Grundstücksmarktbericht 2009

Transkript

1 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Lippstadt (Auswertezeitraum: ) ( Auswertezeitpunkt: ) Übersicht über den Grundstücksmarkt in Lippstadt Bad Waldliesborn Benninghausen Bökenförde Cappel Dedinghausen Eickelborn Esbeck Garfeln Hellinghausen Herringhausen Hörste Lipperbruch Lipperode Lohe Mettinghausen Overhagen Rebbeke Rixbeck

2 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Lippstadt -1-

3 Inhaltsverzeichnis Seite 1. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes 5 Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Lippstadt 3.1 Aufgaben des Gutachterausschusses 3.2 Aufgaben der Geschäftsstelle 3.3 Gebührentarif 4. Grundstücksmarkt % Aufteilung der Kauffälle Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Bodenrichtwerte 8.1 Übersicht über die Bodenrichtwerte (Stadtteile) 9. Erforderliche Daten 9.1 Bodenindexreihen 9.2 Liegenschaftszinssätze 9.3 Vergleichfaktoren für bebaute Grundstücke 10. Mietenpreisentwicklung 10.1 Mietspiegel ( 2008 ) Landwirtschaftlich genutzte Flächen Sonstige Angaben / Strukturdaten Liste der benachbarten Gutachterausschüsse

4 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Lippstadt 1. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes Der Grundstücksmarkt ist ein wichtiger Teil der Gesamtwirtschaft. Im Jahr 2008 wurden im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Lipp-stadt rd. 585 Kaufverträge über unbebaute und bebaute Grundstücke abgeschlossen. Im Jahr 2007 belief sich diese Anzahl noch auf rd. 590 Kaufverträge. Dies bedeutet, dass es bei der Anzahl der Verkäufe zu keinem weiteren Rückgang gegenüber 2007 gekommen ist. Der Geldumsatz betrug in der Stadt Lippstadt im Jahr 2008 jedoch nur noch rd ,- ( 2007 rd ,- ). Das bedeutet, dass sich der Geldumsatz gegenüber dem Vorjahr um rd. 18% verringert hat. Der im Jahr 2008 erzielte Umsatz liegt somit annähernd auf dem Niveau des Jahres Gesamtumsatzentwicklung

5 Januar Mai Juni Juli August Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Lippstadt Nachfolgend wird die Umsatzentwicklung im Laufe des Jahres dargestellt. Hierbei wird einmal die Anzahl der jeweils abgeschlossenen Verträge sowie den Umsatz berücksichtigt. 70 Vertragsaufkommen / Monat Januar Februar März April August Oktober September Dezember November Umsatz in / Monat Februar März April Mai Juni Juli Dezember November Oktober Septe

6 2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Der hier vorgestellte Grundstücksmarktbericht für das Jahr 2009 ( Auswertezeitraum ) soll Bewertungssachverständigen, Maklern, Kredit-, Versicherungs-fachleuten und der Verwaltung sowie nicht zuletzt auch den interessierten Bürgern der Stadt Lippstadt einen Überblick über den lokalen Grundstücksmarkt geben und somit zur Markttransparenz beitragen. Aufgabe des Grundstücksmarktberichtes ist es, regionale Umsatz- und Preisentwicklungen darzustellen und über das Preisniveau zu informieren. Der Grundstücksmarktbericht soll der allgemeinen Markttransparenz dienen. Er basiert auf den Daten und Auswertungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Mit den nachfolgenden Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten und Wertetabellen werden Käufern und Verkäufern von Grundstücken und Immobilien Hilfsmittel für eine marktgerechte Preisgestaltung zur Verfügung gestellt. Fundierte und detaillierte Kenntnisse dieses Marktes führen in gewissem Maße auch zu einem Überblick über die wirtschaftliche Situation einer Kommune. Grundstücksmarktberichte können somit wichtige Erkenntnisse und Anregungen für die zukünftige Entwicklung in einer Stadt geben. Dies gilt insbesondere, wenn die Ergebnisse und Tendenzen über einen längeren Zeitraum verfolgt werden können. Im Hinblick auf die unterschiedlichen Nutzer verfolgt der Bericht das Ziel, allgemein über die Tätigkeit des Gutachterausschusses zu informieren und aufzuzeigen, welches detaillierte Datenmaterial dort vorliegt und für spezielle Fragestellungen nutzbar gemacht werden kann. Die hier veröffentlichten Daten sind in der Regel nicht unmittelbar für die Bewertung einzelner Grundstücke geeignet; vielmehr stellen sie das durchschnittliche Wertniveau im Stadtgebiet dar und dienen demnach als Orientierungsgröße. Um den Marktbericht optimal dem Informationsbedarf der verschiedenen Nutzergruppen anpassen zu können, ist der Gutachterausschuss an Anregungen interessiert, um sie dann ggf. im nächsten Grundstücksmarktbericht berücksichtigen zu können. Ein Verzeichnis mit Anschriften und Telefonnummern der benachbarten Gutachterausschüsse ist diesem Bericht beigefügt ( S ). Lippstadt, im Februar 2009 Klaus Brüggenolte Vorsitzender des Gutachterausschusses Hans- Joachim Winkler Geschäftsführer der Geschäftsstelle - 5 -

7 3. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Lippstadt Die wesentlichen gesetzlichen Grundlagen für die Tätigkeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle finden sich in den des Baugesetzbuches (BauGB), in der Wertermittlungsverordnung ( WertV ) vom und der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte des Landes Nordrhein-Westfalen ( GAVO NW ) vom , zuletzt geändert am Neben diesen Grundlagen hat der Gutachterausschuss je nach Art und Aufgabe der beantragten Wertermittlung auch weitere gesetzliche Vorschriften und Richtlinien sowie die höchstrichterliche Rechtsprechung heranzuziehen und zu beachten. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Lippstadt ist als Einrichtung des Landes ein unabhängiges, an Weisungen nicht gebundenes Kollegialgremium. Die Mitglieder werden von der Bezirksregierung Arnsberg auf die Dauer von 5 Jahren bestellt. Derzeit setzt sich der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Lippstadt aus 13 Personen zusammen. Diese kommen aus den Bereichen Architektur-, Bank- und Vermessungswesen, dem Bereich Immobilienwirtschaft sowie Land- und Forstwirtschaft. Die Tätigkeit in diesem Gremium ist ehrenamtlich, die Besetzung interdisziplinär. Der Gutachterausschuss in der Stadt Lippstadt setzt sich zur Zeit aus folgenden Mitgliedern zusammen: Vorsitzender: Klaus Brüggenolte, Dipl.-Ing. Stellvertretende Vorsitzende: Hans-Joachim Winkler Stellvertretender Vorsitzender und ehrenamtlicher Gutachter: Michael Wilke, Architekt Ehrenamtliche Gutachter: Hans-Joachim Hansen, Makler Hans Koller, Makler Andreas Neukirch, Dipl. Kaufmann Dr. Bernd Neuhoff, Architekt u. Städteplaner Matthias Hötte, Dipl.-Ing. Rainer Port, Makler Bernd Sprengkamp, Architekt Andreas Duhme, Sachverständiger Dipl.-Ing. Wilhelm Thiemann, landw. Sachverständiger Vertreterin des Finanzamtes: Frau Claudia Heuer - 6 -

8 3.1 Aufgaben und Dienstleistungen des Gutachterausschusses Zu den Aufgaben des Gutachterausschusses gehören: gemäß 193 (Abs. 1 bis 3) BauGB Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken auf Antrag Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust (Enteignung) und über die Höhe der Entschädigung für andere Vermögensnachteile Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung ( 195 BauGB / 8 GAVO NRW) Ermittlung von Bodenrichtwerten ( 196 BauGB / 11 GAVO NRW) - jährlich flächendeckend für das Stadtgebiet Lippstadt für baureife und sonstige Grundstücke sowie die Erstellung von Übersichten - Ermittlung der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten ( 12 GAVO NRW) Erteilung von Bodenrichtwertauskünften ( 196 BauGB) gemäß 5 (Abs. 2 bis 5) GAVO NRW Erstattung von Gutachten nach 5 Abs. 2 des Bundeskleingartengesetzes und nach 24 Abs. 1 des Landesenteignungs- und -entschädigungsgesetzes (EEG NW) Erstattung von Gutachten über die Höhe anderer Vermögensvor- und -nachteile bei städtebaulichen oder sonstigen Maßnahmen im Zusammenhang mit a) dem Grunderwerb oder mit Bodenordnungsmaßnahmen, b) der Aufhebung oder Beendigung von Miet- oder Pachtverhältnissen Erstellung von Mietwertübersichten Ermittlung von Grundstückswerten in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten Erstattung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte Der Gutachterausschuss berät und beschließt in nichtöffentlicher Sitzung. Bei der Erstattung von Gutachten setzt sich der Ausschuss aus dem Vorsitzenden sowie 2 ehrenamtlichen Gutachtern zusammen. Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten nach 11 Abs. 1, bei der Erstellung der Übersicht über die Bodenrichtwerte und bei der Erstellung von Mietwertübersichten ist außerdem der nach 2 Abs. 4 bestellte ehrenamtliche Gutachter zu beteiligen. Zur Durchführung der o.a. Pflichtaufgaben bedient sich der Gutachterausschuss der G E S C H Ä F T S S T E L L E

9 3.2 Aufgaben der Geschäftsstelle - Führung und Einrichtung der Kaufpreissammlung nach 195 BauGB - Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus der Kaufpreissammlung, wie Bodenpreisindexreihen, Liegenschaftszinssätze und Umrech-nungskoeffizienten. (Die Ableitung dieser marktkonformen Daten ist insbesondere für die freien Sachver-ständigen und andere mit der Grundstückswertermittlung befassten Stellen von großer Bedeutung.) - Vorbereitung von Wertgutachten - Vorbereitung anderer Wertermittlungen (Bodenrichtwerte und Bodenrichtwertübersichten) - Beobachtung und Analyse des Grundstücksmarktes - Erteilung von Auskünften an Jedermann über die Bodenrichtwerte und andere aus der Kaufpreissammlung abgeleiteter Daten - Vorbereitung und Ausarbeitung eines Grundstücksmarktberichtes Im Jahr 2008 wurden insgesamt ca mündliche und schriftliche Richtwertauskünfte sowie sonstige Auskünfte und Beratungen an interessierte Bürger der Stadt erteilt. Dies entspricht weitgehend dem Niveau der Vorjahre. Der überwiegende Teil der Anfragen wurde von Privatleuten gefolgt von Sachverständigen und Kreditinstituten gestellt. Anträge auf Wertermittlung (Gutachten) können von jedem Berechtigten ( 193 BauGB ) gestellt werden. Sie sind in der Regel gebührenpflichtig. Die Höhe der Gebühr ist abhängig vom ermittelten Verkehrswert und wird nach der "Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung" des Landes Nordrhein-Westfalen festgesetzt

10 3.3 Gebührentarif Für die Tätigkeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle werden Gebühren erhoben, die sich nach den Vorschriften des Landes Nordrhein-Westfalen richten. Allgemeine Verwaltungs- und Gebührenordnung ( AVwGebO NRW ) - Auszug Tarifstelle Gegenstand 13 Aufgaben der Grundstückswertermittlung Vorbemerkungen a) Hierunter fallen die in 192 ff. Baugesetzbuch und in der Gutachterausschussverordnung - GAVO NW - vom 7. März GV. NRW. S beschriebenen Aufgaben der Gutachterausschüsse und ihrer Geschäftsstellen. b) Bei umsatzsteuerpflichtigen Amtshandlungen ist der Gebühr die gesetzliche Umsatz-steuer hinzuzurechnen. c) Zieht ein Gericht oder ein Staatsanwalt einen Gutachterausschuss zu Sachver-ständigenleistungen (Gutachten und Auskünfte) heran, so richten sich die Kosten nach dem Gesetz über die Entschädigung von Zeugen und Sachverständigen. Dies gilt entsprechend für die auf Antrag eines Gerichts durch den Oberen Gutachterausschuss erstatteten Obergutachten. d) Unter "Wert" wird der jeweils im Gutachten abschließend ermittelte Wert verstanden. Bei Gutachten über Miet- oder Pachtwerte ist vom 10fachen des ermittelten Jahresmiet- oder -pachtwertes auszugehen. e) Mit den Gebühren nach den Tarifstellen 13.1 und 13.2 sind die Entschädigungen für die Gutachter abgegolten. f) Bei der Gutachtenerstattung anfallende Auslagen sind gemäß 10 GebG NRW einzeln abzurechnen

11 13.1 Gutachten Erstattung von Gutachten über bebaute, den Bodenwertanteil bebauter Grundstücke und unbebaute Grundstücke, über Rechte an bebauten und unbebauten Grund-stücken sowie über die Höhe anderer Vermögensvor- und - nachteile ( 193 Abs. 2 BauGB, 24 Abs. 1 EEG NW und 5 Abs. 3 GAVO NW); desgleichen Gutachten zur Ermittlung von Anfangs- oder Endwerten nach 154 Abs. 2 BauGB ohne Zuhilfenahme besonderer Bodenrichtwerte nach 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB durch den Gutachterausschuss und Gutachten über Miet- oder Pachtwerte. Gebühr: Euro 700 (Grundbetrag), dazu bei einem Wert des begutachteten Objekts a) bis Euro ,0 v. T. des Wertes b) über Euro ,0 v. T. des Wertes zuzüglich Euro 770 Anmerkung : Mit der Gebühr ist abgegolten die Wertermittlung bei Anwendung eines Verfahrens nach der Wertermittlungsverordnung (Standardverfahren). Standardverfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Vergleichswert-/Sachwertverfahren (kombiniertes Verfahren) oder das Vergleichswert-/Ertragswertverfahren (kombiniertes Verfahren) Zuschläge zur Gebühr nach Tarifstelle wegen erhöhten Aufwands, wenn a) neben dem Standardverfahren weitere Wertermittlungsverfahren notwendig sind Zuschlag: bis Euro 200 b) Unterlagen gesondert erstellt werden müssen oder umfangreiche Recherchen erforderlich sind Zuschlag: bis Euro 400 c) besondere rechtliche Gegebenheiten (z.b. Denkmalschutz, sozialer Wohnungsbau) zu berücksichtigen oder wertrelevante Rechte oder Lasten (z.b. Erbbau-, Mietrecht) zu ermitteln sind Zuschlag: bis Euro 600 d) Baumängel oder -schäden, Instandhaltungsrückstände oder Abbruchkosten aufwändig zu ermitteln und wertmäßig zu berücksichtigen sind Zuschlag: bis Euro

12 Abschlag zur Gebühr nach Tarifstelle wegen verminderten Aufwands bei Ermittlung des Wertes zu verschiedenen Wertermittlungsstichtagen, bei Ermittlung von Anfangs- und Endwerten nach 154 Abs. 2 BauGB ohne Zuhilfenahme besonderer Bodenrichtwerte und bei Bewertung verschiedener Objekte im Rahmen eines Antrags, wenn sie die gleichen wertbestimmenden Merkmale besitzen, Abschlag: bis zur Höhe des Grundbetrags in Tarifstelle Ermittlung von Anfangs- und Endwerten nach 154 Abs. 2 BauGB unter Zuhilfenahme besonderer Bodenrichtwerte Gebühr: 50 v.h. der Gebühr nach den Tarifstellen und Gutachten über den ortsüblichen Pachtzins im erwerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau gemäß 5 Abs. 2 BKleingG Gebühr: Euro 500 bis Erstattung eines Obergutachtens durch den Oberen Gutachterausschuss Gebühr: 150 v.h. der Gebühr nach den Tarifstellen bis Ermittlung und Anpassung besonderer Bodenrichtwerte nach 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB Ermittlung besonderer Bodenrichtwerte je Antrag Gebühr: Euro 1.500, zuzüglich je besonderen Bodenrichtwert Euro Anpassung der besonderen Bodenrichtwerte an die allgemeinen Verhältnisse je Bodenrichtwert und Anpassung Gebühr: Euro Auskünfte durch den Gutachterausschuss Auskünfte über Bodenrichtwerte, Mietwerte, Pachtwerte sowie über sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten, die vom Gutachterausschuss ermittelt worden sind

13 Mündliche Auskünfte schwieriger Art Gebühr: Euro 10 bis 250 Anmerkung: Auskünfte über das Internet sind gebührenfrei, wenn die Kartengrafik in einer für die Weiternutzung nicht ausreichenden Qualität angeboten wird. Die Gebührenfreiheit gilt auch für einfache mündliche Auskünfte (vgl. 7 Abs. 1 Nr. 1 GebG NRW) Schriftliche Auskünfte zu Bodenrichtwerten je beantragten Wert Gebühr: Euro 15 bis 40 Anmerkung: Hierbei handelt es sich um amtliche Auskünfte des Gutachterausschusses zu einzelnen Bodenrichtwerten Auskünfte aus der Kaufpreissammlung ( 195 Abs. 3 BauGB; 10 GAVO NW) je Wertermittlungsfall, einschließlich bis zu zehn mitgeteilter Vergleichswerte über bebaute oder unbebaute Grundstücke Gebühr: Euro 100 bis jeder weitere mitgeteilte Vergleichswert Gebühr: Euro Sonstige Auskünfte oder Auswertungen der Gutachterausschüsse oder des Oberen Gutachterausschusses, soweit diese nicht nach anderen Tarifstellen des Abschnitts 13 abzurechnen sind, Gebühr: Euro 30 bis Abgabe von Produkten der Gutachterausschüsse oder des Oberen Gutachterausschusses Abgabe von Bodenrichtwertkarten und Auszügen daraus, je Gemeinde Gebühr: Euro 25 bis 250 Anmerkung: Mit dieser Tarifstelle ist auch die Abgabe von Bodenrichtwertkarten in digitaler Form abzurechnen, wie auch die fortgesetzte Lieferung der Bodenrichtwertkarten, ferner die Abgabe von Bodenrichtwerten in Listenform

14 Abgabe von Grundstücksmarktberichten ( 13 Abs. 3 und 25 Abs. 2 GAVO NW) der Gutachterausschüsse Gebühr: Euro 10 bis 40 Beispiel: Bebautes Grundstück Ermittelter Verkehrswert: ,- Gebühr: Grundgebühr = 700,00 zuzüglich 2 v. T. (von ,- ) = 400,00 zuzüglich Auslagen gem. 10 = 29,65 zusammen = 1.129,65 zuzüglich 19% MwSt. = 214,63 Gebühr: 1.344,

15 4. Grundstücksmarkt 2008 Im Jahr 2008 wurden der Geschäftsstelle bis zum Auswertezeitpunkt rd. 585 Kaufverträge übersandt. Diese sind jedoch nicht in vollem Umfang als Vergleichs-fälle zu verwerten, da die o.a. Kaufpreise zum Teil durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst sein können. Des Weiteren sind einige Kaufverträge aufgrund fehlender Informationen nicht auswertbar. Von den o.a. Vertragseingängen konnten daher im Jahr 2008 nur ca. 515 zur Auswertung für die Richtwertermittlung bzw. den Grundstücksmarktbericht herangezogen werden. In dem aufgeführten Gesamtjahresumsatz werden jedoch alle Vertragseingänge berücksichtigt. 4.1 % Aufteilung der Kauffälle nach Teilmärkten 50,00 % Aufteilung nach Teilmärkten 47,46 40,00 30,00 22,77 24,69 20,00 5,08 10,00 0,00 unbebaute Grundstücke bebaute Grundstücke Wohnungseigentum landw irtschaftl. Flächen Für das Jahr 2008 kann festgestellt werden, das es bei der o.a. Aufteilung zu keiner gravierenden Veränderung gegenüber dem Vorjahr gekommen ist. Die prozentuale Verteilung hat sich für die Bereiche unbebaute Grundstücke und Wohnungseigentum gering nach unter verändert. In den Segmenten bebaute Grundstücke und landwirtschaftliche Grundstücke hat es einen leichten Anstieg gegeben

16 Vertragsaufteilung nach Geldumsatz unbebaut bebaut Wohneig. GE landw. sonst. Die prozentuale Verteilung auf die einzelnen Stadtteile stellt sich für das Jahr 2008 wie folgt dar:

17 5. Unbebaute Grundstücke Im Jahre 2008 wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bis zum Auswertezeitpunkt insgesamt 128 (2007 = 130; 2006 = 176) Verträge über unbebaute Flächen zugeleitet. Diese teilten sich wie folgt auf: Aufteilung nach Nutzungsart Bauerwartungsland Bauland Stellplätze Verkehrsflächen Priv. Gartenfläche Von den o.a. 128 Flächen (Umsatz ,- ) verbleiben nach Berücksichtigung der ungeeigneten Kaufverträge noch ca. 94 auswertbare Verträge. Im Jahr 2007 lag die Anzahl der Kaufverträge für unbebaute Grundstücke bei 130 ( Umsatz ,- ). Die Anzahl der auswertbaren Kaufverträge betrug 90. Der Umsatz in diesem auswertbaren Bereich fiel im Jahre 2008 von rd ,- auf ca ,-. Dies entspricht einem erneuten Umsatzrückgang gegenüber dem Vorjahr von rd. 17 %. Der Flächenumsatz lag im Bereich des auswertbaren Baulandes ( auch Gewerbeflächen ) bei rd. 10 ha. Im Jahr 2007 lag dieser bei ca. 12 ha. Hiervon entfallen Kauffälle auf reine Baulandflächen für den individuellen Wohnungsbau. Der Geldumsatz hierfür liegt bei rd ,- und der Flächenumsatz bei rd. 5,6 ha. Im Bereich der unbebauten Gewerbeflächen wurden im Jahr Kaufverträge abgeschlossen. Hiervon entfiel 1 Verkauf auf eine Erbbaurechtsfläche. Der Geldumsatz der verbleibenden Flächen lag bei nur ca ,- ( 2007 = ,- ) und liegt somit deutlich unter dem des Vorjahres. Der Flächenumsatz lag ebenfalls nur noch bei rd. 1,5 ha ( 2007 rd. 6 ha)

18 6. Bebaute Grundstücke Im Jahre 2008 wurden der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses insgesamt 271 ( 2007 = 258 ) Verträge über 1- und 2-Familienhäuser, Reiheneigenheime, Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzten Gebäuden sowie Gewerbeobjekte zugeleitet. Der Gesamtumsatz dieser Gebäude belief sich im Jahr 2008 auf ca ,.- (2007 rd ,- und 2006 rd ,- ). Dies entspricht einem Umsatzrückgang in diesem Marktsegment von rd. 23 %. Hierbei ist jedoch festzustellen, dass im Jahr 2007 mehrere Großobjekte verkauft wurden. 11 Verträge bezogen sich auf Objekte die mit einem Erbbaurecht belastet waren. Nach Bereinigung der o.a. Vertragseingänge verblieben 193 auswertbare Verträge über 1- und 2-Familienhäuser, Reiheneigenheime, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzten Gebäuden. Der Umsatz lag in diesem Bereich bei rd ,- ( 2007 = ,- ) und somit rd. 15,6 % unter dem Niveau des Vorjahres. Die Gesamtumsatzentwicklung der letzten Jahre stellt sich wie folgt dar: Gesamtumsatzentwicklung bebaut

19 Die Verkaufzahlen der o.a. Gebäudegruppen ( 1- und 2-Familienhäuser, Reiheneigenheime, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzten Gebäude ) teilen sich wie folgt auf die einzelnen Stadtteile auf. Aufteilung der bebauten Grundstücke nach Stadtteilen Dedinghausen Bökenförde Lippstadt Benninghausen Hörste Lohe Eickelborn Rixbeck Esbeck Lipperode Cappel Overhagen Herringhausen Hellinghausen Bad Waldliesborn 0 Rebbe ke Der durchschnittlich erzielte Kaufpreis für 1- und 2-Familienhäuser lag im Jahr 2008 bei ca ,- ( 2007 ca ,-, 2006 ca ,- ) und für Reihen- und Doppelhäuser lag dieser im Jahr 2008 bei rd ,- (2007 ca ,-, 2006 ca ,- ). Der durchschnittlich erzielte Preis für Mehrfamilienhäuser ( ab 3 Wohneinheiten ) lag nur noch bei ca ,- ( 2007 = ,-, 2006 = ,- ). Für Garagen wurden 2008 wie auch 2007 durchschnittlich Preise von rd ,- bis 6.000,- erzielt

20 7. Wohnungs- und Teileigentum Im Jahr 2008 wurden der Geschäftsstelle bis zum Erhebungszeitpunkt ca. 585 Kaufverträge zugeleitet. Hiervon entfielen rd. 140 Kaufverträge ( 2007 = 140; 2006 = 230 Verträge ) auf Wohnungs- und Teileigentum. Dies entspricht einem Anteil rd. 25 % am Gesamtmarkt. Hiervon waren 22 Kaufverträge aufgrund besonderer Umstände als nicht zur Auswertung geeignet einzustufen und 7 Objekte lagen in Gebäuden auf Erbbaugrundstücken. Diese verteilten sich wie folgt auf die Stadtteile: Häufigkeitsverteilung nach Stadtteilen Lippstadt Bökenförde Dedinghausen Esbeck Rixbeck Bad Waldliesborn Cappel Lipperode Wie die o.a. Grafik zeigt, liegt der Schwerpunkt bei den Verkäufen von Wohnungseigentum in Lippstadt. In den Stadtteilen spielten die Eigentumswohnungen bis auf Bad Waldliesborn nur eine untergeordnete Rolle

21 Die Lage der o.a. Wohnungen teilt sich wie folgt auf die Gebäudearten auf: Aufteilung des Wohnungseigentums nach Gebäudeart 82,46% 90,00% 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 3,51% 5,26% 3,51% 5,26% 10,00% 0,00% Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Dreifamilenhäuser Mehrfamilienhäuser Gemischt genutzte Gebäude

22 Innerhalb der Stadt Lippstadt hatten sich die Eigentumswohnungen in den letzten Jahren zu einem der wichtigsten und umsatzstärksten Teilmärkte entwickelt. Der Anteil lag in der Regel über 30%. Dieser Trend hat sich 2008 nicht weiter fortgesetzt. Der Anteil fiel von 34% aus 2006 im Jahr 2007 und 2008 auf je rd. 25 % zurück. Der Gesamtumsatz bei Wohnungseigentum beträgt im Jahre 2008 ca ,- (2007 ca ,- ; 2006 ca ,- ). Dies bedeutet, dass es im letzten Jahr in diesem Marktsegment zu keinem weiteren Umsatzrückgang gekommen ist Entwicklung % Anteil am Gesamtmarkt R1 Gesamtumsatzentwicklung R

23 8. Bodenrichtwerte Eine der wesentlichsten Aufgaben des Gutachterausschusses ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland ( 196 BauGB ). Die Bodenrichtwerte werden jährlich bezogen auf den Stichtag aus den Verkaufspreisen des Vorjahres ermittelt. Sie werden in Form der gedruckten Richtwertkarte als auch seit 2003 im Internet unter veröffentlicht. Nach 195 BauGB muss von jedem Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, oder im Wege des Tausches zu übertragen, eine Abschrift dem Gutachterausschuss zugeleitet werden. Diese Verträge werden auf Weisung des Gutachterausschusses von der Geschäftsstelle ausgewertet. Die Verträge sowie die Ergebnisse dieser Auswertungen unterliegen strengsten datenschutz-rechtlichen Bestimmungen und dürfen in der Regel nur in anonymisierter ( d.h. in nicht personenbezogener ) Form erteilt werden. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind zu erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse in schriftlicher Form dargelegt wird und sichergestellt ist, dass diese keine Angaben enthalten, die sich auf natürliche Personen beziehen lassen, und die sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet erscheint. Ein berechtigtes Interesse ist regelmäßig anzunehmen, wenn die Auskunft beantragt wird a) von Behörden zur Erfüllung ihrer Aufgaben b) von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstückswertermittlung zur Begründung ihrer Gutachten. Die Ermittlung von Bodenrichtwerten ist eine wesentliche Aufgabe der Gutachterausschüsse. Die Auswertung der o.a. Daten dient u.a. zur Erstellung der jährlichen Bodenrichtwertkarte

24 Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte sind keine Verkehrswerte. Der Bodenrichtwert ist vielmehr ein aus Kaufpreisen ermittelter durchschnittlicher Bodenwert für ein Gebiet mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen; er ist bezogen auf ein fiktives, baureifes, unbebautes Grundstück, dessen Eigenschaften für dieses Gebiet typisch sind (sog. Richtwertgrundstücke). Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in seinen wertbestimmenden Eigenschaften - wie Erschließungszustand, Bodenbeschaffenheit, baulicher Ausnutzbarkeit, Zuschnitt, Lage und Größe bewirken normalerweise Abweichungen vom Richtwert. Rechtsansprüche können aus den vom Gutachterausschuss ermittelten Richtwerten nicht hergeleitet werden. Die Bodenrichtwertkarte in Papierform für das Stadtgebiet Lippstadt kann gegen eine Gebühr von 100,- bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bezogen werden. Auszüge aus der o.a. Karte können ebenfalls gegen entsprechende Gebühr von der Geschäftsstelle erstellt werden. Des Weiteren ist die Bodenrichtwertkarte als auch dieser Grundstücksmarktbericht zusammen auf einer CD für ebenfalls 100,- erhältlich. Die Beantragung sollte schriftlich erfolgen

25 Die Bodenrichtwerte werden auf der Richtwertkarte (siehe Seite 36) wie folgt angegeben: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Lippstadt Bodenrichtwertkarte 2009 ( Auswertezeitraum: ) STADT LIPPSTADT Stand: 01. Januar 2009 für Die Richtwerte sind gem. 196 (1) BauGB vom durch den Gutachterausschuss Grundstückswerte in der Stadt Lippstadt ermittelt und beschlossen worden. Bodenrichtwerte: Der Bodenrichtwert ist ein aus Kaufpreisen ermittelter durchschnittlicher Bodenwert für ein Gebiet mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen; er ist bezogen auf ein fiktives, baureifes, unbebautes Grundstück, dessen Eigenschaften für dieses Gebiet typisch sind (sog. Richtwertgrundstücke ). Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in seinen wertbestimmenden Eigenschaften - wie Erschließungszustand, Bodenbeschaffenheit, baulicher Ausnutzbarkeit, Zuschnitt, Lage und Größe bewirken normalerweise Abweichungen vom Richtwert. Beispiel: Richtwert in /m² Eigenschaften des Richtwertgrundstücks Die Bodenrichtwerte auf dieser Karte beziehen sich auf Grundstücke, die beitragsfrei für die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlage sind ( Erschließungskosten nach dem BauGB fallen nicht mehr an ). Kosten für die Erweiterung oder Verbesserung der Anlage können noch anfallen ( Abrechnung nach dem Kommunalabgabengesetz ). Das Bodenrichtwertgrundstück wird für den Bereich der Stadt Lippstadt mit einer Tiefe zwischen 30m und 40 m und nahezu rechteckigem Grundriss festgelegt. Eigenschaften der Richtwertgrundstücke blau: rot: W = Wohnbauflächen MK = Kerngebiet M = Mischgebiet MD = Dorfgebiet schwarz: G = Gewerbegebiet ( pflichtig ) grün: G = Gewerbegebiet ( frei ) I,II,III,... = Anzahl der Geschosse

26 Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Lippstadt

27 10. Mietpreisentwicklung Von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses werden seit 1993 Mietangebote aus den in Lippstadt erscheinenden Tageszeitungen gesammelt und ausgewertet. Die Zahl liegt jährlich bei ca Im Jahr 2008 wurden rd Mietangebote ausgewertet. In den nachfolgenden Grafiken werden einige der aus diesem Datenmaterial gewonnen Erkenntnisse über die Mietentwicklung in der Stadt Lippstadt in den letzten Jahren dargestellt. Es wird hier jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei den angegebenen Mieten um Neuvermietungen handelt. Abweichungen zu dem zur Zeit gültigen Mietspiegel der Stadt Lippstadt sind somit aufgrund des o.a. verwendeten Datenmaterials gegeben. Die o.a. Mietangebote teilen sich wie folgt auf die Stadtteile auf: Häufigkeitsverteilung der Mietangebote Lp Nord Lp Süd Lp Zentrum Bad Waldliesborn Bökenförde Benninghausen Cappel Dedinghausen Eickelborn Esbeck Garfeln Herringhausen Hellinghausen Hörste Lipperbruch Lipperode Overhagen Rixbeck

28 Nachfolgend soll auf die Entwicklung der Mieten innerhalb der Stadt Lippstadt eingegangen werden. Hier wurde eine Aufteilung in Lippstadt-Nord, Lippstadt-Süd, Lippstadt-Zentrum, Bad Waldliesborn und die Stadtteile vorgenommen. Der Zentrumsbereich umfasst die eigentliche Kernstadt mit der Fußgängerzone und den angrenzenden Gebieten. 6,10 6,00 5,90 5,80 5,70 5,60 5,50 5,40 5,30 5,20 5,10 5,00 4,90 4,80 4,70 4,60 4,50 4,40 4,30 4,20 4,10 4,00 Mietpreisentwicklung LP-Zentrum LP-Nord LP-Süd Bad Waldlb. Stadtteile Die o.a. Grafik macht deutlich, dass es in Gebieten mit einem relativ niedrigen Mietpreisniveau langfristig nur zu geringen Schwankungen der Mieten kommt. Im Gegensatz hierzu entwickelt sich das ursprünglich hohe Mietniveau in Bad Waldliesborn. Der Rückgang in den Jahren ist kann auf den Rückgang an Kurgästen und die Bäderkrise zurück zu führen sein. Der erneute Rückgang im Jahr 2004 und 2005 ist vermutlich im Zusammenhang mit den negativen Schlagzeilen der erneuten Krise im Kurbetrieb zurück zu führen. Das o.a. Datenmaterial zeigt jedoch, dass sich die im Jahr 2006 für Bad Waldliesborn eingetretene positive Entwicklung im Jahr 2007 und 2008 leider nicht weiter fortgesetzt hat. Für den Bereich der Stadt Lippstadt ist für das Jahr 2008 festzustellen, dass es für den Bereich der Kernstadt sowie den Bereich Lippstadt-Süd zu einer geringen Anhebung des Mietniveaus gekommen ist

29 11. Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke Der Umsatz an landwirtschaftlich genutzten Flächen im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Lippstadt ist als sehr gering zu bezeichnen. Im Jahre 2008 wurden insgesamt nur 29 Verträge über landwirtschaftliche Grundstücke genutzte Fläche ( Acker, Grünland, Wald, Gartenland, Arrondierungsflächen und begünstigte Agrarlandflächen ) abgeschlossen. Der Gesamtgeldumsatz betrug im Jahr 2008 rd ,- ( 2007 ca ,- ). Der Flächenumsatz betrug im Jahr 2008 rd. 57 ha. ( 2007 = rd. 22 ha ). Aufgrund der geringen Anzahl an jährlichen Verkaufsfällen ist es nicht möglich Richtwertkarten für land- oder forstwirtschaftlich genutzte Flächen zu erstellen. Eine Übersicht der Durchschnittpreise der letzten 5 Jahre finden Sie auf der nachfolgenden Seite. Umsatzentwicklung landw. Flächen R1-28 -

30 12. Sonstige Angaben / Strukturdaten 2500 Entwicklung Richtwertauskünfte Entwicklung der Vertragseingänge

31 Lippstadt 1185 Gründung durch Bernhard II. zur Lippe 1220 Stadtrecht, es dürfen Jahrmärkte abgehalten werden 1231 es werden Münzen geprägt 1264 Lippstadt schließt sich dem 'Werner Bund' zum Schutz des regionalen Handels an Heute: Einwohner Verkehrsanbindung: B 55 vor Ort A 2: Abfahrt Rheda-Wiedenbrück auf die B 64/B 61, die in die B 55 übergeht A 44: Abfahrt Erwitte/Anröchte auf die B 55/B 1 nach Erwitte, in Erwitte auf die B 55 Flughafen Paderborn-Lippstadt 20 Min. Bahnanbindung Lage: NRW - nördliches Südwestfalen Entfernungen: Gewerbegebiete Paderborn 30 km Am Wasserturm Bielefeld 55 km Am Mondschein Dortmund 70 km Hella-Werke-Nord Kassel 115 km Hella-Werke-Süd Hannover 150 km Erwitter Straße Köln 150 km Im Weizenfeld, Benninghausen Seilerweg, Bad Waldliesborn

32 Lage und Erreichbarkeit Stadtteile

33 Stadtteil Fläche in qkm Internet (z.t. inoffizielle Seiten) Bad Waldliesborn 9,14 Benninghausen 8,50 Bökenförde 8,41 Cappel 1,84 Dedinghausen 4,91 Eickelborn 5,42 Esbeck 3,02 Garfeln 3,91 Hellinghausen 3,08 Herringhausen 2,05 Hörste 6,97 Lipperbruch 2,31 Lipperode 5,77 LP Kernstadt 26,54 Lohe 2,91 Overhagen 4,33 Rebbeke 12,32 Rixbeck 2, ,57 Entwicklung der Einwohnerzahlen R1-32 -

34 Die Verteilung der Einwohner auf die einzelnen Stadtteile stellt sich wie folgt da: Gewerbeflächen in Lippstadt

35 Entwicklung der Arbeitslosenzahlen ,83 8, , ,70 10,70 10,00 9,50 9, , ,00 9,40 0,00 2,00 4,00 6,00 8,00 10,00 12,00 14,00 Nachfolgend wird die Entwicklung der Arbeitslosenzahlen für das Jahr 2008 für den Bereich des Arbeitsamtsbezirks Geschäftsstelle Lippstadt dargestellt. Monat insgesamt Quote Männer Frauen % Januar , Februar , März , April , Mai , Juni , Juli , August , September , Oktober , November , Dezember , ,8-34 -

36 In den nachfolgenden Grafiken werden die Entwicklungen des Wohnungsbestandes, der erteilten Baugenehmigungen für den Bereich der Stadt Lippstadt sowie der Hypothekenzinsen und des Baupreisindexes für Wohngebäude ( Bund; 2005 = 100 ) aufgezeigt Entwicklung des Wohnungsbestandes Anzahl der erteilten Baugenehmigungen für 1-, 2- und Mehrfamilienhäuser u. M ehrfamilienh. 1-Familienh

37 1000 Zinsentwicklung ( monatl. Belastung in Euro ) ( /Laufzeit 10 Jahre/inkl. 1% Tilgung ) mo n. B e la stu n g 140 Entwicklung des Baupreisindexes ( Bundesindex 2005 = 100 ) ,8 94,7 90,3 97,0 99,2 99,0 98,3 97,9 97,6 97,9 97,8 97,8 97,8 99,1 100,0 101,9 108,7 111, , R1-36 -

38 13. Liste der benachbarten Gutachterausschüsse Gutachterausschuss für Grundstückwerte im Kreis Soest Hoher Weg 1-3 Postfach Soest Soest Tel.: 02921/ Fax: 02921/ Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Paderborn Aldegrever Straße Postfach Paderborn Paderborn Tel.: 05251/ Fax: 05251/ Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Paderborn Am Abdinghof 11 Postfach Paderborn Paderborn Tel.: 05251/ Fax: 05251/ Gutachterausschuss für Grundstückwerte im Kreis Warendorf Waldenburger Straße Warendorf Tel.: 02581/

39 Gutachterausschuss für Grundstückwerte im Kreis Gütersloh Herzebrocker Straße Gütersloh Tel.: 05241/ Fax: 05241/ Gutachterausschuss für Grundstückwerte in der Stadt Gütersloh Berliner Straße Gütersloh Tel.: 05241/ Fax: 05241/ Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Hochsauerlandkreis Eichholzstraße Arnsberg Tel.: 02931/ Fax: 02931/ Oberer Gutachterausschuss Postfach Düsseldorf Tel.: 0211/ Fax: 0211/

40 Herausgeber: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Lippstadt Geschäftsstelle: Brüderstraße Lippstadt - zum Grundstücksmarktbericht und zu Gutachten: Auskünfte Herr Winkler (02941) gutachterausschuss@stadt-lippstadt.de Fax: (02941) über Bodenrichtwerte und: - zur Fragebogenaktion Frau Speranza (02941) über Bodenrichtwerte Frau Finkeldei (02941) Fax: (02941) Anträge auf Wertermittlung: Gutachterausschuss für Grundstückswerte - Geschäftsstelle - Brüderstraße Lippstadt In der Regel sind die Mitarbeiter/innen der Geschäftsstelle in den folgenden Zeiten erreichbar: Mo. - Do Uhr Mo. - Mi Uhr Fr Uhr Do Uhr Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe jedweder Art sind nur mit Quellenangabe gestattet. Belegexemplar erbeten an obige Anschrift