Mietvertrag. zwischen. Industrie Holding AG Fabrikstrasse Basel ( Vermieterin") und

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1 Mietvertrag zwischen Industrie Holding AG Fabrikstrasse Basel ( Vermieterin") und Meyer & Müller Consulting GmbH Bahnhofstrasse Zürich ( Mieterin, zusammen mit der Vermieterin die Parteien ) betreffend Miete von Büroräumlichkeiten Präambel Die Vermieterin ist Eigentümerin des Werkareals St. Johann (WSJ) sowie sämtlicher sich darauf befindlichen Bauten an der Fabrikstrasse in Basel. Die Mieterin, mit Geschäftssitz in Zürich, möchte in Basel eine Zweigstelle errichten und hat ihr Interesse bekundet, einzelne Büroräumlichkeiten im Gebäude WSJ-127 zur Ausübung ihrer Geschäftstätigkeit zu mieten. Die Vermieterin ist gewillt, diese Räumlichkeiten der Mieterin zu den hierin näher umschriebenen Konditionen zu vermieten. Vor diesem Hintergrund vereinbaren die Parteien ihre gegenseitigen Rechte und Pflichten wie folgt. 1. Mietgegenstand und Verwendungszweck 1.1 Mietgegenstand bilden die im Anhang 1 (= Spezifikation Mietobjekt ) sowie im Anhang 2 (= Planunterlagen ) näher aufgeführten Büroräumlichkeiten. 1.2 Die Anhänge 1 und 2 bilden integrierende Bestandteile dieses Mietvertrages. Die darin aufgelisteten Spezifikationen bzw. Skizzen können von den Parteien nur gemeinsam und in schriftlicher Form abgeändert werden. 1.3 Die Vermietung erfolgt zu dem im Anhang 1 definierten Zweck sowie den dort beschriebenen Nutzungsbedingungen.

2 2. Mietbeginn/ Mietdauer/ Kündigung 2.1 Das Mietverhältnis beginnt am 1. Januar 2012 und wird auf eine feste Dauer von vier Jahren bis zum 31. Dezember 2015 abgeschlossen Eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der festen Mietdauer ist ausgeschlossen. Vorbehalten bleibt jedoch das Recht beider Parteien, das Mietverhältnis bei vorliegen eines wichtigen Grundes unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsrist jeweils per Quartalsende zu kündigen. (AUFGABE 1: Beurteilen Sie obige Klausel und nehmen Sie Änderungen vor, sofern nötig) (AUFGABE 2: Die Vermieterin möchte sich nicht 4 Jahre binden, sondern flexibel kündigen können. Die Mieterin braucht hingegen im Minimum 18 Monate, um die zu tätigenden Investitionen zu amortisieren. Welche Formulierung schlagen Sie vor?) 3. Mietzins 3.1 Der jährliche Nettomietzins (ohne Nebenkosten, ohne Mehrwertsteuer) beträgt CHF 250/m2, was bei der angemieteten Fläche von 500 m2 (vgl. Anhänge 1 und 2) ein Total von CHF 125' (Schweizerfranken einhundertfünfundzwanzigtausend) ergibt. (AUFGABE 3: Die Vermieterin möchte die Teuerung entsprechend bei der Höhe des Mietzinses berücksichtigt wissen. Was gilt es zu beachten? Welche Formulierung schlagen Sie vor?) 3.2 Allfällige Mietzinserhöhungen richten sich nach den einschlägigen Gesetzesbestimmungen. 4. Nebenkosten 4.1 Sämtliche Neben- und Betriebskosten inkl. Abgaben und Kosten, die durch den Gebrauch des Mietgegenstandes entstehen, sind im Nettomietzins nicht inbegriffen und gehen zu Lasten der Mieterin. Die Nebenkosten werden gemäss Anhang 1 separat ausgewiesen. 4.2 Nebenkosten, welche der Mieterin direkt von einem kommunalen oder Stadtwerk oder Amt (inkl. Kabelnetze) in Rechnung gestellt werden, und die in diesem Vertrag bzw. in den dazugehörigen Anhängen nicht aufgeführt sind, sind von der Mieterindirekt zu bezahlen. 4.3 Die Aufwendungen für die Erstellung der Nebenkostenabrechnungen bzw. die Weiterbelastung des Verwaltungsaufwandes werden mit dem branchenüblichen Ansatz von drei Prozent (3 %) des Gesamtbetrages der Nebenkosten verrechnet (Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen, VMGW vom 9. Mai 1990 / Stand 1. Oktober 1996). 2

3 5. Dienstleistungen 5.1 Allfällige Dienstleistungen, die im Zusammenhang mit der Miete durch die Vermieterin erbracht werden (z.b. Telefonie, Post, Verpflegung etc.) sowie deren Kosten, sind nicht Gegenstand dieses Mietvertrages. Ihre Regelung erfolgt separat. 5.2 Die Mandatsaufgaben "Emergency- und Security-Dienstleistungen" sind sogenannt angelastete Dienstleistungen und werden durch Drittunternehmer erbracht. Die Rechnungsstellung erfolgt durch diese Drittunternehmer direkt zu Lasten der Mieterin. 5.3 Eine allfällige Parkplatzmiete wird in einem separaten Mietvertrag geregelt. 6. Zahlungen Der Nettomietzins sowie die Nebenkosten zuzüglich Mehrwertsteuer werden der Mieterin monatlich in Rechnung gestellt und sind von ihr jeweils im Voraus, spätestens auf den ersten Tag eines jeden Monats zu begleichen. Die Mehrwertsteuerwird dabei separat ausgewiesen. (AUFGABE 4: Die Vermieterin möchte sich für den Fall des Zahlungsverzuges absichern; was schlagen Sie vor?) 7. Übergabe des Mietobjekts/ Gebrauch des Mietgegenstandes 7.1 Die Vermieterin übergibt der Mieterin das Mietobjekt zum vereinbarten Mietbeginn hin in einem zum Gebrauch tauglichen Zustand. Anlässlich der Übergabe wird ein Verzeichnis über bestehende, erkennbare Mängel aufgenommen. Soweit derartige Mängel nicht ins Verzeichnis aufgenommen oder der Vermieterin durch die Mieterin nicht innerhalb von dreissig Tagen seit Mietantritt mitgeteilt werden, gilt die Übergabe als ordnungsgemäss erfolgt. (AUFGABE 5: Die Mieterin möchte sich absichern, falls bei der Übernahme Mängel vorhanden sein sollten. Was schlagen Sie vor?) 7.2 Die Mieterin hat den Mietgegenstand mit aller Sorgfalt zu gebrauchen und in gutem und sauberem Zustand zu halten. 7.3 Die Mieterin ist verpflichtet, den Mietgegenstand nur zum vereinbarten Zweck zu benutzen. Jede Nutzungsänderung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Vermieterin. 7.4 Die Mieterin ist verpflichtet, Bewilligungen, die für den vereinbarten Mietzweck notwendig sind, vor Mietbeginn einzuholen und diese während der Mietdauer, sofern nötig, zu verlängern. 7.5 Die Mieterin ist verpflichtet, spezielle Risiken der Vermieterin anzuzeigen. Die Vermieterin kann dabei durch ihre Sicherheits- und Umweltschutzorgane geeignete Sicherheitsmassnahmen anordnen und/oder das Risiko mit einem Verbot ganz ausschliessen. Allfällige Kosten gehen vollumfänglich zu Lasten der Mieterin. 3

4 8. Reinigung, Unterhalt und Reparaturen 8.1 Die Reinigung des Mietobjektes geht zu Lasten der Mieterin. 8.2 Die Vermieterin ist verpflichtet, den Mietgegenstand angemessen zu unterhalten und Mängel zu beheben. 8.3 Sämtliche kleinere Ausbesserungen und Reparaturen gehen hingegen zu Lasten der Mieterin. Darunter fallen insbesondere: - das Ersetzen zerbrochener Scheiben. - das Ersetzen von elektrischen Schaltern, Steckdosen, zum Mietgegenstand gehörenden Glühlampen/Leuchtröhren, Abdeckungen und Sicherungen; das Instandhalten von Tür- und Schrankscharnieren und -schlössern; das Entkalken von Boilern. (AUFGABE 6: Wie beurteilen Sie Ziffer 8.3? Ändern Sie zu Gunsten der Mieterin, falls nötig) 8.4 Die Vermieterin ist berechtigt, am Mietgegenstand und an den dazu gehörenden angemessenen Anzeigefrist an die Mieterin ungehindert vorzunehmen. 8.5 Die Mieterin hat der Vermieterin Unterhalts- und Reparaturarbeiten welche dieser obliegen, sofort anzuzeigen. Unterlässt die Mieterin die rechtzeitige Anzeige, so haftet sie für den Schaden, welcher der Vermieterin aus der unterlassenen oder der verspäteten Meldung entsteht. 9. Bauliche Änderungen und Investitionen 9.1 Bauliche Änderungen am Mietgegenstand, inklusive Einbauten, sind nur mit vorheriger schriftlicher Genehmigung der Vermieterin gestattet. Die Ausführung geht jeweils zu Lasten der Mieterin. 9.2 Das Einholen von notwendigen behördlichen Bewilligungen ist Sache der Mieterin. 9.3 Ohne gegenteilige schriftliche Vereinbarung hat die Mieterin bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Verpflichtung, wohl aber das Recht, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Im Falle der Nichtwiederherstellung werden von der Vermieterin allfällige Wertsteigerungen nicht entschädigt. 10. Firmentafeln 10.1 Die Mieterin ist berechtigt, nach vorgängiger Absprache mit der Vermieterin, ihr Firmensignet an den von der Vermieterin bezeichneten Stellen anzubringen. Sämtliche Kosten werden von der Mieterin getragen Das Einholen von notwendigen behördlichen Bewilligungen ist Sache der Mieterin Bei Instandstellung oder Änderung der Wände hat die Mieterin das Entfernen und Wiederanbringen der Schilder und Anschriften auf eigene Kosten vorzunehmen. 4

5 10.4 Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat die Mieterin die Schilder und Anschriften etc. auf eigene Kosten zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. 11. Zutrittsrechte 11.1 Der Mietgegenstand befindet sich auf dem Werkareal der Vermieterin. Den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Mieterin wird unter Beachtung der jeweiligen Werksvorschriften ein freies Zugangs-, Zufahrts-, Durchgangs- und Durchfahrtsrecht für diejenigen Arealteile gewährt, für die dies zur Ausübung der Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit diesem Vertrag erforderlich ist. Im gleichen Umfang sind ordnungsgemäss angemeldete und ausgewiesene Besucher sowie Zulieferer der Mieterin zur Zufahrt bzw. zum Zugang berechtigt. Ausgenommen vom freien Zutrittsrecht sind jedoch sämtliche Gebäude und/oder Gebäudeteile, die nicht zum Mietgegenstand gehören Die Mieterin gewährt der Vermieterin zu Kontrollzwecken, in Notfällen oder zur Erbringung von vereinbarten Dienstleistungen jederzeit Zutritt zum Mietgegenstand Die Vermieterin behält sich im Rahmen der Werksvorschriften ein jederzeitiges und uneingeschränktes Zufahrtsrecht zum Mietgegenstand vor Die Mieterin hat sicherzustellen, dass der Zutritt auf das Werkareal, auf dem sich der Mietgegenstand befindet, nur durch berechtigte Personen erfolgt. 12. Untermiete / Übertragung / Abtretung auf Dritte Die Untervermietung oder Übertragung des Mietverhältnisses auf Dritte durch die Mieterin ist nicht gestattet. (AUFGABE 7: Wie beurteilen Sie obige Klausel? Formulieren Sie ggf. um) 13. Werksordnung 13.1 Die jeweils gültige Werksordnung Werke Basel der Vermieterin (derzeitige Ausgabe 2008; vgl. Anhang 3) ist von der Mieterin und den von ihr autorisierten Benutzern des Mietgegenstandes einzuhalten Die Mieterin nimmt zur Kenntnis, dass die Vermieterin als Eigentümerin des Werkareales ein Weisungsrecht gegenüber allen sich im Werk befindlichen Personen besitzt. 14. Haftung Die Mieterin haftet der Vermieterin gegenüber für sämtliche ihr zugefügten direkten und indirekten Schäden gemäss den anwendbaren Gesetzesvorschriften. 5

6 15. Versicherung 15.1 Der Mietgegenstand, jedoch ohne Mobiliar und Einrichtungen, ist zu Lasten der Vermieterin bei der Gebäudeversicherung des zuständigen Kantons gegen Brand und Elementarschaden versichert Weitergehende Versicherungen, wie zum Beispiel gegen Mobiliarwasserschäden, Betriebsausfälle (Feuer/Wasser), sämtliche Glasbruchschäden an Schaufenstern, Spiegeln, Glastüren und Fenstern, inbegriffen Beschriftungen und Leuchtreklamen, sind ausschliesslich Sache der Mieterin. Bei speziellen Risiken kann die Vermieterin von der Mieterin den Abschluss einer geeigneten Versicherung verlangen. Die Mieterin verpflichtet sich, solche spezielle Risiken der Vermieterin anzuzeigen. 16. Mitteilungen / Ansprechpersonen Sämtliche Mitteilungen im Zusammenhang mit diesem Vertrag sind schriftlich und per Einschreiben jeweils an die nachfolgend aufgeführten Adressen zu richten. Industrie Holding AG Herr René Sauber Fabrikstrasse 12 Postfach 4002 Basel Meyer & Müller Consulting GmbH Frau Irène Müller Gundeldingerfeld 9b 4056 Basel 17. Rückgabe des Mietgegenstandes 17.1 Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat die Mieterin den Mietgegenstand in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Im Übrigen ist der Mietgegenstand von der Mieterin vor der Rückgabe vollständig zu reinigen Mängel und Schäden, die durch den unsorgfältigen oder unsachgemässen Gebrauch des Mietgegenstandes oder durch Vernachlässigung des durch die Mieterin zu leistenden Unterhalts verursacht wurden, sind von der Mieterin zu bezahlen Sämtliche von der Mieterin vorzunehmenden Instandstellungs- und Reinigungsarbeiten sind rechtzeitig zu beginnen, so dass sie bei Beendigung der Miete vollendet sind. 18. Ausfertigung/ Vertragsänderungen Dieser Mietvertrag wird in zwei Exemplaren ausgefertigt und unterzeichnet und ersetzt sämtliche allenfalls bereits bestehende Mietverträge zwischen den Parteien in Bezug auf den Mietgegenstand. Änderungen und Ergänzungen dieses Mietvertrages bedürfen der Zustimmung beider Parteien und sind nur in Schriftform gültig. 19. Anwendbares Recht/ Gerichtsstand (AUFGABE 8: Formulieren Sie eine Rechtswahl- und Gerichtsstandsklausel, die den Umstand berücksichtigt, dass die Mieterin in der Vergangenheit schlechte Erfahrungen mit den Basler Gerichten gemacht hat) 6

7 Anhänge Spezifikation Mietobjekt (Anhang 1) Planunterlagen (Anhang 2) Werksordnung Werke Basel, Ausgabe 2008 (Anhang 3) Basel,... Die Vermieterin: Industrie Holding AG Eugen Chrampfer Head of Site Operations René Sauber Legal Counsel Zürich,... Die Mieterin: Meyer & Müller Consulting GmbH Irène Meyer Managing Partner Max Müller Partner 7