Einschätzungen zum Prozess und zum Wohnungsmarkt Ruhr

Transkript

1 Dr. Dieter Kraemer Vorstand WIR Wohnen im Revier Geschäftsführer VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH, Bochum Einschätzungen zum Prozess und zum Wohnungsmarkt Ruhr Fachtagung Perspektive Wohnungsmarkt Ruhr 13. Juli.2012, Gelsenkirchen

2 Die Kooperation WIR Wohnen im Revier Die WIR-Unternehmen DIE 10 WIR-UNTERNEHMEN: Allbau, Essen DOGEWO21, Dortmund GEBAG, Duisburg ggw:, Gelsenkirchen GWG Gladbeck HAGEWE Hagen HGW, Herne SGW, Witten swb, Mülheim a. d. Ruhr VBW, Bochum Gemeinsam sind wir stark! 2

3 Die Kooperation WIR Wohnen im Revier Die WIR-Unternehmen preisgekrönt! Erfolgreich beim 1. Wettbewerb Kooperation Ruhr des Initiativkreis Ruhr und der RAG-Stiftung: 4. Platz in der Gruppe A 3

4 Agenda Gibt es den Wohnungsmarkt Ruhr? Ziele realistisch ausrichten! Gemeinsam Potenziale nutzen und Kräfte bündeln! 4

5 GIBT ES DEN WOHNUNGSMARKT RUHR? 5

6 Der Wohnungsmarkt Ruhr Weiterhin rückläufige Bevölkerungsentwicklung im Ruhrgebiet aber: andere Regionen in NRW trifft es härter! 6

7 Der Wohnungsmarkt Ruhr Sehr differenzierte Entwicklung, nur im Kern des Ruhrgebiets kommt es zu sehr starken Schrumpfungen 7

8 Der Wohnungsmarkt Ruhr Alterung der Bevölkerung: Auch hier gibt es eine sehr differenzierte Entwicklung 8

9 Der Wohnungsmarkt Ruhr Insgesamt geringe Kaufkraft in den Kernstädten des Ruhrgebiets 9

10 Der Wohnungsmarkt Ruhr Das alles hat Folgen für das Preisgefüge am Wohnungsmarkt eindrucksvolle kleinräumige Preisdifferenzen kennzeichnen das Bild 10

11 Der Wohnungsmarkt Ruhr Nachfragermarkt mit Perspektiven! Erst recht zeigt sich eine kleinräumig stark divergierende Markt- und Preisentwicklung: Innenstädte : Duisburg +8,7 % Bochum + 8,0 % Dortmund + 6,6 % Essen + 6,0 % Kritische Randbezirke z.b.: BO-Querenburg -17,5 % BO-Werne -14,5 % DO-Mengede -13,9 % DO-Brechten -12,5 % BO-Hordel -12,5 % Kunden reagieren auf Qualitätsunterschiede! 11

12 Der Wohnungsmarkt Ruhr Das eigentliche Problem dahinter: die zunehmende soziale Segregation 12

13 Der Wohnungsmarkt Ruhr Welche generellen Herausforderungen ergeben sich bei dem differenzierten Marktgefüge für die Wohnungswirtschaft? Etwa 55 % des Bestands aus den 1950er-1960er-Jahren: Homogenes Angebot bei sich ausdifferenzierenden Zielgruppenwünschen Es fehlen hochwertige Angebote Mindestqualitäten im Bestand müssen zu vernünftigen Preisen gesichert werden Zunehmender Bedarf an altersgerechten Wohnungen bei begrenzter Zahlungsfähigkeit Es gibt nicht mehr die Wohnungswirtschaft unterschiedliche Geschäftsmodelle im Zuge der Umstrukturierung der Branche führen zu differierenden Strategien Und was ist mit der größten Gruppe, den privaten Amateurvermietern? 13

14 Der Wohnungsmarkt Ruhr Anbieterstrukturen auf dem Wohnungsmarkt in NRW u. RVR IT.NRW / Landesamt für Statistik, GdW-Statistik eigene Hochrechnung (InWIS 2007) Private Amateurvermieter dominieren Viele privatwirtschaftliche WU sind durch Verkauf an Finanzinvestoren für langfristige Investments in Teilen verloren (Ausnahmen z.b. THS, Evonik) Sonstige öffentliche WU sind nach LEG-Verkauf bedeutungslos! 14 Es bleiben kommunale Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und wenige privatwirtschaftliche Unternehmen als handlungsfähige Akteure

15 ZIELE REALISTISCH AUSRICHTEN 15

16 Ziele realistisch ausrichten Kann dies das gemeinsame Ziel für den Wohnungsmarkt Ruhr sein? Wir benötigen mehr altersgerechte, zielgruppengerechte, energetisch hochwertige, modernisierte, günstige, für Singles und Paare jeden Alters und Einkommens und für Familien mit ein, zwei, drei oder sechs Kindern geeignete, anspruchsvolle und gut ausgestattete, Neubau- und modernisierte Altbau-Wohnungen mit und ohne Loft-Charakter in Eigentum und Miete sowie mit Mietkaufmodellen in zentralen Lagen, in Stadtrandlagen und in den Ortsteilzentren, für die vielfältige, günstige und hochwertige Basis- und Zusatz-Versorgungs- und Dienstleistungen nach Bedarf bzw. auf Wunsch permanent oder auch zeitweise zur Verfügung stehen. das ist nur Utopie und ein Irrweg! Einheitliche Zielformulierungen müssen scheitern! 16

17 Ziele realistisch ausrichten Wir brauchen vielmehr kleinräumige auf Quartiersebene ausdifferenzierte Ziel- und Strategiekonzepte Die Zukunftsaufgabe lautet vielmehr: Die Schaffung und Entwicklung zukunftsfähiger, demografiefester und stabiler Wohnquartiere als Fundament einer guten Zukunftsentwicklung für das Ruhrgebiet 17

18 Das Quartier als strategische Handlungsebene Infrastruktur Soziales Wohnen Wohnumfeld Bauen ÖPNV, Parkmöglichkeiten, Straßen, Plätze, Einkaufen, z.b. Infrastruktur wie Kindergärten, Kirchen, Vereine, Bedarfe der Bewohner, Armut, Gesundheit, körperliche Einschränkungen Produkt Service Wohnungsgröße und - qualität, Ausstattung, Preis, Investitionspolitik, Kundenbetreuung, Reparaturservice, Beratungsangebote, Kleine Hilfen im Alltag, Plätze, Grünflächen, Hecken, Möblierung, Sicherheit / Beleuchtung, Barrierearmut.. Abriss, Neubau, Umbau, Nachverdichtung Der Weg zur Strategie führt über Bestandsanalyse Darstellung von Stärken und Schwächen (SWOT-Analyse) Potenzialanalyse 18

19 Wir treffen uns im Quartier! Städte und Wohnungswirtschaft nähern sich in den Betrachtungsebenen Landespolitik und -verwaltung stellt zunehmend das Quartier ins Zentrum von Förderpolitik und anderen politischen Ansätzen Land - Wohnungsbauförderung - Städtebauförderung Unternehmen Makrostandort / Stadt Geschäftsbereich / Abteilung Teilmarkt Quartier Wirtschafts-/ Finanzierungseinheit Grundstück Gebäude / Block Haus (-Eingang) Wohnung Raum Städte: Kommunale Konzepte usw. RVR - Versorgungsinfrastruktur Emschergenossenschaft Regionale Wirtschaftsförderung klassische Portfoliobetrachtung Wohnungswirtschaft 19

20 GEMEINSAM POTENZIALE NUTZEN UND KRÄFTE BÜNDELN! 20

21 Gemeinsam Potentiale nutzen und Kräfte bündeln: Vorbild sein! Deutscher Bauherrenpreis 2012 Von der Parallelstraße Zum Grummer Karrée Aber: die wohnungswirtschaftliche Welt besteht nicht nur aus Leuchttürmen 21

22 Gemeinsam Potenziale nutzen und Kräfte bündeln: Vorbild sein! Weiterentwicklung des Wohnungsbestands und Erhalt bezahlbarer Wohnungen durch Modernisierung mit Augenmaß: Zeit gewinnen! VBW VBW - Fassadenanstrich - Erneuerte Eingangsbereiche und Flure - Behutsame Maßnahmen im Wohnumfeld Differenzierte Förderpolitik des Landes Keine starren energetischen Vorgaben! Kooperation: - Innovative Förderansätze des Landes erproben 22

23 Potenziale nutzen und Kräfte bündeln: Vorbild sein! Ausdifferenzierung und Modernisierung des Bestands Aufwertung des Wohnumfelds Modernisierung Nachverdichtung (Neubau) Kooperation: - Stadtplanung einbinden 23 VBW

24 Potenziale nutzen und Kräfte bündeln: Vorbild sein! Neubau auf alten Flächen Beispiel: Hammer Park Kooperation: -Innovative Förderkonzepte des Landes erproben -Smart-Living-Ansätze prüfen 24

25 Potenziale nutzen und Kräfte bündeln: Vorbild sein! Pionierarbeit an schwierigen Standorten: Kommunale Wohnungsunternehmen als Pioniere der Stadtentwicklung KoschanyZimmerArchitekten Beispiel Grüne Mitte Essen Allbau AG als Pionier mit hochwertiger Architektur Fläche lag zuvor 30 Jahre brach Anbindung an Universität und Innenstadst Kooperation: - Integrierte Stadtentwicklungsplanung - Koordinierung der Träger der Kooperation 25

26 Städte unterstützen bei der sozialen Infrastruktur Oft ist es nicht das Wohnen alleine, was die Quartiere brauchen: Wohnungsunternehmen errichten Infrastrukturen für 3-jährige und Senioren Kooperation: - Fachbereichsöübergreifende Kooperation in den Städten - Integrierte Förderpolitik des Landes VBW Beispiel Bochum: KiTa Dr.-C.-Otto-Straße 26

27 Gemeinsam Potenziale anderer Akteure nutzen! Innovationsquartiere entstehen dort, wo neue Partner gemeinsam Neues ausprobieren: Projekt: Wohnen und Arbeiten Bording-house Beispiel Bochum: Campus-Quartier Lennershof an / mit der RUB Kooperation: - Wirtschaftsförderung Metropoleruhr - Hochschulen - Masterplan Universität Stadt 27

28 Aber: Wohnungswirtschaft nicht überfordern! Originäre Grenzen der Wohnungswirtschaft beachten gelsenkirchener.geschichten.de Beispiel perforierte Stadtränder, Zwischenstadt 28

29 Aber: Wohnungswirtschaft nicht überfordern! Wenn Projekte den Quartiersbezug verlieren, sind sie häufig zu groß für die Wohnungswirtschaft Herzog&DeMeuron Eiskellerberg.tv Beispiel Erweiterungsbau Küppersmühle, Duisburg: Wunsch und Wirklichkeit 29

30 Was wir brauchen Städte und Wohnungsunternehmen beschäftigen sich mit den Quartieren in der Stadt und definieren gemeinsam Ziele für die Weiterentwicklung Die Förderpolitik des Landes muss noch stärker an räumlichdifferenzierten Förderprogrammen arbeiten Wohnungspolitik ist entscheidende politische Dimension auch für die Infrastrukturplanung in den Städten. Daraus erwächst eine Koordinierungsaufgabe. Wohnungsunternehmen, Politik und Verwaltung erkennen die Chancen, die in neuen Partnerschaften liegen die Träger nachhaltiger Entwicklungen in der Metropole Ruhr müssen konsequenter in das Thema Wohnen eingebunden werden (Wirtschaftsförderung Metropoleruhr, Emschergenossenschaft, usw.) Deshalb gilt: Die gemeinsame Wohnungsmarktbeobachtung wird fortgesetzt und erweitert um die Diskussion gemeinsamer strategischer Ziele in der Region als Rahmen für eine stadt- und quartiersbezogene Zukunftsentwicklung 30

31 Foto: Günter Lintl, Elke Schumacher Dr. Dieter Kraemer Gemeinsam sind wir stark! WIR Wohnen im Revier c/o VBW BAUEN UND WOHNEN GMBH Wirmerstraße 28, Bochum T F