Swiss Hospitality Investment Forum 2015 Wohnen im Alter als Investment. Credit Suisse Real Estate Investment Management November 2015

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1 Swiss Hospitality Investment Forum 2015 Wohnen im Alter als Investment Credit Suisse November 2015

2 Schweiz Profil: Zahlen und Fakten Grösster Anbieter von Immobilienanlagen in der CH Verwaltetes Vermögen: CHF 36.9 Mrd Rund Liegenschaften Rund Mietverträge Breite Produktpalette mit verschiedenen Anlagethemen 8 Immobilienfonds und 3 Immobilienanlagegruppen mit Fokus CH 3 Immobilienfonds und 1 Immobilienanlagegruppe mit Fokus Ausland 1 Kotierte Immobilienaktiengesellschaft Langjähriger Track Record und ausgewiesene Expertise Rund 120 Mitarbeiter Einer der grössten privaten Bauherren in der Schweiz 40 Neubauprojekte: Gesamtumsatz im Bau von CHF 820 Mio. p.a. Quelle: Credit Suisse AG November 2015 Seite 2 / 16

3 Schweiz Tätigkeitsbereiche Fokussierung Produkt - & Portfolio Management Finanzen, Controlling & Risk Mgt Immobilien Research Fremdvergabe Mandate an Partner vor Ort: Property Management Facility Management Center Management Akquisition & Verkauf von Immobilien Entwicklung & Bau von Immobilien Property Asset Management Mandate an Baudienstleister: Neubau (GU / TU) Erneuerung & Sanierung Bauherrentreuhand Marketing Information & Beratung Andere Mandate: Immobilienbewertungen Economic Research Rechtsberatung Quelle: Credit Suisse AG November 2015 Seite 3 / 16

4 Der Alterspflegemarkt (1) Investitionsvolumen und Baubewilligungen Langfristig, interessantes Marktpotenzial: Investitionsvolumen in Pflegeinstitutionen hat sich in den letzten 10 Jahren rund verdreifacht. Jährlich werden 40 neue Pflegeheime sowie 20 Pflegeinstitutionen mit Alterswohnungen bewilligt. Bis 2040 werden neue Pflegebetten benötigt. Bei einem Investitionsbetrag von CHF pro Bett fallen in den kommenden Jahren jährliche Ausgaben von CHF 700 Mio. an. Mit den Ersatzneubauten und Renovationen in bestehenden Pflegeheimen sowie Investitionen in Alterswohnungen ohne Pflegeeinrichtungen beträgt das Marktpotenzial langfristig rund schätzungsweise CHF Mrd. Quelle: Bundesamt für Statistik & Credit Suisse AG November 2015 Seite 4 / 16

5 Der Alterspflegemarkt (2) Personal- und kostenintensive Alterspflege Ambulante vs. stationäre Alterspflege: Heute stellen ca Pflegebetriebe rund 80% des Pflegepersonals und des Pflegeangebots. Spitex Organisationen zeichnen sich für die restlichen 20% verantwortlich. Man geht davon aus, dass ca. 25% der heutigen Pflegeheimbewohner bei einem Pflegebedarf < 2 Std. - aus Vollkostensicht effizienter und kostengünstiger von der Spitex gepflegt und betreut werden könnten. Pflegeheime werden - gemessen an Pflegeplätzen und Personal - immer grösser. Der Trend zur Effizienzsteigerung und Spezialisierung (Demenz-, Palliativpflege, etc.) nimmt weiter zu. Der Eintritt in Pflegeinstitutionen wird heute so lange wie möglich hinausgezögert (< 80 Jahre); die Verweildauer im Pflegeheim ist nur noch kurz. Quelle: Bundesamt für Statistik & Credit Suisse AG November 2015 Seite 5 / 16

6 Der Alterspflegemarkt (3) Uneinheitliche und komplexe Pflegefinanzierung Quelle: Bundesamt für Statistik & Credit Suisse AG Beseitigung von Fehlanreizen Der Alterspflegemarkt steckt in einem engen regulatorischen Konzept. Trotz einer Vereinheitlichung der Pflegefinanzierung durch den Bund bestehen bezüglich Auflagen und Finanzierung weiter grosse kantonale Unterschiede. Die finanzielle Belastung von Kantonen und Gemeinden nimmt stark zu. Ein ausgeprägter Förderalismus führt zu Fehlanreizen und zu einer potenziell ineffizienten Ressourcenallokation im Alterspflegemarkt. Die grössten kantonalen Unterschiede bestehen derzeit bei: - der Finanzierung von ausserkantonalen Heimaufenthalten - der Bemessung von Ergänzungsleistungen - den Beiträgen der öffentlichen Hand an Spitex Dienstleistungen. November 2015 Seite 6 / 16

7 Der Alterspflegemarkt (4) Grosse regionale Unterschiede bezüglich Angebot und Nachfrage Grundsätzlich hohe Versorgungsdichte 99% der Schweizer Bevölkerung erreichen heute ein Pflegeheim innerhalb von 15 Autominuten. Sehr gute Auslastung der bestehenden Pflegeheime mit Langzeitplätzen (> 90%). Aussagen zur Versorgungsdichte: - Gute Versorgung in der Zentral- & Ostschweiz - Mittelmässige Versorgung im Mittelland - Unterdurchschnittliches Angebot in Teilen der Westschweiz, der Nordwestschweiz sowie in Randregionen. Relativierung: Unter Berücksichtigung der lokalen Spitex Dienstleistungen fallen die regionalen Unterschiede in der Tendenz jedoch geringer aus. Quelle: Bundesamt für Statistik & Credit Suisse AG & Geostat November 2015 Seite 7 / 16

8 Der Markt fürs Alterswohnen Attraktivität der verschiedenen Marktsegmente aus Sicht eines Investors Altersresidenzen Alters- und Pflegeheime Betreutes Wohnen Wohnen m. Service Spezialpflegeheime Betreiberliegenschaften mit erhöhtem operativen Risiko Betreiberliegenschaften mit erhöhtem operativen Risiko Wohnbau mit unterschiedlichen Servicekonzepten Betreiberliegenschaften mit erhöhtem operativen Risiko Markt in der CH ist weitgehend gesättigt. Kundenpotenzial limitiert (Einkommen) Aufwändiger Betrieb (Personal, Unterhalt, Erneuerung) limitiert das Mietzinspotenzial Aufgrund des Baujahrs oftmals grosser Erneuerungsbedarf bzw. Renovationsstau Immobilienstruktur entspricht oft nicht mehr den heutigen Auflagen bzw. Anforderungen In der Regel neue, barrierefreie Wohnbauten mit einem modernen Standard Services werden vom Mieter privat bestellt (à la Carte) und direkt verrechnet. Risiko für Investor geringer Spezialheime sind in der Regel gut positioniert und ausgelastet Aufwändiger Betrieb (Personal, Unterhalt, Erneuerung) limitiert das Mietzinspotenzial Pensionsverträge und Pachtrecht Pensionsverträge und Pachtrecht Normale Wohnmietverträge (Mietrecht) Pensionsverträge und Pachtrecht Quelle: Credit Suisse AG November 2015 Seite 8 / 16

9 Sale & Rent-back oder Build & Rent-back Ein sinnvolles Konzept beim Zusammengehen der richtigen Partner Verkäuferin: bspw. Gemeinde Nutzt Liegenschaft wie bis anhin Miete anstatt Kapital-, Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten Mietvertrag kann flexibel auf die Bedürfnisse angepasst werden Verkaufserlös kann in den Betrieb reinvestiert werden Verbesserte Profitabilität und «leichtere» Bilanz Kernkompetenz: Betriebsführung Verkauf einer Betriebsliegenschaft mit gleichzeitiger Aufnahme eines längerfristigen Mietverhältnisses Käuferin: bspw. Immobilienfonds Erzielt Mieteinnahmen aus der Liegenschaft Bewirtschaftet die Liegenschaften mit einem Team von Fachexperten Kann von Skaleneffekten profitieren Zuständigkeiten und Kompetenzen sind klar geregelt Schüttet seine Erträge an die Investoren aus Kernkompetenz: Immobilienmanagement Quelle: Credit Suisse AG November 2015 Seite 9 / 16

10 Eigenschaften von Alterspflegeimmobilien Komplexität von «Betreiberimmobilien» Partnerschaft & Zusammenarbeit Gegenseitiges Vertrauen und gute Kommunikation als Schlüssel Regelmässige Koordinationssitzungen & Absprachen Langfristigkeit & Sicherheit (Mietvertrag, Investitionspläne) Regulatorischer Rahmen Je höher der Pflegeanteil, desto höher die betrieblichen Auflagen spezifischer die Infrastruktur wichtiger das Know-how der Betreiberin Immobilie als Mittel zum Zweck Spezifische Ausrichtung der Infrastruktur auf die Bedürfnisse und Nutzung eines Betreibers Umnutzung für andere Nutzer schwierig Verkäuflichkeit der Liegenschaft ist teilweise eingeschränkt Quelle: Credit Suisse AG Schnittstellen & Kompetenzen Klare Zuständigkeiten und Prozesse, abhängig vom Mietvertrag (i.r. Dach und Fach) Fairer Lastenausgleich (Unterhalt & Erneuerung) Gleichgerichtete Anreize und Interessen November 2015 Seite 10 / 16

11 Anlagekriterien für Altersimmobilien Due Diligence als Schlüssel zum Erfolg Nachhaltige Rendite* 4.5% - 5.5% brutto / je spezifischer der Betrieb und die Immobilie, desto höher die Renditeanforderungen Mikro- & Makrolage Lage / Erschliessung / ÖV / Nahversorgung / Naherholung Business Plan Betreiberkompetenz Nachhaltige Tragbarkeit der Mietzinsbelastung / Wichtig: Realistische Annahmen Image & Erfahrung / Brand / Management / Track Record Mietvertragsausgestaltung Laufzeit: 15 Jahre oder länger / i.r. «Dach- und Fach» Vertrag / Verlängerungsoptionen Unterhalt & Erneuerung Definition Schnittstellenpapier mit Zuständigkeiten und Kompetenzen Sicherstellung Miet- & Rückstellungsfonds Controlling & Reporting Quelle: Credit Suisse AG Mietzinsgarantie: i.r Monatsmieten Rückstellungsfonds: 3-5% des Umsatzes je nach Objekt und Zustand Einwilligung zur Herausgabe von Betriebskennzahlen zwecks regelmässigem Benchmarking und Risikoanalyse * Historische Wertentwicklungen und Finanzmarktszenarien sind keine verlässlichen Indikatoren für zukünftige Ergebnisse November 2015 Seite 11 / 16

12 CS REF LivingPlus Produktprofil und aktuelles Portfolio Lancierung 2007 Fokus auf Wohnen und demographische Veränderung Heutiges Portfolio: - Anzahl Liegenschaften: Grösse: CHF 2.4 Mia. Steuervorteile durch Immobiliendirektbesitz Reguliert durch FINMA bzw. KAG / KVV Quelle: Geprüfter Jahresbericht per des Credit Suisse REF LivingPlus November 2015 Seite 12 / 16

13 CS REF LivingPlus Erfolgsfaktoren Konsequente Umsetzung der Anlagestrategie Fokus auf qualitatives Wachstum und Weiterentwicklung des Alterswohnens in der Schweiz. Produkt geniesst im Markt viel Vertrauen und hat als «First Mover» eine hohe Glaubwürdigkeit Breit diversifiziertes Portfolio Geographisch breit diversifiziertes Portfolio mit grossem Anteil an «gewöhnlichen» Wohnliegenschaften (2/3) und grösseren Betreiberimmobilien (1/3) mit langfristigen Mietverträgen Laufende Erneuerung und aktives Portfoliomanagement Über die letzten Jahre sind rund 1/3 des Portfolio neu gebaut und rund 1/3 der Liegenschaften umfassend saniert worden. Durch gezielte Zu- und Abverkäufe wird das Portfolio weiter verjüngt LIVING SERVICES für unsere Mieter Komplementäre Serviceplattform mit mieterbezogenem «à la Carte Dienstleistungsangebot», welches sowohl regional wie auch inhaltlich laufend ausgebaut wird Track Record und professionelles Netzwerk Produkt profitiert von einer Lernkurve und einem guten «Track Record», welchen wir mit einem breiten Netzwerk an verlässlichen Partnern und Betreibern im Alterswohnmarkt aufgebaut haben Quelle: Credit Suisse AG November 2015 Seite 13 / 16

14 Wohnen im Alter als Investment? Fazit Nachfragewachstum: Demografische Alterung führt unabhängig von der konjunkturellen Entwicklung - zu mehr Pflegebedürftigen und höheren Ausgaben für die Alterspflege. Keine andere Branche steht in Zukunft einem derart dynamischen und garantierten Nachfragewachstum gegenüber. Neue Angebote: Die Struktur des Pflege- und Betreuungsangebots verändert sich laufend: Durch den Kostendruck wird die ambulante Alterspflege tendenziell weiter an Bedeutung gewinnen. Zwischen ambulanten und stationären Pflegeformen entstehen vermehrt «hybride Lösungen». Regulatorische Herausforderungen: Das heutige föderalistische System der Pflegefinanzierung und Regulierung hat noch viel Verbesserungspotenzial. Investoren können heute nicht abschätzen, ob am heutigen Modell festgehalten wird oder ob in den nächsten Jahren ein radikaler Systemwechsel erfolgt. Je nach Finanzierungsvarianten werden sich im Markt die Anreize und Pflegemodelle anpassen. Öffentliche Hand versus private Investoren: Im Kontext eines kompetitiveren Immobilienmarktes drängen zunehmend private bzw. institutionelle Investoren in den Alterspflegemarkt. Solange aber Kantone und Gemeinden gleichzeitig in der Rolle als Regulator, Kostenträger und Eigentümer von Alterspflegeimmobilien im Markt auftreten, entstehen potenzielle Interessenkonflikte und Marktverzerrungen. Kostenallokation ist eine politische Frage: Unabhängig vom Pflegefinanzierungssystem muss die Gesellschaft die Kosten der Alterung tragen und künftig noch mehr Mittel zu Verfügung stellen. Vor diesem Hintergrund wird die Politik eine breit abgestützte Lösung finden müssen, welche die Finanzierung der Alterspflege nachhaltig sicherstellt. Quelle: Credit Suisse AG November 2015 Seite 14 / 16

15 Kontakt für weitere Fragen Stefan Bangerter Leiter Swiss RE Funds & Mandates Fondsmanager CS REF LivingPlus November 2015 Seite 15 / 16

16 Disclaimer Diese Informationen wurden von der Credit Suisse AG und/oder den mit ihr verbundenen Unternehmen (nachfolgend CS) mit grösster Sorgfalt und nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Die in diesem Dokument enthaltenen Informationen und Meinungen repräsentieren die Sicht der CS zum Zeitpunkt der Erstellung und können sich jederzeit und ohne Mitteilung ändern. Sie stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Die CS gibt keine Gewähr hinsichtlich des Inhalts und der Vollständigkeit der Informationen und lehnt jede Haftung für Verluste ab, die sich aus der Verwendung der Informationen ergeben. Ist nichts anderes vermerkt, sind alle Zahlen ungeprüft. Die Informationen in diesem Dokument dienen der ausschliesslichen Nutzung durch den Empfänger. Zu den Hauptrisiken von Immobilienanlagen zählen die begrenzte Liquidität im Immobilienmarkt, Änderungen der Hypothekarzinssätze, die subjektive Bewertung von Immobilien, immanente Risiken im Zusammenhang mit dem Bau von Gebäuden sowie Umweltrisiken (z. B. Bodenkontaminierung). Der Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus ist ein Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art "Immobilienfonds" gemäss Bundesgesetz für kollektive Kapitalanlagen. Fondsleitung ist die Credit Suisse Funds AG, Zürich. Depotbank ist die Credit Suisse AG, Zürich. Zeichnungen sind nur auf Basis des aktuellen Verkaufsprospektes mit integriertem Fondsvertrag, des vereinfachten Prospekts und des letzten Jahresberichtes (bzw. Halbjahresberichtes, falls dieser aktueller ist) gültig. Der Prospekt mit integriertem Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt sowie die Jahres- und Halbjahresberichte können bei der Credit Suisse Funds AG, Zürich, und bei allen Banken der Credit Suisse AG in der Schweiz kostenlos bezogen werden. Weder die vorliegenden Informationen noch Kopien davon dürfen in die Vereinigten Staaten von Amerika versandt, dorthin mitgenommen oder in den Vereinigten Staaten von Amerika verteilt oder an US-Personen (im Sinne von Regulation S des US Securities Act von 1933 in dessen jeweils gültiger Fassung) abgegeben werden. Ohne schriftliche Genehmigung der CS dürfen diese Informationen weder auszugsweise noch vollständig vervielfältigt werden. Copyright 2015 Credit Suisse Group AG und/oder mit ihr verbundene Unternehmen. Alle Rechte vorbehalten. November 2015 Seite 16 / 16