MUSTERGUTACHTEN Dipl. - Ing. Mathias Rolfs. Freier Architekt, Sachverständiger. XX. April 200X

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1 Freier Architekt, Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten XX. April 200X MUSTERGUTACHTEN über den Verkehrswert (i.s.d. 194 Baugesetzbuch) der Eigentumswohnung, bestehend aus: Wohnungseigentum, / stel Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundbesitz in Musterdorf, Musterstraße 10, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoss rechts belegenen Eigentumswohnung (NR.1 des Aufteilungsplanes), verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an dem im Lageplan mit Nr. 1 bezeichneten Pkw-Stellplatz / Garage und verbunden mit dem im Aufteilungsplan mit der Nr.1 bezeichneten Kellerabteil Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag XX.März 200X:

2 Eckdaten des Wertermittlungsobjektes: Ortsbesichtigung XX X XX X Gemarkung Beispielstadt, Flur: 1 ; Flurstück: 08/15 Grundbuch von Beispielstadt, Blatt 00., Größe m² Miteigentumsant / stel postal. Anschrift Musterdorf, Musterstraße 10 Eigentümer... - je zu ½ - Wertermittlungsstichtag Grundstücksdaten Objektbeschreibung Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um eine im EG eines 9- geschossigen Wohn-Hochhauses aus dem Jahr 1971 belegene, etwa 93,5 m² große Eigentumswohnung mit Kellerabteil und zugehörigem Garagenplatz in einem auf einem Nachbarflurstück errichteten Garagenkomplex. Ausstattung: Ölzentralheizung mit Außentanks. Warmwasser über Durchlauferhitzer im Bad. Sanitäre Anlagen und Küche in durchschnittlicher Ausstattung und Qualität. Insgesamt befindet sich das Objekt dem Alter entsprechend in einem ordnungsgemäßen und gepflegten Unterhaltungszustand ohne wesentlichen Instandhaltungsstau. Die Fenster sind teilweise in Holz, teilweise auch in Kunststoff mit Isolierverglasung ausgeführt. Als Fußbodenbeläge sind Fliesen, Laminat und Teppiche vorzufinden. Gesamtobjekt, Wohnung und Garage wirken gepflegt und gut unterhalten. Die Wohnung und die zugehörige Garage sind zum Bewertungsstichtag vermietet. Ermittelte Werte Bodenwertanteil Marktangepasster Sachwert rd. Ertragswert rd. Verkehrswert Je Anteil (1/2) Dieses Gutachten enthält 44 Seiten und X Anlagen mit XX Seiten. Es wurde in X Ausfertigungen erstellt, davon eine für unsere Unterlagen. Seite 2 von 45

3 Inhaltsverzeichnis Seite 0 Allgemeine Vorbemerkungen / Besondere Umstände dieser Wertermittlung 4 1 Allgemeine Angaben 6 2 Grundstücksbeschreibung Tatsächliche Eigenschaften Gestalt und Form Erschließungszustand Rechtliche Gegebenheiten 9 3 Gebäudebeschreibung Art des Gebäudes Ausführung und Ausstattung Dach Zustand Nebengebäude u.ä. : 15 4 Verkehrswertermittlung Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Bodenwertermittlung Sachwertermittlung Sachwert Eigentumswohnung Anpassung an den Grundstücksmarkt Ertragswertermittlung Ertragswert Vergleichswertermittlung Gewichtung der Verfahrensergebnisse Verkehrswert (Marktwert) 40 5 Literaturverzeichnis 43 6 Verzeichnis der Anlagen 44 Seite 3 von 45

4 0 Allgemeine Vorbemerkungen / Besondere Umstände dieser Wertermittlung Das Vorliegen einer Baugenehmigung und die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den Unterlagen der Baugenehmigung und der verbindlichen Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht überprüft. Bei dieser Wertermittlung wird auftragsgemäß die formelle und materielle Legalität der vorhandenen baulichen Anlagen vorausgesetzt. Bei der Beschreibung der Ausführung und Ausstattung des Bewertungsobjektes handelt es sich um eine Zustandsbeschreibung auf der zerstörungsfreien Inaugenscheinnahme am Besichtigungstermin. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. plausible und schlüssige Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung des spezifischen Baujahrs. Für die Wertermittlung wird unterstellt, dass der angetroffene Zustand des Wertermittlungsobjektes bei der Ortsbesichtigung auch den tatsächlichen Eigenschaften/Zustand am Wertermittlungsstichtag entspricht. Die Gebäudebeschreibung im Verkehrswertgutachten bezieht sich auf die dominierende Ausstattung - sie erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit für statische und bautechnische Gegebenheiten des Bewertungsobjekts. Abweichungen der Beschreibung können in Teilbereichen vorhanden sein, aber ohne wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert. Die Gebäudebeschreibung ist ein Teil des Verkehrswertgutachtens und kann nur im Zusammenhang mit allen weiteren textlichen, zeichnerischen und fotodokumentarischen Ausführungen zum Verkehrswert beurteilt werden. Bauschäden und Baumängel wurden berücksichtigt, sofern diese zerstörungsfrei zu ermitteln waren. Für verdeckte Mängel, nicht erkennbare und erklärte Mängel, Schäden und Belastungen wird hiermit der Haftungsausschluss erklärt. Es wird darauf hingewiesen, dass das vorliegende Verkehrswertgutachten kein Bausubstanzgutachten oder Bauschadensgutachten darstellt. Die technische Beschaffenheit und der bauliche Zustand im Detail sind gegebenenfalls durch einen Sondersachverständigen zu prüfen. Es wird zum Zustandsstichtag bzw. Ortstermin unterstellt, dass sämtliche öffentlich-rechtliche Abgaben, Beiträge, Gebühren usw., die möglicherweise wertbeeinflussend sein können, erhoben und bezahlt sind, sofern nachstehend keine gegenteiligen Äußerungen stattfinden. Äußerungen von Amtspersonen, insbesondere mündliche Auskünfte, können entsprechend der Rechtssprechung nicht als verbindlich gewertet werden. Für die Verwendung derartiger Auskünfte wird deshalb keine Gewährleistung übernommen. Seite 4 von 45

5 Es wird in diesem Gutachten ungeprüft davon ausgegangen, dass die Angaben in den auftraggeberseits vorgelegten Unterlagen vollständig und zutreffend sind und zum Wertermittlungsstichtag Gültigkeit haben. Eine Überprüfung seitens des Sachverständigen erfolgte in dieser Wertermittlung nicht. Dieses Gutachten genießt Urheberschutz; einer Weitergabe des Gutachtens - auch auszugsweise an Dritte wird ausdrücklich nicht gestattet. Es ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Mit dem Sachverständigenvertrag werden nur Rechte der Vertragschließenden begründet. Nur die Auftraggeber und der Sachverständige können aus dem Sachverständigenvertrag und dem Gutachten gegenseitig Rechte geltend machen. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung des Sachverständigen zulässig. Seite 5 von 45

6 1 Allgemeine Angaben Auftraggeber: Amtsgericht... Herr Gerichtshausen Eigentümer: Auftrag erhalten am: Grund der Gutachtenerstellung: Herr Hans Eigentümerich Frau Grete Eigentümerich Zu je ½ Anteil XX.Dezember 200X Zwangsversteigerung Postalische Anschrift des Bewertungsobjektes: Musterdorf, Musterstraße 10 Das Gutachten stützt sich auf folgende Grundlagen: Baugesetzbuch einschlägige Fachliteratur Wertermittlungsrichtlinien Wertermittlungsverordnung Grundbuchauszug Baupläne/Baubeschreibung, Lageplan Wohnflächen-/Kubaturberechnung Aufstellung über die Wohn- und Nutzflächen Auskunft des Gutachterausschusses Bodenrichtwerte, Marktberichte Fotos Örtliche Feststellungen Tag der Ortsbesichtigung: Teilnehmer am Ortstermin: XX X Dipl.-Ing. M.Rolfs Herr und Frau Mieterich (Mieter) Seite 6 von 45

7 2 Grundstücksbeschreibung 2.1 Tatsächliche Eigenschaften Ort und Einwohnerzahl: Kreis: Bundesland: Verkehrslage, Entfernungen: Öffentl. Verkehrsmittel: Wohn- bzw. Geschäftslage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Immissionen: Topographische Grundstückslage: Musterdorf (ca Einwohner) Kreisstadt Schleswig-Holstein Ortsrandlage Die Entfernung zum Ortszentrum von Beispielstadt beträgt ca. 800 m. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind ebenfalls etwa 800 m entfernt. Ein Bushaltestelle befindet sich ca. 600 m entfernt Eine Bahnstation ist in etwa m Entfernung vorhanden. Als Wohnlage geeignet Überwiegend wohnbauliche Nutzungen Nur geringe durch überwiegend verkehrsberuhigten Anliegerverkehr. leicht hängig 2.2 Gestalt und Form Straßenfront : 35,00 m Diese Länge bezieht sich allein auf die Grundstückskante zur Straße 1. Die Kante setzt sich in der Abwicklung zu den Anschlussstraßen Straße 2 und Straße 3 fort, so dass das Grundstück an 3 Seiten an Straßen grenzt. Die mittlere Tiefe : nicht bestimmbar Grundstücksgröße : 6.520,00 m² Bemerkungen: unregelmäßige Grundstücksform Seite 7 von 45

8 2.3 Erschließungszustand Straßenart: tlw. verkehrsberuhigt ausgebaute Straßen im Umfeld mit meist eher mäßigem Verkehr Straßenausbau: voll ausgebaut Fahrbahn geteert beiderseitig Gehwege Höhenlage zur Straße: von der Straße leicht ansteigend Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Elektr. Strom Kanalanschluss Telefonanschluss Wasser Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: keine Grenzbebauung des Hauptgebäudes Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Gewachsener, normal tragfähiger Baugrund wird unterstellt. Anmerkung: Es wurden keine Bodenuntersuchungen angestellt. Bei dieser Wertermittlung werden ungestörte und kontaminierungsfreie Bodenverhältnisse ohne Grundwassereinflüsse unterstellt. Seite 8 von 45

9 2.4 Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) Grundbuchlich gesicherte In Abteilung II des Grundbuchs von Beispielstadt, Blatt 08/15 Belastungen: bestehen folgende wertbeeinflussende Eintragungen: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Gemeinde Musterdorf; des Inhalts, dass die jeweiligen Eigentümer in den Grundbüchern von Musterdorf Blatt 0815, 0816 bis Blatt 0850 verzeichneten Wohnungseigentums verpflichtet sind, unentgeltlich zu dulden, dass auf dem Grundstück eine Leitung für Stromversorgung, eine Leitung für Wasserversorgung, eine Leitung für Oberflächenentwässerung, eine Leitung für Schmutzentwässerung nebst Zubehör verlegt, eingelegt, betrieben, instandgehalten, erneuert bzw. eventuell erweitert wird, sowie dass das Grundstück nebst den auf ihm errichteten Baulichkeiten zu diesen Zwecken benutzt und zur Vornahme entsprechender Arbeiten und Prüfungen durch Beauftragte der Gemeinde Musterdorf zu angemessener Tageszeit betreten werden darf, soweit es zur Versorgung/Entwässerung des Grundstücks erforderlich ist. Eingetragen auf den Wohnungseigentumsgrundbüchern von Musterdorf Blatt 0815, 0816 bis Blatt 0850 am Beurteilung durch den Sachverständigen: Dieses Recht bezieht sich auf unterirdisch verlegte Medienleitungen, die für die Funktionsfähigkeit des Grundstücks erforderlich sind. Da es sich bei dem Grundstück, auf dem das Mehrfamilien(Hoch)haus errichtet wurde, nicht um ein Individualgrundstück für ein Einfamilienhaus handelt und es infolge der vorhandenen Ausnutzung und auch in baurechtlicher Hinsicht nicht weiter bebaubar ist, ist dieses Recht als nicht wertbeeinflussend zu beurteilen. Sollte im Nachgang dennoch eine Bewertung gewünscht sein, bittet der Sachverständige um einen diesbezüglichen, gesonderten Auftrag. Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Umlegungs-, Flurbereinigungs- und Sanierungsverfahren: Denkmalschutz: keine Eintragungen Das Grundstück ist derzeit in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen. besteht nicht nach ungeprüfter Auskunft des Eigentümers Seite 9 von 45

10 Darstellung im Flächennutzungsplan: Festsetzungen im Bebauungsplan: Entwicklungsstufe (Grundstücksqualität): W = Wohnbaufläche Nicht vorhanden, die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist nach 34 BauGB zu beurteilen. Bauland Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung und der verbindlichen Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht überprüft. Bei dieser Wertermittlung wird auftragsgemäß die formelle und materielle Legalität der vorhandenen baulichen Anlagen vorausgesetzt. Seite 10 von 45

11 3 Gebäudebeschreibung 3.1 Art des Gebäudes Art des Gebäudes : Wohnhaus Mehrfamilienhaus - Zu Wohnzwecken genutzt - freistehend - Keller vorhanden Baujahr: 1971 laut Bauakten Gesamtnutzungsdauer: 80 Jahre Restnutzungsdauer: 44 Jahre Mieter: Frau Rosa Mieterich Herr Karl Mieterich Beide in Musterdorf, Musterstraße 10 Verwalter: Heim und Hof GmbH Schlossallee Aktenhausen Zwangsverwalter: Hans Christian Andersen Heimweg Kleinstadt Seite 11 von 45

12 3.2 Ausführung und Ausstattung Konstruktionsart: Massivbau Fundamente: Beton/Stahlbeton Kellerwände: Mauerwerk HLZ Umfassungswände: Kalksandstein/Beton Innenwände: KSV und Leichtwandstein Geschossdecken: Kellergeschoss: Stahlbeton Erdgeschoss: Stahlbeton, ebenso alle weiteren Dachgeschoss: Stahlbeton Treppen: Kellertreppe: Stahlbeton mit Werksteinbelag Geschosstreppe: Stahlbeton mit Werksteinbelag Fußböden: Allgemein: In den allgemeinen Fluren Fliesen/Steinzeug Kellerfußboden: Estrich Wohnraumfußboden: Teppich und Laminat Badfußboden: Fliesen Küchenfußboden: Fliesen Flurfußboden: Fliesen Loggiafußboden: Betonplatten Innenansichten: tlw. einfache Tapeten, tlw. Raufaser und Anstrich Bad/WC: Küche: Fliesen etwa 2 m hoch, darüber Anstrich/Raufaser Fliesenspiegel an Objektwand Deckenflächen: Raufaser (mit Anstrich) Seite 12 von 45

13 Fenster: Fensterbänke: tlw. Holzfenster, tlw. auch Kunststoff-Fenster Isolierverglasung tlw. Kunststein Türen: Eingangstür: Zum Treppenhausflur: Holztür. Als Eingangstür zur Anlage: Leichtmetalltür mit Glaseinsatz. Innentüren: einfache Holztüren, tlw. mit Glaseinsatz (Küche) Kellertüren: Kelleraußentür Holzbrettertüren/Drahtausgefachte Rahmen Stahltür zum Kellerniedergang. Der Keller ist über eine Treppe in einer eigenen Erschließung (über den Hausflur) zugänglich. Zusätzlich existiert eine innere Erschließung über den Fahrstuhl. Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung Sanitäre Installation: Bad: eingebaute Eck-Wanne WC Waschbecken Ausstattung: einfach bis gut Gäste WC: WC Waschbecken Küchenausstattung: Einbauküche einfacher bis mittlerer Qualität Heizung: Ölheizung mit Erdtanks Warmwasserversorgung: DL-Erhitzer im Bad Außenverkleidung: rau verputzt, differenziert gestrichen Sockel: Beton, gestrichen Seite 13 von 45

14 3.3 Dach Dachkonstruktion: Betondach (laut Bauakte) Dachform: Flachdach als Kaltdach (laut Bauakte) Besondere Bauteile: Balkon/Loggia Außentreppe zum Gesamtgebäude mit kleinem Podest. Rampe mit Rostplattenbelag auf Stahl. Briefkastenanlage. Türsprechanlage. Müllabwurfschacht. (alle nicht relevant wertbeeinflussend) Aufzug 3.4 Zustand Grundrißgestaltung: zeittypisch Belichtung und Besonnung: gut bis ausreichend Bauschäden und -mängel: keine offensichtlichen erkennbar. Anmerkung: Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist normal. Es besteht allenfalls geringfügiger Unterhaltungsstau. Außenanlagen: Einfriedung: Kanalanschluss Hofbefestigung Befestigte Stellplatzfläche, Kinderspielplatz Zaun Seite 14 von 45

15 Allgemeine Anmerkung: Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasserversorgung, Elektro etc.) vorgenommen wurden. 3.5 Nebengebäude u.ä. : Allgemeine Beschreibung: Tlw. Beton-Fertiggaragen, Mobila oder ähnlich. tlw. auch massiv gemauerte Garagen. Als Reihengaragenanlagen in mehreren Gruppen errichtet. Stahlschwingtor. Die Garagen sind auf einem zum Grundstück gehörenden Flurstück errichtet, das jedoch durch den Verlauf der Teststraße vom Hauptflurstück (Hochhaus) getrennt ist. Seite 15 von 45

16 4 Verkehrswertermittlung für die Eigentumswohnung, bestehend aus: Wohnungseigentum, / stel Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundbesitz in Musterdorf, Musterstraße 10 verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoss rechts gelegenen Eigentumswohnung (NR.1 des Aufteilungsplanes), verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an dem im Lageplan mit Nr. 1 bezeichneten Pkw-Stellplatz / Garage und verbunden mit dem im Aufteilungsplan mit der Nr.1 bezeichneten Kellerabteil. Gemarkung Musterdorf Flur Flurstück Größe 1 08/ ,00 m² zum Wertermittlungsstichtag: XX X Die Eigentümergemeinschaft besteht aus 63 Wohnungen mit Kellerabteilen. Die Kellerräume sind in der Teilungserklärung nicht erwähnt, werden aber durch die Teilungspläne und Auskünfte der Wohnungsverwaltung Heim und Hof in Aktenhausen (Telefonat vom XX X) eindeutig zugeordnet. Auch die Mieter verwiesen im Rahmen der Besichtigung durch den Sachverständigen auf das im Teilungsplan genannte Kellerabteil. In der Neufassung der Teilungserklärung vom 03.Mai 1974 wird auf die Zuweisung der Kellerräume (der nicht für Wohnzwecke dienenden Raumeinheiten) hingewiesen. Die Zuordnung der Stellplätze in diesem Fall des im Lageplan mit Nr.1 bezeichneten Stellplatzes erfolgt durch notariellen Zusatz (Notar Hans Genau, Beispielstadt, UR XX/XXXX) in 1 auf Seite 9. Laut Auskunft der Hausverwaltung vom XX X besteht zum XX X ein Hausgeldrückstand von insgesamt 1.979,59. Seite 16 von 45

17 Definition des Verkehrswertes Der Verkehrswert ist in 194 BauGB gesetzlich definiert: "Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." 4.1 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert im vorliegenden Fall vorrangig mit Hilfe des Ertragswertverfahrens zu ermitteln, weil bei der Kaufpreisbildung für Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund steht. Zusätzlich wird eine Sachwertermittlung durchgeführt. Das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend für die Ermittlung des Verkehrswerts (dort zur Beurteilung des Werts der baulichen Substanz) herangezogen. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Zudem sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen, insbesondere - Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder einer gekürzten Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, - wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z.b. Abweichungen von der nachhaltigen Miete), - Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke, - Abweichungen in der Grundstücksgröße, wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale. Der Sachwert wird als Summe von Bodenwert und Wert der baulichen Anlagen (Wert der Gebäude, der besonderen Betriebseinrichtungen und der baulichen Außenanlagen) und Wert der sonstigen Anlagen ermittelt. In der Regel sind Eigentumswohnungen wie die zu bewertende als ertragswertorientierte Investitionen anzusehen, das heißt, ein Käufer wird die Wohnung mit hoher Wahrscheinlichkeit auf dem freien Mietmarkt anbieten wollen; Eine Eigennutzung ist bei solchen Wohnungen eher unwahrscheinlich. Seite 17 von 45

18 Daher wird in diesem Gutachten das Ertragswertverfahren als führender Rechenweg zur Ermittlung des Verkehrswertes angewendet. Der Rechenansatz über das Sachwertverfahren dient allein der Untermauerung und Plausibilitätskontrolle des mit Hilfe des Ertragswertverfahrens ermittelten Ergebnisses. Als weitere Kontrollinstanz soll noch eine dritte Untersuchung mit Hilfe des VERGLEICHSWERTVERFAHRENS durchgeführt werden führen. Aus den Tendenzen aller Verfahren soll der Verkehrswert abgeleitet werden. Seite 18 von 45

19 4.2 Bodenwertermittlung Nach der Wertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vlg. 13 Abs.1 i.v. mit 15 Abs.2 und 21 Abs.2 WertV). Neben oder an Stelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 13 Abs.2 WertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Umständen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Bodenwert des Bewertungsobjektes Nach der Wertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. (vlg. 13 Abs.1 i.v. mit 15 Abs.2 und 21 Abs.2 WertV). Neben oder an Stelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 13 Abs.2 WertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Umständen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. BODENWERT DES BEWERTUNGSOBJEKTS Der Bodenrichtwert beträgt in der Lage des Bewertungsobjekts zum Stichtag XX X in mittlerer Lage = 120,00 /m² Der aktuelle Bodenrichtwert wurde vom Sachverständigen telefonisch am XX X bei Herrn Klugermann vom zuständigen Gutachterausschuss bei der Kreisverwaltung in Kreisstadt erfragt. Seite 19 von 45

20 Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Baufläche/Baugebiet erschließungsbeitragsrechtlicher Zustand = wohn. = frei Ableitung des Bodenrichtwerts: Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte. Sie werden für den Wert des Grund und Bodens ermittelt, und zwar für eine Mehrzahl von Grundstücken, für die im wesentlichen gleiche Nutzungsund Wertverhältnisse vorliegen. Bodenrichtwerte beziehen sich auf ein baureifes Bodenrichtwertgrundstück, für das Erschließungsbeiträge, Abgaben nach dem Kommunalabgabengesetz und Kostenerstattungsbeträge für Ausgleichsflächen nach 135 a BauGB nicht mehr erhoben werden. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt usw. bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Gemäß 196 BauGB sind für jedes Gemeindegebiet auf der Grundlage der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Erschließungszustandes, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln (Bodenrichtwerte). In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Weichen im Einzelfall Grundstücke in den wertbestimmenden Merkmalen wie z.b. Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand, Grundstückszuschnitt (insbes. Grundstückstiefe), Hanglage, Beeinträchtigung durch besonders starke Immissionen usw. vom Bodenrichtwertgrundstück ab, so sind diese Abweichungen durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Die Bodenrichtwerte werden im Rahmen einer speziell einberufenen Sitzung vom Gutachterausschuss beschlossen. Dabei wirkt in der Regel auch ein ehrenamtlicher Gutachter des jeweiligen Finanzamtes mit. Die Bodenrichtwerte werden durch Offenlegung bekannt gemacht. Nach Auskunft des Herrn Klugermann vom Gutachterausschuss des Kreises Kreisstadt vom sind für Grundstücke des Geschoßwohnungsbaues jedoch keine Bodenrichtwerte erhoben worden. Der für Beispielstadt genannte Wert von 120 /m² bezieht sich auf ein Grundstück des individuellen Wohnungsbaues mit einer Referenzgröße von 800 m² und kann demzufolge keine Anwendung finden. Eine Umrechnung über die Fläche würde jedoch zu einer Verzerrung des objektspezifischen Bodenrichtwertes führen, da ein Grundstück für den individuellen Wohnungsbau - also für ein EFH - natur- Seite 20 von 45

21 gemäß einen wesentlich geringeren Ausnutzungsgrad zulässt als eines für den Geschoßwohnungsbau mit einem hochverdichteten Ausnutzungsgrad. Dieser Weg verbietet sich also. Sehen wir uns die Bodenrichtwerte vergleichbarer Grundstücke (Geschoßwohnungsbau) in einer ähnlich gelegenen Gemeinde an - wir wählen dafür den Stadtteil Nachbarshausen der Stadt Beispielstadt. Der Stadtteil Nachbarshausen liegt im östlichen Randbereich der Stadt Beispielstadt an der L XX. HIER ergibt sich bei einem Richtwert (Richtwertzone XXX) von 140 / m² für EFH ein Wert (Richtwertzone XXX) von 90 / m² für Geschoßwohnungsbau bei einer GFZ = 0,6. In der Richtwertzone XXX ergibt sich ein Richtwert von 80 / m² für Geschosswohnungsbau bei einer GFZ von 0,6 und in der Richtwertzone 391 von 100 / m² bei einer GFZ = 0,6. Wir wollen deshalb den Wert von 90 / m² als Mittelwert übernehmen, denn er erscheint plausibler als jener für ein Einfamilienhausgrundstück; Allerdings müssen wir ihn an die vorhandene GFZ anpassen. In Beispielstadt werden für GFZ kleiner als 1,0 die GFZ linear umgerechnet. Fakten: - Bekannt ist der Richtwert für ein EFH-Grundstück in Musterdorf: 120 / m². - Bekannt ist der Richtwert für ein EFH-Grundstück in Nachbarshausen: 140 / m². - Bekannt ist der Richtwert für ein GWB-Grundstück in Nachbarshausen: 90 / m²; GFZ 0,6 Als ersten Schritt wollen wir das Verhältnis der Werte EGH/GWB-Grundstück in Nachbarshausen ermitteln: 90 / 140 = 0,64 Wir unterstellen nun ein gleiches oder recht ähnliches Verhältnis auch für die Gemeinde Musterdorf und leiten daraus einen Wert für Geschoßwohnungsbau (GWB) ab: 120 x 0,64 = 76,80 / m². Dieser Wert würde für ein Grundstück des GWB mit einer GFZ von 0,6 gelten. Laut Anlage zum Bauantrag vom ergibt sich für das Bewertungsgrundstück eine GFZ von 0,9828. Daraus errechnet sich folgender Wert: 76,80 / m² / 0,6 x 0,98 = 125,00 / m² (gerundet) Dieser Wert ist also der, der sich aus einer Ableitung der Grundstücke in Musterdorf unter der Berücksichtigung der tatsächlichen GFZ ergibt. Seite 21 von 45

22 Eine Umrechnung von Referenz- zu Bewertungsgrundstück hinsichtlich einer Flächenanpassung findet in diesem Fall nicht statt. - erschließungsbeitragsfreies Bauland 6.520,00 m² * 125,00 /m² = Grundstücksgröße: 6.520,00 m² Bodenwert: Anteiliger Bodenwert: Bodenwert x Miteigentumsanteil x 2.054,000 / = Seite 22 von 45

23 4.3 Sachwertermittlung Das Sachwertverfahren ist in WertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden. Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen der Gutachter auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2000 angesetzt. Der Ansatz der Normalherstellungskosten ist den Normalherstellungskosten 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen worden. Baunebenkosten Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten; insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen. Die Baunebenkosten hängen vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Der Ansatz ist den Normalherstellungskosten 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen worden. wirtschaftliche Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Die Ansätze können den Normalherstellungskosten 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen werden. Wertminderung Die Wertminderung ist die Minderung des Herstellungswerts wegen Alters, Baumängel oder Bauschäden. a) Wegen Alters Die Alterswertminderung wird außer für Gewerbegebäude nach dem Abschreibungsmodell von Ross auf der Basis der sachverständig geschätzten Restnutzungsdauer und der üblichen Lebensdauer ermittelt. Das gewählte Alterswertminderungsmodell ist in der Berechnung angegeben. Seite 23 von 45

24 b) Wegen Baumängeln und Bauschäden Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen Bauschäden und Baumängel wurden nach Erfahrungswerten und an Anlehnung an die Literatur, auf der Grundlage für ihre notwendigen Kosten, quantifiziert. Anmerkung: Die Wertminderung ist nicht gleichzusetzen mit den im Falle einer Instandsetzung bzw. Sanierung tatsächlich anfallenden Kosten. Im Rahmen einer Bewertung werden die Kosten nur in soweit angesetzt, als sie zur Wiederherstellung des baualtersgerechten Normalzustandes in Bezug auf die Restnutzungsdauer erforderlich sind. sonstige wertbeeinflussende Umstände Sonstige bisher noch nicht erfasste, den Verkehrswert beeinflussende Umstände (insbesondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, aber auch wohnungs- und mietrechtliche Bindungen) werden nach 25 WertV in geeigneter Weise durch einen Abschlag/Zuschlag berücksichtigt Sachwert Eigentumswohnung (differenzierte Sachwertermittlung auf der Grundlage der Normalherstellungskosten 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau) Bruttogrundfläche (BGF) rd. 131,00 m² siehe Anlage E im Anhang (Im Mustergutachten nicht beigefügt): 639,81 m² x 10 Geschosse = 6.398,10 m² x 0,02054 MEA = 131,42 m² Baujahr des Gebäudes: 1971 laut Bauakte Typbeschreibung aus den Normalherstellungskosten 2000 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau Mehrfamilien-Wohnhäuser freistehend, Typ 3.73 Kellergeschoss, Erdgeschoss, 7 bis 10 Obergeschosse, Flachdach Zweispänner (= 2 WE je Geschoss) Durchschnittliche Wohnungsgröße 70 m² BGF/WE (= ca. 50 m² WF/WE) Ausstattungsstandard: freistehend mittel Normalherstellungskosten im Basisjahr 2000 (ohne Baunebenkosten) 760 /m² Seite 24 von 45

25 Anmerkung: In den genannten NHK sind da es sich bei dieser Gebäudeklasse um eine übliche und in aller Regel auch baurechtlich geforderte technische Einrichtung handelt Kosten für Aufzugsanlagen enthalten. Die dem Gebäudetypenblatt (Mehrfamilien-Wohnhäuser frei stehend,typ 3.73) entnommenen 760 /m² werden auf die Eigenschaften des Wertermittlungsobjektes unter Einbeziehung der Baunebenkosten auf der Grundlage von Korrekturfaktoren für - die Grundrißart (hier: mehr als Vierspänner) Korrekturfaktor: 0,95 wie folgt ermittelt: 760 /m² BGF * 0,95 = 722 /m² BGF Seite 25 von 45

26 Die Regionalisierung der so ermittelten Normalherstellungskosten ergibt auf der Grundlage von Korrekturfaktoren für - die Ortsgröße (hier: weniger als Einwohner) Korrekturfaktor: 0,95 - das Bundesland (hier: Schleswig-Holstein) Korrekturfaktor: 0, /m² BGF * 0,95 * 0,95 = 652 /m² BGF * Normalherstellungskosten im Basisjahr 2000 (ohne Baunebenkosten) 652 /m² BGF Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag 106,10 (Basisjahr 2000 = 100) Normalherstellungskosten (ohne Baunebenkosten) Wertermittlungsstichtag: XX X 652 /m² BGF * 106,10/100 = rd.691,80 /m² BGF Herstellungswert des Gebäudes am Wertermittlungsstichtag (incl. Baunebenkosten, hier: 14,00 %) Bruttogrundfläche * Normalherstellungskosten * Baunebenkosten 131,00 m² BGF * 691,80 /m² BGF * 1, ,41 Wertminderung wegen Alters (nach Ross) Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre wirtschaftl. Restnutzungsdauer (geschätzt) 44 Jahre 33 % des Herstellungswerts (incl. Baunebenkosten) Wertminderung wegen Baumängel und -schäden am Sondereigentum (eine differenzierte Untersuchung und Kostenermittlung wird empfohlen) Pauschal insgesamt Seite 26 von 45

27 Zeitwert von besonders zu veranschlagenden Bauteilen am Sondereigentum Loggia insgesamt Besondere (Betriebs)Einrichtungen im gemeinschaftlichen Eigentum Außentreppe und -Rampe insgesamt Wert der Einrichtungen x Miteigentumsanteil x 2.054,000 / = 154 Gebäudewert Eigentumswohnung ,00 (incl. Baunebenkosten) Garage (pauschalisierte Sachwertschätzung) Gebäudewert (ohne Baunebenkosten) Baunebenkosten = 14,00 % Gebäudewert Garage (pauschal) (incl. Baunebenkosten) Seite 27 von 45

28 Zusammenfassung der Sachwerte Wert der baulichen und sonstigen Anlagen Gebäudewerte (Wohnungs-/Teileigentum) 1. Eigentumswohnung Garage (pauschal) (Sondereigentum) Gebäudewerte insgesamt (incl. Baunebenkosten) Außenanlagen Zusammenstellung der Herstellungskosten: -Eigentumswohnung (131,00 m² * 691,80 /m²) -Garage (pauschal) (Sondereigentum) (pauschalisierte Sachwertschätzung) Herstellungskosten insgesamt Die Außenanlagen werden bei vergleichbaren Objekten in der Regel prozentual mit 4% bis zu 8% der Herstellungskosten veranschlagt und berücksichtigt. Die Außenanlagen des Bewertungsobjektes werden in diesem Fall mit 6,00 % der Herstellungskosten bewertet. 6,00 % aus Baunebenkosten 14,00 % Herstellungswert der Außenanlagen inkl. Baunebenkosten Wertminderung wegen Alters (linear) Gesamtnutzungsdauer 80 Jahre Restnutzungsdauer (geschätzt) 44 Jahre 45,00 % des Herstellungswertes (inkl. Baunebenkosten) Seite 28 von 45

29 Wert der Außenanlagen (incl. Baunebenkosten) dem Sondereigentum zuzuordnen Bodenwertanteil des bebauten Grundstücks Sachwert des Wohn-/Teileigentums insgesamt (Bodenwertanteil + Wert der baulichen und sonstigen Anlagen + Baunebenkosten) Anpassung an den Grundstücksmarkt Begründung der Marktanpassung Wird der Wert eines Grundstückes im Sachwertverfahren nach 21 WertV ermittelt, so stellt der Sachwert zunächst lediglich ein Indiz für die Werthaltigkeit eines Objektes. Selten wird jedoch der Verkehrswert mit dem reinen Sachwert getroffen. Um den Verkehrswert aus dem Sachwert abzuleiten bedarf es grundsätzlich des Wissens, wie sich der Kreis der Marktteilnehmer in einem bestimmten Preis verhält. Weiß man dies, so wird man feststellen, dass bei Objekten mit einem niedrigen Sachwert oft Zuschläge, bei Objekten mit einem niedrigen Sachwert oft Abschläge zur Ermittlung Verkehrswertes möglich sind. Dieses Verhalten der Marktteilnehmer ist im Bereich der Volkswirtschaft als normal anzusehen. Da Geld ein knappes Gut ist, ist bei einem niedrigeren Preis mit einer hohen Nachfrage von Käufern zu rechnen, was zu Zuschlägen (Preiszugeständnissen seitens der Käufer) führt. Die Käufer überbieten sich gegenseitig. Bei teuren Grundstücken ist hingegen mit Preiszugeständnissen der Verkäufer zu rechnen, da die Nachfrage nach solchen Grundstücken nur von einer geringeren Anzahl von Kaufinteressenten vorhanden ist, die sich ein solches Grundstück leisten können. Der Faktor, mit dem der Sachwert zu multiplizieren ist, um zum Verkehrswert zu gelangen, wird als Marktanpassungsfaktor bezeichnet. Die Höhe des Marktanpassungsfaktors ist im Wesentlichen abhängig von der Höhe des Sachwertes und vom Bodenwert (Lagewert). Man kann in der Regel Kaufpreise und Sachwerte verknüpfen, um somit Markttendenzen ableiten zu können. Wollte man einen Sachwert zeitnah an die aktuelle Marktlage anpassen, sollte man eine Vielzahl von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte zur Hand haben. Da eine solche notwendige Vielzahl von Vergleichsobjekten jedoch fehlt, bedient sich der SV einer Regressionsgleichung nach einer empirischen Studie des Sachverständigen Sprengnetter (Arbeitsmaterialien, Band II, Kapitel Sachwert-Marktanpassungsfaktoren, Tabelle 4-4.1), die diesen Teilmarkt der Eigentumswohnungen erfasst: Seite 29 von 45

30 MARKTANPASSUNGSFAKTOR NACH SPRENGNETTER - WOHNUNGS- UND TEILEIGENTUM 11,973 mal (vorl. Sachwert) hoch -0,230 = Ergebnis 11, ,00 = 0, gerundet = 0,85 Der Marktanpassungsfaktor beträgt demnach: 85-15,00% Abschlag Unter Berücksichtigung vor genannter Erläuterungen und der Formel von Sprengnetter schätzt der Sachverständige den Marktanpassungsfaktor in Form eines Abschlages für die Microlage des vorliegenden Wertermittlungsobjektes, auf rund 15 % des vorläufig ermittelten Sachwertes. Marktanpassung Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (incl. Baumängel, Bauschäden und kapitalisierter Mietdifferenz) In diesem Wert sind folgende besondere wertbeeinflussende Umstände berücksichtigt: Baumängel und Bauschäden Besondere wertbeeinflussende Umstände insgesamt Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (ohne Berücksichtigung der besonderen wertbeeinflussenden Umstände) Marktanpassungsfaktor * 0,850 Marktangepasster Sachwert des bebauten Grundstücks insgesamt (ohne Berücksichtigung der besonderen wertbeeinflussenden Umstände) Besondere wertbeeinflussende Umstände insgesamt Marktangepasster Sachwert des Grundstücks gerundet Seite 30 von 45

31 4.4 Ertragswertermittlung Das Ertragswertverfahren ist in den WertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt. Die zur Ertragswertermittlung führenden Daten sind nachfolgend erläutert. Ertragsverhältnisse Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ( 16 Abs.1 WertV). Rohertrag Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Der Ermittlung des Rohertrags sind nicht die tatsächlichen Mieten, sondern die nachhaltigen Mieten zugrunde zu legen ( 17 Abs.2 WertV). Bewirtschaftungskosten Dies sind die Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere des Gebäudes) laufend erforderlich sind. Bewirtschaftungskosten umfassen die Abschreibung, die nicht umlagefähigen Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis ( 18 WertV). Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger berücksichtigt. Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er wird aus Marktdaten (Kaufpreise und den ihnen zugeordneten Reinerträgen) abgeleitet. Welcher Zinssatz (Liegenschaftszinssatz) der Verzinsung zugrunde zu legen ist, richtet sich nach der Art des Objekts und der zum Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt herrschenden Verhältnisse. Er ist keinesfalls mit dem Kapitalmarktzins zu verwechseln. wirtschaftliche Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Seite 31 von 45

32 sonstige wertbeeinflussende Umstände Als sonstige wertbeeinflussende Umstände kommen insbesondere in Frage: Die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke, Funkmasten; mietrechtliche Bindungen sowie Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrags oder durch eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind. ( 19 WertV) Ertragswert Nettokaltmiete (tatsächliche Miete) Mieteinheit Nutz- bzw. Wohnfläche Nettokaltmiete m² /m² Monatlich Jährlich Wohnung 93,00 5,65 525, ,00 Garage unbekannt Gesamtwohnfläche: 93,00 jährliche Nettokaltmiete insgesamt 6.300,00 Die Angaben beruhen auf der Auskunft der Mieterin aus der Vorlage des Mietvertrages. Die Werte sind teilweise rechnerisch gerundet. Nettokaltmiete (nachhaltig erzielbare Miete) Mieteinheit Nutz- bzw. Wohnfläche Nettokaltmiete m² /m² Monatlich Jährlich Wohnung 93,00 5,40 500, ,00 Garage 30,00 360,00 Gesamtwohnfläche: 93,00 jährliche Nettokaltmiete insgesamt 6.360,00 Seite 32 von 45

33 Ableitung der nachhaltigen, objektspezifischen Miete: Zur Ermittlung des Ertragswertes werden im nun folgenden Schritt die marktkonformen Mieten für das zu bewertende Objekt abgeleitet. Diese Mieten werden auch als nachhaltig bezeichnet - das heißt, es ist zu unterstellen, dass sie über einen längeren Zeitraum zu erwarten sind. Wir werden dazu eine Untersuchung von Vergleichsmieten ähnlicher Objekte auf der Grundlage einer Abfrage von Immobilienbörsen im Internet durchführen und beschränken uns dabei auf einen Umkreis von etwa 10 km um das Bewertungsobjekt. Anhand der Flächenberechnung ergibt sich eine Gesamtwohnfläche von etwa 93 m². Seite 33 von 45

34 Gesucht werden vergleichbaren Wohneinheiten zur Miete. Bei einer Recherche ergibt sich folgendes Bild: In einem mittleren Umkreis von 5,25 km um das Bewertungsobjekt finden sich 10 Vergleichsobjekte, aus denen sich eine durchschnittliche Mietforderung von 5,83 /m² ergibt. Das typische Vergleichsobjekt verfügt dabei über eine Wohnfläche von 91,93 qm. Seite 34 von 45

35 Doch um ein verzerrungsfreies Bild zu erhalten, müssen im zweiten Schritt die Ausreißer - also Objekte, für die die Mietforderung um mehr als +/- 20% vom Mittel abweicht ausgefiltert werden. Danach bleiben von diesen Vergleichsobjekten noch 7 Objekte mit einer gemittelten Referenzfläche von 92,38 m² und einer darauf bezogenen Mietforderung von 6,03 /m² übrig. Weiter oben in dieser Ableitung wurde schon erwähnt, dass die Mieten, um wirklich vergleichbar sein und als Referenzwerte dienen zu können, als NACHHALTIG zu unterstellen sein sollen. Dabei ist die Tatsache, dass sich MietFORDERUNGEN noch nicht am freien Mietmarkt etabliert haben, also zum Abfragezeitpunkt noch keineswegs als nachhaltig anzusehen sind, mit einem Abschlag zu berücksichtigen, der erfahrungsgemäß bei etwa 10% liegt - so soll er auch in diesem Fall angesetzt werden. Danach ergibt sich eine bereinigte Referenzmiete von gerundet 5,40 /m². Eine Umrechnung der Referenz- an die tatsächliche Fläche, die die Abweichungen der Miete kompensieren soll (vgl. Kreuztabelle aus Sprengnetter Arbeitsmaterialien, Band III, 41. Ergänzungslieferung, Kap. 325 /4) erübrigt sich in diesem Fall, da die Flächenabweichung der Vergleichswohnung zur Bewertungswohnung zu gering ist, um zu einem relevanten Koeffizienten zu führen. Die Berechnung der Nutz- und Wohnflächen wurde vom SV überprüft. Diese Berechnungen können teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (DIN 283; II.BV) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. jährliche Nettokaltmiete insgesamt 6.360,00 Bewirtschaftungskosten jährlich insgesamt in v.h. der Nettokaltmiete = 27,00 % jährlicher Reinertrag Reinertrag des Bodens (Verzinsungsbetrag nur des Bodenwertanteils, der den Erträgen zuzuordnen ist) Liegenschaftszinssatz * Bodenwert 4,25 % * Seite 35 von 45

36 Begründung gewählter Liegenschaftszinssatz: Um beim Ertragswertverfahren zu Ergebnissen zu kommen, die dem Grundstücksmarkt entsprechen, muss ein aus dem Grundstücksmarkt abgeleiteter Liegenschaftszins angesetzt werden. Die marktorientierten Liegenschaftszinssätze liegen unter dem Zinsniveau für langfristige Kapitalmarktmittel. Weil Grund und Boden gegenüber Geldvermögen als wertbeständiger angesehen wird und Steuervorteile im Wohnungsbau eine Rolle spielen können, begnügen sich Immobilieneigentümer im Allgemeinen mit einer geringeren Verzinsung. Liegenschaftszinssätze unterliegen zudem weit geringeren Schwankungen als der Durchschnitt der Zinssätze am Kapitalmarkt Der Liegenschaftszinssatz (LZS) wird als eine Rechengröße im Ertragswertverfahren regelmäßig aus Marktdaten (Kaufpreise und der ihnen zugeordneten Reinerträge) abgeleitet. Welcher Zinssatz (Liegenschaftszinssatz) der Verzinsung zugrunde zu legen ist, richtet sich nach der Art des Objekts und der zum Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt herrschenden Verhältnisse. Die Legaldefinition des Liegenschaftszinssatzes findet man in der WertV 88. Eine zahlenmäßige Angabe des Liegenschaftszinssatzes ist dort jedoch nicht enthalten. Das hat seinen Grund darin, dass der Verordnungsgeber aufgrund der vielfältigen und komplizierten Abhängigkeiten des Liegenschaftszinssatzes sich nicht in der Lage sah, allgemein gültige Liegenschaftszinssätze für den gesamten Geltungsbereich der WertV 88 anzugeben. Vielmehr hat er den einzelnen Gutachterausschüssen die Aufgabe übertragen, die jeweils für den örtlichen Grundstücksmarkt maßgebenden Liegenschaftszinssätze zu ermitteln. Die Ableitung des Liegenschaftszinssatzes (Liegenschaftszinssatz = Jahresreinertrag des Grundstücks x 100 / Kaufpreis) soll dem Sachverständigen im Idealfall von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Landkreise zur Verfügung gestellt werden. Wir finden im Grundstücksmarktbericht 200X für den Kreis Kreisstadt auf Seite XX einen Liegenschaftszinssatz im Durchschnitt von 4,1 % für Wohnungseigentum in Mehrfamilienhäusern. Im konkreten Fall haben wir bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 44 Jahren für das Gebäude festgestellt. Ermittelt wurden diese Liegenschaftszinssätze auf der Grundlage von 57 Kauffällen. Der Gutachterausschuss weist auf derselben Seite im Bericht allerdings darauf hin, dass diese Werte noch relativ ungenau sind, da das Datenmaterial für eine empirische Ableitung nicht ausreicht. Es soll daher die einschlägige Literatur zu Rate gezogen werden. Nach einer Umfrage des RDM (2/2004) bewegen sich die Liegenschaftszinssätze für Eigentumswohnungen in einer Bandbreite von 3 % bis im Maximum 4,5 %. Nach Kleiber (Verkehrswertermittlung von Grundstücken S. 976) wird für Eigentumswohnungen in nicht ländlichen Lagen ein Liegenschaftszinssatz von 3,5 % vorgeschlagen. Nach Sprengnetter werden für Eigentumswohnungen bundesdurchschnittliche Liegenschaftszinssätze mit folgenden Bandbreiten ermittelt (Sprengnetter, Arbeitsmaterial Band II, 72. Ergänzung Seite 36 von 45

37 3.04/1/5): Wohnungseigentum in Mehrfamilienhäusern (unvermietet). Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren (Tabellenmittel zwischen 60 und 100) und einer Restnutzungsdauer von 44 Jahren ergibt sich ein tabellarisch interpolierter Liegenschaftszins von etwa 3,25 %. Dabei bezieht sich Sprengnetter jedoch auf unvermietete, üblicherweise eigen genutzte Einheiten (Anm.2 zur o.g. Tabelle). Wohnungen oder Wohnungseigentum werden in aller Regel eher zu Vermietungszwecken von den Marktteilnehmern gehalten und erworben. Aufgrund dieser Feststellungen errechnen sich für zu Vermietungszwecken dienende Eigentumswohnungen deutlich höhere Liegenschaftszinsen als für eigen genutzte. Angesichts dieser Ausführungen aus der Literatur legt der Sachverständige unter Berücksichtigung der Lage auf dem Teilmarkt für Wohnungseigentum am Wertermittlungsstichtag und unter Würdigung der konkreten Rahmenbedingungen für das Wertermittlungsobjekt den objektspezifischen Liegenschaftszins von 4,25 % für das Bewertungsobjekt fest und orientiert sich dabei an der oben bereits erwähnten Umfrage des RDM, würdigt aber in gleicher Weise die Erhebungen des Gutachterausschusses des Kreises Kreisstadt. Ertrag der baulichen Anlagen wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes (geschätzt) 44 Jahre Vervielfältiger einschl. Abschreibung * 19,760 bei 44 Jahren Restnutzungsdauer und 4,25 % Liegenschaftszinssatz Ertragswert der baulichen Anlagen Bodenwertanteil Vorläufiger Ertragswert des Wohnungseigentums rd Berücksichtigung besonderer wertbeeinflussender Umstände Reparaturstau nach Anteilen insgesamt (pauschal) Ertragswert insgesamt gerundet Seite 37 von 45

38 4.5 Vergleichswert Das Vergleichswertverfahren ist in den WertV gesetzlich geregelt. Es leitet den Verkehrswert aus den Kaufpreisen von Grundstücken ab, die mit dem Wertermittlungsobjekt zu vergleichen sind. Die Vergleichsgrundstücke sollen hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück soweit wie möglich übereinstimmen. Als Plausibilitätskontrolle wird an dieser Stelle das Vergleichswertverfahren durchgeführt. Grundlage hierfür ist eine Erhebung von Kaufpreisen, die der Gutachterausschuss des Kreises Kreisstadt durchgeführt hat. Es wurden mehr als 10 Vergleichsobjekte genannt, wobei diese Vergleichsobjekte in nahezu allen Fällen auch dem Baujahr des Bewertungsobjektes zuzuordnen sind eine in einigen Fällen vorzunehmende Anpassung der Herstellungspreise anhand einschlägiger Index-Reihen erübrigt sich also. Bei der abschließenden Ableitung des Verkehrswertes sind bei den Ergebnissen aus dem Vergleichswertverfahren die Abweichungen zwischen Bewertungsobjekt und Vergleichsobjekten zu berücksichtigen. Zu beachten ist, dass bei den Vergleichsobjekten auch Verkäufe vom Bauträger, so genannte Erstverkäufe, enthalten sind. Diese werden erfahrungsgemäß zu einem höheren Preis getätigt. Mit den zugrunde liegenden Daten ergibt sich danach folgendes Bild: 1. Eckdaten Bewertungsobjekt Wohnfläche des Bewertungsobjektes 93,00 m² 2. Vergleichswerte Anzahl der Kauffälle 10 Nr. Datum Straße bzw. Ort Baujahr Wohnfl. (m²) Kaufvertrag Kaufpreis ( ) Kaufpreis ( ) je m² Wfl. 1 Musterstadt Mai ,00 m² ,00 923,73 97,79% 2 Musterstadt Januar ,00 m² ,00 958,90 101,51% 3 Musterstadt Januar ,00 m² , ,04 124,08% 4 Musterstadt Januar ,00 m² ,00 752,69 79,68% 5 Musterstadt Dez ,00 m² ,00 948,72 100,43% 6 Musterstadt Dez ,00 m² ,00 948,72 100,43% 7 Musterstadt Juli ,00 m² ,00 925,00 122,40% 8 Musterstadt Juni ,00 m² ,00 916,67 121,30% 9 Musterstadt Mai ,00 m² ,00 916,67 121,30% 10 Musterstadt März ,00 m² ,00 983,08 130,09% gemittelt (arithmetisches Mittel) 62,90 m² 944,62 100,00% Seite 38 von 45