Brandenburgisches Oberlandesgericht

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1 5 U 6/07 Brandenburgisches Oberlandesgericht 2 O 131/06 Landgericht Neuruppin Anlage zum Protokoll vom Verkündet am Justizangestellte als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle Brandenburgisches Oberlandesgericht Im Namen des Volkes Urteil In dem Rechtsstreit E eg, vertreten durch den Vorstand - Klägerin und Berufungsklägerin Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt g e g e n G K, - Beklagter und Berufungsbeklagter - Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt ZP 650 Urteil OLG allgemein - MEGA

2 - 2 - hat der 5. Zivilsenat des Brandenburgischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 21. Februar 2008 durch durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Gemeinhardt, die Richterin am Oberlandesgericht Kiepe und den Richter am Oberlandesgericht Dr. Huth für R e c h t erkannt: Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Neuruppin vom 19. Dezember Az. 2 O 131/06 - wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: bis zu Gründe: I. Die Klägerin macht, gestützt auf die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage, die Anpassung des Erbbauzinses für ein 668 m² großes Grundstück geltend, der auf der Grundlage eines Erbbaurechtsvertrages aus dem Jahre 1924 in Abteilung II des Grundbuches mit 7,70 Reichsmark eingetragen ist. Wegen der weiteren Einzelheiten des weitgehend unstreitigen Sach- und Streitstandes wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Mit der angefochtenen Entscheidung hat das Landgericht der Klage in geringem Umfang stattgegeben und eine Anpassung des Erbbauzinses auf einen jährlichen Betrag von 46,69 vorgenommen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage seien auf das zwischen den Parteien bestehende Rechtsverhältnis anwendbar. In Folge der Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse in

3 - 3 - der Zeit von 1924 bis 2005 genüge eine Steigerung der Lebenshaltungskosten von 150 % bzw. ein Geldwert - und damit ein Kaufkraftschwund von mindestens 3/5, um eine Störung der Geschäftsgrundlage anzunehmen. Naturgemäß müssten zwar Vertragspartner langfristiger Verträge damit rechnen, dass sich im Laufe der Zeit das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung verschieben könne. Die Grenze sei jedoch dann erreicht, wenn der Kaufkraftschwund die vorgenannten Dimensionen annehme. Derart massive Verschiebungen des vertraglichen Äquivalenzverhältnisses auf Grund der Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse müsse nicht mehr einseitig von der dadurch benachteiligten Partei getragen werden, wenn nicht ersichtlich ein solches Risiko von der Partei übernommen werden sollte. Aus den mitgeteilten Daten ergebe sich eine Steigerung der Lebenshaltungskosten in dem fraglichen Zeitraum um 548 % bzw. ein Kaufkraftschwund von 84,6 %. Vor dem Hintergrund dieser signifikanten Veränderungen sei der vereinbarte Erbbauzins anzupassen. Diese Anpassung müsse jedoch von dem vereinbarten Erbbauzins ausgehen, der in 3 des Vertrages vom 2. April 1924 den Wert von 6,68 Lohnstunden haben sollte. Auf Grund der Eintragung des Erbbauzinses in das Grundbuch im Jahre 1944 sei weiter davon auszugehen, dass der Wert dieser Lohnstunden im Jahre 1944 mit 7,70 Reichsmark habe angenommen werden sollen. Dies ergebe bezogen auf den Zeitpunkt 1924 einen Wert des Erbbauzinses von 7,14 Reichsmark für die volle Fläche von 668 m². Unter Berücksichtigung des von der Klägerin vorgetragenen Bodenwertes für das Jahr 1924 in Höhe von 6,14 Reichsmark pro m² ergebe sich, dass der Erbbauzins mit 0,1741 % des Bodenwertes bemessen worden sei. Diese Relation zwischen Erbbauzins und Bodenwert sei auch bei der Anpassung des Erbbauzinses weiterhin zu beachten, da das vertragliche Preisgefüge bei einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage nicht verändert werden dürfe. Lege man dieses Verhältnis auf den heutigen Bodenwert um, so ergebe sich bei einem solchen von 50 pro m² ein zu leistender Erbbauzins von 8,705 Cent pro m², was bei einer Fläche von 668 m² zu einem Erbbauzins von 58,15 pro Jahr führe. Diese Steigerung des Bodenwertes stelle jedoch lediglich die oberste Grenze für die Vertragsanpassung dar. Die Anpassung selbst habe sich aber an der Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zu orientieren. Für diese sei zum einen die Steigerung der Lebenshaltungskosten um 548 % zu berücksichtigen. Es sei aber auch auf die Veränderung des Indexes über die Bruttoverdienste der Arbeiter in der Industrie sowie der Angestellten in Industrie und Handel abzustellen und aus beiden Indizes ein Mittelwert zu bilden. Als Mindestveränderung könne hier die Einkommensentwicklung seit 1950 von 136 auf 2594 berücksichtigt werden; es ergebe

4 - 4 - sich hiernach eine Steigerung auf das 19,07-fache, also um 1807 %. Der Mittelwert aus der Veränderung beider Indizes führe danach zu einer Anpassung des Erbbauzinses auf insgesamt 46,69 pro Jahr. Gegen das ihr am 5. Januar 2007 zugestellte Urteil des Landgerichts Neuruppin hat die Klägerin mit am 22. Januar 2007 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 5. März 2007 eingegangenem Schriftsatz begründet. Unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens macht die Klägerin weiter geltend, dass der Erbbauzins auf einen Betrag von 2.237,87 pro Jahr zu erhöhen sei. Das Landgericht übersehe bei der Bildung eines Mittelwertes aus Lohn- und Preisindizes als Grundlagen für die Anpassung des Erbbauzinses, dass ein solcher Mittelwert ökonomisch nicht sinnvoll sei. Der ortsübliche Erbbauzins sei das einzige nicht spekulative Indiz für die Bewertung eines aktuellen Erbbauzinses. Es müsse auch berücksichtigt werden, dass der zu zahlende Erbbauzins eine angemessene Vergütung für die Nutzung des Erbbaugrundstückes darstellen müsse. Ein solcher Ausgleich könne nur durch Anpassung auf den ortsüblichen Erbbauzins erfolgen. Die Klägerin beantragt, unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Neuruppin vom 19. Dezember Az. 2 O 131/ 06 - den Beklagten zu verurteilen, an sie einen jährlichen Erbbauzins in Höhe von insgesamt 2.284,56 jeweils zum 1. Juli eines jeden Jahres beginnend ab 1. Juli 2005 nebst 5 %-Punkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Der Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung seines bisherigen Vorbringens.

5 - 5 - II. Die Berufung der Klägerin ist zulässig; sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet ( 517, 519, 520 ZPO). Das Rechtsmittel bleibt in der Sache ohne Erfolg; das Landgericht ist zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage vorzunehmen sei. Es hat unter Beachtung der maßgeblichen rechtlichen Vorgaben diese Vertragsanpassung vorgenommen und sein Ergebnis eingehend und überzeugend begründet. Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe bleiben ohne Erfolg, weil sie die maßgeblichen rechtlichen Gesichtspunkte nicht hinreichend erachten. Im Einzelnen: 1. Soweit das Landgericht zu dem Ergebnis gelangt ist, in Folge der Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse in der Zeit von 1924 bis 2005 sei eine Vertragsanpassung vorzunehmen (Seite 6 f. des landgerichtlichen Urteils), so ist dies weder im Ergebnis noch in der Begründung zu beanstanden. Von den Parteien werden hiergegen ebenfalls keine Einwände erhoben. 2. Was die Vertragsanpassung selbst betrifft, sind Ergebnis und Begründung der landgerichtlichen Entscheidung ebenfalls nicht zu beanstanden. a) Einen gesetzlichen Anhaltspunkt, in welcher Weise ein Erbbauzins im Falle einer vereinbarten Anpassungsklausel angepasst werden kann (bzw. eine solche Anpassung beschränkt werden kann), bietet die Regelung des 9 a Erbbaurechtsverordnung. Diese Klausel dient gerade der Begrenzung der Anpassung zur Wahrung des sozialen Charakters des Erbbaurechts; untragbare Erbbauzinserhöhungen namentlich durch das ungesunde und unvorhersehbare Ansteigen der Grundstückspreise sollen durch diese Regelung vermieden werden. Der danach anzulegende Billigkeitsmaßstab wird durch die allgemeinen

6 - 6 - wirtschaftlichen Verhältnisse gebildet. Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ist die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse aus dem Lebenshaltungskostenindex einerseits und der Entwicklung der Einkommensverhältnisse andererseits zu bestimmen. Sie sind aus der Entwicklung des Mittels dieser Lebenshaltungskosten und der Einkommensverhältnisse in Form eines Mittelwertes zu bestimmen (so genannter Mischindex), wobei die Entwicklung aus der Differenz des Mischindexes zum Änderungszeitpunkt und zum Ausgangszeitpunkt errechnet wird. Maßgebend für die Berechnung sind dabei die Monatsindizes des statistischen Bundesamtes (m. w. N. Münchener Kommentar/von Oefele, 9 a Erbbaurechtsverordnung Rn. 9). b) In entsprechender Weise ist nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung in den Fällen, in denen ohne Vereinbarung einer schuldrechtlichen Anpassungsklausel die Anpassung des Erbbauzinses nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist, zu verfahren. So hat der Bundesgerichtshof zur Begründung einer solchen Anpassung ausgeführt (BGHZ 77, 194 ff.): Der erkennende Senat hält insoweit vielmehr eine Orientierung darin für geboten, was der Gesetzgeber selbst, wie in 9 a Abs. 1 Satz 2 Erbbaurechtsverordnung zum Ausdruck gebracht, als eine in der Regel im Rahmen der Billigkeit liegende Erhöhung eines Erbbauzinses betrachtet; abzustellen ist somit auf die seit Vertragsschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse. Als Maßstab hierfür wiederum kommt,, unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck dieser Gesetzesbestimmung der aus den im jeweiligen Bezugszeitraum eingetretenen prozentualen Steigerungen einerseits der Lebenshaltungskosten und andererseits der Einkommen gebildete Durchschnittswert in Betracht. Ausdrücklich betont der Bundesgerichtshof weiter in diesem Zusammenhang, die Erhöhung des Erbbauzinses solle nur die Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse ausgleichen, nicht aber Vereinbarungen korrigieren, die bewusst in Kenntnis der seinerzeitigen Verhältnisse getroffen worden seien (so auch BGHZ 73, 225, 227 im Fall einer vertraglichen Anpassungsklausel). Diese Auffassung hat der Bundesgerichtshof nachfolgend in der Entscheidung NJW 1993, 52 ausdrücklich bestätigt. Er hat in dieser Entscheidung weiter

7 - 7 - ausgeführt, der Gesetzgeber habe den am nächsten liegenden Bezugsmaßstab, die Entwicklung des Bodenwertes, nach dessen Höhe sich die Bemessung des Erbbauzinses üblicherweise richtet, in 9 a Erbbaurechtsverordnung gerade ausgeschlossen, um eine den steilen Anstieg der Grundstückspreise folgende Anhebung von Erbbauzinsen zu verhindern. Dieser Zweck entfalle nur dann, wenn die Entwicklung des Bodenwertes hinter dem Anstieg der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse zurückbleibt. c) Ausgehend hiervon hat das Landgericht die Anpassung zutreffend vorgenommen, in dem es zunächst ausgehend von den vertraglichen Vereinbarungen im Jahre 1924 über die Höhe des Erbbauzinses das maßgebliche Preisgefüge des Erbbaurechtsvertrages ermittelt hat. Anschließend hat das Landgericht unter Bestimmung des vom Bundesgerichtshof beschriebenen Mischindex die maßgeblichen wirtschaftlichen Verhältnisse ermittelt und anhand dieser die Anpassung vorgenommen. Dass in diesem Zusammenhang Rechenfehler unterlaufen wären, ist weder ersichtlich noch von den Parteien dargetan. d) Die Angriffe der Berufung gehen vor diesem Hintergrund ins Leere. Entgegen der in der Berufung vertretenen Auffassung wird von der höchstrichterlichen Rechtsprechung das rechnerische Mittel aus der Entwicklung der Lebenshaltungskosten und der Einkommen in solchen Fällen als Maßstab zu Grunde gelegt, um zu einer angemessenen Anpassung zu gelangen. Der ortsübliche Erbbauzins, der sich am Bodenwert und dessen Entwicklung orientiert, wird von der Rechtsprechung als Weg, die Anpassung vorzunehmen, gerade wegen der rasanten Entwicklung der Bodenpreise ausgeschlossen und kommt allenfalls dann in Betracht, wenn, was hier nicht der Fall ist, dieses Entwicklung hinter der allgemeinen Entwicklung der Lebenshaltungskosten und Einkommen zurückbleibt. Entgegen der Auffassung der Klägerin hat das Landgericht auch zutreffend festgestellt, dass das ursprünglich von den Parteien in Kenntnis aller Umstände gewollte Preisgefüge selbst der Anpassung nicht unterliegt. Nach alledem war die Berufung insgesamt zurückzuweisen. 3.

8 - 8 - Gründe, die eine Zulassung der Revision rechtfertigen könnten ( 543 Abs. 2 ZPO) sind nicht ersichtlich. Die Entscheidung der Kosten beruht auf 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO. Gemeinhardt Kiepe Dr. Huth