Grundstücksmarktbericht 2009 Remscheid. Berichtszeitraum: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Remscheid

Transkript

1 Grundstücksmarktbericht 2009 Remscheid Berichtszeitraum: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Remscheid

2 Grundstücksmarktbericht 2009 für Remscheid Berichtszeitraum Preisentwicklungen Tendenzen Umsätze Herausgeber und Vertrieb: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Remscheid Geschäftsstelle: Rathaus Remscheid Theodor-Heuss-Platz Remscheid Tel.: (02191) (Geschäftsführer Herr Potthoff) Fax: (02191) gutachterausschuss@str.de Internet: Auskünfte: Bodenrichtwerte: (02191) oder Marktbericht: (02191) oder Wertermittlungen: (02191) oder Kaufpreissammlung: (02191) oder Gewerblicher Mietspiegel: (02191) Sprechzeiten der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses: Montag bis Freitag Uhr sowie nach Vereinbarung Gebühr: 25,00 Nachdruck, Vervielfältigung oder Wiedergabe jeder Art ist nur mit Quellenangabe gestattet. Es wird um Zusendung eines Belegexemplares gebeten. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 1

3

4 Inhaltsverzeichnis Inhaltverzeichnis 1. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss Aufgaben der Gutachterausschüsse Aufgaben der Geschäftsstellen Grundstücksmarkt des Jahres Anzahl der Kauffälle Anzahl der Kauffälle Geldumsatz Teilmärkte Unbebaute Grundstücke Individueller Wohnungsbau Geschosswohnungsbau Gewerbliche Bauflächen Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen Bauerwartungs- und Rohbauland Bebaute Grundstücke Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen) Teileigentum Bodenrichtwerte Gesetzlicher Auftrag Bodenrichtwerte für Bauland Übersicht über die Bodenrichtwerte (Gebietstypische Werte) Erforderliche Daten Indexreihen Liegenschaftszinssätze Marktanpassungsfaktoren Allgemeine Angaben über die Stadt Remscheid Anlage - Sachwertmodell der AGVGA NRW Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 3

5

6 Wesentliche Aussagen 1. Wesentliche Aussagen des Grundstücksmarktberichtes Umsätze im Grundstücksverkehr Im Jahr 2008 wurden in Remscheid 863 Kaufverträge über bebaute und unbebaute Grundstücke mit einem Geldumsatz von 134 Mio. und einem Flächenumsatz von 126 ha abgeschlossen. Die Zahl der Kaufverträge ist damit gegenüber 2007 um ca. 9% gestiegen. Im Vergleich zu den Umsatzzahlen der letzten 20 Jahre ist der Umsatz im Berichtsjahr erneut gering. Unbebaute Grundstücke Einen Steigerung um ca. 12% gab es bei der Anzahl der verkauften Grundstücke. Insgesamt wurden 138 Grundstücke bzw. Grundstücksteile veräußert. Die Preise stagnierten im Teilmarkt des individuellen Wohnungsbaus. Ein unbebautes Ein-/Zweifamilienhausgrundstück kostete im Jahr 2008 durchschnittlich rd Im Jahr 2007 waren es rd Die höchsten Bodenrichtwerte des individuellen Wohnungsbaus liegen in Remscheid bei 260 /m². Fallende Preise wurden bei Baugrundgrundstücken des Geschosswohnungsbaus verzeichnet. Im Durchschnitt wurden die Bodenrichtwerte um 5% abgesenkt. Bei Baugrundstücken für klassisches Gewerbe zeigten sich im Berichtsjahr keine Preisveränderungen. 38 Eigentumswechsel entfielen auf land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Dabei wurden umgesetzt. Der Flächenumsatz betrug 32,73 ha. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 5

7 Wesentliche Aussagen Bebaute Grundstücke Im Berichtsjahr war bei den bebauten Grundstücken eine leichte Umsatzsteigerung zu beobachten. Hier wurden 7,3% mehr Kaufverträge registriert als im Vorjahr. Insgesamt wechselten 368 Objekte den Eigentümer. Wohnungs- und Teileigentum Die Vertragsabschlüsse von Wohnungs- und Teileigentum folgten dem Aufwärtstrend des Teilmarktes für bebaute Grundstücke und nahmen zum Vorjahr um ca. 9% zu. Insgesamt wechselten im Berichtsjahr 357 Objekte den Eigentümer. Der Durchschnittspreis von Erstverkäufen lag mit /m² ca. 16% über dem des Vorjahres. Die Preise für Weiterverkäufe von bestehenden Eigentumswohnungen gingen leicht auf /m² zurück. Das Preisniveau von Umwandlungen stagnierte bei /m². Anzahl der Kauffälle gegenüber dem Vorjahr 12,20% Unbebaut 7,29% Bebaut 8,84% Wohnungsund Teileigentum Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 6

8 Zielsetzung 2. Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Der vorliegende Bericht gibt eine Übersicht über den Grundstücksmarkt in der Stadt Remscheid. Er wird seit 20 Jahren vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Remscheid herausgegeben. Ziel des Grundstücksmarktberichtes ist es, die Umsatz- und Preisentwicklung des Immobilienmarktes darzustellen und über das Preisniveau zu informieren. Der Grundstücksmarktbericht dient damit der allgemeinen Markttransparenz. Die Grundlage der Daten und Auswertungen bilden die beurkundeten Kaufverträge des Jahres Der Bericht wendet sich an die interessierte Öffentlichkeit, im Besonderen jedoch an diejenigen, die in ihrer Arbeit auf Kenntnisse des Grundstücksmarktes angewiesen sind, wie z. B. Bewertungssachverständige, Banken, Versicherungen, die öffentliche Verwaltung sowie die Bau- und Immobilienwirtschaft. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 7

9 Gutachterausschüsse 3. Gutachterausschüsse und Oberer Gutachterausschuss Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in Nordrhein-Westfalen aufgrund des Bundesbaugesetzes (BBauG) von 1960 eingerichtet worden. Sie bestehen heute in den kreisfreien Städten, den Kreisen und den meisten großen kreisangehörigen Städten (über Einwohner). Im Jahre 1981 wurde der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen gebildet. Seine Geschäftsstelle ist bei der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet. Der Arbeit der Gutachterausschüsse liegen insbesondere das Baugesetzbuch (BauGB) vom , die Verordnung über Grundsätze für Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung - WertV) vom , sowie die Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung NRW GAVO NRW) vom in der zur Zeit geltenden Fassung zugrunde. 3.1 Aufgaben der Gutachterausschüsse Die örtlichen Gutachterausschüsse und der Obere Gutachterausschuss sind Einrichtungen des Landes. Sie sind unabhängige, an Weisungen nicht gebundene Kollegialgremien. Die Mitglieder der Gutachterausschüsse werden von den Bezirksregierungen jeweils für die Dauer von 5 Jahren bestellt. Die Mitglieder des Oberen Gutachterausschusses werden vom Innenministerium bestellt. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 8

10 Gutachterausschüsse Die Tätigkeit in den Gutachterausschüssen ist ehrenamtlich und wird überwiegend von Sachverständigen aus den Fachgebieten Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bankwesen, Land- und Forstwirtschaft sowie Vermessungsund Liegenschaftswesen ausgeübt. Die örtlichen Gutachterausschüsse haben im wesentlichen folgende Aufgaben: Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung Ermittlung von Bodenrichtwerten Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (u.a. Liegenschaftszinssätze, Bodenpreisindexreihen, Marktanpassungsfaktoren) Feststellungen über den Grundstücksmarkt in einer Übersicht zusammenfassen und zu veröffentlichen (Grundstücksmarktbericht) Erstellung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken Ermittlung von besonderen Bodenrichtwerten und Grundstückswerten in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten und Entwicklungsbereichen Individuelle Auswertungen aus der Kaufpreissammlung in anonymisierter und aggregierter Form vornehmen Der Obere Gutachterausschuss hat im wesentlichen folgende Aufgaben: Erarbeitung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt NRW Erstattung von Obergutachten Führung des Bodenrichtwertinformationssystems BORIS.NRW Datensammlung und Auswertung von Kaufpreisobjekten, die bei den Gutachterausschüssen nur vereinzelt auftreten Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 9

11 Gutachterausschüsse 3.2 Aufgaben der Geschäftsstellen Zur Vorbereitung und Durchführung ihrer Tätigkeiten bedienen sich die Gutachterausschüsse ihrer Geschäftsstellen. Diese sind jeweils bei den Gebietskörperschaften eingerichtet, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet wurde. Eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung einer Kaufpreissammlung. Diese bildet die Datenbasis für die meisten Aufgaben. Notare und andere Stellen sind nach 195 BauGB verpflichtet, Abschriften beurkundeter Kaufverträge und sonstige den Grundstücksmarkt betreffende Unterlagen den Gutachterausschüssen zu übersenden. Die Verträge werden durch die Geschäftsstelle nach Weisung des Gutachterausschusses ausgewertet. Die Kaufpreissammlung wird um notwendige beschreibende preis- bzw. wertrelevante Daten ergänzt, so dass der Gutachterausschuss einen bestmöglichen Einblick in den Grundstücksmarkt erhält. Die so erlangten Daten dienen sowohl als Grundlage bei der Ermittlung von Verkehrswerten als auch zur Ableitung von Grundlagendaten entsprechend den 8 bis 12 der WertV. Weitere Aufgaben sind: Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung Beobachtung und Analyse des Grundstücksmarktes Erstellung des gewerblichen Mietspiegels Erteilung von Auskünften und Auswertungen aus der Kaufpreissammlung Erteilung von Auskünften über die Bodenrichtwerte Erteilung von Wertauskünften und Stellungnahmen über die Grundstückswerte Erledigung von Verwaltungsaufgaben Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge als auch sämtliche sonstigen personenbezogenen Daten der Kaufpreissammlung dem Datenschutz. Die Kaufpreissammlung und weitere Datensammlungen dürfen nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung werden bei Vorliegen eines berechtigten Interesses erteilt, sofern der Empfänger der Daten die Einhaltung datenschutzrechtlicher Bestimmungen zusichert. In anonymisierter Form können Auswertungen und Auskünfte aus der Kaufpreissammlung auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses abgegeben werden. Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden aus der Kaufpreissammlung abgeleitet; sie haben keinen Personenbezug. Die für die Wertermittlung erforderlichen Daten (wie Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke) können gegen Gebühr abgegeben werden. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 10

12 Überblick Grundstücksmarkt 4. Grundstücksmarkt des Jahres 2008 Die nachstehenden Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen der im Berichtsjahr 2008 beurkundeten Kaufverträge. Kaufverträge, bei denen anzunehmen ist, dass sie durch persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse beeinflusst sind, werden nur im allgemeinen Teil des Grundstücksmarktberichtes berücksichtigt. Das Datenmaterial der nachfolgenden statistischen Auswertungen spiegelt erfahrungsgemäß die tatsächliche Situation auf dem Remscheider Grundstücksmarkt in allgemeiner Form wieder. Abweichungen zu früheren oder späteren Veröffentlichungen können sich unter Umständen durch nachgereichte Verträge ergeben. Bei den allgemeinen Aussagen wird unterschieden nach den Teilmärkten: Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Der Teilmarkt unbebaute Grundstücke erfasst selbständig bebaubare Baugrundstücke der verschiedenen Grundstücksarten sowie Verkäufe von unselbständigen Grundstücksteilen (Arrondierungsflächen). Hinzu kommen Eigentumswechsel von land- und forstwirtschaftlichen Flächen und von Bauerwartungs- und Rohbauland. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 11

13 Überblick Grundstücksmarkt Der Teilmarkt bebaute Grundstücke ist gegliedert in die Kategorien Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büro-, Verwaltungs- und Geschäftshäuser, Gewerbe- und Industrieobjekte sowie sonstige bebaute Grundstücke. Der Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum gliedert sich in Wohnungseigentum und Teileigentum an gewerblichen Räumen, Garagen oder Stellplätzen. 4.1 Anzahl der Kauffälle Im Berichtsjahr 2008 wurden insgesamt 863 Kauffälle in der Geschäftsstelle registriert. Im Vergleich zum Vorjahr stieg damit die Anzahl um ca. 9%. Umsatzentwicklung nach Anzahl der Kauffälle Teilmarkt / Jahr Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Summe Umsatzanteile nach Anzahl der Kauffälle 2008 Unbebaute Grundstücke 138 Kauffälle Bebaute Grundstücke Wohnungsund Teileigentum 368 Kauffälle 357 Kauffälle 0% 10% 20% 30% 40% 50% Anteil in % Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 12

14 Überblick Grundstücksmarkt 4.2 Flächenumsatz 2008 Im vergangenen Jahr wurden in Remscheid insgesamt 126,2 ha Flächen veräußert. Damit stieg der Flächenumsatz zum Vorjahr um ca. 70%. Die starke Steigerung ist u.a. auf den Verkauf von großflächigen bebauten Objekten zurückzuführen. Der Umsatz der auf das Wohnungs- und Teileigentum entfallenden anteiligen Grundstücksflächen wurde nicht ermittelt. Anteile nach Flächenumsatz Unbebaute Grundstücke 49,2 ha Bebaute Grundstücke 77,0 ha 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Anteil in % 4.3 Geldumsatz 2008 Der Geldumsatz erreichte im Berichtsjahr 134 Mio. Euro und nahm gegenüber dem Vorjahr um ca. 27% ab. Anteile nach Geldumsatz Unbebaute Grundstücke 13 Mio. Bebaute Grundstücke 92 Mio. Wohnungsund Teileigentum 29 Mio. 0% 20% 40% 60% 80% Anteil in % Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 13

15 Überblick Grundstücksmarkt 4.4 Teilmärkte In den nachfolgenden Abbildungen wird die Umsatzentwicklung nach Anteilen der Teilmärkte aufgegliedert. Umsatzentwicklung: Kauffälle der Teilmärkte Kauffälle Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Umsatzentwicklung: Prozentuale Anteile der Teilmärkte nach Anzahl der Kauffälle 100% Prozent 80% 47% 46% 46% 47% 45% 45% 42% 37% 41% 41% 60% 40% 36% 33% 39% 40% 39% 38% 43% 42% 43% 43% 20% 0% 17% 21% 15% 13% 16% 17% 15% 21% 15% 16% Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 14

16 Unbebaute Grundstücke 5. Unbebaute Grundstücke Nachfolgend wird der Teilmarkt unbebaute Grundstücke differenzierter beschrieben. Dieser Teilmarkt gliedert sich in verschiedene Kategorien: Individueller Wohnungsbau Grundstücke die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben im wesentlichen nach den individuellen Vorstellungen des (privaten) Bauherrn bebaut werden können. Hierzu zählen Baugrundstücke für eine freistehende Wohnhausbebauung sowie einer Reihen- und Doppelhausbebauung. Geschosswohnungsbau Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben mit in der Regel 3-oder mehrgeschossigen Gebäuden bebaut werden können. Eine Unterscheidung nach Geschosswohnungsbau für Mietwohnungen, Eigentumswohnungen oder gemischte (teilweise gewerbliche) Nutzung findet an dieser Stelle nicht statt. Gewerbliche Bauflächen Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diese Kategorie sind z.b. Grundstücke in den klassischen Gewerbe- und Industriegebieten. Hierzu zählen auch gewerbliche Bauflächen mit Handelslage. Dies sind Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben und ihrer Lage einer überwiegend höherwertigen gewerblichen Nutzung zugeführt werden können. Typisch sind Grundstücke in Gebieten mit einer potentiellen Handelsnutzung, z.b. an den Hauptdurchgangsstraßen im Stadtgebiet. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 15

17 Unbebaute Grundstücke Kern- und Mischgebietsgrundstücke Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen Vorgaben gemischt genutzt bebaut werden können (z.b. Geschäftsnutzung im Erdgeschoss, Praxis-, Bürooder Wohnnutzung in den übrigen Geschossen). Land- und forstwirtschaftliche Flächen Zusätzlich zu den landwirtschaftlich genutzten Flächen (Ackerland und Grünland) und den forstwirtschaftlich genutzten Flächen werden in dieser Grundstücksgruppe auch Verkäufe von Flächen erfasst, die sich insbesondere durch ihre landschaftliche oder verkehrliche Lage, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt, auch für außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht. ( 4 Abs. 1 Nr. 2 der WertV). Bauerwartungs- und Rohbauland Nach der Wertermittlungsverordnung handelt es sich bei Bauerwartungsland um Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Fläche im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung der Gemeinde (Verkehrsauffassung) begründen. Als Rohbauland werden Flächen bezeichnet, die nach den 30, 33 und 34 des Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Arrondierungsflächen In den verschiedenen vg. Kategorien werden neben selbstständig nutzbaren Grundstücksflächen auch sogenannte Arrondierungsflächen veräußert. Als Arrondierungsflächen bezeichnet man nicht selbstständig nutzbare Grundstücksflächen, die der Erweiterung oder Abrundung eines vorhandenen Grundstückes dienen. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 16

18 Unbebaute Grundstücke Im Teilmarkt unbebauter Grundstücke wurde im Jahr 2008 mit 138 Kauffällen ein Geldumsatz von 13,0 Mio. Euro erreicht. Die Zahl der Verkäufe von unbebauten Grundstücken nahm gegenüber dem Vorjahr um ca. 12% zu. Der Geldumsatz stieg um ca. 30% und der Flächenumsatz erhöhte sich um ca. 60% auf 49,2 ha. Umsätze Umsatzentwicklung unbebauter Grundstücke Anzahl Kauffälle Geldumsatz [Mio. ] Flächenumsatz [ha] Individueller Wohnungsbau Umsätze Umsatzentwicklung individueller Wohnungsbau Anzahl Kauffälle Geldumsatz [Mio. ] 4,64 3,90 2,60 Flächenumsatz [ha] 2,67 2,26 1,73 Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 17

19 Unbebaute Grundstücke Preisentwicklung Im Jahr 2008 konnte keine Änderung des Preisniveaus für Grundstücke des individuellen Wohnungsbaus beobachtet werden. Die Bodenrichtwerte für individuellen Wohnungsbau wurden wie auch im Jahr 2007 nicht verändert. Der durchschnittliche Grundstückspreis lag 2008 unabhängig von der Lage bei Die durchschnittliche Grundstücksgröße fiel leicht von 590 m² auf 580 m². Das Preisniveau bei Reihenhausgrundstücken blieb in allen Wohnlagen unverändert. Durchschnittlicher Grundstückspreis bzw. durchschnittliche Grundstücksgröße, ohne Berücksichtigung des Erschließungszustandes, für selbstständig bebaubare, baureife Wohnbauflächen für ein- und zweigeschossige Bauweise (WI/II), ab 1994 auch in Mischgebieten (MI II) m² Grundstückspreis Grundstücksgröße Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 18

20 Unbebaute Grundstücke Durchschnittliche Grundstücksgröße für Reihenhausgrundstücke 325 m² m² Durchschnittlicher Quadratmeterpreis für erschließungsbeitragsfreie, selbständig bebaubare, baureife Wohnbauflächen für ein- und zweigeschossige Bauweise (WI/II), ab 1994 auch in Mischgebieten (MI II) /m² /m² Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 19

21 Unbebaute Grundstücke 5.2 Geschosswohnungsbau Umsätze Umsatzentwicklung Geschosswohnungsbau Anzahl Kauffälle Geldumsatz [Mio. ] 1,29 1,23 4,00 Flächenumsatz [ha] 1,17 0,69 2,55 Preisentwicklung Die Preise für Baugrundstücke im Geschosswohnungsbau sind gegenüber dem Vorjahr gefallen. Die Bodenrichtwerte sind im Durchschnitt um 5% abgesenkt worden. 5.3 Gewerbliche Bauflächen Umsätze Umsatzentwicklung gewerbliche Bauflächen Anzahl Kauffälle Geldumsatz [Mio. ] 4,78 3,81 4,94 Flächenumsatz [ha] 5,57 6,41 6,59 Preisentwicklung Bei gewerbliche Bauflächen wurden gegenüber dem Vorjahr keine Preisveränderungen festgestellt. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 20

22 Unbebaute Grundstücke 5.4 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen Umsätze Umsatzentwicklung land- und forstwirtschaftlich genutzter Flächen Anzahl Kauffälle Geldumsatz [Mio. ] 0,83 0,34 0,87 Flächenumsatz [ha] 29,79 20,25 32,73 Preise Preisentwicklung land- und forstwirtschaftlich genutzter Flächen Nutzungsart/ Jahr Gartenland Preisspanne [ /m²] 6,0-18,0 10,2-12,4 10,3-12,6 mittlerer Kaufpreis [ /m²] 10,50 11,20 11,20 Mittelwert [m²] Anzahl Kauffälle Preisspanne [ /m²] 1,15-4,00 1,50-2,50 1,30-2,50 Grünland/ Wiese mittlerer Kaufpreis [ /m²] 2,30 2,20 2,20 Mittelwert [m²] Anzahl Kauffälle Preisspanne [ /m²] 0,90-2,10 0,80-1,40 0,70-2,20 Waldflächen mittlerer Kaufpreis [ /m²] 1,30 1,10 1,20 Mittelwert [m²] Anzahl Kauffälle Die Bodenrichtwerte für Grünland/Wiese (2,20 /m²) und Waldflächen (1,20 /m²) wurden gegenüber dem Vorjahr nicht verändert. Der Bodenrichtwert für Gartenland wurde von 11,50 /m² auf 11,00 /m² abgesenkt. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 21

23 Unbebaute Grundstücke 5.5 Bauerwartungs- und Rohbauland Umsätze Umsatzentwicklung Bauerwartungs- und Rohbauland Anzahl Kauffälle Geldumsatz [Mio. ] 0,56 0,33 0,57 Flächenumsatz [ha] 0,62 0,80 1,53 Preisentwicklung Da die Wartezeiten für einzelne Grundstücke bis zur endgültigen Baureife je nach Entwicklungszustand sehr unterschiedlich sind, konnte kein konkreter Wert für Bauerwartungs- bzw. Rohbauland abgeleitet werden. Für Bauerwartungsland können je nach Planungsstand nachfolgende Wertverhältnisse angesetzt werden. Ausgangsgröße ist der jeweilige erschließungsbeitragspflichtige Baulandwert. Planungsabsichten werden bekannt: Flächennutzungsplan stellt Bauland dar: Aufstellungsbeschluss zum B-Plan gefasst *) : ca. 20% vom Baulandwert ca. 30% vom Baulandwert ca. 35% vom Baulandwert Für Rohbauland können % des erschließungsbeitragspflichtigen Baulandwertes angesetzt werden. *) meist auch der Zeitpunkt, auf den sich die Vorwirkung einer öffentlichen Nutzung auswirkt Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 22

24 Bebaute Grundstücke 6. Bebaute Grundstücke Mit einem Geldumsatz von 92 Mio. Euro bei 368 Kauffällen haben die bebauten Grundstücke den größten Anteil am Geldvolumen auf dem Grundstücksmarkt in Remscheid. Die Anzahl der Kauffälle stieg um 7,3% gegenüber dem Vorjahr, der Flächenumsatz zog sogar um ca. 80% an. Der Geldumsatz fiel dagegen um 32% gegenüber dem Vorjahr. Umsätze Umsatzentwicklung bebauter Grundstücke Anzahl Kauffälle Geldumsatz [Mio. ] Flächenumsatz [ha] Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 23

25 Bebaute Grundstücke Umsätze nach Art der Bebauung Grundstücke mit: Freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern 22,3 Mio. Doppelhaushälften/ Reihenendhäusern 14,5 Mio. Reihenmittelhäusern 6,1 Mio. Dreifamilienhäusern 1,6 Mio. Mehrfamilienhäusern Gewerbe/ Industrie Gemischter Nutzung Sonstigem 10,0 Mio. 8,7 Mio. 14,1 Mio. 15,1 Mio Anzahl der Kauffälle Anzahl der Kauffälle Art der Bebauung Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften/ Reihenendhäuser Reihenmittelhäuser Dreifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Gewerbe/Industrie Gemischte Nutzung Sonstiges Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 24

26 Bebaute Grundstücke 6.1 Ein- und Zweifamilienhäuser (inkl. Grundstück) Umsätze Im Berichtsjahr wechselten in Remscheid 229 (+ 6%) Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Doppel - und Reihenhäuser mit einem Geldumsatz von 42,8 Mio. (+ 4,6%) den Eigentümer. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser (inkl. Grundstück) Anzahl Kauffälle Geldumsatz [Mio. ] 17,32 22,26 22,29 Flächenumsatz [ha] 8,39 10,67 11,03 Nach dem Jahr 2006 mit dem niedrigsten Umsatz bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern in den letzten 10 Jahren, stieg die Anzahl der verkauften Grundstücke in den letzten zwei Jahren wieder an. Doppelhaushälften / Reihenendhäuser (inkl. Grundstück) Anzahl Kauffälle Geldumsatz [Mio. ] 13,52 13,29 14,47 Flächenumsatz [ha] 3,01 2,97 3,39 Reihenmittelhäuser (inkl. Grundstück) Anzahl Kauffälle Geldumsatz [Mio. ] 6,39 5,39 6,09 Flächenumsatz [ha] 0,80 0,87 0,80 Im Berichtszeitraum stieg die Anzahl der Kaufverträge über Doppelhaushälften bzw. Reihenendhäuser zum Vorjahr um ca. 9% an. Die Anzahl der veräußerten Reihenmittelhäuser stagnierte dagegen, bei einer leichten Steigerung des Geldumsatzes. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 25

27 Bebaute Grundstücke Entwicklung der prozentualen Marktanteile bei Ein- und Zweifamilienhäusern nach Anzahl der Verträge Prozent 100% 90% 16% 13% 14% 17% 16% 15% 13% 18% 15% 14% 80% 70% 60% 38% Anzahl bis bis bis % bis bis bis bis bis bis über % 45% 42% 45% 41% 38% 35% 36% 50% 40% 30% 20% 45% 49% 44% 38% 42% 40% 46% 44% 50% 50% 10% 0% Ein-/Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften/Reihenendhäuser Reihenmittelhäuser Preisgruppenverteilung bei Ein- und Zweifamilienhäusern (Preise inkl. Grundstück) Ein-/Zweifamilienhäuser Doppelhaushälften/Reihenendhäuser Reihenmittelhäuser Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 26

28 Bebaute Grundstücke Seiten nur im kostenpflichtigen Grundstücksmarktbericht Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 27

29 Wohnungs- und Teileigentum 7. Wohnungs- und Teileigentum Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (z.b. Ladenlokale, Büro- und Geschäftsräume) in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Beim Wohnungs- und Teileigentum wurden im Berichtsjahr 357 Kaufverträge mit einem Geldumsatz von 29 Mio. Euro abgeschlossen. Insgesamt wurden somit ca. 9% mehr Kauffälle getätigt als Der Umsatz nahm um ca. 22% gegenüber dem Vorjahr ab. Der Rückgang des Umsatzes erklärt sich hauptsächlich daher, dass im Vergleich zu den Vorjahren im Jahr 2008 im Teilmarkt Teileigentum keine Millionenobjekte gehandelt wurden. Umsätze Umsatzentwicklung von Wohnungs- und Teileigentum Anzahl Kauffälle Geldumsatz [Mio. ] Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 32

30 Wohnungs- und Teileigentum Umsätze nach Art der Nutzung Wohnungseigentum 27,6 Mio. Teileigentum 1,4 Mio Anzahl 7.1 Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen) Der Teilmarkt des Wohnungseigentums lässt sich in drei Teilbereiche untergliedern: Erstverkäufe Erstverkäufe umfassen alle Verkäufe von neuerbautem Wohnungseigentum Weiterverkäufe Verkäufe von bereits bestehendem Wohnungseigentum Umwandlungen Mietwohnungen, die vor dem Verkauf in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals im Berichtsjahr verkauft wurden. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 33

31 Wohnungs- und Teileigentum Entwicklung der prozentualen Marktanteile bei Wohnungseigentum nach Anzahl der Verträge 100% 80% 60% 40% 20% 0% Erstverkäufe Weiterverkäufe Umwandlungen Umsätze Erstverkäufe Anzahl Kauffälle Geldumsatz [Mio. ] 3,40 1,66 2,06 Weiterverkäufe Anzahl Kauffälle Geldumsatz [Mio. ] 15,20 17,65 18,64 Umwandlungen Anzahl Kauffälle Geldumsatz [Mio. ] 5,20 9,51 6,86 Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 34

32 Wohnungs- und Teileigentum Preisgruppenverteilung Wohnungseigentum Anzahl bis bis bis bis bis über Erstverkäufe Weiterverkäufe Umwandlungen Mittlere Kaufpreisentwicklung /m² Erstverkäufe Weiterverkäufe Umwandlungen Im Berichtsjahr lagen die Quadratmeterpreise im Durchschnitt bei: Erstverkäufen: /m² * Weiterverkäufen: /m² Umwandlungen: /m² * Dieser Wert bezieht sich auf alle Erstverkäufe (d. h. Verkäufer = Bauherr) aus Objekten, die in den Jahren errichtet worden sind, ohne Berücksichtigung der Wohnungsgröße. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 35

33 Wohnungs- und Teileigentum Seiten nur im kostenpflichtigen Grundstücksmarktbericht Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 36

34 Bodenrichtwerte 8. Bodenrichtwerte 8.1 Gesetzlicher Auftrag Eine wesentliche Aufgabe des Gutachterausschusses ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland ( 196 BauGB). Diese werden vom Gutachterausschuss bis zum 15. Februar eines jeden Jahres bezogen auf den Stichtag 1. Januar des laufenden Jahres ermittelt und anschließend veröffentlicht. 8.2 Bodenrichtwerte für Bauland Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss durch die Auswertung der Kaufpreissammlung ermittelt. Dabei werden nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zustande gekommen sind. Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf Grundstücke, die in ihren wertrelevanten Merkmalen weitgehend übereinstimmen. Diese Merkmale werden zusammen mit dem Bodenrichtwert angegeben. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Remscheid erteilt jedermann mündlich oder schriftlich Auskunft über die Bodenrichtwerte. Ferner sind die Bodenrichtwerte im Internet unter einsehbar. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 41

35 Bodenrichtwerte Auszug aus der Bodenrichtwertkarte zum Stichtag Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 42

36 Bodenrichtwerte Erläuterungen Die Bodenrichtwerte sind am gemäß 196 des Baugesetzbuchs (BauGB) vom und gemäß 11 der Gutachterausschussverordnung Nordrhein-Westfalen (GAVO NRW) vom in der jeweils gültigen Fassung durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Euro je Quadratmeter ermittelt und beschlossen worden. Der Bodenrichtwert ist ein aus Kaufpreisen ermittelter durchschnittlicher Bodenwert je Quadratmeter für ein Gebiet mit im wesentlichen gleichen Nutzungsund Wertverhältnissen. Er bezieht sich auf ein Grundstück, dessen Eigenschaften für dieses Gebiet typisch sind - sogenanntes Bodenrichtwertgrundstück -. Das Bodenrichtwertgrundstück hat in der Regel in Wohn- und Mischgebieten eine Tiefe bis zu 40 m und in Kerngebieten bis zu 30 m, bei einer Nutzung mit individuellem Wohnungsbau eine Größe von ca. 600 m² und als Reihenhausgrundstück von ca. 200 m². Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Erschließungszustand und Grundstücksgestalt, können Abweichungen seines Bodenwertes vom Bodenrichtwert bewirken. Die Berechnung der Geschossflächenzahl wird gemäß der Baunutzungsverordnung von 1977 durchgeführt. In den Lagen, in denen Bodenrichtwerte für gewerbliche Bauflächen mit Handelslage G(H) ausgewiesen sind, bestehen bei Kaufpreisen große, branchenabhängige Preisschwankungen. Besondere Bodenrichtwerte: Die in den Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen ausgewiesenen Besonderen Bodenrichtwerte (Anfangswerte) beinhalten keine sanierungs- bzw. entwicklungsbedingten Werterhöhungen ( 153, 169 BauGB). Die in den Sanierungsgebieten ausgewiesenen Besonderen Bodenrichtwerte (Endwerte) beinhalten die durch die Sanierung bedingte Bodenwerterhöhung (allgemeine und zonenspezifische Einflüsse). Bodenrichtwerte / Besondere Bodenrichtwerte gelten nur für altlastenfreie Grundstücke. Zeichenerklärung Angaben im Zähler: Beitragszustand 175 Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Grundstück, für das Erschließungsbeiträge i.s. des BauGB, Abgaben nach dem KAG und Kostenerstattungsbeiträge gem. 135a BauGB nicht mehr zu entrichten sind. 175 * Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Grundstück, für das Erschließungsbeiträge i.s. des BauGB, Abgaben nach dem KAG und Kostenerstattungsbeiträge gem. 135a BauGB noch zu entrichten sind. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 43

37 Bodenrichtwerte Angaben im Zähler (Forts.): Verfahrensstand A N Entwicklungszustand E sanierungs- bzw. entwicklungsunbeeinflusster Zustand (Anfangswert) Zustand unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung (Endwert) Bauerwartungsland Angaben im Nenner: Art der Nutzung W Wohngebiet W (RH) Reihenhausgebiet WA allgemeines Wohngebiet WB besonderes Wohngebiet MI Mischgebiet MK Kerngebiet G gewerbliche Bauflächen G (H) gewerbliche Bauflächen mit Handelslage GE Gewerbegebiet PRIV.GRÜN privates Grün GBF Gemeinbedarfsfläche Maß der baulichen Nutzung I,II...VI Anzahl der Vollgeschosse 0,7...3,0 Geschossflächenzahl (GFZ) Schraffuren Sanierungsgebiet (SAN) oder städtebaulicher Entwicklungsbereich (ENT) Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 44

38 Bodenrichtwerte 8.3 Übersicht über die Bodenrichtwerte (Gebietstypische Werte) Übersicht über Bodenrichtwerte in /m² für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke zum Baureife Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser Lage einfach normal gut Baureife Grundstücke für Reihenhäuser Lage einfach normal gut Baureife Grundstücke für Geschosswohnungsbau (gewerblicher Anteil 20%) Lage einfach normal gut Baureife Grundstücke für Geschosswohnungsbau (gewerblicher Anteil > 20%) Lage einfach normal gut Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 45

39 Bodenrichtwerte Baureife Grundstücke für klassische Gewerbenutzung Lage einfach normal gut Baureife Grundstücke für tertiäre Gewerbenutzung Lage einfach normal gut Durchschnittliche Bodenrichtwerte in /m² für die Grundstücksgruppen mit einund zweigeschossiger Wohnbauweise (WI/II) in Abhängigkeit des Erschließungszustandes Erschließungszustand frei pflichtig Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 46

40 Indexreihen 9. Erforderliche Daten 9.1 Indexreihen Indexreihen sind Zahlenreihen, die Veränderungen von Messziffern (in diesem Marktbericht Preise) im Zeitverlauf angeben. Das Jahr, das den Ausgangswert liefert, nennt man Basisjahr, es erhält den Wert 100. Preisveränderungen zwischen zwei Zeitpunkten A und B lassen sich z.b. durch einen Vervielfältiger ausdrücken, indem man den Quotienten bildet. Index B / Index A Beispiel: Index Wohnungseigentum (A) 1980 = 183 Index Wohnungseigentum (B) 1992 = 201 Preisveränderungen der beobachteten Verkaufsfälle zwischen 1980 und 1992 berechnen sich zu 201/183 = 1,10. Die beobachteten Kaufpreise sind in diesem Zeitraum um das 1,10 - fache gestiegen. Auf der Grundlage der ausgewerteten Kaufverträge und der ermittelten Bodenrichtwerte zum Stichtag hat der Gutachterausschuss nachfolgende Indexreihen zusammengestellt. Zur Information ist eine Indexreihe nach Veröffentlichungen des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik Nordrhein-Westfalen über die Baupreisentwicklung beigefügt. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 47

41 Erforderliche Daten Seiten nur im kostenpflichtigen Grundstücksmarktbericht Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 48

42 Stadt Remscheid 10. Allgemeine Angaben über die Stadt Remscheid Remscheid ist eine kreisfreie Stadt im Regierungsbezirk Düsseldorf in Nordrhein- Westfalen. Sie ist nach Wuppertal und Solingen mit ca Einwohnern die kleinste Stadt des so genannten Bergischen Städtedreiecks. Remscheid liegt auf den Höhen des Bergischen Landes im Inneren des großen Wupperbogens. Die Stadt liegt östlich von Solingen und südlich von Wuppertal. Die Stadt Remscheid ist über die Bundesautobahn A1 Köln-Dortmund an das deutsche Autobahnnetz angeschlossen. Weiterhin führen die Bundesstraßen B 51, B 229, B 237 durch das Stadtgebiet. Statistische Angaben Stadt Stadt Stadt Remscheid Solingen Wuppertal Gebietsfläche in km² 74,6 89,5 168,4 Einwohner Bevölkerungsdichte (Ew./km²) Gebäude mit Wohnungen Wohnungen Einwohner je Wohnung 2,0 2,1 1,9 Stand Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 55

43 Stadt Remscheid Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 56

44 Stadt Remscheid Übersichtskarte der Stadt Remscheid Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 57

45 Sachwertmodell NRW 11. Anlage - Sachwertmodell der AGVGA - NRW Eine wesentliche Voraussetzung zu Ermittlung marktkonformer Werte (Verkehrswerte) besteht darin, Faktoren (Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze) zur Anpassung der Ergebnisse der Wertermittlungsverfahren an den Grundstücksmarkt zu ermitteln. Die vom Gutachterausschuss abzuleitenden Faktoren basieren jeweils auf einem Bewertungsmodell, das der Bewertungssachverständige im Falle der Bewertung wiederum anwenden muss, will er sich nicht der Gefahr eines unzutreffenden Endergebnisses aussetzen. Gerade die Verkehrswertermittlung nach dem Sachwertverfahren zeigt, dass es trotz der Vorschriften der WertV mehrere Wege und zahlreiche Ermessensentscheidungen bei den Ansätzen gibt, die alle zum richtigen Ergebnis führen, wenn die Wertermittlung in demselben Modell wie zuvor die Kaufvertragsauswertung durchgeführt wird. Die im Bericht veröffentlichten Marktanpassungsfaktoren wurden auf der Grundlage des Sachwertmodells der AGVGA (Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse) ermittelt. Die Berechnungsblätter zum Sachwertmodell sind der Anlage beigefügt. Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 58

46 Sachwertmodell NRW Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 59

47 Sachwertmodell NRW Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 60

48 Sachwertmodell NRW Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 61

49 Sachwertmodell NRW Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 62

50 Sachwertmodell NRW Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 63

51 Sachwertmodell NRW Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 64

52 Sachwertmodell NRW Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 65

53 Sachwertmodell NRW Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 66

54 Sachwertmodell NRW Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 67

55 Notizen Grundstücksmarktbericht 2009 Seite 68