Herbert Kaiser Holzhauser Str. 3a Anger / Tel / Mobil: / G U T A C H T E N

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1 Dipl.-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten - Dipl.-Ing. (FH) des Bauwesens Herbert Kaiser Holzhauser Str. 3a Anger / Tel / Mobil: / info@immowert-kaiser.de XXXXXXXXXX XXXXXX GmbH XXXXXX XXXXXX Datum: Az.: SV XXXXXXXXXX XXXX G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Einfamilienhaus und Garage bebaute Grundstück in XXXXXX, XXXXXX Gemarkung Flur Flurstück XXXXXX Eigentümer: Herr XXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXX XXXXXXXXXXXX Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,00. Ausfertigung Nr. 1 Dieses Gutachten besteht aus 37 Seiten inkl. Anlagen.

2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Einfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Raumausstattungen und Ausbauzustand Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Garage Außenanlagen Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Verkehrswertableitung aus den Verfahrensergebnissen Bewertungstheoretische Vorbemerkungen Zur Aussagefähigkeit der Verfahrensergebnisse Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse Gewichtung der Verfahrensergebnisse Verkehrswert...27 XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 2 von 37

3 5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Anlagen Übersichts-, Regional- und Straßenkarte Unmaßstäblicher Auszug aus dem Katasterwerk mit Kennzeichnung des Bewertungsobjekts Berechnung Bruttogrundfläche, Bruttorauminhalt, Geschossfläche und Geschossflächenzahl Baupläne Fotos des Objekts...35 XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 3 von 37

4 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Grundstück, bebaut mit Einfamilienhaus und Garage Objektadresse: Grundbuchangaben: Katasterangaben: XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Kein Grundbuch vorliegend Gemarkung XXXXXX, Flur 236, Flurstück 56 (644 m²) 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: XXXXXXXXXX XXXXXX GmbH XXXXXX XXXXXX Eigentümer: Herr XXXXXXXXXXXXXXXX XXXXXX XXXXXXXXXXXX 1.3 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Veräußerung Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Tag der Ortsbesichtigung: Teilnehmer am Ortstermin: Herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Herr XXXXXXXXXXXXXXXX sowie der Sachverständige Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte). Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Flurkartenauszug im Maßstab 1:250; Berechnung des Bruttorauminhalts; Erforderliche Daten aus eigener Bibliothek. XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 4 von 37

5 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Ort und Einwohnerzahl: Überörtliche Anbindung / Entfernungen: (vgl. Anlage 1) XXXXXX (ca Einwohner) Nächstgelegene größere Städte: München, Augsburg, Ingolstadt, Rosenheim Landeshauptstadt: Bundesstraßen: Autobahnzufahrt: Bahnhof: Flughafen: München, Zentrum ca. (ca. 15 km entfernt) B 471 (ca. 1,8 km entfernt) A99 AS XXXXXXX (ca. 2 km entfernt) S-Bahnhof XXXXXXXXXXX (ca. 3 km entfernt) München II; Franz-Josef-Strauß (ca. 35 km entfernt) Kleinräumige Lage Innerörtliche Lage: (vgl. Anlage 1) Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Beeinträchtigungen: Topografie: Ortsrand; die Entfernung zum Stadtzentrum beträgt ca. 1 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte ca. 1 km entfernt; öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) ca. 800 m entfernt; gute Wohnlage Ausschließlich wohnbauliche Nutzungen; aufgelockerte, zweigeschossige Bauweise Keine Eben 2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: (vgl. Anlage 2) Straßenfront: ca. 20 m; mittlere Tiefe: ca. 30 m Grundstücksgröße: Flurst.Nr.: 236/56 Größe: 644 m² Bemerkungen: Rechteckige Grundstücksform, Eckgrundstück 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Straßenausbau: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund (soweit augenscheinlich ersichtlich) / Altlasten: Anliegerstraße; Straße mit mäßigem Verkehr Voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Parkstreifen ausreichend vorhanden Elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Fernsehkabelanschluss; Telefonanschluss Einseitige Grenzbebauung der Garage Gewachsener, normal tragfähiger Baugrund. Die Untersuchung und Bewertung des Bewertungsobjekts hinsichtlich Baugrund und Altlasten gehören nicht zum Gutachtenauftrag und werden nicht vorgenommen. In dieser Wertermittlung wird das Bewertungsobjekt als altlastenfrei unterstellt. Anmerkung: In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 5 von 37

6 2.4 Privatrechtliche Situation Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Das Grundbuch wurde nicht eingesehen. Ggf. in Abteilung II des Grundbuchs bestehende wertbeeinflussende Rechte sind zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. Anmerkung: Nicht eingetragene Rechte und Lasten: Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Diesbezüglich wurden keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Bauplanungsrecht Festsetzungen im Bebauungsplan: Für den Bereich des Bewertungsobjektes trifft der Bebauungsplan Westlich Heimstettner Weg / südlich der Alpenstr. Wohnbauflächen folgende Festsetzungen: WA = allgemeines Wohngebiet; 4,30 m = max. Traufhöhe; o = offene Bauweise; Einzelhausbebauung; GF 240 m²; GR 132 m² Satteldach Hinweis: Der Bebauungsplan wurde mit Bebauungsplan Nr. 130 teilweise geändert. Hauptsächlich sind hiervon private Ausgleichsflächen betroffen. Es wurden mit der Teiländerung zusätzliche Ausgleichsflächen geschaffen. Die Kostenfrag der Ausgleichsflächen konnte bei Gutachtenerstellung nicht geklärt werden. Es wird vorerst davon ausgegangen, dass hierfür für den Grundstückseigentümer keine zusätzlichen Kosten anfallen Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen und der Baugenehmigung und dem Bauordnungsrecht wurde nicht geprüft. Offensichtlich erkennbare Widersprüche wurden jedoch nicht festgestellt. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): Baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) Abgabenrechtlicher Zustand: Anmerkung: Das Bewertungsobjekt ist tlw. bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG noch teilweise abgabenpflichtig (siehe Erläuterungen zur Bodenwertermittlung). Diese Informationen zum abgabenrechtlichen Zustand wurden auf dem elektronischen Postweg erkundet. 2.7 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus und einer Garage bebaut. bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschr eibung). Auf dem Grundstück befinden sich insgesamt 2 Stell- und Garagenplätze. Das Objekt ist eigengenutzt. XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 6 von 37

7 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. Insbesondere wurde geprüft, ob die Heizungsanlage gem. den Anforderungen des 10 Abs. 2 EnEV ausgetauscht werden muss und ob Wärmeverteilungs-, Warmwasserleitungen und Armaturen sowie die obersten Geschossdecken gem. 10 Abs. 2 EnEV gedämmt werden müssen. 3.2 Einfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Baujahr: Energieeffizienz: Einfamilienhaus eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss; unterkellert; freistehend 2009 (gemäß Angaben des Eigentümers) Energieausweis liegt nicht vor Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: Diele, Bad, Umkleide, Fitness, Sauna / Wellness, Technik / Waschen, Werkstatt, Kellerraum 1-3 Erdgeschoss: Wohnen / Essen / Küche, Diele Ober- / Dachgeschoss: Galerie, Bad, Schlafen, Ankleide, Kind, Luftraum Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Fundamente / Keller: Umfassungswände / Innenwände: Geschossdecken: Treppen: Hauseingang(sbereich): Massivbau Tragende Bodenplatte / Beton; Wärmedämmung durch 8 cm Perimeterdämmung; Lichtschächte massiv Einschaliges Mauerwerk 30 cm / Mauerwerk Stahlbeton Geschosstreppen: Massiv, Tritt- und Setzstufen aus Nussbaum; Geländer Massivholz mit Glasausfachungen Eingangstür aus Massivholz mit Lichtausschnitt, Seitenteil und Oberlichte, extra breit Dach: Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten, Sparren und Pfetten aus Holz Dachform: Sattel- oder Giebeldach Dacheindeckung: Dachziegel (Ton)mit Dämmung insgesamt in gehobener Ausstattung XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 7 von 37

8 3.2.4 Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: Heizung: Lüftung: Warmwasserversorgung: Zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz; Wasserleitungen aus Edelstahlrohr; Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen ausschließlich in beheizten Räumen Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz; Abflussrohre aus Kunststoff Sehr hochwertige Ausstattung; Elektroinstallationsbus; je Raum mehrere Lichtauslässe und mehrere Steckdosen; hochwertige Abdeckungen; hochwertige Beleuchtungskörper, hochwertige Fernmelde- und informationstechnische Anlagen (Videoüberwachung), Video-Gegensprechanlage, Telefonanschluss; insgesamt in stark gehobener Ausstattung Zentralheizung als Pumpenheizung; Wärmepumpe; Fußbodenheizung; heizungsunterstützende Solarthermieanlage; insgesamt in stark gehobener Ausstattung Mechanische Lüftung als zentrale Abluftanlage, Lufttransport über Rohre, zentrale Lüftungstechnik im Keller, mit Wärmerückgewinnung Zentral über Heizung Raumausstattungen und Ausbauzustand Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Fenster: Türen: Sanitäre Installation: Schwimmender Estrich mit Natursteinbelag (Schiefer) im EG; im OG / DG Dielen- und Parkettböden; in den Sanitärräumen hochwertige großformatige Bodenfliesen; im KG und Garage Bodenfliesen; insgesamt in stark gehobener Ausstattung Glättputz; in den Sanitärräumen teilweise hochwertige großformatige Wandfliesen; insgesamt in gehobener Ausstattung Deckenputz gespachtelt, weiß gestrichen; Dachschrägen verkleidet; insgesamt in gehobener Ausstattung Verbundfenster aus Holz mit Aluminiumabdeckung und Dreifachverglasung; große Schiebeelemente, auch raumhohe Verglasungen; hochwertige Beschläge; außenliegende Jalousien aus Metall mit elektrischem Antrieb und Zeitschaltung; Innenbeschattungen; insgesamt in stark gehobener Ausstattung Zimmertüren: hochwertige Türen (Edelholztüren) mit Metallintarsien; Schiebetüren mit Glasfüllungen; hochwertige Schlösser und Beschläge; Holzzargen; insgesamt in stark gehobener Ausstattung Aufwendige Wasser- und Abwasserinstallation, unter Putz, ausreichend vorhanden; Bad OG / DG: Großzügiges Bad mit freistehender Wanne mit Verkleidung ovalförmig, bodengleich begehbare Dusche mit Echtglasabtrennung, zwei Waschbecken Sonderform auf frei hängender Badmöblierung, wandhängende Toilette mit Unterputzspülkasten, Handtuchheizkörper; Sanitäreinrichtungen und Armaturen in sehr hochwertiger Ausstattung und Qualität, Entlüftung über Fenster WC: Wandhängendes WC mit Unterputzspülkasten, Handwaschbecken in Sonderform auf frei hängender Möblierung; Sanitäreinrichtungen und Armaturen in sehr hochwertiger Ausstattung und Qualität, Entlüftung über Fenster Bad KG (als besonderes Bauteil berücksichtigt): Eingebaute Badewanne, bodengleich begehbare Dusche mit Echtglasabtrennung, zwei Waschbecken in Sonderform auf frei hängender Badmöblierung, wandhängendes WC mit Unterputzspülkasten, Handtuchheizkörper; Sanitäreinrichtungen und Armaturen in sehr hochwertiger Ausstattung und Qualität XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 8 von 37

9 Sauna / Wellness KG (als besonderes Bauteil berücksichtigt): Eingebauter Whirlpool mit Zugangstreppe, bodengleiche begehbare Dusche mit Echtglasabtrennung, Sauna in Holzbauweise für ca. 6 Personen; Sanitäreinrichtungen und Armaturen in sehr hochwertiger Ausstattung und Qualität; sanitäre Installationen insgesamt in stark gehobener Ausstattung Grundrissgestaltung: Moderne Grundrissgestaltung mit großzügig gestalteten Eingangsbereich, sehr großen offenen gestalteten Wohn- und Essbereich mit integrierten Küchenbereich; im Oberbzw. Dachgeschoss großzügiges Bad, großes Schlafzimmer mit integrierten Ankleidebereich (ca. 35 m² Wohnfläche), Galerie bzw. Luftraum zu Wohnbereich EG; Kellergeschoss mit hochwertigen wohnlich ausgebauten Räumen; große Raumhöhe im EG mit ca. 2,65 m und im KG mit ca. 2,50 m Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Besondere Bauteile: Siehe Berechnungen im Sachwertverfahren Besondere Einrichtungen: Besonnung und Belichtung: Bauschäden und Baumängel: Wirtschaftliche Wertminderungen: Allgemeinbeurteilung: Siehe Berechnungen im Sachwertverfahren Sehr gut Keine erkennbar Keine Der bauliche Zustand ist sehr gut. 3.3 Garage Bauart: Einzelgarage massiv; Baujahr: 2009; Außenansicht: Verputzt; Keller: Unterkellert; Dachform: Pultdach, innenliegender Dachschrägenverkleidung; Tor: Sektionaltor mit elektrischem Antrieb; Boden: Beton mit Fliesen; Fenster: Keine vorhanden; Ausstattungsmerkmale: Stromanschluss; Besonderheiten: Zwischendecke aus Holzbalken, rückseitig und vom Wohnraum aus zugänglich 3.4 Außenanlagen Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Wegebefestigung, befestigte Stellplatzfläche; großzügige Terrassenflächen; Gartenanlagen und Pflanzungen; Gartenleuchten in Edelstahl; Einfriedungen mit Naturstein gefüllten Gitte r- körben, Thujenhecken und blickdicht geschlossenen Holzzäunen; Pergola zweiseitig geschlossen und Flachdach; Schwimmbecken mit Filteranlage und automatischer Abdeckung; Sickerstreifen im Sockelbereich aus Marmor-Rundlingen XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 9 von 37

10 4 Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus und Garage bebaute Grundstück in XXXXXXXXXXXX, XXXXXX zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Gemarkung Flur Flurstück Fläche XXXXXX m² 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der sonstigen Umstände dieses Einzelfalls (vgl. 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Das Sachwertverfahren (gem ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normg e- bäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)Einrichtungen) und Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Zusätzlich wird eine Ertragswertermittlung (gem ImmoWertV) durchgeführt; das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle, bei der Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bez üglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf d er Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wer tbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen - wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt - sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt. Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu berücksichtigen. XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 10 von 37

11 4.3 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 620,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,5 Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,37 Anbauart = Eckgrundstück Grundstücksfläche = 644,00 m² Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 620,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 620,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,14 E1 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen Lage südlich angrenzende Grundfläche Anbauart Eckgrundstück 1,05 1,10 E2 lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 777,48 /m² E3 GFZ 0,5 0,37 0,89 Fläche (m²) 644 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Zuschnitt Zufahrt nordseitig; Garten südseitig 1,10 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 799,21 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben (0,00 /m² x 1,00) 6,00 /m² E4 abgabenteilw. pflichtiger relativer Bodenwert = 793,21 /m² Hinweis: In den nachfolgenden Wertermittlungsverfahren wird aus bewertungstheoretischen Gründen zunächst der angepasste abgabenfreie Bodenwert verwendet. Der Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben wird in den herangezogenen Wertermittlungsverfahren als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal in Abzug gebracht. IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts Erläuterung abgabenfreier relativer Bodenwert = 799,21 /m² Fläche 644 m² abgabenfreier Bodenwert = ,24 rd ,00 XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 11 von 37

12 Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Die Umrechnung des Bodenrichtwerts auf die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag erfolgt unter Ansatz einer aus vergleichbaren Lagen (Landeshauptstadt München) abgeleiteten durchschnittlichen jährlichen Bodenpreissteigerung. E2 Bei Wohnbaugrundstücken ist die Ausrichtung (insbesondere die Orientierung des straßenabgewandten Gartens zur Himmel s- richtung) grundsätzlich als wertbeeinflussendes Zustandsmerkmal zu berücksichtigen. Dies ist selbst dann der Fall, wenn die Grundstücke eines (Neu-)Baugebiets trotz unterschiedlicher Orientierung zu gleichen Preisen veräußert wurden. Hier zeigt die Markterfahrung, dass die Grundstücke mit einer vorteilhaften Orientierung regelmäßig zuerst veräußert werden. Bei der ggf. durchzuführenden Boden(richt)wertanpassung wird i. d. R. von folgenden Wertrelationen (Umrechnungskoeffi - zienten) ausgegangen: Durchschnitt aller Grundstücke in der Bodenrichtwertzone i. d. R. SO bzw. NW = 1,00; SSW = 1,10; NNO = 0,90 (wobei: S = Süd; W = West; O = Ost; N = Nord). E3 Auf diesen an die Lage und die Anbauart angepassten abgabenfreien Bodenwert ist der Marktanpassungsfaktor des Sachwertverfahrens abzustellen (der lageangepasste Bodenwert dient als Maßstab für die Wirtschaftskraft der Region bzw. die Kaufkraft der Nachfrager nach Grundstücken in dieser Lage; die Anbauart bestimmt den objektartspezifischen Sachwertfaktor mit). Die danach ggf. noch berücksichtigten den Bodenwert beeinflussenden Grundstücksmerkmale gehen in den Gesamtbodenwert ein und beeinflussen demzufolge über die Höhe des vorläufigen Sachwerts (Substanzwert) den Marktanpassungsfaktor. E4 Nach Auskunft der Bauverwaltung der Gemeinde XXXXXX sind die Erschließungskosten noch nicht voll abgerechnet. Es wurde bisher eine Vorausleistung von 85 % der voraussichtlichen Erschließungskosten erhoben, welche nach Angabe auch beglichen sind. Somit sind noch 15 % der voraussichtlichen Erschließungskosten zu begleichen. Da es sich bei dem Objekt um ein Eckgrundstück handelt, sind die Erschließungskosten für die " XXXXXXXXX sowie für die XXXXXXXX anzusetzen. Die voraussichtlichen Erschließungskosten betragen für die XXXXXXXXXX ,77 und für die XXXXXXX 8.519,09. Die noch nicht beglichenen 15 % der Erschließungskosten betragen insgesamt 3.891,83. Auf die Grundstücksfläche von 644 m² aufgeteilt sind ergibt dies einen Betrag von rd. 6.- /m². XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 12 von 37

13 4.4 Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorh andenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: Objektart, Ausstattungsstandard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entspr e- chend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten o der als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vo r- handener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu - oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum mark t- konformen Sachwert des Grundstücks. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert- (Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst a n- schließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Herstellungskosten ( 22 ImmoWertV) Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m ³) oder der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die Werte von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen sowie die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen. Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gu t- achter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension /m³ Bruttorauminhalt bzw. /m² Bruttogrundfläche des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den Gebäudewert wesentlich beeinflu s- senden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit Normgebäude be- XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 13 von 37

14 zeichnet. Zu diesen bei der Rauminhalts- oder Grundflächenberechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, u. U. auch Balkone und Dachgauben. Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu den für das Normgebäude ermittelten Herstellungskosten (i. d. R. errechnet als Normalherstellungskosten Rauminhalt bzw. Fläche ) durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen. Besondere Einrichtungen Die NHK berücksichtigen definitionsgemäß nur Herstellungskosten von Gebäuden mit - wie der Name bereits aussagt - normalen, d. h. üblicherweise vorhandenen bzw. durchschnittlich wertvollen Einrichtungen. Im Bewertungsobjekt vorhandene und den Gebäudewert erhöhende besondere Einrichtungen sind deshalb zusätzlich zu dem mit den NHK ermittelten Herstellungskosten (oder Zeitwert) des Normgebäudes zu berücksichtigen. Unter besonderen Einrichtungen sind deshalb innerhalb der Gebäude vorhandene Ausstattungen und i. d. R. fest mit dem Gebäude verbundene Einrichtungen zu verstehen, die in vergleichbaren Gebäuden nicht vorhanden sind. Diese wurden deshalb auch nicht bei der Festlegung des Ausstattungsstandards mit erfasst und demzufolge bei der Ableitung der Normalherstellungskosten nicht berücksichtigt (z. B. Sauna im Einfamilienwohnhaus). Befinden sich die besonderen Einrichtungen in Geschäfts-, Gewerbe- und Industriegebäuden, spricht man auch von besonderen Betriebseinrichtungen. Baunebenkosten ( 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV) Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung definiert sind. Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, von den Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden als Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Grundsätzlich können auch andere Alterswertminderungsmodelle verwendet werden, z. B. das Modell von Ross. Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnung s- gemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Gesamtnutzungsdauer Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Die Gesamtnutzungsdauer ist objektartspezifisch definiert, nach der vorherrschenden Meinung, wird z. B. die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100 Jahre begrenzt. Baumängel und Bauschäden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften - z. B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wan d- lungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpos i- tionen bezogenen Kostenermittlungen erfolgen. Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens -Sachverständigen notwendig). Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund Mitteilung von Au f- traggeber, Mieter etc. und darauf basierenden in Augenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsa ufnahme, technischen, chemischen o. ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 14 von 37

15 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete). Zu deren Berücksichtigung vgl. die Ausführungen im Vorabschnitt. Außenanlagen ( 21 Abs. 3 ImmoWertV) Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen (insb. Ver - und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, Wegebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). Sachwertfaktor ( 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV) Ziel aller in der ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d. h. den am Markt durchschnittlich (d. h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis vorläufiger Sachwert ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis vorläufiger Sachwert (= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d. h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels des sog. Sachwertfaktors. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert- (Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst a n- schließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Der Sachwertfaktor ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten vorläufigen Sachwerte (= Substanzwerte). Er wird vorrangig gegliedert nach der Objektart (er ist z. B. für Einfamilienwohnhausgrundstücke anders als für Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z. B. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und der Objektgröße. Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes Vergleichspreisverfahren. XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 15 von 37

16 4.4.3 Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Einfamilienhaus Garage Berechnungsbasis Brutto-Rauminhalt (BRI) 1.453,00 m³ Brutto-Grundfläche (BGF) 21,00 m² Baupreisindex (BPI) (2000 = 100) 122,5 122,5 Normalherstellungskosten (ohne BNK) NHK im Basisjahr (2000) 323,00 /m³ BRI 300,00 /m² BGF NHK am Wertermittlungsstichtag 395,68 /m³ BRI 367,50 /m² BGF Herstellungskosten (ohne BNK) Normgebäude , ,50 Zu-/Abschläge ,00 besondere Bauteile , ,00 besondere Einrichtungen ,00 Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) , ,50 Baunebenkosten (BNK) prozentual 17,00 % 17,00 % Betrag , ,97 Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) , ,47 Alterswertminderung Modell linear linear Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 100 Jahre 97 Jahre 60 Jahre 57 Jahre prozentual 3,00 % 5,00 % Betrag ,80 626,97 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) , ,50 besondere Bauteile besondere Einrichtungen ,00 Gebäudewert (inkl. BNK) , ,50 Gebäudesachwerte insgesamt ,66 Sachwert der Außenanlagen ,59 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,25 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,25 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 1,00 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,25 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 3.864,00 (marktangepasster) Sachwert = ,25 rd ,00 XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 16 von 37

17 4.4.4 Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts - BRI) bzw. der Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen - BGF) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN Ausgabe 1987) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertb e- zogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17); beim BRI z. B. nur Anrechnung von üblichen / wirtschaftlich vollwertigen Geschosshöhen; nur Anrechnung der Gebäudeteile a und tlw. b bzw. Nichtanrechnung der Gebäudeteile c (z. B. Balkone); bei der BGF z. B. (Nicht)Anrechnung der Gebäudeteile c (z. B. Balkone) und Anrechnung von (ausbaubaren aber nicht ausgebauten) Dachgeschossen. Herstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2000 (Basisjahr) angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel entnommen. Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach Sprengnetter) für das Gebäude: Einfamilienhaus Ermittlung des Ausstattungsstandards (AS): Gebäudeteil (rel. Anteil) Fassade (rel. Anteil 4,00 %) Innenwandbekleidung in Nassräumen (rel. Anteil 4,00 %) Deckenbekleidung (rel. Anteil 1,00 %) Bodenbeläge, Treppenbeläge in Nassräumen (rel. Anteil 5,00 %) Dachdeckung (rel. Anteil 5,00 %) Fenster (rel. Anteil 5,00 %) Türen (rel. Anteil 6,00 %) Heizung (rel. Anteil 7,00 %) Sanitär etc. (rel. Anteil 6,00 %) Elektroinstallation (rel. Anteil 3,00 %) Insgesamt 46,00 % davon: Ausstattungsstandardstufe des Gebäudes gehoben gehoben gehoben stark gehoben gehoben stark gehoben stark gehoben stark gehoben stark gehoben stark gehoben gehoben stark gehoben Beschreibung der Ausstattungsstandardstufe (allgemein) Edelputz, Kratzputz, Waschputz, Fenster- und Türeinfassung aus Werkstein, Klinkerverblendung, Wärmedämmfassade Putz/Trockenputz mit hochwertigem Farbanstrich, Tapete (mittlere Preisklasse), Wandvertäfelungen (einfach), Fliesen wandhoch Deckenputz, tlw. Stuck, schalldämmende Unterdecke, Deckenvertäfelung (einfach) Textilbelag oder Parkett, z.t. mit Intarsien (obere Preisklasse), Natursteinbelag, Naturstein hochwertige Deckungen aus Dachbahnen, Gründächer, Deckung aus Dachziegeln mit Unterdach, Schieferdeckung, Metalldeckungen; gehobener Wärmedämmstandard auch raumhohe Verglasungen, große Schiebeelemente, Schallschutzverglasung; hochwertige Beschläge, elektr. Rollläden, Markisen, Jalousien, Fensterbänke aus Alu oder Naturwerkstein Edelholztüren, Eingangstüren aus Metall, Schiebetüren, Ganzglastüren, Einbruchschutz; hochwertige Schlösser und Beschläge Zentralheizung und Fußbodenheizung, Elt-Speicherheizung, Klimaanlagen, Solaranlagen, hochwertige Regeltechnik, Warmwasser zentral/dezentral Wasser- und Abwasserinstallation unter Putz, mehrere Bäder und WC s (je Wohnung), stark gehobene Ausführung, hochwertige Bedienungselemente, Whirlpool o.e. aufwendige Elt-Installation; Sicherheitseinrichtungen hochwertige Beleuchtungskörper hochwertige Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Antennen 14,00 % 32,00 % XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 17 von 37

18 Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Einfamilienhaus Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Gebäudeart: Gebäudetyp: Ausstattungsstandard: Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (EFH und ZFH) Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv KG + EG, SD (voll ausgeb.) gehoben Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 270,00 /m³ BRI Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv Gebäudetyp: KG+EG, SD (voll ausgebaut) x 1,00 Ausstattungsstandard: stark gehoben x 1,28 (fiktives) Baujahr: 2009 x 1,00 modifizierter NHK-Grundwert = 345,60 /m³ BRI Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 270,00 /m³ BRI Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv Gebäudetyp: KG+EG, SD (voll ausgebaut) x 1,00 Ausstattungsstandard: gehoben x 1,00 (fiktives) Baujahr: 2009 x 1,00 modifizierter NHK-Grundwert = 270,00 /m³ BRI Gewichtung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 Ausstattungsstandard modifizierter NHK 2000-Grundwert [ /m³ BRI] relativer Gebäudeanteil [%] relativer NHK Anteil [ /m³ BRI] stark gehoben gehoben 345,60 270,00 32,0/46 14,0/46 240,42 82,17 Summe 46/46 322,59 gewichtete, ausstattungsbezogene NHK 2000 rd. = 323,00 /m³ BRI XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 18 von 37

19 Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach Sprengnetter) für das Gebäude: Garage Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Garage Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Gebäudeart: Gebäudetyp: Ausstattungsstandard: Garagen, Parkhäuser etc. Einzelgaragen konventionell (FD o. SD) mit oder ohne Keller mittel Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 95,00 /m³ BRI Umrechnung auf die Bezugseinheit Bruttogrundfläche (BGF) x 2,63 Gebäudeart: Einzelgaragen Gebäudetyp: konventionell (FD o. SD), mit oder ohne Keller x 1,00 Ausstattungsstandard: mittel x 1,00 (fiktives) Baujahr: 2009 x 1,00 Regional- und objektspezifische Modifizierungen: weitere Modifizierungen gehobene Ausstattung x 1,20 modifizierter NHK-Grundwert rd. = 300,00 /m² BGF Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis aus dem Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Baupreisindex ist auch in [1], Kapitel abgedruckt. Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wird bei zurückliegenden Stichtagen aus Jahreswerten interpoliert und bei aktuellen Wertermittlungsstichtagen, f ür die noch kein amtlicher Index vorliegt, extrapoliert bzw. es wird der zuletzt veröffentlichte Indexstand zugrunde gelegt. Zu-/Abschläge zu den Herstellungskosten Hier werden Zu- bzw. Abschläge zu den Herstellungskosten des Normgebäudes berücksichtigt. Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu bewertenden Gebäudes gegenüber dem Ausbauzustand des Normgebäudes erforderlich (bspw. Keller- oder Dachgeschossteilausbau). Gebäude: Einfamilienhaus Bezeichnung Kellerteilausbau (Werkstatt, Diele, Fitness und Umkleide mit insgesamt ca. 285 m³ BRI x / m³ BRI; Wellness / Sauna und Bad im KG als besondere Bauteile berücksichtigt Zu-/Abschlag (ohne BNK) ,00 Gebäude: Garage Bezeichnung Zu-/Abschlag (ohne BNK) Pultdach 3.000,00 XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 19 von 37

20 Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit in den Herstellungskosten des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungskosten- bzw. Zeitwertzuschläge in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Besonders zu veranschlagende Bauteile Gebäude: Einfamilienhaus besondere Bauteile offener Kamin / Warmluftofen EG Wohnen; inkl. eigenen Kamin Edelstahl Pergola ca. 16 m²; Holzkonstruktion, geschlossenes Dach, zweiseitig verkleidet Herstellungskosten (ohne BNK) Zeitwert (inkl. BNK) , ,00 Schwimmbecken Außenbereich; ca. 35 m² ,00 Glasdach über Lichtschacht KG Werkstatt; ca. 6,5 m² 7.000,00 Solarthermieanlage heizungsunterstützend (Velux) ,00 Wellnessbereich mit begehbarer Dusche, Whirlpool und Sauna; stark ,00 gehobene Ausstattung Lichtschacht Beton KG bei Fitnessraum; ca. 12 m²; inkl. Geländer 6.000,00 Extra Bad im KG; stark gehobene Ausstattung; inkl. Installationen ,00 Wintergarten EG (nicht in BRI berücksichtigt), inkl. Beschattung, ca ,00 12 m² Summe ,00 Besondere Einrichtungen Die besonderen (Betriebs)Einrichtungen werden einzeln erfasst und einzeln pauschal in ihren Herstellungskosten bzw. ihrem Zeitwert geschätzt, jedoch nur in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte der durchschnittlichen Herstellungskosten für besondere (Betriebs)Einrichtungen sowie Angaben des Eigentümers zu den jeweiligen Anschaffungspreisen. Besonders zu veranschlagende Einrichtungen Gebäude: Einfamilienhaus besondere Einrichtungen Herstellungskosten (ohne BNK) Zeitwert (inkl. BNK) Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung / Klimaanlage ,00 Einbauküche; nach Angabe Angebotspreis Neuwert ; Zeitwert ,00 Summe , ,00 Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. der Herstellungskosten der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den Planungsanforderungen bestimmt. Dieser Wertermittlung werden die in [1], Kapitel veröffentlichten durchschnittlichen pauschalisierten BNK zugrunde g e- legt. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen (ohne besondere Bauteile Außenanlagen) wurden prozentual zum Sachwert der Gebäude geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herste l- lungskosten Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) prozentuale Schätzung: 4,00 % der Gebäudesachwerte insg. ( ,66 ) ,59 XXXXXX, XXXXXXXXXXXX Seite 20 von 37