BAUMEISTER DIPL.-ING. RUDOLF REINHARD SÜSS ALLGEMEIN BEEIDETER UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER BEWERTUNGSGUTACHTEN

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1 BAUMEISTER DIPL.-ING. RUDOLF REINHARD SÜSS Baumeister Dipl.Ing. Süß, A-3130 Herzogenburg, Wienerstr. 6 An das Bezirksgericht Neulengbach Hauptplatz Neulengbach FACHGRUPPEN BAUWESEN Hochbau Tiefbau IMMOBILIEN kl. landw. Liegenschaften Kleingärten gewerblich od. industriell genutzt größere Wohnhäuser (Baugründe) kleinere Wohnhäuser (Baugründe) Wohnungseigentum Geschäftsräumlichkeiten Herzogenburg, Nr. 1. Ausfertigung BEWERTUNGSGUTACHTEN in der Exekutionssache Auftraggeber: Bezirksgericht Neulengbach Aktenzeichen: 2 E 2/11m Betreibende Partei: Raiffeisenbank Wienerwald, Hauptstraße 62, 3021 Preßbaum Verpflichtete Partei: 1. Herbert Rebl, 2. Margarete Rebl beide wohnhaft in: 3040 Neulengbach, Ackergasse 37 Zweck der Bewertung: Feststellung des Verkehrswertes der Liegenschaft EZ 513, GB Tausendblum samt den darauf bestehenden Baulichkeiten in 3040 Neulengbach, Ackergasse 37 A-3130 Herzogenburg, Wienerstraße 6, Tel / 82293, Telefax / , suess@aon.at Volksbank NÖ - Mitte, Kto-Nr , BLZ 47150, Sparkasse Herzogenburg, Kto-Nr , BLZ 20219, IBAN: AT , BIC: VBOEATWWNOM, IBAN: AT , BIC: SPHEAT21XXX, UID-Nummer: ATU

2 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Inhaltsverzeichnis A. Allgemeines: Gerichtsauftrag: Augenschein: Bestandsverhältnisse: Pläne: Anforderung von Unterlagen: Kontaminationen: Energieausweis:...6 B. Grundlagen:...6 C. Befund: Grundbuchstand: Lage: Verkehrsverhältnisse, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen: Beschreibung der auf der Liegenschaft bestehenden Baulichkeiten: Wohnhaus: Außenanlagen: Anschlüsse:...28 D. Technische Kenngrößen: Allgemeines: Bruttogrundrissflächen verbaute Flächen: Bruttorauminhalte umbauter Raum:...30

3 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: E. Bewertung: Allgemeines: Grundwert: Bauwert: Allgemeines: Herstellkosten: Zeitwert: Verkehrswert:...42

4 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: A. ALLGEMEINES: 1. Gerichtsauftrag: Dem gefertigten SV wurde mit Beschluss (Anordnung der Schätzung einer Liegenschaft; ON 6) aufgetragen, ein Gutachten über den Verkehrswert der Liegenschaft EZ 513, GB Tausendblum samt den darauf bestehenden Baulichkeiten in 3040 Neulengbach, Ackergasse 37 zu erstatten. 2. Augenschein: Der Termin für die Befundaufnahme wurde vom Gericht für den um 9:00 Uhr an Ort und Stelle in 3040 Neulengbach, Ackergasse 37 festgesetzt. Beim Augenschein waren anwesend: Für die betreibende Partei: Für die Raiffeisenbank Laaben: Mag. Riess Für die verpflichtete Partei: Die Zweitverpflichtete persönlich Der gef. SV Ende des Augenscheines: 9:30 Uhr 3. Bestandsverhältnisse: Von der Verpflichteten wird angegeben, dass sie die Liegenschaft gemeinsam mit ihrem Gatten nutzt und dass diesbezüglich keine Bestandsverhältnisse bestehen.

5 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Pläne: Bei den dem Gutachten zu Grunde liegenden Plänen handelt es sich um Kopien von im Bauakt inne liegenden Plänen (Einreich-, Auswechslungs- oder Bestandspläne). Diese Pläne sollen nur zur besseren Übersicht dienen. Eine 100 %-ige Übereinstimmung mit dem Bestand kann nicht garantiert werden. 5. Anforderung von Unterlagen: Nach dem neu gefassten 140 Abs.2 EO hat der Sachverständige die für die Schätzung benötigten Unterlagen anderer Behörden, die sich auf die zu versteigende Liegenschaft beziehen, insbesondere über den Einheitswert, den Grundsteuermessbetrag und Abgabenbescheide mit dinglicher Wirkung beizuschaffen. Die Unterlagen vom Finanzamt wurden bereits seitens des Gerichtes beigeschafft. Es wurde daher nur ein entsprechendes Schreiben an die Stadtgemeinde Neulengbach verfasst. Dieses Antwortschreiben wird dem Gericht mit dem Gutachten übergeben. 6. Kontaminationen: Das bewertungsgegenständliche Grundstück scheint im Verdachtsflächenkataster bzw. Altlastenkataster des Umweltbundesamtes nicht auf. Weitergehende Untersuchungen hinsichtlich einer Kontaminierung können nur von Sonderfachleuten durchgeführt werden. Das vorliegende Gutachten wird unter der Annahme, dass keine wertmindernden Bodenkontaminationen gegeben sind, erstellt.

6 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Energieausweis: Es ist kein Energieausweis (gem. Energie-Ausweis-Vorlagegesetz) vorhanden. B. GRUNDLAGEN: 1.) Der im Zuge des Augenscheines am aufgenommene Befund 2.) Grundbuchsauszug vom ) Auszug aus der digitalen Katastralmappe (DKM) vom ) Ortho-Foto vom ) Erhebungen am Gemeindeamt der Stadtgemeinde Neulengbach: a.) Einsichtnahme in den Flächenwidmungsplan b.) Einsichtnahme in den Bauakt 6.) Bewertungsstichtag: Als Stichtag der Bewertung gilt gemäß LBG der Tag der Befundaufnahme 7.) Zubehör: Die Bewertung einer Liegenschaft beinhaltet grundsätzlich alle auf den Grundstücken errichteten Gebäude und das darin eingebaute und fix montierte Zubehör, sowie auch alle Gebäudeausstattungen, wie vorhandene Installationen, Sanitäreinrichtungen, Heizungsanlage, etc. Weiters sind alle anderen Baulichkeiten und Sonderbauwerke wie Außenanlagen, Einfriedungen und sonstige Gartengestaltungsbauwerke, sowie auch alle Ver- und Entsorgungseinrichtungen und Anlagen etc. im ermittelten Verkehrswert berücksichtigt.

7 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Die auf der Liegenschaft oder in den Gebäuden sonst noch vorhandenen Fahrnisse, wie spezielle Wohnungseinrichtungen, Möblierungen, Gerätschaften, Haus- bzw. Zierrat, ev. lagernde Materialien oder ähnliches sind im nachfolgend errechneten Verkehrswert nicht enthalten. 8.) Literaturhinweise: Stabentheiner: Liegenschaftsbewertungsgesetz, Manz Verlag Wien, 2. Auflage 2005 Dr. Richard Jäger: Wertermittlung von Grundstücken und Häusern, 1. und 2. Heft, 3. Auflage Wien 1973 Simon/Kleiber: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 7. Auflage, Luchterhand Verlag Darmstadt 1996 Roß/Brachmann: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden, 24. Auflage, Oppermann Verlag Hannover 1983 Vogels: Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht, 5. Auflage Bauverlag Wiesbaden 1996 Dr. Hilger: Liegenschaftsbewertung, Sparkassenverlag Wien 1985 Kranewitter: Liegenschaftsbewertung, Sparkassenverlag, 6. Auflage 2010 Immobilienbewertung Österreich, ÖVI Immobilienakademie, Stand Juli 2007

8 BAUMEISTER DIPL. ING. RUDOLF REINHARD SÜSS 3130 HERZOGENBURG, W IENERSTRAßE 6 Seite: C. BEFUND: 1. Grundbuchstand: Die im C-Blatt dieses Grundbuches eingetragenen Pfandrechte werden im gegenständlichen Gutachten nicht bewertet.

9 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Lage:

10 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite:

11 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite:

12 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Das gegenständliche, die Liegenschaft bildende Grundstück (Grst.Nr. 596/10) liegt im Bereich des verbauten Gebietes der Stadt Neulengbach westlich des Stadtkerns. Wie auch aus der Kopie des Stadtplanes ersichtlich, liegt das Grundstück nördlich der Ackergasse. Das Grundstück bildet in der Natur ein unregelmäßiges Vieleck (annähernd rechteckig), das südseitig mit seiner Längsseite an die Ackergasse und ostseitig mit seiner Schmalseite an die Ebersberger Straße grenzt. Nord- und westeitig grenzt das Grundstück an in Privatbesitz befindliche Nachbargrundstücke. Das Grundstück liegt in Hanglage an einem in ungefähr südlicher Richtung hin abfallenden Hang. Gemäß Flächenwidmungsplan liegt das Grundstück zur Gänze im Bauland-Wohngebiet.

13 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite:

14 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Verkehrsverhältnisse, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen: Die Entfernung zum Bahnhof Neulengbach beträgt rd. 600 m. Die Entfernung zum Stadtzentrum von Neulengbach beträgt rd. 2 km. Die nächstgelegenen Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung des täglichen und auch des gehobenen Bedarfes befinden sich in Neulengbach. In Neulengbach bestehen ein Kindergarten, sämtliche Grundschulen und auch eine höhere Schule. Weitere höhere Schulen bestehen in der rd. 20 km entfernten LH St. Pölten.

15 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Beschreibung der auf der Liegenschaft bestehenden Baulichkeiten: 4.1. Wohnhaus: Allgemeine Beschreibung: Foto 1, 9351

16 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Foto 2, 9349 Foto 3, 9352

17 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Die vorstehenden Fotos zeigen das auf der Liegenschaft bestehende Wohnhaus. Wie auch aus den Fotos ersichtlich, ist das Gebäude in offener Bebauungsweise errichtet. Es ist zur Gänze unterkellert und ebenerdig erbaut. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Erbaut wurde das Gebäude in den 1960-er und 1970-er Jahren. Die Baubewilligung wurde 1965 erteilt. Die Benützungsbewilligung wurde 1981 erteilt. Nach Angaben der Verpflichteten wurde das Gebäude erst um 1980 fertig gestellt und bezogen. Die Fundamentierung des Gebäudes erfolgte auf Streifenfundamente. Die Umfassungswände im Kellergeschoss sind wahrscheinlich aus Schalsteinmauerwerk errichtet. Die tragenden Wände und die Zwischenwände im KG sind ebenfalls massiv errichtet. Die Decke über KG ist eine Massivdecke (Hohlsteindecke zwischen Trägern mit Aufbeton). Im Erd- und Dachgeschoss sind die die Umfassungswände aus 25 cm dickem Hohlblockziegelmauerwerk erstellt. Die tragenden Wände und die Zwischenwände sind im EG massiv errichtet. Die Decke über EG ist eine Holztramdecke. Bedeckt wird das Gebäude durch einen hölzernen Satteldachstuhl, der vor rd. 7 Jahren erneuert worden ist. Ein Unterdach (Vollschalung) ist vorhanden. Die Dacheindeckung besteht aus Betondachsteinen (Bramac-Alpendachstein).

18 3130 HERZOGENBURG, WIENERSTRAßE 6 Seite: Die Niederschlagswässer werden über Hängerinnen und in frei vor der Fassade geführten Abfallrohren abgeleitet. Die Fassadenflächen wurden ebenfalls vor rd. 7 Jahren mit einer Vollwärmeschutzfassade (wahrscheinlich rd. 15 cm dick) versehen. Die Fenster wurden im Zuge dieser Arbeiten ebenfalls getauscht. Es wurden Kunststoff-Fenster mit Isolierverglasung und integrierten Außenjalousien versetzt. Die Beheizung des Gebäudes erfolgt durch eine Warmwasserzentralheizung mit Wandradiatoren.