PPP-Projekt Bad Maradies Vergabeverfahren und Vertragsgestaltung

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1 PPP-Projekt Bad Maradies Vergabeverfahren und Vertragsgestaltung Bürgerversammlung Stadt Marktheidenfeld 27. Juli 2010 KPMG Rechtsanwaltsgesellschaft mbh

2 Disclaimer Obwohl wir uns bemühen, zuverlässige und aktuelle Informationen zu liefern, können wir nicht garantieren, dass diese Informationen so zutreffend sind wie zum Zeitpunkt ihres Eingangs oder dass sie auch in Zukunft so zutreffend sein werden. Niemand sollte aufgrund dieser Informationen handeln ohne geeigneten fachlichen Rat und ohne gründliche Analyse der betreffenden Situation. Nachfolgende Darstellung sind für die Bürgerversammlung gebildete Schwerpunkte, die lediglich einen Ausschnitt des Projekts darstellen. Es gelten die Projektverträge und die damit verbundenen Anlagen. 2

3 Inhalt 1. Ablauf des Vergabeverfahrens 2. Aufgabenverteilung beim privaten Partner 3. Wesentliche Pflichten des privaten Partners 4. Finanzierung durch Forfaitierung 5. Steuermodell 6. Personal 7. Erbbaurecht 8. Sicherheiten für die Stadt 9. Übergang von Besitz und Lasten 3

4 1. Ablauf des Vergabeverfahrens (1) Bürgerentscheid nach Ratsbegehren: Bürgerschaft lehnt das Angebot des Bieters ab Stadtrat entscheidet, das Vergabeverfahren wieder aufzunehmen und auf die Bedürfnisse der Stadt zugeschnittene Angebote einzuholen Aufforderung der im Ausgangsverfahren beteiligten Bieter (InterSPA, Krieger/GMF, Deyle) zur erneuten Angebotsabgabe. Deyle sagt ab Aufklärungsrunde mit zwei Bietern zu den eingereichten Angeboten Stadtratssitzung zum Angebotsstand, Auswahl des Bieters InterSPA als Finalist. 4

5 1. Ablauf des Vergabeverfahrens (2) Jan. Mär Verhandlungen mit dem Bieter InterSPA Stadtratssitzung: Erläuterung des PPP-Vertrages, Präsentation der Finanzierungsalternativen Stadtratssitzung: Vorgabe von Eckpunkten für die Endver- handlungen mit dem Bieter InterSPA Endverhandlungen Stadtrat beschließt Zuschlagsabsicht unter bestimmten Bedingungen Informationsschreiben an den Bieter Krieger/ GMF über Absicht des Zuschlags an den Bieter InterSPA. 5

6 1. Ablauf des Vergabeverfahrens (3) Verhandlungen wegen Vorgaben der Rechtsaufsicht In-Aussicht-Stellen der Genehmigung durch Rechtsaufsicht Stadtrat entscheidet final über Zuschlagsabsicht Bürgerversammlung geplant: Notarielle Beurkundung, Voraussetzung: Rechtsaufsichtliche Genehmigung liegt vor. 6

7 2. Aufgabenverteilung beim privaten Partner Stadt Erbbaurechtsvertrag (30 Jahre Laufzeit) Objektgesellschaft (GmbH) Planung InterSPA, Stuttgart Bau Pellikaan, Ratingen Finanzierung Hypo- Vereinsbank (HVB), Stuttgart Betrieb InterSPA, Stuttgart 7

8 3. Wesentliche Pflichten des privaten Partners Die Objektgesellschaft übernimmt folgende Pflichten und Risiken*: Planungs- ( 36.2 PPP-Vertrag) und Baupflicht ( 42.1 PPP-Vertrag) sowie Planungs- und Baurisiko ( 44.1 PPP-Vertrag). Ausnahme: außergewöhnliches Baubestandsrisiko im Freibad, d.h. wesentlicher Schaden im Bestand ( 42.2 PPP-Vertrag). Baugenehmigungsrisiko ( 40.3 PPP-Vertrag). Ausnahme: außergewöhnliche, nicht vorhersehbare Auflagen. Betreiberrisiko für das gesamte Bad ( 58 PPP-Vertrag: Instandhaltung, Attraktivierung, Facility Management), Betriebspflicht ( 59 PPP-Vertrag). Wiederaufbau- und Versicherungspflicht ( 31 PPP-Vertrag). Rückgabepflicht nach Beendigung des Vertrages ( 5.5 PPP-Vertrag). *Lediglich ein Ausschnitt wesentlicher Risiken. 8

9 4. Finanzierung durch Forfaitierung (1) (3) Bürgschaft auf ersten Anfordern Deutsche Bank Stadt ca p.a. netto (1) Erbbaurechtsvertrag Objektgesellschaft (GmbH) (3) Einwendungsund Einredeverzicht (2) Forderungskaufvertrag HypoVereins- Bank (4) Auszahlung Barwert Die Stadt bezahlt, über einen Zeitraum von 30 Jahren eine fixierte Zuzahlung i.h.v. ca p.a. netto für Planung, Bau, Finanzierung und Betrieb des Hallen- und Freibadkomplexes. 9

10 4. Finanzierung durch Forfaitierung (2) Nach dem PPP-Vertrag ist die erste Zuzahlungsrate am fällig. Ab diesem Zeitpunkt muss das Bad Maradies geschlossen werden oder die Stadt muss neben der Zuzahlungsrate auch das Betriebsdefizit des Bades Maradies ausgleichen. Die derzeit günstigen Finanzierungskonditionen sollten durch eine zeitnahe notarielle Beurkundung und die anschließende Eindeckung der Bank (HVB) abgesichert werden. Deshalb ist der Notartermin bereits auf den festgelegt worden. 10

11 5. Steuermodell ( Bäder-Management-Modell ) Vorsteuererstattung Fiskus Teil der Einnahmen am Einfachbad Einnahmen Einfachbad Stadt ca p.a. netto (= zzgl. 19 % USt) Fixbetrag Objektgesellschaft (GmbH) Die Stadt behält einen Betrieb gewerblicher Art (BgA) = Einfachbad (Sport- und Familienbereich inkl. Freibad) und bleibt deshalb zum Vorsteuerabzug berechtigt. Im Ergebnis deshalb keine Umsatzsteuerbelastung auf die Zuzahlung für die Stadt. Eine verbindliche Auskunft durch das zuständige Finanzamt liegt vor. 11

12 6. Personal Es findet ein Betriebsübergang für das Personal statt. Die betroffenen Arbeitnehmer im Bad Maradies gehen grundsätzlich auf den Betreiber (eine GmbH) über. Die Arbeitnehmer können jedoch widersprechen, verbleiben dann bei der Stadt und werden an den Betreiber gestellt. Voraussichtlich vier Arbeitnehmer werden im Wege der Personalgestellung im neuen Bad Maradies beschäftigt. Die Stadt erhält hierfür ein Entgelt vom neuen Betreiber. 12

13 7. Erbbaurecht Die Stadt ist und bleibt Eigentümerin des Hallen- und Freibadgrundstückes. Der Betreiber erhält ein Erbbaurecht, d.h. eine Art Eigentum auf Zeit am Bauwerk und eine dem Grundstückseigentümer wirtschaftlich und rechtlich angenäherte Stellung. Nach Beendigung des Erbbaurechts erhält die Stadt das Bauwerkseigentum und die volle Nutzung des Grundstückes zurück. Das Erbbaurecht endet nach 30-jährigem Betreiben des Bades. Ein vorzeitiger Heimfall ist insbesondere bei einer Insolvenz der Betreibergesellschaft vorgesehen. Die Stadt gibt keine weiteren Sicherheiten für die Objektgesellschaft (keine Grundschuld in Höhe von 5 Mio. EUR wie im Angebot aus dem Vorverfahren). 13

14 8. Sicherheiten für die Stadt (1) 8.1. Bau Vertragserfüllungsbürgschaft Bau in Höhe von 5 % der Baukosten ( netto, d.h. zzgl. 19 % USt). Gewährleistungsbürgschaft Bau in Höhe von 5 % der Baukosten ( netto, d.h. zzgl. 19 % USt) Rückgabekonto auf ein Treuhandkonto zur Absicherung der ordnungsgemäßen Rückgabe des Hallen- und Freibadkomplexes bei Beendigung des Vertrages. Verpfändung des Treuhandkontos an die Stadt. 14

15 8. Sicherheiten für die Stadt (2) 8.3. Eigenkapital der Objektgesellschaft für die Laufzeit des Vertrages Instandhaltungskonto Ab dem 4. Betriebsjahr: jährlich für Instandhaltung. Werden in einem Jahr weniger für Instandhaltung aufgewendet, so ist die Differenz auf ein Sonderkonto zu überweisen, das an die Stadt verpfändet wird. 15

16 8. Sicherheiten für die Stadt (3) 8.5. Modernisierungs- und Attraktivierungskonto Ab dem 4. Kalenderjahr, das auf die Inbetriebnahme des Hallen- und Freibadkomplexes folgt: EUR jährlich für Modernisierung/ Attraktivierung. Werden in einem Jahr weniger als EUR für Modernisierung/ Attraktivierung aufgewendet, so ist die Differenz auf ein Sonderkonto zu überweisen, das an die Stadt verpfändet wird. In den letzten fünf Betriebsjahren werden Aufwendungen für Modernisierung/Attraktivierung im Einvernehmen mit der Stadt vorgenommen und zum Buchwert entschädigt. 16

17 8. Sicherheiten für die Stadt (4) 8.6 Bürgschaft auf erstes Anfordern durch die Deutsche Bank Die Stadt erhält eine Bürgschaft auf erstes Anfordern von der Deutschen Bank in Höhe der Baukosten von 16 Mio. EUR. Die Bürgschaft auf erstes Anfordern sichert die Stadt im Falle einer Insolvenz der Objektgesellschaft und des Bauunternehmens in der Bauphase ab, die Stadt kann ihr Geld zurück erhalten. Die Bürgschaft auf erstes Anfordern wird von der Stadt nach jedem vollendetem und durch einen Sachverständigen geprüften Bauabschnitt anteilig zurückgeführt. 17

18 9. Übergang von Besitz und Lasten Besitz und Lasten am Bad Maradies gehen am Tag des Abbruchsbzw. Baubeginns (vorgesehener Termin: Mitte Mai 2011), spätestens jedoch acht Wochen nach Erhalt der bestandskräftigen Baugenehmigung auf die Objektgesellschaft über. Damit gehen auch die Verkehrssicherungspflichten, das Haftpflichtrisiko und die Gefahr einer zufällige Verschlechterung des Hallen- und Freibadkomplexes sowie die Kostentragungspflicht für Gas, Wasser, elektrischen Strom usw. über. 18