Alters- und Pflegeheim Im Rebberg, Herrliberg. Politische Gemeinde Herrliberg Forchstrasse Herrliberg Vermieterin

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1 Alters- und Pflegeheim Im Rebberg, Herrliberg MIETVERTRAG Zwischen Politische Gemeinde Herrliberg Forchstrasse Herrliberg Vermieterin und Senevita AG Worbstrasse Muri bei Bern Mieterin betreffend Alters- und Pflegeheim APH Im Rebberg, Herrliberg Mietobjekt wird ein Mietvertrag abgeschlossen. Herrliberg - Gemeinderatssitzung vom 8. September 2015 K/05/Herrliberg/Mietvertrag_ doc VISUM Vermieterin Mieterin

2 INHALTSVERZEICHNIS I. PRÄAMBEL... 3 II. MIETVERTRAG... 3 A. Mietobjekt... 3 B. Zweck der Gebrauchsüberlassung - Gebrauchsmodalitäten - Gebrauchspflicht... 4 C. Mietbeginn... 5 D. Mietdauer / Kündigung... 5 E. Mietzins, Erfolgsbeteiligung und Indexierung... 6 F. Sicherheitsleistung... 7 G. Heiz- und Nebenkosten... 8 H. Versicherungen, Abgaben und Steuern... 9 I. Unterhalt des Mietobjektes... 9 J. Mieterausbauten K. Schlüsselübergabe L. Bauhandwerkerpfandrecht M. Rückgabe des Mietobjektes N. Vertragsbestandteile O. Schriftform P. Salvatorische Klausel Seite 2 von 13 Mieterin

3 I. PRÄAMBEL 1. Seit der Eröffnung im Jahr 1993 obliegen die Führung und der Betrieb des Alters- und Pflegeheims Im Rebberg der Gemeinde Herrliberg. Die Gemeinde hat sich entschieden, den gesamten Betrieb und das Personal an eine externe Branchenbetreiberin zu übertragen. Für die Liegenschaft soll ein entsprechender Mietvertrag mit der Betreiberin abgeschlossen werden. Die Mieterin mietet das Objekt nach Massgabe des nachfolgenden Mietvertrages. Die Mieterin gewährleistet während der gesamten Vertragsdauer die Betriebsführung durch kompetente Anleitung und Unterstützung ihrer örtlichen Geschäftsführung. Die Mieterin hat die Informationspflicht gegenüber der Vermieterin, insbesondere bezüglich ausserordentlicher Ereignisse. Sie unternimmt alle Massnahmen, um den Substanzwert des Mietobjektes zu erhalten. Die Mieterin ist berechtigt, im Zusammenhang mit der Erfüllung des ihr übertragenen Auftrages und den Pflichten gemäss dem vorliegenden Mietvertrag, Verträge mit Dritten im eigenen Namen und auf eigene Rechnung abzuschliessen sowie allenfalls als notwendig erachtete, rechtliche Schritte einzuleiten, mit denen insbesondere drohender Schaden abgewendet werden soll. Dies gilt nicht für den Betrieb des Alters- und Pflegeheims Im Rebberg und die damit verbundene Leistungsvereinbarung. Die Mieterin hat mit der Vermieterin eine Leistungsvereinbarung über das Alters- und Pflegeheim Im Rebberg mitsamt den Pflegeplätzen abgeschlossen. Vor diesem Hintergrund schliessen die Parteien den nachfolgenden II. MIETVERTRAG A. Mietobjekt 2. Die Vermieterin überlässt der Mieterin die gesamte Liegenschaft des Alters- und Pflegeheims Im Rebberg an der Schulhausstrasse 44 in Herrliberg (Grundbuch der Gemeinde Herrliberg, Parzelle Nr. 6004) mit allen Räumen, Einrichtungen und Ausstattungen. Seite 3 von 13 Mieterin

4 Für die Einrichtung und Ausstattung wird 3 Monate vor Mietbeginn eine aktuelle Inventarliste erstellt. 6 Monate vor Mietbeginn wird gemeinsam eine Zustandsaufnahme des Gebäudes, des Innenausbaus und der Ausstattung erstellt. Die dabei festgestellten Mängel oder Schäden werden von der Vermieterin bis Mietbeginn behoben. 3. Die Mieterin mietet das gesamte Gebäude mit allen Haupt- und Nebenräumen, den Pflegeplätzen sowie die gesamte Umgebung der Mietanlage. Der Umfang des Mietobjektes ist in den beiliegenden Plänen (Beilage Nr. 1) dokumentiert. 4. Die Vermieterin überlässt der Mieterin das Mietobjekt im bestehenden und ausgebauten Zustand inklusive der fest und beweglichen Einrichtungen und Ausstattungen. Es gilt das von den Parteien unterzeichnete Abgrenzungs- und Schnittstellenpapier (Beilage Nr. 3). B. Zweck der Gebrauchsüberlassung - Gebrauchsmodalitäten - Gebrauchspflicht 5. Die Vermieterin überlässt der Mieterin das Mietobjekt zum Zwecke des Betriebs Alters- und Pflegeheim Im Rebberg in Herrliberg (im Folgenden Betrieb APH Im Rebberg ); dies nach Massgabe der zwischen den Parteien separat geschlossenen Leistungsvereinbarung per 1. Januar 2017 (Beilage Nr. 2). Die Mieterin verpflichtet sich, das Mietobjekt nur zu diesem Zweck zu gebrauchen. Ausdehnungen, Einschränkungen und / oder Änderungen des Verwendungszweckes sind nur mit vorgängiger schriftlicher Zustimmung der Vermieterin gestattet. 6. Der Betrieb APH Im Rebberg ist unter Beobachtung aller einschlägigen Vorschriften und den im Zusammenhang mit dem Betrieb APH Im Rebberg von den zuständigen Behörden getroffenen oder (noch) zu treffenden Anordnungen korrekt zu führen. Die Vermieterin ist unverzüglich über Berichte von Behörden, die eine Schliessung, Einschränkung oder massgebliche Veränderung des Betriebes APH Im Rebberg zur Folge haben können, mit eingeschriebenem Brief in Kenntnis zu setzen. Gleiches gilt für wesentliche Veränderungen der Organisation oder der finanziellen Verhältnisse der Mieterin. Seite 4 von 13 Mieterin

5 C. Mietbeginn 7. Den Mietbeginn vereinbaren die Parteien auf den 1. Januar D. Mietdauer / Kündigung 8. Das Mietverhältnis ist befristet und endet (vorbehältlich Ziff. 10 nachstehend) 20 Jahre nach Mietbeginn. 9. Die Mieterin kann im Sinne einer sog. echten Option zweimal einseitig schriftlich die Verlängerung des Mietverhältnisses um 5 Jahre erklären. Mit der Ausübung der Option verlängert sich die Geltungsdauer der Leistungsvereinbarung (Beilage Nr. 2) gemäss Ziff. F 3. um dieselbe Dauer. Die Erklärung ist wirksam abgegeben, wenn das entsprechende Schreiben spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietdauer bei der Vermieterin eintrifft. Im Falle der Verlängerung gelten die Vertragsbedingungen unverändert weiter. 10. Das Mietverhältnis endet in jedem Fall mit Ablauf der festen oder der verlängerten Mietdauer, ohne dass es einer Kündigung bedarf. 11. Verletzt die Mieterin - trotz mehrfach schriftlicher Abmahnung durch die Vermieterin - ihre Pflichten aus diesem Vertrag, sodass der Vermieterin eine Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann, so steht der Vermieterin ein ausserordentliches Kündigungsrecht nach Art. 257 OR zu. Seite 5 von 13 Mieterin

6 E. Mietzins, Erfolgsbeteiligung und Indexierung 12. Die Mieterin benötigt Zeit, um den Betrieb anzupassen und wirtschaftlich tragbar zu gestalten. Dies dauert erfahrungsgemäss gegen 4 Jahre. Aus diesem Grund ist für die ersten 4 Betriebsjahre ab Mietbeginn kein Mietzins geschuldet. Kann jedoch aus dem Betrieb in dieser Zeit ein positiver Rechnungsabschluss (EBITDAR) erzielt werden, so wird die Gemeinde im Sinne einer partnerschaftlichen Lösung mit 50% am Erfolg des jeweiligen Jahresabschlusses beteiligt. Die Erfolgsbeteiligung bemisst sich am bereinigten EBITDAR, basierend auf dem branchenüblichen Rechnungslegungsstandard. Von diesem Ergebnis erhält die Vermieterin für die ersten 4 Betriebsjahre nach Mietbeginn jeweils einen Anteil von 50%. Vereinfachte Darstellung: Total Ertrag - Total Personalaufwand - Total Betriebsaufwand = EBITDAR davon Erfolgsbeteiligung 50% Massgebend ist das durch die Revisionsgesellschaft von Senevita geprüfte Jahresergebnis der Senevita AG. Der dadurch festgelegte Betrag wird - 30 Tage nach Abnahme der Revision durch die Aktionärsversammlung von Senevita AG und der Kenntnisnahme sowie Rechnungsstellung durch die Vermieterin - an die Vermieterin überwiesen. Zur Überprüfung des Ergebnisses erhält die Vermieterin - auf Anfrage - nach Beendigung der Revision diejenigen Unterlagen, welche auch den Aktionären zur Einsicht aufgelegt werden müssen. Die Vermieterin verpflichtet sich zur Geheimhaltung sämtlicher zur Verfügung gestellten Angaben und Unterlagen. Allfällige Prüfkosten zur Verifizierung gehen vollumfänglich zu Lasten der Vermieterin. 13. Ab dem 5. Betriebsjahr beträgt der Netto-Mietzins CHF pro Jahr bzw. CHF pro Monat. Das Mietobjekt wird nicht der Mehrwertsteuer unterstellt, das heisst es wird nicht optiert. Seite 6 von 13 Mieterin

7 14. Der ab dem 6. Betriebsjahr zu bezahlende Netto-Mietzins ist indexiert, als Basis gilt der Indexstand zu Beginn des 5. Betriebsjahres. Er kann seitens der Vermieterin jährlich in der gesetzlich vorgeschriebenen Form und unter Einhaltung einer einmonatigen Anzeigefrist nach der folgenden Formel an den neuen Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik angepasst werden: Mietzins bei Mietbeginn x neuer Indexstand = neuer Mietzins Indexstand bei Mietbeginn Vorbehalten bleibt eine Mietzinsanpassung infolge Mehrleistungen der Vermieterin oder umfassender Überholungen während der Mietdauer oder wegen Einführung neuer öffentlich-rechtlicher Abgaben. Vorbehalten bleibt sodann eine Anpassung der Akontozahlungen für Nebenkosten, sofern von der Mieterin aufgrund der jeweiligen Abrechnung mehr als 20% der jährlich geleisteten Akontozahlungen nachzuzahlen sind. Vertragsänderungen im Sinne der vorstehenden Bestimmung erfolgen unter Einhaltung einer Anzeigefrist von einem Monat auf jedes Monatsende. 15. Der Netto-Mietzins ist zahlbar monatlich im Voraus, jeweils auf den Monatsersten. F. Sicherheitsleistung 16. Als Sicherstellung sämtlicher Ansprüche der Vermieterin aus dem vorliegenden Mietvertrag verpflichtet sich die Mieterin, eine Sicherheit im Umfang von einer Basisjahresmiete zu leisten. Die Mieterin übergibt der Vermieterin bei Mietvertragsabschluss eine Bank- oder Versicherungsgarantie im vorerwähnten Umfang. Die Bank- oder Versicherungsgarantie wird zu Gunsten der Vermieterin als Begünstigte ausgestellt werden. Die Garantie hat eine Laufzeit von 10 Jahren und ist jeweils nach Ablauf von 9 Jahren, bis zu einem Datum von 6 Monaten über das ordentliche Mietende hinaus, von der Mieterin zu erneuern. Die Garantin hat sich darin zu verpflichten, ungeachtet der Gültigkeit und der Rechtswirkungen des vorliegenden Mietvertrages, frei von Bedingungen und unwiderruflich sowie unter Verzicht auf jegliche Einwendungen und Einreden, der Vermieterin jeden Betrag bis zur vorgenannten Höhe zu bezahlen. Seite 7 von 13 Mieterin

8 G. Heiz- und Nebenkosten 17. Im Netto-Mietzins nicht inbegriffen und von der Mieterin separat nach dem tatsächlich anfallenden Aufwand zu bezahlen oder selbst zu erbringen, sind die folgenden Leistungen bzw. Nebenkosten. Diese Nebenkosten werden durch die Mieterin direkt mit den entsprechenden Ämtern oder Zulieferanten abgerechnet und bezahlt. Die Wartungs- und Serviceverträge werden ebenfalls durch Senevita abgeschlossen: Kosten für Beheizung und Warmwasseraufbereitung, bestehend aus Brennstoff, Stromkosten für Brenner und Umwälzpumpen, die Bedienung und Betreuung der Heizanlage inkl. Reinigung und Abfall- bzw. Schlackenbeseitigung, Kaminfeger, allfälliger Service von Wärmezählern, Gebühren für Feuerungs-Kontrollen durch die Behörden, Heizanlagenrevisionen und Brennerserviceverträge; Stromkosten für die Liegenschaft; Gebühren für Wasser und Abwasser; Kehrichtabfuhr, Entsorgung; Hauswartung (inkl. Personalnebenkosten und Material); Service für Lüftungs- und Klimaanlage; Service für Liftanlagen; Service für Brandmeldeanlagen; Verwaltungskosten für die Abrechnung der Neben- und Betriebskosten (1.5% der Abrechnungssumme); TV / Kabelanschluss Umgebungs- und Winterdienst Nach der Inbetriebnahme des Wärmeverbundes soll auch die Umstellung des Wärmebezuges erfolgen. Seite 8 von 13 Mieterin

9 H. Versicherungen, Abgaben und Steuern 18. Die Mieterin übernimmt zu eigenen Lasten die Deckung folgender Risiken: Beschädigung von Einbauten und Einrichtungen; Wasserschaden des eigenen Mobiliars; Feuerschaden des eigenen Mobiliars; Betriebshaftpflicht; Betriebsunfall Personal; Einbruch und Diebstahl; Betriebsunterbruch. 19. Die Mieterin verpflichtet sich, auf Verlangen der Vermieterin den Abschluss von Versicherungen für die vorstehend erwähnten Risiken mit einer von der Vermieterin festzulegenden angemessenen Deckungssumme zu dokumentieren. 20. Sind Einbauten der Mieterin in der obligatorischen kantonalen Gebäudeversicherung eingeschlossen, so wird ein entsprechender Anteil der Versicherungsprämie nach Vorliegen der Gebäudeversicherungsrechnung der Mieterin belastet. I. Unterhalt des Mietobjektes 21. Die Verpflichtungen der Mieterin bezüglich Unterhalt und Ersatz gehen über die gesetzliche Regelegung des Kleinunterhalts gemäss Art. 259 OR hinaus, was bei der Festsetzung des Mietzinses berücksichtigt wurde. Die geltende Abgrenzung der Leistungen vom Mieter- und Vermieterin bezüglich Erstellung, Instandhaltung und Instandsetzung/Ersatz wird in der Schnittstellenliste (Beilage Nr. 3) geregelt. Die erforderlichen Unterhaltsarbeiten sind durch die Mieterin fachgerecht auszuführen. Die Mieterin schliesst auf Ihre Kosten die üblichen Serviceverträge ab. Nach Möglichkeit sind auf Rahmenverträge der Vermieterin Rücksicht zu nehmen. Sind Arbeiten nötig, die der Vermieterin obliegen, so ist die Mieterin zur Vermeidung von wachsendem Schaden verpflichtet, der Vermieterin sofort Anzeige zu erstatten. Die Mieterin hat diese Arbeiten jederzeit zu dulden, unter Verzicht auf Herabsetzung des Mietzinses oder Schadenersatz. Seite 9 von 13 Mieterin

10 Bei dringenden Reparaturen und Massnahmen (Notfällen) ist die Mieterin gehalten, die unbedingt notwendigen Vorkehren selbst zu treffen bzw. treffen zu lassen. Im Unterlassungsfall haftet die Mieterin für Folgeschäden. Erneuerungs- und Reparaturarbeiten, die der Vermieterin obliegen, aber nicht auf normale Abnützung sondern auf mangelnde Sorgfalt der Mieterin zurückzuführen sind, gehen zu Lasten der Mieterin. J. Mieterausbauten 22. Alle künftigen Veränderungen am gemieteten Objekt sind von der Vermieterin vorher genehmigen zu lassen. Hierzu sind entsprechende Pläne Mst. 1:50 und Kostenvoranschläge vorzulegen. Die Mieterin trägt alle Kosten, welche durch ihre künftige Bautätigkeit verursacht werden, und zwar direkt, nicht via Mietzins. Die Mieterin gewährleistet, dass bei künftigen Mieterausbauten keine Bauhandwerkerpfandrechte eingetragen werden. Geschieht dies trotzdem, hat sie dafür besorgt zu sein, dass diese Pfandrechte sofort auf ihre Kosten gelöscht werden. Im Unterlassungsfall haftet sie der Vermieterin für den entstandenen Schaden. Die Gebäudestatik darf nicht beeinträchtigt werden. Die maximale Bodenlast ist zu berücksichtigen und muss durch einen Fachingenieur schriftlich bestätigt werden. Abweichungen von diesen beiden Punkten sind der Vermieterin mit Beilage eines entsprechenden Ingenieurgutachtens (Kosten zu Lasten der Mieterin) zur Bewilligung vorzulegen. Die Vermieterin hat das Recht, dort wo bewilligte Eingriffe in die allgemeinen Gebäudeteile erfolgen, insbesondere im Bereich Statik, Installationen und Gebäudehülle, Plane und/oder Unternehmer sowie Produkte/Systeme vorzuschreiben. Für jedes Bauvorhaben ist eine Bauherren-Haftpflichtversicherung abzuschliessen. Der Mieterin obliegt die Einhaltung sämtlicher den Aus-/Umbau betreffenden gesetzlichen Vorschriften, wie kommunales und kantonales Baugesetz, SIA-Normen und Richtlinien einschlägiger Fachverbände, SUVA-Vorschriften, Brandschutzvorschriften etc. Im Übrigen gilt Art. 260a 1-3 OR. Eine angemessene Mehrwertentschädigung für nach dem Mietbeginn vorgenommene Mieterausbauten, welche im Einverständnis der Vermieterin durch die Mieterin auf eigene Kosten erfolgt sind und die zu einem erhöhten Nutzwert führen, steht der Mieterin bei Beendigung des Mietverhältnisses nur zu, wenn dies vor der baulichen Veränderung zwischen den Parteien schriftlich vereinbart wurde. Für die bereits bei Mietbeginn bestehenden Mieterausbauten hat die Mieterin keinen Anspruch auf Entschädigung. 23. Beschriftungen, Reklametafeln und Leuchtschriften dürfen nur mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterin und nur an den von ihr bezeichneten Orten angebracht werden. Seite 10 von 13 Mieterin

11 K. Schlüsselübergabe 24. Bei der Übergabe des Mietobjektes wird die Schlüsselzahl festgehalten. Benötigt die Mieterin weitere Schlüssel, so ist sie berechtigt, solche auf eigene Kosten anfertigen zu lassen, wobei sie die Vermieterin unaufgefordert über die Anzahl der zusätzlich beschafften Schlüssel zu orientieren hat. Am Tage der Rückgabe des Mietobjektes hat die Mieterin sämtliche, also auch allfällig von ihr selbst zusätzlich beschaffte Schlüssel abzugeben. Die Vermieterin ist im Falle eines Schlüsselverlustes, was spätestens beim Auszug überprüft wird, berechtigt, den Sicherheitszylinder inklusive der bei Antritt der Mietsache auf dem Protokoll festgehaltenen Anzahl Schlüssel, zu Lasten der Mieterin zu ersetzen. L. Bauhandwerkerpfandrecht 25. Die Mieterin verpflichtet sich, im Falle der Anmeldung eines Bauhandwerkerpfandrechtes umgehend und unaufgefordert durch Leistung einer anderweitigen Sicherheit im Sinne von Art. 839 Abs. 3 ZGB die Löschung dieses Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch zu bewirken. Diese Verpflichtung besteht bereits im Falle eines vorläufig eingetragenen Bauhandwerkerpfandrechtes. Die Mieterin haftet der Vermieterin für den durch eine provisorische oder definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts entstandenen Schaden. M. Rückgabe des Mietobjektes 26. Auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses hin ist das Mietobjekt - vorbehältlich der normalen Abnützung - in vollständig und fachmännisch wiederhergestelltem sowie im gereinigten Zustand zurückzugeben. Die Vermieterin fertigt ein Protokoll aus, das den Zustand der Mietsache festhält. Es ist von beiden Parteien zu unterzeichnen. Die Vermieterin ist berechtigt, so festgestellte Schäden zu Lasten der Mieterin beheben zu lassen. Zeigen sich innert 30 Tagen Mängel, die bei der Abnahme der Mietsache nicht sofort erkennbar waren, so haftet die Mieterin auch für diese. Solche sind ihr vor Behebung schriftlich anzuzeigen. Seite 11 von 13 Mieterin

12 N. Vertragsbestandteile 27. Die nachfolgenden Dokumente bilden integrierende Bestandteile des vorliegenden Vertrages: Beilage Nr. 1: Planunterlagen.. Beilage Nr. 2: Leistungsvereinbarung per 1. Januar Beilage Nr. 3: Abgrenzungs- und Schnittstellenpapier per 1. Januar 2017 Beilage Nr. 4: Baubeschrieb vom. Alle genannten Vereinbarungen und deren Anhänge bilden eine wirtschaftliche, funktionelle und rechtliche Einheit. Wird ein Vertrag aufgelöst, so werden damit automatisch die anderen Vereinbarungen ebenfalls aufgelöst. O. Schriftform 28. Jede Änderung oder Ergänzung des vorliegenden Vertrages bedarf zu ihrer Gültigkeit der schriftlichen Form. 29. Sämtliche Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag sind gegenseitig auf allfällige Rechtsnachfolger zu übertragen. Seite 12 von 13 Mieterin

13 P. Salvatorische Klausel 30. Sollten einzelne Bestimmungen dieser Vereinbarung unwirksam oder unvollständig sein oder sollte die Erfüllung unmöglich werden, so wird hierdurch die Wirksamkeit der übrigen Teile des Vertrages nicht beeinträchtigt. Die Parteien verpflichten sich für diesen Fall, unverzüglich die unwirksame Bestimmung durch eine zulässige wirksame Bestimmung zu ersetzen, die nach ihrem Inhalt der ursprünglichen Absicht am nächsten kommt. 31. Das Inkrafttreten des Mietvertrages untersteht der Zustimmung der zuständigen Organe der Vertragsparteien. Ort/Datum: Die Vermieterin: Die Mieterin: Politische Gemeinde Herrliberg Senevita AG Betreutes Wohnen und Pflege Hannes Wittwer CEO Werner Müller Leiter Unternehmensentwicklung Seite 13 von 13 Mieterin