Bestandsmanagement bei der Evonik Wohnen GmbH

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1 Bestandsmanagement bei der Evonik Wohnen GmbH

2 Evonik ist einer der größten privaten Wohnungsanbieter mit Fokus NRW Ursprung in Wohnungsbeständen der Altgesellschaften des Ruhrbergbaus sowie des ehemaligen Eschweiler Bergwerks-Vereins (EBV) in der Aachener Region 25,01% 69,89% 100% Rund eigene Wohnungen plus 50 % der Anteile an THS mit mehr als Wohnungen 5,10% Bestandsschwerpunkte: Ruhrgebiet, Raum Aachen, Rheinschiene Düsseldorf-Köln-Bonn Nachhaltiges Geschäftsmodell mit klarer Abgrenzung von Immobilienhändlern CHEMIE ENERGIE IMMOBILIEN Bewirtschaftung als Kerngeschäft; Portfoliomanagement zur Optimierung und Arrondierung des Gesamtbestandes Ausgewogenes Verhältnis zwischen zentraler Steuerung und Präsenz vor Ort (9 KundenCenter, 15 Außenstellen) Evonik Immobilien GmbH Evonik Wohnen EBV / GmbH HVG / RHZ THS GmbH 50%

3 Attraktives Geschäftsmodell als aktiver Bestandshalter von Wohnimmobilien Kerngeschäft Real Estate Management Unterstützend Portfolio Management Steigerung der operativen Performance Senkung Leerstandsquote Optimierte Mittelverwendung für Instandhaltung / Modernisierung Straffung der Organisation Adäquate Mietsteigerung Langfristige Wertsteigerung des Portfolios Qualitativ / technisch hochwertige Modernisierungen und Neubauten Ganzheitliche Stadtteil- und Quartiersentwicklungen Selektive Akquisition von Wohnimmobilienportfolios Fokus auf die Privatisierung von Ein- und Zweifamilienhäusern Ergänzende Blockverkäufe von Mehrfamilienhäusern

4 Aktive Quartiersentwicklung unter Ausnutzung aller Facetten des Geschäftsmodells Ursachen Fokus: Quartiersentwicklung Ergebnisse Demografischer Wandel Verkauf Wert- und Ertragssteigerungen Veränderte Wohnpräferenzen Steigende Energiekosten/ CO 2 - Emissionen Modernisierung/ Instandhaltung Abriss/Neubau Nachfragegerechtes Portfolio Reduktion Energieverbrauch/ CO2-Emissionen Veränderung sozialer Strukturen Ankauf Soziale Stabilisierung

5 Mit neuem Portfolio-Analyse-System (PAS) Bestände in die Zukunft bringen Bewirtschaftung Portfolio Management Festlegung der Bewirtschaftungsstrategie Steuerung der Mieterlöse und des Bewirtschaftungsaufwandes An- und Verkäufe Modernisierungen Neubauaktivitäten Quartierorientiertes Portfolio-Analyse-System (PAS) mit unterstützender Funktion SAP als Datenbasis Zahlreiche weitere Determinanten fließen ein (demographische und sozio-ökonomische Faktoren wie z.b. Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung, Kaufkraft, Marktdaten, )

6 Das neue Denken in Quartieren! Quartiersbezogenes Portfolioanalysesystem (PAS) Inhaltlich erfolgt im Rahmen des PAS eine Bewertung der Entwicklungsperspektiven eines Wohnquartiers Zentrale Betrachtungseinheit ist nicht ein einzelnes Objekt oder eine Wirtschaftseinheit, sondern alle eigenen Wohnungsbestände, die sich innerhalb eines zusammenhängenden Wohnquartiers befinden Es geht nicht um die Bewertung der heutigen Qualität, sondern um die Abschätzung der künftigen Entwicklungsrichtung des Quartiers Grundlage der Analyse sind Typenbildungen Methodisch wird der gewöhnliche Entscheidungsprozess kompetenter Beurteiler systematisiert Die Bewertung basiert auf drei Säulen: Quartiersbeschreibung, Bestandsqualität, Operative Bewirtschaftungsperformance

7 Clusterung der Quartiere nach Qualitäten Quartiersbeschreibung Allg. Merkmale (Bsp. Mikrolage, Städtebau, Infrastruktur, Mobilität) Statistische Daten (Bsp. Sozialstruktur, Haushaltstruktur, Kaufkraft) Bestandsqualität Gebäudetypen (Bsp. EFH/ZFH/MFH, Baujahre) Technischer Zustand/ Modernisierungsgrad Wohnungsgrößen Finanzierungsart Operative Performance Mietenwicklung (Mietvertragsmieten, Neuvermietungsmieten, Marktmieten) Leerstand, Erlösschmälerungen, Fluktuation Renditekennzahlen Clusterung nach Qualitäten Quartierstypen Q1 Q2 Q3 Q4 Q5 Q6

8 Quartierstypologie und -bewertung Typ Beschreibung Handlungsempfehlung Q1 Situation verschlechtert sich, sinkende Qualität wahrscheinlich Prüfung Verkauf Q2 Q3 Q4 Situation droht sich zu verschlechtern, Tendenz scheint aber umkehrbar Qualität absehbar stabil Situation verbessert sich, steigende Qualität wahrscheinlich Bei hohem Marktanteil: Quartiersentwicklung prüfen, sonst: Prüfung Verkauf Zielorientiert Investieren Zielorientiert Investieren/Prüfung von Wachstumsinvestitionen Q5 Entwicklung vom Miet- zum Eigentumsquartier Prüfung auf Wert steigernde Investition für anschließenden Verkauf Q6 Eigentumsquartier Prüfung Verkauf

9 Best Practice am Beispiel eines Quartiers in Essen-Altenessen

10 Der Standort Altenessen: Stadtteil mit Charme und ohne Kohle Altenessen liegt im Norden der Ruhrmetropole Evonik bewirtschaftet in Essen rund Wohnungen, davon rund in Altenessen Der Stadtteil war lange durch Kohle und Stahl geprägt - auch die Bestände von Evonik entstanden als Siedlungsbereiche in der Nähe von Zechenstandorten Heute dominieren Logistik- und Gewerbenutzungen den Westen des Stadtteils (Nähe zum Kanalhafen), im östlichen Teil dominieren Wohn- und Geschäftsnutzungen Altenessen gilt als Teil des schwierigen Nordens ; in Essen wie auch in anderen Ruhrgebietsmetropolen zeigt sich hinsichtlich diverser sozio-ökonomischer Indikatoren ein starkes Nord-Süd-Gefälle Insgesamt liegt der Stadtteil verkehrsgünstig an Autobahn- und ÖPNV-Knoten Emscher Rhein Essen Essen: Metropole des Ruhrgebiets Ruhr

11 Evonik-Quartier Bausemshorst ist in die Jahre gekommen (I)

12 Evonik-Quartier Bausemshorst ist in die Jahre gekommen (II) Situation vor Maßnahmenbeginn: Wohneinheiten: 255 Grundstücksfläche: ~ m² Wohnfläche: ~ m² Ist-Miete: ~4,20 /m²/monat Leerstand: ~25 % Keine zeitgemäßen Wohnungsgrößen und Grundrisse (Kleinstwohnungen) Instandhaltungs- und Modernisierungsstau Soziale Destabilisierung Fazit: Handlungsbedarf! Aber: Wie finden wir für unser Quartier den richtigen Managementansatz?

13 Schritt für Schritt Perspektiven entwickeln: Vom Gesamtbestand zum Quartier Ebene Evonik-Gesamtbestand Portfolio gesamt (rd WE in NRW) Geschäftsmodell/Unternehmensstrategie Implementierung Quartiersebene Bildung strategischer Einheiten durch Poolen von räumlich zusammenhängenden Beständen Quartiere als Abbild relevanter lokaler Märkte Extraktion erforderlicher Marktdaten Bewertung der Quartiersqualitäten (Marktattraktivität/Marktpositionierung) Ableitung von Handlungsempfehlungen in Abhängigkeit der Marktattraktivität, Bestandsqualität sowie der Bewirtschaftungsperformance Quartier Essen-Altenessen-Nord (Bausemshorst) 255 WE Quartier Essen-Altenessen-Nord (Mitte) 906 WE

14 Ableitung einer Normstrategie für Quartier Bausemshorst : Investment lohnt sich! Kriterien: Quartiersqualität: Bestandsqualität: Operative Performance: Wettbewerbsposition: durchschnittlich unterdurchschnittlich unterdurchschnittlich mittel bis hoch Bewertung: Q2: Situation droht sich zu verschlechtern. Auf Grund der Wettbewerbsposition und der versteckten Potentiale des Standortes (Nahversorgung, Mobilität, Grünflächen, Städtebau) scheint die Entwicklung aber umkehrbar Normstrategie: Ganzheitliche Quartiersentwicklung als Impuls für Trendumkehr anstoßen

15 Ein bestehendes Quartier wird neu gedacht - mit einem ausgeklügelten Strategiemix Abriss unzeitgemäßer Bestände Neubau seniorengerechter Wohnungen Neubau des KundenCenters Neubau familiengerechter Wohnungen Neubau von Einfamilienhäusern Modernisierung bestehender Wohngebäude und Wohnungen Ziel: Mehrgenerationenquartier Anspruch: neue Qualitäten schaffen Architektur und Freiraum als Identitätsstifter Gesamtes Projektvolumen: rd. 17 Mio. (1. bis 4. BA, Modernisierung)

16 Sukzessive Vorgehensweise unter Berücksichtigung der Nachfragesituation Umgebender Bestand (115 WE): Modernisierung (20 WE bereits modernisiert) 4. Bauabschnitt: 10 Eigenheime (in Planung) 3. Bauabschnitt: 23 Mietwohnungen (in Planung) 2. Bauabschnitt: 30 Mietwohnungen (Anfang 2010 begonnen) 1. Bauabschnitt: 37 Mietwohnungen (seit Mai 2009 bezogen) KundenCenter Essen (am 9. März 2010 feierlich eröffnet)

17 Ausstattung im Neubaubereich: Lösungen für viel Komfort Neuer Maßstab für Mietwohnungen am Standort - Beispiel seniorengerechtes Bauen Barrierefreiheit in modernen, hellen Wohnungen 2,5- bis 3,5-Zimmer-Wohnungen 60 m² bis 90 m² Wohnfläche Mietergärten in den Erdgeschosswohnungen Großzügige Bewegungsflächen Abstellräume für Elektro- bzw. Wohnrollstühle vor den Wohnungen Massive Parkettböden, raumhohe Fenster Aufzüge, Videogegensprechanlage Elektrisch bedienbare Rolläden Angebot haushaltsnaher Dienstleistungen Mehrwert für alte und neue Bewohner

18 Der Bestand wird mitgenommen! Modernisierung des umgebenden Bestandes (Dächer, Fassaden, Hauseingänge) Bestehende Häuser werden in Farb- und Materialkonzept eingebunden Erhalt von preisgünstigem Wohnraum

19 Garten der Generationen sorgt für gesundes Mikroklima in der gesamten Siedlung Zentraler Innenraum mit Grünflächen, Spielplatz und Ruhezonen Regenwasser versickert auf dem Gelände in Mulden und Rigolen. Von den Dächern gelangt es durch offene Bodenrinnen zu einem bepflanzten Wasserbecken und wird dem natürlichen Wasserkreislauf zugeführt; Wasser wird somit visualisiert und erlebbar

20 Mehrwert durch Quartierscharakter und Kommunikationsräume Großzügige Hausflure mit angenehmer Aufenthaltsqualität schaffen Blickbeziehungen und den Bewohnern viel Raum für Gespräche Sitzbänke im Gemeinschaftsbereich vor den Wohnungen Mietertreff für gemeinsame Aktivitäten (Raum für Vorträge, Bibliothek)

21 Der Erfolg Barrieren konventioneller Wohnmodelle überwunden Neue Zielgruppen durch differenziertes Angebot gewonnen Bewohner haben Zuhause für alle Lebensphasen Individualität und persönliche Stärken der Bewohner ergänzen gemeinsames Miteinander Evonik sichert Vermietbarkeit auf lange Sicht Leerstandssituation deutlich entspannt: Neubaubereich: Vollvermietung; Bestand: ~3 % Im Neubaubereich signifikante Steigerung der Neuvermietungsmiete erreicht (~8,00 /m²/monat) Im umgebenden Bestand (Modernisierung) preisgünstigen Wohnraum erhalten Leuchtturmprojekt für den Stadtteil Altenessen realisiert 2010 wurde das Projekt mit dem NRW-Architekturpreis für vorbildliche Bauten ausgezeichnet

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