Finanzierungsmöglichkeiten von Wohnprojekten.

Transkript

1 Finanzierungsmöglichkeiten von Wohnprojekten

2 Verschiedene Rechtsformen = verschiedene Finanzierungswege Das Investorenmodell zur Miete mit Kooperationsvereinbarung Die Nutzergenossenschaft Das Einzeleigentum in der Wohnungseigentümergemeinschaft(WEG)

3 Das Investorenmodell Besonders geeignet für: Wohngruppen-Interessenten mit sehr unterschiedlichen Einkommensverhältnissen aber einer gemeinsamen Idee Für Leute mit kleinem Geld Für Leute, die ihr erspartes Geld nicht nur fürs Wohnen ausgeben möchten Für ältere Menschen, die eine eigene Immobilie eh nicht mehr abwohnen würden Für Menschen, die sich das Bauen auch in der Gruppe nicht (mehr) so recht zutrauen Für allein lebende Menschen

4 So kann es aussehen: Sehr städtisch im ehemaligen Finanzamt Essen

5 Was kostet es im Investorenmodell? WE - Nummer Etage Wohnungs größe Frei Förderung Beginenhof Essen - Belegungsliste Name fett - vergeben Kinder kursiv - Wunsch Besonderes 1 EG 96,93 frei= 7,50 netto 2 EG 105,37 frei 3 EG 67,61 A = 4,55 netto 1 Kind 4 EG 66,82 frei OG 76,76 frei OG 51,66 A OG 103,53 frei OG 55,08 frei Ausgang in Garten direkt erweitert um Eckzimmer OG 45,87 A OG 124,07 frei OG 79,53 A 2 Kinder OG 70,34 frei 201 2,OG 54,85 B= 5,65 netto OG 49,11 A Apartment OG 49,41 A Apartment

6 Die Nutzergenossenschaft Besonders geeignet für eine Gruppe, die: sich das eigene Wirtschaftsunternehmen zutraut das selber Bauen und selber Wirtschaften und selber Bestimmen der größeren Sorglosigkeit vorzieht einen Eigenkapitalanteil von rund 25 % mitbringt oder besonders gut im Einwerben von Solidarkapital ist Kostentransparenz und Kostenersparnis bei gleichzeitig hoher architektonischer und ökologischer Qualität schätzt Langfristig sichere Wohnsituation zu selbst zu bestimmenden Mieten und Belastungen sowie das verbriefte Dauernutzungsrecht anstrebt

7 So kann es aussehen: ein Bestandsobjekt von Gemeinschaftlich Wohnen eg

8 Kosten des genossenschaftlichen Wohnprojekts Blücherstraße 2,6 Mio. EUR davon 1 Mio. für den Erwerb der Liegenschaft und 1,6 Mio. für Umbau und Sanierung Finanzierung mit vorhandenem Eigenkapital der Genossenschaft (Einlagen der Mitglieder) und Fremdkapital aus Bankdarlehen der GLS-Bank, KfW- Darlehen aus dem Modernisierungs- und dem CO2- Gebäudesanierungsprogramm sowie Privatdarlehen finanzielle Zuwendungen der Stadt Wiesbaden für die Durchführung unrentierlicher Maßnahmen sowie Wohnungsbaudarlehen zur Errichtung von 5 öffentlich geförderten Wohnungen

9 Und die persönliche Belastung Übernahme von Pflichtanteilen, die sich an der Wohnungsgröße orientieren Ein Anteil beträgt 450 /m² d.h. ca bei 65 m² Das monatliche Nutzungsentgelt beträgt ca. 6,50 /m² zuzüglich Nebenkosten

10 Eckdaten eines teuren genossenschaftlichen Neubauprojektes durchschnittliche Wohnungsgröße in m² 51,87 Anzahl der Wohnungen 50,00 Gemeinschaftsraum in m² WFL (50qm BGF) 43,48 WFL in m(inkl.gewerbe ff 101,97qm)ohne GM 2.695,45 GF in m² 3.487,14 BGF m² Freifinanz.(FF) inkl.gewerbe (50,75%) 1.769,72 BGF m² Gefördert (EOF)(49,25%) 1.717,42 Grundstückspreis m² BGF FF in Euro 950,00 Grundstückspreis m² BGF EOF in EURO 275,00 Grundstückspreis m² BGF Gemeinschaftsr. 0,00 GFZ 1,13 Baukosten incl. Aufz.+GemR/ m² WFL in Euro 1.250,00

11 Gesamtfinanzierungsanteile Eigenkapital der Genossenschaft Eigenkapital der Bewohnerinnen FF Eigenkapital der Bewohnerinnen EOF Eigenkapitaleinlage für Stellplätze Fremdkapital 1. Hypothek erstrangig Fördergelder Labo (Objektabhängig) Fördergelder Labo (Belegungsabhängig) KfW-D 30 J.(50T E/WE= )(96%Ausz.) ,00 E ,00 E ,00 E ,00 E ,00 E ,00 E ,00 E ,00 E Gesamtkapital ,00 E

12 Nachweis von Eigenkapital bleibt das größte Hemmnis für Neugründungen Fremdkapital Eigenkapital Neugründung / Junge Genossenschaft Bestands- Genossenschaft

13 Das Einzeleigentum in der WEG Vorteile: Individuelle Verfügbarkeit jederzeit wieder zu veräußern Einmal bezahlt keine Belastung mehr Beleihung der Immobilie möglich Individuelle Renditeerwartung möglich Stark von der selbst gegebenen Verfassung bzw. Gemeinschaftsordnung und den internen Regelungen abhängig Einschränkungen: Mischung von Förderwegen und Eigentumsformen schwieriger, aber möglich aber nicht für alle Haushaltsformen Weniger die gemeinsame Idee sondern das Portemonnaie wirken sich auf die Gruppenzusammensetzung aus Individuelle Haftung mit dem eigenen Vermögen

14 Größerer Gestaltungsspielraum

15 Ca-Kosten pro Einheit Zwischen und EUR/m² D.h. ungefähr ¼ Million EUR für 100 m² + Anteil für Gemeinschaftsräume je nach Projektgröße + monatliches Wohngeld von rund je nach Energiekonzept

16 Finanzierungsmöglichkeiten Möglichst viel Eigenkapital im Sparstrumpf Verhandlungen mit Kommune über günstigeren Grundstückspreis Einwerben zinsgünstiger Darlehen insbesondere aus KfW Energiespar- und CO ²-Programmen Gemeinsam über eine Bank finanzieren und gute Bedingungen aushandeln Zinsgünstige Privatdarlehen einwerben Mischen und öffentliche Förderung mit hereinnehmen (wenn es sie gibt)

17 Ein paar Tipps zum Schluss Mit solventem und erfahrenen Generalunternehmer bauen: Insolvenz in der Bauphase = GAU Gemeinsamer Finanzberater zwingend, der finanzielle Belastbarkeit der Baugruppen- Mitglieder prüft: grünes Licht Standards festlegen und einhalten (Orientierung am schwächsten Glied s.a. Finanzberater) Grundsätzlich: Deadline für letzte planerische Änderungen festsetzen