GUTACHTEN. Geschäfts-Nr.: 611 K 18/14. Einfamilienhaus Bargensdorf, Am Fuhrweg 24, Burg Stargard GA 14/024

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1 GUTACHTEN Geschäfts-Nr.: 611 K 18/14 Einfamilienhaus GA 14/024 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Von der Industrie- und Handelskammer zertifiziert von der IfS GmbH öffentlich bestellte und vereidigte für Sachverständige (IfS-Zert) Sachverständige für die Bewertung von in Köln (Personenzertifizierung bebauten und unbebauten Grundstücken DIN EN ISO/IEC 17024), Bestellungskörperschaft IHK Neubrandenburg Zertifikats-Nr.: für das östliche Mecklenburg-Vorpommern Wismutstraße 23 Tel.: 0395 / Neubrandenburg Fax.: 0395 / kontakte@heike-weigend.de

2 Zusammenfassung der wesentlichen Daten Angaben zum Bewertungsobjekt Bewertungsobjekt: Baujahr: Objektadresse: Einfamilienhaus, Carport mit Abstellschuppen und Weg 2005 Grundbuchangaben: Grundbuch von Burg Stargard Blatt 3357 lfd. 1, 2 und 3 Katasterangaben: Wohn- und Nutzflächen: Vermietungssituation: Besonders heraus gestellte Fragen Lage: Gewerbebetrieb: Maschinen- u. Betriebseinrichtungen: Verdacht auf Hausschwamm: Bauauflagen, behördliche Beschränkungen/ Beanstandungen: Allgemeinzustand: Baulastenverzeichnis: Altlasten: Wohnungsbindung: Erschließungskosten: Energieausweis: Zubehör: Dritteigentum an Zubehörgegenständen:: Wesentliche Daten der Wertermittlung Verkehrswert / Marktwert: Gemarkung Bargensdorf Flur 5 Flurstücke 11/25, 11/33 und 11/53 mit 85 m², 382 m² und 160 m² ca. 116 m² / 2 Stellplätze wird durch Eigentümer genutzt mittlere Verkehrslage, jedoch keine Geschäftslage. nicht vorhanden nicht vorhanden nicht vorhanden keine guter baulicher Zustand keine Eintragungen vorhanden keine Eintragungen vorhanden nicht vorhanden sind nicht zu zahlen liegt für das Gebäude (Baujahr 2005) vor wurde nicht festgestellt, nicht bekannt nicht bekannt rd ,00 lfd. Nr ,00 lfd. Nr ,00 lfd. Nr ,00 rd. 22,2 fache Jahresrohertrag rd /m² Wohn-/Nutzfläche Wertermittlungsstichtag: Sachwert:: rd ,00 Ertragswert: rd ,00 Besonderheiten zum Wertermittlungsauftrag Besonderheiten: keine

3 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Amtsgericht Neubrandenburg Geschäftszeichen 611 K 18/14 Frau Beatrice Langhoff Friedrich-Engels-Ring Neubrandenburg Von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für das Sachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, (Bestellungskörperschaft IHK Neubrandenburg für das östliche Mecklenburg-Vorpommern); zertifiziert von der IfS GmbH für Sachverständige (IfS-Zert) in Köln (Personenzertifizierung DIN EN ISO/IEC 17024), Zertifikats-Nr.: Wismutstraße Neubrandenburg Telefon: 0395 / Telefax: 0395 / Internet: kontakte@heike-weigend.de Datum: Az.: 14/024 G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Burg Stargard, Bargensdorf, Am Fuhrweg 24 Grundbuch Blatt lfd. Nr. Burg Stargard , 2, 3 Gemarkung Flur Flurstück Bargensdorf 5 11/25 Gemarkung Flur Flurstück Bargensdorf 5 11/33 Gemarkung Flur Flurstück Bargensdorf 5 11/53 Der Verkehrswert des Grundstücks wurde zum Stichtag ermittelt mit rd ,-. Davon entfallen auf die lfd. Nr. 1: 800,00 lfd. Nr. 2: ,00 lfd. Nr. 3: ,00 Ausfertigung Nr. Dieses Gutachten besteht aus 50 Seiten inkl. 6 Anlagen mit insgesamt 12 Seiten. Das Gutachten wurde in vier Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.

4 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Zukünftige Nutzung Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkung zu den Gebäudebeschreibungen Gebäude Einfamilienhaus Art des Gebäudes, Baujahr und Außenansicht Ausführung und Ausstattung Carport mit Abstellschuppen Außenanlagen Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten, Teilgrundstücke Wertermittlung für das Teilgrundstück BV Nr. 1 Flurstück 11/ Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Wert des Teilgrundstücks BV Nr. 1 Flurstück 11/ Wertermittlung für das Teilgrundstück BV Nr. 2 Flurstück 11/ Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Sachwertermittlung Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Ertragswertermittlung Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Wert des Teilgrundstücks BV Nr. 2 Flurstück 11/ Wertermittlung für das Teilgrundstück BV Nr. 3 Flurstück 11/ Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Sachwertermittlung Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Ertragswertermittlung Ertragswertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Wert des Teilgrundstücks BV Nr. 3 Flurstück 11/ Berücksichtigung von weiteren Besonderheiten bei Einzelveräußerung Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur Verwendete fachspezifische Software Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung... 38

5 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 3 6 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1 Lage des Objekts mit Einordnung Deutschland, Übersichtskarte, Stadtplan Anlage 2 Auszug aus der Liegenschaftskarte Anlage 3 Lageplan aus der Bauakte Anlage 4 Grundrisszeichnungen, Schnittzeichnung aus der Bauakte Anlage 5 Berechnungen der Wohn-/Nutzflächen aus der Bauakte Anlage 6 Fotodokumentation

6 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 4 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Objektadresse: Einfamilienhaus, Carport mit Abstellschuppen und Weg Grundbuchangaben: Grundbuch von Burg Stargard Blatt 3357 lfd. 1, 2 und 3 Katasterangaben: Gemarkung Bargensdorf Flur 5 Flurstücke 11/25, 11/33 und 11/53 mit 85 m², 382 m² und 160 m² 1.2 Angaben zum Auftraggeber und Eigentümer Auftraggeber: Amtsgericht Neubrandenburg Geschäftszeichen 611 K 18/14 Frau Beatrice Langhoff Friedrich-Engels-Ring Neubrandenburg Auftrag vom Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Grund der Gutachtenerstellung: Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Verkehrswertermittlung zum Zwecke der Zwangsversteigerung zwecks Aufhebung der Gemeinschaft (Tag der Ortsbesichtigung) (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) Tag der Ortsbesichtigung: Teilnehmer am Ortstermin: Herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Frau Weigend (Sachverständige) Grundbuchauszug und Liegenschaftskarte; Bauakte vom Bauamt; Angaben des Auftraggebers; Bodenrichtwertkarte und Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses; Auskünfte von Ämtern und Behörden; Fachliteratur 1.4 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Die Bewertung des Grundstücks erfolgt nur nach äußerer Inaugenscheinnahme, da die Eigentümer und deren Vertreter (Rechtsanwälte) beim Ortsbesichtigungstermin nicht anwesend waren. Die drei im Grundbuch enthaltenen Flurstücke werden im Bestandsverzeichnis unter verschiedenen laufenden Nummern geführt. Für die Versteigerung mehrerer Grundstücke ist gem. 63 und 112 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) sowohl deren Gesamtverkehrswert, wie deren Einzelwerte erforderlich.

7 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 5 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage (vgl. Anlage ) Bundesland: Kreis: Gemeinde und Einwohnerzahl: Ortsteil und Einwohnerzahl: überörtliche Anbindung / Entfernungen: Nächstgelegene größere Orte: Bundeshauptstadt: Landeshauptstadt: Bundesstraßen: Autobahnzufahrt: Bahnhof: Flughafen: Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: (vgl. Anlage) Entfernung zum Stadtzentrum: Geschäfte des täglichen Bedarfs: Wohnlage: öffentliche Verkehrsmittel: Geschäftslage: Art der Bebauung und Nutzung in der Straße und im Ortsteil: Beeinträchtigungen / Immissionen: topografische Grundstückslage: 2.2 Gestalt und Form (vgl. Anlage ) Straßenfront: mittlere Breite, mittlere Tiefe, Grundstücksgröße: Auszug aus der topografischen Karte Mecklenburg-Vorpommern Mecklenburgische Seenplatte Burg Stargard mit ca Einwohner Bargensdorf mit ca. 230 Einwohner Burg Stargard ca. 2,6 östlich gelegen, Neubrandenburg (Kreisstadt, Oberzentrum) Ortszentrum ca. 8,5 km Berlin ca. 135 km südlich gelegen Schwerin ca. 150 km westlich gelegen B 96 ca. 2,2 km westlich A 20 Anschluss Neubrandenburg Ost ca. 18 km in Burg Stargard Berlin Tegel ca. 120 km oder Schönefeld ca. 155 km Auszug aus dem Stadtplan und der Liegenschaftskarte im Ortsteil Bargensdorf gelegen Burg Stargard ca. 3 km in Burg Stargard ca. 3,5 km in Neubrandenburg ca. 4 km Bushaltestelle: in der Nähe, an der Ortsdurchfahrtsstraße ca. 200 m Bahnhof: in Burg Stargard ca. 3 km mittlere ländliche Wohnlage keine Geschäftslage überwiegend wohnbauliche Nutzungen in 1-geschossiger, offener Bauweise keine wesentlichen; teilweise ggf. Immission durch in der Nähe befindliche Stromtrasse (-> keine gesonderte Wertminderung, da im Bodenrichtwert vorhanden) überwiegend eben Auszug aus der Liegenschaftskarte keine direkte Straßenfront vorhanden Das Einfamilienhausgrundstück besteht aus 3 Flurstücken. Das Flurstück 11/25 (GB lfd. Nr. 1) ist eine Zufahrt von der öffentlichen Straße mit einer Breite von ca. 3,5 m und einer Länge von ca. 20,5 und 85 m² groß. Das Flurstück 11/33 (GB lfd. Nr. 2) ist mit einem Einfamilienhaus

8 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 6 bebaut und ist ca. 19 m breit und ca. 20 m tief und 382 m² groß. Es ist über die Zufahrt Flurstück 11/25 zur öffentlichen Straße erschlossen. Das Flurstück 11/53 (GB lfd Nr. 3) ist mit einem Carport mit Abstellschuppen bebaut und ist ca. 8 m breit und ca. 20 m tief und 160 m² groß. Es ist über die Zufahrt Flurstück 11/25 zur öffentlichen Straße erschlossen. Bemerkungen: 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Straßenausbau: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Flurstück 11/25: schmale Grundstücksform; Flurstück 11/33: rechteckige Grundstücksform; Flurstück 11/53: schmale rechteckige Grundstücksform Wohngebietsstraße / Anliegerstraße, Straße mit mäßigem Verkehr voll ausgebaut, Fahrbahn schmal, asphaltiert, einseitiger befestigter Gehweg, Straßenbeleuchtung vorhanden Wasser, Strom, Erdgas, Telefon vorhanden; zentrale Abwasserentsorgung (Kanalanschluss) keine Grenzbebauung des Hauptgebäudes auf dem Flurstück 11/33 an fremde Nachbargrundstücke, jedoch einseitige Grenzbebauung an das Flurstück 11/53 gewachsener Baugrund, Grundwasserschäden sind nicht zu erkennen Ein Baugrundgutachten lag nicht vor. Anmerkung: In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrundsituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden auftragsgemäß nicht angestellt. 2.4 Rechtliche Gegebenheiten (wertbeeinflussende Rechte und Belastungen) Privatrechtliche Situation Grundbuchlich gesicherte Belastungen: Dem Sachverständigen liegt ein Grundbuchauszug vom vor. Hiernach bestehen in Abteilung II des Grundbuchs keine wertbeeinflussenden Eintragungen. Das Grundbuch wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Ggf. in Abteilung II des Grundbuchs bestehende wertbeeinflussende Rechte sind zusätzlich zu dieser Wertermittlung zu berücksichtigen. Anmerkung: Bodenordnungsverfahren: Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Kaufpreises ausgeglichen werden. Das Grundstück ist derzeit in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen.

9 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 7 Nicht eingetragene Rechte und Lasten: Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Denkmalschutz: Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: Stand: Festsetzungen im Bebauungsplan: Sonstige nicht eingetragene Lasten und (z.b. begünstigende) Rechte sowie besondere Wohnungs- und Mietbindungen sind nicht bekannt. Verunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nach Auskunft des Umweltamtes nicht vorhanden. Auftragsgemäß wurden vom Sachverständigen diesbezüglich keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. Das Baulastenverzeichnis enthält laut Auskunft des Bauordnungsamtes des Landkreises Mecklenburgische Seenplatte folgende wertbeeinflussenden Eintragungen: Für das Grundstück lfd. Nr. 1 Flurstück 11/25 ist eine Abstandsflächenbaulast zugunsten des Nachbargrundstücks Flurstück 11/29 eingetragen. Die belastete Fläche ist 7,17 m² groß. Denkmalschutz besteht gemäß veröffentlichter Denkmalschutzliste nicht. Diesbezüglich wurden auftragsgemäß keine weiteren Nachforschungen angestellt. Wohnbaufläche Für den Bereich des Bewertungsobjekts ist ein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach 30 (Zulässigkeit von Bauvorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes) zu beurteilen. B-Plan Eigenheim Bargensdorf Süd vom WA - Allgemeines Wohngebiet I - Anzahl der Vollgeschosse GRZ 0,3 - Grundflächenzahl GFZ 0,6 - Geschossflächenzahl Obergrenze E - Einzelhausbebauung zulässig SD/KWD/WD - Satteldach, Krüppelwalmdach, Walmdach zulässig Dachneigung zulässig Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auftragsgemäß auf der Grundlage der übergebenen Pläne, des realisierten Vorhabens und der behördlichen Angaben zum Planungsrecht durchgeführt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung, dem Bauordnungsrecht und der verbindlichen Bauleitplanung wurde auftragsgemäß nicht geprüft. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand Grundstücksqualität): baureifes Land Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Anmerkung: Das Bewertungsgrundstück ist beitrags- und abgabenfrei. Es wird darauf hingewiesen, dass nach Erneuerung oder Erweiterung der Erschließungsanlagen i.d.r. Ausbaubeiträge nach KAG anfallen können.

10 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation beruhen auf den Angaben des Auftraggebers sowie der Ämter und Behörden. Es wird empfohlen, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsobjekts zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen einzuholen. 2.6 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Alle drei Flurstücke werden als ein Grundstück genutzt. Die Flurstücke 11/33 und 11/53 sind bebaut mit Einfamilienhaus und Carport mit Abstellschuppen (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Das Flurstück 11/25 dient als eigene Zufahrt. Alle drei Flurstücke werden derzeit von noch einem Eigentümer genutzt. 2.7 Zukünftige Nutzung Eine wirtschaftliche Nutzung ist weiterhin eine gemeinsame Nutzung aller 3 Flurstücke. Die drei im Grundbuch enthaltenen Flurstücke werden im Bestandsverzeichnis unter verschiedenen laufenden Nummern geführt. Für die Versteigerung mehrerer Grundstücke ist gem. 63 und 112 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) sowohl deren Gesamtverkehrswert, wie auch deren Einzelwerte erforderlich. Aufgrund der Bewertung im Zwangsversteigerungsverfahren und der Möglichkeit der Einzelversteigerung der einzelnen Grundstücke und damit der Pflicht zur Bewertung der jeweiligen Grundstücke einzeln, erfolgt hier die Bewertung in Einzelwerten. Das mit dem Einfamilienhaus bebaute Grundstück Flurstück 11/33 und das mit dem Carport bebaute Grundstück Flurstück 11/53 können jeweils getrennt genutzt werden. Beide Grundstücke benötigen jedoch ein Wegerecht auf dem Zufahrtsgrundstück Flurstück 11/25.

11 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 9 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkung zu den Gebäudebeschreibungen Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die vorliegenden Bauakten. Die Gebäude und Außenanlagen werden (nur) insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offen-sichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.2 Gebäude Einfamilienhaus Art des Gebäudes, Baujahr und Außenansicht Art des Gebäudes: Baujahr: geschossiges Einfamilienhaus, nicht unterkellert, mit ausgebautem Dachgeschoss, freistehend Erweiterungsmöglichkeiten: keine Außenansicht: Ausführung und Ausstattung Klinkerfassade Gebäudekonstruktion (Wände, Decken, Treppen) Konstruktionsart: Massivbau Fundamente: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Treppen: Treppe zum Dachgeschoss: Treppe zum Dachraum: Nutzungseinheiten, Raumaufteilung (vgl. Anlage) Erdgeschoss: Dachgeschoss: Stahlbetonbodenplatte mit Streifenfundamenten Kalksandsteinmauerwerk 15 cm mit 8 cm Dämmung, 4 cm Luftschicht, Klinkermauerwerk Kalksandsteinmauerwerk Stahlbetondecke vermutlich 1/4-gewendelte Holztreppe vermutlich Bodenluke Grundrisse, Schnitt Diele, Bad, Küche, Wohnraum, Hauswirtschaftsraum Flur, Bad, 4 Zimmer Beschreibungseinheit Wohnung Bodenbeläge, Wand- und Deckenbekleidungen Wohn- und Schlafräume: Bodenbeläge: nicht bekannt Wandbekleidungen: vermutlich überwiegend Tapeten Deckenbekleidungen: vermutlich Tapeten mit Anstrich

12 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 10 Küche: Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Diele/Flur: Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Bad/WC: Bodenbeläge: Wandbekleidungen: Deckenbekleidungen: Terrasse: Bodenbeläge: Fenster und Türen Fenster: Fensterbänke innen: Fensterbänke außen: Türen: Eingangstür: Zimmertüren: vermutlich Fliesen nicht bekannt, vermutlich überwiegend Tapeten vermutlich Tapeten mit Anstrich nicht bekannt, vermutlich überwiegend Fliesen nicht bekannt, vermutlich überwiegend Tapeten vermutlich Tapeten mit Anstrich vermutlich Fliesen nicht bekannt, vermutlich überwiegend Tapeten vermutlich Tapeten mit Anstrich Klinkerplatten Kunststofffenster mit Wärmedämmverglasung und Kunststoffrollläden nicht bekannt Klinkerrollschicht Kunststoffbeschichtete Tür mit Wärmedämmverglasung nicht bekannt, vermutlich einfache Türen aus Holzwerkstoff Elektro- und Sanitärinstallation, Heizung und Warmwasserversorgung Elektroinstallation: vermutlich normale Ausstattung unter Putz verlegt Heizung: Baujahr: Warmwasserversorgung: Sanitäre Installation: Bad im DG: Gäste WC im EG: gemäß Bauunterlagen Elektro-Warmwasser/Speicherheizung 2005 (= Gebäude-Baujahr) vermutlich über Heizungsanlage vermutlich WC, Waschbecken, Badewanne vermutlich WC, Waschbecken, Dusche Besondere Einrichtungen, Küchenausstattung Besondere Einrichtungen: nicht bekannt Küchenausstattung: Keller und Dach Keller: Dach: Dachkonstruktion: Dachform: Dacheindeckung: nicht bekannt nicht vorhanden Holzkonstruktion steiles Satteldach (45 Dachneigung) Dachsteine Besondere Bauteile und besondere Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Besondere Bauteile: keine ersichtlich Besondere Einrichtungen: Belichtung und Besonnung: Grundrissgestaltung: nicht bekannt überwiegend gut zeitgemäß

13 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 11 Bauschäden und Baumängel: Anmerkung: Wirtschaftliche Wertminderungen: sonstige Besonderheiten: Energieeinsparverordnung (EnEV): nicht bekannt, nach äußerer Inaugenscheinnahme keine wesentlichen ersichtlich; fehlender Eingangspodest mit Stufe -> nicht werterheblich In diesem Gutachten sind die Auswirkungen ggf. vorhandener Baumängel sowie Kosten für Bauschadensbeseitigen und Modernisierungserfordernisse auf den Verkehrswert nur pauschal und in dem am Besichtigungstag offensichtlichen Ausmaß berücksichtigt worden. Es wird empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung und darauf aufbauende Kostenermittlung anstellen zu lassen. keine keine Die Energieeinsparverordnung (EnEV) stellt für Neubauten und Bestandsgebäude hohe Ansprüche an die energetische Qualität und es sind einige Vorschriften / Anforderungen zu berücksichtigten. Im vorliegenden Bewertungsfall handelt es sich um einen Neubau, der ca errichtet wurde. Es ist davon auszugehen, dass die Vorgaben der zu jenem Zeitpunkt gültigen EnEV 2002 bei dem Neubau umgesetzt und eingehalten wurden. Allgemeinbeurteilung: 3.3 Carport mit Abstellschuppen Die aktuelle EnEV 2014 schreibt vor, dass Verkäufer oder Vermieter im Falle eines geplanten Verkaufs oder einer Vermietung den potenziellen Käufern oder Mietern einen Energieausweis ggf. vorlegen müssen. Der Energieausweis für Gebäude ist eine Art Ausweis, der dokumentiert wie das Gebäude energetisch einzuschätzen ist. Ein Energieausweis liegt dem Sachverständigen in Form eines Energiebedarfsausweises aus den Planungsunterlagen vor. Demnach beträgt der Jahresprimärenergiebedarf 60,46 kwh/(m²a). Der bauliche Zustand ist gut. Der Carport mit Abstellschuppen wurde vermutlich 2005 in Holzkonstruktion mit flachem Holzdach mit Pappdeckung sowie Wände mit Holzbretterbeplankung errichtet. Er wurde an den Südwestgiebel das Einfamilienhaus angebaut. Der bauliche Zustand ist gut. 3.4 Außenanlagen Versorgungs- und Entwässerungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz, Kanalanschluss, Wegebefestigung, befestigte Stellplatzflächen, Terrasse, Stützmauern, Einfriedungen (Zaun, Hecken), Gartenanlagen und Pflanzungen.

14 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 12 4 Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten, Teilgrundstücke Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Burg Stargard, Bargensdorf, Am Fuhrweg 24 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. Burg Stargard Gemarkung Flur Flurstück Fläche Bargensdorf 5 11/25 85 m² Grundbuch Blatt lfd. Nr. Burg Stargard Gemarkung Flur Flurstück Fläche Bargensdorf 5 11/ m² Grundbuch Blatt lfd. Nr. Burg Stargard Gemarkung Flur Flurstück Fläche Bargensdorf 5 11/ m² Die drei im Grundbuch enthaltenen Flurstücke werden im Bestandsverzeichnis unter verschiedenen laufenden Nummern geführt. Für die Versteigerung mehrerer Grundstücke ist gem. 63 und 112 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) sowohl deren Gesamtverkehrswert, wie deren Einzelwerte erforderlich. Gemäß 18 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) können mehrere Grundstücke in einem Verfahren versteigert werden. Deshalb wird das Bewertungsobjekt wird zum Zwecke dieser Wertermittlung in Teilgrundstücke aufgeteilt. Bei diesen Teilgrundstücken handelt es sich um selbstständig veräußerbare Teile des Gesamtobjekts. Für jedes Teilgrundstück wird deshalb nachfolgend zunächst eine getrennte Verkehrswertermittlung durchgeführt. D. h. es wird jeweils eine eigenständige Verfahrenswahl getroffen und ein eigener Verkehrswert aus dem bzw. den Verfahrenswerten abgeleitet. Zusätzlich wird jedoch abschließend auch der Verkehrswert des Gesamtobjekts ausgewiesen. Teilgrundstücksbezeichnung Nutzung/Bebauung Fläche BV Nr. 1 Flurstück 11/25 unbebaut (Weg) 85 m² BV Nr. 2 Flurstück 11/33 Einfamilienhaus 382 m² BV Nr. 3 Flurstück 11/53 Carport mit Abstellschuppen 160 m² Summe der Teilgrundstücksflächen: 627 m²

15 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite Wertermittlung für das Teilgrundstück BV Nr. 1 Flurstück 11/ Verfahrenswahl mit Begründung Nach den Regelungen der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der Bodenwert i. d. R. im Vergleichswertverfahren zu ermitteln (vgl. 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Neben oder anstelle von Vergleichskaufpreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und dem Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, dem abgabenrechtlichen Zustand und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind (vgl. 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 45,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,60 Anzahl der Vollgeschosse = 1 Grundstücksfläche = 500,00 m² Grundstückstiefe = 25 m Grundstücksbreite = 20 m Die vom Gutachterausschuss festgesetzten Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind nicht sachgerecht. Demnach soll die in dieser Bodenrichtwertzone übliche Bebauung (freistehende eingeschossige Einfamilienhäuser) 300 m² Bruttogeschossfläche betragen. Die tatsächlich vorhandene Bebauung ist jedoch erheblich kleiner. Demzufolge ist die GFZ ist zu hoch definiert, sie wurde aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes mit 0,6 als Obergrenze entnommen. Auch die vorhandenen Grundstücksgrößen sind erheblich kleiner als 500 m². Für die Bewertung von Grundstücken sind jedoch die wertrelevanten Eigenschaften des Richtwertgrundstücks zu berücksichtigen. Deshalb wird nachfolgend die Definition der üblichen vorhandene Grundstückseigenschaften angepasst. Es wird davon ausgegangen, dass der Bodenrichtwert in Höhe von 45,00 /m² den tatsächlichen Kaufpreisen entspricht, nur die Definition nicht sachgerecht ausgewiesen wurde. Korrigierte Definition: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,45 Anzahl der Vollgeschosse = 1

16 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 14 Grundstücksfläche = 360,00 m² Grundstückstiefe = 20 m Grundstücksbreite = 18 m Beschreibung des Teilgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = Weg abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche = 85,00 m² Bodenwertermittlung des Teilgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Teilgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 45,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts = 45,00 /m² Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 45,00 /m² GFZ 0,45 keine Angabe 1,00 Fläche (m²) 360,00 85,00 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung WA (allgemeines Wohngebiet) Weg 0,20 E1 Vollgeschosse 1 1,00 Tiefe (m) 20 1,00 Breite (m) 18 1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 9,00 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 9,00 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 9,00 /m² Fläche 85,00 m² abgabenfreier Bodenwert = 765,00 rd. 765,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt 800,00. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Der Wert von Straßenflächen beträgt üblicherweise ca. 20 % vom Wert angrenzender Baulandflächen. Berücksichtigung der Baulasteintragung Die auf diesem Flurstück lastende Baulast (Abstandsflächenbaulast zugunsten des benachbarten Flurstücks

17 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 15 11/29) hat keinen Werteinfluss, da die Straßenfläche aufgrund seiner Grundstücksform nicht bebaubar ist und weitere Nachteile ebenfalls nicht vorhanden sind Wert des Teilgrundstücks BV Nr. 1 Flurstück 11/25 Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich am Vergleichswert orientieren. Der Vergleichswert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 800,00 ermittelt. Der Wert für das Teilgrundstück BV Nr. 1 Flurstück 11/25 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd. 800,00 geschätzt.

18 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite Wertermittlung für das Teilgrundstück BV Nr. 2 Flurstück 11/ Verfahrenswahl mit Begründung Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der sonstigen Umstände dieses Einzelfalls (vgl. 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV) ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Das Sachwertverfahren (gem ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen) und Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Zusätzlich wird eine Ertragswertermittlung (gem ImmoWertV) durchgeführt; das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle, bei der Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichs wertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt. Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete), Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke und Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind.

19 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 45,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,60 Anzahl der Vollgeschosse = 1 Grundstücksfläche = 500,00 m² Grundstückstiefe = 25 m Grundstücksbreite = 20 m Die vom Gutachterausschuss festgesetzten Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind nicht sachgerecht. Demnach soll die in dieser Bodenrichtwertzone übliche Bebauung (freistehende eingeschossige Einfamilienhäuser) 300 m² Bruttogeschossfläche betragen. Die tatsächlich vorhandene Bebauung ist jedoch erheblich kleiner. Demzufolge ist die GFZ ist zu hoch definiert, sie wurde aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes mit 0,6 als Obergrenze entnommen. Auch die vorhandenen Grundstücksgrößen sind erheblich kleiner als 500 m². Für die Bewertung von Grundstücken sind jedoch die wertrelevanten Eigenschaften des Richtwertgrundstücks zu berücksichtigen. Deshalb wird nachfolgend die Definition der üblichen vorhandene Grundstückseigenschaften angepasst. Es wird davon ausgegangen, dass der Bodenrichtwert in Höhe von 45,00 /m² den tatsächlichen Kaufpreisen entspricht, nur die Definition nicht sachgerecht ausgewiesen wurde. Korrigierte Definition: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,45 Anzahl der Vollgeschosse = 1 Grundstücksfläche = 360,00 m² Grundstückstiefe = 20 m Grundstücksbreite = 18 m Beschreibung des Teilgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,34 Anzahl der Vollgeschosse = 1 Grundstücksfläche = 382,00 m² Grundstückstiefe = 20 m Grundstücksbreite = 19 m überschlägige Ermittlung der GFZ für das Grundstück Das Verhältnis der vorhandenen Geschossfläche zur maßgeblichen Grundstücksfläche des Baugrundstücks wird durch die Geschossflächenzahl (GFZ) ausgedrückt Geschossfläche der Gebäude 1) : 130,55 m² GFZ = maßgebliche Grundstücksfläche: 382,00 m² 0,34 1) inkl. Dachgeschosse gem. BauNVO 1977 als Wohnfläche, ohne Nebengebäude

20 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 18 Bodenwertermittlung des Teilgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Teilgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 45,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts = 45,00 /m² Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 45,00 /m² GFZ 0,45 0,34 0,94 E1 Fläche (m²) 360,00 382,00 0,98 E2 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung WA (allgemeines Wohngebiet) WA (allgemeines Wohngebiet) 1,00 Vollgeschosse 1 1 1,00 Tiefe (m) ,00 Breite (m) ,00 E3 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 41,45 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 41,45 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 41,45 /m² Fläche 382,00 m² abgabenfreier Bodenwert = ,90 rd ,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Die Umrechnung von der GFZ des BRW-Grundstücks auf die GFZ des Bewertungsgrundstücks erfolgt unter Verwendung der in [1], Kapitel mitgeteilten Umrechnungskoeffizienten, da der Gutachterausschuss noch keine örtlichen ermittelt hat.

21 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 19 E2 Grundsätzlich gilt: Je größer eine Grundstücksfläche ist, umso höher ist der absolute Bodenwert. Damit sinkt aber auch die Nachfrage nach dem Grundstück, was einen niedrigeren relativen Bodenwert zur Folge hat. D. h. der relative Bodenwert steht in einem funktionalen Zusammenhang zur Grundstücksfläche. Die Umrechnung von der Grundstücksfläche des BRW-Grundstücks auf die Grundstücksfläche des Bewertungsgrundstücks erfolgt unter Verwendung der in [1], Kapitel mitgeteilten GFZ-bereinigten Umrechnungskoeffizienten. E3 Die abweichende Grundstücksbreite ist in der vorstehenden GFZ- und Flächenanpassung bereits hinreichend berücksichtigt. Eine weitere Anpassung ist deshalb an dieser Stelle nicht mehr vorzunehmen.

22 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite Sachwertermittlung Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Einfamilienhaus Brutto-Rauminhalt (BRI) 506,00 m³ Baupreisindex (BPI) (2000 = 100) 128,0 Normalherstellungskosten (ohne BNK) NHK im Basisjahr (2000) NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten (ohne BNK) 301,00 /m³ BRI 385,28 /m³ BRI Normgebäude ,68 Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) ,68 Baunebenkosten (BNK) prozentual 16,00 % Betrag ,27 Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) ,95 Alterswertminderung Modell Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) linear 82 Jahre 73 Jahre prozentual 10,98 % Betrag ,61 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) ,34 Gebäudewert (inkl. BNK) ,34 Gebäudesachwerte insgesamt ,34 Sachwert der Außenanlagen ,53 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,87 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,87 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 0,75 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,91 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 (marktangepasster) Sachwert = ,91 rd , Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts BRI) bzw. der Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen BGF) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN 277 Ausgabe 1987) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar.

23 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 21 Brutto-Rauminhalte nach DIN 277 (6/87) Die Berechnung erfolgt aus: X Fertigmaßen Rohbaumaßen Fertig- und Rohbaumaßen Einfamilienhaus Berechnungsgrundlage: örtliches Aufmaß X Bauzeichnungen Ansätze Rauminhalt Bruttogrundfläche Länge Breite Fläche Höhe a a1 b b1 h a b c a b c ERDGESCHOSS 10,300 x 8,450 = 87,035 x 3, ,12 87,04 DACHGESCHOSS Drempel 10,300 x 8,450 = 87,035 x 0,450 39,17 87,04 Dach (Formel: ((2a+a1)b + (2a1+a)b1) / 6 * h 10,300 10,300 8,450 4,060 = 64,427 x 2, ,67 87,04 SPITZBODEN (Formel: ((2a+a1)b + (2a1+a)b1) / 6 * h 10,300 10,300 4,060 0,000 = 20,909 x 2,030 42,45 zusammen: 506,41 0,00 0,00 261,11 0,00 0,00 zusammen rd. 506,00 261,00 Herstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Basisjahr angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel (bei NHK 2000 bis 102. Ergänzung) entnommen. Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach Sprengnetter) für das Gebäude: Einfamilienhaus Ermittlung des Ausstattungsstandards (AS): Gebäudeteil (rel. Anteil) Fassade (rel. Anteil 4,00 %) Innenwandbekleidung in Nassräumen (rel. Anteil 6,00 %) Deckenbekleidung (rel. Anteil 5,00 %) Bodenbeläge/ Treppenbeläge in Nassräumen (rel. Anteil 5,00 %) Dachdeckung (rel. Anteil 10,00 %) Fenster (rel. Anteil 8,00 %) Ausstattungsstandardstufe des Gebäudes mittel mittel mittel mittel mittel mittel Beschreibung der Ausstattungsstandardstufe (allgemein) Putz mit Fenster- und Türeinfassungen geputzt, Vormauersteine gefugt, Wärmedämmputz Putz/Trockenputz mit Binderfarbenanstrich, Tapete (untere Preisklasse), Fliesensockel Deckenputz gefilzt mit Binderfarbenanstrich, Gipskartonplatten Linoleum, PVC-Böden und Textilbelag (mittlere Preisklasse), Buchenparkett, Fliesen (mittlere Preisklasse) mehrlagige Deckung aus Dachbahnen, Deckung aus Dachziegeln, Deckung aus Schindeln und Schablonen; mittlerer Wärmedämmstandard Einfachfenster aus Holz/Kunststoff mit Isolierverglasung; bessere Beschläge, Rollläden o- der Fensterläden, Fensterbänke aus Holz, Metall oder Betonwerkstein

24 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 22 Gebäudeteil (rel. Anteil) Türen (rel. Anteil 6,00 %) Heizung (rel. Anteil 7,00 %) Sanitär etc. (rel. Anteil 6,00 %) Elektroinstallation (rel. Anteil 3,00 %) Insgesamt 60,00 % davon: Ausstattungsstandardstufe des Gebäudes mittel gehoben mittel mittel mittel gehoben Beschreibung der Ausstattungsstandardstufe (allgemein) Füllungstüren/ glatte Türen aus Holz/Holzwerkstoffen, Holzzargen; bessere Schlösser und Beschläge Zentralheizung als Pumpenheizung mit Flachheizkörper, Fußbodenheizung, Elt-Speicherheizung, Regeltechnik, Warmwasser zentral/dezentral Wasser- und Abwasserinstallation unter Putz, Bad mit Dusche und Gäste-WC (je Wohnung), bessere Ausführung einfache Elt-Installation, je Raum 1-2 Lichtauslässe und 2-3 Steckdosen bessere Beleuchtungskörper einfache Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Antennen 53,00 % 7,00 % Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Einfamilienhaus Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Gebäudeart: Gebäudetyp: Ausstattungsstandard: Ein- und Zweifamilienwohnhäuser (EFH und ZFH) Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv EG, SD (voll ausgeb.) gehoben Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 320,00 /m³ BRI Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv Gebäudetyp: EG, SD (voll ausgebaut) x 1,00 Ausstattungsstandard: gehoben x 1,00 (fiktives) Baujahr: 2005 x 1,00 Regional- und objektspezifische Modifizierungen: vom Standardobjekt abweichender Rauminhalt (BRI) x 1,094 modifizierter NHK-Grundwert = 350,08 /m³ BRI Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 320,00 /m³ BRI Gebäudeart: Ein- u. Zweifamilienwohnhäuser, massiv Gebäudetyp: EG, SD (voll ausgebaut) x 1,00 Ausstattungsstandard: mittel x 0,84 (fiktives) Baujahr: 2005 x 1,00 Regional- und objektspezifische Modifizierungen: vom Standardobjekt abweichender Rauminhalt (BRI) x 1,094 modifizierter NHK-Grundwert = 294,07 /m³ BRI

25 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 23 Gewichtung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 Ausstattungs-standard modifizierter NHK 2000-Grundwert [ /m³ BRI] relativer Gebäudeanteil [%] relativer NHK Anteil [ /m³ BRI] gehoben mittel 350,08 294,07 7,0/60 53,0/60 40,84 259,76 Summe 60/60 300,60 gewichtete, ausstattungsbezogene NHK 2000 rd. Baupreisindex = 301,00 /m³ BRI Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis aus dem Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Baupreisindex ist auch in [1], Kapitel abgedruckt. Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wird bei zurückliegenden Stichtagen aus Jahreswerten interpoliert und bei aktuellen Wertermittlungsstichtagen, für die noch kein amtlicher Index vorliegt, extrapoliert bzw. es wird der zuletzt veröffentlichte Indexstand zugrunde gelegt. Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden in Abhängigkeit von den verwendeten NHK entweder prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. der Herstellungskosten der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den Planungsanforderungen bestimmt (siehe [1], Kapitel ) oder sind unmittelbar in den NHK enthalten. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Sachwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Sachwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) prozentuale Schätzung: 4,00 % der Gebäudesachwerte insg. ( ,34 ) 8.052,53 Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Gewichtung der ausstattungsbezogenen GND für das Gebäude: Einfamilienhaus Die GND wird als gewichteter Mittelwert aus den für die gewählte Gebäudeart und den Ausstattungsstandards tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Die relativen Gebäudeanteile für die Gewichtung der GND wurden auf der Grundlage der diesbezüglichen Angaben in den Ausstattungsstandard-Tabellen bzw. Bauteiltabellen geschätzt. Ausstattungsstandard übliche GND [Jahre] relativer Gebäudeanteil [%] relativer GND-Anteil [Jahre] gehoben 100 7,0/60,0 11,67 mittel 80 53,0/60,0 70,67 Summe 60,0/60,0 82,33 Jahre gewichtete, ausstattungsbezogene übliche GND rd. 82 Jahre

26 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 24 Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das in [1], Kapitel beschriebene Modell angewendet. Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) für das Gebäude: Einfamilienhaus Das (gemäß Bauakte) ca errichtete Gebäude wurde nicht (wesentlich) modernisiert. In Abhängigkeit von: der üblichen Gesamtnutzungsdauer (82 Jahre) und dem ( vorläufigen rechnerischen ) Gebäudealter ( = 9 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (82 Jahre 9 Jahre =) 73 Jahren und auf Grund des Modernisierungsstandards nicht (wesentlich) modernisiert ergibt sich für das Gebäude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 73 Jahren. Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach dem linearen Abschreibungsmodell. Sachwertfaktor Der angesetzte objektartspezifische Sachwertfaktor k wird auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des örtlich zuständigen Gutachterausschusses sowie eigener Ableitungen der Sachverständigen bestimmt. Demnach beträgt der Sachwertfaktor rd. 0,7 gemäß dem Grundstücksmarktbericht Aufgrund der Lage des Grundstücks in einem Ort nahe der Stadt Neubrandenburg und der allgemeinen Marktentwicklung in den Jahren 2013 und 2014 mit Tendenz zu leicht gestiegenen Marktpreisen wird der Sachwertfaktor mit rd. 0,75 geschätzt. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Sachwertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren.

27 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite Ertragswertermittlung Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche marktüblich erzielbare Nettokaltmiete Nutzung/Lage (m²) ( /m²) monatlich ( ) jährlich ( ) Einfamilienhaus Wohnung EG+DG 116,00-600, ,00 Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 7.200,00 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (19,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 1.368,00 jährlicher Reinertrag = 5.832,00 Reinertragsanteil des Bodens 3,15 % von ,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 498,77 Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 5.333,23 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 3,15 % Liegenschaftszinssatz und n = 73 Jahren Restnutzungsdauer 28,447 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = ,39 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Ertragswert = ,39 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 Ertragswert = ,39 rd , Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Wohn- bzw. Nutzflächen Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen wurden aus der Bauakte - Wohnflächenberechnung des Bauplaners mit 166,33 m² Anlage 5 entnommen, überschlägig geprüft und als sachgerecht beurteilt. Sie sind nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Ein örtlicher Mietspiegel existiert nicht. Die marktüblich erzielbare Miete wurde daher auf der Grundlage von verfügbaren Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus der Mietpreisübersicht des Sachverständigen, Angaben der regionalen Makler und Recherchen im Internet als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet und angesetzt. Dabei werden wesentliche Qualitätsunterschiede des Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende Anpassungen berücksichtigt. Mieten für Wohnhäuser (EFH, DHH, RH) werden auf dem Wohnungsmarkt nicht zu einem Wohnflächenquadratmeterpreis, sondern in einem Komplettpreis für Gebäude-, Nebengebäude- und Grundstücks-/Außenanlagennutzung vereinbart. Die Preise liegen dabei bei vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung zwischen 550 und 700 Monatsmiete, die höhere bei unterkellerten Gebäuden und zusätzlich Garage und/oder Carport, die niedrigere bei nicht unterkellerten Gebäuden ohne Nebengebäude. Im Bewertungsfall wird eine Monatsmiete von 600 geschätzt (nicht unterkellert). Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf /m² Wohn-

28 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 26 oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Dieser Wertermittlung werden u. a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Liegenschaftszinssatz Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des örtlich zuständigen Gutachterausschusses sowie eigener Ableitungen der Sachverständigen bestimmt. Demnach beträgt der Liegenschaftszinssatz durchschnittlich 3,85 %, Spanne 2,93 % bis 4,40 % gemäß dem Grundstücksmarktbericht Aufgrund der Lage des Grundstücks in einem Ort nahe der Stadt Neubrandenburg und der allgemeinen Marktentwicklung in den Jahren 2013 und 2014 mit Tendenz zu leicht gestiegenen Marktpreisen wird der Liegenschaftszinssatz mit rd. 3,15 geschätzt. Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Vgl. diesbezüglich die differenzierte GND-Ermittlung in der Sachwertermittlung. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das in [1], Kapitel beschriebene Modell angewendet. Vgl. diesbezüglich die differenzierte RND-Ableitung in der Sachwertermittlung. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind Wert des Teilgrundstücks BV Nr. 2 Flurstück 11/33 Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich am Sachwert orientieren. Der Sachwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 ermittelt. Bei einer Bewertung nach dem äußeren Eindruck ist i.d.r. ein Risikoabschlag in Höhe von 5 % bis 10 % für vorhandene Unsicherheiten zu berücksichtigen. Dieser Risikoabschlag wird bei dieser Bewertung aufgrund der relativ gut möglichen Einschätzung und Annahmen mit 5 % angesetzt. Der Wert für das Teilgrundstück BV Nr. 2 Flurstück 11/33 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 geschätzt.

29 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite Wertermittlung für das Teilgrundstück BV Nr. 3 Flurstück 11/ Verfahrenswahl mit Begründung Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert des Bewertungsgrundstücks mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, weil derartige Objekte üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind. Das Sachwertverfahren (gem ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen) und Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Zudem sind besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen. Dazu zählen: Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete), Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke und Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 45,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,60 Anzahl der Vollgeschosse = 1 Grundstücksfläche = 500,00 m² Grundstückstiefe = 25 m Grundstücksbreite = 20 m Die vom Gutachterausschuss festgesetzten Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks sind nicht sachgerecht. Demnach soll die in dieser Bodenrichtwertzone übliche Bebauung (freistehende eingeschossige Einfamilienhäuser) 300 m² Bruttogeschossfläche betragen. Die tatsächlich vorhandene Bebauung ist jedoch erheblich kleiner. Demzufolge ist die GFZ ist zu hoch definiert, sie wurde aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes mit 0,6 als Obergrenze entnommen. Auch die vorhandenen Grundstücksgrößen sind erheblich kleiner als 500 m². Für die Bewertung von Grundstücken sind jedoch die wertrelevanten Eigenschaften des Richtwertgrundstücks zu berücksichtigen. Deshalb wird nachfolgend die Definition der üblichen vorhandene Grundstückseigenschaften angepasst. Es wird davon ausgegangen, dass der Bodenrichtwert in Höhe von 45,00 /m² den tatsächlichen Kaufpreisen entspricht, nur die Definition nicht sachgerecht ausgewiesen wurde. Korrigierte Definition: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,45 Anzahl der Vollgeschosse = 1 Grundstücksfläche = 360,00 m² Grundstückstiefe = 20 m Grundstücksbreite = 18 m

30 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 28 Beschreibung des Teilgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = WA (allgemeines Wohngebiet) abgabenrechtlicher Zustand = frei Geschossflächenzahl (GFZ) = 0,45 Anzahl der Vollgeschosse = 1 Grundstücksfläche = 160,00 m² Grundstückstiefe = 20 m Grundstücksbreite = 8 m Bodenwertermittlung des Teilgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Teilgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) = 45,00 /m² abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts = 45,00 /m² Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 45,00 /m² GFZ 0,45 0,45 1,00 Fläche (m²) 360,00 160,00 1,16 E1 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung WA (allgemeines Wohngebiet) WA (allgemeines Wohngebiet) 1,00 Vollgeschosse 1 1 1,00 Tiefe (m) ,00 Breite (m) ,00 E2 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 52,20 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 52,20 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 52,20 /m² Fläche 160,00 m² abgabenfreier Bodenwert = 8.352,20 rd ,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt 8.352,00. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Grundsätzlich gilt: Je kleiner eine Grundstücksfläche ist, umso geringer ist der absolute Bodenwert. Damit steigt aber auch die Nachfrage nach dem Grundstück, was einen höheren relativen Bodenwert zur Folge hat. D. h. der relative Bodenwert steht in einem funktionalen Zusammenhang zur Grundstücksfläche. Die Umrechnung von der Grundstücksfläche des BRW-Grundstücks auf die Grundstücksfläche des Bewer-

31 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 29 tungsgrundstücks erfolgt unter Verwendung der in [1], Kapitel mitgeteilten GFZ-bereinigten Umrechnungskoeffizienten. E2 Die abweichende Grundstücksbreite ist in der vorstehenden GFZ- und Flächenanpassung bereits hinreichend berücksichtigt. Eine weitere Anpassung ist deshalb an dieser Stelle nicht mehr vorzunehmen.

32 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite Sachwertermittlung Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Carport Brutto-Grundfläche (BGF) 72,00 m² Baupreisindex (BPI) (2000 = 100) 128,0 Normalherstellungskosten (ohne BNK) NHK im Basisjahr (2000) NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten (ohne BNK) 150,00 /m² BGF 192,00 /m² BGF Normgebäude ,00 Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) ,00 Baunebenkosten (BNK) prozentual 9,00 % Betrag 1.244,16 Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) ,16 Alterswertminderung Modell Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) linear 50 Jahre 41 Jahre prozentual 18,00 % Betrag 2.712,27 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) ,89 Gebäudewert (inkl. BNK) ,89 Gebäudesachwerte insgesamt ,89 Sachwert der Außenanlagen + 123,56 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,45 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,45 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 1,00 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,45 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 (marktangepasster) Sachwert = ,45 rd , Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung der Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen BGF) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN 277 Ausgabe 1987) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. BGF = ca. 9 m x ca. 8 m = 72 m²

33 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 31 Herstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Basisjahr angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel (bei NHK 2000 bis 102. Ergänzung) entnommen. Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach Sprengnetter) für das Gebäude: Carport Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Carport Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Gebäudeart: Gebäudetyp: Ausstattungsstandard: Garagen, Parkhäuser etc. Carports Carport mittel Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 75,00 /m³ BRI Umrechnung auf die Bezugseinheit Bruttogrundfläche (BGF) x 2,00 Gebäudeart: Carports Gebäudetyp: Carports x 1,00 Ausstattungsstandard: mittel x 1,00 (fiktives) Baujahr: 2005 x 1,00 modifizierter NHK-Grundwert = 150,00 /m² BGF Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis aus dem Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Baupreisindex ist auch in [1], Kapitel abgedruckt. Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wird bei zurückliegenden Stichtagen aus Jahreswerten interpoliert und bei aktuellen Wertermittlungsstichtagen, für die noch kein amtlicher Index vorliegt, extrapoliert bzw. es wird der zuletzt veröffentlichte Indexstand zugrunde gelegt. Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden in Abhängigkeit von den verwendeten NHK entweder prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. der Herstellungskosten der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den Planungsanforderungen bestimmt (siehe [1], Kapitel ) oder sind unmittelbar in den NHK enthalten. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Sachwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Sachwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) prozentuale Schätzung: 1,00 % der Gebäudesachwerte insg. (12.355,89 ) 123,56 Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen.

34 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 32 Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das in [1], Kapitel beschriebene Modell angewendet. Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach dem linearen Abschreibungsmodell. Sachwertfaktor Sachwertfaktoren für vergleichbare Grundstücke sind nicht vorhanden. Der angesetzte objektartspezifische Sachwertfaktor k wird auf der Grundlage eigener Schätzungen der Sachverständigen bestimmt. Aufgrund des geringen Sachwerts, des Verhältnisses vom Gebäudewert am Gesamten vorläufigen Sachwert (ca. 63 %), des Zustands des Gebäudes, des Nutzungszwecks und der umliegenden Grundstückssituation wird der Sachwert in Höhe des vorläufigen Sachwerts geschätzt. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Sachwertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen zusätzlich zum Kaufpreis erforderlicher Aufwendungen insbesondere für die Beseitigung von Bauschäden und die erforderlichen (bzw. in den Wertermittlungsansätzen als schon durchgeführt unterstellten) Modernisierungen werden nach den Erfahrungswerten auf der Grundlage für diesbezüglich notwendige Kosten marktangepasst, d. h. der hierdurch (ggf. zusätzlich "gedämpft" unter Beachtung besonderer steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten) eintretenden Wertminderungen quantifiziert.

35 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite Ertragswertermittlung Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete Nutzung/Lage (Stck.) ( /Stck.) monatlich ( ) jährlich ( ) Carport KFZ Stellplätze 2,00 25,00 50,00 600,00 Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 600,00 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (10,00 % der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmiete) 60,00 jährlicher Reinertrag = 540,00 Reinertragsanteil des Bodens 2,00 % von 8.352,00 (Liegenschaftszinssatz Bodenwert) 167,04 Ertrag der baulichen und sonstigen Anlagen = 372,96 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 2,00 % Liegenschaftszinssatz und n = 41 Jahren Restnutzungsdauer 27,799 Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen = ,92 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Ertragswert = ,92 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 Ertragswert = ,92 rd , Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Ein örtlicher Mietspiegel existiert nicht. Die marktüblich erzielbare Miete wurde daher auf der Grundlage von verfügbaren Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke aus der Mietpreisübersicht des Sachverständigen, Angaben der regionalen Makler und Recherchen im Internet als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet und angesetzt. Dabei werden wesentliche Qualitätsunterschiede des Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende Anpassungen berücksichtigt. Die Mieten für Carport liegen demnach um 25 pro Stellplatz. Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf /m² Wohnoder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt. Dieser Wertermittlung werden u. a. die in [1], Kapitel 3.05 veröffentlichten durchschnittlichen Bewirtschaftungskosten zugrunde gelegt. Dabei wurde darauf geachtet, dass dasselbe Bestimmungsmodell verwendet wurde, das auch der Ableitung der Liegenschaftszinssätze zugrunde liegt. Liegenschaftszinssatz Liegenschaftszinssätze sind nicht vorhanden. Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage des in [1], Kapitel 3.04 veröffentlichten Gesamtsystems der bundesdurchschnittlichen Liegenschaftszinssätze als Referenz- und Ergänzungssystem sowie eigener Ableitungen der bestimmt.

36 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 34 Demnach wird der Liegenschaftszinssatz aufgrund der Größe des Objekts und des geringen Risikos mit 2,0 % geschätzt. Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Vgl. diesbezüglich die differenzierte GND-Ermittlung in der Sachwertermittlung. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das in [1], Kapitel beschriebene Modell angewendet. Vgl. diesbezüglich die differenzierte RND-Ableitung in der Sachwertermittlung. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Ertragswertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts insoweit korrigierend berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind Wert des Teilgrundstücks BV Nr. 3 Flurstück 11/53 Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich am Sachwert orientieren. Der Sachwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 ermittelt. Der Wert für das Teilgrundstück BV Nr. 3 Flurstück 11/53 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 geschätzt.

37 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite Berücksichtigung von weiteren Besonderheiten bei Einzelveräußerung Bei der Einzelveräußerung bzw. Einzelversteigerung der Grundstücke lfd. Nr. 1 Flurstück 11/25, lfd. Nr. 2 Flurstück 11/33 und lfd. Nr. 3 Flurstück 11/53 wird ein Wegerecht auf dem Grundstück lfd. Nr. 1 zugunsten der Grundstücke lfd. Nr. 2 und lfd. Nr. 3 erforderlich. Der Grundstückseigentümer des dienenden Grundstücks würde dann eine Duldungspflicht und einen gesetzlichen Anspruch auf eine Wegerente oder einmaligen Ausgleich als Barwert der Wegerente erhalten, die gegebenenfalls dem Verkehrswert der herrschenden Grundstücke als besonderer wertbeeinflussender Umstand gegenzurechnen wäre. Die Höhe der Wegerente würde sich allein nach der durch das Wegerecht bedingten Wertminderung des belasteten Grundstücks richten. Aufgrund der Form und Größe ist eine bauliche Nutzung auf dem dienenden Grundstück, welches bisher schon als Zufahrt genutzt wurde, nicht möglich. Deshalb hat es nur einen Wert als Straßenfläche. Auf Grund der Lage der Zufahrt ist davon auszugehen, dass ausschließlich die Berechtigten diese benutzen. Deshalb wird die Wertminderung als Abzinsungsbetrag des über die Dauer des Wegerechts abgezinsten Bodenwerts der beanspruchten Fläche ermittelt. Wert des belasteten Grundstücks 1/(1+q) n x Wert des belasteten Grundstücks 800,00-1/1,04 73 x 800,00 = 754,33 Weiterhin stellt sich die Frage, wer für die Unterhaltung des Weges aufkommt. Nutzen die Begünstigten alleine den Weg, kommen sie natürlich auch für dessen Unterhaltung auf. Da die zukünftigen Eigentümer der Grundstücke BV Nr. 2 Flurstück 11/33 und BV Nr. 3 Flurstück 11/53 erst nach dem Erwerb aus der Zwangsversteigerung mit dem Erwerber des BV Nr. 1 Flurstück 11/25 über das Wegerecht verhandeln können, ist eine Wertminderung für die zu zahlende Wegerente bzw. dem Barwert aus der zu zahlenden Wegerente sowie weitere Aufwendungen wie Verhandlung und Grundbucheintragung zu berücksichtigen. Der Barwert sowie die weiteren Aufwendungen, welche auf ca geschätzt werden, werden je zur Hälfte auf die BV Nr. 2 und BV Nr. 3 aufgeteilt. Somit werden die oben ermittelten Verkehrswerte der BV Nr. 2 und 3 um jeweils rd aufgrund weiterer Besonderheiten bei Einzelversteigerung gemindert.

38 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite Verkehrswert In einzelne Teilgrundstücke aufteilbare Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich an der Summe der Einzelwerte der Teilgrundstücke orientieren. Die Einzelwerte der Teilgrundstücke und deren Summe betragen zum Wertermittlungsstichtag: Teilgrundstück Nutzung/Bebauung Wert des Teilgrundstücks BV Nr. 1 Flurstück 11/25 BV Nr. 2 Flurstück 11/33 BV Nr. 3 Flurstück 11/53 unbebaut (Weg) Einfamilienhaus Carport mit Abstellschuppen 800, , ,00 Summe ,00 Der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Burg Stargard, Bargensdorf, Am Fuhrweg 24 Grundbuch Blatt lfd. Nr. Burg Stargard Gemarkung Flur Flurstück Bargensdorf 5 11/25 Grundbuch Blatt lfd. Nr. Burg Stargard Gemarkung Flur Flurstücke Bargensdorf 5 11/33 Grundbuch Blatt lfd. Nr. Burg Stargard Gemarkung Flur Flurstücke Bargensdorf 5 11/53 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,- in Worten: einhundertachtzigtausendzweihundert Euro geschätzt. Davon entfallen auf die lfd. Nr. 1: 800,00 lfd. Nr. 2: ,00 lfd. Nr. 3: ,00 Die Aufnahme aller wertrelevanten Details des Grundstücks wurde vom Unterzeichner mit der notwendigen Sorgfalt vorgenommen. Eine Haftung für nicht erkennbare oder verdeckte Mängel an Gebäuden sowie für sonstige bei der Ortsbesichtigung nicht festgestellte Grundstücksgegebenheiten wird ausgeschlossen. Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Neubrandenburg, den 08. Januar 2015 Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend

39 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 37 5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software 5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i. d. F. der Bekanntmachung vom 23.September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) BauNVO: Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 132) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Benachrichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT ) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 07.Mai 2013 (BGBl. I S. 1122) EnEV: Energieeinsparverordnung Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden i. d. F. der Bekanntmachung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), zuletzt geändert durch Artikel 1a des Gesetzes vom 04. Juli 2013 (BGBl. I S. 2197) WoFlV: Wohnflächenverordnung Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) BetrKV: Betriebskostenverordnung Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 3. Mai 2012 (BGBl. I S. 958) WMR: Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie Richtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung vom 18. Juli 2007 ([1], Kapitel ) DIN 283: DIN 283 Blatt 2 Wohnungen; Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen (Ausgabe Februar 1962; obwohl im Oktober 1983 zurückgezogen findet die Vorschrift in der Praxis weiter Anwendung) 5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014 [2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014 [3] Sprengnetter (Hrsg.): Sprengnetter-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literatur- und Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 25.0, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2013 [4] Sprengnetter / Kierig: ImmoWertV. Das neue Wertermittlungsrecht Kommentar zur Immobilienwertermittlungsverordnung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2010 [5] Sprengnetter (Hrsg.): Sachwertrichtlinie und NHK 2010 Kommentar zu der neuen Wertermittlungsrichtlinie zum Sachwertverfahren, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2013 [6] Kleiber, Simon, Weyers: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Bundesanzeiger, 1994 und Kleiber: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. Bundesanzeiger, 2010 und 2013.

40 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite Verwendete fachspezifische Software Das Gutachten wurde unter Verwendung des von der Sprengnetter GmbH, Sinzig entwickelten Softwareprogramms Sprengnetter - ProSa, Version 30 (Dezember 2013) erstellt. 5.4 Hinweise zum Urheberschutz und zur Haftung Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für den Auftraggeber und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung gestattet. Der Auftragnehmer haftet für die Richtigkeit des ermittelten Verkehrswerts. Die sonstigen Beschreibungen und Ergebnisse unterliegen nicht der Haftung. Der Auftragnehmer haftet unbeschränkt, sofern der Auftraggeber oder (im Falle einer vereinbarten Drittverwendung) ein Dritter Schadenersatzansprüche geltend macht, die auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit, einschließlich von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit der Vertreter oder Erfüllungsgehilfen des Auftragnehmers beruhen, in Fällen der Übernahme einer Beschaffenheitsgarantie, bei arglistigem Verschweigen von Mängeln, sowie in Fällen der schuldhaften Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit. In sonstigen Fällen der leichten Fahrlässigkeit haftet der Auftragnehmer nur, sofern eine Pflicht verletzt wird, deren Einhaltung für die Erreichung des Vertragszwecks von besonderer Bedeutung ist (Kardinalpflicht). In einem solchen Fall ist die Schadensersatzhaftung auf den vorhersehbaren und typischerweise eintretenden Schaden begrenzt. Die Haftung nach dem Produkthaftungsgesetz bleibt unberührt. Ausgeschlossen ist die persönliche Haftung des Erfüllungsgehilfen, gesetzlichen Vertreters und Betriebsangehörigen des Auftragnehmers für von ihnen durch leichte Fahrlässigkeit verursachte Schäden. Die Haftung für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität von Informationen und Daten, die von Dritten im Rahmen der Gutachtenbearbeitung bezogen oder übermittelt werden, ist auf die Höhe des für den Auftragnehmer möglichen Rückgriffs gegen den jeweiligen Dritten beschränkt. Eine über das Vorstehende hinausgehende Haftung ist ausgeschlossen bzw. ist für jeden Einzelfall auf maximal ,00 EUR begrenzt. Außerdem wird darauf hingewiesen, dass die im Gutachten enthaltenen Karten (z. B. Straßenkarte, Stadtplan, Lageplan, Luftbild, u. ä.) und Daten urheberrechtlich geschützt sind. Sie dürfen nicht aus dem Gutachten separiert und/oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Falls das Gutachten im Internet veröffentlicht wird, wird zudem darauf hingewiesen, dass die Veröffentlichung nicht für kommerzielle Zwecke gestattet ist. Im Kontext von Zwangsversteigerungen darf das Gutachten bis maximal zum Ende des Zwangsversteigerungsverfahrens veröffentlicht werden, in anderen Fällen maximal für die Dauer von 6 Monaten. 6 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1 Anlage 2 Anlage 3 Anlage 4 Anlage 5 Anlage 6 Lage des Objekts mit Einordnung Deutschland, Übersichtskarte, Stadtplan Auszug aus der Liegenschaftskarte Lageplan aus der Bauakte Grundrisszeichnungen, Schnittzeichnung aus der Bauakte Berechnungen der Wohn-/Nutzflächen aus der Bauakte Fotodokumentation

41 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 39 Anlage 1: Lage des Objekts mit Einordnung Deutschland, Übersichtskarte, Stadtplan Einordnung Deutschland

42 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 42 Anlage 2: Auszug aus der Liegenschaftskarte

43 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 43 Anlage 3: Lageplan aus der Bauakte

44 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 44 Anlage 4: Grundrisse, Schnitt aus der Bauakte

45 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 45

46 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 46

47 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 47 Anlage 5: Berechnungen der Wohn-/Nutzflächen aus der Bauakte

48 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 48 Anlage 6: Fotodokumentation Titelfoto Ansicht Nordostseite (Eingangsseite) und Nordwestgiebel des Einfamilienhauses auf dem Flurstück 11/33 mit angebautem Carport auf dem Flurstück 11/53 Bild 2 Ansicht Südwestseite (Hofseite) und Nordwestgiebel des Einfamilienhauses auf dem Flurstück 11/33 mit angebautem Carport auf dem Flurstück 11/53 Bild 3 Ansicht Südostgiebel des Einfamilienhauses

49 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 49 Bild 4 Ansicht Hoffläche des Flurstücks 11/33 Bild 5 Ansicht Nordostseite (Einfahrtsseite) des Carport mit Abstellschuppen auf dem Flurstück 11/53

50 Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. (FH) Heike Weigend Gutachten Nr. 14/024 Seite 50 Bild 6 Ansicht Südwestseite (Rückseite) des Carport mit Abstellschuppen auf dem Flurstück 11/53 Bild 7 Übersichtsaufnahme von der Straße Am Fuhrweg über das Zufahrtsgrundstück Flurstück 11/25, hinten links das Einfamilienhaus auf dem Flurstück 11/33 und hinten rechts der Carport mit Abstellschuppen auf dem Flurstück 11/53