SF Property Securities Fund CH Anlagefonds schweizerischen Rechts der Kategorie «Übrige Fonds»

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1 SF Property Securities Fund CH Anlagefonds schweizerischen Rechts der Kategorie «Übrige Fonds» Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2014

2 Nützliche Hinweise Lancierung A: 1. November 2006 I: 3. November 2008 N: 10. März 2014 R: 3. November 2008 Kotierung Die Anteile sind nicht börsenkotiert. Valorennummern A: I: N: R: ISIN-Nummer A: CH I: CH N: CH R: CH Mindestanlage 1 Anteil Fondsart Ausschüttungsfonds Laufzeit Der Fonds besteht auf unbestimmte Zeit. Rechnungsjahr Das Rechnungsjahr endet jeweils am Kommissionen und Vergütungen Für Kommissionen und Vergütungen an die Fondsleitung und Depotbank wird auf Ziff. 5.3 des Fondsprospekts verwiesen. Offizielles Publikationsorgan Swiss Fund Data Preispublikationen Neue Zürcher Zeitung Swiss Fund Data 2

3 Verwaltung und Organe Fondsleitung Swiss Finance & Property Funds AG Seefeldstrasse 275, CH-8008 Zürich Internet: Verwaltungsrat Dr. Hans-Peter Bauer, Präsident Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: CEO und Verwaltungsratspräsident der Swiss Finance & Property AG, Zug, sowie Verwaltungsratspräsident, CEO und Verwaltungsratsdelegierter der Swiss Finance & Property Investment AG, Zürich, VR Andermatt Swiss Alps AG, Andermatt Olivier Croonenberghs, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied der Geschäftsleitung und Verwaltungsratsmitglied der Swiss Finance & Property AG, Zug Adrian Schenker, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied der Geschäftsleitung und Verwaltungsratsmitglied und Head Marketing & Sales der Swiss Finance & Property AG, Zug, sowie Verwaltungsratspräsident der Swiss Finance & Property Manegg AG, Zug Albert Stutz, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Gesellschafter der VistaMar GmbH sowie diverse VR-Mandate Bruno Wermelinger, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: CEO der Wermelinger Synergia GmbH, Luzern; sowie diverse VR-Mandate; unter anderem Verwaltungsratsmitglied der «Grand Casino Luzern AG» sowie Vorstandsmitglied der Genossenschaft «Wohnen Schweiz», Luzern, Verwaltungsratsmitglied der Swiss Finance & Property AG, Zug Geschäftsleitung Dr. Hans-Peter Bauer, Chief Executive Officer Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: CEO und Verwaltungsratspräsident der Swiss Finance & Property AG, Zug, sowie Verwaltungsratspräsident, CEO und Verwaltungsratsdelegierter der Swiss Finance & Property Investment AG, Zürich, VR Andermatt Swiss Alps AG, Andermatt Olivier Croonenberghs, Chief Risk Officer Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Verwaltungsratsmitglied und Mitglied der Geschäftsleitung und Verwaltungsratsmitglied der Swiss Finance & Property AG, Zug Stephan Ehrsam, Chief Financial Officer Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied der Geschäftsleitung und CFO der Swiss Finance & Property AG, Zug, sowie CFO der Swiss Finance & Property Investment AG, Zürich, VR SFPI Management SA, Ascona Anlageentscheide Swiss Finance & Property Funds AG Seefeldstrasse 275, CH-8008 Zürich Internet: Fondsbuchhaltung Credit Suisse Funds AG Uetlibergstrasse 231, CH-8070 Zürich Depotbank Credit Suisse AG Paradeplatz 8, CH-8001 Zürich Internet: Zahlstelle Credit Suisse AG Paradeplatz 8, CH-8001 Zürich Internet: Revisionsstelle PricewaterhouseCoopers Birchstrasse 160, CH-8050 Zürich 3

4 Ungeprüfter Tätigkeitsbericht vom 1. Januar 2014 bis zum 31. Dezember 2014* Schweizer kotierte Immobilienanlagen haben 2014 eine starke Kursentwicklung ausgewiesen, die im Kontext von fallenden Zinsen, solidem Wirtschaftswachstum und fortgesetzter regulatorischer Markteingriffe am Immobilienmarkt sowie steigender geopolitischen Unsicherheiten gestanden ist. Die Performance von Schweizer Immobilienfonds und Immobilienaktien fällt für 2014 deutlich höher aus als ihre innere Wertschöpfung gemessen an der Eigenkapitalrendite. So weisen die Fonds gemessen am SXI Real Estate Funds Index eine Performance aus von +15%, die Aktien gemessen am SXI Real Estate Shares Index +13.7%. Wiederholt fallende Zinsen als Folge der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank führen zu einer markant gesteigerten Nachfrage nach Immobilienfonds. Im Besonderen stehen Fonds mit Fokus auf Wohnimmobilien in der Gunst der Anleger. So weisen zum Jahresende etwa drei Viertel aller Wohnfonds eine gegenüber dem Index überdurchschnittliche Performance aus. Die Kurswertsteigerungen von Immobilienfonds wie auch von Immobilienaktien müssen aber auch als Kompensation übertriebener Kurseinbrüche des Vorjahres verstanden werden, die wir im Ganzen weder durch die ausgewiesenen operativen Ergebnisse noch aufgrund der Zinsentwicklung in 2013 rechtfertigen konnten. Mit Präsentation ihrer Jahresergebnisse im ersten Quartal 2014 bestätigen denn auch die Aktiengesellschaften unsere Erwartungen hinsichtlich ihres operativen Erfolgs. So vermag Mobimo mit dem Verkauf von über 140 Eigentumswohnungen in Zürich den Promotionserfolg gegenüber Vorjahr um etwa 10m CHF oder ein Drittel steigern. Für Allreal trägt der Verkauf aller 299 Wohneinheiten im Richti-Areal Wallisellen ebenfalls zu einer deutlichen Ertragssteigerung der Aktie bei. Bemerkenswert sind auch die aus den Jahresabschlüssen von Fonds und Aktien ersichtlichen, differenzierten Portfoliobewertungen. So können für Büroimmobilien an Top-Lagen, wie sie SPS und PSP halten, positive Neubewertungen ausgewiesen werden. Demgegenüber weisen Bürobauten ausserhalb von Zentrumslagen stagnierende oder gar sinkende Bewertungen aus. Gemäss Schätzungsexperten haben dort die Leerstandsrisiken zugenommen und es werden konservativere Annahmen hinsichtlich der künftigen Erträge und Aufwendungen getroffen. Entsprechend haben selbst bei zinsbedingter Diskontsatzsenkung die Bewertungen an diesen Lagen nicht zugenommen. Der Kapitalmarkt honoriert die hohe Ertragskraft von Allreal, Mobimo und SPS, die hohe Lagequalität und Visibilität im Mietaufkommen von PSP mit entsprechenden Kurswertsteigerungen im ersten Halbjahr. Unsere Übergewichtungen in allen diesen Titeln leisten entsprechend positiven Beitrag zur relativen Rendite. Während die Immobilienaktien im ersten Halbjahr gemessen am Index eine Performance von +11% ausweisen, fällt diese für Immobilienfonds mit +4.8% verhaltener aus. Wir führen dies im Besonderen auf die zahlreichen Kapitalerhöhungen in den kotierten wie auch in den nicht kotierten Fonds und auch den Anlagestiftungen zurück. Insgesamt suchen Fonds und Stiftungen im ersten Halbjahr Anlagegelder von 1.33 Mrd CHF. Als sich für das zweite Halbjahr mit Ausnahme der verschobenen Lancierung des Fonds Credit Suisse Real Estate Fund LogisticsPlus und der Kapitalerhöhung mit anschliessender Kotierung des SF Sustainable Property Fund keine weiteren Emissionen zumindest im Segment der börsenkotierten Fonds mehr abzeichnen, hat die anhaltend starke Nachfrage nach Fonds zu starken Kurssteigerungen geführt. Einen deutlichen Kurseinbruch erfährt im Juni der vorerst auf Hotelimmobilien fokussierte Fonds Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality. Mit der Konkursmeldung des Hotelpächters Stilli Park AG des neu eröffneten Intercontinental Hotels in Davos verliert der Fonds etwa 8% an Kurswert und wird unter Inventarwert gehandelt. Basierend auf unserer Analyse der wichtigsten Hotelbetreiber des Fonds und der Beurteilung der weiteren Portfoliozugänge lässt sich eine Steigerung des Mietaufkommens in 2014 erwarten. Im Segment der Immobilienaktien im Index-Universum wird in 2014 nur eine Emission zusammen mit einer Kotierung durchgeführt. Im Mai findet mit HIAG Immobilien eine Gesellschaft den Zugang zur Schweizer Börse. Die aus der Holzindustrie hervorgegangene Aktiengesellschaft verfügt über zahlreiche Areale, welche zukünftig von einer industriellen Nutzung in eine gemischte Nutzung überführt werden sollen. Gegenüber Investitionen in baubewilligte Projekte bietet die Strategie der Repositionierung von Arealen eine erhöhte Wertschöpfung. Demgegenüber stehen aber auch erhöhte Entwicklungsrisiken, im Besonderen mit Blick auf den Zeitraum einer jeweiligen Realisierung. Mit Platzierung von neu ausgegebenen Aktien und von existierenden Aktien aus der Gesellschaft und Gesellschafter erzielt HIAG bei einem Emissionspreis von CHF 76 pro Aktie eine Marktkapitalisierung von über 600m CHF. Damit reiht sich HIAG bereits zu Beginn unter die mittelgrossen der börsenkotierten Schweizer Immobiliengesellschaften ein. Mit einer erwarteten Dividendenrendite von ca. 4% wird der Titel auch unseren ertragsorientierten Ansprüchen gerecht. Nach Analyse der einzelnen Investitionsprojekte bauen wir die Position bis zum vierten Quartal kontinuierlich auf. 4

5 Im dritten Quartal wie auch im Dezember verzeichnen zahlreiche Wohnimmobilienfonds eine wahre Kursrally. Ein zunehmend angespannter Büroflächenmarkt einerseits, insbesondere in den beiden Grosszentren Zürich und Genf, ein robuster Mietwohnungsmarkt andererseits, getragen von der positiven Zuwanderung, lässt auch eine zunehmende Schere in der Preisbildung der Fonds je nach sektorieller Ausrichtung erkennen. So weisen Fonds mit Fokus auf Büroimmobilien eine durchschnittliche Cashflow-Kursrendite von 4.4% bei einer Prämie von 10% aus. Die Preise für Fonds mit Fokus auf Wohnbauten fordern dagegen mit durchschnittlich 3.1% Cashflow-Kursrendite und 24% Prämie deutlich tiefere Risikoprämien. Aufgrund dieser Entwicklung erkennen wir bei fundamental gut aufgestellten Büro-Immobilienfonds, mit längerfristig gesichertem Mietertragsaufkommen und nur geringem Erneuerungsaufwand, vermehrt attraktive Einstiegsgelegenheiten. Dagegen beurteilen wir die Kursbildung bei diversen Wohnimmobilienfonds nach Beurteilung ihrer Ertragsentwicklung als nicht nachhaltig. Entsprechend setzen wir mit einem Anlagehorizont von 6 bis 12 Monate auf eine insgesamt leichte Übergewichtung von Fonds mit Fokus auf kommerzielle Liegenschaften. Da nicht jeder Kommerz-Immobilienfonds in gleichem Ausmass oder überhaupt vom verschärften Wettbewerb in der Vermietung von Büroflächen betroffen ist, folgen unsere Investitionen differenziert. So entzieht sich der Procimmo Swiss Commercial Fund diesem Wettbewerb fast vollständig und fokussiert seine Anlagen dagegen auf Gewerbe-, Industrie- und Lagerflächen. In diesem Segment werden vergleichsweise günstige Mieten angeboten um neue Mieter anzuziehen und sie auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten zu binden. Mit erfolgreicher Umsetzung seiner Wertsteigerungsstrategie kann der Fonds seit Auflage die Ausschüttung und den Nettoinventarwert pro Anteil kontinuierlich steigern. Nach einer Aufbauphase des Portfolios seit 2008 ist der Fonds per Ende 2014 in der Lage, durch Rotation des Liegenschaftenbestandes die Wertsteigerungsstrategie vorab ohne Kapitalerhöhung durchzuführen und damit eine fortgesetzt hohe Ertragsrendite zu erwirtschaften. Die mit dem Jahresabschluss 2014 bestätigte Ertragskraft hat denn auch mit +26.8% zur höchsten Performance 2014 im Universum der börsenkotierten Schweizer Immobilienfonds geführt. Gemäss unserem ertragsorientierten Ansatz haben wir in diesem Fonds im Geschäftsjahr die höchste relative Gewichtung gehalten. Die Kursentwicklung der grössten Schweizer Immobilienaktien wird im dritten Quartal stark von den Entwicklungen am breiten Aktienmarkt beeinflusst. So verliert SPS im Quartal 3.5% und PSP 3.9% im Kurs. Aufgrund der geopolitischen Entwicklungen, die den Umfragen zufolge die Verbraucher- und Anlegerentscheide in hohem Masse beeinflussen, gestalten sich die Konjunkturaussichten zunehmend unsicher. So zählen zu den grössten Bedrohungen, die die Weltwirtschaft beeinflussen, die Spannungen und Sanktionen zwischen den westlichen Volkswirtschaften und Russland, Spannungen zwischen China und einigen seiner asiatischen Nachbarn, der Ebola-Ausbruch und der Vorstoss des Islamischen Staates im Nahen Osten. Sie alle können zu ernsthaften Unterbrechungen und Einschränkungen des globalen Handels führen. Da diese Treiber von Kurseinbrüchen aber nur mittelbar oder keinen Einfluss auf den Geschäftserfolg unserer Aktiengesellschaften haben, nutzen wir die Kursschwächen zur Aufstockung der Aktienpositionen zum vierten Quartal. Getrieben durch weiter fallende Zinsen setzen im vierten Quartal die Schweizer kotierten Immobilienanlagen zu einer wahren Kursrally an. So verzeichnen die Schweizer Immobilienfonds allein im Dezember ein Plus von 4.9% und übertreffen damit gar die Performance der Schweizer Immobilienaktien in der Quartals- wie auch in der Jahresperformance Damit haben die Schweizer Immobilienfonds ihren Performanceverlust des Vorjahres von 2.8% wettgemacht und vermögen auch im mehrjährigen Durchschnitt eine Performance auszuweisen, welche ihrer inneren Anlagerendite von etwa 5% bis 6% entspricht. Demgegenüber haben die Schweizer Immobilienaktien noch Potential, ihren Kursverlust des Vorjahres 2013 von 6.9% weiter wett zu machen. Ausblick 2015 Nachdem die Schweizerische Nationalbank Mitte Januar 2015 bekannt gegeben hat, dass sie den Mindestkurs von 1.20 Franken pro Euro per sofort aufheben wird, ist dieser seither fast auf Parität gefallen. Die wirtschaftliche Lage der Schweiz hat sich damit drastisch verändert. Erste Auswirkungen auf dem Immobiliensektor erkennen wir, indem grenznahe Shoppingcenter verstärkt in Schwierigkeiten geraten. Weiter schliessen wir nicht aus, dass der gesamt stationäre Einzelhandel eine negative Umsatzentwicklung aus der Konkurrenz des attraktiv gewordenen online Handels erfahren wird. Der Hotelsektor wird durch rückläufige Nachfrage von ausländischen Gästen weiter betroffen werden. Hierbei ist die neue Frankenstärke auch gegenüber den Währungen GBP und USD von Bedeutung. Mit der erwarteten Abschwächung der Schweizer Wirtschaft erhöht sich nach unserer Einschätzung das Leerstandsrisiko für den Bürosektor signifikant. Gesellschaften, welche ihre Dienstleistungen 5

6 oder Produkte ins Ausland verkaufen, erfahren eine starke Reduktion ihrer Margen in Schweizerfranken. Weitere Massnahmen zur Kostenreduktion, wie Stellenabbau oder Verlagerung von Arbeitsstellen ins Ausland werden die Folge sein. In welchem Ausmass die Zuwanderung ausländischer Gesellschaften eingebremst oder gar Arbeitsplätze abgebaut werden, kann derzeit noch nicht zuverlässig abgeschätzt werden. Wir erwarten zumindest, dass die Zusatznachfrage nach Büroflächen gegenüber den Vorjahren abnehmen wird. Die jeweilige Positionierung einer Bürofläche zur Konkurrenz, gemessen an Lage und Qualität, wird für die Preisbildung weiter an Bedeutung gewinnen. Am Transaktionsmarkt für Büroliegenschaften erwarten wir eine Fortsetzung der bisherigen Trends. Gestützt durch die Investorennachfrage werden Büroimmobilien an Top Lagen weiter sinkende Diskontraten und somit steigende Bewertungen ausweisen. Andererseits werden die Investoren für Büroliegenschaften mit strukturellen Defiziten in Bezug auf Lage- und Objektqualität höhere Risikoprämien fordern, was zu Preisrückgängen führen wird. Für Büroliegenschaften mittlerer Lagequalität erwarten wir stabile Transaktionspreise, wenn die Mieten gehalten werden können. Bei abnehmenden Mietaufkommen werden dagegen Preiszugeständnisse gefordert um der Renditeerwartung der potentiellen Käufer zu genügen. Aufgrund der seit Januar 2015 nochmals gefallenen Zinsen, welche gar ins Negative geraten sind, werden die Preise für indirekte Immobilienanlagen als Dividendenprodukte weiter steigen. Mit der zum Jahresbeginn gegebenen hohen Unterschiede in Prämien und Dividendenrenditen zwischen Immobilienaktien und Immobilienfonds erwarten wir in der kurzen Frist eine besonders starke Nachfrage der ersteren. Die anstehenden Jahresabschlüsse werden nach unserer Einschätzung die Immobiliengesellschaften noch attraktiver erscheinen lassen. Mittelfristig bleiben jedoch beide Segmente der indirekten Immobilienanlagen, Immobilienaktien wie Immobilienfonds, für institutionelle Anleger unverzichtbar, welche auf laufende Erträge angewiesen sind. * Die Angaben und Renditen beziehen sich auf die abgelaufene Berichtsperiode und sind nicht massgebend für zukünftige Erträge. 6

7 Kurze Übersicht Kennzahlen Konsolidierung Nettofondsvermögen in Mio. CHF Anteilklasse A Berichtsperiode von bis Nettofondsvermögen in Mio. CHF Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil CHF Ausschüttung je Anteil CHF Ausschüttung je Anteil (ohne VST) CHF Anteilklasse I Berichtsperiode von bis Nettofondsvermögen in Mio. CHF Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil CHF Ausschüttung je Anteil CHF Ausschüttung je Anteil (ohne VST) CHF Anteilsklasse N Berichtsperiode von bis Nettofondsvermögen in Mio. CHF 29.0 Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil CHF Ausschüttung je Anteil CHF 0.80 Ausschüttung je Anteil (ohne VST) CHF 0.18 Anteilklasse R Berichtsperiode von bis Nettofondsvermögen in Mio. CHF Anteile im Umlauf Inventarwert pro Anteil CHF Ausschüttung je Anteil CHF Ausschüttung je Anteil (ohne VST) CHF Jahresausschüttung für Für in der Schweiz und im Ausland domizilierte Anteilinhaber Anteilklasse A Anteilklasse I Anteilklasse N Anteilklasse R Bruttoausschüttung aus Ertrag CHF CHF CHF CHF /. 35% eidg. Verrechnungssteuer CHF CHF CHF CHF Nettoausschüttung aus Ertrag CHF CHF CHF CHF Coupon Nr. Ertrag Für in der Schweiz und im Ausland domizilierte Anteilinhaber (verrechnungssteuerbefreite Coupons) Bruttoausschüttung aus Ertrag CHF CHF CHF CHF Nettoausschüttung aus Ertrag CHF CHF CHF CHF Coupon Nr. Ertrag Zahlbar ab 31. März 2015 bei der CREDIT SUISSE AG, Zürich, und deren sämtlichen Geschäftsstellen in der Schweiz Hinterlegungsstellen Credit Suisse AG, Zürich 7

8 Vermögensrechnung per 31. Dezember 2014 Konsolidierung CHF CHF Vermögenswerte Bankguthaben, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken, aufgeteilt in: Sichtguthaben Effekten, einschliesslich ausgeliehene und pensionierte Effekten, aufgeteilt in: Aktien und sonstige Beteiligungswertpapiere und -rechte Anteile anderer kollektiver Kapitalanlagen Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen abzüglich: Andere Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Konsolidierung CHF CHF Veränderung des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode Ordentliche Jahresausschüttung / Ablieferung VST Ausgaben von Anteilen Rücknahmen von Anteilen Sonstiges aus Anteilverkehr Gesamterfolg Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode Entwicklung der Anteile im Umlauf Bestand zu Beginn der Berichtsperiode Ausgegebene Anteile Zurückgenommene Anteile Bestand am Ende der Berichtsperiode Inventarwert pro Anteil Ausserbilanzgeschäfte Keine 8

9 Anteilklasse A Anteilklasse I Anteilklasse N Anteilklasse R CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF (CHF) (CHF) (CHF) (CHF) (CHF) (CHF) (CHF)

10 Erfolgsrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2014 bis zum 31. Dezember 2014 Konsolidierung CHF CHF Ertrag Erträge der Bankguthaben Erträge der Effekten, aufgeteilt in: Aktien und sonstige Beteiligungswertpapiere und -rechte, einschliesslich Gratisaktien Anteile anderer kollektiver Kapitalanlagen Erträge der Rückvergütungen Erträge aus kollektiven Kapitalanlagen mit Immobilien im Direktbesitz Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge abzüglich Passivzinsen Prüfaufwand Reglementarische Vergütung an: die Fondsleitung die Depotbank Teilübertrag von Aufwendungen auf Immobilien im Direktbesitz Aufwände aus kollektiven Kapitalanlagen mit Immobilien im Direktbesitz Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei Rücknahme von Anteilen Nettoertrag vor steuerlichen Anpassungen Steuerliche Anpassungen wegen Erträgen aus Zielfonds Nettoertrag nach steuerlichen Anpassungen Realisierte Kapitalgewinne Realisierte Kapitalverluste Teilübertrag von steuerlichem Ausgleich wegen Erträgen aus Zielfonds Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Gesamterfolg Verwendung des Erfolgs Nettoertrag des Rechnungsjahres Vorjahresvortrag der Nettoerträge aus kollektiven Kapitalanlagen mit Immobilien im Direktbesitz Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anlegerinnen und Anleger vorgesehener Erfolg Vortrag der Nettoerträge aus kollektiven Kapitalanlagen mit Immobilien im Direktbesitz Vortrag auf neue Rechnung

11 Anteilklasse A Anteilklasse I Anteilklasse N Anteilklasse R CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF

12 Zusammensetzung des Portefeuilles und Bestandesveränderungen Titelbezeichnung Käufe 1 Verkäufe Kurswert in % des Anzahl/ Anzahl/ CHF Gesamtfonds- Nominal Noinal vermögens Beteiligungspapiere Holding- und Finanzgesellschaften ALLREAL HOLDING (reg. shares) B ZUG ESTATES HOLDING AG HIAG IMMOBILIEN HOLDING (reg shares) INTERSHOP HOLDING MOBIMO HOLDING PSP SWISS PROPERTY (reg. shares) SWISS FINANCE & PROPERTY INVESTMENT (reg. shares) SWISS PRIME SITE ZUEBLIN REAL ESTATE HOLDING Fondsanteile BONHOTE IMMOBILIER CREDIT SUISSE REAL ESTATE FUND GREEN PROPERTY CREDIT SUISSE REAL ESTATE FUND HOSPITALITY CREDIT SUISSE REAL ESTATE FUND INTERSWISS CREDIT SUISSE REAL ESTATE FUND LIVINGPLUS CREDIT SUISSE REAL ESTATE FUND PROPERTY PLUS CREDIT SUISSE REAL ESTATE FUND SIAT EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE -A FIR FONDS IMMOBILIER ROMAND IMMO HELVETIC IMMOFONDS LA FONCIERE PATRIMON SW REAL ESTATE PROCIMMO SWISS COMMERCIAL PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II C REALSTONE SWISS PROPERTY RESIDENTA SCHRODER IMMOPLUS SF SUSTAINABLE PROPERTY FUND SWISSCANTO REAL ESTATE IFCA SWISSINVEST REAL ESTATE INVESTMENT UBS PROPERTY DIRECT RESIDENTIAL UBS PROPERTY FUND - SWISS MIXED SIMA UBS PROPERTY SWISS COMMERCIAL SWISSREAL UBS PROPERTY SWISS RESIDENTIAL ANFOS Total Fondsanteile Bezugsrechte IMMO HELVETIC (rights) LA FONCIERE (rigths) PATRIMON SWISS REAL ESTATE (rigths) SF SUSTAINABLE PROPERTY (rights) UBS SWISS MIXED SIMA (rights) Total Bezugsrechte Total Anlagen Bankguthaben auf Sicht Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen (GFV) /. Andere Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen Das Gesamtfondsvermögen teilt sich wie folgt auf: Fonds mit Erträgen mit Verrechnungssteuer Fonds mit Erträgen ohne Verrechnungssteuer Bankguthaben auf Sicht und Sonstige Vermögenswerte 0.63 Gesamtfondsvermögen (GFV) Umfassen Käufe und Verkäufe sowie Corporate Actions Aufstellung der Bankguthaben auf Sicht und Zeit per 31. Dezember 2014 Kontoführung Kontoart Währung Zinssatz Fälligkeit Veränderung Credit Suisse AG, Zürich Cash account CHF 0.05 täglich

13 Erläuterungen zum Jahres bericht per 31. Dezember 2014 Erläuterung 1: Verkaufsrestriktionen USA Gemäss amerikanischer Gesetzgebung dürfen Anteile des Fonds in den Vereinigten Staaten von Amerika weder angeboten noch verkauft oder ausgeliefert werden. Anlegern mit amerikanischer Staatsangehörigkeit bzw. Anlegern, die der amerikanischen Einkommenssteuer unterliegen, wird deshalb empfohlen, vor dem Kauf von Anteilen des Fonds einen Steuerberater zu konsultieren. Ein solcher Kauf könnte unter amerikanischem Steuerrecht für den Anleger nachteilige Folgen haben. Erläuterung 2: Kennzahlen und technische Daten Fondsname Anteil- Valor Wäh- Depot- Verwal- TER TER TER TER TER Portfolio klasse rung bankkom- tungskom- Zielfonds Zielfonds Dach- GAV 2 NAV 2 Turnover mission mission 1 GAV 2 NAV 2 fonds 2 (PTR) 3 SF Property Securities Fund CH A CHF 0.03% 0.80% 0.36% 0.49% 0.90% 1.24% % % SF Property Securities Fund CH I CHF 0.03% 0.50% 0.36% 0.49% 0.59% 0.93% % % SF Property Securities Fund CH N CHF 0.03% 0.61% 0.36% 0.49% 0.69% 1.04% % % SF Property Securities Fund CH R CHF 0.03% 0.60% 0.36% 0.49% 0.69% 1.03% % % 1 Information betreffend SFAMA-Richtlinie für Transparenz bei Verwaltungskommissionen: Die Fondsleitung kann aus dem Bestandteil Vertrieb der Verwaltungskommission an folgende institutionelle Anleger, welche bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise die Fondsanteile für Dritte halten, Rückvergütungen bezahlen: Lebensversicherungsgesellschaften, Pensionskassen und andere Vorsorgeeinrichtungen, Anlagestiftungen, schweizerische Fondsleitungen, ausländische Fondsleitungen und -gesellschaften und Investmentgesellschaften. Sodann kann die Fondsleitung aus dem Bestandteil Vertrieb an die nachstehend bezeichneten Vertriebsträger und -partner Bestandespflegekommissionen bezahlen: bewilligte Vertriebsträger, Fondsleitungen, Banken, Effektenhändler, die Schweizerische Post sowie Versicherungsgesellschaften, Vertriebspartner, die Fondsanteile ausschliesslich bei institutionellen Anlegern mit professioneller Tresorerie platzieren. Die Fondsleitung hat keine Gebührenteilungsvereinbarungen oder Vereinbarungen betreffend Retrozessionen in Form von sogenannten «soft commissions» geschlossen. 2 Die TER (Total Expense Ratio) bezeichnet die Summe aller periodisch erhobenen Kosten und Kommissionen, die dem Fondsvermögen belastet werden, und zwar rückwirkend als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvermögens. Allfällige Rückvergütungen/Bestandespflegekommissionen von Zielfonds wurden dem Fonds gutgeschrieben und reduzieren somit die TER. 3 Die PTR (Portfolio Turnover Rate) gilt als Indikator für die Relevanz der Nebenkosten, die dem Fonds beim Kauf und Verkauf von Anlagen erwachsen sind, und bezeichnet die Umschlagshäufigkeit des Fondsportfolios. Die PTR lehnt sich an die Definition der SFAMA (Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA) an und gibt das Transaktionsvolumen im Vermögen eines Investmentfonds bereinigt um Zeichnungen und Rücknahmen im Verhältnis zum durchschnittlichen Nettovermögen des Investmentfonds an. 4 Zusammengesetzte TER, da mehr als 10% des Nettovermögens in andere kollektive Kapitalanlagen (Zielfonds) per Stichtag investiert war. Erläuterung 3: Fondsperformance Fondsname/Benchmark Anteil- Lancierungs- Valor Wäh- kum. seit klasse datum rung Lancierung SF Property Securities Fund CH A CHF 45.39% 13.09% 6.25% 8.56% SF Property Securities Fund CH I CHF 62.89% 13.43% 5.96% 8.59% SF Property Securities Fund CH N CHF 9.34% 9.34% 2 SF Property Securities Fund CH R CHF 62.12% 13.33% 6.05% 8.78% 50% SXI Real Estate Shares Index (REAL) und 50% SXI Real Estate Funds Index (SWIIT) CHF 14.32% % 9.29% 1 Die Fondsperformance basiert auf offiziellen publizierten Nettoinventarwerten, die auf den Börsenschlusskursen des jeweiligen Monatsendes basieren. Die historische Performance stellt keinen Indikator für die laufende oder zukünftige Performance dar. Die Performancedaten lassen die bei der Ausgabe und Rücknahme der Anteile erhobenen Kommissionen und Kosten unberücksichtigt Performance Benchmark für die Zeitperiode vom : 10.71% Erläuterung 4: Grundsätze für die Bewertung sowie Berechnung des Nettoinventarwertes Angaben zu den jeweiligen Bewertungstagen, zur Ermittlung der Bewertungskurse sowie der Bewertungsmethode für verschiedene Instrumente, zur Bestimmung des Inventarwertes finden sich unter 16 des Fondsvertrages unter dem Titel «Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile». Erläuterung 5: Kalkulatorische Nettoinventarwerte zu Performancevergleichszwecken Die Fondsleitung hat an den unten aufgeführten Schlusskursdaten in der Berichtsperiode zu Performancevergleichszwecken einen kalkulatorischen Nettoinventarwert (knav) berechnet. An diesen Daten war die Ausgabe von Anteilen eingestellt bzw. die Rücknahme von Anteilen aufgeschoben; die Titel des Vergleichs indexes wurden jedoch gehandelt. Nachfolgend werden die entsprechenden Werte aufgeführt: Fondsname Anteilklasse Valor Schlusskursdatum Berechnungsdatum knav SF Property Securities Fund CH A CHF SF Property Securities Fund CH I CHF SF Property Securities Fund CH N CHF SF Property Securities Fund CH R CHF

14 An den Verwaltungsrat der Fondsleitung zum Jahresbericht des SF Property Securities Fund CH Zürich Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zum Jahresbericht Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir den Jahresbericht des Anlagefonds SF Property Securities Fund CH, bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b h des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG, Seiten 8 13) für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrats der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung des Jahresberichts in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung des Jahresberichts, der frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern sind. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über den Jahresbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob der Jahresbericht frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die im Jahresbericht enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben im Jahresbericht als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des Jahresberichts von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresberichts. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, Postfach, 8050 Zürich Telefon: , Telefax: , PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. 1 14

15 Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht der Jahresbericht für das am 31. Dezember 2014 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und Art. 127 KAG sowie an die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. PricewaterhouseCoopers AG Heinz Furrer Revisionsexperte Leitender Prüfer Roman Aregger Revisionsexperte Zürich, 31. März

16 Swiss Finance & Property Funds AG Seefeldstrasse 275 CH-8008 Zürich Telefon: Telefax: Erscheint in Deutsch