G U T A C H T E N. mit einem Einfamilienwohnhaus und Nebengebäuden bebautes Grundstück

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1 Herrn Karl Muster Eckberg Schloßstadt G U T A C H T E N über den Verkehrswert (i.s.d. 194 Baugesetzbuch) betreffend das bebaute Grundstück, eingetragen im Grundbuch für Abcdheim, lfd. Nr. 3: Blatt 1234, Gemarkung Abcdheim, Flurstück 126, 200 m Eigentümer: Objektart: Hans Muster mit einem Einfamilienwohnhaus und Nebengebäuden bebautes Grundstück Bruttorauminhalt: Wohnhaus 518 m Scheune: 159 m Werkstatt: 77 m Wohnfläche: Anzahl Zimmer: 4 Bodenwert: Grundstücksachwert: Grundstücksertragswert: 79 m Stichtag: 6. Juni 2007 Datum der Ausfertigung: Verkehrswert in Worten: Einhundertvierundzwanzigtausend Euro Ausfertigung Nr. 1 Dieses Gutachten besteht aus insgesamt 38 Seiten Text und 14 Seiten Anlagen. Das Gutachten wurde in 4 Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen txt anonym.doc

2 Gutachten 1216/07 vom Seite 2 1 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Inhaltsverzeichnis Datenblatt Bewertungsobjekt Vorbemerkungen Grundlagen Grundstücksbeschreibung Rechtliche Gegebenheiten Verwaltung und Betreuung Tatsächliche Eigenschaften Lage Größe und Beschaffenheit Gebäudebeschreibung Art Größe Ausführung und Ausstattung Zustand Außenanlagen Nebengebäude u.ä Ermittlung des Verkehrswerts Verfahrenswahl Bewertungsweg Bodenwertermittlung Sachwertverfahren Gebäudesachwert Wohnhaus Gebäudesachwert Scheune Gebäudesachwert Werkstatt Zusammenfassung der Gebäudesachwerte Grundstückssachwert und Marktanpassung Ertragswertverfahren Ertragswertverfahren Wohnhaus Ertragswertverfahren Scheune Ertragswertverfahren Werkstatt Zusammenfassung der Teilergebnisse Ertragswert des Grundstücks ( 15, 3 WertV) Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Verkehrswert Schlusswort Verwendete Literatur zur Wertermittlung... 38

3 Gutachten 1216/07 vom Seite 3 2 Datenblatt Bewertungsobjekt Stichtag: 6. Juni 2007 Beschrieb des Bewertungsobjektes: bebautes Grundstück, eingetragen im Grundbuch für Abcdheim, lfd. Nr. 3: Blatt 1234, Gemarkung Abcdheim, Flurstück 126, 200 m Postalische Anschrift: Obere Gasse Abcdheim Gebäudeart: Konstruktionsart: Miet- oder Pachtverhältnisse: Grundstücksgröße: mit einem Einfamilienwohnhaus und Nebengebäuden bebautes Grundstück konventionelle Bauweise nicht vorhanden 200 m Bruttorauminhalt: Wohnhaus 518 m Scheune: 159 m Werkstatt: 77 m Wohnfläche: 79 m Anzahl Zimmer: 4 Nutzung: Umgebung: Bodenwert: Grundstücksachwert: Grundstücksertragswert: Verkehrswert: Wohnhaus historischer Stadtkern in Worten: Einhundertvierundzwanzigtausend Euro

4 Gutachten 1216/07 vom Seite 4 3 Vorbemerkungen Auftraggeber: Eigentümer: Karl Muster Eckberg Schloßstadt Hans Muster Auftrag vom: Grund der Gutachtenerstellung: Wertermittlungsgrundlagen: Verkehrswertermittlung zur Vorlage beim Vormundschaftsgericht Baugesetzbuch, Wertermittlungsverordnung, Wertermittlungsrichtlinien 194 Baugesetzbuch (BauGB): Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Tag der Ortsbesichtigung: Uhrzeit: Teilnehmer am Ortstermin: 16:00 Uhr Frau Herbert, Immobilien Müller Sachverständiger Bernd Täffner Stichtag des Gutachtens: 6. Juni 2007 Hinweis: Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt. Sie dürfen ohne Genehmigung des Unterzeichners nicht aus dem Gutachten separiert und/oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Im Falle einer Veröffentlichung des Gutachtens im Internet möchte ich darauf hinweisen, dass die Veröffentlichung nicht für kommerzielle Zwecke gestattet ist. Im Kontext von Zwangsverstei-

5 Gutachten 1216/07 vom Seite 5 4 Grundlagen gerungen darf das Gutachten bis maximal zum Ende des Zwangsversteigerungsverfahrens veröffentlicht werden, in anderen Fällen maximal für die Dauer von 6 Monaten. Folgende Unterlagen und Informationen sind Grundlagen dieses Gutachtens: Auftrag vom Bauzeichnungen, Schnitte nach eigenem Aufmaß Berechnung der Wohnfläche nach eigenem Aufmaß Berechnung des Bruttorauminhaltes nach eigenem Aufmaß Eigene Lichtbilder des Bewertungsobjektes in elektronischer Form Auskünfte der Immobilienfirma Müller, Abcdheim, bezüglich vergleichbarer Verkäufe sowie der nachhaltig erzielbaren Miete Bodenrichtwertauskunft, Liegenschaftskarte, Übersichtskarte, Ortsplan der inframation AG vom Grundbuchauszug vom Schreiben der Verbandsgemeindeverwaltung Abcdheim vom , die Maßgaben des Flächennutzungsplans und des Bebauungsplans sowie den Stand des Ausgleichsbetrages für das Sanierungsgebiet betreffend Protokoll des Ortstermins vom Eigene Besichtigung, Untersuchung und erhaltene Auskünfte während des Ortstermins am Wert beeinflussende Umstände, die sich aus Unterlagen und/oder Informationen ergeben, die hier nicht aufgeführt sind, wurden in nachfolgender Berechnung nicht berücksichtigt und sind gesondert zu bewerten. 5 Grundstücksbeschreibung 5.1 Rechtliche Gegebenheiten (Wert beeinflussende Rechte und Belastungen) Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Ein Auszug des Grundbuchs von Abcdheim, Blatt 1234 vom liegt vor. In Abt. II des Grundbuchs bestehen keine Eintragungen.

6 Gutachten 1216/07 vom Seite 6 In Abt. III des Grundbuchs bestehen keine Eintragungen. Nicht eingetragene Lasten und Rechte: Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte, Wohnungs- und Mietbindungen sowie Verunreinigungen des Bodens und der Gewässer oder der Baustoffe sind nach Auskunft des Auftraggebers nicht vorhanden. Nähere Untersuchungen wurden seitens des Unterzeichners nicht angestellt oder in Auftrag gegeben. Ggf. vorliegende, das Ergebnis dieses Gutachtens beeinflussende Sachverhalte sind daher gesondert zum Ergebnis dieses Gutachtens zu berücksichtigen. Mietvertragliche oder sonstige Bindungen: Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Umlegungs-, Flurbereinigungs- Sanierungsverfahren, Denkmalschutz: nicht vorhanden Das Baulastenverzeichnis wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Für dieses Gutachten wird auftragsgemäß unterstellt, dass keine Eintragung besteht. Gemäß des Schreibens der Verbandsgemeinde Abcdheim mit Datum befindet sich das Grundstück im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der Stadt Abcdheim. Im März 2006 hat die Stadt Abcdheim den Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Katasteramtes Neustadt mit der Ermittlung der sanierungsbedingten Wertsteigerung beauftragt. Zurzeit liegen noch keine genauen Informationen über die Höhe des Ausgleichsbetrages vor. Damit sei frühestens im Frühjahr des Jahres 2008 zu rechnen. Hinweis: Diese Wertermittlung erfolgt ohne Berücksichtigung der noch ausstehenden Ausgleichsbeträge. Es wird aber ausdrücklich darauf hingewiesen, dass diese zukünftig vom Eigentümer zu entrichten sind.

7 Gutachten 1216/07 vom Seite 7 Denkmalschutz besteht nach Auskunft des Auftraggebers nicht. Darstellung im Flächennutzungsplan: Darstellung im Bebauungsplan: Der Flächennutzungsplan wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Der Bebauungsplan wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Es wird für dieses Gutachten davon ausgegangen, dass kein Bebauungsplan besteht und die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach 34 BauGB zu beurteilen ist. Entwicklungsstufe (Grundstücksqualität): baureifes Land Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung und der verbindlichen Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht überprüft. Bei dieser Wertermittlung wird auftragsgemäß die formelle und materielle Legalität der vorhandenen baulichen Anlagen vorausgesetzt. 5.2 Verwaltung und Betreuung nicht vorhanden 5.3 Tatsächliche Eigenschaften Lage Stadt Abcdheim: Basisdaten 1 Bundesland: Landkreis: Verbandsgemeinde: Koordinaten: Höhe: Fläche: Westst Kreisstadt Abcdheim 100 m ü. NN 14,2 km 1 entnommen:

8 Gutachten 1216/07 vom Seite 8 Einwohner: 4996 (30. Juni 2006) Bevölkerungsdichte: 367 Einwohner je km Postleitzahl: Vorwahl: Kfz-Kennzeichen: OO Gemeindeschlüssel: Adresse der Hauptstraße 1 Verbandsgemeindeverwaltung: Abcdheim Webpräsenz: Verkehrslage, Entfernungen: Entfernung zum Stadtzentrum: Geschäfte des täglichen Bedarfs: öffentliche Verkehrsmittel: Wohn- bzw. Geschäftslage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Immissionen: Topografische Grundstückslage: Parkplatzsituation: alter Stadtkern nahebei in der Nähe Bushaltestelle in der Nähe Bahnhof Abcdheim in der Nähe mittlere Wohnlage überwiegend Haus- /Hofbebauungen gering leicht hängig angespannt Größe und Beschaffenheit Straßenfront: mittlere Tiefe: Obere Gasse circa 17 m, nördliche Ringstraße circa 12 m vor der Obere Gasse aus gemessen circa 15,5 m von der nördliche Ringstraße ausgemessen circa 16,5 m Grundstücksgröße: Flurst.Nr. 126: 200 m

9 Gutachten 1216/07 vom Seite 9 Bemerkungen: fast rechteckige Grundstücksform Eckgrundstück, nach Süden hin leicht abfallend Zugang und Zufahrt über die Obere Gasse Erschließungszustand: Straßenart: Straßenausbau: erschlossen (wird unterstellt) Nach Auskunft der Müller Immobilien sowie des Auftraggebers liegt das Bewertungsobjekt im Sanierungsgebiet. Ausgleichsbeiträge seien weder erhoben noch beschlossen. enge, mit einem PKW kaum befahrbare Straße mit sehr mäßigem Verkehr voll ausgebaut Fahrbahn aus Natursteinpfaster keine Gehwege Höhenlage zu Straße: normal Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Übliche Ver- und Entsorgungsleitungen sind vorhanden. (Trink-)wasseranschluss Elektrizität (Stromanschluss) Gas aus öffentlicher Versorgung Kanalanschluss Fernsehkabel Telefonanschluss Grenzverhältnisse/ Nachbarliche Gemeinsamkeiten: zweiseitige Grenzbebauung des Hauptgebäudes das Grundstück ist allseitig umbaut, Einfriedung nur durch das Hoftor und ein kurzes Stück Mauer. Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): gewachsener, normal tragfähiger Baugrund wird unterstellt keine Grundwasserschäden wird unterstellt

10 Gutachten 1216/07 vom Seite 10 Nähere Untersuchungen wurden seitens des Unterzeichners nicht angestellt oder in Auftrag gegeben. Ggf. vorliegende, das Ergebnis dieses Gutachtens beeinflussende Sachverhalte, sind daher gesondert zum Ergebnis dieses Gutachtens zu berücksichtigen. 6 Gebäudebeschreibung 6.1 Art Art des Gebäudes: II-geschossiges Wohnhaus mit zu Wohnzwecken gestalteter Scheune und Nebengebäude Vermutlich wurde das ursprünglich bestehende eingeschossige Wohnhaus aufgestockt. Vermutlich in den sechziger Jahren des letzten Jahrhunderts wurde entlang der Nördlichen Ringstraße ein vorhandener Anbau erweitert und ehemalige Stallungen zu Wohnzwecken ausgebaut. Damit sind vier Wohnebenen vorhanden. Das Wohnhaus verfügt über insgesamt drei Treppen. Einfamilienhaus, zu Wohnzwecken genutzt freistehend Das Gebäude ist zu ca. 1/2 unterkellert. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Baujahr: ursprüngliches Haus: 1720 gemäß Inschrift über der alten Haustür Modernisierung: Nach Angabe der Frau Herbert (Firma Müller Immobilien): Das Dach des Haupthauses und die Scheune wurden circa im Jahre 2000 erneuert. Die Heizung wurde zwischen 1996 und 1998 installiert. Die elektrotechnische Anlage ist nach den Feststellungen des Sachverständigen ebenfalls erkennbar modernisiert. Der Umfang der Moderni-

11 Gutachten 1216/07 vom Seite 11 sierung deren Ausmaß konnten nicht festgestellt werden. 6.2 Größe Wohnfläche: Haupthaus: 79 m Nebenflächen: Scheune: ca. 39 m Werkstatt: ca. 20 m Bruttorauminhalt: Wohnhaus 518 m Scheune: 159 m Werkstatt: 77 m Hinweis: Keller: Ebene 1: Ebene 2: Ebene 3: Ebene 4: Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen und des Bruttorauminhalts wurden vom Unterzeichner überschlägig bzw. in Anlehnung an die einschlägigen Vorschriften durchgeführt. Diese Berechnungen können deshalb teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (DIN 277; DIN 283; WoflVO) abweichen. Sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung anwendbar. ein Raum Treppe 1, Vorraum, Badezimmer mit WC Diele mit Treppe 2, Wohnzimmer, Küche Zimmer Diele, kleines Zimmer, Schlafzimmer, Kammer mit Verbindung zum Dachraum Die einzelnen Geschosse sind nicht abtrennbar. 6.3 Ausführung und Ausstattung Konstruktionsart: Fundamente: Kellerwände: Umfassungswände: Mauerwerksbau wird unterstellt Beton wird unterstellt Naturstein Ziegelstein wird unterstellt

12 Gutachten 1216/07 vom Seite 12 Innenwände: Geschossdecken: Ziegelstein im ursprünglichen Haus Hohlblockstein im Anbau (wird unterstellt) Holzbalken im ursprünglichen Haus massive Decke im Anbau (wird unterstellt) Fußböden Fußböden Keller: Fußböden Wohnund Schlafräume sowie Flure: Fußboden Bad: Fußboden Küche: Treppen: Treppe zum Dachraum: Innenansichten: Beton einfache Bodenbeläge Fliesen PVC Treppe zur Ebene 1: Naturstein Treppe Ebene 2 zu Ebene 4: Treppe aus Holz Treppe Ebene 2 zu Ebene 3: Treppe aus Holz Einschubtreppe (Metall) überwiegend glatt verputzt mit Tapeten Bad mit WC: Küche: Deckenflächen: Fenster: Rollläden: Klappläden: Fliesen ca. 1,4 m hoch Fliesenspiegel an Objektwand verputzt Raufaser mit Anstrich ältere Fenster aus Holz mit einfacher Verglasung Kunststoff Holz Türen: Haustür: Zimmertüren: Metall (Aluminium mit Glas Einlage) einfache Türen

13 Gutachten 1216/07 vom Seite 13 Elektroinstallationen: zeitgemäße Hausverteilung augenscheinlich modernisiert (wurde nicht näher geprüft) Sanitäre Installation: Bad/WC: Küchenausstattung: Heizung: eingebaute Wanne WC Waschbecken Belichtung/Belüftung: Fenster nicht in der Wertermittlung enthalten Gasetagenheizung mit Gastherme Stahlheizkörper mit Thermostatregelung Baujahr: ca bis 1998 (nach Angabe der Frau Herbert) Warmwasserversorgung: Besondere (Betriebs-) Einrichtungen: Durchlauferhitzer im Badezimmer (Elektro) Warmwasserboiler in der Küche (Elektro) keine vorhanden Anmerkungen: Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass vom Sachverständigen keine Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen (Heizung, Wasserverund -entsorgung, Elektro etc.) vorgenommen wurden. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht vorgenommen und finden in der vorliegenden Wertermittlung keine Berücksichtigung. Außenansicht: verputzt und gestrichen Kamin: aus Ziegelstein, verkleidet

14 Gutachten 1216/07 vom Seite 14 Dach: Dachkonstruktion: Dacheindeckung: Besondere Bauteile: Holzdach ohne Aufbauten Dachziegel (Ton) Nach den Angaben der Frau Herbert etwa im Jahr 2000 erneuert ohne Wärmedämmung Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech Eingangsüberdachung 6.4 Zustand Grundrissgestaltung: Belichtung und Besonnung: Bauschäden und -mängel: unzweckmäßig, da vier Wohnebenen und drei Treppen vorhanden sind mittel Aufsteigende Mauerwerksfeuchtigkeit im Vorraum (hinter der Wandverkleidung) sowie im Badezimmer (darauf deutet die Verfärbung der weißen Fugen in der gefliesten Wand hin) der Ebene 1. Rissbildung zwischen den Gebäudeteilen des Wohnhauses. Mangelhafte Dämmung der Geschossdecke. Mangelhafte Dämmung der Wand zwischen Schafzimmer und Dachraum. Verdeckte Mängel - insbesondere in Holz und Mauerwerk - können in diesem Gutachten nicht erfasst werden. Diese sind bei bekannt werden ergänzend zum Ergebnis dieses Gutachtens zu berücksichtigen. Wirtschaftliche Wertminderung: Raumaufteilung ist mangelhaft gefangener Raum (Ebene 3; ist nur durch das Wohnzimmer zu erreichen) mangelnde Raumhöhen mangelnde Wärmedämmung

15 Gutachten 1216/07 vom Seite 15 Energetik: Anforderungen an Mindestwärmeschutz nicht erfüllt ausgebautes Dachgeschoss ist nicht ausreichend gedämmt EnEV 2002: Bedingung, dass der Heizkessel für flüssige und gasförmige Brennstoffe nicht älter als 1978 ist gilt als erfüllt. Bedingung, dass die oberste Geschossdecke ausreichend gedämmt ist gilt als nicht erfüllt. Allgemeinbeurteilung: Der bauliche Zustand ist ausreichend. Das Badezimmer ist nicht mehr zeitgemäß. Die Wärmedämmung ist zum Teil mangelhaft. Es besteht ein mittlerer Unterhaltungsanstau. Die Anforderungen der Landesbauordnung an Wohnräume werden in Bezug auf lichte Höhe ausschließlich in der Ebene 3 erfüllt. In den anderen Wohnräumen liegt die lichte Höhe unter 2,40 m, in der Ebene 1 unter 2,00 Meter. 6.5 Außenanlagen Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz. Kanalanschluss Hofbefestigung Einfriedung (Hoftor) und ein kurzes Stück Mauer. 6.6 Nebengebäude u.ä. ehemalige Scheune, an das Wohnhaus angebaut und zu vorübergehenden Wohnzwecken gestaltet. Eingeschossiges Werkstattgebäude, Wellasbestzementeindeckung Die Gebäude vermitteln einen gepflegten Eindruck.

16 Gutachten 1216/07 vom Seite 16 7 Ermittlung des Verkehrswerts Nachfolgend wird der Verkehrswert betreffend das bebaute Grundstück, eingetragen im Grundbuch für Abcdheim, lfd. Nr. 3: Blatt 1234, Gemarkung Abcdheim, Flurstück 126, 200 m zum Wertermittlungsstichtag 6. Juni 2007 geschätzt. Hinweis: In der nachfolgenden Berechnung werden Werte auf ganze -Stellen gerundet. Dabei ist zu beachten, dass in der Berechnung auf elektronischem Wege mit weiteren Nachkommastellen gerechnet wird. Deshalb sind Abweichungen der ausgewiesenen Werte von mathematisch exakten Werten möglich. Die Rundung erfolgt am Ende der Berechnung. damit keine Rechengenauigkeit in den unteren -Bereichen (Einer, Zehner, Hunderter) unterstellt werden soll. 7.1 Verfahrenswahl Die Wahl des richtigen Verfahrens zur Wertermittlung hängt zunächst von der üblichen Nutzung des Bewertungsobjektes ab. Danach ist die für die Durchführung des jeweiligen Wertermittlungsverfahrens notwendige Datenlage zu prüfen und zu bewerten. Im Falle der Bewertung gleichartiger Immobilien, also Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen, bietet sich das Vergleichswertverfahren ( WertV) an. Dies setzt allerdings die Kenntnis von Verkäufen vergleichbarer Objekte voraus. Ist von einer Eigennutzung des potentiellen Käufers/Erwerbers auszugehen, bietet sich das substanzorientierte Sachwertverfahren ( WertV) an. Das ist immer dann der Fall, wenn oder Wohnimmobilien eher zu eigenen Wohnzwecken Gewerbeimmobilien eher zum Zweck der eigenen Unternehmung bestimmt sind.

17 Gutachten 1216/07 vom Seite 17 Ist von einer rentierlichen Verwertung der Immobilie, also eher von einer Verwertung durch Vermietung oder Verpachtung auszugehen, eignet sich das Ertragswertverfahren ( WertV) besser. Dies kann aber auch der Fall sein, wenn die Kosten für die Miete oder die Pacht deutlich geringer sind als bei einer Finanzierung. Die Erfahrungen des Sachverständigen am Grundstücksmarkt belegen, dass die Marktteilnehmer in der Regel Überlegungen anstellen, die sich zwar nicht zwingend und ausschließlich an den normierten Verfahren orientieren, diesen jedoch nahe kommen. Aus Gründen der Plausibilitätskontrolle ist es in der Grundstückswertermittlung ratsam, mindestens zwei Verfahren zu rechnen. Dabei sollte das Verfahren den größten Einfluss erhalten, das bzw. dem Marktgeschehen am nächsten kommt mit den plausibelsten Daten arbeitet. Die vorrangige Nutzung des Bewertungsobjektes wird in der Eigennutzung eines tatsächlichen oder potentiellen Erwerbers gesehen. Dadurch empfiehlt sich das Sachwertverfahren als vorrangiges Verfahren. Die Datenlage wird als gesichert beurteilt. Ein Erwerb zum Zwecke der Vermietung wird als weniger wahrscheinlich beurteilt. Daher ist das Ertragswertverfahren nur unter Einschränkungen zur Bestimmung des Verkehrswertes heranzuziehen. Es wird deshalb als stützendes Verfahren gerechnet. Die Firma Müller Immobilien hat dem Sachverständigen Informationen über einige kürzlich verkaufte, vergleichbare Immobilien zugänglich gemacht. Die betreffenden Objekte wurden von außen besichtigt. Außerdem sind die jeweiligen Flurkarten vorhanden. Die so gewonnenen Erkenntnisse sind nicht geeignet ein Vergleichswertverfahren zu rechnen. Dennoch geben sie Aufschlüsse über die im Bereich des Bewertungsobjektes gezahlten Kaufpreise. 7.2 Bewertungsweg Das Bewertungsobjekt wird wie folgt charakterisiert: Abcdheim ist eine Gemeinde mit ausgesprochen regem Fremdenverkehr. Wesentliche Teile der Altstadt und der historischen Stadtmauer sind erhalten beziehungsweise saniert. Freizeitmöglichkeiten und eine ausgeprägte Gastronomie sind vorhanden. Die Lage des Bewertungsobjektes im historischen Teil Abcdheims wird deshalb als bevorzugt begutachtet. Auch ist die Zufahrt mit einem Pkw, wenn auch eingeschränkt, möglich.

18 Gutachten 1216/07 vom Seite 18 Dem gegenüber stehen die Ausstattung und die Beschaffenheit des Bewertungsobjektes. Der Ebene 1 des Bewertungsobjektes sind Zersetzungserscheinungen des Mauerwerks aufgrund aufsteigender Feuchtigkeit festzustellen. Weitere Punkte sind dem beschreibenden Text zu entnehmen. Eine detaillierte Auflistung der festgestellten Schäden und die Berechnung der Kosten der Schadensbehebung werden nicht durchgeführt. Bei mit dem Bewertungsobjekt vergleichbaren Immobilien werden bestimmte Mängel in Kauf genommen. Das Bewertungsobjekt ist somit sowohl durch Vorzüge als auch durch Nachteile gekennzeichnet. Entsprechend den Ausführungen im Punkt 7.1 wird als vorrangiges Verfahren das Sachwertverfahren gerechnet. Dazu wird anhand der Bodenrichtwertkarte unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen für das Bewertungsgrundstück der Bodenwert ermittelt. Der Gebäudesachwert wird getrennt nach Wohnhaus, Scheune und Werkstatt berechnet. Die notwendige Marktanpassung wird dem Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz 2007 entnommen. Bei dem nachrangigen Ertragswertverfahren werden die Teilgebäude wieder getrennt berechnet. Die Ansätze für den Rohertrag richten sich nach Auskünften der Immobilienfirma Müller. Für die Nebenflächen wird dabei 1/4 des Ausgangswertes für den Ertrag des Wohnhauses angesetzt. Der Liegenschaftszinssatz ist wieder dem Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland- Pfalz 2007 entnommen. Dabei werden jedoch die besonderen Verhältnisse in Abcdheim berücksichtigt. 7.3 Bodenwertermittlung Das Richtwertgrundstück ist wie folgt definiert:

19 Gutachten 1216/07 vom Seite 19 Aufgrund der Abweichungen, die das Grundstück des Bewertungsobjektes in Bezug auf das Richtwertgrundstück aufweist, sind folgende Zu- bzw. Abschläge notwendig: Bodenrichtwert 195 /m Zu-/Abschl. w. Größe in % 10,0 % von 195 /m 19,50 /m Zu-/Abschl. w. Mikrostandort in % -3,0 % von 195 /m -5,85 /m insgesamt, gerundet 209 /m Flurstück Größe Bodenwert je m Bodenwert m 209 /m Sachwertverfahren Gebäudesachwert Wohnhaus Ermittlungsgrundlagen ( 21 WertV) Abs.1): Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlagen wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen getrennt vom Bodenwert, nach Herstellungswerten zu ermitteln. 2 Siehe dazu die Erläuterungen in der Anlage. Herstellungswert ( 22WertV) Zur Ermittlung des Herstellungswertes ist zunächst der Bruttorauminhalt nach DIN 277/1987 zu bestimmen. Dieser wird überschlägig mit 518 m berechnet. Der Rechenweg bleibt in den Unterlagen des Sachverständigen. Hinweis: Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen und des Bruttorauminhalts wurden überschlägig bzw. in Anlehnung an die einschlägigen Vorschriften durchgeführt. Diese Berechnungen können deshalb teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (DIN 277; DIN 283; WflVO) abweichen. Sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung anwendbar. 2 Verordnungstexte sind in kursiver Schrift dargestellt

20 Gutachten 1216/07 vom Seite 20 Die Normalherstellungskosten (NHK) auf Basis 2000 als Mischtyp aus den Haustypen 1.32 (kein Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss sowie 1.12 (Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss) werden Sprengnetter entnommen. Basiswert NHK /m Faktor Baualter 0,84 Faktor Gebäudeart 1,00 Faktor Ausstattung 0,790 Faktor Wohnfläche 1,08 Herstellungskosten auf Basis der NHK /m Der Baupreisindex zum Bewertungsstichtag wird den periodischen Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes 3 mit 110,8 (auf Basis 2000 = 100) entnommen. Der Herstellungswert errechnet sich wie folgt: Bruttorauminhalt 518 m * Herstellungskosten 199 /m * Index/ ,8/100 = Herstellungswert (ohne Baunebenkosten) zzgl. Baunebenkosten (14,0 %) = Herstellungswert inkl. Baunebenkosten Wertminderung wegen Alters ( 23 WertV) Für das Gebäude wird von einem fiktiven Alter von 42 Jahren ausgegangen. Alter, fiktiv Gesamtnutzungsdauer 4 42 Jahre 70 Jahre Der Rechenweg bleibt in den Unterlagen des Sachverständigen.

21 Gutachten 1216/07 vom Seite 21 Wertminderung nach Ross 48,0 % von Betrag der Wertminderung: Besonders zu veranschlagende Bauteile Hier wird die Eingangsüberdachung mit 250 berücksichtigt. Vorläufiger, mängelfreier Gebäudesachwert Herstellungswert inkl. Baunebenkosten abzgl. Wertminderung (Alter) 48,0 % zzgl. besonders zu veranschlagende Bauteile = vorläufiger, mängelfreier Gebäudesachwert Wertminderung wegen Bauschäden und Baumängeln ( 24 WertV) Die im beschreibenden Teil des Gutachtens aufgeführten Baufolgeschäden werden - soweit diese nicht in der verkürzten Restnutzungsdauer berücksichtigt sind - nach sachverständigem Ermessen pauschal mit berücksichtigt. Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund der in Augenscheinnahme beim Ortstermin und ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Berücksichtigung sonstiger Wert beeinflussender Umstände ( 25 WertV) Die Wert beeinflussenden Umstände sind im Ansatz der Restnutzungsdauer berücksichtigt. Besondere Einrichtungen ( 25 WertV) Besondere Einrichtungen sind nicht vorhanden. Insgesamt ergibt sich: = vorläufiger, mängelfreier Gebäudesachwert Bauschäden und Baumängel wirtschaftliche Wertminderung 0 sonstige Wert beeinflussende Umstände 0 besondere Einrichtungen 0 Gebäudesachwert

22 Gutachten 1216/07 vom Seite Gebäudesachwert Scheune Herstellungswert ( 22WertV) Zur Ermittlung des Herstellungswertes ist zunächst der Bruttorauminhalt nach DIN 277/1987 zu bestimmen. Dieser wird überschlägig mit 117 m berechnet. Dabei wird berücksichtigt, dass nur ein Teil des Gebäudes wirtschaftlich genutzt werden kann. Infolgedessen wird hier mit einem reduzierten Bruttorauminhalt gerechnet. Der Rechenweg bleibt in den Unterlagen des Sachverständigen. Hinweis: Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen und des Bruttorauminhalts wurden überschlägig bzw. in Anlehnung an die einschlägigen Vorschriften durchgeführt. Diese Berechnungen können deshalb teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (DIN 277; DIN 283; WflVO) abweichen. Sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung anwendbar. Die Normalherstellungskosten (NHK) auf Basis 2000 werden Sprengnetter entnommen. Basiswert NHK /m Faktor Baualter 0,84 Herstellungskosten auf Basis der NHK /m Der Baupreisindex zum Bewertungsstichtag wird den periodischen Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes 5 mit 110,8 (auf Basis 2000 = 100) entnommen. Der Herstellungswert errechnet sich wie folgt: Bruttorauminhalt 117 m * Herstellungskosten 76 /m * Index/ ,8/100 = Herstellungswert (ohne Baunebenkosten) zzgl. Baunebenkosten (14,0 %) = Herstellungswert inkl. Baunebenkosten

23 Gutachten 1216/07 vom Seite 23 Wertminderung wegen Alters ( 23 WertV) Für das Gebäude wird von einem fiktiven Alter von 42 Jahren ausgegangen. Alter, fiktiv tatsächlich Gesamtnutzungsdauer 6 42 Jahre 70 Jahre Wertminderung nach Ross 48,0 % von Betrag der Wertminderung: Besonders zu veranschlagende Bauteile So genannte besonders zu veranschlagende Bauteile sind nicht vorhanden. Vorläufiger, mängelfreier Gebäudesachwert Herstellungswert inkl. Baunebenkosten abzgl. Wertminderung (Alter) zzgl. besonders zu veranschlagende Bauteile = vorläufiger, mängelfreier Gebäudesachwert Wertminderung wegen Bauschäden und Baumängeln ( 24 WertV) Nicht bekannt. Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund der in Augenscheinnahme beim Ortstermin und ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Berücksichtigung sonstiger Wert beeinflussender Umstände ( 25 WertV) Weitere Wert beeinflussende Umstände sind nicht bekannt. Besondere Einrichtungen ( 25 WertV) Besondere Einrichtungen sind nicht vorhanden. 6 Der Rechenweg bleibt in den Unterlagen des Sachverständigen.

24 Gutachten 1216/07 vom Seite 24 Insgesamt ergibt sich: = vorläufiger, mängelfreier Gebäudesachwert Bauschäden und Baumängel 0 wirtschaftliche Wertminderung 0 sonstige Wert beeinflussende Umstände 0 besondere Einrichtungen 0 Gebäudesachwert Gebäudesachwert Werkstatt Herstellungswert ( 22WertV) Zur Ermittlung des Herstellungswertes ist zunächst der Bruttorauminhalt nach DIN 277/1987 zu bestimmen. Dieser wird überschlägig mit 77 m berechnet. Hinweis: Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen und des Bruttorauminhalts wurden überschlägig bzw. in Anlehnung an die einschlägigen Vorschriften durchgeführt. Diese Berechnungen können deshalb teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (DIN 277; DIN 283; WflVO) abweichen. Sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung anwendbar. Die Normalherstellungskosten (NHK) auf Basis 2000 werden Sprengnetter entnommen. Basiswert NHK /m Faktor Baualter 0,84 Herstellungskosten auf Basis der NHK /m Der Baupreisindex zum Bewertungsstichtag wird den periodischen Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes 7 mit 110,8 (auf Basis 2000 = 100) entnommen. Der Herstellungswert errechnet sich wie folgt: Bruttorauminhalt 77 m * Herstellungskosten 76 /m * Index/ ,8/100 = Herstellungswert 7

25 Gutachten 1216/07 vom Seite 25 (ohne Baunebenkosten) zzgl. Baunebenkosten (14,0 %) = Herstellungswert inkl. Baunebenkosten Wertminderung wegen Alters ( 23 WertV) Für das Gebäude wird von einem fiktiven Alter von 42 Jahren ausgegangen. Alter, fiktiv tatsächlich Gesamtnutzungsdauer 8 42 Jahre 70 Jahre Wertminderung nach Ross 48,0 % von Betrag der Wertminderung: Besonders zu veranschlagende Bauteile So genannte besonders zu veranschlagende Bauteile sind nicht vorhanden. Vorläufiger, mängelfreier Gebäudesachwert Herstellungswert inkl. Baunebenkosten abzgl. Wertminderung (Alter) zzgl. besonders zu veranschlagende Bauteile = vorläufiger, mängelfreier Gebäudesachwert Wertminderung wegen Bauschäden und Baumängeln ( 24 WertV) Nicht bekannt. Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund der in Augenscheinnahme beim Ortstermin und ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Berücksichtigung sonstiger Wert beeinflussender Umstände ( 25 WertV) Weitere Wert beeinflussende Umstände sind nicht bekannt. Besondere Einrichtungen ( 25 WertV) 8 Der Rechenweg bleibt in den Unterlagen des Sachverständigen.

26 Gutachten 1216/07 vom Seite 26 Besondere Einrichtungen sind nicht vorhanden. Insgesamt ergibt sich: = vorläufiger, mängelfreier Gebäudesachwert Bauschäden und Baumängel 0 wirtschaftliche Wertminderung 0 sonstige Wert beeinflussende Umstände 0 besondere Einrichtungen 0 Gebäudesachwert Zusammenfassung der Gebäudesachwerte Wohnhaus Scheune Werkstatt insgesamt In grafischer Darstellung mit Angabe der prozentualen Anteile:

27 Gutachten 1216/07 vom Seite Grundstückssachwert und Marktanpassung Außenanlagen ( 21, 4 WertV) Der Wert der Außenanlage wird pauschal mit 4,0 % des Gebäudesachwertes insgesamt in Höhe von , also auf geschätzt. Gebäudesachwerte insgesamt Wert der Außenanlage Bodenwert Grundstückssachwert vor Marktanpassung Marktanpassung Die Marktanpassung ergibt sich aus dem vorläufigen Sachwert und dem Bodenwertniveau. Die Marktanpassung für das Bewertungsobjekt wird in Anlehnung an den Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz 2007 mit 7,0 % berücksichtigt. Basis der Marktanpassung ist stets der vorläufige Sachwert der mängelfreien, unbelasteten und fertig gestellten Immobilie ohne wirtschaftliche Wertminderung Berücksichtigung der Baumängel/Bauschäden besondere Wert beeinflussende Umstände Berücksichtigung evtl. Fertigstellungsarbeiten. Dieser Wert wird wie folgt berechnet: Vorläufiger mängelfreier Gebäudewert Wohnhaus Scheune Werkstatt insgesamt Besondere Einrichtungen insgesamt Außenlagen insgesamt Bodenwert insgesamt Basis für Marktanpassung Damit ergibt sich: Grundstückssachwert

28 Gutachten 1216/07 vom Seite 28 Marktanpassung 7,0 % von marktangepasster Sachwert marktangepasster Sachwert rd Ertragswertverfahren Ertragswertverfahren Wohnhaus Siehe dazu die Erläuterungen in der Anlage. Rohertrag ( 17 WertV) Grundlage der Berechnung des Ertragswerts ist der nachhaltig erzielbare jährliche Rohertrag. Örtliche Vergleichsmieten zum Bewertungsstichtag liegen nicht vor und können unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten für dieses Gutachten nicht beschafft werden. Ein örtlicher Mietpreisspiegel, insbesondere für Einfamilienwohnhäuser, ist ebenfalls nicht vorhanden. Der Rohertrag wird deshalb nach einer Markteinschätzung der Firma Müller Immobilien sowie nach sachverständigen Ermessen angesetzt. Basis Wohnfläche je Monat nettokalt jährlich nettokalt 5,00 /m 79 m Bewirtschaftungskosten ( 18 WertV) Die jährlichen Bewirtschaftungskosten werden pauschal mit 23,0 % des Rohertrages in Höhe von oder angesetzt (Grundstücksteils-) Reinertrag ( 16,1 WertV) Der (Grundstücksteils-) Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzgl. der Bewirtschaftungskosten, also Rohertrag abzgl. Bewirtschaftungskosten = (Grundstücksteils-) Reinertrag 3.650

29 Gutachten 1216/07 vom Seite 29 Liegenschaftszinssatz ( 11 WertV) Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. 9 Der dieser Wertermittlung zu Grunde liegende Liegenschaftszinssatz ist dem Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz 2007 entnommen. Dabei werden die Besonderheiten des Bewertungsobjektes berücksichtigt. Für diese Wertermittlung wird von einem Liegenschaftszinssatz in Höhe von 2,0 % ausgegangen. Reinertrag (der baulichen Anlage) ( 16, Abs.2 und 3 WertV) Der (Grundstücksteils-) Reinertrag ist um die angemessene Verzinsung des anteiligen 10 Bodenwerts zu vermindern. Der Verzinsung des Bodenwerts ist i.d.r. der maßgebende Liegenschaftszinssatz nach 11 WertV zu Grunde zu legen. Die Verzinsung des Bodenwertes errechnet sich wie folgt: anteiliger Bodenwert * Liegenschaftszinssatz 2,0 % = Verzinsung des Bodenwerts 704 (Grundstücksteils-) Reinertrag abzgl. Verzinsung Bodenwert = Reinertrag (der baulichen Anlage) Vervielfältiger ( 16 Abs. 3 WertV) Der Vervielfältiger (V) ist der Anlage 1 WertV zu entnehmen. Er entspricht im Übrigen dem sog. Rentenbarwertfaktor der Finanzmathematik. Es ergibt sich aus der Restnutzungsdauer ( 16, 4 WertV; siehe unten) und dem Liegenschaftszinssatz ( 11 WertV; siehe oben) ein Vervielfältiger von 21, Verordnungstexte sind kursiv dargestellt 10 Der jeweilige Anteil wird wie folgt berechnet: Bodenwert insgesamt Anteiliger Bodenwert = * anteilige Erträge Erträge insgesamt

30 Gutachten 1216/07 vom Seite 30 Restnutzungsdauer ( 16 Abs. 4 WertV) Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen... Alter, fiktiv Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer 42 Jahre 70 Jahre 28 Jahre Ertragswert der baulichen Anlage ( 16, 3 WertV) Der Ertragswert der baulichen Anlage ergibt sich aus der Multiplikation des Reinertrags der baulichen Anlage mit dem Vervielfältiger: Reinertrag der baulichen Anlage * Vervielfältiger 21,281 = Ertragswert (der baulichen Anlage) Berücksichtigung sonstiger Wert beeinflussender Umstände ( 19 WertV) Sonstige Wert beeinflussende Umstände, die bei der Ermittlung nach den noch nicht erfasst sind, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen... Dazu zählen wie im Beschreibungsteil aufgeführt die aufsteigende Mauerwerksfeuchtigkeit in Ebene eins, sowie die Zersetzungserscheinungen des Balkenwerks im Bereich des Kellers, die pauschal mit berücksichtigt werden. Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund der in Augenscheinnahme beim Ortstermin und ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Wert der baulichen Anlage Ertragswert (der baulichen Anlage) sonstige Wert beeinflussende Umstände Wert der baulichen Anlage Wohnhaus

31 Gutachten 1216/07 vom Seite Ertragswertverfahren Scheune Siehe dazu die Erläuterungen in der Anlage. Rohertrag ( 17 WertV) Grundlage der Berechnung des Ertragswerts ist der nachhaltig erzielbare jährliche Rohertrag. Dieser wird wie folgt angesetzt: Basis (1/4 des Ansatzes für das Wohnhaus) Nebenfläche je Monat nettokalt jährlich nettokalt 1,25 /m 39 m Bewirtschaftungskosten ( 18 WertV) Die jährlichen Bewirtschaftungskosten werden pauschal mit 23,0 % des Rohertrages in Höhe von 588 oder angesetzt. 135 (Grundstücksteils-) Reinertrag ( 16,1 WertV) Der (Grundstücksteils-) Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzgl. der Bewirtschaftungskosten, also Rohertrag abzgl. Bewirtschaftungskosten = (Grundstücksteils-) Reinertrag 453 Liegenschaftszinssatz ( 11 WertV) Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. 11 Der dieser Wertermittlung zu Grunde liegende Liegenschaftszinssatz ist dem Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz 2007 entnommen. Dabei werden die Besonderheiten des Bewertungsobjektes berücksichtigt. Für diese Wertermittlung wird von einem Liegenschaftszinssatz in Höhe von 2,0 % ausgegangen. 11 Verordnungstexte sind kursiv dargestellt

32 Gutachten 1216/07 vom Seite 32 Reinertrag (der baulichen Anlage) ( 16, Abs.2 und 3 WertV) Der (Grundstücksteils-) Reinertrag ist um die angemessene Verzinsung des anteiligen 12 Bodenwerts zu vermindern. Der Verzinsung des Bodenwerts ist i.d.r. der maßgebende Liegenschaftszinssatz nach 11 WertV zu Grunde zu legen. Die Verzinsung des Bodenwertes errechnet sich wie folgt: anteiliger Bodenwert * Liegenschaftszinssatz 2,0 % = Verzinsung des Bodenwerts 87 (Grundstücksteils-) Reinertrag abzgl. Verzinsung Bodenwert = Reinertrag (der baulichen Anlage) 366 Vervielfältiger ( 16 Abs. 3 WertV) Der Vervielfältiger (V) ist der Anlage 1 WertV zu entnehmen. Er entspricht im Übrigen dem sog. Rentenbarwertfaktor der Finanzmathematik. Es ergibt sich aus der Restnutzungsdauer ( 16, 4 WertV; siehe unten) und dem Liegenschaftszinssatz ( 11 WertV; siehe oben) ein Vervielfältiger von 21,281. Restnutzungsdauer ( 16 Abs. 4 WertV) Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen... Alter, fiktiv Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer 42 Jahre 70 Jahre 28 Jahre 12 Der jeweilige Anteil wird wie folgt berechnet: Bodenwert insgesamt Anteiliger Bodenwert = * anteilige Erträge Erträge insgesamt

33 Gutachten 1216/07 vom Seite 33 Ertragswert der baulichen Anlage ( 16, 3 WertV) Der Ertragswert der baulichen Anlage ergibt sich aus der Multiplikation des Reinertrags der baulichen Anlage mit dem Vervielfältiger: Reinertrag der baulichen Anlage 366 * Vervielfältiger 21,281 = Ertragswert (der baulichen Anlage) Berücksichtigung sonstiger Wert beeinflussender Umstände ( 19 WertV) Sonstige Wert beeinflussende Umstände, die bei der Ermittlung nach den noch nicht erfasst sind, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen... Es sind keine sonstigen Wert beeinflussenden Umstände bekannt. Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund der in Augenscheinnahme beim Ortstermin und ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Wert der baulichen Anlage Ertragswert (der baulichen Anlage) sonstige Wert beeinflussende Umstände Wert der baulichen Anlage Scheune Ertragswertverfahren Werkstatt Siehe dazu die Erläuterungen in der Anlage. Rohertrag ( 17 WertV) Grundlage der Berechnung des Ertragswerts ist der nachhaltig erzielbare jährliche Rohertrag. Dieser wird wie folgt angesetzt: Basis (1/4 des Ansatzes für das Wohnhaus) Nebenfläche je Monat nettokalt jährlich nettokalt 1,25 /m 20 m

34 Gutachten 1216/07 vom Seite 34 Bewirtschaftungskosten ( 18 WertV) Die jährlichen Bewirtschaftungskosten werden pauschal mit 23,0 % des Rohertrages in Höhe von 300 oder angesetzt. 69 (Grundstücksteils-) Reinertrag ( 16,1 WertV) Der (Grundstücksteils-) Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzgl. der Bewirtschaftungskosten, also Rohertrag abzgl. Bewirtschaftungskosten = (Grundstücksteils-) Reinertrag 231 Liegenschaftszinssatz ( 11 WertV) Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. 13 Der dieser Wertermittlung zu Grunde liegende Liegenschaftszinssatz ist dem Landesgrundstücksmarktbericht 2007 entnommen. Dabei werden die Besonderheiten des Bewertungsobjektes berücksichtigt. Für diese Wertermittlung wird von einem Liegenschaftszinssatz in Höhe von 2,0 % ausgegangen. Reinertrag (der baulichen Anlage) ( 16, Abs.2 und 3 WertV) Der (Grundstücksteils-) Reinertrag ist um die angemessene Verzinsung des anteiligen 14 Bodenwerts zu vermindern. Der Verzinsung des Bodenwerts ist i.d.r. der maßgebende Liegenschaftszinssatz nach 11 WertV zu Grunde zu legen. Die Verzinsung des Bodenwertes errechnet sich wie folgt: 13 Verordnungstexte sind kursiv dargestellt 14 Der jeweilige Anteil wird wie folgt berechnet: Bodenwert insgesamt Anteiliger Bodenwert = * anteilige Erträge Erträge insgesamt

35 Gutachten 1216/07 vom Seite 35 anteiliger Bodenwert * Liegenschaftszinssatz 2,0 % = Verzinsung des Bodenwerts 45 (Grundstücksteils-) Reinertrag abzgl. Verzinsung Bodenwert = Reinertrag (der baulichen Anlage) 186 Vervielfältiger ( 16 Abs. 3 WertV) Der Vervielfältiger (V) ist der Anlage 1 WertV zu entnehmen. Er entspricht im Übrigen dem sog. Rentenbarwertfaktor der Finanzmathematik. Es ergibt sich aus der Restnutzungsdauer ( 16, 4 WertV; siehe unten) und dem Liegenschaftszinssatz ( 11 WertV; siehe oben) ein Vervielfältiger von 21,281. Restnutzungsdauer ( 16 Abs. 4 WertV) Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen... Alter, fiktiv Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer 42 Jahre 70 Jahre 28 Jahre Ertragswert der baulichen Anlage ( 16, 3 WertV) Der Ertragswert der baulichen Anlage ergibt sich aus der Multiplikation des Reinertrags der baulichen Anlage mit dem Vervielfältiger: Reinertrag der baulichen Anlage 186 * Vervielfältiger 21,281 = Ertragswert (der baulichen Anlage) Berücksichtigung sonstiger Wert beeinflussender Umstände ( 19 WertV) Sonstige Wert beeinflussende Umstände, die bei der Ermittlung nach den noch nicht erfasst sind, sind durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen...

36 Gutachten 1216/07 vom Seite 36 Es sind keine sonstigen Wert beeinflussenden Umstände bekannt. Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund der in Augenscheinnahme beim Ortstermin und ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Wert der baulichen Anlage Ertragswert (der baulichen Anlage) sonstige Wert beeinflussende Umstände Wert der baulichen Anlage Werkstatt Zusammenfassung der Teilergebnisse Die Teilergebnisse aus den Ertragswerten der baulichen Anlage werden wie folgt zusammengefasst: Wohnhaus Scheune Werkstatt Ertragswerte der baulichen Anlage insgesamt Ertragswert des Grundstücks Bodenwert und Wert der baulichen Anlage ergeben den Ertragswert des Grundstücks, soweit dieser nicht nach 20 (Ermittlung des Ertragswerts in besonderen Fällen) zu ermitteln ist. Ertragswerte der baulichen Anlage insgesamt Bodenwert = Grundstücksertragswert Grundstücksertragswert gerundet Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Die Ergebnisse des Sachwertverfahrens mit und dem Ertragswertverfahren mit liegen verhältnismäßig weit auseinander. Es wird angenommen, dass dies mit den weniger gesicherten Verfahrensdaten des Ertragswertverfahrens zusammen hängt.

37 Gutachten 1216/07 vom Seite 37 Der Verkehrswert wird zu 4/5 aus dem Sachwertverfahren und zu 1/5 aus dem Ertragswertverfahren abgeleitet. 8 Verkehrswert Der Verkehrswert betreffend das bebaute Grundstück, eingetragen im Grundbuch für Abcdheim, lfd. Nr. 3: Blatt 1234, Gemarkung Abcdheim, Flurstück 126, 200 m wird zum Wertermittlungsstichtag 6. Juni 2007 auf in Worten: Einhundertvierundzwanzigtausend EURO geschätzt. 9 Schlusswort Das Bewertungsobjekt wurde von mir zu dem unter Punkt 2 angegebenen Zeitpunkt im Beisein der ebendort angegebenen Personen besichtigt. Das Gutachten wurde unter meiner Leitung und Verantwortung erstellt. Ich bescheinige durch meine Unterschrift zugleich, dass mir keine der Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Worms, den Bernd Täffner

38 Gutachten 1216/07 vom Seite Verwendete Literatur zur Wertermittlung SPRENGNETTER, Hans Otto: Grundstücksbewertung, Band I: Amtliche Texte. Band II: Erforderliche Daten. Band III: Formulare / Schemata. Band IV: Lehrbuch und Kommentar. Sinzig (Loseblattsammlung) Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB Baugesetzbuch in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom (BGBl. I S. 3316). BauGB-MaßnahmenG Maßnahmengesetz zum BauGB vom (BGBl. I S. 1626). BauNVO Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I, S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Landesbauordnung Rheinland-Pfalz (LBauO) Vom 24. November 1998, Fundstelle: GVBl 1998, S. 365 Zuletzt geändert durch Gesetz vom , GVBl. 2005, S. 387 WertR 2006 Wertermittlungsrichtlinien in der Fassung vom WertV 98 Wertermittlungsverordnung vom zuletzt geändert durch Artikel 3 BauROG vom 18.Aug (BGBl. I S. 2081).