Lage : Haus-Berge-Straße 48, Buschhauser Straße Essen

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1 Objekt Lage : Haus-Berge-Straße 48, Buschhauser Straße Essen Grundbuchblatt : 694 von Altendorf Gemarkung : Altendorf Flur : 7 Flurstück : 96 Grundstücksgröße : 394 m² Bodenwert Lasten und Rechte im Grundbuch, Abt. II Bei Durchsicht der Bauakte wurde ein Vertrag aus dem Jahre 1956 gefunden, aus dem hervorgeht, dass auf dem Flurstück 126, gelegen in Flur 21, eine Dienstbarkeit zugunsten des zu bewertenden Grundstücks eingetragen ist. Diese Dienstbarkeit besagt, dass auf dem Flurstück m² für Kraftfahrzeuge zugunsten des Flurstücks 96, gelegen in Flur 7, bereitgestellt werden sollen. Bei dem Flurstück 96 handelt es sich um das hier zu bewertende Objekt Haus-Berge-Straße 48, Buschhauser Straße 2. Baulast : nach Rückfrage keine bekannt geworden Lage : an einer öffentlichen Hauptverkehrsstraße (Haus-Berge- Straße) und einer öffentlichen Nebenstraße (Buschhauser Straße) im Stadtteil Altendorf Anbindung : A 40 und A 42 in einiger Entfernung Haltepunkte des ÖPNV befinden sich in unmittelbarer Nähe Entfernung zur Stadtmitte Essen ca. 3,5 km Einrichtungen : Kirchen, Schulen, Sport- und Spielflächen, ärztliche Versorgung sowie Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung des täglichen Bedarfs und darüber hinaus befinden sich in den Stadtteilzentren Altendorf und Bochold Ver- und Entsorgung : Wasser, Strom, Gas an die öffentliche Kanalisation angeschlossen Bodenrichtwert : 205,- /m², erschließungsbeitragsfrei Erschließungs- und Kanalanschlussbeiträge : bereits getilgt Bodenwert : Seite 1 von 9

2 Bauliche und sonstige Anlagen Allgemeine Baubeschreibung : Das Gebäude wurde Mitte der fünfziger Jahre des letzten Jahrhunderts in massiver, konventioneller Mauerwerksbauweise errichtet Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um ein mehrgeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit insgesamt zwölf Wohnungen und zwei Ladenlokalen. Jeweils sechs Wohnungen sind von einem Hauseingang erreichbar. Im Erd- und Dachgeschoss jedes Hauses ist jeweils eine Wohnung angeordnet. Sowohl im 1. als auch im 2. Obergeschoss jedes Hauses befinden sich jeweils zwei Wohnungen. Die Erschließung der einzelnen Wohnungen erfolgt je Haus über ein abgeschlossenes, massives Treppenhaus. Die beiden im Erdgeschoss befindlichen Ladenlokale sind direkt zugängig und haben keinen Anschluss an die jeweiligen Treppenhäuser. Das Dach ist als abgewalmtes Satteldach ausgebildet. Die Ansichtsflächen sind verputzt und gestrichen. Beheizt wird das Gebäude über eine Warmwasser- Zentralheizung mit gasbefeuertem Kessel. Der Kessel der Heizungsanlage befindet sich im Kellergeschoss des Hauses Haus-Berge-Straße 48. Die Türen sind in Holzkonstruktion mit Futter und Bekleidung und zum Teil mit Lichtöffnungen versehen. Die Fenster sind aus Holz mit Isolierverglasung. Die technische Ausstattung und der qualitative Ausbauzustand entsprechen dem Standard des repräsentativen Baujahrs, dem Jahr Das Kellergeschoss ist mit den dazugehörigen Nebenräumen ausgebaut. Eine Waschküche und diverse Abstell- und Mieterkeller sind vorhanden. Der Hofbereich ist zum Teil begrünt und zum Teil betoniert. Technische Baubeschreibung Nutzungsart : Wohn- und Geschäftshaus Anzahl der Geschosse : drei mit eingeschossigem Anbau Keller : ganz unterkellert einschließlich Anbau Dachgeschoss : zum Teil ausgebaut, Spitzboden nicht ausgebaut Tragwerk : Mauerwerk Außenwände : Mauerwerk Äußere Wandflächen : verputzt, gestrichen Dachform : Satteldach, einseitig abgewalmt, Anbau Flachdach Dacheindeckung : Ziegel, Anbau mehrschichtige Flachdacheindeckung Dachentwässerung : Rinnen und Fallrohre Dachkonstruktion : Stahlbeton Dachuntersichten : verkleidet mit Unterspannbahn, in den ausgebauten Bereichen noch verkleidet mit Gipskartonplatten, verputzt, gestrichen, tapeziert, Holzverkleidung Seite 2 von 9

3 Innenwände : Mauerwerk Innere Wandflächen : verputzt, tapeziert, gestrichen, gefliest, Fliesenspiegel Deckenkonstruktion : Stahlbeton Deckenuntersichten : verputzt, gestrichen, Holzverkleidung, Styroporplatten, Akustikplatten Bodenbeläge : schwimmender Estrich, Textilboden, Fliesen, Laminat, PVC Belichtung : isolierverglaste Holzfenster, Eingangselement vom Imbiss und von dem Cafe aus Kunststoff mit Isolierverglasung Türen : Holztüren teilweise mit Lichtöffnung, Falttüren Treppenhaus : abgeschlossen Treppen : Stahlbeton mit Kunststeinplatten Technische Anlagen : Sanitäre Installationen in den Bädern mit: Wanne bzw. Dusche, Waschbecken und WC, im Imbiss WC und separates Waschbecken Warmwasserversorgung über Heizung in den Wohnungen, über Durchlauferhitzer bzw. 5-l-Boiler im Imbiss Heizungsinstallation, Warmwasserzentralheizung mit gasbefeuertem Kessel, Kesselanlage im Kellergeschoss Haus-Berge-Straße 48, Elektroinstallation Gasinstallation Besondere Ausstattung : Markise im Bereich Cafe Kabelanschluss Baujahr : 1955/1956 Repräsentatives Baujahr : 1970 Seite 3 von 9

4 Ertragswert Objektbeschreibung : Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um ein Zwölffamilienwohnhaus mit zwei Ladenlokalen im Erdgeschoss. Das Objekt ist in zwei Häuser unterteilt, in dem sich jeweils sechs Wohnungen befinden. Es befinden sich jeweils eine Wohnung im Erd- und Dachgeschoss jedes Hauses. Sowohl im 1. als auch 2. Obergeschoss jedes Hauses sind zwei Wohnungen angeordnet. Die Aufteilung der Wohnungen in rechts und links erfolgt jeweils von der Straße aus gesehen. Haus-Berge-Straße 48 Die Erdgeschosswohnung besteht aus Wohnküche, Schlafzimmer, Bad und Diele. Die rechten Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss sowie im Dachgeschoss bestehen jeweils aus Wohn-, Schlafzimmer, Küche, Bad und Diele. Die Küche ist vom Wohnzimmer aus erreichbar. Aus Wohn-, Schlaf-, Kinderzimmer, Küche, Diele und Bad bestehen jeweils die Wohnungen im 1. und 2. Obergeschoss links. Anzahl der Wohnungen : zwölf Anzahl der Ladenlokale : zwei Vermietungszustand : vermietet / leerstehend (Haus-Berge-Straße 48 Wohnung 1. Obergeschoss links, Buschhauser Straße 2 Wohnungen Erdgeschoss links, 1. Obergeschoss links, 2. Obergeschoss links) Wohn- und Nutzfläche : Haus-Berge-Straße 48 Erdgeschoss links - Imbiss rund 47 m² Erdgeschoss rechts - Wohnung rund 35 m² 1. Obergeschoss links rund 62 m² 1. Obergeschoss rechts rund 44 m² 2. Obergeschoss links rund 62 m² 2. Obergeschoss rechts rund 44 m² Dachgeschoss rechts rund 36 m² Buschhauser Straße 2 Erdgeschoss rechts - Cafe rund 239 m² Erdgeschoss links rund 52 m² 1. Obergeschoss links rund 45 m² 1. Obergeschoss rechts rund 53 m² 2. Obergeschoss links rund 45 m² 2. Obergeschoss rechts rund 53 m² Dachgeschoss links rund 41 m² Gesamt rund 858 Seite 4 von 9

5 ortsübliche Monatsmiete : Haus-Berge-Straße 48 Erdgeschoss links - Imbiss 306 Erdgeschoss rechts - Wohnung Obergeschoss links Obergeschoss rechts Obergeschoss links Obergeschoss rechts 238 Dachgeschoss rechts 202 Summe Buschhauser Straße 2 Erdgeschoss rechts - Cafe Erdgeschoss links Obergeschoss links Obergeschoss rechts Obergeschoss links Obergeschoss rechts 243 Dachgeschoss links 221 Summe Zusammenstellung: Haus-Berge-Straße Buschhauser Straße Gesamtsumme Bewertung : Ertragswert der baulichen Anlagen ohne Berücksichtigung des Instandhaltungsaufwands abzüglich Wert des Instandhaltungsaufwands - ohne Obligo Ertragswert der baulichen Anlagen Bodenwert Ertragswert rund : Vergleichswert Zur Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren für Mietwohngebäude hat der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen im Rahmen einer durchgreifenden Untersuchung eine Vielzahl von Kaufpreisen aus den Vertragsjahren 2003 bis 2007 im Wege einer multiplen Regressionsrechnung ausgewertet. Vergleichswert rund : Seite 5 von 9

6 Verkehrswert (Marktwert) Wertermittlungs- /Qualitätsstichtag : Ertragswert : Vergleichswert : Bemessungskriterium : Bei dem zu bewertenden Objekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus. Zur Verkehrswertermittlung ist dem Vergleichswert primäre Bedeutung beizumessen. Verkehrswert (Marktwert) ohne Sicherheitsabschlag : Wert pro m 2 Wohn- und Nutzfläche : 460,- in Worten: Euro - dreihundertneunzigtausend - Seite 6 von 9

7 Ansicht von der "Haus-Berge-Straße" aus Ansicht vom Eckbereich "Buschhauser Straße / Haus-Berge-Straße" aus Küche, Imbiss im Erdgeschoss Verkaufsraum, Imbiss im Erdgeschoss Treppenhaus, Haus Nr. 48 Heizkessel im Heizungsraum, Kellergeschoss, Haus Nr. 48 Seite 7 von 9

8 Kinderzimmer, 1. Obergeschoss links, Haus Nr. 48 Schlafzimmer, 1. Obergeschoss links, Haus Nr. 48 Küche, 1. Obergeschoss links, Haus Nr. 48 Bad, 1. Obergeschoss links, Haus Nr. 48 Wohnzimmer, Dachgeschoss, Haus Nr. 48 Bad, Dachgeschoss, Haus Nr. 48 Seite 8 von 9

9 Schlafzimmer, 2. Obergeschoss links, Haus Nr. 2 Bad, 2. Obergeschoss links, Haus Nr. 2 Trockenboden, Haus Nr. 2 Abb. Blick zum Spitzboden über der Wohnung im Dachgeschoss, Haus Nr. 2 Seite 9 von 9