Gremium: Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich:

Transkript

1 BESCHLUSSVORLAGE STADT KARLSRUHE Der Oberbürgermeister Gremium: Termin: Vorlage Nr.: TOP: Verantwortlich: Gemeinderat öffentlich Dez. 4 Wohnraumförderung in Karlsruhe Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm "KaWoF" Karlsruher Innenentwicklungskonzept "KAI" Aktualisierte Fassung der Richtlinien zur Kommunalen Wohnraumförderung Modifiziertes Bodenordnungsverfahren im Innenbereich Beratungsfolge dieser Vorlage am TOP ö nö Ergebnis Planungsausschuss Sozialausschuss Planungsausschuss Hauptausschuss Gemeinderat Antrag an den Gemeinderat / Ausschuss Der Gemeinderat nimmt von den ergänzenden Erläuterungen Kenntnis und bekennt sich nach Vorberatung im Planungs-, Sozial-, und Hauptausschuss zum Grundsatz der Wohnraumförderung in Karlsruhe. Der Gemeinderat beschließt das Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm "KaWoF" (Förderung Sozialer Mietwohnraum) gemäß Anlage 1, das auf Karlsruher Verhältnisse zugeschnittene Innenentwicklungskonzept "KAI" für eine Pilotphase von drei Jahren, das zukünftig eine sozialgerechte und städtebaulich qualifizierte Bodennutzung in Karlsruhe garantieren soll gemäß Anlage 2, die aktualisierte Fassung der Richtlinien zur Kommunalen Wohnraumförderung (Förderung Wohngrundstück) gemäß Anlage 4, die modifizierte Bodenordnung im Innenbereich. Finanzielle Auswirkungen nein ja x Gesamtkosten der Maßnahme Einzahlungen/Erträge (Zuschüsse u. Ä.) Finanzierung durch städtischen Haushalt Jährliche laufende Belastung (Folgekosten mit kalkulatorischen Kosten abzügl. Folgeerträge und Folgeeinsparungen) A u Haushaltsmittel stehen Kontierungsobjekt: Kontenart: Ergänzende Erläuterungen: 2013: 1 Mio. EUR 2014: 2 Mio. EUR Verpflichtungsermächtigung gesamt: 3 Mio. EUR ja ISEK Karlsruhe relevant nein ja X Handlungsfeld: Städtebau Anhörung Ortschaftsrat ( 70 Abs. 1 GemO) Abstimmung mit städtischen Gesellschaften nein X nein X durchgeführt am abgestimmt mit

2 Ergänzende Erläuterungen Seite 2 Inhalt Seite 1. Ausgangslage 3 2. Überlegungen zum Integrierten Stadtentwicklungskonzept Karlsruhe 5 (ISEK) Wohnen in der Stadt und zukunftsfähiger Wohnungsmarkt 3. Ämterübergreifende Arbeitsgruppe 7 4. Lösungsansätze Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm "KaWoF" 8 (Förderung Sozialer Mietwohnraum) 4.2 Karlsruher Innenentwicklungskonzept "KAI" weitere Lösungsansätze Ergänzung der Richtlinien zur Kommunalen Wohnraumförderung 26 (Förderung Wohngrundstück) Modifiziertes Bodenordnungsverfahren 26 Beschlussfassung 28 Anlagen Anlage 1 Anlage 2 Anlage 3 Anlage 4 Richtlinien zum Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm "KaWoF" (Förderung Sozialer Mietwohnraum) Festsetzungen zum Karlsruher Innentwicklungskonzept "KAI" Ablaufdiagram zum Karlsruher Innentwicklungskonzept "KAI" Aktualisierte Fassung der Richtlinien der Stadt Karlsruhe zur Kommunalen Wohnraumförderung (Förderung Wohngrundstück) Anlage 5 Synopse zu Anlage 4

3 Ergänzende Erläuterungen Seite 3 1. Ausgangslage Allgemeine Wohnungsmarktsituation Die allgemeine wohnungspolitische Diskussion in Deutschland war bis etwa zum Jahr 2000 geprägt vom zu erwartenden Bevölkerungsrückgang im Zuge des demografischen Wandels und den durch Wanderungsverluste ausgelösten Entleerungsvorgängen im Osten und Norden Deutschlands, wo in allen Gemeindegrößen Wohnungsleerstände zu verzeichnen waren (und sind) oder die Wohnungsmärkte außerhalb der Metropolen kaum angespannt waren oder sind. Dieses Bild war aber für die westdeutschen Großstädte bereits zu diesem Zeitpunkt nicht mehr zutreffend. Parallel zur jahrzehntelangen Suburbanisierung der Wohnbevölkerung entwickelte sich in verschiedenen Bevölkerungsgruppen ein gegenläufiger Trend, das urbane Wohnen in der Großstadt dem Wohnen in der Region vorzuziehen. Die Triebfedern für diese Bewegung zurück in die Stadt sind die steigende Wertschätzung urbanen Lebensgefühls sowie das vielfältige Angebot und die räumliche Nähe von Kulturund Infrastruktureinrichtungen in der Großstadt. Darüber hinaus überzeugt der Wohnstandort "Stadt" mit seinem großen Arbeitsmarkt und den mannigfaltigen Ausbildungsangeboten v.a. bei jüngeren Haushalten. Gleichzeitig sprechen ein wachsendes Umweltbewusstsein sowie steigende Mobilitätskosten gegen das Wohnen im suburbanen Umland. Diese neue Attraktivität vor allem der deutschen Metropolen - aber auch der Großstädte in Süddeutschland - führt vor allem zu einer Verknappung und Verteuerung des Wohnungsangebots, da die Bautätigkeit dieser Nachfrageentwicklung in keiner Weise ausreichend folgen kann. Eine systematische Ausweisung künftiger Wohnbauflächen ist notwendig, um dem Bedarf wachsender Bevölkerungszahlen in Karlsruhe Rechnung tragen zu können. Die zunehmende Anspannung des Wohnungsmarkts in vielen Großstädten und Universitätsstädten macht sich in der Mietpreisentwicklung bemerkbar. Bundesweit sind die Angebotsmieten im Jahr 2011 um 2,9 % angestiegen - in den 20 Städten mit den höchsten Steigerungsraten sogar um 5-10 %. Dieser Preisanstieg hat sich 2012 weiter fortgesetzt. Steigende Mieten wirken sich generell negativ auf die Attraktivität der Stadt aus und treffen die einzelnen Bevölkerungsgruppen in hohem Maße selektiv. So geraten vor allem einkommensschwache Haushalte unter Druck, während sich nur noch die einkommensstärkeren in einem angespannten Wohnungsmarkt ohne größere finanzielle Anstrengungen behaupten können. Im Ergebnis kann dies zur Verdrängung von sozial benachteiligten Haushalten aus den innerstädtischen Wohnquartieren und zu einer Verlagerung in eher dezentrale Wohnlagen oder dem Umland führen. Die kommunale Wohnungspolitik stellt einen zentralen Bestandteil der kommunalen Daseinsvorsorge dar. Grundsätze, wie angemessene Wohnungsversorgung aller Bevölkerungsgruppen, sparsamer Flächenverbrauch, Forcierung der Innenentwicklung, nachhaltige, klimagerechte Bauweise, sozialverträgliche Planung sowie hohe städtebauliche und architektonische Qualität bilden dabei die zukünftigen Herausforderungen. Dies bedeutet insbesondere, ein ausreichendes Angebot an Wohnungen in der Stadt für alle Nachfragegruppen - junge Familien, Singles, Ältere, neu hinzuziehende Berufstätige oder auch behinderte Mitmenschen - vorzuhalten und zwar in adäquater Menge, Qualität, preislichem Niveau, Wohnstatus und Vielfalt. Ohne neue Flächenausweisung wird diesem Anspruch nicht Rechnung getragen werden können.

4 Ergänzende Erläuterungen Seite 4 Karlsruhe gehört zu den 15 Wachstumsstädten Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat im Zeitraum von in 48 deutschen Städten ein beachtliches Bevölkerungswachstum festgestellt, das zwischen 2,9 % und 9,3 % liegt. Diese Entwicklung setzte sich in Städten > Einwohner weiter fort. Das BBSR geht bei rund 15 Groß- und Universitätsstädten davon aus, dass das Bevölkerungswachstum langfristig bis 2030 anhalten wird. Hierzu gehört auch Karlsruhe. Karlsruhe nimmt an dieser Entwicklung wachsender Einwohnerzahlen sehr stark teil. Seit dem Jahr 2000 hat die Zahl der Bevölkerung in Karlsruhe (Personen mit Erst- und Zweitwohnsitz) von auf ( ) zugenommen. Dies ist ein Zuwachs um Personen (+5,7 %) und entspricht der Einwohnerschaft einer Kleinstadt. Mit diesem Bevölkerungswachstum gehört Karlsruhe zur Spitzengruppe der vom BBSR ermittelten Wachstumsstädte. Auch künftig ist in Karlsruhe von einer wachsenden Bevölkerung auszugehen. Nach dem prosperierenden Szenario der Bevölkerungsprognose des Amtes für Stadtentwicklung, für dessen Eintreten alle Einflussfaktoren nach wie vor uneingeschränkt sprechen, werden im Jahr Personen mit Haupt- oder Nebenwohnsitz in Karlsruhe leben. Das sind noch einmal rund Menschen mehr als derzeit. Für die Betrachtung der Wohnungsnachfrage rückt allerdings die Haushaltsentwicklung - und nicht die reine Bevölkerungszahl in den Vordergrund. Die durchschnittlichen Haushaltsgrößen in der Bundesrepublik nehmen (auch künftig) weiter ab, weil die herrschenden Einflussfaktoren zur Singularisierung der Bevölkerung anhaltend wirksam sind. Bundesweit ist deshalb bis 2030 mit ca. 1 Million zusätzlicher Haushalte zu rechnen, die Wohnraum nachfragen. Da gesellschaftliche Trends sich vor allem in den Großstädten abbilden, wird auch Karlsruhe - v.a. vor dem Hintergrund steigender Einwohnerzahlen - von einem beschleunigten Wachstum der Zahl wohnungssuchender Haushalte besonders betroffen sein. Wohnungsneubau wird dem Bedarf nicht gerecht Die Anzahl der Wohnungen in Karlsruhe lag im Jahr 2000 bei Ihre Zahl wuchs bis zum auf Dies entspricht einer Zunahme um Wohnungen (+4,5 %). Nach Tiefpunkten der Baufertigstellungen im Jahr 2003 (263) und noch einmal im Jahr 2007 (460) bewegt sich der Wohnungsneubau in Karlsruhe auf einem Niveau von fertig gestellten Wohnungen pro Jahr - mit leicht steigender Tendenz seit Obwohl dieser Zuwachs rechnerisch nicht unbeachtlich ist ( durchschnittlich ca. 530 Wohnungen pro Jahr), reicht er nicht aus, die Wohnungsnachfrage, die sich im Zuge steigender Einwohner- und Haushaltszahlen ergibt, zu decken. Dies gilt umso mehr, als die fertig gestellten Projekte überwiegend dem Eigentümer- und Anlegermarkt zuzuordnen sind und das Angebot an Mietwohnungen dadurch nur indirekt zugenommen hat. Die Nachfrage nach preiswertem Wohnraum ist dennoch unverändert hoch, während das Angebot sich durch verschiedene Faktoren verengt. Vor allem Haushalte mit Transferleistungsbezug bzw. niedrigem Einkommen konkurrieren mit Studierenden um ein schrumpfendes Angebot an preiswertem Wohnraum. Hierzu trägt vor allem der rapide Rückgang des Sozialwohnungsbestandes bei. Ein weiterer Faktor, der sich negativ auf das Angebot an bezahlbarem Wohnraum auswirkt, sind die an sich sinnvollen und sachgerechten Inves-

5 Ergänzende Erläuterungen Seite 5 titionen zur Modernisierung, zur Herstellung von Barrierefreiheit oder zur energetischen Sanierung des Wohnungsbestandes. Das dadurch ansteigende Mietniveau kann allerdings von einem wesentlichen Teil einkommensschwacher Mieterinnen und Mieter nur schwer getragen werden. Karlsruher Wohnungsmarkt seit mehr als 10 Jahren angespannt Die durchgängig starke Nachfrage auf dem Karlsruher Wohnungsmarkt bildet sich nicht nur durch die seit 2000 steigende Einwohnerzahl der Stadt ab. Ein funktionierender Wohnungsmarkt braucht, um Wohnungswechsel zu ermöglichen, nach übereinstimmenden Feststellungen von Wohnungsmarktexperten eine Leerstandsquote von rund 3%. Der empirica-leerstandsindex bildet diese jeweils verfügbare Fluktuationsreserve bezogen auf den Geschosswohnungsbau zutreffend ab und erlaubt Städtevergleiche. Zusammen mit den Universitätsstädten Heidelberg und Freiburg hat Karlsruhe die niedrigsten Leerstandsquoten aller Großstädte in Baden-Württemberg. Der Karlsruher Wert bewegt sich seit Jahren unter 2% und lag in einzelnen Jahren sogar unter 1%. Der neueste Schätzwert aus dem Jahr 2011 für den Geschosswohnungsbau beträgt 1,2 % marktaktiver Leerstand. Dies entspricht Wohnungen (Heidelberg und Freiburg jeweils 1,3 %). Diese direkt aus dem Marktgeschehen gewonnenen Daten belegen die angespannten Marktverhältnisse zusätzlich. 2. Überlegungen zum Integrierten Stadtentwicklungskonzept Karlsruhe (ISEK) Wohnen in der Stadt und zukunftsfähiger Wohnungsmarkt Im Rahmen des Integrierten Stadtentwicklungskonzepts Karlsruhe 2020 ist die Strategie Wohnen in der Stadt und der Aufbau eines zukunftsfähigen Wohnungsmarkts als herausfordernde Strategie benannt und im Fokusbereich Stadtgesellschaft 2020 ein wichtiger Baustein des Integrierten Leitvorhabens "Zusammenhalt der Stadtgesellschaft". Der strategische Ansatz 2020 formuliert dazu, die Stadtquartiere in Karlsruhe weiterhin sozialverträglich zu planen, indem das Familienwohnen, Wohnangebote für spezielle Lebenslagen und das preiswerte Wohnraumsegment gefördert werden. Insgesamt ist die integrierte Bestandsentwicklung einzuleiten, indem Nachverdichtungspotentiale ausgeschöpft werden. Gleichzeitig sind städtebauliche Qualitäten zu verankern und die klimagerechte Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes anzustoßen. Im Einzelnen soll das Familienwohnen und das preiswerte Wohnen gefördert werden, indem vorrangig überschaubare, sozial durchmischte Gebiete mit einer Kombination unterschiedlicher Baustrukturen zur Vermeidung von Monostrukturen entstehen. Ältere Bestandsquartiere sollen auf fehlende Infrastruktur zur Verbesserung des Zusammenlebens überprüft werden. Baugemeinschaften und Mehrgenerationenwohnprojekte sollen weiter gefördert werden. Darüber hinaus wird ein verstärktes Engagement der städtischen Volkswohnung GmbH im Mietwohnungsneubau mit mittleren bis größeren Wohnungen in familienfreundlicher Umgebung angestrebt sowie die Fortführung und Verstärkung der kommunalen Wohnraumförderung.

6 Ergänzende Erläuterungen Seite 6 Die Beteiligung der Bauträger an der Schaffung preiswerten Mietwohnraums in Karlsruhe wie z.b. beim Münchner Modell der "Sozialgerechten Bodenordnung", das hierfür planungsbedingte Grundstückswertsteigerungen teilweise abschöpft, ist überlegenswert. Außerdem ist die Aufstockung preisgebundenen Wohnraums durch Vergabe städtischer Grundstücke mit sozialen Bindungen bzw. durch die generelle Festschreibung eines fixen Anteils sozial gebundener Wohnungen beim Bau einer Wohnanlage konzeptionell zu verankern. Darüber hinaus benötigen spezielle Lebenslagen besondere Angebote. Die fachliche Unterstützung und Beratung von Investoren bei Bauprojekten mit der Zielsetzung "Wohnen mit Service bzw. betreutes Wohnen", die Schaffung quartiersbezogener Pflegekerne, die Einrichtung von quartiersbezogenen Umzugsbörsen für Ältere möglichst im Tausch mit Familien sowie die Beratung zur altersgerechten Anpassung der Wohnung zum barrierefreien Umbau werden in Pilotprojekten forciert. Das erfolgreiche Programm "Wohnraumakquise" der SJB mit dem Ziel der preisgünstigen Vermietung an einkommensschwache Haushalte wird in vollem Umfang zusammen mit dem verstärkten Ankauf von Belegungsrechten im Bestand fortgeführt. Die Beratung und Sensibilisierung von Investoren für die Schaffung von Wohnraum für Studierende, neue Konzepte für Wohnen und Arbeiten sowie für das Thema "Temporäres Wohnen bzw. Boarding-House-Wohnen" ist zu intensivieren. Um studentisches Wohnen zu fördern findet ein reger Austausch mit dem Studentenwerk statt. Hier verweisen wir auf ein privates Projekt in der Nancystraße sowie auf die Vorhaben am Tivoli und in der Nordstadt, die mit dem Studentenwerk projektiert wurden. Die Nachverdichtungspotentiale im Bestand, so z.b. in der Nordstadt und Waldstadt werden im Rahmen einer systematischen Untersuchung identifiziert und aufbereitet, zusammen mit der Ermittlung der Baulandpotentiale mit Hilfe des Baulandkatasters sowie der Flächenrecyclingpotentiale. Eine zu entwickelnde Vermarktungsstrategie zielt darauf ab, die Bereitschaft Privater zum Flächenverkauf zu erhöhen. Gleichzeitig könnte die Stadt Karlsruhe zur Beförderung der Nachverdichtung in den aktiven Flächenerwerb einsteigen. Die Stadtverwaltung steht bereits mit Bund und Land in regelmäßigem Kontakt, um auszuloten, welche unbebauten und bebauten Objekte für das Land entbehrlich und für die Aufgaben der Stadt, so z.b. für den sozialen Wohnungsbau, geeignet sind. Kontinuierlich werden weiterhin Sanierungsgebiete der unterschiedlichsten Förderprogramme ausgewiesen. Dabei ist beispielhaft eine vorausschauende Überplanung von einzelnen "gewachsenen" Stadtquartieren anzustreben, die im Laufe der Zeit Mindernutzungen, überholte Baustrukturen, Gemengelagen oder Leerstände aufweisen bzw. in denen ein Veränderungsdruck zu erwarten ist. Des Weiteren postuliert das Integrierte Stadtentwicklungskonzept 2020, im Rahmen der klimagerechten Weiterentwicklung des Gebäudebestands die energetische Sanierung der Altbaubestände um 1950 bis 1970 in den Vordergrund zu stellen. Die Maßnahmen aus dem Klimaschutzkonzept 2009 und der Studie "Klimaneutrales Karlsruhe 2050" zur Sanierung des Altbaubestands, wie z. B. Konvoisanierungen, sind vorrangig voranzutreiben.

7 Ergänzende Erläuterungen Seite 7 Die Sicherung einer angemessenen Wohnraumversorgung erfordert Maßnahmen auf verschiedensten Ebenen. Zunächst gehört hierzu die Verbesserung der Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau generell. Dies betrifft z.b. die Ausweitung des Angebots an Baugrundstücken durch geeignete Maßnahmen einer aktiven Baulandpolitik (Aktivierung des FNP-Baulandpotienzials) und eine engagierte Nachverdichtung von Bestandsgebieten. die Nutzung von Konversionsgebieten auch für Angebote im sozial gebundenen Wohnungsbau. Wichtig wäre hier eine andere Grundhaltung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), entsprechende Flächen im Sinne einer verträglichen Raum- und Stadtentwicklung den Städten ohne Gewinnmaximierung zur Verfügung zu stellen. Investitionsanreize für den frei finanzierten Wohnungsbau durch steuerliche Maßnahmen des Gesetzgebers. die Festlegung der energetischen Standards sowie der Standards zur Barrierefreiheit. Eine unbesehene Fortschreibung dieser Standards führt zu immer höheren Eingangsmieten im Neubau, wodurch Angebote im mittleren Preissegment nicht mehr entstehen und auch eine durch energetische Ertüchtigung erzielte Absenkung von Betriebskosten nicht mehr marktwirksam wird. 3. Ämterübergreifende Arbeitsgruppe Unter Federführung des Liegenschaftsamtes wurde die Situation durch die ämterübergreifende Arbeitsgruppe "Sozialgebundener Wohnraum in Karlsruhe" mit Vertretern des Amtes für Stadtentwicklung, des Stadtplanungsamtes, der Sozial- und Jugendbehörde, der Wirtschaftsförderung, der Stadtkämmerei, der VoWo sowie der L-Bank eingehend analysiert. Die Arbeitsgruppe hat sich intensiv mit Förder- und Entwicklungsmodellen u.a. der Städte Stuttgart, Freiburg, München, Köln und Frankfurt sowie mit dem im Gemeinderat bereits diskutierten Wiener - bzw. Salzburger Modell auseinandergesetzt. Kollegen aus Stuttgart und Freiburg haben über die Erfahrungen zur Wohnraumsituation in ihrer Stadt in der Arbeitsgruppe referiert. Die Arbeitsgruppe hat in mehreren Sitzungen verschiedene wohnungspolitische Instrumente untersucht und diskutiert, um dem Gemeinderat einen sinnvollen und nachhaltigen Vorschlag unterbreiten zu können. Zu dieser Thematik liegt auch ein Antrag der GRÜNE- und der SPD- Gemeinderatsfraktion vom März 2012 vor, für Karlsruhe ein Regelwerk für ein zukunftsfähiges Karlsruher Innenentwicklungsmodell analog der "Sozialgerechten Bodennutzung - Der Münchner Weg ( SoBoN - München ) zu erarbeiten. Ebenso gab es im Herbst letzten Jahres Anträge von verschiedenen Fraktionen zur Wohnraumsituation in Karlsruhe, deren Bearbeitung in der Gemeinderatssitzung vom teilweise in die zuvor genannte Arbeitsgruppe verwiesen wurde.

8 Ergänzende Erläuterungen Seite 8 4. Lösungsansätze Als neuen Lösungsansatz für diese Problematik entwickelte die Arbeitsgruppe ein "Drei -Säulen-Modell". Daneben wurden als weitere Lösungsansätze bestehende Instrumente modifiziert bzw. herangezogen. Drei - Säulen - Modell Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm (KaWoF) Landesförderung Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI) 4.1 Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm "KaWoF" (Förderung Sozialer Mietwohnraum) Allgemeine Situation im öffentlich geförderter Mietwohnungsbau Einen wesentlichen Ansatz zur Versorgung mit preiswertem Wohnraum bildet der öffentlich geförderte Mietwohnungsbau. Bund (500 Mio ) und Länder (1 Milliarde ) geben derzeit zusammen rund 1,5 Milliarden für die soziale Wohnraumförderung aus. Dieser Betrag steht in einem erheblichen Missverhältnis zu den Ausgaben für Wohngeld und Unterkunft in Höhe von 15,5 Milliarden, zu denen die Städte 10,5 Milliarden beisteuern. Es erscheint sinnvoll, durch eine deutliche Ausweitung der Objektförderung das verfügbare Angebot an belegungs- und mietpreisgebundenem Wohnraum auszuweiten. Die Wohnraumförderprogramme des Landes Baden-Württemberg waren zurückliegend für die Problemlagen der Großstädte wenig hilfreich. Unter Niedrigzinsbedingungen wurden die öffentlichen Förderdarlehen bei der großen Differenz zwischen den erzielbaren frei finanzierten Mieten und den zulässigen Mietobergrenzen im geförderten Mietwohnungsbau so gut wie nicht in Anspruch genommen. Mit den Förderprogrammen 2012 und 2013 hat das Land Baden-Württemberg die Förderkulisse zugunsten der sozialen Mietwohnraumförderung verschoben. Im Jahr 2013 sollen 32 Millionen - das sind mehr als die Hälfte des Gesamtverfügungsrahmens von 63 Millionen - für die Förderung dieses für die Großstädte besonders wichtigen Segments des Wohnungsmarktes bereitgestellt werden. Die Gebietskulisse umfasst die Groß- und Universitätsstädte, die sonstigen Hochschulstandorte

9 Ergänzende Erläuterungen Seite 9 und alle übrigen Gemeinden der Gebietskategorie I. Neben dem Neubau werden mit dem Programm 2013 nun auch der Erwerb neuen Sozialmietwohnraums sowie der Ersatzneubau gefördert. Neu ist auch die Förderung des Erwerbs von Belegungsrechten durch die Begründung von Miet- und Belegungsbindungen im Mietwohnungsbestand. Das gesamte Förderinstrumentarium wurde erst kürzlich von der EU-Kommission genehmigt. Anspruchsberechtigt zum Bezug einer geförderten Mietwohnung ist der Inhaber eines Wohnberechtigungsscheines (WBS). Die Einkommensgrenzen wurden in Baden- Württemberg in den letzten Jahren deutlich erhöht. Das in unserer Gesellschaft vorherrschende Klischee, dass nur einkommensschwache Haushalte in den Genuss einer geförderten Wohnung kommen können, ist überholt. So beträgt z.b. die Einkommensgrenze nach dem Landeswohnraumförderungsprogramm 2013 für einen 1 Personenhaushalt , für einen 4 Personenhaushalt und für einen 7 Personenhaushalt In Anbetracht dieser Umstände spricht sich die Arbeitsgruppe dafür aus, als Zielgruppe der kommunalen Wohnraumförderung Mieter mit einem WBS in den Fokus zu nehmen. Ausgangslage in Karlsruhe Entwicklung des sozialen Wohnungsbestands in Karlsruhe Anzahl Wohnungen Jahr In der Vergangenheit hat sich der Bestand an sozial gefördertem Wohnraum durch das Auslaufen von Bindungen um durchschnittlich ca. 400 Einheiten pro Jahr vermindert. Diese Entwicklung wird sich bis 2020 auf ähnlichem Niveau fortsetzen. Zudem ist der soziale Mietwohnungsbau in Karlsruhe, wie auch in ganz Baden-Württemberg, seit einigen Jahren fast vollständig zum Erliegen gekommen. Der Gemeinderat hat den Handlungsbedarf für den Karlsruher Wohnungsmarkt erkannt und für ,0 Mio. Euro, für ,0 Mio. Euro an Haushaltsmitteln sowie Verpflichtungsermächtigungen in Höhe von 3,0 Mio. Euro im Haushalt für die Wohnraumförderung zur Verfügung gestellt.

10 Ergänzende Erläuterungen Seite 10 Fördermodelle anderer Städte Auffallend bei den untersuchten Fördermodellen der bundesdeutschen Städte war, dass alle als Grundlage einer kommunalen Förderung verbilligte Grundstücke für den geförderten Wohnungsbau anbieten und die stadteigenen Wohnungsbaugesellschaften sowohl in der Neubau- als auch in der Bestandsförderung eine tragende Rolle spielen. Der Wohnbaufonds des Landes Salzburg ist grundsätzlich mit dem Konstrukt der Wohnraumförderung in Baden-Württemberg vergleichbar. Die Förderung findet jeweils über zinsgünstige Darlehen statt. In Baden-Württemberg geschieht dies über die L-Bank. In Salzburg können jedoch durch gemeinnützige Bauträger und vor allem durch einen niedrigen Baustandard die Kosten minimiert werden. Dies ist auf Baden- Württemberg nicht übertragbar. Ein Dachgeschossausbau nach Wiener Vorbild würde in Karlsruhe trotz der notwendigen hohen Förderung vermutlich wenig Erfolg haben. Im Gegensatz zu Wien kann für Karlsruhe nur von einem geringen Potential ausgegangen werden und der mögliche Erfolg würde letztendlich in keinem angemessenen Verhältnis zum Aufwand für ein solches Programm stehen. Förderbedingungen des Landes In Baden-Württemberg erfolgt eine öffentliche Förderung des sozialen Mietwohnungsbaus bisher nur durch die Förderprogramme des Landes. Der Bund leistet in diesem Zusammenhang zweckgebundene Ausgleichszahlungen an die Länder. Das Förderprogramm des Landes Baden-Württemberg sieht im Jahre 2013 beim sozialen Mietwohnungsbau im wesentlichen folgende Förderungen vor: a) Neubau Darlehen mit 0,0% Zins, wahlweise in Kombination mit einem abgezinsten Zuschuss von max. 602 bzw. 876 /m² (max. 50% des möglichen Förderdarlehensbetrags), energetischer Standard KfW 70 Haus b) Bestand Kauf von Miet- und Belegungsbindungen im Wohnungsbestand. Der Wohnraum muss gut erhalten sein, derzeitigen Wohnbedürfnissen entsprechen und seine Nutzung darf nicht, z.b. durch unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen oder Schäden, eingeschränkt sein. Die Laufzeit der Förderungen beträgt 15 oder 25 Jahre. Als Gegenleistung ist der Mietpreis um 33 Prozent gegenüber der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete abzusenken. Die Wohnungen dürfen bei Erst- und Wiedervermietung innerhalb des Bindungszeitraums nur Personen überlassen werden, die durch einen in Baden-Württemberg ausgestellten Wohnberechtigungsschein die Einhaltung der maßgeblichen Einkommensgrenze und der für sie angemessenen Wohnungsgröße nachweisen.

11 Ergänzende Erläuterungen Seite 11 Wie bereits ausgeführt, reicht die bisherige Landesförderung aber offensichtlich nicht aus, um Investoren zum Bau von sozialen Mietwohnungen zu bewegen. Durch das langjährige niedrige Zinsniveau auf dem freien Kapitalmarkt ging die Attraktivität der zinsgünstigen Förderdarlehen verloren und für viele potentielle Investoren stellten die mit der Förderung verbundene Belegungs- und Mietpreisbindung eine nicht akzeptable Hürde dar. Obwohl die Landesförderung in diesem Jahr durch zinslose Darlehen und erstmalig durch die Möglichkeit der Zuschussgewährung deutlich verbessert wurde, gibt es im sozialen Mietwohnungsbau speziell in Karlsruhe von Investorenseite bisher keine Nachfrage. Von der Wohnungswirtschaft wird insbesondere die mit der Förderung verbundene Mietabsenkung von 33% gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete als zu hoch erachtet. Lösungsansatz für Karlsruhe Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm "KaWoF" Drei - Säulen - Modell Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm (KaWoF) Landesförderung Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI) Nach der Analyse der Förderaktivitäten der anderen Städte und in Anbetracht der vorhandenen Landesförderung schlägt die Arbeitsgruppe eine komplementäre kommunale Förderung sowohl im Neubau durch die Schaffung von Sozialmietwohnungen als auch im Bestand durch den Ankauf von Belegungsrechten vor. Komplementär bedeutet, dass das Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm "KaWoF" auf der Landesförderung aufsetzt, also zusätzlich gewährt wird. Dies ist wirtschaftlich sinnvoll, da die Landesmittel genutzt werden können und nicht verloren gehen. Da die Beratung und Antragstellung der Landesförderung bei der Stadtverwaltung erfolgt, stellen sich darüber hinaus Synergieeffekte beim Verwaltungsaufwand ein. Der Ankauf von Belegungsrechten soll erfolgen, auch wenn dadurch im Bestand keine neuen Wohnungen entstehen, sondern dem Wohnungsmarkt in Karlsruhe an anderer Stelle entzogen werden. Allerdings kann dem Rückgang des sozialen Wohnungsbestands mit diesem Instrument schneller begegnet werden. Letztendlich kann aber nur durch den Neubau von Sozialmietwohnungen eine Entspannung am gesamten Wohnungsmarkt herbeigeführt werden.

12 Ergänzende Erläuterungen Seite 12 Zusammenfassend ist es aus Sicht der Arbeitsgruppe sinnvoll beide Instrumente, also die Neubau- und Bestandsförderung, nebeneinander anzuwenden. Der Schwerpunkt soll langfristig auf der Neubauförderung liegen. Wegen des seit einiger Zeit herrschenden Zinsniveaus ist eine darlehensweise Förderung für die Investoren wenig attraktiv. Eine Förderung durch die Gewährung von Zuschüssen ist unter diesen Umständen zielführender. Nach Wirtschaftlichkeitsberechnungen und in Abstimmung mit der L-Bank schlägt die Arbeitsgruppe folgende Förderbeträge vor: Neubau von Sozialwohnungen Baukostenzuschuss bei 15 jähriger Mietpreis- und Belegungsbindung max. 200 /m², (Land max. 602 /m²) bei 25 jähriger Mietpreis- und Belegungsbindung max. 285 /m², (Land max. 876 /m²) Ankauf von Belegungsrechten in Bestandswohnungen bei 15 jähriger Mietpreis- und Belegungsbindung max. 135 /m², (Land 461 /m²) bei 25 jähriger Mietpreis- und Belegungsbindung max. 190 /m², (Land 638 /m²) Die Prüfung der Landesförderung 2013 durch die EU-Kommission, insbesondere im Hinblick auf eine mögliche Überkompensation nach EU-Beihilferecht, hat erst kürzlich einen positiven Abschluss gefunden. Demnach besteht die Möglichkeit, dass bei einer gemeinsamen Förderung von Stadt und Land eine unzulässige Überkompensation durch die L- Bank festgestellt wird. In diesem Einzelfall wird dann die nachrangige städtische Förderung nur bis zur Grenze der Überkompensation gewährt. Nähere Informationen zu KaWoF können den als Anlage 1 beigefügten Richtlinien entnommen werden. Ausblick In Anbetracht des derzeitigen sozialen Wohnungsbestandes und der aufgezeigten Entwicklung steht fest, dass die Anzahl der Wohnungen, die mit den bewilligten Mitteln gefördert werden können, den bestehenden Bedarf nicht decken werden. Denn bereits heute beläuft sich die Zahl derer, die auf eine preiswerte Wohnung angewiesen sind, auf rund Haushalte (ca Haushalte mit Grundsicherung im Alter, ca Bedarfsgemeinschaften von SGB II-Leistungen und schätzungsweise Haushalte in prekären Einkommensverhältnissen). Diese Haushalte sind allerdings nicht tagesaktuell marktaktiv, sondern in einer der rd vorhandenen Sozialwohnungen, im preiswerteren Segment der Volkswohnung oder auf dem freien Markt mit einer Wohnung versorgt, die jedoch nicht dem Bedarf nach Größe und/oder Miethöhe angemessen ist, wie die hohe Zahl von rund wohnungssuchenden Haushalten bei der Volkswohnung zeigt.

13 Ergänzende Erläuterungen Seite 13 Zugleich werden dem Karlsruher Mietwohnungsmarkt durch wegfallende Sozialbindungen sowie - eigentlich wünschenswerte - Modernisierungsmaßnahmen und energetische Sanierungen jährlich preiswerte Wohnungen in beträchtlicher Zahl entzogen, so dass sich die Wohnraumversorgung für einkommensschwächere Haushalte zusehends schwieriger gestalten wird. Eine genauere Untersuchung soll auf gutachterlichem Weg erfolgen. Es wird deutlich darauf hingewiesen, dass es sich bei KaWoF um einen ersten Schritt zur Neuausrichtung der Wohnraumförderung in Karlsruhe handelt. Ob der Versuch, Anreize zur Aktivierung des sozialen Mietwohnungsbaus in Karlsruhe zu schaffen gelingt, wird sich zeigen. Aufgrund von Erfahrungen anderer Städte aus der Wohnraumförderung und aus Gesprächen mit der Wohnungswirtschaft in Karlsruhe ergeben sich für den Erfolg des Programms zwei Aspekte von zentraler Bedeutung: die Volkswohnung ist sich als das städtisches Wohnungsbauunternehmen weiterhin seiner besonderen Verpflichtung bewusst und nimmt im Rahmen des neuen städtischen Förderungsprogramms als Bauherr neuer Sozialwohnungen und auch als Verkäufer von Belegungsrechten eine Vorbildfunktion ein die Stadt kann Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung stellen Sobald der Gemeinderat das KaWoF verabschiedet hat, werden mit allen Wohnungsbaugesellschaften die Programminhalte kommuniziert und gemeinsam eine Umsetzungsstrategie zur Verbesserung des sozialen Wohnungsbaus in Karlsruhe erarbeitet.

14 Ergänzende Erläuterungen Seite Karlsruher Innenentwicklungskonzept "KAI" Drei - Säulen - Modell Karlsruher Wohnraumförderungsprogramm (KaWoF) Landesförderung Karlsruher Innenentwicklungskonzept (KAI) Ausgangslage Karlsruhe ist eine Stadt, in der künftig kaum mehr größere Flächenreserven - über die FNP- Wohnbauflächen hinaus - zur Deckung des Wohnungsbedarfs zur Verfügung stehen, weder in Form neu zu erschließenden Wohnbaulandes, noch in Gestalt größerer umzunutzender Konversionsareale. Um der Vielfalt der Wohnwünsche der einzelnen Zielgruppen gerecht werden zu können und auch sozialen Wohnungsbau zu ermöglichen, erfordert dies ein strategisches Flächenmanagement mit seinem breiten Instrumentarium. Hierzu gehören städtebauliche Verträge bei Neuplanungen und beabsichtigten Planänderungen oder eine bedingte kommunale Flächenvergabe nach Konzeptqualität mit Vorgabe z.b. eines Anteils für den geförderten Mietwohnungsbau oder für bestimmte Zielgruppen. Diese Instrumente sind in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten auch besonders wichtig, um in den Stadtquartieren die soziale Durchmischung der Bewohner in verträglichen Schwankungsbreiten zu halten. Intelligente Nachverdichtungskonzepte stellen eine gute Handlungsmöglichkeit dar, eine ausgewogene Bevölkerungsstruktur zu erhalten und die Einrichtungen der kommunalen Daseinsvorsorge gleichmäßig auszulasten. Diese wünschenswerten und notwendigen städtebaulichen Planungen sind mit großen wirtschaftlichen Belastungen für die Kommunen verbunden und stellen angesichts der erreichten Versorgungsstandards der Bevölkerung die Kommunalhaushalte vor immer größere Herausforderungen.

15 Ergänzende Erläuterungen Seite 15 Um die Stadtplanung im innerstädtischen Bereich trotzdem sinnvoll weiterführen zu können, bleibt nur die Alternative auch die Planungsbegünstigten (Bauträger und Bauherren), denen auch primär die Vorteile einer Planung in Form eines planungsbedingten Wertzuwachses zufließen, zur Finanzierung solcher Planungen mit heranzuziehen und bestimmte Planungsziele vertraglich zu verankern. Dabei muss den Betroffenen aber ein angemessener Teil des planungsbedingten Wertzuwachses verbleiben, damit ein Investitionsanreiz bestehen bleibt und auch die individuellen Kosten gedeckt werden können. Dieser Grundgedanke findet sich sowohl in der sozialgerechten Bodennutzung in Münchner (SoBoN-München) als im Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) wieder Anwendungsbereich und Festsetzungen zum "KAI" Auch in Karlsruhe soll als Instrument zur Gewinnung weiterer Flächen für die Wohnraumförderung ein Karlsruher Innenentwicklungskonzept "KAI" aufgestellt werden. Ziel ist es, ein für Karlsruhe praktikables Konzept und einen damit verbundenen baulandpolitischen Grundsatzbeschluss zu entwickeln, der eine sozialgerechte und städtebaulich qualifizierte Bodennutzung garantiert. KAI orientiert sich zwar am Münchner SoBoN und am Stuttgarter SIM; in Karlsruhe haben wir jedoch bei neuen Überplanungen bei weitem nicht die hohen Grundstückswertsteigerungen, wie sie in den beiden Großstädten vorhanden sind. Ferner haben wir in Karlsruhe kein mit diesen Städten vergleichbares Mietniveau. Mit KAI soll ein Regelwerk geschaffen werden, das stadtweit gilt, wenn im Zuge der Innenentwicklung neues Planungsrecht zugunsten einer höherwertigen Wohnnutzung geschaffen wird, mit einheitlichen Quoten und Qualitätsstandards und unter Gleichbehandlung und Transparenz für alle Planungsbegünstigten. Dabei ist das Planungserfordernis Voraussetzung. Die Anwendung greift somit nicht bei der Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile gemäß 34 BauGB oder bei bestehendem, unverändertem Planungsrecht. Des weiteren gilt die Anwendung nicht für Gewerbe- und Industriegebiete sowie für bereits eingeleitete Verfahren, für die vom Gemeinderat Beschlüsse gefasst worden sind. Dem Planungsbegünstigten sollen mindestens ein Drittel der durch die Überplanung erzielten Bodenwertsteigerung als Investitionsanreiz und zur Deckung der individuellen Kosten einschließlich eines angemessenen Ansatzes für Wagnis und Gewinn verbleiben. Soweit Maßnahmen ursächlich durch die Planung hervorgerufen werden, sollen die Planungsbegünstigten im Rahmen der verbleibenden zwei Drittel die Mitverantwortung tragen für Lasten und Bindungen der Wohnbauförderung, die Kostentragung für Planung, Erschließung, Infrastruktur und Grün, sowie die Sicherung städtebaulicher Qualitätsstandards.

16 Ergänzende Erläuterungen Seite 16 Verwendung der durch Planung ausgelösten Bodenwertsteigerung Mindestens 1/3 bleibt beim Investor (Investitionsanreiz) Maximal 2/3 Abschöpfung für Lasten und Bindungen Wohnbauförderung (20%-Quote) Wertzuwachs Kostentragung Planung, Erschließung, Infrastruktur u. Grün Sicherung städtebaulicher Qualitätsstandards Lasten und Bindungen Wohnbauförderung Ein bedarfsgerechtes Wohnungsangebot ist eine zentrale Voraussetzung für das Wohlergehen einer Stadtgesellschaft. Dazu gehören auch preisgünstige, bezahlbare Wohnungen für untere und mittlere Einkommensschichten, die der Markt im Neubau nicht zur Verfügung stellen kann. Ziel ist, dass jeder Grundstückeigentümer bei jeder Neuschaffung oder wesentlichen Änderung von Baurechten auf 20 % der neu geschaffenen Geschossfläche geförderten Wohnungsbau in den drei Segmenten Sozialer Mietwohnungsbau (Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins = WBS) Preiswerter Mietwohnungsbau (PMW) und Preiswertes Wohneigentum (PWE) erstellt oder erstellen lässt. Bei Bauvorhaben in durchmischten Gebieten wie z.b. Kern- u. Mischgebieten ist ein Wohnanteil von mind. 20% zu erbringen. Mit besonderer Begründung ist eine Ersatzmaßnahme an einem anderen Standort innerhalb eines Radius von 3000 m möglich, dann mit einem Mindestwohnanteil von 30 %. Von dem dadurch geschaffenen Wohnanteil sind wiederum 20 % zugunsten des oben beschriebenen geförderten Wohnungsbaus zu verwenden. Der Planungsbegünstigte verpflichtet sich, seine Baugrundstücke grundsätzlich binnen drei Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt des Vorliegens eines rechtskräftigen Bebauungsplanes, entsprechend den Festsetzungen dieses Planes und den Erfordernissen der Gesamtmaßnahme zu bebauen.

17 Ergänzende Erläuterungen Seite 17 Verpflichtung zum geförderten Wohnungsbau Der Eigentümer oder Investor hat innerhalb von 20% der neu geschaffenen Geschossfläche zur Hälfte sozial geförderte Mietwohnungen (WBS-Segement) zu erstellen. Auf der verbleibenden Hälfte kann er selbst entscheiden, ob er geförderten Wohnungsbau innerhalb des Preiswerten Mietwohnungsbaus (PMW-Segment) und/ oder des Preiswerten Wohneigentums (PWE-Segment) erbringen will. WBS - Mit dem Beitrag zum sozialen Mietwohnungsbau verpflichtet sich der Investor bei der Errichtung von Wohnungen die geltenden Förderbedingungen der "Allgemeinen Sozialmietwohnraumförderung" der Landeswohnraumförderung einzuhalten. Derzeit sieht die Landeswohnraumförderung u.a. vor, dass die zu erwartende Miethöhe für eine sozial geförderte Wohnung um 33% abgesenkt werden muss. Diese sozial geförderten Wohnungen dürfen nur an Inhaber von Wohnberechtigungsscheinen mit der abgesenkten Miete vergeben werden. Im Rahmen des KAI wird diese Verpflichtung auf 15 Jahre festgesetzt. PMW - Mit dem Beitrag zum preiswerten Mietwohnungsbau verpflichtet sich der Investor bei der Errichtung von Wohnungen Personen mit mittlerem Einkommen Wohnraum mit einer monatlichen Mietminderung für die Dauer von 15 Jahren zur Verfügung zu stellen. Die Mietminderung errechnet sich - entsprechend den geltenden Richtlinien zur kommunalen Wohnraumförderung - aus der Grundstücksverbilligung mit derzeit 30% Abschlag vom Verkehrswert der vorgesehenen Grundstücksfläche. Für die Ermittlung des berechtigten Personenkreises sind die Kriterien und Einkommensgrenzen für die "Förderung selbstgenutzten Wohneigentums" der geltenden Landeswohnraumförderung analog heranzuziehen. PWE - Mit dem Beitrag zum preiswerten Wohneigentum verpflichtet sich der Investor bei der Errichtung von Wohngebäuden bzw. Wohnungen die geltenden Förderbedingungen zur "Förderung selbstgenutzten Wohneigentums" der Landeswohnraumförderung einzuhalten. Des Weiteren verpflichtet sich der Investor die zum Wohnraum gehörende Grundstücksfläche zu einem verbilligten Grundstückspreis an den berechtigten Personenkreis weiterzugeben. Die Grundstücksverbilligung bzw. der Kaufpreisabschlag errechnet sich - entsprechend den geltenden Richtlinien der Kommunalen Wohnraumförderung - mit einem Abschlag von derzeit 30% vom Verkehrswert. Der Käufer einer Wohnung muss den Wohnraum für 10 Jahre selbst bewohnen oder kann nur an ebenfalls berechtigte Personen weiterverkaufen. Die Bindung endet nach 10 Jahren. Für die Ermittlung des berechtigten Personenkreises sind die Kriterien und Einkommensgrenzen für die "Förderung selbstgenutzten Wohneigentums" der geltenden Landeswohnraumförderung analog heranzuziehen. Der Investor von Sozialmietwohnungen (WBS-Segment) bzw. der Käufer im Preiswerten Wohneigentum (PWE-Segment) hat die Mittel der Landeswohnraumförderung und der kommunalen Wohnraumförderung in Anspruch zu nehmen. Zusätzlich fördert die Stadt Sozialmietwohnungen (WBS-Segment) mit dem "KaWoF".

18 Ergänzende Erläuterungen Seite 18 Sollte der geförderte Wohnungsbau auf dem betreffenden Grundstücksanteil in einem außergewöhnlichen Einzelfall nicht möglich sein, kann die Verpflichtung zum geförderten Wohnungsbau ausnahmsweise auch abgelöst werden. Diese Entscheidung obliegt dem Gemeinderat. Der Ablösebetrag beträgt 30 % des anteiligen Verkehrswertes. Dieser Ablösebetrag entspricht dem städtischen Abschlag bei der Vergabe von Grundstücken für den sozialen Wohnungsbau. Schwellenwerte in m² Geschossfläche (GF) für die Wohnbauförderung: Ab einer neu geschaffenen Geschossfläche von 450 m² (unterer Schwellenwert) wird Preiswerter Mietwohnungsbau und/oder Preiswertes Wohneigentum gefördert. Die Aufteilung zu 50 % in den sozial geförderten Mietwohnungsbau und zu 50 % in den geförderten Wohnungsbau erfolgt ab einer neu geschaffenen Geschossfläche von 900 m² (oberer Schwellenwert). ab 450 m² GF geförderter Wohnungsbau ab 900 m² GF zusätzlich sozial geförderter Mietwohnungsbau Bei einer Förderquote von 20% müssen mindestens 450 m² Geschossfläche neu geschaffen werden, damit eine geförderte Wohnung mit einer Geschossfläche von 90 m² entstehen kann. Ab einer Geschossfläche von 900 m² entsteht zusätzlich die erste sozial geförderte Wohnung mit einer Geschossfläche von 90 m². So kann z.b. - ausgehend von einer einheitlichen Wohnungsgröße - in einem Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen eine geförderte Wohnung und in einem Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen zusätzlich neben der ersten geförderten Wohnung auch die erste sozial geförderte Wohnung entstehen.

19 Ergänzende Erläuterungen Seite 19 Verwendung der durch Planung ausgelösten Bodenwertsteigerung Mindestens 1/3 bleibt beim Investor (Investitionsanreiz) Maximal 2/3 Abschöpfung für... Lasten und Bindungen Wohnbauförderung 20% der Geschossfläche für Wohnbauförderung mind. 20% Mindestwohnanteil in durchmischten Gebieten Aufteilung der Förderquote zu 50% WBS und 50% PMW und/oder PWE WBS - Bindung mit Wohnberechtigungsschein PMW - Bildung von preiswertem Mietwohnungsbau PWE - Schaffung von preiswertem Wohneigentum Wertzuwachs Kostentragung Planung, Erschließung, Infrastruktur u. Grün Sicherung städtebaulicher Qualitätsstandards Kostenlose Flächenabtretung an die Stadt - für öffentlich ausgewiesene Flächen Kostentragung - für Planung und Gutachten - für Erschließung zu 100 % - für gebietsbezogene Gemeinbedarfsinfrastruktur von max. 40 % - für naturschutzrechtlichen Ausgleich und Pflegeaufwand - Berücksichtigung von Altlasten und Abbruch von Gebäuden Mindestqualitätsstandards (städtebaulich, grünordnerisch und ökologisch)

20 Ergänzende Erläuterungen Seite Kostentragung für Planung, Erschließung, Infrastruktur u. Grün Refinanzierung der mit der Innenentwicklung verbundenen Kosten aus Grundstückswertsteigerungen Städtebauliche Planungen sind in der Regel, so auch in der Innenentwicklung, mit finanziellen Aufwendungen für Planung, Baureifmachung und Erschließung sowie die Bereitstellung der erforderlichen Gemeinbedarfsinfrastruktur, Grün- und Ausgleichsflächen unterschiedlicher Zweckbestimmung verbunden. Die Planungsbegünstigten sollen an den ausgelösten Kosten des Vorhabens angemessen beteiligt werden. Zur Refinanzierung schließt die Stadt schon heute regelmäßig städtebauliche Verträge mit dem Planungsbegünstigten ab. Bislang hat der Gemeinderat im Einzelfall entschieden, ob und mit welchen Konditionen einer der genannten Verträge abgeschlossen wird. Einheitliche Standards bestanden bisher nicht und werden jetzt mit KAI erstmals eingeführt. Flächenabtretung Kostenlose Flächenabtretung an die Stadt für öffentlich ausgewiesene Flächen (für Erschließung und Grünordnung, für Immissionsschutzanlagen, für den naturschutzrechtlichen Ausgleich etc.). Weiterhin sind Flächen für den Gemeinbedarf kostenlos an die Stadt abzutreten. Kostentragung Die Grundsätze der Kausalität und Angemessenheit sind zu beachten. Planung und Gutachten (Kosten der städtebaulichen Planung, Vermessungskosten, Fachgutachten etc.) Die Planungsbegünstigten sind in der Regel verpflichtet, auf ihre Kosten ein städtebauliches Gutachter- oder Wettbewerbsverfahren durchzuführen. Der Gemeinderat kann im Einzelfall die weitere Verfahrensform bestimmen (z.b. mehrstufiges Verfahren mit Ideen-/Realisierungswettbewerb, kooperierende oder konkurrierende Gutachterverfahren etc.). Übernahme der Erschließungskosten zu 100 %. Übernahme von max. 40% der Herstellungskosten für gebietsbezogene Infrastrukturmaßnahmen. Übernahme der evtl. entstehenden Kosten der (externen) naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen inkl. Pflegeaufwand (für die Vertragslaufzeit in der Regel von 30 Jahren). Berücksichtigung von Altlasten und Abbruch bestehender Gebäude, die der Überplanung im Wege stehen.

21 Ergänzende Erläuterungen Seite 21 Verwendung der durch Planung ausgelösten Bodenwertsteigerung Mindestens 1/3 bleibt beim Investor (Investitionsanreiz) Maximal 2/3 Abschöpfung für... Lasten und Bindungen Wohnbauförderung 20% der Geschossfläche für Wohnbauförderung mind. 20% Mindestwohnanteil in durchmischten Gebieten Aufteilung der Förderquote zu 50% WBS und 50% PMW und/oder PWE WBS - Bindung mit Wohnberechtigungsschein PMW - Bildung von preiswertem Mietwohnungsbau PWE - Schaffung von preiswertem Wohneigentum Wertzuwachs Kostentragung Planung, Erschließung, Infrastruktur u. Grün Sicherung städtebaulicher Qualitätsstandards Kostenlose Flächenabtretung an die Stadt - für öffentlich ausgewiesene Flächen Kostentragung - für Planung und Gutachten - für Erschließung zu 100 % - für gebietsbezogene Gemeinbedarfsinfrastruktur von max.40 % - für naturschutzrechtlichen Ausgleich und Pflegeaufwand - Berücksichtigung von Altlasten und Abbruch von Gebäuden Mindestqualitätsstandards (städtebaulich, grünordnerisch und ökologisch) Sicherung von Mindestqualitätsstandards in städtebaulichen Verfahren Die Sicherung von Mindestqualitätsstandards in städtebaulichen Verfahren ist ein Teil der Leitvorhaben des "Integrierte Stadtentwicklungskonzept Karlsruhe 2020",welche die qualitätvolle Weiterentwicklung der Stadträume zu lebenswerten attraktiven Lebensräumen zum Ziel haben und den Herausforderungen der wachsenden Stadt, der demografischen und gesellschaftlichen Veränderungen sowie des Klimawandels zukunftsfähig begegnen. Durch qualitätvolle Aufwertungen des öffentlichen Raums und der Grünflächen sowie durch intelligente, ausgewogene Nachverdichtungskonzepte werden die Charakteristika der Stadtteilräume herausgearbeitet, der Stadtraum qualifiziert, neue Akzente gesetzt und damit insgesamt die urbane Lebensumgebung attraktiver gemacht. Neben der Verpflichtung zum geförderten Wohnungsbau und der Kostentragung für Planung, Erschließung, Infrastruktur und Grün ist die Sicherung eines städtebaulichen

22 Ergänzende Erläuterungen Seite 22 Mindestqualitätsstandards in der Bebauungsplanung ein Teil der Verbindlichkeiten, die der Planungsbegünstigte im Rahmen des KAI zu übernehmen hat. Daher sind gesetzliche Regelungen und städtische Vorgaben zur Qualitätssicherung, hierzu zählen sowohl Wettbewerbe als Vorbereitung der Bauleitplanung wie auch Vorgaben zur Stadtraumgestaltung, zur Grünordnung und zur energetischen Optimierung von Gebäuden, zu beachten. Verwendung der durch Planung ausgelösten Bodenwertsteigerung Mindestens 1/3 bleibt beim Investor (Investitionsanreiz) Maximal 2/3 Abschöpfung für... Lasten und Bindungen Wohnbauförderung 20% der Geschossfläche für Wohnbauförderung mind. 20% Mindestwohnanteil in durchmischten Gebieten Aufteilung der Förderquote zu 50% WBS und 50% PMW und/oder PWE WBS - Bindung mit Wohnberechtigungsschein PMW - Bildung von preiswertem Mietwohnungsbau PWE - Schaffung von preiswertem Wohneigentum Wertzuwachs Kostentragung Planung, Erschließung, Infrastruktur u. Grün Sicherung städtebaulicher Qualitätsstandards Kostenlose Flächenabtretung an die Stadt - für öffentlich ausgewiesene Flächen Kostentragung - für Planung und Gutachten - für Erschließung zu 100 % - für gebietsbezogene Gemeinbedarfsinfrastruktur von max.40 % - für naturschutzrechtlichen Ausgleich und Pflegeaufwand - Berücksichtigung von Altlasten und Abbruch von Gebäuden Mindestqualitätsstandards (städtebaulich, grünordnerisch und ökologisch)

23 Ergänzende Erläuterungen Seite gesetzliche Grundlagen und Organisation Grundlagen Die gesetzliche Grundlage für das neue Konzept ist 1 Abs. 5 Baugesetzbuch (BauGB). Insbesondere der Nachhaltigkeitsgrundsatz ist herauszustellen. Der Vollzug der Konditionen erfolgt über die gesetzlichen Möglichkeiten der 11 u. 12 BauGB. Sofern die Voraussetzung für eine Vereinbarte Umlegung vorliegen, können zusätzlich die 45 ff u. 80 ff BauGB angewandt werden. Angemessenheit, Kopplungsverbot und Kausalität Die Kostenübernahme und somit die Refinanzierung der mit der Innenentwicklung verbundenen Kosten durch den Planungsbegünstigten muss angemessen sein. Hierbei spielt der Gesamtumfang der getätigten Investition im Verhältnis zu der vereinbarten Kostenübernahme, die Rentabilität der Investitionen und die durch die Planung bedingte Bodenwertsteigerung eine Rolle. Als angemessen wird erachtet, wenn dem Planungsbegünstigten mindestens ein Drittel der durch die Überplanung erzielten Bodenwertsteigerung als Investitionsanreiz und zur Deckung der individuellen Kosten einschließlich eines angemessenen Ansatzes für Wagnis und Gewinn verbleiben. Neben Angemessenheit sind das Kopplungsverbot und die Kausalität weitere Prinzipien, die streng zu beachten sind. Demnach dürfen nur solche Kosten und Leistungen erfasst werden, die Voraussetzung oder Folge des jeweiligen Bauvorhaben sind, also in einem kausalen Zusammenhang mit der Maßnahme stehen und zugeordnet werden können. Wobei die Zuordnung nicht nur räumlich sondern auch zeitlich zu erfolgen hat. Lenkungskommission (LK-KAI) Die Lenkungskommission wird aus der bestehenden Arbeitsgruppe "Sozialgebundener Wohnraum" weiterentwickelt. Sie ist eine fachübergreifenden Arbeitsgruppe, die sich aus Entscheidungsträgern aus verschiedenen Fachbereichen der Verwaltung zusammensetzt und der die Entscheidungsbefugnis zur Koordinierung und Umsetzung des Karlsruher Innenentwicklungskonzepts auf Dauer übertragen wird. Im Wesentlichen sind dies die Bereiche Flächenmanagement, Stadtentwicklung, Stadtplanung, Bauwesen, Liegenschaften und Finanzen. Bei jedem Investitionsprojekt ist die Lenkungskommission frühzeitig einzubinden. In begründeten Einzelfällen z.b. wenn eine entsprechende Wertsteigerung nicht vorhanden ist oder eine spezielle Nutzung gewünscht wird, soll die Lenkungskommission prüfen, ob das KAI anwendbar ist bzw. dem Gemeinderat Abwägungs- und Lösungsvorschläge mit ggf. modifizierten Konditionen zur Entscheidung unterbreiten. Die Entscheidung zur Umsetzung bei modifizierten Konditionen fällt der Gemeinderat.