HERAUSFORDERUNGEN UND CHANCEN DER BESTANDSENTWICKLUNG IN GELSENKIRCHEN

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1 WORKSHOP HERAUSFORDERUNGEN UND CHANCEN DER BESTANDSENTWICKLUNG IN GELSENKIRCHEN Torsten Bölting Stadtplaner AKNW Geschäftsführer InWIS Forschung & Beratung GmbH Springorumallee Bochum 05. August 2016 in Gelsenkirchen

2 HERAUSFORDERUNG BESTAND 2

3 Rahmenbedingungen für Bestandsentwicklung Marktsituation Rentabilität für Bestandsmaßnahmen auf angespannten Märkten mit hohem Mietpreisniveau gegeben geringe Kaufkraft und weniger Marktdruck als Hemmnis für Investitionen Helmholtzplatz, Berlin Prenzl Berg Quelle: rbb-online 3

4 Rahmenbedingungen für Bestandsentwicklung Gesetzliche Vorgaben und steigende Baukosten erhöhen die Kostenseite von Investitionen in den Bestand Kosten und Nutzen stehen in keinem Verhältnis mehr: Bauwerkskosten und energetische Standards Quelle: Walberg, Dietmar 2015: Kostentreiber für den Wohnungsbau Betrachtung der wichtigsten Einflussfaktoren und aktuelle Kostenentwicklung von Wohnraum in Deutschland 4

5 Rahmenbedingungen für Bestandsentwicklung Veränderte Wohnansprüche Barrierearmut/-freiheit vor dem Hintergrund einer alternden und inklusiven Gesellschaft Verbesserung des energetischen Standards moderne Ausstattungen, Grundrisse 5

6 Bestandsentwicklung als Quartiersentwicklung strategischer Handlungsrahmen ist weniger die Wohnung/der Wohnblock, sondern das Quartier Entwicklung auch vom Wohnumfeld und quartiersbezogener Infrastruktur Voraussetzung: gemeinsames Handeln der Akteure vor Ort! einzelne Akteure vor Ort können problematische Entwicklungen in Quartieren kaum aufhalten abgestimmte Investitionen und Maßnahmen!! Kooperative Lösungsansätze für z.b. Negatives Image Verwahrloste Schlüsselimmobilien Ungeordnete Blockinnenbereiche Quelle: AQNRW Quelle: Quartier Zukunft KIT 6

7 BESTANDSAUFNAHME IN GELSENKIRCHEN 7

8 Kontinuierlicher Anstieg des Wohnungsbestands Wohnungsbestand Stadt Gelsenkirchen 2005 bis 2014* Wohnungsbestand Veränderung zum Vorjahr Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung im Zuge der Neubautätigkeit wachsender Bestand an Wohnungen; tendenziell rückläufige Zuwachsrate ab 2010: Umstellung auf Zensus-Daten; kein tatsächlicher Rückgang* 8 * Ursache für den Datensprung sind unterschiedliche Datengrundlagen (bis einschl. 2009: Volkszählung 1987; ab 2010: Zensus 2011)

9 Baualter des Wohnungsbestands in Gelsenkirchen 60 % aller Bestände aus der Zeit vor 1960; rd. 75 % vor 1970 gebaut geringer Anteil an Wohnungen ab Baujahr 2000 Gelsenkirchener Wohnungsbestand besonders alt Qualitätsdefizite v.a. in Beständen aus den Nachkriegsjahrzehnten Quelle: Städteregion Ruhr

10 Wohnungsunternehmen/Genossenschaften als wichtige Bestandshalter in Gelsenkirchen Wohnungsbestand in Gelsenkirchen differenziert nach Eigentumsverhältnissen (2011) 4,6% Gemeinschaft von Wohnungseigentümern 19,1% 20,4% Privatperson/en Wohnungsgenossenschaft 3,2% 3,4% Kommune oder kommunales Wohnungsunternehmen 49,2% Privatwirtschaftliches Wohnungsunternehmen Sonstige Eigentümer Anteil der von Privatpersonen vermieteten Wohnungen: 9,7 % Quelle: Zensus 2011, eigene Darstellung 10

11 Mittlere Wohnungsgrößen dominieren Wohnungsbestand in Gelsenkirchen (2000 und 2014) sowie in Nordrhein-Westfalen (2014) differenziert nach Anzahl der Räume Wohnungsbestand nach Wohnungsgrößen (2011) Außenkreis = Wohnungsbestand 2014 NRW: 3,0% NRW: 10,0% 1,7% 12,6% 1,1% 6,7% 8,5% 4,4% NRW: 63,5% 53,1% Innenkreis = Wohnungsbestand ,6% 23,0% 59,6% 32,6% NRW: 23,5% 64,1% Wohnungen mit 1 Raum Wohnungen mit 3 Räumen Quelle: IT.NRW, eigene Darstellung Wohnungen mit 2 Räumen Wohnungen mit 4 und mehr Räumen unter 40 m² 40 bis 80 m² 80 bis 120 m² 120 m² und mehr Quelle: Zensus 2011, eigene Darstellung anteilige Verschiebung zugunsten kleinerer Wohnungen in GE etwa zwei Drittel der Wohnungen mit Flächen von 40 bis 80 m² 11

12 Überdurchschnittlicher Leerstand Nutzung der Wohneinheiten und Leerstand (2011) Stadt oder Land Anteil des selbst genutzten Wohneigentums in % Leerstandquote (Wohnungen) Anteil des zu Wohnzwecken vermieteten Wohneigentums (auch mietfrei) Gelsenkirchen 22,1 % 6,6 % 71,2 % Nordrhein-Westfalen 40,4 % 3,6 % 55,8 % Quelle: Zensus 2011, eigene Darstellung Überdurchschnittlich hoher Leerstand (vgl. Herne: 5,3 %, Oberhausen: 3,9 %, Duisburg: 5,4 %) v.a. in MFH der Nachkriegsbauten relativ hohe Anteile auch bei WE mit BJ. vor 1948 nach Zahl der WE im Gebäude nach Baualter 9,2 % in 2015 WE gesamt Leerstand in WE Leerstandquote ,6% 1-2 WE ,7% 3 und mehr WE ,4% < ,9% ,2 % ,4% ,3% > ,9% Quelle: Zensus 2011, eigene Auswertung und Darstellung, Wohnungen in Wohngebäuden (ohne Wohnheime) 12

13 Kleinräumige demografische Überlagerungen: Bevölkerungsentwicklung und Alterung Quelle: Stadt Gelsenkirchen, eigene Darstellung 13

14 Kleinräumige soziökonomische Überlagerungen: Ausländer- und Arbeitslosenanteil Quelle: Stadt Gelsenkirchen, Stand eigene Darstellung 14

15 Kleinräumige Kaufkraftunterschiede überraschen nicht Quelle: Gesellschaft für Konsumforschung (GfK), eigene Darstellung 15

16 Zwangsversteigerungen und sehr günstige Mietwohnungen (unterste 10 % pro Stadtteil) Quelle: ImmobilienScout , eigene Darstellung 16

17 Zwangsversteigerungen und sehr günstige Mietwohnungen (unterste 10 % pro Stadtteil) Bespielhafte Detailansicht Bismarck Quelle: ImmobilienScout , eigene Darstellung 17

18 Kleinräumige Leerstandproblematik Quelle: Stadt Gelsenkirchen, eigene Darstellung 18

19 Zwischenfazit Zuwanderung, Alterung und gesellschaftlicher Wandel resultieren in einer veränderten Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt Großer Anteil des Bestands in GE hat Qualitätsdefizite und Modernisierungsbedarf Differenzierte kleinräumige Voraussetzungen in den Quartieren erfordern individuelle Strategien Abwärtsspiralen können durch Problemüberlagerung entstehen 19

20 Was ist zu tun? STRATEGIEN FÜR BESTANDSENTWICKLUNG Foto: ecohome 20

21 Nachverdichtung Dachgeschossausbau Geschossaufstockung Anbau Blockinnenbereich Aufstockung Innenstadt Emsdetten Innenhofatlas Düsseldorf Quelle: Stadt Düsseldorf Quelle: Stadt Emsdetten 21

22 Modernisierung auf unterschiedlichem Niveau Minimal-investiv - Schwerwiegende Mängel in Bausubstanz beseitigen - Erscheinungsbild verbessern - Kleinere Reparaturarbeiten, Fassadenanstrich - Erneuerung der Eingangsbereiche (Tür, Beleuchtung, Vordach) - Aufarbeitung von Wohnungstüren und Treppenhaus (Anstrich) - Ziel: Mieterbindung Mittlere Modernisierung - In guten Mikrolagen verwirklichen - Zusätzlich zu minimal-investiven Maßnahmen z.b. Balkone anbauen - Keine zu massiven Veränderungen anstreben, z.b. Grundrissveränderungen oder Wohnungszusammenlegungen - Ziel: Mieterbindung Umfangreiche Modernisierung - Anstreben, wenn Wohnungsgrößen und Zuschnitte für Zielgruppen akzeptabel sind und weitere Komfortmerkmale mit vertretbarem Aufwand verwirklicht werden können - Ggf. Wohnungszusammenlegungen/Grundrissveränderungen - Eignet sich für Bestände, die sichtbare Rolle im Quartier spielen und positiven Einfluss auf umliegende Bebauung haben können - Ziel: Attraktivierung der Bestände auch für neue Zielgruppen 22

23 Abriss - Neubau Neubau der ggw am Hasseler Tor auf dem Grundstück des ehem. Hasseler Möbelhofs bei stark sanierungsbedürftigen Häusern mit fragwürdiger Wirtschaftlichkeit Schaffung neuer Qualitäten im Neubau Barrierefreiheit gehobene Ausstattung insb. bei Schlüsselimmobilien sinnvoll zur Verbesserung des Erscheinungsbilds/Image des Quartiers 23

24 Kombinierte Strategien Kombination aus Bestandsmodernisierung und Nachverdichtung, Bsp. Erkelenz Lambertusweg Quelle: MWEBWV NRW Bauverein Erkelenz, Fertigstellung 2006 Energetische Modernisierung der Bestandssiedlung aus den 1950er Jahren und Anbau von Balkonen Ergänzender barrierefreier Neubau mit Niedrigenergiehausstandard und regenerativer Energieversorgung Erschließung über Aufzug und Laubengänge 24

25 Strategien für Gelsenkirchen Zielgruppenorientierter Umbau altengerechte Wohnungen, Wohnungen mit Betreuung(-soption) für die wachsende Gruppe der ü65 gute Qualitäten und moderne Ausstattungsstandards für Familien, Paare und Singles Energetische Maßnahmen mit Augenmaß umsetzen Verschlechterung der Objektqualität vermeiden Wertsicherung! Mieterschaft stabilisieren Vermietbarkeit mittel- bis langfristig sichern problematisch: schwaches Marktumfeld; begrenzte Zahlungsbereitschaft der Mieter Bezahlbarkeit sichern 25

26 Strategien für Gelsenkirchen Einbindung und Unterstützung privater Einzeleigentümer Behutsame Sanierung vor dem Hintergrund des Erhalts bezahlbaren Wohnraums (insb. sozialer Wohnungsbestand) Revitalisierung sozialstruktureller Problemviertel durch Kooperation verschiedener Wohnungsmarktakteure Aufwertung durch Modernisierung und Sanierung alter Bestandgebäude und anderseits durch Maßnahmen zur Wohnumfeldverbesserung 26

27 Den Bestand gemeinsam entwickeln Dortmund- Scharnhorst Leben in Scharnhorst, Dortmund-Scharnhorst-Ost Bestand: Geschosswohnungsbau der 1960er und 1970er Jahre Quelle: insg Wohneinheiten (rd. 61 % des Wohnungsbestandes in Scharnhorst-Ost) der LEG Immobilien, Dortmunder Gesellschaft für Wohnen, Ruhr-Lippe Wohnungsgesellschaft und des Spar- und Bauvereins Dortmund Bestandserneuerung im Rahmen des Städtebauförderungsprogramm Soziale Stadt des Bundes Quelle: 27

28 Den Bestand gemeinsam entwickeln Dortmund- Scharnhorst Leben in Scharnhorst, Dortmund-Scharnhorst-Ost Quelle: Quelle: Modernisierung der Bestände Investitionsvolumen von 63. Mio. Euro Erneuerung der Hauseingangsbereiche, Fenster, Balkone sowie energetische Sanierung Aufbereitung des Wohnumfelds u. a. durch Errichtung eines Stadtteilparks und Erneuerung der Außenanlage eines Kindergartens; gemeinsames Quartiersmanagement 28

29 Den Bestand gemeinsam entwickeln Essen-Vogelheim Gemeinsam für Vogelheim, Essen-Vogelheim Quelle: Stadt Essen insg Wohneinheiten (56 % des Wohnungsbestandes in Vogelheim) der Allbau AG Essen, THS GmbH und Wohnbau Westfalen GmbH Bestand: geprägt durch Geschosswohnungsbau der 1950er Jahre; größtenteils 40 bis 55 m² WFL; einfache bis mittlere Ausstattung Investitionsvolumen von 30 Mio. Euro 29

30 Den Bestand gemeinsam entwickeln Essen-Vogelheim Gemeinsam für Vogelheim, Essen-Vogelheim Quelle: Stadt Essen tlw. Abriss und Errichtung von Neubauten als MFH und EFH THS konzentrierte sich auf Sanierung und Modernisierung von rd. 400 Wohneinheiten Fassadenanstriche; Wärmedämmung an den Giebelseiten; Sanierung der alten Balkone; tlw. Lärmschutzfenster und Rollläden in verkehrsbeeinträchtigter Lage Quelle: Stadt Essen 30

31 Den Bestand gemeinsam entwickeln: Systematisch Potenziale erkennen Gemeinsam auf den Bestand schauen Wo liegen die Bestände? Chancen für Kooperation? Potenziale für Nachverdichtung? (Strategiemix vs. Gerechtigkeit!) Beispiel Bochum: Liegenschaften der Arbeitsgemeinschaft Bochumer Wohnungsunternehmen 31

32 Den Bestand gemeinsam entwickeln Wohnungsunternehmen modernisieren, ertüchtigen, abreißen + bauen Öffentliche Infrastruktur ergänzen, modernisieren, vernetzen, schaffen Neue Investitionen neue Zielgruppen, Zukunft Private Eigentümer ziehen mit Stadtwohnen GmbH H Park H Wohn eg Privat GmbH Sportplatz Schule Einzeleigentümer

33 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT InWIS Forschung & Beratung GmbH Springorumallee Bochum