Rechtliche Rahmenbedingungen für Solarthermie in der Wohnungswirtschaft

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1 Rechtliche Rahmenbedingungen für Slarthermie in der Whnungswirtschaft Rechtsanwältin Margarete v. Oppen Geiser & vn Oppen Rechtsanwälte Partnerschaft Geiser & vn Oppen Seite 1

2 Übersicht I. Mietrecht II. WEG-Recht III.Öffentlich-rechtliche Aspekte Geiser & vn Oppen Seite 2

3 I. Mietrecht - Übersicht 1. Errichtung Duldungspflicht ( 555d BGB) 2. Finanzierung Mieterhöhung ( 559 BGB) 3. Betrieb - HeizVO/Ksten d. Wärmelieferung ( 556, 556c) Geiser & vn Oppen Seite 3

4 I.1. Duldungspflicht Mdernisierung Frage: Muss der Mieter die Errichtung der Slaranlage dulden? a. Pflicht zur Duldung vn Mdernisierungsmaßnahmen ( 555d Abs. 1 BGB) 4 Definitin in 555b BGB (bauliche Veränderungen, die den Zielen in 555b Ziff dienen) Ziff. 1 (3) Nachhaltige (2) Einsparung vn (1) Endenergie (4) in Bezug auf die Mietsache ( energetische Mdernisierung ) Endenergie = Nutzenergie + Anlagenverluste Einsparen = im Vergleich zum Zustand vr Mdernisierung Nachhaltig = Messbarkeit der Einsparung Mietsache = die Whnung selbst und nicht das ganze Haus 4 str. bei Slaranlagen, da Nutzenergie gleich bleibt, nach Gesetzesbegründung aber ja, da an der Schnittstelle Gebäudehülle weniger zu bezahlende Endenergie beschafft werden muss. Geiser & vn Oppen Seite 4

5 I.1. Duldungspflicht - Mdernisierung Ziff. 2 (4) Nachhaltige (3) Einsparung (2) nicht erneuerbarer (1) Primärenergie der nachhaltiger (5) Klimaschutz Primärenergie = Endenergie + vrgelagerte Gestehungsprzesse nicht erneuerbar = als fssil Einsparung/nachhaltig = wie ben Klimaschutz = CO2-Einsparung Achtung: Keine Mieterhöhung für Maßnahmen nach Ziff. 2 ( 559 Abs. 1 BGB); Erfassung vn Slarwärme nach Ziff. 1, daher sehr wichtig. Ziff. 6 Maßnahmen, die aufgrund vn Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat: z.b. Denkmalschutz und EnEV! Geiser & vn Oppen Seite 5

6 I.1. Duldungspflicht Md. Ankündigung, 555c BGB b. Ausschluss der Duldung bei fehlerhafter Md. Ankündigung Frm. Textfrm Frist. Drei Mnate vr Beginn Inhalt. Art und Umfang der Md. Maßnahme; bei Ziff. 1 und 2 kann wegen der energetischen Qualität der Bauteile auf Pauschalwerte verwiesen werden ( 555c Abs. 3) Vraussichtlicher Beginn und Dauer zu erwartende Mieterhöhung künftige Betriebsksten Optinal: Hinweis auf Frm und Frist des Härteeinwandes! Geiser & vn Oppen Seite 6

7 I.1. Duldungspflicht Härtefall, 555d Abs. 2 ff. c. Ausschluss der Duldungspflicht bei Härte Erfasster Persnenkreis: der Mieter, seine Familie, angehörige seines Haushalts (gemeinsames Wirtschaften, z.b. Lebenspartner) Härtebegründende Umstände Abwägung Nein. Mieterhöhung, Betriebsksten ( 555d Abs. 2 S. 2 BGB erst im Rahmen der Mietererhöhung) Ja. Z.B. wie 554 Abs. 2 BGB a.f. vrzunehmende Arbeiten und bauliche Flgen. Aber auch vrausgegangene Aufwendungen des Mieters, persönliche Lebensumstände. Bei Slaranlagen eher nicht relevant. Mieterinteressen einschließlich snst erfasster Persnen Vermieterinteressen. z.b. Vermietbarkeit Belange der Energieeinsparung Klimaschutz Geiser & vn Oppen Seite 7

8 I.1. Duldungspflicht Härtefall, 555d Abs. 2 ff. Anzeigepflicht des Mieters, 555d Abs. 3, 4 BGB Frm. Textfrm Frist. Regel. 1 Mnat nach Zugang der rdnungsgemäßen Md. Ankündigung. Ausnahmen. (1) Keine rdnungsgemäße Ankündigung. (2) Der Vermieter hat in der Md. Ankündigung nicht auf Frm und Frist des Härte-Einwandes hingewiesen.(3) Der Mieter war hne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert und hat dem Vermieter die Umstände swie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textfrm mitgeteilt. Inhalt. Umstände, die die Härte begründen Geiser & vn Oppen Seite 8

9 I.1. Duldungspflicht-Kündigung, Vereinbarung a. Recht zur außerrdentlichen Kündigung des Mieters, 555e BGB Frm. Keine spezielle vrgesehen, aus Beweisgründen schriftlich First. Ablauf des Mnats, der auf den Zugang der Md. Ankündigung flgt zum Ablauf des übernächsten Mnats b. Vereinbarung über Erhaltungs- und Mdernisierungsmaßnahmen, 555f BGB Zeitpunkt. Nach Abschluss des Mietvertrages aus Anlass einer Erhaltungs- der Md. Maßnahme Inhalt. Zeitliche und technische Durchführung Gewährleistungsrechte Künftige Miethöhe Geiser & vn Oppen Seite 9

10 I.2. Mieterhöhung Kann der Vermieter die knkreten Ksten der slaren Mdernisierungsmaßnahme auf den Mieter umlegen? Arten vn Mieterhöhungen Mieterhöhung nach Mdernisierungsmaßnahmen, 559 BGB Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete, 558 BGB Kmbinatin beider Mieterhöhungsvarianten ist zulässig ( 558 Abs. 3 BGB). Hier: nur Mieterhöhung nach Mdernisierung Geiser & vn Oppen Seite 10

11 I.2. Mieterhöhung bei Mdernisierung a. Erfasste Mdernisierungsmaßnahme, 559 Abs. 1 BGB Ja. Z.B. energetische Mdernisierung, nicht zu vertretende Maßnahmen (EnEV) Nein. Maßnahmen zur Einsparung vn Primärenergie b. Umlagefähige Ksten Ja. Alle spezifischen Ksten der Mdernisierung Nein. Z.B (1) Ksten für Erhaltungsmaßnahmen (wegen Abgrenzungsprblemen ist eine Schätzung zulässig Abs. 2); (2) Ksten, die durch Fördermittel gedeckt wurden ( 559a), (3) Ksten der Mängelbeseitigung; (4) Finanzierungsksten c. Mdernisierungsqute. 11 % der für die Whnung aufgewendeten Ksten. Bei mehreren Whnungen Aufteilung der Ksten z.b. nach qm- Maßstab Keine Begrenzung durch rtsübliche Vergleichsmiete Geiser & vn Oppen Seite 11

12 I.2. Mieterhöhung bei Mdernisierung d. Ausschluss der Erhöhung (auch teilweise sweit ) Härtefall. Höhe der Miete Höhe der Betriebsksten Abwägung mit Interessen des Vermieters einschließlich Mieterhöhung Ausschluss des Härteeinwandes. Allgemein üblicher Zustand Nicht zu vertretende Md. Maßnahme (EnEV) Rechtzeitiger Härteeinwand des Mieters; Ausnahme: Mieterhöhung über 10 % Geiser & vn Oppen Seite 12

13 I.3. Betrieb - Betriebsksten a. Wie ist die slare Wärme im Falle der Eigenversrgung bei der Heizkstenabrechnung zu berücksichtigen, sfern Umlage der Heizksten vereinbart ist ( 556)? Hinweis. Bei kmbinierten Anlagen erflgt die Aufteilung der Ksten nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik ( 9 Abs. Abs. 1 S. 5 HeizVO). Hierzu liegt seit April der Richtlinienentwurf (Gründruck) für eine VDI 2077 Kstenaufteilung bei Slaranlagen Blatt vr, der derzeit einem öffentlichen Einspruchsverfahren unterzgen wird. b. Unter welchen Vraussetzungen sind die Ksten der Wärmelieferung bei Umstellung auf Fremdbelieferung als Betriebsksten umlegbar (bei slarem Cntracting denkbar - 556c)? Hinweise. (1) Einschränkende Vraussetzungen: Verbesserung der Effizienz, Betriebskstenneutralität. (2) Rechtzeitige Umstellungsankündigung. (3) Wärmelieferungsvertrag muss Anfrderungen der Wärmelieferungsverrdnung vm entsprechen. Geiser & vn Oppen Seite 13

14 II.WEG-Recht Welche Beschlusslage benötigt eine WEG für die Installatin einer Slaranlage? Unter Umständen vereinfachte Beschlussfassung ( 22 Abs. 2 WhnEigG) a. Vraussetzungen Es handelt sich um eine Md.maßnahme nach 555b Nr. 1-5 BGB Die Maßnahme ändert die Eigenart der Whnanlage nicht (str.) Die Maßnahme ist keinem Whnungseigentümer unbillig b. Qute ¾ der stimmberechtigten Whnungseigentümer Mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile Geiser & vn Oppen Seite 14

15 III. Öffentlich-rechtliche Aspekte Genehmigungspflichten Baurdnung. Meist Genehmigungsfreiheit, z.b. 55 Abs. 3 BauOBrbg: Genehmigungsfrei sind Snnenkllektren, Slarenergie- und Ftvltaikanlagen, die mit einem Abstand vn nicht mehr als 0,20 m an Dach- der Außenwandflächen angebracht der mit einer Gesamtfläche vn nicht mehr als 10 m 2 und einer Bauhöhe vn nicht mehr als 0,60 m auf Flachdächern aufgestellt werden. Denkmalschutzgesetz. Genehmigungspflicht besteht bei jeder Änderung Snstige. Sanierungs-, Entwicklungsrecht, Veränderungssperre Geiser & vn Oppen Seite 15

16 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Rechtliche Rahmenbedingungen für Slarthermie in der Whnungswirtschaft? Rechtsanwältin Margarete vn Oppen Geiser & vn Oppen Rechtsanwälte Leibnizstraße Berlin Geiser & vn Oppen Seite 16