Zur Systematisierung bei der Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung

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1 Zur Systematisierung bei der Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung Wilfried Mann, Düsseldorf Die klassischen Wertermittlungsverfahren benötigen Informationen aus dem Immobilienmarkt, um die Ergebnisse marktkonform ableiten zu können. Hier sind die Gutachterausschüsse, nicht zuletzt verstärkt durch die aktuellen Vorgaben des Gesetzgebers im Baugesetzbuch und der Immobilienwertermittlungsverordnung, gefordert den Sachverständigen flächendeckend modellgetreue und anwendbare Marktdaten zur Verfügung zu stellen. Kann dies überhaupt gelingen? Dieser Fachbeitrag gibt Anregungen zur systematischen Bewältigung der Aufgaben durch die Gutachterausschüsse. Die Immo 1 strukturiert und definiert Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren klarer als die alte Wertermittlungsverordnung aus dem Jahr Dabei stehen diese drei klassischen Wertermittlungsverfahren im Abschnitt 3 ( 15 ff.) der Immo ohne qualitative Wertung nebeneinander. Abb. 1: Übersicht der Wertermittlungsverfahren nach Immo Das Vergleichswertverfahren wird in der Immo in 15 (1) zunächst grundsätzlich thematisiert, wobei 15 (2) ergänzende Hinweise für bebaute Grundstücke gibt. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können auch Vergleichsfaktoren angewendet werden. Die Wertrelation ist schwerpunktmäßig der Kaufpreis pro Bezugseinheit (Grundstücksfläche, Flächen- oder Raumeinheit). Diese bildet unmittelbar, unter Beachtung von Umrechnungskoeffizienten und Indizes den Markt ab. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens ( 17 ff.) benötigt zur Verkehrswertableitung Liegenschaftszinssätze, die aus dem Markt, meint aus Kauffällen, abzuleiten sind. Der gleiche Gedanke liegt dem Sachwertverfahren zugrunde, das zur Verkehrswertableitung Sachwertfaktoren benötigt, die ebenfalls aus dem Markt abzuleiten sind. Die Gutachterausschüsse haben nun die Aufgabe den Wertermittlern/Sachverständigen Vergleichspreise 2 und die dazugehörigen teilmarkttypischen Anpassungskoeffizienten (Umrechnungskoeffizienten und Indizes) bei der Anwendung im Vergleichswertverfahren, Liegenschaftszinssätze für das Ertragswertverfahren und Sachwertfaktoren für das Sachwertverfahren bereitzustellen. Wie kann diese, zwar nicht neue, aber jetzt stärker gesetzlich 3 verankerte Aufgabe, bewältigt werden? Zunächst sind eine Neuordnung kleiner Gutachterausschüsse und mehr Personaleinsatz zu fordern. Dies ist aber nur ein wichtiger Schritt, der von den Fachbereichen der Bundesländer, die Gutachterausschüsse betreuen, unterstützt werden muss. Der Gesetzgeber hat in 193 BauGB 4 nicht nur die Aufgaben des Gutachterausschusses zur Ableitung erforderlicher Daten konkretisiert und benannt, sondern sich auch in 199 die Ermächtigung erteilt, Vorschriften über die Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte und bei der Ableitung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten einschließlich der Bodenrichtwerte zu erlassen. Diese Aufgabe, einheitliche Bewertungsmuster zu empfehlen, beschäftigt derzeit den Bundesgesetzgeber und dessen Fachgremien. Nicht zuletzt schließen sich hierzu auch die Oberen 1 Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung Immo) vom (BGBl. I S. 639 Rechtskraft am ) 2 Die Immo spricht im Gegensatz zu Kaufpreisen von Vergleichspreisen um zu verdeutlichen, dass sich diese bereits auf eine geeignete Bezugseinheit beziehen. 3 Präzisiert im BauGB 193 (5) zu den sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten. 4 Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom , zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetztes vom (BGBl. I 2009, 2585). GuG 2 j

2 Mann, Zur Systematisierung bei der Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung Gutachterausschüsse beziehungsweise Zentralen Geschäftsstellen der Länder zusammen. 5 Die im Folgenden entwickelten Prozesse von der Kaufpreisauswertung zur Ableitung erforderlicher Daten bis hin zur Veröffentlichung sollen in diesem neu angestoßenen Prozess eine Systematisierungshilfe darstellen. 1 Systematisierungen zur Beschreibung des Marktes Die Immo thematisiert Bodenrichtwerte in 10, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke in 13 (mit Gebäude- und Ertragsfaktoren) und Marktanpassungsfaktoren sowie Liegenschaftszinssätze in 14. Ergänzend werden noch Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke in den Wertermittlungsrichtlinien 6 (WertR) 2006 behandelt. Die derzeit auf den Markt drängenden Immobilienrichtwerte können unter Gebäudefaktoren ( 13) subsumiert werden. Alle diese Begriffe haben gemeinsam, dass Sie den Gesamtkaufpreis relativieren und in einer Bezugseinheit marktgängig darstellen. Sie können unter der gemeinsamen Überschrift Vergleichsrelation zusammengefasst werden. Definition: Die Vergleichsrelation (auch als Funktion aus einem Wertermittlungsmodell abgeleitet) ist ein marktgängiges Wertverhältnis aus einem Kaufpreis, der auf eine Grundnorm abgestellt ist, bezogen auf eine bestimmte Bezugseinheit (aus Kaufpreis pro Flächeneinheit oder auch dimensionslos). Im nächsten Schritt, der praktischen, sachverständigen Anwendung in den Wertermittlungsverfahren, benötigen alle Vergleichsrelationen Anpassungskoeffizienten. Definition: Anpassungskoeffizienten sind Zu- und Abschläge (in Prozent oder als Faktor angegeben) die bei Abweichungen in den wertbestimmenden Merkmalen zwischen einer definierten Vergleichsrelation und dem Bewertungsobjekt sachgerecht angewendet werden können. Sie gliedern sich in Umrechnungskoeffizienten zur Anpassung vom objektbezogenen Merkmalen und Indizes zur Anpassung von Zeiteinflüssen. Diese Anpassungskoeffizienten werden in der Immo nur unter 12 Umrechnungskoeffizienten (Schwerpunkt unbebaute Grundstücke) und 11 Indizes thematisiert, können aber weit umfassender eingeordnet werden. Hierzu zwei Beispiele: a) Zum Gebäudefaktor Die Vergleichsrelation (Gebäudefaktor/Immobilienrichtwert) beträgt E/m 2 Wohnfläche zum Stichtag und gilt in mittlerer Lage eines definierten Gebietes für Eigentumswohnungen, Baujahr 1980 bei neuzeitlicher Ausstattung und einer Wohnfläche von m 2. Das Bewertungsobjekt ist zum Stichtag mit einer Wohnfläche von 40 m 2 und Baujahr 2000 bei ansonsten gleichen Wertmerkmalen zu bewerten. Aufgrund der von Gutachterausschuss veröffentlichten Anpassungskoeffizienten leitet sich der vorläufige Vergleichswert aus der Vergleichsrelation (Immobilienrichtwert) wie folgt ab: Umrechnungskoeffizienten: Baujahr: + 10 % Wohnfläche: 10 % Indizes: Stichtag: 3 % 3 % (0,97) Vorläufiger Vergleichswert: E/m 2 x 0,97 = E/m 2 x 40 m 2 = E. b) Zum Sachwertfaktor Der Sachwertfaktor für ein freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr ab 1975 in mittlerer Lage, liegt zum Stichtag bei 0,95. Das zu bewertende Objekt liegt in einer bevorzugten Lage, ansonsten sind die Bewertungsmerkmale identisch. Aufgrund der von Gutachterausschuss veröffentlichten Anpassungskoeffizienten 7 leitet sich der Sachwertfaktor wie folgt ab: Umrechnungskoeffizienten: bevorzugte +10 % Lage: Indizes: Stichtag: +/ 0 % + 10 % (1,10) Angepasster Sachwertfaktor: 0,95 6 1,1 = rd. 1,05. Dieser ist im Sachwertverfahren an den gerechneten Sachwert anzubringen und führt zum vorläufigen Sachwert. Die folgende Übersicht zeigt einen Vergleich der Begriffe, die der Gesetzgeber unter Vergleichsrelationen angibt: Bezeichnung Wertrelation Bezug Quelle(n) seinheit Vergleichspreise Kaufpreis pro Grund E/m 2 15 (1) Immostücksfläche Bodenricht- Kaufpreis pro Grund E/m BauGB werte stücksfläche 10 (1) Immo- 5 Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse in Deutschland (AK OGA), zunächst gebildet als Zusammenschluss zur Herausgabe eines Immobilienmarkberichts für Deutschland. 6 Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006), Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, Referat SW /1. 7 Auch wenn der Gutachterausschuss keine Anpassungskoeffizienten veröffentlicht, ist dennoch sachverständig anzupassen. 66 GuG 2 j 2011

3 Mann, Zur Systematisierung bei der Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung Abhandlungen Bezeichnung Wertrelation Bezug Quelle(n) seinheit Vergleichsfaktoren - Gebäudefak- Kaufpreis pro Wohn E/m (5) 2.4 toren fläche BauGB (Immobilien 13 Immorichtwerte 8 ) - Ertragsfak- Kaufpreis pro Roh dimen 193 (5) 2.4 toren ertrag sionslos BauGB 15 (2) Immo- - für Erbbau Kaufpreis/Verkehrs dimen grundstücke wert (UB-unbelastet) sionslos WertR für Erbbau Kaufpreis/Verkehrs dimen rechte wert (BB-unbelastet) sionslos WertR2006 Liegenschaftszinssätze Marktanpassungsfaktoren aus Ertragswertmodell 193 (5) 2.1 Prozent BauGB 14 (3) Immo- 193 (5) Sachwertfak- Kaufpreis pro Sach dimen- BauGB tor wert aus Sachwert sionslos 14 (2) 1 Immodell mo - Erbbaurechts- Kaufpreis pro dimen 14 (2) 2 Imfaktor fin.wert Erbbaurecht sionslos mo - Erbbaugrund- Kaufpreis pro dimen 14 (2) 2 Imstücksfaktor fin.wert Erbbau sionslos mo grundstück Thematisierte Anpassungskoeffizienten zeigt diese Tabelle: Bezeichnung Teilmarkt Quelle(n) Indexreihen Umrechnungskoeffizienten Bodenpreise, Wohnungseigentum, Einfamilienhäuser Bodenrichtwerte und Vergleichspreise (UB) und allgemein im Vergleichswertverfahren 11 Immo- 15 Immo- 193 (5) 2.3 BauGB 12 Immo- 15 Immo- Die erforderlichen Daten für die Wertermittlung, hierzu gehören auch Boden- und Immobilienrichtwerte, lassen sich allgemein als Vergleichsrelationen mit den jeweils dazugehörenden Anpassungskoeffizienten repräsentieren. Hierbei ist das Grundprinzip der amtlichen Wertermittlung in Deutschland die Ergebnisse müssen der sachkundigen Überprüfung des Gutachterausschusses standhalten zu beachten. 2 Zur systematischen Ableitung und Veröffentlichung erforderlicher Daten für die Wertermittlung Als Basis für alle Wertermittlungen dienen Vergleichspreise, die aus der örtlichen Kaufpreissammlung aufgabenspezifisch selektiert und auszuwerten sind. Grundsätzlich folgen diese Auswertungen dem direkten oder indirekten Preisvergleich 9. Da Kaufpreise in der Regel aber nicht direkt mit dem zu bewertenden Objekt oder einem definierten Grundstück (z.b. Boden- oder Immobilienrichtwertgrundstück) übereinstimmen, gehen die folgenden Überlegungen von dem indirekten Preisvergleich aus, der in der Regel mit dem statistischen Preisvergleich verknüpft ist. Dieses Prinzip kann auch allgemein auf die aus dem Markt abzuleitenden Vergleichsrelationen übertragen werden. Jede Vergleichsrelation die BauGB, Immo und WertR thematisieren und gegebenenfalls mit einer Legaldefinition versehen, folgt der gleichen Methodik bis hin zur Veröffentlichung: j Aufstellen eines Bewertungsmodells j Überführen in ein mathematisch statistisches Modell j Ableiten von Anpassungskoeffizienten j Sachverständige Beurteilung der Ergebnisse j Wahl der geeigneten Form einer Veröffentlichung. 2.1 Bewertungsmodell Das Bewertungsmodell enthält fachtypische Beschreibungen und Festlegungen, die bei der Kaufpreisauswertung bindend und bei der Anwendung in der Veröffentlichung transparent zu machen sind: j Definition der Vergleichsrelation mit Bezugsgröße und Rechenvorschrift, zum Beispiel bei der Ableitung von Liegenschaftszinssätzen 10 j Definition der Variablen, die für die Ableitung der Vergleichsrelation notwendig sind (vgl. Sach- und Ertragswertmodelle 11 ) j Festlegung eines teilmarkttypischen Rahmens (Stichprobe) zum Beispiel Ausschluss von persönlichen oder ungewöhnlichen Verhältnissen, Fälle ohne Heimfall bei Erbbaurechten usw. j Festlegung eines teilmarkttypischen Grundstücks durch eine Grundnormierung, beispielsweise Eigentumswohnungen ohne Inventar und Garage j Angabe der (wahrscheinlichen) Einflussmerkmale die die Vergleichsrelation bestimmen. Hierdurch soll für die wei 8 Immobilienrichtwerte (als Gebäudefaktoren) werden in der Immo nicht thematisiert. 9 Pelzer, Hans, Ein indirektes Vergleichswertverfahren unter Anwendung statistischer Methoden, ZfV 1978, Auflösung der Ertragswertformel nach p (Liegenschaftszinssatz), vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 6. Aufl. 2010, S ff. 11 Sachwert-/Ertragswertmodell der AGVGA NRW, siehe unter terausschuss.nrw.de/standardmodelle.html. GuG 2 j

4 Mann, Zur Systematisierung bei der Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung teren mathematisch-statistischen Untersuchungen bereits der Untersuchungsrahmen abgesteckt werden. Grundgesamtheit Stichprobe Die Variablen, die zur Bildung der Vergleichsrelation und als Einflussgrößen benannt werden, müssen in der Kaufpreissammlung in ausreichender Qualität vorliegen. Nur dann können teilmarkttypische erforderliche Daten für Wertermittlung qualifiziert abgeleitet werden. Die Kaufpreissammlungen umfassen in der Regel insgesamt ca Informationen (je nach Teilmarkt) pro Kauffall und basieren gegebenenfalls auf Datenkatalogen der Länder. Gegliedert sind die Dateien j nach allgemeinen Vertragsdaten, wie Lagebezeichnung, Notar, UR-Nr. und Kaufpreis usw, j den Objekt beschreibenden Daten, wie Grundstücksgröße, Gebäudeart, Wohnfläche, Ausstattung usw. j und den Wertermittlungsdaten, wie Vergleichsrelationen Kaufpreis pro Grundstücks-/ Wohnfläche, Liegenschaftszinssätzen, Sachwertfaktoren und Mieten, Bewirtschaftungs-, Normalherstellungskosten usw. Teilmarkt-typische statistische Auswertungen zeigen, dass je definierter Vergleichsrelation nur etwa vier oder fünf Informationen 12 signifikant den Kaufpreis beeinflussen. Das bedeutet, dass der Umfang der Daten, die in der Kaufpreissammlung zur Ableitung erforderlicher Daten erfasst wird, in der Regel zu groß ist. Kleinere Geschäftsstellen mit wenig Personal sollten sich deshalb bei der Datenerhebung nur auf die Informationen beschränken, die wirklich notwendig sind. Dadurch kann der Aufwand für den Einzelfall reduziert und die Auswertemenge erhöht werden. 2.2 Mathematisch-statistisches Modell Da das einfache arithmetische Mittel zur Ableitung von Vergleichsrelationen aus Vergleichspreisen nicht ausreicht, ist ein mathematisch-statistisches Modell zu entwickeln. Dieses hat das Ziel, die beiden Hauptfragen zu beantworten: 1. Welche Merkmale sind nachweislich wertbeeinflussend (qualitative Einflüsse)? 2. Wie groß ist Wirkung auf den Kaufpreis (quantitativer Einfluss)? Hierzu wird die Anwendung der klassischen (multiplen) Regressionsanalyse vorgeschlagen, die mithilfe einer optimalen Regressionsfunktion eine Regressionsgleichung generiert, die durch statistische Testverfahren signifikante Einflussgrößen aufspürt. Die unabhängige Variable (X) kann also die abhängige Variable (Y) mithilfe der Regressionsgleichung vorhersagen (Ursache Wirkung). Es ist aber vor einer»euphorischen«anwendung auf Kaufpreise zu warnen, da folgende statistische Grundprinzipien zu beachten sind: n Ziehungen Rückschluss auf die Grundgesamtheitsparameter Rückschluss auf den Einzelfall Berechnung der Stichprobenstatistiken Abb. 2: Prinzip von der Grundgesamtheit zur Stichprobe und deren Rückschlüsse Eine Zufallsstichprobe ist dadurch gekennzeichnet, dass weitere Elemente mit gleicher Wahrscheinlichkeit erneut aus der Grundgesamtheit ausgewählt werden können. Im Rahmen von Stichprobenberechnungen lassen sich Rückschlüsse auf Grundgesamtheits-Parameter ziehen; der Rückschluss auf den Einzelfall ist verboten. 13 Demnach sind Kauffälle keine klassischen stochastischen Daten, da diese nicht, wie beispielsweise Messreihen, vermehrt werden können. 14 Die Ableitung einer Vergleichsrelation/eines Richtwertes durch Einsetzen des»bewertungsfalles«in die Regressionsgleichung kann in diesem Zusammenhang durchaus kontrovers diskutiert werden. Trotz dieser kritischen Betrachtungsweise hat sich die Anwendung von Regressionsanalysen auch auf Kaufpreise bewährt; allerdings sind folgende klassische Grundprinzipien einer Regressionsanalyse mindestens zu beachten: j lineares Modell j Varianzhomogenität der unabhängigen Beobachtungen j stochastisch unabhängige Beobachtungen (keine Autokorrelation kann bei Kaufpreisen nicht vollständig ausgeschlossen werden) j Regressionsforderung: Kleinste-Quadrate-Prinzip nach Gauß und Normalverteilung der Residuen Wertbestimmende Merkmale sind bei Gebäudefaktoren und Liegenschaftszinsätzen z.b. im Wesentlichen Gebäudeart, Alter und Modernisierungsgrad, Lage und der Kaufzeitpunkt. Zusätzlich werden die Variablen benötigt, die zur Ableitung der Vergleichsrelation erforderlich sind, und Daten, die der Registrierung und räumlichen Zuordnung dienen. 13 Schnell/Hill/Esser, Methoden der empirischen Sozialforschung, R.Oldenbourg Verlag, München-Wien, 5. Aufl. 1995, S. 260; Bortz, Jürgen, Statistik für Sozialwissenschaftler, Springer-Verlag, Heidelberg, 4. Aufl. 1993, S Reuter, Franz, schreibt in der ZfV (Reuter, ZfV 1989, 384), Zur Umsetzung des Verkehrswertbegriffes in Wertermittlungsmethoden, zur statistischen Lösung des Preisvergleichs: «Kaufpreise sind indes historische Ereignisse. Der Kauf eines Grundstücks ist als Experiment nicht wiederholbar. Die Zufallsvariable Kaufpreis ist eine irreale Hypothese.«15 Die klassische Prüfung auf Normalverteilung und ggf. Überführung in ein normalverteiltes Modell bei Ausschluss von Ausreißern (Ausreißertest) ist nicht zwingend, da die»ausgleichungsrechnung«innerhalb der Regressionsanalyse keine Normalverteilung benötigt. Allerdings können die statistischen Test-Ergebnisse nur bei vorliegender Normalverteilung korrekt beurteilt werden. 68 GuG 2 j 2011

5 Mann, Zur Systematisierung bei der Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung Abhandlungen Abb. 3: Tabelle (Ausschnitt) zum Vergleich der Normierungsfaktoren für freistehende Einfamilienhäuser Bei der Überführung des Bewertungsmodells in das statistische Modell werden die Vergleichsrelation zur Zielgröße 16 und die wertbeeinflussenden Merkmale zu Einflussgrößen. 17 Die statistischen Testverfahren (varianzanalytische Komponente) liefern Entscheidungshilfen zur Signifikanz der nach sachverständiger Marktkenntnis zunächst vermuteten Einflussgrößen (Vorgaben aus dem Bewertungsmodell) und führt dann zur Reduzierung auf die Einflussgrößen, deren Merkmale die Vergleichsrelation maßgeblich beeinflussen. Gegebenenfalls sind auch mehrere Modellansätze mit unterschiedlichen Einflussgrößen zu prüfen, um die höchste Aussagekraft (multiples Bestimmtheitsmaß R 2 = möglichst nahe 1) der gewählten Stichprobe zu erzielen. Somit ist die Hauptfrage 1»Welche Merkmale sind nachweislich wertbeeinflussend?«beantwortet. Die Antworten auf die Frage 2»Wie groß ist die Wirkung auf den Kaufpreis?«erbringen in erster Linie die Regressionskoeffizienten, die nach Auflösung der Regressionsgleichung zu den Anpassungskoeffizienten führen.»allgemeinen Erkenntnisse«können dann auch»kleinräumig«, beispielsweise bei der Boden- oder Immobilienrichtwertableitung, angewendet werden. Die mithilfe mathematisch-statistischer Methoden abzuleitenden Anpassungskoeffizienten müssen der sachkundigen Überprüfung des Gutachterausschusses standhalten. Dies gewährleistet die integrative Auswertemethode, die den statistischen Preisvergleich mit Expertenwissen verknüpft. Hierbei wird die im mathematisch-statistischen Modell gefundene optimale Regressionsgleichung nach dem Verfahren Mann 18 aufgelöst, um zunächst Normierungsfaktoren im Sinne der Anwendung an Kaufpreisen abzuleiten. Diese Ergebnisse nicht die Regressionsgleichung könnenvon den Sachverständigen überprüft und gegebenenfalls korrigiert werden. Die Abbildung 3, Ausschnitt aus der Tabelle abgeleiteter Normierungsfaktoren für freistehende Einfamilienhäuser ausgewählter Städte in NRW, macht deutlich siehe Ellipsen dass es»gerechnete«faktoren gibt, die im»nachbarschafts 2.3 Ableiten von Anpassungskoeffizienten und sachverständige Prüfung Zur Ableitung von Anpassungskoeffizienten werden große Stichproben (keine kleinräumige Selektion) benötigt, die dann zu statistisch ausreichend genauen Ergebnissen für ein gesamtes Stadt-/Kreisgebiet, gegebenenfalls auch über einen größeren Zeitraum führen werden. Diese Teilmärkte typischen 16 Zielgröße oder abhängige Variable, Kriteriumswert, Wirkung. 17 Einflussgrößen oder unabhängigen Variablen, Regressoren, Prädiktorvariablen, Ursache. 18 Aus der Regressionsgleichung werden partiell, ausgehend von den jeweiligen Skalierungen signifikanter Variablen, Umrechnungskoeffizienten abgeleitet. Siehe hierzu: Mann, Wilfried, Die Regressionsanalyse zur Unterstützung der Anwendung des Normierungsprinzips in der Grundstücksbewertung, Zeitschrift für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement (zfv), 5/2005, Praxisbeispiele zur Ableitung von Normierungsfaktoren siehe unter»immobilienrichtwerte in Nordrhein-Westfalen«, Nachrichten aus dem öffentlichen Vermessungswesen Nordrhein-Westfalen (NÖV NRW) Ausgabe 2/2009, GuG 2 j

6 Mann, Zur Systematisierung bei der Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung vergleich«deutlich untypisch sind. Diese können sachverständig korrigiert werden. Der Sachverstand macht die Unsicherheit der statistischen Verfahren sicherer! Diese nun sachverständig bestätigten Anpassungskoeffizienten führen als Normierungsfaktoren in der Anwendung des Normierungsprinzips zum Vergleichsfaktor beziehungsweise zum Richtwert. Als Umrechnungskoeffizienten im Sinne der Anwendung an Richtwerte reziprok angewendet dienen sie der Verkehrswertableitung. Normierungsfaktoren (f) und Umrechnungskoeffizienten (k) stehen im Verhältnis k = 1 / f. Normierungsfaktoren Umrechnungskoeffizienten Altersklasse f Altersklasse k 0 3 Jahre 0, Jahre 1, Jahre 0, Jahre 1, Jahre 0, Jahre 1, Jahre 1, Jahre 1, Jahre 1, Jahre 0, Jahre 1, Jahre 0,934 über 90 Jahre 1,070 über 90 Jahre 0,934 Abb. 4: Normierungsfaktoren und Umrechnungskoeffizienten, bei Altersklasse Jahre gleich 1,00 Dieses Verfahren zur Ableitung und Überprüfung von Anpassungskoeffizienten macht deutlich: Gutachterausschüsse, die nicht in der Lage sind, mit Hilfe komplexer statistischer Methoden Anpassungskoeffizienten abzuleiten, können sich die Ergebnisse anderer Gutachterausschüsse nutzbar machen. Werden Anpassungskoeffizienten von einem anderen Gutachterausschuss sachverständig übernommen, so können die daraus gewonnenen Ergebnisse überprüft werden: Stichproben- Mittelwerte normierter Daten weisen in der Regel eine geringere Standardabweichung auf als die der Originaldaten. Dieser Vergleich kann als grobe Kontrolle und auch als Beleg dafür herangezogen werden, dass die übernommenen Anpassungskoeffizienten auch den eigenen Markt abbilden. 2.4 Veröffentlichung Die Veröffentlichung der erforderlichen Daten für die Wertermittlung ist von der jeweiligen Vergleichsrelation und den gegebenenfalls dazu abgeleiteten Anpassungskoeffizienten abhängig. Es ist zu prüfen, ob die Darstellung im Marktbericht oder auf einer digitalen oder analogen Karte erfolgen sollte. Letzteres bietet sich besonders bei Boden- beziehungsweise Immobilienrichtwerten an. Bei den Veröffentlichungen sollte folgendes grundsätzlich beachtet werden: j Anwenderorientierung, mit Beschreibung des Bewertungsmodells und gegebenenfalls Beispielrechnung j Festlegung eines regelmäßigen Erscheinungsturnus j Bei einfachsten Veröffentlichungen Angabe eines Mittelwertes mit statistischen Grundzahlen, wie Anzahl, Minimum, Maximum, Standardabweichung, und Beschreibung der dazugehörigen Stichprobe und deren Ausprägungen. j Bei vertieften statistischen Auswertungen Tabellen/Grafiken zu Haupteinflussgrößen und gegebenenfalls die Angabe von Anpassungskoeffizienten einschließlich Indizes. j Bei Richtwerten eindeutige Definitionen zum jeweiligen Richtwertgebiet, der Richtwert mit Stichtag und die Angabe von Anpassungskoeffizienten. Dieser Fachbeitrag kann nicht zu allen möglichen Vergleichsrelationen detaillierte Anregungen geben. Es sollen aber anhand von drei Beispielen einfache, als Mindeststandard, und umfassendere Veröffentlichungen musterhaft dargestellt werden. Grundsätzlich ist immer das jeweilige Auswertemodell zu beschreiben. 19 Abschließend zur vervollständigung als viertes Beispiel die mögliche Darstellung von Immobilienrichtwerten, wie diese ab 2011 im Bodenrichtwert-Onformationssystem BORISplus.NRW geplant sind. Beispiel 1: Die einfachste Art der Veröffentlichung ist die Darstellung der jeweiligen Mittelwerte in einer Tabelle für die Hauptteilmärkte. Hierbei sollten für jede Gruppe, neben dem arithmetischen Mittel, die Anzahl der zur Verfügung stehenden Fälle und die Standardabweichungenveröffentlicht werden. Zusätzlich wird empfohlen die Stichprobe so zu beschreiben, dass der Anwender prüfen kann, ob sein Bewertungsfall mit der veröffentlichten Stichprobe übereinstimmt. Für diese Art der Veröffentlichung ist eine mathematisch-statistische Analyse nicht erforderlich. Erbbaurechte (Marktanpassungsfaktor MAF ER ) 20 Abb. 5: Beispiel für Marktanpassungsfaktoren (Erbbaurechte) Wurden Analysen durchgeführt, die auf signifikante Einflussgrößen und gegebenenfalls Anpassungskoeffizienten schließen lassen, kann die Form der Darstellung variieren, wie die folgenden Beispiele zeigen. 19 Auf diese Darstellung wurde in allen drei folgenden Beispielen verzichtet. 20 Marktanpassungsfaktor für Erbbaurechte oder auch Erbbaurechtsfaktor (Immo- ). 70 GuG 2 j 2011

7 Mann, Zur Systematisierung bei der Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung Abhandlungen Beispiel 2: Zweidimensionale Grafiken können die Vergleichsrelation (beispielsweise Marktanpassungsfaktor für Erbbaurechte) in Abhängigkeit vom finanzmathematischen Wert des Erbbaurechts marktgerecht abbilden. Bei der Analyse wurde unabhängig von der Grundstücksgröße der Baulandwert für die gesamte Fläche angenommen. Es zeigte sich, dass die größte Abhängigkeit zwischen Marktanpassungsfaktor und der Höhe des finanzmathematischen Wertes besteht (Korrelationskoeffizient von 0,42). Marktanpassungsfaktor 1,4 1,3 1,2 1,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0, Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts [Tausend ] Abb. 8a: Kartenausschnitt aus BORISplus.NRW für Eigentumswohnungen Abb. 6: Ausschnitt aus dem Immobilienmarkbericht Frankfurt zum Beispiel 3: Ebenso können Tabellen veröffentlicht werden, aus der der Mittelwert der Vergleichsrelation hervorgeht und dazu das typische (Norm-)Grundstück angegeben ist. Bei Abweichungen der Merkmale des zu bewertenden Objektes können dann mithilfe von veröffentlichten Anpassungskoeffizienten sachgerechte Anpassungen vorgenommen werden. Als größter signifikanter Einfluss auf den Marktanpassungsfaktor hat sich die Grundstücksgröße heraus gestellt. Merkmale, wie z. B. Wertsicherungsklausel, Restlaufzeit des Erbbaurechtes und Kaufzeitpunkt, konnten signifikant aus dem untersuchten Zahlenmaterial bisher nicht nachgewiesen werden. Definition Ein-/Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser (Grundstücksgröße von 350 m 2 bis 600 m 2 ) Renditeobjekte (Mehrfamilienhäuser/gemischt genutzte Objekte) Marktanpassungsfaktor 0,9 (abgeleitet aus 110 Fällen) 1,0 (abgeleitet aus 15 Fällen) Korrekturen für Ein-/Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser bei Abweichungen der Grundstücksgröße: 150 m 2 bis 350 m 2 Zuschlag + 10 % 600 m 2 bis 1000 m 2 Abschlag 15 % Abb. 8b: Richtwerttabelle (beschreibende Daten) aus BORISplus.NRW für Eigentumswohnungen Das Beispiel zeigt in Abb. 8a den Kartenausschnitt und in Abb. 8b die beschreibenden Daten. Eine zusätzlich aufzrufende Legende macht dem Leser die vom jeweiligen Gutachterausschuss veröffentlichten Anpassungskoeffizienten (Umrechnungskoeffizienten und gegebenenfalls Indizes) transparent (Abb. 9). Abb. 7: Ausschnitt aus dem Grundstücksmarkbericht Düsseldorf zum Beispiel 4: In Nordrhein-Westfalen werden Gebäudefaktoren nach harmonisierten Grundsätzen abgeleitet, sie werden als»immobilienrichtwerte«bezeichnet und in einer analogen Karte oder im Internet dargestellt. Abb. 9: Umrechnungskoeffizienten (Zu- und Abschläge in %) zur Berücksichtigung von Baujahrsunterschieden GuG 2 j

8 Mann, Zur Systematisierung bei der Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung Zusammenfassend noch einmal die Schritte vom Bewertungsmodell zur Veröffentlichung: durch Anpassungskoeffizienten (Umrechnungskoeffizienten und Indizes). Diese Methodik unterstützt auch die Ableitung von bundesweit flächendeckenden Liegenschaftszinssätzen, Sachwert-, Marktanpassungs- und Vergleichsfaktoren. Die jeweiligen Warenkörbe könnten einheitlich definiert werden und bundesweite Kartendarstellungen werden denkbar. Richtwerte sind vom Gutachterausschuss sachverständig aufgewertete Vergleichsrelationen, die Anpassungskoeffizienten zur Anwendung erforderlich machen. Abb. 10: Vom Bewertungsmodell zur Veröffentlichung 3 Richtwerte als besondere Vergleichsrelationen Vergleichsrelationen können auch ohne statistische Methoden, durch einfache Mittelbildung innerhalb marktgängiger Teilmärkte, abgeleitet werden. Die Ergebnisse verlangen dann Spannweiten-Werte, die sich im Wesentlichen aus der Spanne der unterschiedlichen Einflussmerkmale erklären. Wird einer Vergleichsrelation eine eindeutige Definition von Objekt-/Grundstücksbeschreibung zugeordnet, zum Beispiel die durchschnittlichen Merkmale der Stichprobe, dann sind Anpassungskoeffizienten abzuleiten. Die Vergleichsrelation errechnet sich dann als arithmetischer Mittelwert aus den normierten Vergleichskaufpreisen. Eine Spanne entfällt. Diese eindeutige Definition vereinfacht auch die Ableitung von Indizes, da die zu vergleichenden Warenkörbe nicht jährlich wechseln. Richtwerte sind Vergleichsrelationen denen eine eindeutige Definition zugeordnet ist und die eine Qualitätsverbesserung der Mittelwerte durch»quervergleich«und Fachwissen der Sachverständigen des Gutachterausschusses erfahren haben. Bei Richtwerten entfällt die Angabe von Wert-Spannen. 21 Richtwerte können Schwächen in der Kaufpreissammlung ausgleichen, die durch unvollständige Kenntnis, von beispielsweise Ausstattung und Modernisierung, der Einzelfälle hervorgerufen werden. Richtwerte können auch deduktiv 22 abgeleitet werden. Zur Anwendung von Richtwerten sind Anpassungskoeffizienten zu veröffentlichen. Der Gesetzgeber folgt diesen Überlegungen bei Bodenrichtwerten (Vergleichsrelation Kaufpreis pro Grundstücksfläche mit lagetypischer Grundstücksbeschreibung) und verankert die Vorgehensweise in den 10 (Bodenrichtwerte), 11 (Indexreihen) und 12 (Umrechnungskoeffizienten) der Immo. Diese Zusammenhänge lassen sich auch auf Immobilienrichtwerte (Gebäudefaktoren) übertragen. Grundsätzlich ist der Richtwertgedanke auch bei Liegenschaftszinssätzen, Sachwertfaktoren und Erbbaufaktoren anwendbar. Hierbei sind Gebäudetypen eindeutig zu definieren und die arithmetischen Mittelwerte durch sachverständigen Quervergleich zu»richtwerten«aufzuwerten. Anpassungen erfolgen analog Abb. 11: Von Kaufpreisen über Richtwerte zum Vergleichswert Das Schaubild (Abb. 11) verdeutlicht, dass im Rahmen des Vergleichswertverfahrens nach Immo Vergleichswerte unmittelbar aus Kaufpreisen, aber auch über Richtwerte abgeleitet werden können. In jedem Fall werden Anpassungskoeffizienten benötigt. 4 Zusammenfassung Die methodische und systematische Darstellung der Ableitung erforderlicher Daten lässt erkennen, dass sich hierin auch die Prinzipien des Vergleichswertverfahrens widerspiegeln. Allerdings ist das Vergleichswertverfahren an die Vergleichsrelation Kaufpreis pro Grundstücksfläche (unbebauter Teilmarkt) oder an Kaufpreis pro Wohn-/Nutzfläche (bebauter Teilmarkt) gekoppelt. Die Anwendung von Anpassungskoeffizienten (Umrechnungskoeffizienten und Indizes) ermöglicht es unter Anwendung des Normierungsprinzips den indirekten Preisvergleich in einen direkten Preisvergleich zu überführen. Diese Methodik vereinfacht die Arbeit des Sachverständigen erheblich. Auch wenn Boden-/ Immobilienrichtwerte nicht in ausreichender Zahl vorliegen, können unter Nutzung von Vergleichspreisen durch marktgängige (veröffentlichte) Anpassungen Vergleichs- beziehungsweise Verkehrswerte abgeleitet werden. 21 Bodenrichtwert-Spannen gibt es nicht, siehe auch Immo, Begründung Teil B, zu Zur Ableitung von Bodenrichtwerten in kaufpreisarmen Lagen. 72 GuG 2 j 2011

9 Mann, Zur Systematisierung bei der Ableitung erforderlicher Daten für die Wertermittlung Abhandlungen Die Systematik macht weiter deutlich, dass die Inhalte der»ableitung erforderlicher Daten«variieren können, die Prinzipien aber gleich bleiben. Das bedeutet, dass bei der Fachausbildung der Mitarbeiter die typischen statistischen Zusammenhänge globaler gelehrt werden könnten. Softwareprodukte, die Zielgrößen und Einflussgrößen variabel vorhalten und prozessunterstützt Anpassungskoeffizienten ableiten, können in standardisierter Form entwickelt werden. Die Vorsitzenden der Oberen Gutachterausschüsse beziehungsweise Leiter der Zentralen Geschäftsstellen der Länder arbeiten in einem Arbeitskreis zusammen, um einheitliche Empfehlungen zur Ableitung erforderliche Daten zu veröffentlichen. Thematisiert werden zurzeit Liegenschaftszinssätze, Gebäude- und Ertragsfaktoren Sachwertfaktoren und Markt-/Vergleichsfaktoren für Erbbaurechte und -Grundstücke. Wenn die Methodik der mathematisch-statistischen Ableitung von Vergleichsrelationen und die Ableitung und Anwendung von Anpassungskoeffizienten grundsätzlich verankert ist, können sich die Fachgremien intensiv mit Bewertungsmodellen und den dazugehörigen geeigneten Veröffentlichungen beschäftigen. Es sei der Hinweis erlaubt, dass die Empfehlungen an die örtlichen Gutachterausschüsse zur Ableitung der erforderlichen Daten für die Wertermittlung mit den zu erwartenden bundesweiten Empfehlungen zu Sachund Ertragswertmodellen in Übereinstimmung gebracht werden müssen. Ziel aller Bemühungen ist es, die Gutachterausschüsse als kompetente Dienstleiter zu positionieren, die den Sachverständigen und städtischen Immobilienbewertern der Städte, und nicht zuletzt der Finanzbehörden, marktgängige und modellkonforme Informationen zur Verfügung stellen können. Bei der Umsetzung der vom Gesetzgeber vorgegebenen Wertermittlungsverfahren sei kritisch anzumerken, dass zu erforschen ist, welche Einflüsse den Immobilienmarkt (aktuell) bestimmen. Folgt der Einfamilienhausmarkt wirklich dem Sachwertverfahren und dessen Sachwertfaktor? Wie kommt es, dass hier Bestimmtheitsmaße um 0,3 und Sachwertfaktoren über 1,5 oder auch unter 0,5 bundesweit an der Tagesordnung sind? Zeichen, dass dieser Teilmarkt»sachwertresistent«ist? Es empfiehlt sich auf jeden Fall den vorliegenden Vergleichspreisen eine hohe Aufmerksamkeit zu schenken und diese noch vor dem Sachwertverfahren bei der Wertfindung zu berücksichtigen. Bleiben wir also als Sachverständige wachsam! Das Bestreben des Gesetzgebers nach einheitlichen Bewertungsmaßstäben/-Modellen kann nur Frucht tragen, wenn beachtet wird, dass Modelle, die in der Kaufpreissammlung vorgehalten werden, mit den Modellen zur Wertermittlung über einstimmen. Weiter gilt nüchtern zu bedenken, dass die erfassten Merkmale eines Kauffalles in der Kaufpreissammlung nicht die Qualität eines Bewertungsobjektes haben können. Ortsbesichtigungen und exakte Objektbeschreibungen sind im Gutachten unerlässlich, bei der Kaufpreissammlung nicht oder nur in bescheidenem Maße durchführbar. Das gilt auch für Großstädte mit in der Regel mehr Personaleinsatz als auf dem Lande, wo nicht nur Personal, sondern generell Kaufpreise fehlen. Allerdings ist die exakte (wahre) Beschreibung einer Immobilie dann nicht erforderlich, wenn viele gleichartige Fälle vorliegen, deren Mittelwert (Richtwert) dann auch den üblichen Typ der Bewertungsmerkmale beschreiben. Deshalb sollte bei der Kaufpreisauswertung zwar in Qualität (bei der Beschreibung der wesentlichen preisbildenden Merkmale), aber auch in Menge investiert werden. Die häufig vertretene Meinung»man brauche ja nur aktuelle Kaufpreise«ist zwar für die aktuelle Auskunftserteilung aus der Kaufpreissammlung richtig, aber bei der Ableitung erforderlicher Daten von Nachteil. Gerade die Umrechnungskoeffizienten (objektspezifischer Merkmale) ändern sich in der Regel über Jahre nicht und lassen sich durch Daten auch zurück liegender Jahre sicherer ermitteln. Nicht zuletzt wird die Ableitung von Indizes möglich. Teilmärkte mit örtlich geringen Fällen, wie dies bei Erbbaugrundstücken z.b. im Gewerbebereich der Fall ist, können bei einheitlichen Modellen ortsübergreifend ausgewertet werden. Abb. 12: Übersicht der optimierten Wertermittlungsverfahren nach Immo Die Ableitung der erforderlichen Daten für die Wertermittlung, wie Boden- und Immobilienrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren sowie deren Anpassungskoeffizienten, die die Verfahren optimieren (vgl. Abb. 12), versetzen den Sachverständigen in die Lage ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach den gesetzlichen Vorgaben der Immo zu erstatten. Hierbei können einheitliche Empfehlungen von Standards zur Minimierung des Aufwandes und Erhöhung der Qualität bei der Auswertung der Kaufpreissammlung und Gutachtenbearbeitung eine wertvolle Hilfe sein. Dipl.-Ing. Wilfried Mann, Vorsitzender und Geschäftsführer Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Düsseldorf Düsseldorf, GuG 2 j