MARKT WEIDENBACH TEXTLICHE FESTSETZUNGEN & HINWEISE ZUR 3. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS NR. 8 AM WANNENBACH MIT INTEGRIERTER GRÜNORDNUNG -ENTWURF-

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1 MARKT WEIDENBACH LANDKREIS ANSBACH TEXTLICHE FESTSETZUNGEN & HINWEISE ZUR 3. ÄNDERUNG DES BEBAUUNGSPLANS NR. 8 AM WANNENBACH MIT INTEGRIERTER GRÜNORDNUNG -ENTWURF- FASSUNG VOM: Planungsbüro Vogelsang Glockenhofstr Nürnberg Tel.: 0911 / Fax: 0911 / nuernberg@vogelsang-plan.de

2 Inhaltsverzeichnis IV. 3 1 Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.v.m BauNVO) 3 2 Maß der baulichen Nutzung und Höhe baulicher Anlagen ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.v.m a BauNVO) 3 3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, Abstandsflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.v.m. 22 und 23 BauNVO und Art. 6 BayBO) 4 4 Garagen, Carports deren Zufahrten sowie Stellplätze ( 9 Abs. 1 Nr. 4, 22 und Abs. 4 BauGB i.v.m. Art. 81 BayBO) 4 5 Führung von Versorgungsanlagen und leitungen ( 9 Abs. 1 Nr. 13 und Abs. 6 BauGB) 4 6 Flächen für die Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser ( 9 Abs. 1 Nr. 14 und Abs. 6 BauGB) 5 7 Fassaden ( 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. Art. 81 BayBO) 5 8 Dächer ( 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. Art. 81 BayBO) 5 9 Einfriedungen und Stützmauern ( 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. Art. 81 BayBO) 6 10 Grünordnerische Festsetzungen ( 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 7 V. Textliche Hinweise 7 2

3 IV. 1 Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.v.m BauNVO) 1.1 Das Plangebiet wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß 4 BauNVO festgesetzt. Folgende Arten gemäß 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässiger baulicher Nutzung werden ausgeschlossen: Gartenbaubetriebe Tankstellen 2 Maß der baulichen Nutzung und Höhe baulicher Anlagen ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.v.m a BauNVO) 2.1 Als höchstzulässiges Maß der baulichen Nutzung und für die maximale Höhe baulicher Anlagen gelten die in der jeweiligen Nutzungsschablone festgesetzten Werte, soweit sich aus den übrigen Festsetzungen nichts Anderweitiges ergibt. 2.2 Für Satteldächer (SD) darf die Wandhöhe maximal 4,50 m und die Firsthöhe maximal 9,00 m über OKF (Oberkante / Fertighöhe Fußboden im EG) betragen. 2.3 Für versetzte Pultdächer (VPD) muss die Wandhöhe der niedrigeren Wand mindestens 4,50 m und darf die Wandhöhe der höheren Wand maximal 5,60 m über OKF betragen. Die Firsthöhe darf maximal 9,00 m über OKF liegen. 2.4 Die OKF darf maximal 0,30 m über der Fahrbahnoberkante der angrenzenden Erschließungsstraße liegen. 3

4 2.5 Als Wandhöhe gilt die Höhe der Aussenwand zwischen der OKF und dem Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. 2.6 Als Firsthöhe gilt die Höhe zwischen der OKF und dem höchsten Punkt der Dachhaut. 3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, Abstandsflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.v.m. 22 und 23 BauNVO und Art. 6 BayBO) Die Baugrenzen beinhalten keine Abstandsflächenregelung. Es sind die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO einzuhalten. 4 Garagen, Carports deren Zufahrten sowie Stellplätze ( 9 Abs. 1 Nr. 4, 22 und Abs. 4 BauGB i.v.m. Art. 81 BayBO) 4.1 Garagen und Carports sind nur in den dafür eingezeichneten Flächen zulässig. 4.2 Vor Garagen oder Carports ist ein mindestens 5,00 m Abstand zur öffentlichen Verkehrsfläche einzuhalten. 4.3 Die Zufahrten, Stellplätze und Wege sind wasserdurchlässig auszuführen (z.b. Schotterrasen, Rasengittersteine mit Rasenfuge, Drainpflaster o.ä.). 4.4 Die Errichtung von Garagen aus Wellblech oder in ähnlich leichter Bauweise ist untersagt. Offene Carports in Massivholzbauweise sind ersatzweise zulässig. 4.5 Garagen sind grundsätzlich mit Satteldach auszubilden. Dabei muss sich die Dachneigung der Garagen der des Hauptgebäudes angleichen. Bei Einbeziehung unter das Hauptdach muß mindestens die Dachfläche der Straßenseite die gleiche Neigung wie die des Hauptdaches erhalten. Alternativ sind auch begrünte Flachdächer zulässig. 4.6 Direkt aneinandergrenzende Garagen sind in Baustil und Höhe gleich zu gestalten (gleiche Traufausbildung, gleiche Dachneigung). 5 Führung von Versorgungsanlagen und leitungen ( 9 Abs. 1 Nr. 13 und Abs. 6 BauGB) Sämtliche Ver- und Entsorgungsleitungen im Baugebiet sind unterirdisch zu verlegen. 4

5 6 Flächen für die Abwasserbeseitigung, einschließlich der Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser ( 9 Abs. 1 Nr. 14 und Abs. 6 BauGB) Das anfallende, unverschmutzte Oberflächenwasser, welches nicht auf den Baugrundstücken versickert, genutzt oder zurückgehalten werden kann, muss von den Baugrundstücken, welche direkt an öffentliche und private Grünflächen angrenzen, über die in den Grünflächen verlaufenden Gräben in das Regenrückhaltebecken eingeleitet werden. Alle übrigen Baugrundstücke leiten das anfallende, unverschmutzte Oberflächenwasser über Rohrleitungen in den öffentlichen Straßenverkehrsflächen (im Trennsystem) in das Regenrückhaltebecken ein. 7 Fassaden ( 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. Art. 81 BayBO) 7.1 Alle Gebäude sind mit einem Außenputz oder Sichtmauerwerk zu versehen. Auffallend gemusterter Putz ist unzulässig. Davon ausgenommen sind Holzfassaden. Eine Holzverschalung in Holzhüttencharakter ist unzulässig. Zur Gliederung der Baukörper sind Holz, helles Sichtmauerwerk und Sichtbeton zugelassen. 7.2 Baustoffe und Anstriche in grellen Farben und glänzenden Oberflächen sind an Gebäudeaußenflächen unzulässig. 8 Dächer ( 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. Art. 81 BayBO) 8.1 Es ist je nach zugeordneter Nutzungsschablone die Errichtung von Satteldächern mit einer Dachneigung von bzw. von versetzten Pultdächern mit einer Dachneigung von vorgesehen. 8.2 Dachaufbauten sind in Form von Schleppdach-, Flachdach- und Satteldachgauben zulässig. 8.3 Der Abstand zwischen zwei Gauben muss mindestens 0,80 m und der Abstand zwischen Gaube und Ortgang mindestens 1,25 m betragen. Die Aufbauten als Einzelgaube dürfen eine maximale Einzelbreite als Schlepp- und Flachdachgaube von 2,00 m und als Satteldachgaube von 1,50 m nicht überschreiten. 5

6 8.4 Bei versetzten Pultdächern (VPD) darf der Abstand zwischen den beiden Firsten maximal 1,50 m betragen. 8.5 Die Dachflächen der Hauptgebäude sind grundsätzlich aus roten bis rotbräunlichen unglasierten und nicht glänzenden Dachformsteinen zu gestalten. Alternativ dazu sind auch anthrazitfarbene (z.b. RAL: 7010, 7013, 7016, 7022, 7024, 7039, 7043) unglasierte und nicht glänzende Dachformsteine auf Dächern zulässig. In den Bereichen der Nutzungsschablone g mit zwingender Hauptfirstrichtung (südlicher Ortsrand) sind nur rote bis rotbräunliche unglasierte und nicht glänzende Dachformsteine zulässig. 8.6 Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen auf Dächern sind zu einheitlichen geordneten Elementen zusammenzufassen und müssen die Neigung des Daches aufnehmen. 8.7 Der Abstand von Gauben sowie von Sonnenkollektoren bzw. Photovoltaikanlagen zum First muss mindestens 1,00 m betragen. 9 Einfriedungen und Stützmauern ( 9 Abs. 4 BauGB i.v.m. Art. 81 BayBO) 9.1 Einfriedungen sind nur zulässig als: - Hecken aus heimischen Laubgehölzen (siehe Pflanzenliste in der Begründung), - Metallzäune - Zäune mit vertikaler Lattung - Maschendrahtzäunen vor Hecken jeweils mit einer maximalen Höhe von 1,00 m über der Oberkante der angrenzenden Verkehrsfläche und ohne durchlaufenden Sockel. 9.2 Stützmauern zur freien Landschaft sind untersagt. Höhenunterschiede zwischen neu errichteten Baukörpern und dem natürlichen Gelände sind durch zweckentsprechende Abböschungen bzw. Aufschüttungen innerhalb des Grundstücks / zum Nachbarn auszugleichen. 6

7 10 Grünordnerische Festsetzungen ( 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 10.1 Ortsrandbepflanzung Auf den an die freie Landschaft angrenzenden Baugrundstücken ist unbeschadet weitergehender grünordnerischer Festsetzungen eine Ortsrandbepflanzung vorzusehen. Auf den Flächen zwischen der Rückseite der Baukörper und der zur freien Landschaft liegenden Grundstücksgrenze, sind je Grundstück ein standortgerechter, einheimischer, hochstämmiger Baum (Mindestqualität: 3x verpflanzt mit Ballen, Stammumfang cm) und 9 einheimische, standortgerechte Sträucher (Mindestqualität 2x verpflanzt, Höhe 60 cm) zu pflanzen Festsetzungen zu unbebauten Bereichen der Grundstücke Die unbebauten Bereiche der Grundstücke sind außerhalb der erforderlichen Zugänge, Zufahrten und Stellflächen gärtnerisch zu gestalten und zu unterhalten. Dabei sind standortgerechte, heimische Bäume (z.b. Obstbäume) und Sträucher zu pflanzen. Die erforderliche Mindestpflanzdichte beträgt ein Baum (Mindestqualität: 3x verpflanzt mit Ballen, Stammumfang cm) je angefangene 200 m² unbebauter Grundstücksfläche. V. Textliche Hinweise 1. Erhöhte Grundwasserstände Sollten bei der Errichtung von Gebäuden hohe Grundwasserstände angetroffen werden, so sind die Keller als wasserdichte Wannen auszugestalten 2. Bodendenkmäler / Bodenfunde Alle Beobachtungen und Funde (z.b. Bodenverfärbungen, Holzreste, Mauern, Metallgegenstände, Steingeräte, Scherben und Knochen) müssen unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern, der Unteren Denkmalschutzbehörde oder direkt dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege mitgeteilt werden. 3. Bodenarbeiten Bauarbeiten sind bodenschonend vorzunehmen. Die Vorgaben zum besonderen Schutz des Mutterbodens und zum Umgang und zum Schutz von Boden nach DIN und 12 BBodSchV sind dabei zu beachten. 4. Immissionen aus der Landwirtschaft Die von den angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzflächen ausgehenden Immissionen (z.b. Staub, Geruch) sind im gesetzlichen Rahmen und entsprechend den Ausführungsvorschriften im Sinne einer geordneten landwirtschaftlichen Nutzung von den Bewohnern als Bestand zu dulden. 7

8 5. Leitungsschutz- bzw. Baumschutzabstände Hinsichtlich geplanter Baumpflanzungen ist das Merkblatt über Baumstandorte und unterirdische Ver- und Entsorgungsanlagen der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen, Ausgabe 1989 zu beachten. Bei der Durchführung der Baumpflanzungen ist ein Mindestabstand von 2,50 m zu Leitungen / Fernmeldeanlagen zu beachten. Bei der Verlegung von Leitungen ist der gleiche Abstand zu Bäumen einzuhalten. Sollten diese Mindestabstände im Einzelfall unterschritten werden, sind entsprechende Schutzmaßnahmen vorzusehen. Die hierdurch entstehenden Kosten sind vom Veranlasser zu übernehmen. Bei Pflanzung von Bäumen ist ein Mindestabstand von 4,00 m zu landwirtschaftlichen Flächen einzuhalten. 6. Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser Auf den privaten Grundstücken soll das anfallende unverschmutzte Oberflächenwasser von den Dächern, den Zufahrten, Stauräumen auf dem jeweiligen Grundstück zurückgehalten (z.b. in Zisternen) und einer Brauchwassernutzung (z.b. Gartenbewässerung, Toilettenspülung) zugeführt werden. Bei der Verwendung des Oberflächenwassers als Brauchwasser sind die Trinkwasserverordnung und die DIN technische Regeln für Trinkwasserinstallation - zu beachten. Regenwassernutzungsanlagen sind nach 13 Abs. 3 Trinkwasserverordnung dem Gesundheitsamt des Landkreises Ansbach zu melden. Die Zuleitungen und offenen Gräben zur Ableitung des Oberflächenwassers sind von den jeweiligen Eigentümern dauerhaft zu pflegen und in Stand zu halten. Nürnberg, ; Bearbeitet: Dipl.-Ing. Kristina Vogelsang / Dipl.-Ing. Tobias Altmann in Zusammenarbeit mit der Marktgemeinde Weidenbach 8