zum Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum vom

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Gottlob Otto
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1 zum Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum vom Berlin,

2 Präambel Der BFW bedankt sich für die Gelegenheit zur Stellungnahme zum Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum. Positiv hervorzuheben ist, dass das BMWi stets eine schlanke gesetzliche Lösung im Kontext von Art 12 GG favorisiert hat. Diese stringente Argumentation findet sich nun im Wesentlichen auch im aktuellen Referentenentwurf wieder. Im Einzelnen: 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 GewO-E: Beschränkung auf den WEG-Verwalter Die Beschränkung des Anwendungsbereichs auf den WEG- Verwalter ist positiv zu bewerten. Denn aufgrund der in 26 bis 28 WEG gesetzlich definierten Aufgaben und Befugnisse für WEG-Verwalter, besteht ein klar bestimmter gesetzlicher Rahmen, in dem der Berufszugang geregelt werden kann. Demgegenüber sind die Aufgaben und Befugnisse des Sondereigentumsverwalters nicht gesetzlich geregelt, so dass auch ein vergleichbarer gesetzlicher Rahmen fehlt. Hinzukommt, dass die Sondereigentumsverwaltung von der Masse der WEG-Verwalter vielfach als Zusatzgeschäft mit übernommen wird, ohne dass sich der unternehmerische Schwerpunkt verlagert. Aus diesem Grund ist die Beschränkung auf den Berufszugang für WEG-Verwalter im Kontext von Art 12 GG völlig ausreichend, weil damit die gesetzgeberischen Ziele ebenso erreichbar sind. Es ist auch nicht zu befürchten, dass unqualifizierte Verwalter abwandern und nur noch Mietverwaltung betreiben. Denn diesen Quereinsteigern ist es gar nicht möglich Mietverwaltung separat zu betreiben, weil die Mietverwaltung ohne das Hauptgeschäft WEG- Verwaltung wirtschaftlich nicht tragfähig wäre. Bei den Verwaltern, die ausschließlich Mietverwaltung betreiben handelt es sich in der Regel stattdessen um größere Unternehmen, die typischerweise auch eine ausreichende Anzahl qualifizierter Mitarbeiter mit staatlichen Berufsabschlüssen beschäftigen. Zusätzliche Berufszugangsregelungen für die Verwaltung von vermieteten Beständen sind insofern nicht erforderlich. 34 c Abs. 2 Nr. 2 GewO- Geordnete Vermögensverhältnisse Gem. 27 Abs. 5 WEG sind Verwalter verpflichtet, Gelder der Gemeinschaft getrennt von Ihrem Vermögen auf einem Treuhandkonto anzulegen. Nur in dieser Konstellation ist die Eigentümergemeinschaft Kontoinhaber und vor der Insolvenz des Verwalters umfassend gesichert. Demgegenüber versäumen es Verwalter vielfach, die Gelder der Gemeinschaft auf Treuhandkonten anzulegen. Es wird daher vorgeschlagen, die Anlage von Treuhandkonten in die Prüfung der geordneten Vermögensverhältnisse gem. 34 c Abs. 2 Nr. 2 GewO einzubeziehen. Den Nachweis können Verwalter ohne weiteres durch Vorlage entsprechender Bankbescheinigungen erfüllen. 2

Diese stringente Argumentation findet sich nun im Wesentlichen auch im aktuellen Referentenentwurf wieder. Im Einzelnen: 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr.

3 34 c Abs. 2 Nr. 3 GewO-E: Berufshaftpflichtversicherung Die gesetzliche Beschränkung auf den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung orientiert sich an den bewährten Regelungen, die bereits für Versicherungsvermittler und Finanzanlagenvermittler gelten. Es ist daher gesetzessystematisch geboten, den Umfang der Versicherungspflicht auch für WEG-Verwalter und Makler auf die Berufshaftpflichtversicherung zu begrenzen. Bei der Berufshaftpflichtversicherung gem. 34 c Abs. 2 Nr. 3 GewO-E handelt es sich nach der eigentümerschützenden Intention des Gesetzes und nach der Gesetzesbegründung begrifflich um eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Um Rechtsunsicherheit zu vermeiden, sollten daher die wesentlichen Eckpunkte der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung in der Gesetzesbegründung klargestellt werden. Anderenfalls wäre es nicht auszuschließen, dass der vertragliche Umfang des Versicherungsschutzes je nach Anbieter unterschiedlich durch Ausschlussklauseln definiert wird. 34 c Abs. 2 Nr. 4 GewO-E: Sachkundeprüfung-Prüfzuständigkeit bei der IHK Um eine Vielzahl unübersichtlicher privater Bildungsabschlüsse von vornherein zu vermeiden, ist es korrekt und konsequent, die Prüfzuständigkeit gem. 34 c Abs. 2 Nr. 4 GewO-E allein der IHK zu übertragen. Hierdurch werden bundesweit einheitliche Standards für die Sachkundeprüfung gewährleistet. Es ist positiv, dass eine Ausbildungsverpflichtung gesetzlich nicht vorgeschrieben wird. Denn die Sachkundeprüfung kann ohnehin nicht ohne einen entsprechenden fachlichen Ausbildungsstand erfolgreich abgelegt werden. Je nach Fachwissen soll jeder selbst entscheiden, wie er sich auf die Sachkundeprüfung vorbereitet. Die Ausbildung bei einem privaten Bildungsträger ist hierbei nur eine mögliche Option. 34 c Abs. 2 Nr. 4 GewO-E: Qualifikation des Gewerbetreibenden Problematisch sind die Fälle, in denen der Gewerbetreibende nicht beabsichtigt, die erlaubnispflichtige Tätigkeit selbst auszuführen. Dies könnte etwa im Fall einer Kapitalgesellschaft der Fall sein. Hier wäre es nicht sachgerecht, vom Vorstand oder der Geschäftsführung einen Sachkundenachweis zu verlangen. Daher sollte in diesen Fällen die Delegation der Sachkunde auf leitende Angestellte möglich sein. 34c Abs. 2a GewO-E: Qualifikation der Mitarbeiter Nach der Gesetzesbegründung ändert sich nichts an der bisherigen Haftung für Erfüllungsgehilfen. 34 c Abs. 2 a GewO-E ist daher mit den Rechtsfolgen von 278 BGB vergleichbar. Es ist daher ausreichend und gesetzessystematisch geboten, für die bei der WEG- Verwaltung mitwirkenden Personen allein auf die Auswahlpflichten und Haftungsfolgen gem. 278 BGB zu verweisen. Eine eigenständige gesetzliche Formulierung der Auswahlpflichten in 34c Abs. 2 a GewO-E ist somit nicht erforderlich. Missverständnisse in der gesetzlichen Auslegung können so vermieden werden. 3

Versicherungsvermittler und Finanzanlagenvermittler gelten.

4 34 c Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GewO-E: Verordnungsermächtigung für den Inhalt Sachkundeprüfung sowie Ausnahmen Staatlich anerkannte Aus- und Weiterbildungsabschlüsse müssen der IHK-Sachkundeprüfung gleichgestellt werden. Dies gilt insbesondere für die Ausbildung zum Immobilienkaufmann/ Immobilienkauffrau und die Ausbildung zum Immobilienfachwirt. Eine zusätzliche Berufspraxis kommt für das Vorliegen der Ausnahme nicht in Betracht, weil anderenfalls der jeweilige staatliche Berufsabschluss entwertet wird. 34 c Abs. 3 Satz 1 Nr. 8 GewO-E: Verordnungsermächtigung für die Ausgestaltung der Versicherungspflicht (in der MaBV)- insbesondere Deckungssumme Da die Aufgaben des Verwalters vielfach auch die Koordinierung baulicher Maßnahmen mit den damit einhergehenden Haftungsrisiken umfassen, sind viele mittelständige WEG-Verwalter mit einer Deckungssumme von mehr als einer 1 Mio. Euro je Schadenfall versichert. Andere WEG- Unternehmen der mittelständigen Immobilienwirtschaft versichern sich auf der Grundlage des eigenen Leistungsspektrums mit einer Mindestdeckung von je Schadenfall. Es wird daher auf Grund dieser Erfahrungswerte empfohlen, die Mindestdeckungssummen variabel je nach Leistungsspektrum des Verwalters zu bestimmen. 161 Abs. 3 GewO-E: Sechsmonatsfrist für die Beantragung der Erlaubnis Die Sechsmonatsfrist ist in Anbetracht der weitreichenden Konsequenzen des Verlustes der Erlaubnis sehr kurz bemessen. Es steht zu befürchten, dass die IHK und die Behörden insbesondere in der Anfangs- und Übergangszeit der Nachfrage nicht gewachsen sein könnten. Eine 12- Monatsfrist ist insofern eher geeignet, die Umsetzung der neuen gesetzlichen Regelung sicherzustellen. 161 Abs.3 GewO-E: Bestandsschutz für WEG-Verwalter, die 6 Jahre ununterbrochen als Verwalter tätig waren Die 6-Jahresregelung ist gesetzessystematisch gerade noch tragfähig. Die gilt insbesondere unter Berücksichtigung der Zuverlässigkeitsvoraussetzungen in 34c Abs. 2 Nr. 1 GewO, wonach für den Nachweis der erforderlichen Zuverlässigkeit lediglich ein 5-Jahreszeitraum zugrunde gelegt wird. 4

Dies gilt insbesondere für die Ausbildung zum Immobilienkaufmann/ Immobilienkauffrau und die Ausbildung zum Immobilienfachwirt.

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