NEUE REGELN FÜR IMMOBILIARDARLEHENSVERMITTLER. Christoph Oberländer Heilbronn, 10. März 2016

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1 NEUE REGELN FÜR IMMOBILIARDARLEHENSVERMITTLER Christoph Oberländer Heilbronn, 10. März 2016

2 AGENDA I. Bisherige Rechtslage II. Gesetzgebungsverfahren III. Rechtslage ab 21. März 2016 IV. Erlaubnisverfahren V. Übergangsregelungen Christoph Oberländer Neue Regeln für Immobiliardarlehensvermittler 10. März

3 AGENDA VI. Berufshaftpflichtversicherung VII. Sachkunde VIII. Register IX. Berufspflichten X. Zuständigkeiten XI. IHK-Informationsportal Christoph Oberländer Neue Regeln für Immobiliardarlehensvermittler 10. März

4 I. Bisherige Rechtslage 4

5 I. BISHERIGE RECHTSLAGE 34c GewO in der aktuellen Fassung (1) Wer gewerbsmäßig 1. den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen, 2. den Abschluss von Darlehensverträgen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen, ( ) will, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde. ( ) 5

6 I. BISHERIGE RECHTSLAGE Darlehensvermittlung Gelddarlehen im Sinne von 488 ff. BGB NICHT: Termingelder & Bankeinlagen Nebentätigkeiten von Versicherungs- und Bausparkassenvertretern (z. B. Vermittlung oder Nachweis von Darlehen zur Zwischen- oder Endfinanzierung eines Bauvorhabens oder zum Erwerbs eines Gebäudes) 6

7 I. BISHERIGE RECHTSLAGE Vermittlung von Bausparverträgen? Nicht die Vermittlung des Bausparvertrages selbst (Nr. 1.3 Abs. 3 MaBVwV), denn... Der Bausparer erwirbt mit dem Abschluss eines Bausparvertrages einen Rechtsanspruch auf Gewährung des Bauspardarlehens. Der Bausparer ist demnach nicht verpflichtet, das Darlehen nach Zuteilung anzunehmen. Hinzu kommt, dass im Zeitpunkt des Abschlusses des Bausparvertrages die Höhe des Darlehens unbestimmt ist, da sie von der Höhe der Ansparleistungen abhängt. Es handelt sich bei dem Bausparvertrag daher nicht um einen Darlehensvertrag! 7

8 I. BISHERIGE RECHTSLAGE Vermittlung/Nachweis von Darlehensverträgen durch Versicherungs- und Bausparkassenvertreter? Grundsätzlich Erlaubnispflicht nach 34c GewO Darlehensvermittlung AUSNAHME: Sofern Darlehensvermittlung/-nachweis nur unbedeutender Annex zur übrigen Tätigkeit des Gewerbetreibenden, kann Erlaubnispflicht nach 34 c ungerechtfertigt und unzweckmäßig sein => wenn jährlich nur zwei bis drei Darlehen von geringer Höhe vermittelt werden Für Versicherer und Bausparkassen tätige Handelsvertreter sind von Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) befreit ABER: 491a BGB verpflichtet bereits jetzt schon zu umfangreichen vorvertraglichen Informationspflichten bei Verbraucherdarlehensverträgen 8

9 I. BISHERIGE RECHTSLAGE Informationspflichten des Kreditvermittler: Name, Kontaktangaben 9

10 I. BISHERIGE RECHTSLAGE 34c GewO in der aktuellen Fassung: (1) Wer gewerbsmäßig 1. den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen, 2. den Abschluss von Darlehensverträgen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen, ( ) will, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde. ( ) 10

11 I. BISHERIGE RECHTSLAGE Nachweis/Vermittlung von grundpfandrechtlich gesicherten (Immobiliar-) Darlehen? Falls Darlehen durch Hypothek oder Grundschuld gesichert werden sollen, handelt es sich auch um Verträge über Grundstücke im Sinne von 34c Abs. 1 GewO! (Bestätigung durch Urteil des VGH Mannheim vom 29. April 1997) Gilt nicht bei Nachweis/Vermittlung von (Immobiliar-) Verbraucherdarlehen ohne grundpfandrechtliche Sicherung (stattdessen z. B. selbstschuldnerische Bürgschaft, Pfandrecht oder Forderungsabtretung). DENNOCH: Keine (bundes-)einheitliche Umsetzung durch die 34c-Behörden! 11

12 II. Gesetzgebungsverfahren 12

13 II. GESETZGEBUNGSVERFAHREN Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 4. Februar 2014 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher Warum? Um einer zentralen Ursache der Finanzkrise 2008 entgegenzuwirken, die durch massive Kreditausfälle im Bereich der Wohnimmobilien entstanden war. Immobiliardarlehensvermittler sollen sachkundig, registriert, versichert und verpflichtet sein, den Kreditnehmer umfassend zu informieren sowie die Bonität des Kreditnehmers genau zu prüfen. 13

14 II. GESETZGEBUNGSVERFAHREN Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie Gesetz nach 2. und 3. Lesung im Bundestag am 18. Februar 2016 verabschiedet Vom Bundesrat in der Plenarsitzung am 26. Februar 2016 durchgewunken Nach Ausfertigung und Verkündung im Bundesgesetzblatt soll Gesetz am 21. März 2016 in Kraft treten Entwurf zur Verordnung über Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) soll erst am 22. April 2016 im Bundesrat beraten werden! 14

15 II. GESETZGEBUNGSVERFAHREN Inhalt des Gesetzes Artikel 1: Artikel 2: Artikel 3: Artikel 4: Artikel 5: Artikel 6: Artikel 7: Artikel 8: Artikel 9: Änderung BGB Änderung EGBGB Änderung ZPO Änderung VO zur Einführung von Vordrucken für das Mahnverfahren Änderung VO zur Einführung von Vordrucken für das Arbeitsgerichtliche Mahnverfahren Änderung des Unterlassungsklagegesetzes Änderung der GewO Änderung der PAngV Änderung des KWG 15

16 III. Rechtslage ab 21. März

17 III. RECHTSLAGE AB 21. MÄRZ 2016 Inhalt 34i GewO Wer gewerbsmäßig den Abschluss von Immobiliar- Verbraucherdarlehensverträgen im Sinne des 491 Abs. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs oder entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfen im Sinne des 506 des Bürgerlichen Gesetzbuchs vermitteln will oder Dritte zu solchen Verträgen beraten will (Immobiliardarlehensvermittler), bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde. ( ) 17

18 III. RECHTSLAGE AB 21. MÄRZ 2016 Inhalt 34i GewO Hier geht Gesetz über EU-Richtlinie hinaus! Nicht nur Wohnimmobilienkredite, sondern alle Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind von Neuregelung betroffen. 18

19 III. RECHTSLAGE AB 21. MÄRZ 2016 Inhalt 34i GewO Verweis auf 491 Abs. 3 BGB (neue Fassung gültig ab dem 21. März 2016): Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge sind entgeltliche Darlehensverträge zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer, die 1. durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert sind oder 2. für den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder für den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten bestimmt sind. ( ) 19

20 III. RECHTSLAGE AB 21. MÄRZ i GewO gilt somit für Alle Fallgestaltungen, in denen bisher schon ein Immobiliardarlehen vorlag. Zusätzlich erfasst werden künftig weitere, grundpfandrechtlich oder durch Reallast abgesicherte Darlehensverträge und nicht besicherte Darlehensverträge mit dem Zweck des Immobilienerwerbs, auf die bisher die Vorschriften für Verbraucherdarlehen anwendbar waren. 20

21 III. RECHTSLAGE AB 21. MÄRZ i GewO gilt somit nicht in den Fällen, in denen der Gewerbetreibende gegenüber einem Unternehmer tätig wird, z.b. ein Darlehen zum Erwerb einer Gewerbeimmobilie vermittelt. Diese Fallgestaltungen unterfallen auch weiterhin dem Auffangtatbestand Darlehensvermittlung in 34c Abs. 1 S. 1 Nr. 2 GewO. Die bisherige Darlehensvermittlungserlaubnis nach 34c GewO sollte daher ggf. neben 34i GewO beibehalten oder sofern noch nicht vorhanden zusätzlich beantragt werden. 21

22 III. RECHTSLAGE AB 21. MÄRZ 2016 Entgeltliche Finanzierungshilfen? Verweis auf 506 BGB (neue Fassung gültig ab dem 21. März 2016): Bezieht sich der entgeltliche Zahlungsaufschub oder die sonstige entgeltliche Finanzierungshilfe auf den Erwerb oder die Erhaltung des Eigentumsrechts an Grundstücken, an bestehenden oder zu errichtenden Gebäuden oder auf den Erwerb oder die Erhaltung von grundstücksgleichen Rechten oder ist der Anspruch des Unternehmers durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert, so sind die für Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge geltenden ( ) Vorschriften ( ) anwendbar. Ein unentgeltlicher Zahlungsaufschub gilt als entgeltlicher Zahlungsaufschub ( ) wenn er davon abhängig gemacht wird, dass die Forderung durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert wird. 22

23 III. RECHTSLAGE AB 21. MÄRZ 2016 Entgeltliche Finanzierungshilfen? Hinausschieben der Fälligkeit kann gegen Entgelt erfolgen, z.b. für die Dauer einer Stundung werden Zinsen erhoben. Wenn bei einem Vertrag über die entgeltliche Nutzung eines Gegenstandes vereinbart ist, dass der Verbraucher später zum Erwerb des Gegenstandes verpflichtet ist, der Unternehmer vom Verbraucher den Erwerb des Gegenstandes verlangen kann oder der Verbraucher bei Beendigung des Vertrags für einen bestimmten Wert des Gegenstandes einzustehen hat. Erfolgt eine Finanzierungshilfe gegen Entgelt von einem Unternehmer an einen Verbraucher, dann fällt die Finanzierungshilfe unter 506 BGB. 23

24 III. RECHTSLAGE AB 21. MÄRZ i GewO wird benötigt für Vermittlung und Beratung Laut neuem 655a BGB umfasst Begriff der Darlehensvermittlung nicht nur die Abschlussvermittlung, sondern auch den Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsabschluss Nicht für Tippgeberschaft (wie auch 34d ff. GewO) Abgrenzung Nachweisvermittler./. Tippgeber? 24

25 III. RECHTSLAGE AB 21. MÄRZ 2016 Tippgeber benennt lediglich Kreditunternehmen und teilt die entsprechenden Kontaktdaten mit. Nachweisvermittler informiert Kunde über bestimmte Form der Finanzierung oder des Darlehensvertrages. Denn wie im Maklerrecht liegt Nachweisvermittlung nur dann vor, wenn dem Kunden neben dem potentiellen Vertragspartner auch ein bisher unbekanntes Objekt benannt wird, so dass Kunde von sich aus Vertragsverhandlungen aufnehmen kann. Außerdem liegt nach neuem 655a BGB Darlehensvermittlung auch dann vor, wenn dem Kunden in irgendeiner Form beim Abschluss des Darlehensvertrages geholfen wird (z.b. Unterlagen zusammenstellen oder Information, welche Unterlagen das Kreditinstitut verlangen wird). 25

26 III. RECHTSLAGE AB 21. MÄRZ i GewO wird nicht benötigt für die Vermittlung und Beratung von Bausparverträgen im Sinne von 1 BauSparkG. Dabei handelt es sich nicht um Darlehensverträge im Sinne der GewO. In der Praxis sind jedoch meist auch Immobiliardarlehensverträge im Gesamtpaket enthalten! 26

27 III. RECHTSLAGE AB 21. MÄRZ 2016 Honorar-Immobiliardarlehensberater haben keinen eigenen Erlaubnistatbestand wie etwa 34e oder h GewO, müssen gemäß 34d Absatz 5 GewO für ihre Empfehlung für oder gegen einen Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag oder eine entsprechende entgeltliche Finanzierungshilfe eine hinreichende Anzahl von entsprechenden auf dem Markt angebotenen Verträgen heranziehen und dürfen vom Darlehensgeber keine Zuwendungen annehmen und von ihm in keiner Weise abhängig sein. Im übrigen gelten dieselben Anforderungen für Erlaubnis und Registrierung wie bei Immobiliardarlehensvermittlern. 27

28 IV. Erlaubnisverfahren 28

29 IV. ERLAUBNISVERFAHREN Die neue Erlaubnis kann erteilt werden wenn der Antragsteller zuverlässig ist, geordnete Vermögensverhältnisse vorliegen, eine Berufshaftpflichtversicherung oder eine gleichwertige Garantie sowie die erforderliche Sachkunde nachweisen kann und der Antragsteller seine/-n Hauptniederlassung/-sitz in Deutschland hat und die Immobiliardarlehensberatung/- vermittlung im Inland ausüben will. 29

30 V. Übergangsregelungen 30

31 V. ÜBERGANGSREGELUNGEN Der Entwurf zu 160 GewO sah noch vor (1) Gewerbetreibende, die am 21. März 2016 eine Erlaubnis zur Vermittlung des Abschlusses von Verträgen im Sinne des 34i Absatz 1 nach 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1und 2 haben ( ) Warum eine 34c-Erlaubnis für Grundstücke und Darlehen? 31

32 V. ÜBERGANGSREGELUNGEN VGH Mannheim, Urteil vom 24. April 1997 Aktenzeichen: 14 S Der die Erlaubnispflicht nach 34c ( ) GewO begründende Gegenstand der Maklertätigkeit Verträge über Grundstücke ist umfassend zu verstehen und erfasst neben Veräußerungsgeschäften auch die Bestellung von Grundpfandrechten. 2. Vermittlung und Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Darlehensverträgen, die vertragsgemäß durch Grundpfandrechte gesichert werden, erfüllen die Tatbestandsmerkmale Darlehen und Grundstücke in 34c GewO und bedürfen daher einer auf beide Tätigkeitsfelder bezogenen Erlaubnis. 32

33 V. ÜBERGANGSREGELUNGEN VGH Mannheim, Urteil vom 24. April 1997 Aktenzeichen: 14 S PROBLEM: Entscheidung wurde nicht bundeseinheitlich umgesetzt! Zudem Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge auch ohne Bestellung von Grundpfandrechten möglich. 491 BGB lässt z. B. auch selbstschuldnerische Bürgschaft, Pfandrecht oder Forderungsabtretung zu. Hier findet Urteil des VGH Mannheim keine Anwendung! Bundesrat hat daher Korrektur empfohlen, Bundestag hat 160 GewO entsprechend verabschiedet. 33

34 V. ÜBERGANGSREGELUNGEN 160 GewO sieht aktuell folgende Übergangsregelungen vor (1) Gewerbetreibende, die am 21. März 2016 eine Erlaubnis nach 34c Absatz 1 Satz 1 haben, welche zur Vermittlung des Abschlusses von Darlehensverträgen berechtigt, und die Verträge über Immobiliardarlehenim Sinne des 34i Absatz 1 weiterhin vermitteln wollen, müssen bis zum 21. März 2017 eine Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittlernach 34i Absatz 1 erworben haben ( ) 34

35 V. ÜBERGANGSREGELUNGEN Erlaubnisverfahren Vereinfachtes Verfahren gemäß 34i, 160 GewO normales Verfahren gemäß 34i GewO 35

36 V. ÜBERGANGSREGELUNGEN Vereinfachtes Verfahren gemäß 160 GewO Vorlage der bisherigen Erlaubnisurkunde nach 34 c GewO! Berechtigung zur Darlehensvermittlung! Ausstellungsdatum spätestens 20. März 2016 Erteilung der neuen 34i-Erlaubnis bis spätestens 21. März 2017 Erlöschen der bisherigen Erlaubnis für Immobiliardarlehensverträgebis spätestens 21. März 2017 oder vorher mit Erteilung der neuen Erlaubnis 36

37 V. ÜBERGANGSREGELUNGEN Vereinfachtes Verfahren gemäß 160 GewO Keine Prüfung der persönlichen Zuverlässigkeit und der geordneten Vermögensverhältnisse. Nachweis der Sachkunde ACHTUNG: Anders als bei der Übergangsregelung zum 34 f GewO schon bei Antragstellung zu erbringen! Vermögensschadenshaftpflichtversicherung oder gleichwertige Garantie (Voraussetzungen bislang unklar) 37

38 V. ÜBERGANGSREGELUNGEN Voraussetzungen im normalen Verfahren Persönliche Zuverlässigkeit (Keine einschlägigen Straftaten, Keine gewerblichen Verfehlungen, Steuerliche Unbedenklichkeit) Geordnete Vermögensverhältnisse (Kein Insolvenzverfahren, Keine Eintragungen in den Schuldnerverzeichnissen) Nachweis der Sachkunde und einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung oder gleichwertigen Garantie (Voraussetzungen bislang unklar) 38

39 V. ÜBERGANGSREGELUNGEN Leider gilt für das normale wie auch für das vereinfachte Verfahren Sämtliche Detailregelungen zum Nachweis der erforderlichen Sachkunde und einer Vermögensschadenshaftpflichtversicherung ( gleichwertige Garantie bislang völlig unklar) werden in der Verordnung über Immobiliardarlehensvermittlung (ImmVermV) geregelt. Die ImmVermV liegt bislang nur als Entwurf vor und soll frühestens am 22. April 2016 im Bundesrat verabschiedet werden! 39

40 V. ÜBERGANGSREGELUNGEN Leider gilt für das normale wie auch für das vereinfachte Verfahren Bei der zuständigen Erlaubnisbehörde eingehende Anträge können grundsätzlich erst nach verkündeter ImmVermV (frühestens KW 17/18) geprüft und beschieden werden! Zudem ist auch eine Eintragung im Vermittlerregister erst ab diesem Zeitpunkt möglich! 40

41 V. ÜBERGANGSREGELUNGEN Leider gilt für das normale wie auch für das vereinfachte Verfahren ImmVermV wird die Rechtsgrundlage für anerkannte Qualifikationen außerhalb IHK-Sachkundeprüfung und Alte- Hasen-Regelung. Ohne ImmVermV gibt es keine anerkannten Qualifikationen! ImmVermV wird auch regeln, welche Angaben im Vermittlerregister gespeichert und veröffentlicht werden. Ohne ImmVermV ist somit auch eine Registrierung problematisch. 41

42 V. ÜBERGANGSREGELUNGEN Übrigens Es wird keine Haftungsdachlösung wie etwa für vertraglich gebundene Anlagevermittler geben! Jeder gewerbliche Immobiliardarlehensvermittlermuss bei der zuständigen Behörde eine Erlaubnis nach 34i GewO beantragen und von der jeweiligen IHK in s Vermittlerregister eingetragen werden. 42

43 VI. Berufshaftpflichtversicherung 43

44 VI. BERUFSHAFTPFLICHTVERSICHERUNG eines in Deutschland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherers. Personenhandelsgesellschaften erhalten keine eigene Erlaubnis, benötigen aber ebenfalls Versicherungsnachweis. Bestätigung zur Vorlage bei der zuständigen Erlaubnisbehörde (wie bei 34d, f GewO) Versicherungsnachweis nicht älter als drei Monate 44

45 VI. BERUFSHAFTPFLICHTVERSICHERUNG Notwendiger Versicherungsumfang ergibt sich zum Teil bereits aus einer EU-Verordnung, die in Deutschland direkt gilt Versicherungssumme beträgt mindestens Euro je Versicherungsfall, die Höchstleistung für alle Versicherungsfälle eines Versicherungsjahres beträgt mindestens Euro Auf dieser Grundlage haben GDV, DIHK und das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi) bereits entsprechende Musterversicherungsbestätigungen abgestimmt, die von den Haftpflichtversicherern verwendet werden können 45

46 VII. Sachkunde 46

47 VII. SACHKUNDE Sachkundenachweis durch 1. IHK Sachkundeprüfung Geprüfte/-r Fachmann/-frau für Immobiliardarlehensvermittlung IHK 2. Alte-Hasen-Regelung 3. Gleichgestellte Berufsqualifikationen 4. Anerkennung ausländischer Berufsbefähigungsnachweise im Rahmen der Niederlassungsfreiheit 47

48 VII. SACHKUNDE Organisation & Inhalt der bundeseinheitlichen Sachkundeprüfungen Aufgabenpool Beteiligung von Unternehmen, Verbänden, Bildungsträgern, IHK n Sachkundeprüfung Aufgabenauswahlausschuss (AAA) Bundeseinheitliche Aufgabensätze und Prüfungstermine 48

49 VII. SACHKUNDE Schriftlicher Prüfungsteil Bild: Project Photos Nachweis fachlicher und rechtlicher Kenntnisse auf dem Gebiet der Immobiliardarlehensvermittlung. Inhaltliche Anforderungen gemäß Anlage 1 ImmVermV-E (Basis für Aufgabenpool und Rahmenlehrplan) PC-gestütztes Verfahren wird angestrebt. 150 Minuten + 20 Minuten Pause. 49

50 VII. SACHKUNDE Praktischer Prüfungsteil Simulation eines Kundenberatungsgesprächs auf Grundlage einer Fallvorgabe. 20 Minuten Prüfungsgespräch + 20 Minuten Vorbereitungszeit. Nach aktuellem ImmVermV-Entwurf sollen Befreiungen vom praktischen Prüfungsteil für Erlaubnisinhaber 34d-h GewO und Absolventen der Sachkundeprüfungen für Versicherungsoder Finanzanlagenvermittler möglich sein. 50

51 VII. SACHKUNDE Prüfungstermine Die IHK Heilbronn-Franken wird in 2016 alle folgenden bundeseinheitlichen Termine und bei Bedarf auch weitere Zusatztermine anbieten: 23./24. Juni /29. Juli /23. September /28. Oktober /25. November

52 VII. SACHKUNDE Ehrenamtliche IHK-Prüfer Wir suchen qualifizierte Prüfer! Wenn Sie sich vorstellen können, uns ehrenamtlich zu unterstützen, sprechen Sie uns bitte an. 52

53 VII. SACHKUNDE Bestandsschutzregelung für Alte Hasen 160 Abs. 3 GewO: Personen, die seit dem 21. März 2011 ununterbrochen unselbständig oder selbständig eine Tätigkeit im Sinne des 34i Absatz 1 Satz 1 ausüben, bedürfen keiner Sachkundeprüfung ( ) wenn sie bei Beantragung der Erlaubnis nach 34i Absatz 1 die ununterbrochene Tätigkeit nachweisen können. 53

54 VII. SACHKUNDE Bestandsschutzregelung für Alte Hasen Erforderliche Sachkunde wird vermutet, sofern Gewerbetreibender ununterbrochene Tätigkeit seit dem 21. März 2011 durch Vorlage geeigneter Unterlagen glaubhaft nachweisen kann 54

55 VII. SACHKUNDE Bestandsschutzregelung für Alte Hasen Selbständig tätige Vermittler insbesondere durch 34c Erlaubnisse sowie durch Vertragskopien oder Provisionsabrechnungen Unselbständig tätige Vermittler z. B. durch den Arbeitsvertrag, Arbeitszeugnisse, eine Bestätigung des Arbeitgebers, Verdienstbescheinigungen mit Tätigkeitsnachweisen, Provisionsabrechnungen 55

56 VII. SACHKUNDE Bestandsschutzregelung für Alte Hasen Ununterbrochene Tätigkeit auch bei kurzfristigen Unterbrechungen wie z. B. Fortbildungsveranstaltungen, Krankheiten, Kuren, Urlaub oder gesetzlichen Mutterschutzzeiten Elternzeiten in angemessenen Rahmen 56

57 VII. SACHKUNDE Mögliche gleichgestellte Abschlüsse Immobilienkaufmann/-frau, Bank- oder Sparkassenkaufmann/-frau, Kaufmann/-frau für Versicherungen und Finanzen in der Fachrichtung Finanzberatung (ab August 2014 mit Wahlqualifikationseinheit private Immobilienfinanzierung und Versicherungen), Geprüfter Immobilienfachwirt/-in (IHK), 57

58 VII. SACHKUNDE Mögliche gleichgestellte Abschlüsse Geprüfter Bankfachwirt/-in (IHK), Geprüfter Fachwirt/-in für Finanzberatung (IHK), Geprüfter Fachwirt/-in für Versicherungen und Finanzen (IHK), Geprüfte(r) Fachberater/-in für Finanzdienstleistungen (IHK) mit mindestens zweijähriger einschlägiger Berufserfahrung Mathematisches, wirtschafts- oder rechtswissenschaftliches Studium mit i.d.r. dreijähriger Berufserfahrung 58

59 VII. SACHKUNDE Mögliche gleichgestellte Abschlüsse Nach aktueller ImmVermV-E sollen auch Vorläufer-und Nachfolgeabschlüsse dieser Qualifikationen gleichgestellt werden Damit kämen z.b. auch die früheren Abschlüsse Versicherungskaufmann/-frau (IHK) und Versicherungsfachwirt (IHK) als Sachkundenachweis in Frage 59

60 VII. SACHKUNDE NEU: 20 Übergangsregelung Ein vor dem 21. März 2016 abgelegter Abschluss nach dem Standard des gemeinsamen Lernzielkataloges der deutschen Bausparkassen des Berufsbildungswerks der Bausparkassen e.v., der IHK Potsdam, der IHK Nord Westfalen, der Sparkassenakademien Niedersachsen, Schloss Waldthausen 60

61 VII. SACHKUNDE NEU: 20 Übergangsregelung Ein vor dem 21. März 2016 abgelegter Abschluss nach dem Standard des gemeinsamen Lernzielkataloges der Sparkassenakademie Baden-Württemberg, der Wirtschaftsakademie Schleswig-Holstein/Niederlassung Lübeck oder der Beruflichen Fortbildungszentren der Bayerischen Wirtschaft (BFZ) gemeinnützige GmbH steht der erfolgreich abgelegten Sachkundeprüfung gleich. 61

62 VII. SACHKUNDE Wer muss sachkundig sein? Gewerbetreibender selbst bei Personenhandelsgesellschaften (OHG, KG) jeder Gesellschafter Geschäftsführer bzw. Vorstand bei juristischen Personen (GmbH, AG) => Bestimmung eines zuständigen Geschäftsführers durch Gesellschafterbeschluss möglich Delegation auf sachkundige Angestellte nicht möglich! 62

63 VII. SACHKUNDE Wer muss sachkundig sein? Gleiche Anforderungen für Beschäftigte des Gewerbetreibenden, die bei der Vermittlung oder Beratung mitwirken oder Beschäftigte des Gewerbetreibenden, die für Vermittlung oder Beratung verantwortlich sind (leitende Angestellte) Übergangsregelung: Sachkundenachweis auch hier bis spätestens 21. März 2017 => Erlaubnisinhaber muss Sachkunde & Zuverlässigkeit der Angestellten prüfen! 63

64 VIII. Register 64

65 VIII. REGISTER 65

66 VIII. REGISTER Eintragungspflicht im Vermittlerregister Für Erlaubnisinhaber Für unmittelbar bei der Vermittlung oder Beratung mitwirkende oder dafür verantwortliche Personen EU/EWR-Staaten, in denen der Erlaubnisinhaber tätig werden will (sog. Notifizierungsverfahren, ähnlich 34d GewO) 66

67 VIII. REGISTER Eintragungspflicht im Vermittlerregister ABER: Vermittler, die während der einjährigen Übergangszeit noch mit der alten 34c-Erlaubnis tätig sind, können sich noch nicht eintragen lassen. Sie dürfen in dieser Zeit nur dann im EU/EWR- Ausland tätig werden, wenn sie die rechtlichen Anforderungen des jeweiligen Aufnahmestaats erfüllen. 67

68 VIII. REGISTER Öffentliche Bekanntmachung Zuständige Behörde kann jede in das Gewerbezentralregister einzutragende, nicht mehr anfechtbare Entscheidung wegen Verstoßes gegen 34i GewO oder der ImmVermV öffentlich bekannt machen, sofern eine solche Bekanntgabe die Stabilität der Finanzmärkte nicht ernstlich gefährdet und den Beteiligten keinen unverhältnismäßig hohen Schaden zufügt. z.b. Erlaubniswiderruf/-rücknahme, Gewerbeuntersagung 68

69 IX. Berufspflichten 69

70 IX. BERUFSPFLICHTEN stets im Kundeninteresse Vergütungsstruktur der im Gewerbebetrieb beschäftigten Personen darf deren Fähigkeit nicht beeinträchtigen, im besten Interesse des Darlehensnehmers zu handeln Insbesondere darf die Vergütungsstruktur nicht an Absatzziele gekoppelt sein. 70

71 IX. BERUFSPFLICHTEN Gebote & Verbote Gewerbetreibender ist verpflichtet, seine Tätigkeit mit der erforderlichen Sachkenntnis, Sorgfalt und Gewissenhaftigkeit im Interesse des Darlehensnehmers auszuüben. Gewerbetreibender ist nicht befugt, sich im Zusammenhang mit der Immobiliardarlehensvermittlung oder -beratung nach 34i Absatz 1 Satz 1 der Gewerbeordnung Eigentum oder Besitz an Geldern vom Darlehensnehmer zu verschaffen. 71

72 IX. BERUFSPFLICHTEN Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflicht Ab Auftragsannahme sollen unverzüglich aufgezeichnet werden: Name, Firma & Anschrift des Auftraggebers Für Tätigkeit vom Auftraggeber zu entrichtendes/entrichtetes Entgelt Tag und Grund der Auftragsbeendigung Unterlagen und Belege sind zu sammeln und mit den Aufzeichnungen 5 Jahre auf dauerhaften Datenträger in Geschäftsräumen aufbewahren. 72

73 IX. BERUFSPFLICHTEN Anzeigepflichten Gewerbetreibender hat der für die Erlaubniserteilung zuständigen Behörde unverzüglich anzuzeigen, welche Personen jeweils mit der Leitung des Betriebs oder einer Zweigniederlassung beauftragt sind. Dies gilt bei juristischen Personen auch für die nach Gesetz, Satzung oder Gesellschaftsvertrag jeweils zur Vertretung berufenen Personen. 73

74 IX. BERUFSPFLICHTEN Besondere Regelungen für Darlehensvermittler bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen gemäß Artikel b EGBGB (1) Bei der Vermittlung von Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen muss der Darlehensvermittler mit der Unterrichtung nach 13b Absatz 2 EGBGB-E Folgendes zusätzlich mitteilen: Seine Identität und Anschrift, in welches Register er eingetragen wurde, gegebenenfalls die Registrierungsnummer, und auf welche Weise der Registereintrag eingesehen werden kann, 74

75 IX. BERUFSPFLICHTEN Besondere Regelungen für Darlehensvermittler bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen gemäß Artikel b EGBGB ob er an einen oder mehrere Darlehensgeber gemäß 655a Absatz 3 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches gebunden oder ausschließlich für einen oder mehrere Darlehensgeber tätig ist und wenn ja, die Namen der Darlehensgeber, ob er Beratungsleistungen anbietet, die Methode, nach der seine Vergütung berechnet wird, falls die Höhe noch nicht genau benannt werden kann, 75

76 IX. BERUFSPFLICHTEN Besondere Regelungen für Darlehensvermittler bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen gemäß Artikel b EGBGB welche internen Verfahren für Beschwerden von Verbrauchern oder anderen interessierten Parteien über Darlehensvermittler zur Verfügung stehen sowie einen möglichen Zugang des Verbrauchers zu einem außergerichtlichen Beschwerde- und Rechtsbehelfsverfahren, 76

77 IX. BERUFSPFLICHTEN Besondere Regelungen für Darlehensvermittler bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen gemäß Artikel b EGBGB ob ihm für seine im Zusammenhang mit dem Darlehensvertrag stehende Dienstleistung Provisionen oder sonstige Anreize von einem Dritten gewährt werden, und wenn ja, in welcher Höhe; ist die Höhe noch nicht bekannt, so ist mitzuteilen, dass der tatsächliche Betrag zu einem späteren Zeitpunkt im ESIS- Merkblatt angegeben wird. 77

78 IX. BERUFSPFLICHTEN Das müssen Sie bei der Beratung beachten vertragsrelevante Vorgaben der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Werbung, Kreditwürdigkeitsprüfung, Widerrufsrecht, vorzeitige Rückzahlung und Vorfälligkeitsentschädigung, Beratungsleistungen bei Kreditvergabe und vermittlung usw.) in 488 bis 513 BGB und 655a bis 655e BGB umgesetzt, Informationspflichten in Artikel 247 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EG BGB) und in 675a BGB geregelt. Nachzulesen unter blob=publicationfile&v=1 (ab Seite 3) 78

79 IX. BERUFSPFLICHTEN Dort finden Sie Standardvorlagen Bereitstellung vorvertraglicher Informationen mittels des Europäischen standardisierten Merkblatts ESIS-Merkblatt 79

80 IX. BERUFSPFLICHTEN Kopplungsverbot 492a BGB mit Sonderregelung für Kopplungsgeschäfte bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen Weitgehendes Verbot von Geschäften, bei denen Angebot oder der Abschluss eines Kreditvertrags in einem Paket gemeinsam mit anderen gesonderten Finanzprodukten oder Finanzdienstleistungen erfolgt und bei denen Kreditvertrag nicht separat von Verbraucher abgeschlossen werden kann. Ausnahmen für Konstellationen im Verbraucherinteresse (wie etwa Bausparverträge oder Verträge zur Absicherung des Darlehens) 80

81 IX. BERUFSPFLICHTEN Ablauf der Beratung Bevor Beratungsleistungen erbracht werden, muss Kunde gem. Artikel EGBGB darüber informiert werden, wie hoch das Entgelt ist, sofern ein solches für die Beratungsleistungen verlangt wird, ob der Darlehensgeber/-vermittler seiner Empfehlung nur oder im wesentlichen eigene Produkte zugrunde legt oder neben eigenen Produkten auch eine größere Anzahl von Produkten anderer Anbieter zugrunde legt. Lässt sich die Höhe des Entgelts noch nicht bestimmen, ist über die Methode zu informieren, die für die Berechnung verwendet wird. Informationen sind auf einem dauerhaften Datenträger zu übermitteln. 81

82 IX. BERUFSPFLICHTEN Ablauf der Beratung Beratungsleistung in 511, 655a BGB geregelt: 82

83 IX. BERUFSPFLICHTEN Ablauf der Beratung Beratungsleistung in 511, 655a BGB geregelt: 83

84 X. Zuständigkeiten IHK s bundesweit zuständig für Register und Sachkundeprüfung Erlaubnisverfahren und Aufsicht von Bundesländern festzulegen In Baden-Württemberg bislang Übertragung an IHK s favorisiert. Dafür notwendige Verordnung der Landesregierung ist jedoch noch nicht erlassen! Landesregierung wurde von b.-w. IHK s aufgefordert, rechtzeitig bis zum 21. März zu handeln 84

85 XI. Das IHK-Vermittlerportal wurde bereits um den Themenbereich Immobiliardarlehensvermittler erweitert. Neben aktuellen Informationen zur neuen Rechtslage werden dort alle erforderlichen Checklisten und Formulare für die Sachkundeprüfung, das Registrierungsverfahren und - sofern die IHK zuständige Erlaubnisbehörde wird auch für das Erlaubnisverfahren eingestellt. Nutzen Sie auch unseren kostenfreien Newsletter. Die Anmeldung ist unter 85

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87 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 87

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