Fachtagung: Bezahlbarer Wohnraum Handlungsmöglichkeiten der Kommunen und Städte. Optionen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in den Städten in NRW

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1 Fachtagung: Bezahlbarer Wohnraum Handlungsmöglichkeiten der Kommunen und Städte Optionen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in den Städten in NRW Prof. Dr. Guido Spars Düsseldorf _ /hier Seitenanzahl eingeben

2 Gliederung Grundsätzliches vorneweg Optionen und Strategien im Bestand 1. Mietenpolitik 2. Soziale Wohnraumförderung 3. Nachverdichtung 4. Milieuschutz 5. Umwandlung 6. Planung und Genehmigungspraxis 7. Finanzpolitik 2/hier Seitenanzahl eingeben

3 Grundsätzliches vorneweg Das Problem fehlenden preiswerten Wohnraums macht den Interessenkonflikt deutlich zwischen alteingesessenen Mietern / Eigentümern günstiger Wohnungen und jungen Wohnungssuchenden / Neuerwerbern Hinweis: NIMBY-Problem Jahrzehntelange Modernisierungspolitik und neue energetische Anforderungen verringern preisgünstigen Wohnraum in Wachstumszentren Runde Tische + Bündnisse auf allen Ebenen sind wichtig: zur Absprache konzertierter Vorgehensweisen zur Mobilisierung von Fördermitteln zur Multiplikation guter Beispiele 3/hier Seitenanzahl eingeben

4 Zwei neue Mietpreisregelungen: 1. Mietenpolitik Kappungsgrenze 15% (sonst 20%) innerhalb von drei Jahren in 59 NRW-Kommunen (vor allem im Rheinland) Die 10%-Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen: Übersteigen der ortsüblichen Vergleichsmiete bis 10% wird erlaubt sein Neubau und Modernisierungen werden ausgeschlossen sein 10%-Mietpreisbremse wird keine allzu großen Wirkungen entfalten schreckt Investoren eher ab und verhindert Modernisierung / Instandsetzung und Neubau Ausweichreaktionen sind vorprogrammiert: Umwandlung in Eigentumswohnungen wird (noch) attraktiver Abstandszahlungen für Böden, Küchen etc. werden steigen 4/hier Seitenanzahl eingeben

5 2. Soziale Wohnraumförderung: Rückläufige Anteile 5/hier Seitenanzahl eingeben

6 2. Soziale Wohnraumförderung: Miethöhen in NRW-Städten 6/hier Seitenanzahl eingeben

7 2. Soziale Wohnraumförderung Verlängerungen von Belegungsrechten im auslaufenden Bestand kaufen Neue Belegungsrechte im Bestand kaufen Wohnungsbaugesellschaften und Einzeleigentümer gewinnen durch systematische Ansprache und ökonomische Anreize Land und Kommunen sind gefordert 7/hier Seitenanzahl eingeben

8 3. Nachverdichtung im Bestand Baulücken mobilisieren (nicht alle Kommunen haben Baulückenkataster) Potenzial an Nachverdichtung, Beispiel Frankfurt-Westend: Baulücken, Aufstockungen, Mini- Häuser können 1/3 des Wohnbedarfs der nächsten 10 Jahre decken (Quelle: Hans Drexler, TU Darmstadt) Aufstockungen und Aufklappen von Dächern ermöglichen Zweitbauten auf Grundstücken zulassen 8/hier Seitenanzahl eingeben

9 3. Nachverdichtung im Bestand Intelligente Anbauten und Wohnformen zulassen (z.b. parasitäre Architekturen, Mini-Häuser, vertikale Gebäude) Beispiel: Frankfurt a.m., auf 29 qm überbaubarer Fläche 154 qm Nutzfläche, Vermeidung zusätzlicher Bodenkosten Q: Hans Dr3xler 9/hier Seitenanzahl eingeben

10 3. Nachverdichtung im Bestand Größter Engpass sind personelle und finanzielle Ressourcen bei den Kommunen Mögliche Lösungsansätze: Kommunen mit Geld für Nachverdichtung belohnen (z.b. im kommunalen Finanzausgleich) Task force Nachverdichtung in den Wachstumsstädten initiieren Eigentümer beraten und informieren Ökomische Vorteilhaftigkeit der Nachverdichtung verstärken Z.B. durch steuerliche Anreize für Nachverdichtung: Sonder- Afa Nachverdichtung 10/hier Seitenanzahl eingeben

11 4. Umwandlung von Büroimmobilien in Wohnraum Vermehrte Umwandlung leer stehender veralteter Bürogebäude in Wohnungen Alte Bürogebäude können für Wohnen durchaus attraktiv sein z.b. für studentisches Wohnen Baukosten können zwar Neubauniveau haben, doch Ausnutzung der Grundstücke kann höher sein als bei Gewerbe Stellplatzregelung und Brandschutz sind entscheidend für die wirtschaftliche Machbarkeit Rund 2-6% der Büroflächenbestände sind in Immobilien in schlechtem, nicht mehr uneingeschränkt marktfähigen Zustand (eigene Erhebung in NRW-Städten DUI, W, NE, BN, MG, KR) Von Büroleerständen liegen 8-32% in Problemimmobilien 11/hier Seitenanzahl eingeben

12 Büroflächen in Immobilien in schlechten, nicht mehr uneingeschränkt marktfähigen Zustand: Beispiel Bonn Quelle: Institut für Raumforschung und Immobilienwirtschaft, /hier Seitenanzahl eingeben

13 4. Umwandlung von Büroimmobilien in Wohnraum Spezifische technische Anforderungen: z.b. Skelettbau beim Tragwerk besser geeignet, da flexibler mittlere Gebäudetiefen sind vorteilhaft (zu große führen zu Belichtungsproblemen, zu kleine haben zu viel Verkehrsflächen) Auch bei lang leer stehenden Gewerbeimmobilien haben manche Eigentümer zu hohe Preisvorstellungen Es entwickelt sich jedoch derzeit ein eigenes Segment, bei dem Investoren mit zunehmender Erfahrung auch ihre Rendite steigern können 13/hier Seitenanzahl eingeben

14 5. Planung und Genehmigungspraxis Beschleunigung von Genehmigungszeiten und Steigerung der Verwaltungseffizienz durch die Einstellung von mehr Personal (Unterstützung durch das Land?) Großzügigere Genehmigung von An- und Umbauten (auch Holzbauten in MFH) Großzügigere Handhabung der Pkw-Stellplatz-Ablösung durch die Stadt bei Wohnungsbauvorhaben im Bestand Milieuschutzsatzungen prüfen Verbesserung der interkommunalen Zusammenarbeit zwischen Kernstadt und Umlandgemeinden, Ziel: Funktionsfähiger regionaler Wohnungsmarkt 14/hier Seitenanzahl eingeben

15 6. Finanzpolitik: Grundsteuer reformieren Grundsteuer so weiterentwickeln, dass allen Eigentümern bzw. Nutzern die Knappheit von Boden signalisiert wird langfristig: z.b. durch die Einführung einer Bodenwertsteuer verteuert den Boden für alle, die mit ihm nicht effizient umgehen Mobilisierung von Baulücken, Brachen etc. über die schmerzhafte Lenkungswirkung der Steuer kurzfristig: zonierte Hebesatzrechte einführen zur Mobilisierung von Baulücken, Brachen 15/hier Seitenanzahl eingeben

16 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Guido Spars Bergische Universität Wuppertal Ökonomie des Planens und Bauens Haspeler Str Wuppertal 16/hier Seitenanzahl eingeben