IBB Wohnungsmarktbericht 2010

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1 IBB Wohnungsmarktbericht

2 IBB Wohnungsmarktbericht 2010 Inklusive Schwerpunktthema Mietbelastung

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4 Vorwort 5 Vorwort Der Berliner Wohnungsmarkt Chance oder Herausforderung? Diese Frage scheint zunehmend differenziert beantwortet werden zu müssen. Bereits im vergangenen Wohnungsmarktbericht zeigte sich die Marktlage in Teilen sehr dynamisch. Diese Entwicklung hält nach wie vor an und prägt mittlerweile auch die öffentliche Diskussion. Die makroökonomischen Rahmenbedingungen für Berlin sind ungewöhnlich positiv. Die Wirtschaftsleistung wächst wie schon lange nicht mehr. Dank der Zuwanderung, vor allem von jungen Menschen, wächst die Berliner Bevölkerung stetig. Bei den Haushaltszahlen ist das Wachstum noch ausgeprägter. Gleichzeitig wird nach wie vor wenig neu gebaut, sodass sich der Trend zu Preissteigerungen weiter fortsetzt. Das gilt sowohl für das Eigentumssegment als auch für die Angebotsmieten. Allerdings folgen die Mieten in Berlin erst zeitversetzt. Während die Preise bei den Eigentumswohnungen bereits seit dem Tiefstand von 2006 steigen, folgen die Angebotsmieten erst allmählich seit 2008, seitdem jedoch kräftig. Diese Entwicklung war Anlass, das diesjährige Schwerpunktthema auf die Mietbelastung in Berlin zu richten. Im Durchschnitt liegt die Mietbelastung immer noch geringfügig unter der in den anderen deutschen Millionenstädten. Den vergleichsweise geringen Einkommen der Haushalte in der Stadt stehen auch vergleichsweise niedrige Mieten gegenüber. Die zusätzliche Wohnkaufkraft nutzen vor allem kaufkräftigere Haushalte dazu, eine größere Wohnfläche zu finanzieren. Die vertiefenden Betrachtungen zeigen an vielen Stellen, dass es neben den übergeordneten Trends kleinräumig zu großen Unterschieden kommt. Auch hier möchte der vorliegende Bericht einen Beitrag leisten, um die Transparenz auf dem Wohnungsmarkt zu steigern und typische Lagefaktoren darzustellen. Zu diesem Zweck werden dieses Jahr erstmals die Berliner Bezirke in verschiedene Lagetypen unterschieden, aus denen sich erste Rückschlüsse für Investitionen und ihre Zielgruppen ziehen lassen. Die Einblicke in die Marktgegebenheiten können aufgrund der Vielschichtigkeit des Berliner Marktes bei weitem nicht vollständig sein. Sie sind daher auch als Leser eingeladen, das vorliegende Material aus Ihrer individuellen Marktperspektive zu betrachten und sich mithilfe des IBB Wohnungsmarktberichtes 2010 ein eigenes Bild von der Lage am Berliner Wohnungsmarkt zu verschaffen. Ulrich Kissing Vorsitzender des Vorstands der Investitionsbank Berlin

5 6 Inhaltsverzeichnis Vorwort 5 Inhalt 6 Berlin im Überblick 8 Ausgewählte Daten im Überblick 9 1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Wirtschaftsentwicklung Arbeitsmarkt und Erwerbstätigkeit Bauwirtschaft Zinsentwicklung Fazit Entwicklung der Wohnungsnachfrage Positive Entwicklung der Wohnungsnachfrage in der Gesamtstadt Anhaltend wachsende Bevölkerungszahlen Ursache des Bevölkerungswachstums ist der positive Außenwanderungssaldo Bevölkerungszuwächse nur bei den Jungen und bei den Älteren Starker Anstieg der Haushaltszahlen Räumlich differenzierte Entwicklung innerhalb von Berlin Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung Kleinräumige Wanderungsbewegungen Auch die Verteilung der Altersgruppen ist räumlich differenziert Sozioökonomische Faktoren Fazit Entwicklung des Wohnungsangebots Anhaltend niedrige Bautätigkeit Erneut weniger Ein-/Zweifamilienhäuser und mehr Geschosswohnungen Situation in den Berliner Bezirken Entwicklung der Preise Kaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser Kleinräumige Differenzierung der Kaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser Kaufpreise für Eigentumswohnungen Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen Situation in den Bezirken Kleinräumige Differenzierung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen Mietpreise Mietpreisentwicklung Situation in den Bezirken 40

6 Inhaltsverzeichnis Kleinräumige Differenzierung der Mieten Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau Wohnungsbestand Weiter stagnierende Wohnflächen Leerstand Fazit Fazit: Wohnungsnachfrage und Angebotsentwicklung Schwerpunktthema: Mietbelastung Mietbelastung Bestandsmieten Mietbelastung nach Einkommen Fazit Schwerpunktthema Bezirksprofile Eine Lagetypisierung Vertiefende Betrachtungen zweier Bezirke Treptow-Köpenick Spandau Die weiteren Bezirke im Überblick Charlottenburg-Wilmersdorf Friedrichshain-Kreuzberg Lichtenberg Marzahn-Hellersdorf Mitte Neukölln Pankow Reinickendorf Steglitz-Zehlendorf Tempelhof-Schöneberg Erläuterungen und Glossar Abbildungs- und Tabellenverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis 97 Karte Mietpreisniveau für Wohnungen 98

7 8 Berlin im Überblick Übersichtskarte Bezirksgrenze Bewohnte Gebiete Unbewohnte Gebiete Grünflächen Gewässer Grenze Planungsraum Reinickendorf Pankow Spandau Mitte Lichtenberg Marzahn- Hellersdorf Charlottenburg- Wilmersdorf Friedrichshain- Kreuzberg Tempelhof- Schöneberg Steglitz- Zehlendorf Treptow- Köpenick Neukölln Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, eigene Darstellung

8 Ausgewählte Daten im Überblick 9 Ausgewählte Daten im Überblick Kennzahl Berlin Veränderung Trendpfeil gegenüber Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Bruttoinlandsprodukt (BIP) (Mrd. EUR) 101,3-0,7 Arbeitslosenquote (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen in ) 14,1 +0,2 Prozentpunkte Preisindex für Verbraucherpreis (2000 = 100) 113,4 +0,3 Baukosten pro m 2 Wohnfläche (Neubau) (EUR) ,3 Wohnungsangebot Wohnungsbestand ,2 darunter Mietwohnungen ,2 darunter Sozialmietwohnungen (nach WoBindG) ,6 darunter belegungsgebundene Mietwohnungen (nach BelBindG) Fertiggestellte Wohnungen (Neubau) ,5 Baugenehmigungen (Neubau) Wohnungsnachfrage Bevölkerung (am Ort der Hauptwohnung) ,3 Zahl der Haushalte ,9 Einwohner je Haushalt 1,72-0,02 Anteil Einpersonenhaushalte () 54 +0,6 Prozentpunkte Bedarfsgemeinschaften nach SGB II je 100 Haushalte 16,5-0,3 Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen in EUR ,16 Mieten und Wohnungsmarkt Belegungsdichte (Einwohner je Wohnung) 1,82 0 Wohnfläche je Wohneinheit (in m 2 ) 70,4 0 Wohnfläche je Einwohner (in m 2 ) 38,8 0 Längerfristiger Leerstand (Anteil am Gesamtbestand in ) 5,5-0,2 Prozentpunkte Binnenwanderung (umziehende Personen je 100 Einwohner) 9,9 +0,1 Mietenindex Nettokaltmiete (2000 = 100) 113,4 +1,9 Index Wohnnebenkosten (2000 = 100) 120,5 +3,1 Angebotsmieten (in EUR nettokalt/m 2 Wohnfläche) 6,05 +4,3 Angebotskaufpreise (Eigentumswohnungen) (EUR/m 2 Wohnfläche)

9 10 1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 1.1. Wirtschaftsentwicklung Die Wirtschaftkrise scheint im Jahr 2010 überwunden worden zu sein. Nachdem im Jahr das Bruttoinlandsprodukt preisbereinigt in Deutschland noch um 5,0 zurückgegangen war, ist es zwischen dem III. Quartal und dem III. Quartal 2010 wieder um beeindruckende 3,9 gestiegen. Insgesamt dauerte die Rezession fünf Quartale und damit nicht länger als vorherige Rezessionen. Zumindest aus deutscher Sicht war die letzte Rezession nichts Besonderes. Für andere Länder insbesondere die USA, Griechenland, Spanien, Portugal gilt dies nicht. Diese haben in den Jahren vor der Krise aufgrund zu hoher Lohn- und Preissteigerungen und/oder einer unsoliden öffentlichen Finanzpolitik über längere Zeiträume ihre internationale Wettbewerbsfähigkeit verloren oder zumindest stark vermindert. Dies wird auch in Zukunft noch auf Deutschland zurückwirken, siehe auch Kapitel 1.4. Trotzdem bleibt das weltwirtschaftliche Umfeld für die deutsche Wirtschaft auskömmlich. Berlin erreichte die Wirtschaftskrise nur sehr abgeschwächt, das BIP sank im Jahr um nur 0,7. Die Ursache zeigt sich bei sektoraler Betrachtung. Die Wachstumsraten in den einzelnen Wirtschaftssektoren unterscheiden sich zwischen den Bundesländern nicht wesentlich, sodass die geringere Gesamtwachstumsrate eine Folge der unterschiedlichen Wirtschaftsstruktur und damit letztlich die zugrundeliegende Wirtschaftsschwäche Berlins selbst ist. Da Berlin schon vor der Krise nur in begrenztem Maße über einen national und international wettbewerbsfähigen Exportsektor (vom verarbeitenden Gewerbe bis zu überregional handelbaren Dienstleistungen) verfügte, konnte dieser auch nicht in Schwierigkeiten geraten. Nach empirica-schätzungen auf Basis der Statistik der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten arbeiteten vor der Wirtschaftskrise nur 150 SV-Beschäftigte je Einwohner im Exportbasissektor, während es in Hamburg knapp 300 und im Großraum München 275 waren. Allein schon aufgrund des geringeren Einbruchs im Jahre dürfte die Wachstumsrate in Berlin im Jahre 2010 geringer ausgefallen sein als im Bundesdurchschnitt. Auch im Jahr 2011 wird der positive Einfluss der Wachstumsnormalisierung in Berlin schwächer ausfallen als im Bundesdurchschnitt. Mittel- bis langfristig ist nur bedingt mit einem relativen Aufholen der Metropolregion Berlin im Vergleich zu anderen Metropolregionen zu rechnen. Voraussetzung wäre eine stark wachsende Exportbasis Wirtschaftszweige, die in Berlin Waren oder Dienstleistungen produzieren, die außerhalb Berlins abgesetzt werden. Zwar ist es Berlin gelungen, zum politischen Zentrum Deutschlands aufzusteigen und hat sich der Tourismussektor beeindruckend entwickelt, für ein relatives Aufholen wäre aber die Ansiedlung weiterer Cluster notwendig. Als Kreativstandort gewinnt Berlin zwar zunehmend Bedeutung und dürfte in vielen Bereichen bereits führend (z. B. Musik) sein, aber insgesamt hat der Kreativsektor für sich genommen trotz hoher Wachstumsraten nicht genügend Gewicht, um Berlin in Bezug auf Wirtschaftskraft und damit Einkommen zu Metropolregionen wie München und Hamburg oder gar London und Paris aufschließen zu lassen. In anderen Sektoren ist die relative Stärke Berlins weiterhin gering. Die überwiegende Entindustrialisierung Berlins in den Abb. 01 Bruttoinlandsprodukt in Berlin und Deutschland (preisbereinigt, Veränderungen zum Vorjahr in Prozent) Berlin Veränderung zum Vorjahr in Prozent 3 Deutschland Quelle: Arbeitskreis Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen der Länder

10 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 11 letzten Jahrzehnten wird kaum in relevanter Größenordnung umkehrbar sein und eine Ansiedlung anderer hauptstadttypischer Funktionen wie des Finanz- oder Rechtswesens oder Hauptzentralen großer Konzerne ist nicht abzusehen. Während in London einer ebenfalls nahezu vollständig entindustrialisierten Stadt, mehr als 70 der größten britischen Unternehmen mit ihrer Hauptzentrale ansässig sind, residiert in Berlin kein einziges. Insgesamt dürfte Berlin in den nächsten zehn bis 15 Jahren zwar mit etwas höheren Raten als in der Vergangenheit wachsen dafür spricht allein schon, dass kaum mehr Schrumpfungspotenziale vorhanden sind, aber weiterhin wird Berlin auf absehbare Zeit nicht zu anderen Metropolregionen aufschließen können Arbeitsmarkt und Erwerbstätigkeit Erstaunlicherweise hat die Rezession nicht auf den deutschen Arbeitsmarkt durchgeschlagen. Trotz deutlichem Rückgang des BIP von 5 im Jahre ist die Zahl der Erwerbstätigen im Jahr nahezu unverändert geblieben. Diese beeindruckende und im internationalen Vergleich einmalige Entwicklung wird allgemein auf die unvermutet hohe Flexibilität in den Unternehmen (z. B. Zeitarbeitskonten), die Möglichkeit zur geförderten Kurzarbeit sowie auf die Strategie der Unternehmen, ihre Stammbelegschaft zu halten, zurückgeführt. In Berlin, dessen Wirtschaftsleistung auch im Rezessionsjahr nur leicht sank, ist die Zahl der Erwerbstätigen im Jahr sogar um 1,7 gestiegen. Das Jahr reiht sich damit Abb. 02 Anzahl der Erwerbstätigen je Einwohner Erwerbstätige je Einwohner in Berlin, Hamburg, Brandenburg und Deutschland Berlin Brandenburg Hamburg Deutschland Quelle: Arbeitskreis Erwerbstätigenrechnung des Bundes und der Länder, Statistisches Bundesamt, eigene Berechnungen nahtlos in die Entwicklung der Vorjahre ein, in denen die Zahl der Erwerbstätigen jährlich um rund 2 gestiegen ist. Sektoral betrachtet ist es wiederum der gesamte Dienstleistungssektor, aber auch das Baugewerbe, das den weiteren Anstieg der Zahl der Erwerbstätigen getragen hat. Entsprechend positiv entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Die Arbeitslosenquote sank nahezu durchgehend auf zuletzt (November 2010) 12,6 und ist damit weit entfernt von den Höchstständen Mitte der 2000er Jahre, als noch 19 arbeitslos waren. Der Rückgang der Arbeitslosenquote ist dabei nicht auf einen demografischen Rückgang der Erwerbspersonen zurückzuführen. Vielmehr ist dank Zuwanderung die Zahl der Erwerbspersonen sogar gestiegen und der Rückgang der Arbeitslosenquote eine Folge der deutlich gestiegenen Zahl der Erwerbstätigen. Abb. 03 Anzahl der Arbeitslosen Arbeitslose (SGB II und III) und Arbeitslosenquote in Berlin Arbeitslose Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Arbeitslosenquote in Prozent 1.3. Bauwirtschaft Die Entwicklung der einzelnen Wirtschaftszweige in Berlin während der vergangenen Wirtschaftskrise entsprach im Wesentlichen der gesamtdeutschen Entwicklung allerdings mit einer deutlichen Ausnahme: dem Baugewerbe. Während in Deutschland die Wertschöpfung des Baugewerbes um real 1,1 gegenüber dem Vorjahr gesunken ist, wuchs das Baugewerbe mit einer beeindruckenden Jahresrate von 10 real. Dieses Wachstum dürfte überwiegend auf die besonders schnelle Umsetzung des Konjunkturpaketes in Berlin zurückzuführen sein und daher noch im Jahr 2010 und evtl für weiter hohe Umsätze beim öffentlichen Bau sorgen Arbeitslosenquote

11 12 Etwa seit Jahresbeginn 2010 steigt zusätzlich auch der Umsatz des Bauhauptgewerbes im Wohnungsbau deutlich an. Im Jahresvergleich (Januar bis August) erhöhte sich 2010 gegenüber dem Vorjahreszeitraum der Umsatz um hochgerechnet 22,6. Dies könnte ein Anzeichen für den seit längerem erwarteten Aufschwung im Wohnungsneubau sein, allerdings ist der Indikator Umsatz des Berliner Hauptgewerbes im Wohnungsneubau für sich genommen nur ein sehr schwacher Indikator, da sämtliche Umsätze Nicht-Berliner Bauunternehmen, die in Berlin tätig sind, unberücksichtigt bleiben. Der Umsatzanstieg kann daher auch durch einen Marktanteilsgewinn der Berliner Unternehmen verursacht sein. In den letzten Jahren stiegen die Baupreise für den Neubau in Berlin deutlich an erstaunlicherweise bei zeitgleich rückläufigen Umsätzen. Zwischen 2005 und erhöhten sich die Preise für (normierte) Bauleistungen um 13,9 und damit deutlich stärker als die allgemeinen Lebenshaltungskosten, die nur um 7 stiegen. Wahrscheinlich sind die gestiegenen Baupreise, die sich zudem im Jahr 2007 massieren, auch auf die veränderte Gesetzgebung zur Entlohnung im Baugewerbe (u. a. Entsendegesetz) zurückzuführen, die die Kostenstrukturen aller Bauunternehmen gleichlaufend verändert hat. Dafür spricht auch, dass kaum ein Unterschied zur Preisentwicklung in Deutschland insgesamt besteht. Der höhere Umsatz ist allerdings zumindest zum Teil auch auf höhere Baukosten für den Neubau von Wohnungen zurückzuführen. Die Baukosten je Quadratmeter Wohnfläche sind nach Jahren des Rückgangs im Jahr um gut 100 EUR gestiegen. Für den Anstieg dürften vor allem Qualitäts- bzw. Ausstattungsverbesserungen verantwortlich sein, da der Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden, der normierte Bauleistungen enthält, nur leicht gestiegen ist. Ob sich hinter diesem deutlichen Wiederanstieg tatsächlich eine Trendwende zum hochwertigeren Wohnungsbau verbirgt, bleibt abzuwarten. Der einmalige Anstieg kann angesichts des insgesamt geringen Neubauvolumens auch auf die Fertigstellung weniger hochwertiger Projekte zurückzuführen sein. Inwieweit sich die seitherige Abschwächung des Preisauftriebs im Baugewerbe fortsetzt, bleibt angesichts des gestiegenen Umsatzes und damit der Auslastung des Berliner Baugewerbes im Wohnungsbau wie im öffentlichen Bau abzuwarten Zinsentwicklung Stützend auf den Wohnungsmarkt wirkten die Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank im Gefolge der Wirtschafts- und der Eurokrise. Die Zinssätze für Wohnungsbaukredite waren 2010 so niedrig wie niemals zuvor. Die von der Bundesbank erhobenen und gemittelten Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte mit Zinsbindung von über fünf Jahren liegen nur noch bei 3,6. Dies stützt die Immo- Abb. 04 Kosten pro m 2 Wohnfläche (EUR) Kosten pro m 2 Wohnfläche (Neubau) in EUR in Berlin und Deutschland Berlin Deutschland Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abb. 05 Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden (2005=100) Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden in Berlin und Deutschland Berlin Deutschland Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistisches Bundesamt

12 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 13 Abb. 06 Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite in Prozent (Wert zum Quartalsbeginn) ,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Quelle: Deutsche Bundesbank Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite in bis unter 1 Jahr 1 bis unter 5 Jahre 5 bis unter 10 Jahre 10 Jahre und mehr bilienkaufkraft der Haushalte beträchtlich. Sinkt der Zins von 4,6 auf 3,6, steigt das mögliche Finanzierungsvolumen um 22. In absoluten Werten: Ein Haushalt mit EUR monatlichem Nettoeinkommen, der 30 seines Einkommens für einen Wohnungsbaukredit verwenden kann, kann bei Zinssätzen von 4,6 (zzgl. 1 anfgl. Tilgung) einen Kredit von EUR bedienen. Sinken die Zinssätze um 1 Prozentpunkt, steigt das mögliche Finanzierungsvolumen auf EUR Eine entsprechende Rechnung gilt für Investoren, die dank niedrigerer Zinsen ebenfalls höhere Volumen finanzieren können. Dies bedeutet zwar nicht, dass die Wohnungspreise entsprechend steigen werden. Zum einen wird die gestiegene Immobilienkaufkraft von den Haushalten in hochwertigere Objekte eingesetzt, zum anderen dürften die tendenziell weniger risikofreudigen deutschen Haushalte, im Gegensatz zu ihren amerikanischen Pendants, die höhere Kaufkraft nicht voll ausnutzen, um nach Ablauf der Zinsbindungsfrist nicht in Schwierigkeiten zu geraten. Gleichwohl führt jede Nachfrageerhöhung auch zu Preiserhöhungen gerade auf den Wohnungsmärkten mit relativ unelastischem Angebot. Das Zinsniveau wird aller Voraussicht nach auch in den folgenden Jahren relativ gering bleiben. Die Ursache dafür ist der Euro und die Euro-Krise. Ohne gemeinsame Währung hätte die deutsche Bundesbank angesichts eines beeindruckenden Wirtschaftswachstums in Deutschland von fast 4 real längst die Zinsen erhöhen müssen, um eine Überhitzung zu verhindern. Mit der gemeinsamen Währung wird das Zinsniveau nicht mehr an das deutsche makroökonomische Umfeld angepasst, sondern an das europäische. Da aber die mittlere Wachstumsrate der Europäischen Union derzeit und mit Blick auf die südlichen Länder für geraume Zeit geringer als die deutsche ausfallen dürfte, wird das deutsche Zinsniveau in Relation zu Wirtschaftswachstum, Einkommensentwicklung und Preisniveau auch in Zukunft niedrig bleiben. Hinzu kommt, dass die Europäische Zentralbank mit Leitzinserhöhungen nicht mehr nur das Wirtschaftswachstum beeinflusst, sondern höhere Zinsen auch die öffentlichen Haushalte von einigen Mitgliedsstaaten noch weiter belasten werden. Die Folgen einer solchen Niedrigzinspolitik sind schwer abzusehen. In den USA, Großbritannien und den südlichen Ländern der EU hat eine solche Konstellation den Boden für die jüngst geplatzte Immobilienpreisblase bereitet. Eine solche Preisblase dürfte sich in Deutschland mit seinem solideren Finanzierungssystem (Festzinsdarlehen, kaum Nachbeleihungen, niedrige Beleihungsausläufe) zwar nicht aufbauen, mit einer preistreibenden Wirkung ist aber zu rechnen Fazit Die makroökonomischen Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes in Deutschland, aber auch in Berlin, sind derzeit ungewöhnlich positiv. Die Wirtschaftsleistung wächst mit seit langem nicht mehr erreichten Raten. Die Einkommen der privaten Haushalte werden folgen. Die Kapazitäten der Bauwirtschaft sind in den letzten 15 Jahren so weit vermindert worden, dass erste Knappheiten entstehen. Die Finanzierungsmöglichkeiten sind dank niedriger Zinsen so gut wie seit langem nicht mehr. Allein die makroökonomischen Rahmenbedingungen werden bereits zu Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt führen hinzu kommen die in den nächsten Kapiteln aufgeführten wohnungsmarktspezifischen Argumente, die im Großen und Ganzen auch in die gleiche Richtung weisen. Trotz allem wird auch mittel- und langfristig Berlin in Bezug auf Miet- und Kaufpreise sich nicht mit anderen Metropolen wie Hamburg, München oder gar Paris und London vergleichen lassen.

13 14 2. Entwicklung der Wohnungsnachfrage 2.1. Positive Entwicklung der Wohnungsnachfrage in der Gesamtstadt Anhaltend wachsende Bevölkerungszahlen Nach der Wende hat Berlin noch in großem Umfang Einwohner an das Umland verloren, was zu einer rückläufigen Bevölkerungsentwicklung insgesamt geführt hat. Mit 3,38 Mio. Einwohnern im Jahr 2000 war jedoch die Talsohle erreicht. Seitdem wächst Berlin wieder (vgl. Abb. 07). Ende lebten 3,44 Mio. Einwohner in der Stadt ein Zuwachs von im Saldo rund Personen bzw. 1,8 in den vergangenen zehn Jahren. Der Anstieg konzentriert sich vor allem auf die letzten fünf Jahre, wo im Durchschnitt rund Personen p. a. hinzukamen. Im Jahr waren es rund Einwohner Ursache des Bevölkerungswachstums ist der positive Außenwanderungssaldo Ursache des Bevölkerungsanstiegs ist der durchweg positive Außenwanderungssaldo Berlins seit dem Jahr 2001 (vgl. Abb. 08). Zwischen 2000 und zogen im Saldo rund Personen mehr nach Berlin zu als fort. Bei dem auffälligen Rückgang des Außenwanderungssaldos im Jahr handelt es sich teilweise um einen statistischen Effekt infolge einer Registerbereinigung. Dort wurden in die Statistik erheblich mehr Abwanderungen ins Ausland aufgenommen als zuvor. Insgesamt zogen somit seit dem Jahr ,24 Mio. Personen von außerhalb nach Berlin. Gemessen an der Bevölkerung von entspricht das 36. Gleichzeitig verließen 1,163 Mio. Einwohner die Stadt (entspricht 33 der heutigen Bevölkerung). Anders ausgedrückt: Rein rechnerisch (unterstellt, dass die Zuziehenden nicht identisch mit den später Wegziehenden sind) tauscht sich damit die Bevölkerung von Berlin alle rund 30 Jahre vollständig aus. Im Gegensatz zu diesen Wanderungsgewinnen war der natürliche Bevölkerungssaldo im Zeitraum 2000 bis mit fast mehr Sterbefällen als Geburten insgesamt negativ. In den letzten drei Jahren zeichnet sich jedoch eine Kehrtwende ab. Der natürliche Bevölkerungssaldo war positiv. Im Jahr wurden sogar 391 mehr Kinder geboren als Menschen gestorben sind. Der positive Saldo resultiert daraus, dass seit dem Jahr 2003 insgesamt die Zahl der Geburten angestiegen ist, während gleichzeitig die Zahl der Todesfälle rückläufig war. Für beide Zeitreihen gilt jedoch, dass es zu größeren jährlichen Schwankungen kommt. Der Rückgang bei den Sterbefällen ist nur vorübergehend, da es sich hierbei um einen kurzfristigen Knick bei den heute rund 77- bis 80-Jährigen handelt, der vermutlich Folge der ausbleibenden Geburten während der Weltwirtschaftskrise ab 1929 ist. Abb. 07 Bevölkerungsentwicklung in Berlin absolut und indexiert (2000 = 100) ,0 101,5 Bevölkerung Index (2000 = 100) Anzahl der Einwohner (am Ort der Hauptwohnung) ,0 100,5 100,0 99,5 99,0 98,5 Index (2000 = 100) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen 98,0

14 Entwicklung der Wohnungsnachfrage 15 Abb Natürliche und wanderungsbedingte Bevölkerungsentwicklung in Berlin Der positive Außenwanderungssaldo ist vor allem durch steigende Gewinne aus dem übrigen Bundesgebiet (ohne das Berliner Umland) begründet (vgl. Abb. 09). Von dort zogen im Zeitraum 2000 bis rund Personen mehr zu als fort (vgl. Abb. 10). Der jährliche Saldo ist seit 2005 sogar kontinuierlich steigend und lag bei gut Personen. Den mit Abstand größten Anteil davon machen sowohl bei den Fort- als auch bei den Zuzügen die alten Bundesländer aus. Anzahl der Personen Die Gruppe, die Berlin aus dem Ausland in den letzten zehn Jahren im Saldo hinzugewonnen hat, ist mit insgesamt rund Personen nochmals halb so groß. Allerdings sinkt der Saldo mit dem Ausland seit 2006 kontinuierlich und war, wesentlich bedingt durch die oben genannte Registerbereinigung, erstmals in den letzten zehn Jahren negativ Natürlicher Bevölkerungssaldo Außenwanderungssaldo Bevölkerungsentwicklung insgesamt Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Im Hinblick auf die Umlandabwanderung setzt sich der Trend der letzten Jahre fort und die Einwohnerverluste werden immer kleiner. Zogen im Jahr 2000 noch fast Personen mehr ins Umland als umgekehrt nach Berlin, so sind es im Jahr nur noch gut Zum einen sind die Fortzüge seit 2000 mit Ausnahme des Jahres stetig zurückgegangen, zum anderen zogen auch immer mehr Menschen aus dem Umland nach Berlin. Das gilt vor allem für das Jahr, als diese Gruppe immerhin gut Personen umfasste (Abwanderung demgegenüber gut ). Abb. 09 Außenwanderungssaldo von Berlin nach Ziel-/Herkunftsgebieten Anzahl der Personen Ausland Sonstige neue Bundesländer Alte Bundesländer Umland Außenwanderungssaldo insgesamt Anmerkungen: Als Umland wird der Brandenburger Teil des gemeinsamen Planungsraumes der Länder Berlin und Brandenburg bezeichnet, der strukturell am engsten mit dem Land Berlin verbunden ist. Der hohe negative Außenwanderungssaldo mit dem Ausland im Jahr sowie der geringe positive Außenwanderungssaldo mit dem Ausland im Jahr 2008 sind auf Registerbereinigungen des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg zurückzuführen und damit nur bedingt aussagekräftig. Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen

15 16 Abb. 10 Zu- und Fortzüge von/nach Berlin nach Herkunfts- und Zielgebieten Anzahl der Personen Umland Alte Bundesländer Sonstige neue Bundesländer Ausland Anmerkung: Als Umland wird der Brandenburger Teil des gemeinsamen Planungsraumes der Länder Berlin und Brandenburg bezeichnet, der strukturell am engsten mit dem Land Berlin verbunden ist. Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Die Zuwanderung verjüngt Berlin. Im Saldo der letzten zehn Jahre gewinnt Berlin (ausschließlich) bei den 20- bis unter 30-Jährigen (vgl. Abb. 11). Damit handelt es sich um die klassischen Altersgruppen der Studierenden bzw. anderer Ausbildungswege und von Personen, die am Anfang ihres Berufslebens stehen. Der positive Saldo in dieser Altersgruppe resultiert zu knapp 57 aus dem übrigen Bundesgebiet, zu knapp 38 aus dem Ausland und zu 5,6 aus dem Umland. Neu ist: Seit 2007 ziehen auch mehr unter 20-Jährige nach Berlin als fort. Ursache ist ein Rückgang der Fortzüge und gleichzeitig ein Anstieg der Zuzüge, vor allem aus dem Ausland, und ein seit 2008 positiver Wanderungssaldo mit den alten Bundesländern. Zusätzlich verliert Berlin im Saldo immer weniger Einwohner dieser Altersgruppe an das Umland.

16 Entwicklung der Wohnungsnachfrage 17 Abb. 11 Außenwanderungssaldo nach Altersgruppen von Berlin Anzahl der Personen bis unter 20 Jahre 20 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 50 bis unter 65 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Bevölkerungszuwächse nur bei den Jungen und bei den Älteren Je nach Altersgruppe variieren die Anforderungen an den Wohnstandort und an die Wohnung. Sind Jüngere (bis zur Familienphase) zum Beispiel sehr mobil, überwiegend urban orientiert und in (bezahlbaren) Geschosswohnungen zu finden, schätzen Haushalte mit Kindern familiengerechte Standorte und Objekte (eigener Garten, Abstellmöglichkeiten, kindersicheres Umfeld etc.) ein Wunsch, der insbesondere in Kombination mit Eigentumsbildung häufig außerhalb der Innenstadt realisiert wird. Bei der Generation 60+ hingegen überwiegt meist das Bedürfnis, auch im fortgeschrittenen Alter und für den Fall der Hilfs- und Pflegebedürftigkeit in der angestammten Umgebung wohnen zu bleiben. Dort haben sie Kontakte und ein vertrautes Umfeld. Umzüge finden dann meist in eine (kleinere) altersgerechte Wohnung statt, die auch bei eingeschränkter Mobilität gut bewohnbar ist. Daneben gibt es auch Ältere, die ihren Wohnstandort gezielt verändern. Sei es, um in der Nähe ihrer Kinder zu leben oder das urbane Flair der attraktiven Innenstadtbereiche zu genießen. Das Durchschnittsalter hat sich in Berlin in den letzten zehn Jahren im Mittel von 41,3 auf mittlerweile 43,2 Jahre erhöht (zum Vergleich Deutschland: 43,8 Jahre). Bei den Frauen liegt es mit 44,1 Jahren aufgrund der höheren Lebenserwartung rund 3,5 Jahre über dem der Männer. Je nach Altersgruppe ist die Bevölkerungsentwicklung in Berlin in den letzten zehn Jahren sehr unterschiedlich verlaufen. Es gibt zeitgleich schrumpfende und wachsende Altersgruppen. Prägnant ist: Das Bevölkerungswachstum in der Gesamtstadt wird ausschließlich durch eine steigende Zahl bei den 20- bis unter 30-Jährigen und bei den 65-Jährigen und Älteren verursacht (vgl. Abb. 12).

17 18 Im Vergleich zum Jahr 2000 wuchs die Gruppe der 65- bis 80-Jährigen sowohl absolut als auch relativ am stärksten. Ihre Zahl stieg kräftig um rund Personen (+41,5 ). Zugleich stieg auch die Zahl der Hochbetagten (80 Jahre und älter), jedoch mit knapp (+10,3 ) weitaus weniger stark. Die Gruppe der jungen Erwachsenen im Alter zwischen 20 und 30 Jahren wuchs seit 2000 um circa Einwohner (+14,6 ). Einige dieser jungen Haushalte ziehen in der Familienphase jedoch weg. So ging die Zahl der 30- bis 50-Jährigen um rund ( 4 ) zurück. Bei den Kindern und Jugendlichen unter 20 Jahren liegt der Rückgang sogar bei rund Personen ( 11,9 ). Aber auch die Gruppe der 50- bis 65-Jährigen und damit die der zukünftigen jungen Alten verkleinerte sich um circa Personen ( 7 ) Starker Anstieg der Haushaltszahlen Die steigenden Bevölkerungszahlen in der Vergangenheit und die Haushaltsverkleinerung (vor allem alterungsbedingt) führten zu einem überproportionalen Anstieg der Haushaltszahlen und damit auch der Wohnungsnachfrage in Berlin. Die Zahl der Haushalte stieg seit dem Jahr 2000 kontinuierlich um insgesamt 9,1 von 1,82 auf 1,98 Mio. im Jahr (vgl. Abb. 13). Das entspricht einem jährlichen Zuwachs von gut Haushalten. Bei der Bevölkerungsprognose werden je nach Annahme zur Außenwanderung die drei Varianten Basis, Wachstum und Schrumpfung unterschieden. Bei der Basisvariante werden in Berlin im Jahr mehr Einwohner wohnen als (dann 3,47 Mio.), bei der Wachstumsvariante werden es 3,1 mehr sein (dann 3,54 Mio.). Abb Bevölkerungsentwicklung in Berlin nach Altersgruppen Abb Entwicklung der Zahl der Haushalte und Einwohner in Berlin und Prognose bis 2020 (Index 2000 = 100) Anzahl der Personen Index (2000 = 100) bis unter 20 Jahre 20 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 50 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Haushalte (2000 = 100) Haushalte (Prognose) Bevölkerung (2000 = 100) Bevölkerungsprognose Variante Basis Bevölkerungsprognose Variante Wachstum Bevölkerungsprognose Variante Schrumpfung Die Haushaltsprognose bezieht sich auf die Bevölkerungsprognose Variante Basis. Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

18 Entwicklung der Wohnungsnachfrage 19 Berlin ist eine Stadt der Einpersonen-Haushalte. Auch der Anstieg der Haushaltszahlen konzentriert sich auf die kleinen Haushalte. Während im Jahr 2000 der Anteil der Einpersonen- Haushalte noch bei 47 lag, ist er im Jahr bereits um 7 Prozentpunkte auf 54 angestiegen (vgl. Abb. 14). Laut Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung soll sich ihr Anteil bis zum Jahr 2020 noch weiter auf 55,4 erhöhen (entspricht 1,13 Mio. Haushalte). Die zweitgrößte Gruppe stellen die Zweipersonen-Haushalte, deren Anzahl in den letzten zehn Jahren relativ konstant geblieben ist und aktuell bei knapp liegt. Damit leben in drei von zehn Haushalten in Berlin zwei Personen. Dem Anstieg der Einpersonen-Haushalte steht ein Rückgang bei den Haushalten mit drei und mehr Personen gegenüber. Hierbei handelt es sich größtenteils um Familien. Während jedoch die Zahl der Dreipersonen-Haushalte in den letzten zehn Jahren auf mittlerweile gesunken ist (entspricht 8,9 aller Haushalte), ist die der Vierpersonen- Haushalte nach einem Rückgang bis 2006 seitdem weitgehend konstant und liegt aktuell bei etwa (7,5 aller Haushalte). Bis zum Jahr 2020 wird ihr Anteil laut Prognose noch auf 7 zurückgehen. Abb. 14 Entwicklung der Haushaltsstruktur in Berlin und Prognose bis 2020 Ein Vergleich mit anderen deutschen Großstädten wie Hamburg, München oder Köln zeigt, dass die Berliner Haushaltsstruktur zwar grundsätzlich typisch ist. Der Anteil der Ein- und Zweipersonen-Haushalte liegt jedoch mit insgesamt 84 in der Hauptstadt nochmals spürbar über den Werten von Köln und München mit jeweils 78 (Hamburg mit vergleichbarer Studierendenanzahl: 81 ). Umgekehrt sind Haushalte mit drei und mehr Personen mit 16 entsprechend unterrepräsentiert (vgl. Abb. 15). Abb. 15 Anteil an allen Haushalten Privathaushalte nach Haushaltsgröße in Berlin und ausgewählten Städten 7,5 8,9 29,6 54,0 9,5 9,9 30,2 50,5 10,5 11,3 24,5 53,7 11,0 11,4 27,6 50, Anzahl der Haushalte Person 2 Personen 3 Personen 4 und mehr Personen Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 0 Berlin Hamburg München Köln 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 und mehr Personen Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Statistisches Amt München, Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln Dieses Verhältnis spiegelt sich auch in der Haushaltsgröße wider. Während in Berlin durchschnittlich 1,72 Personen in einem Haushalt leben, sind es in Hamburg, München und Köln zwischen 1,82 und 1,88. Im Jahr 2000 waren es in Berlin noch 1,86 ein Rückgang von 7,5. Die größeren Haushalte sind vor allem an den Rändern und damit in den traditionellen Familienstandorten zu finden. Spitzenreiter sind Marzahn-Hellersdorf (Ø 1,89 EW/Haushalt), Spandau (Ø 1,86 EW/Haushalt) und Steglitz-Zehlendorf (1,85 EW/Haushalt). Die meisten kleinen Haushalte gibt es in Charlottenburg-Wilmersdorf und Friedrichshain-Kreuzberg (Ø 1,57 bzw. 1,59 EW/Haushalt). Nach aktuellen Prognosen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wird sich die Haushaltsgröße auch bis 2020 weiterhin verkleinern. Im Jahr 2015 werden demnach durchschnittlich 1,71 Personen gemeinsam einen Haushalt bilden ( 8,1 gegenüber 2000), ,70 ( 8,6 gegenüber 2000).

19 Räumlich differenzierte Entwicklung innerhalb von Berlin Kleinräumige Bevölkerungsentwicklung Berlin bietet in seinen zwölf Bezirken eine große Bandbreite unterschiedlicher Wohnstandorte. Sowohl hinsichtlich ihrer Fläche als auch ihrer Bevölkerungsdichte und ihrer Siedlungsstruktur variiert ihre Beschaffenheit von hoch urban bis nahezu dörflich. Diese Gegensätze sind zum Teil innerhalb eines Bezirks vereint. Insbesondere durch die Bezirksfusion im Jahr 2001 erstrecken sich einige Bezirke, wie zum Beispiel Treptow- Köpenick, Tempelhof-Schöneberg oder Pankow, von sehr zentralen Lagen bis an die Landesgrenze. Im Jahr wohnen in den zwölf Bezirken jeweils zwischen rund (Spandau) und (Pankow) Einwohner. Zwischen 2000 und hat sich die Bevölkerungszahl unterschiedlich entwickelt. Zu einem Bevölkerungszuwachs kam es vor allem in den zentralen Bereichen und in den attraktiven Mikrobereichen (vgl. Abb. 16 und Abb. 17). Demgegenüber kommt es an den Stadträndern vielerorts, und vereinzelt auch in zentralen Bereichen (z. B. Nordwesten von Schöneberg), zu einem Rückgang der Einwohnerzahlen. Pankow und der flächenmäßig kleinste Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg sind mit einem Plus von rund 8,5 bzw. 7,5 relativ am stärksten gewachsen. Vor allem in Friedrichshain-Kreuzberg erreicht der Zuwachs kleinräumig bis zu 20 und mehr (vgl. Abb. 17). Der Bezirk hat sich in jüngster Zeit zu einem der beliebtesten Wohnstandorte insbesondere für eine jüngere Klientel entwickelt. Die Nachfrage ist so hoch, dass sie bereits deutlich auf angrenzende Bereiche, vor allem den Norden Neuköllns, ausstrahlt. Ähnlich ist die Situation in anderen sehr beliebten Lagen wie z. B. in Prenzlauer Berg und dem nördlichen Pankow, die sich über die Jahre zu äußerst beliebten Familienstandorten entwickelt haben. Unter den übrigen wachsenden Bezirken erreichen Treptow-Köpenick (+4,3 ) und Mitte (+4,1 ) die höchsten Zuwächse. In Treptow-Köpenick richten die meisten Wohnungsanbieter und Investoren ihren Blick mittlerweile verstärkt auf den Flughafen BBI. Sie erhoffen sich davon eine weitere Attraktivitätssteigerung mit positiven Auswirkungen auf die Nachfrageentwicklung. Aber auch Steglitz-Zehlendorf, in dem sich traditionell der höchste Anteil guter bis sehr guter Wohnlagen befindet, ist in diesem Zeitraum um knapp 1,9 gewachsen. Bei den sonstigen Bezirken stagniert die Bevölkerungszahl mehr oder weniger. Zu einem nennenswerten Rückgang kam es in den letzten zehn Jahren nur in Marzahn-Hellersdorf mit fast 6. Dies betrifft jedoch fast ausschließlich die Gebiete nördlich der B 1/B 5 und damit die überwiegend durch Plattenbau geprägten Bereiche. Demgegenüber kam es in den südlichen Siedlungsgebieten des Bezirks mit einem hohen Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern zu einem teils kräftigen Anstieg der Einwohnerzahlen. Auch in Reinickendorf fällt mit knapp 1,9 der Bevölkerungsrückgang noch vergleichsweise hoch aus. Er verteilt sich dort jedoch über weite Teile des Gesamtbezirks. Ausnahmen bilden nur kleinere Teilbereiche wie die Planungsräume Reinickes Hof, Wittenau-Nord, Schäfersee oder Tegeler Forst. Abb = = Bevölkerungsstand 2000 und sowie Bevölkerungsentwicklung in den Berliner Bezirken Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen +5,0 und mehr +1,5 bis unter +5,0-1,5 bis unter +1,5-5,0 bis unter -1,5 unter -5,0 Berlin: +1,

20 Entwicklung der Wohnungsnachfrage 21 Abb. 17 Bevölkerungsentwicklung in den Planungsräumen und mehr 10 bis unter 20 5 bis unter 10 1,5 bis unter 5-1,5 bis unter 1,5-5 bis unter -1,5-10 bis unter bis unter -10 weniger als -20 Bezirksgrenzen Grenze Planungsraum unbewohnte Gebiete Wasserflächen Berlin: +1,2 Anmerkung: Die Datengrundlage für den Bevölkerungsstand in den Planungsräumen bildet das Berliner Melderegister. Der Bevölkerungszuwachs in der Gesamtstadt von 1,2 unterscheidet sich daher vom entsprechenden Wert in Abb. 16, in der die Bevölkerungsentwicklung aus der fortgeschriebenen Bevölkerung errechnet wurde. Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Kleinräumige Wanderungsbewegungen Zehn der zwölf Berliner Bezirke profitieren direkt durch Zuzüge von der positiven Bevölkerungsentwicklung in Berlin. Pankow, Treptow-Köpenick und Steglitz-Zehlendorf haben im Zeitraum seit 2000 im Saldo aller Zu- und Fortzüge (von außerhalb Berlins sowie innerhalb der Stadt) die mit Abstand meisten Einwohner hinzugewonnen. Verluste (im Saldo) gibt es nur in Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg (vgl. Abb. 18). Spitzenreiter bei den Wanderungsgewinnen ist Pankow mit einem jährlichen Saldo von +7,6 neuen Einwohnern pro Einwohner. Ausschlaggebend ist dort vor allem die hohe Attraktivität für Nachfrager von außerhalb Berlins, während Pankow innerhalb von Berlin im Saldo sogar Einwohner an die übrigen Bezirke verliert. In den letzten zehn Jahren zogen jedoch jährlich zwischen fast und rund Personen von außerhalb zu und nur rund bis fort. Nur in den Jahren 2008 und kam es deutlichen Veränderungen. Zwar zogen ganz im Trend der letzten Jahre nochmals mehr Personen von außerhalb nach Pankow. Aber es zogen auch mehr Menschen fort. Der Gesamtwanderungssaldo war damit sogar negativ. Von den übrigen Bezirken erzielen vor allem Charlottenburg- Wilmersdorf (+4,4 EW/1.000 EW), Spandau (+4,3 EW/1.000 EW) und Friedrichshain-Kreuzberg (+4,1 EW/1.000 EW) verhältnismäßig hohe Gewinne. Ursache ist, mit Ausnahme von Spandau, auch dort die Zuwanderung von außerhalb. Das gilt vor allem für Friedrichshain-Kreuzberg. Der Bezirk hat in den letzten zehn Jahren und insbesondere seit 2007 Jahren im Saldo mehr Einwohner innerhalb von Berlin verloren als jeder andere (: 17 EW/1.000 EW). Eine hohe und sogar steigende Zuwanderung von außerhalb kompensierte dies jedoch stets und ist auch dort Ausdruck der hohen Attraktivität, insbesondere für junge Leute.

21 22 In den Bezirken, deren Gesamtwanderungssalden im Mittelfeld liegen, haben die Bewohner ein sehr unterschiedliches Fort- und Zuzugsverhalten. Mitte verliert nach Friedrichshain- Kreuzberg im Saldo die meisten Bewohner an das übrige Stadtgebiet (: 10,2 EW/1.000 EW). Allerdings ziehen seit 2003 kontinuierlich mehr Personen von außerhalb zu als fort. gewann Mitte auf diese Weise im Saldo rund Einwohner hinzu. Insbesondere im Altbezirk Mitte ist dabei vor allem eine hohe Nachfrage zahlungskräftiger Haushalte jeden Alters zu beobachten, darunter auch viele Berlinliebhaber mit internationalem Hintergrund. Der Altbezirk ist der wahrscheinlich international bekannteste Standort in Berlin. Tempelhof-Schöneberg verliert seit 2008 (erstmals in den letzten zehn Jahren) im Saldo keine Einwohner mehr an die übrigen Berliner Bezirke. Dieser Trend setzte bereits 2002 ein und hält bis heute an. In Tempelhof-Schöneberg zeigen sich jedoch auch die für Berlin typischen hohen Wanderungsvolumina. So zogen von außerhalb in den letzten zehn Jahren fast Personen zu und fast über die Landesgrenze fort (Bevölkerungsstand : ca ). Im Nachbarbezirk Neukölln war die Situation ähnlich. Nur in Reinickendorf ist das Gegenteil der Fall. Der Wanderungssaldo mit dem übrigen Stadtgebiet ist in den letzten zehn Jahren stets positiv und der Außenwanderungssaldo stets negativ. Auch bleibt dies unverändert. In Marzahn-Hellersdorf sind in den letzten zehn Jahren im Saldo bezogen auf die Bevölkerungsgröße am meisten Menschen weggezogen ( 8,2 EW/1.000 EW). Allerdings sinkt dieser Wert in den letzten Jahren aufgrund rückläufiger Abwanderung in das übrige Stadtgebiet und weniger Fortzügen über die Landesgrenze. Bezogen auf den Zeitraum 2007 bis beträgt er somit nur noch 3,8 Einwohner pro Einwohner. Innerhalb von Berlin verliert Marzahn-Hellersdorf jedoch ausschließlich in der Altersgruppe der 18- bis unter 30-Jährigen und damit u. a. bei den typischen Starterhaushalten. Viele von ihnen ziehen in zentralere Bereiche, zum Teil auch für Ausbildungszwecke in eine andere Stadt. Bei allen anderen Altersgruppen gewinnt der Bezirk seit dem Jahr 2002 jedes Jahr sogar im Saldo. In Lichtenberg verändert sich die Situation derzeit. Insgesamt sind seit 2000 im Saldo 1,6 Einwohner pro Einwohner weggezogen. Allerdings ist der Wanderungssaldo mit dem übrigen Berlin seit dem Jahr 2005 positiv (: +5 EW/1.000 EW). Auf diese Weise erreichte der Bezirk in den letzten Jahren sogar einen positiven Gesamtwanderungssaldo. Parallel zu der steigenden Bevölkerungszahl in Berlin und der damit einhergehenden Erhöhung der Haushaltszahlen verringert sich die Zahl der Umzüge innerhalb der Stadt seit Jahren nahezu kontinuierlich (vgl. Abb. 19). Zogen im Jahr 2000 noch Abb. 18 Gesamtwanderungssaldo je Einwohner p. a. in den Berliner Bezirken ,4 4,4 1,5 2,2 7,6 4,1-1,6-8,2 6,0 und mehr 3,0 bis unter 6,0 0,0 bis unter 3,0-3,0 bis unter 0,0 unter -3,0 Abb. 19 Binnenwanderungsvolumen in Berlin Anzahl der Personen Index 6,9 1,2 1,8 7, Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Wanderungen innerhalb Berlins Index (2000=100) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen

22 Entwicklung der Wohnungsnachfrage 23 Abb. 20 Einwohner in den Planungsräumen mit einer Wohndauer von mindestens 10 Jahren 50 und mehr 40 bis unter bis unter bis unter 30 unter 20 Bezirksgrenzen Grenze Planungsraum unbewohnte Gebiete Wasserflächen Berlin: 40 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg gut Einwohner um, waren es nur noch knapp , ein Rückgang von gut 17. Über die Gründe lässt sich nur mutmaßen. Umzüge korrelieren mit der Angebotssituation, mit der Preissituation, aber auch mit dem Alter und der Haushaltssituation sowie den Wohnwünschen. Gemessen an der Wohndauer der Bewohner ergibt sich grob das Bild Im Zentrum mobil, an den Rändern stabil (vgl. Abb. 20). Ein Vergleich mit der Altersstruktur in den Planungsräumen (vgl. Abb. 21) zeigt die hohe Korrelation. Die Gebiete mit einer unterdurchschnittlichen Wohndauer sind zu einem hohen Anteil auch jung.

23 Auch die Verteilung der Altersgruppen ist räumlich differenziert In den zentrumsnahen Bereichen ist die Bevölkerung erwartungsgemäß durchschnittlich am jüngsten (vgl. Abb. 21 und Abb. 22). Aber auch der Norden und weite Teile des Ostens sind jünger als der Berliner Durchschnitt (43,2 Jahre). Insbesondere Reinickendorf und das südliche Band von Charlottenburg- Wilmersdorf über Steglitz-Zehlendorf und den Süden von Tempelhof-Schöneberg sowie das südliche Neukölln sind älter. Das spiegelt sich z. B. in der Nachfragerzusammensetzung der meisten Neubauprojekte und stellt auch die dortige Wohnungswirtschaft vor entsprechende Herausforderungen. Abb. 21 Durchschnittsalter in den Planungsräumen 50 Jahre und älter 45 bis unter 50 Jahre 35 bis unter 45 Jahre weniger als 35 Jahre Bezirksgrenzen Grenze Planungsraum unbewohnte Gebiete Wasserflächen Berlin: 43,2 Jahre Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen

24 Entwicklung der Wohnungsnachfrage 25 Abb. 22 Altersstruktur in den Berliner Bezirken Anzahl der Bevölkerung in Prozent Pankow Tempelhof/ Schöneberg Mitte Charlottenburg/ Wilmersdorf Neukölln Steglitz/ Zehlendorf Friedrichshain/ Kreuzberg Marzahn/ Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Treptow/ Köpenick Spandau Berlin 0 bis unter 20 Jahre 20 bis unter 30 Jahre 30 bis unter 50 Jahre 50 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Sozioökonomische Faktoren Zur kleinräumigen Ermittlung des Konsumpotenzials können die Daten zur Kaufkraft der Gesellschaft zur Konsumforschung (GfK) Aufschluss geben. Die Kaufkraft berechnet sich auf Basis des Haushaltsnettoeinkommens und der Konsumausgaben der privaten Haushalte sowie weiteren amtlichen und privaten Statistiken und Daten (z. B. Entwicklung des jeweiligen Bruttoinlandsproduktes und des Netto-Nationaleinkommens, aktuelle Einwohner- und Haushaltszahlen). Da amtliche statistische Daten zum Einkommen für die Planungsräume nicht zur Verfügung stehen, wurden die Kaufkraftzahlen der GfK als Datengrundlage für eine kleinräumige Darstellung verwendet, die auf Ebene der Postleitzahlengebiete vorliegen. Der Vergleich der Kaufkraft je Postleitzahlgebiet erfolgt anhand des Berliner Mittelwertes (= 100). Stark überdurchschnittlich (Werte von 130 und höher) ist die Kaufkraft am nord- bzw. südwestlichen Stadtrand (vgl. Abb. 23). Über die vergleichsweise höchste Kaufkraft verfügen vor allem Haushalte in Ein-/Zweifamilienhausgebieten und Gebieten mit hochwertigen Geschosswohnungsbauten. Dies betrifft Teilräume in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf (Grunewald, Eichkamp, Gebiet zwischen südlicher Heerstraße und Teufelsberg), Spandau (Gatow, Kladow), Steglitz-Zehlendorf (Wannsee, Nikolassee, Schlachtensee, Krumme Lanke, Düppel, Lichterfelde West) und Reinickendorf (Frohnau, Heiligensee, Schulzendorf, Konradshöhe, Tegelort, Hermsdorf). Im Ostteil der Stadt ist die Kaufkraft in den Ein-/Zweifamilienhausgebieten im südlichen Marzahn-Hellersdorf (Biesdorf- Süd, Kaulsdorf-Süd, Mahlsdorf), Treptow-Köpenick (Rahnsdorf, Karolinenhof, Grünau), Pankow (Blankenburg) mit Werten zwischen 120 und 130 überdurchschnittlich. Entsprechende Gebiete im Westteil der Stadt sind Tempelhof-Schöneberg (südliches Lichtenrade) und Neukölln (Blumensiedlung) mit ebenfalls hohem Anteil an Ein-/Zweifamilienhäusern.

25 26 Abb. 23 Indizierte durchschnittliche Kaufkraft pro Einwohner in den Berliner Postleitzahlgebieten und höher 120 bis unter bis unter bis unter bis unter 100 unter 90 Bezirksgrenzen Postleitzahlen Gebiete unbewohnte Gebiete Wasserflächen Berlin = 100 Quelle: Gesellschaft für Konsumforschung (GfK), eigene Berechnungen In den innerstädtischen Gebieten ist die Kaufkraft insgesamt durchschnittlich bis unterdurchschnittlich. Bereiche mit Kaufkraftwerten unter 90 gibt es überwiegend in Friedrichshain- Kreuzberg, im nördlichen Neukölln, in Lichtenberg (Friedrichsfelde, Fennpfuhl, Alt-Hohenschönhausen und westlich Neu-Hohenschönhausen), im nördlichen Marzahn-Hellerdorf, im nördlichen Mitte (Wedding, Moabit, Gesundbrunnen), in Reinickendorf (südlich Flughafen Tegel, Märkisches Viertel), in Pankow (nördlich des Prenzlauer Bergs). Die Arbeitslosenquote wird auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen ermittelt. Hierzu zählen sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (einschließlich Auszubildende), geringfügig Beschäftigte, Beamte (ohne Soldaten), Selbstständige und mithelfende Familienangehörige. Die Arbeitslosenquote wird von der Regionaldirektion Berlin-Brandenburg sowohl für Berlin insgesamt als auch die Bezirke berechnet. Von 2005 bis 2008 sank die Arbeitslosenquote in Berlin kontinuierlich von 19,0 auf 13,9. Im Jahr überschritt die Arbeitslosenquote mit 14,1 das Vorjahrsniveau wieder leicht, wobei die Quote in den einzelnen Monaten des Jahres stadtweit zwischen 13,4 und 14,5 lag (November 2010: 12,6 ). In den Berliner Bezirken lagen die Arbeitslosenquoten im Jahresdurchschnitt zwischen 10,7 und 19,4, wobei Steglitz- Zehlendorf die geringste Quote erreichte (vgl. Abb. 24). Auch in Pankow, Tempelhof-Schöneberg, Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf, Charlottenburg-Wilmersdorf und Lichtenberg lag die Arbeitslosigkeit unter dem Berliner Durchschnittswert, in Spandau, Reinickendorf, Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln hingegen darüber.

26 Entwicklung der Wohnungsnachfrage 27 Abb. 24 Arbeitslosenquote in den Berliner Bezirken 14,5 10,7 13,1 14,9 16,5 11,7 11,9 16,6 19,3 13,8 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Regionaldirektion Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen 17,0 und mehr 15,0 bis unter 17,0 13,0 bis unter 15,0 11,0 bis unter 13,0 unter 11,0 Berlin: 14,1 13,6 12,1 Angaben über die zivilen Erwerbspersonen sind auf Ebene der Planungsräume nicht verfügbar. Hinweise für einen kleinräumigen Vergleich der Arbeitslosigkeit gibt aber der Anteil der Arbeitslosen an der Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter von 15 bis unter 65 Jahren. Überdurchschnittlich viele Arbeitslose leben demnach vor allem in den innerstädtischen und zentrumsnahen Planungsräumen (vgl. Abb. 25). Im nördlichen Kreuzberg (z. B. Mehringplatz, Moritzplatz und Oranienplatz), im nördlichen Neukölln (z. B. Rixdorf), in Mitte (z. B. Wedding, Gesundbrunnen und Moabit), in Lichtenberg (z. B. Friedrichsfelde und Fennpfuhl) sowie in den Plattenbaugebieten und einfachen Lagen im nördlichen Prenzlauer Berg (z. B. Bereich Thälmannpark und Erich-Weinert-Straße) und in den an Wedding und Gesundbrunnen angrenzenden Quartieren im südlichen Reinickendorf liegen die Arbeitslosenanteile deutlich höher als in anderen Stadtbereichen. Aber auch viele Randbereiche zum Beispiel in Spandau (z. B. Altstadt und Falkenhagener Feld), in Pankow (z. B. Buch), in Marzahn-Hellersdorf Abb. 25 Anteil der Arbeitslosen (SGB II und III) an den Einwohnern im erwerbsfähigen Alter (15 bis unter 65 Jahren) in den Planungsräumen 14 und mehr 10,5 bis unter 14 7 bis unter 10,5 3,5 bis unter 7 unter 3,5 Bezirksgrenzen Grenze Planungsraum unbewohnte Gebiete Wasserflächen Berlin: 9,8 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen

27 28 Abb. 26 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in den Planungsräumen 32 und mehr 24 bis unter bis unter 24 8 bis unter 16 unter 8 Bezirksgrenzen Grenze Planungsraum unbewohnte Gebiete Wasserflächen Berlin: 17,6 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Regionaldirektion Berlin-Brandenburg, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen (z. B. nördliches Marzahn und Hellersdorf) sind überdurchschnittlich von Arbeitslosigkeit betroffen. Hinzu kommen lokale Schwerpunkte wie bspw. das Märkische Viertel und Tegel- Süd in Reinickendorf, die Gropiusstadt in Neukölln, Ober- und Niederschöneweide in Treptow-Köpenick oder das Gebiet um die Nahariyastraße in Lichtenrade im südlichen Tempelhof- Schöneberg. In Steglitz-Zehlendorf ist mit der Großwohnsiedlung Thermometersiedlung in Lichterfelde-Süd lediglich ein einziger Planungsraum überdurchschnittlich betroffen. Wenn Familienangehörige, die nicht erwerbsfähig sind, mit einem Bezieher von Arbeitslosengeld II in einem Haushalt leben und gemeinsam wirtschaften, bilden sie eine sogenannte Bedarfsgemeinschaft. Der Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern kann als Indikator von Armut herangezogen werden.

28 Entwicklung der Wohnungsnachfrage 29 In Berlin lebten im Jahr etwas weniger als 18 der Einwohner in Bedarfsgemeinschaften. Der Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften in den Planungsräumen korreliert mit dem Arbeitslosenanteil (vgl. Abb. 26). In Planungsräumen, in denen der Arbeitslosenanteil hoch ist, leben auch überdurchschnittlich viele Einwohner in Bedarfsgemeinschaften. Besonders betroffen sind demnach z. B. im Bezirk Mitte der Bereich Wedding, Moabit und Gesundbrunnen, das nördliche Marzahn, zentrale Bereiche Spandaus, das nördliche Kreuzberg und das nördliche Neukölln. Daneben existieren einzelne kleinere Bereiche mit einem hohen Anteil von Personen in Bedarfsgemeinschaften wie die Thermometersiedlung in Lichterfelde-Süd im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, das Märkische Viertel in Reinickendorf oder die Gropiusstadt in Neukölln. In den Stadtrandbereichen ist der Anteil der Einwohner, die in Bedarfsgemeinschaften leben, insgesamt unterdurchschnittlich. Dies gilt insbesondere für die Ein-/Zweifamilienhausgebiete wie beispielsweise im äußeren Treptow-Köpenick, im südlichen Marzahn-Hellersdorf, im nördlichen Reinickendorf, im südlichen Spandau und im westlichen Steglitz-Zehlendorf Fazit hat sich der positive Trend bei der Einwohnerentwicklung in Berlin weiter fortgesetzt. Ende des Jahres wohnten 3,44 Mio. Einwohner in der Stadt, das sind fast mehr als im Vorjahr und 1,8 mehr als noch vor zehn Jahren. Dieses Wachstum ist Spiegel der hohen Attraktivität von Berlin, sowohl im Bundes- als auch im internationalen Vergleich. Es sind insbesondere junge Leute, die nach Berlin kommen. Sie tragen damit zu einer stetigen Verjüngung bei. Dennoch ist das Durchschnittsalter seit 2000 um fast zwei Jahre gestiegen. Die junge Gruppe der Zuziehenden ist beachtlich groß. So sind gut bis unter 30-Jährige mehr nach Berlin zugezogen als fortgezogen. Es überrascht daher nicht, dass diese Altersgruppe neben den 65-Jährigen und Älteren die einzige Altersgruppe ist, die das Bevölkerungswachstum ausmacht. Sollte Berlin auch zukünftig eine solche Anziehungskraft auf junge Menschen haben, so ist davon auszugehen, dass auch die Bevölkerungsentwicklung in den nächsten zehn Jahren weiter positiv bleibt. Damit verbunden ist, wie auch in der Vergangenheit, ein überproportionaler Anstieg der Zahl der Haushalte und damit weiter steigende Nachfragerzahlen auf dem Wohnungsmarkt. Allein stieg die Haushaltszahl gegenüber 2008 um Die Hälfte aller Zuziehenden verteilte sich in den letzten drei Jahren auf vier Bezirke den Spitzenreiter Mitte, gefolgt von Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg und schließlich Charlottenburg-Wilmersdorf. Diese zählen mit Ausnahme von Charlottenburg-Wilmersdorf auch zu den stärker wachsenden Bezirken in Berlin. Diese vier Bezirke zählen gemeinsam mit Tempelhof-Schöneberg und Neukölln auch zu den Gebieten mit der höchsten Umzugsaktivität innerhalb von Berlin. Somit gibt es trotz insgesamt sinkender Umzugszahlen in Berlin auch Bereiche mit größeren Bevölkerungsbewegungen. Die sozioökonomische Situation der Einwohner Berlins unterscheidet sich je nach Bezirk, vor allem aber auch kleinräumig sehr. Dabei gibt es Gebiete, in denen die Bewohner sowohl über eine hohe Kaufkraft verfügen, weniger Personen arbeitslos sind oder in Bedarfsgemeinschaften leben. Sie finden sich vor allem in den Ein-/Zweifamilienhausgebieten in Stadtrandlagen. Demgegenüber ist in den zentralen Stadtbereichen die Kaufkraft häufiger geringer und der Anteil von Empfängern von Transferleistungen höher.

29 30 3. Entwicklung des Wohnungsangebots 3.1. Anhaltend niedrige Bautätigkeit Erneut weniger Ein-/Zweifamilienhäuser und mehr Geschosswohnungen Die Wohnungsbautätigkeit in Berlin ist in den vergangenen zehn Jahren stark zurückgegangen. wurden nur noch Wohneinheiten neu gebaut. Das entspricht nur gut 0,8 Wohnungen pro Einwohner (vgl. Abb. 27). Der Rückgang der Neubautätigkeit betraf zunächst vor allem den Mehrfamilienhausbau. Der Ein- und Zweifamilienhausbau hingegen hatte sich nach einem Höhepunkt im Jahr 1999 mit über Einheiten bis 2007 bei rd Einheiten (0,7 WE/1.000 EW) jährlich stabilisiert. Seit dem Jahr 2007 zeichnet sich jedoch eine Veränderung ab. In den beiden Folgejahren ging die Neubautätigkeit in diesem Marktsegment spürbar zurück. wurden nur noch knapp Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern neu gebaut (0,4 WE/1.000 EW). Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern stieg dagegen das dritte Jahr in Folge wieder an. Nachdem in den letzten fünf Jahren stets deutlich mehr Wohnungen in Ein-/Zweifamilienhäusern als in Mehrfamilienhäuser gebaut wurden, war das Verhältnis damit erstmals wieder gleichrangig. Auch im Umland von Berlin wurden seit 2007 nach einer stabilen Phase erstmals wieder weniger Wohnungen gebaut und auch dort betrifft der Rückgang erstaunlicherweise den individuellen Hausbau, während der Geschosswohnungsbau sogar deutlich angestiegen ist. Die Baugenehmigungen aus dem Jahr deuten darauf hin, dass sich der Trend der jüngsten Zeit weiter fortsetzt. Mit gut Wohnungen wurden fast so viele Wohnungen genehmigt wie im Durchschnitt der drei Vorjahre (rd jährlich) und damit wieder deutlich mehr als in den Jahren auch wenn diese letztlich nicht alle gebaut wurden (vgl. Abb. 28). Das zeigt sich auch beim Bauüberhang. Nach dem Tiefpunkt des letzten Jahrzehnts von rund Wohneinheiten im Jahr 2006 stieg er in den Folgejahren analog zu den Genehmigungen insgesamt wieder an und umfasste wieder fast Wohneinheiten. Auch der Trend hin zum Mehrfamilienhausbau setzt sich fort. Mit 37 wurde nur noch etwas mehr als ein Drittel der Wohnungen im Ein-/Zweifamilienhausbau genehmigt. Allerdings sinken auch die Genehmigungen im Mehrfamilienhausbau erstmals seit dem Jahr 2006 wieder etwas. Abb. 27 Neu gebaute Wohnungen insgesamt und pro Einwohner in Berlin ,6 1,4 WE in Ein-/Zweifamilienhäusern (EZFH) WE in Mehrfamilienhäusern (MFH) Fertigstellungen absolut ,2 1,0 0,8 0,6 0,4 Fertigstellungen pro Einwohner WE in EZFH pro EW (rechte Achse) WE in MFH pro EW (rechte Achse) , Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen

30 Entwicklung des Wohnungsangebots 31 Abb. 28 Anzahl der Baugenehmigungen in Berlin von 2000 Anzahl der Baugenehmigungen Gesamt WE in Ein-/Zweifamilienhäusern (EZFH) WE in Mehrfamilienhäusern (MFH) Baumaßnahmen Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Situation in den Berliner Bezirken In den letzten zehn Jahren wurden in Berlin insgesamt Wohnungen neu gebaut, das entspricht 1,2 Wohnungen pro Einwohner. Mit gut 55 wurden etwas mehr als die Hälfte in Ein-/Zweifamilienhäusern neu gebaut, 45 in Mehrfamilienhäusern. Aufgrund der insgesamt quantitativ entspannten Situation auf dem Wohnungsmarkt wurden neue Projekte ganz überwiegend in guten Mikrolagen mit einer stabilen Nachfrage oder in Form von spezialisierten Immobilien (z. B. Wohnen im Alter) realisiert. Erst in den letzten Jahren ist zu beobachten, dass auch weniger begehrte Mikrolagen entwickelt werden. Häufig sind Baugruppen dabei die Vorboten späterer Investitionen. Aufgrund ihrer meist etwas niedrigeren Preise und ihrer spezifischen Zielgruppen können sie auch solche Standorte erfolgreich entwickeln, die für Bauträger (noch) wenig interessant sind. An vielen Stellen ist aber zu beobachten, dass später weitere Investoren folgen. Auch konzentrieren sich die Fertigstellungen auf die Bezirke an den Rändern. Spitzenreiter, sowohl absolut als auch in Relation zur Bevölkerungsgröße, ist wie bereits, Pankow mit 890 neuen Wohnungen (vgl. Abb. 29 und Abb. 30). Das entspricht rund 2,4 Wohneinheiten pro Einwohner und damit fast dreimal so viel wie im Berliner Durchschnitt. An zweiter Stelle folgt, ebenfalls wie im vergangenen Jahr, Marzahn-Hellersdorf, wo mit fast 350 Wohnungen zwar fast 1,4 Wohnungen pro Einwohner neu gebaut wurden, gleichzeitig aber auch der bisherige Tiefstand in den letzten zehn Jahren erreicht ist. Demgegenüber wurden in Mitte zwar mit rund 250 Wohnungen immerhin 8,5 aller neu gebauten Wohnungen Berlins errichtet, im Verhältnis zur dortigen Bevölkerung entspricht das aber nur 0,75 Wohneinheiten pro Einwohner und damit sogar weniger als im Berliner Durchschnitt (0,86 WE/1.000 Einwohner). Die Schlusslichter bilden erneut Tempelhof-Schöneberg und Neukölln (0,16 bzw. 0,14 WE/1.000 Einwohner). Mit 18 aller Fertigstellungen steht der Bezirk Pankow bei den Realisierungen an oberster Stelle von allen Berliner Bezirken. Fast 60 davon waren Ein-/Zweifamilienhäuser. An zweiter Stelle folgt Marzahn-Hellersdorf, wo immerhin jede sechste Wohnung (15 ) neu gebaut wurde. Danach folgen Treptow- Köpenick (13 ) und Steglitz-Zehlendorf sowie Mitte mit jeweils 10 aller Fertigstellungen. Die geringsten Investitionen im Wohnungsneubau gab es in Friedrichshain-Kreuzberg (3 ), Tempelhof-Schöneberg und Neukölln (jeweils 4 aller Fertigstellungen).

31 32 Während entsprechend der Siedlungsstruktur und der Preisniveaus an den Rändern vor allem Ein-/Zweifamilienhäuser neu gebaut wurden, dominieren in den zentraleren Lagen Mehrfamilienhäuser. Aber auch das vergleichsweise junge Segment der Townhouses, als städtische und höher verdichtete Reihenhäuser, ist dort in geringem Umfang zu finden so z. B. in Mitte und dem südlichen Pankow. Abb. 29 Neu gebaute Wohnungen in den Berliner Bezirken Auch der aktuelle Blick auf die Baugenehmigungen und ihre räumliche Verteilung innerhalb von Berlin zeigt im Wesentlichen eine Fortsetzung der Struktur der letzten Jahre (vgl. Abb. 31). Allerdings führt ein deutlich höheres Genehmigungsvolumen in Friedrichshain-Kreuzberg und in Lichtenberg dazu, dass mittlerweile der gesamte östliche Bereich den Großteil der Fertigstellungen auf sich konzentriert. An vorderster Stelle steht erneut Pankow mit mehr als Genehmigungen. In Tempelhof-Schöneberg und Neukölln wird die Wohnungsbautätigkeit demgegenüber wiederholt auf sehr niedrigem Niveau bleiben und mehr 250 bis unter bis unter 250 unter 100 Berlin: Abb. 31 Baugenehmigungen (WE) für Ein-/ Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser in den Berliner Bezirken und mehr 300 bis unter bis unter bis unter 200 unter 100 Berlin: Anteil WE in Ein-/Zweifamilienhäusern Anteil WE in Mehrfamilienhäusern Alle Typen, inklusive Nicht-Wohngebäude Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Abb. 30 Neu gebaute Wohnungen pro Einwohner in den Berliner Bezirken Anteil WE in Ein-/Zweifamilienhäusern Anteil WE in Mehrfamilienhäusern Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen 437 0,47 2,43 1,5 und mehr 1,0 bis unter 1,5 0,5 bis unter 1,0 unter 0,5 Berlin: 0,86 0,83 0,31 0,76 0,67 0,71 1,40 1,13 0,16 0,14 1,13 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen

32 Entwicklung des Wohnungsangebots Entwicklung der Preise Kaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser Die Auswertung der Angebotspreise für Ein-/Zweifamilienhäuser erfolgt sowohl für die zwölf Berliner Bezirke als auch für gesamt Berlin für den Zeitraum bis zum Ende des dritten Quartals Insgesamt beinhaltet die Auswertung Ein-/Zweifamilienhäuser in Berlin und zwischen 349 und Angebote pro Bezirk. Angebote, die innerhalb dieses Zeitraumes mehrfach inseriert wurden, fließen jeweils nur einfach in die Betrachtung ein, sodass Doppler unberücksichtigt bleiben. Die Analyse der Kaufpreise erfolgt zunächst anhand des Boxplot-Schemas, das einen Überblick über die Verteilung der Angebotspreise gibt (vgl. Abb. 33). Dabei liegen 50 der angebotenen Objekte innerhalb der Box und 80 zwischen der unteren und oberen Whiskergrenze. Der Median teilt alle Beobachtungen in zwei gleich große Teile. Oberhalb wie unterhalb des Medians liegen also jeweils 50 aller erfassten Angebote (Median = 50--Grenze). Im beobachteten Zeitraum wurden Ein-/Zweifamilienhäuser in Berlin im Median für EUR inseriert, 50 lagen dabei in einer Preisspanne zwischen und EUR. Nur jedes zehnte Objekt (inklusive Grundstück) wurde für mehr als EUR angeboten, bei weiteren 10 lag der Angebotspreis unter EUR. Der Vergleich der Segmente Bestand und Neubau (jünger als drei Jahre) zeigt, dass neu gebaute Ein-/ Zweifamilienhäuser im Median mit rund EUR günstiger angeboten wurden als Bestandsbauten (Median EUR). In den Bezirken bewegen sich die Angebotskaufpreise im Median zwischen EUR in Marzahn-Hellersdorf und EUR in Charlottenburg-Wilmersdorf. Mit Ausnahme von Spandau liegen die Angebotspreise für Ein-/Zweifamilienhäuser in allen ehemaligen Westberliner Bezirken über dem Berliner Durchschnitt, während die Preise in den Ostberliner Bezirken unterdurchschnittlich sind (vgl. Abb. 32). Die höchsten Kaufpreise erreichen Angebote in Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf, in denen 50 der Häuser im genannten Zeitraum für mehr als EUR bzw EUR angeboten wurden. Abb. 32 Angebotskaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser nach Bezirken und Höhe in EUR Pankow Tempelhof/ Schöneberg Mitte Charlottenburg/ Wilmersdorf Neukölln Steglitz/ Zehlendorf Friedrichshain/ Kreuzberg Marzahn/ Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Treptow/ Köpenick Spandau Berlin (3.473) (2.200) (349) (1.037) (2.483) (4.187) (266) (1.468) (3.784) (3.211) (4.111) (3.082) (30.274) Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Alle Baujahre. Die Zahlen in Klammern geben jeweils die Fallzahlen für die Bezirke bzw. Berlin an. Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

33 34 Abb. 33 Erläuterung des Boxplot -Schemas Als Box wird das durch die Quartile 25 bis 75 bestimmte Rechteck bezeichnet. Es umfasst 50 der angebotenen Objekte. Als weiteres Quartil ist der Mittelwert (Median) in der Box eingezeichnet. Seine Lage innerhalb der Box vermittelt einen Eindruck der Streuung der Angebotspreise. Die Whiskerlänge also die Länge der senkrechten Linie durch die Box ist nach unten auf den Bereich oberhalb der 10--Grenze und nach oben auf das Segment unterhalb der 90--Grenze beschränkt. Innerhalb der Whiskergrenzen liegen somit 80 der beobachteten Angebotspreise. Besonders exponierte Objekte, besonders schlechte bzw. unbeliebte Lagen sowie extreme Ausreißer werden im Boxplot nicht dargestellt Oberer Whisker Oberes Quartil Median Unteres Quartil Unterer Whisker Die Verteilung der Angebote für Ein-/Zweifamilienhäuser nach ausgewählten Preisklassen ist in den Bezirken sehr unterschiedlich (vgl. Abb. 34). Während in Neukölln, Pankow, Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick mehr als 70 der inserierten Häuser zu Preisen unter EUR angeboten wurden, sind dies in Charlottenburg-Wilmersdorf nur rund 14 und in Steglitz-Zehlendorf ca der Kaufpreisangebote in Charlottenburg-Wilmersdorf sowie 40 in Steglitz-Zehlendorf liegen über EUR. Insgesamt spielen Preissegmente von EUR und mehr nur in einzelnen Bezirken wie Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf eine Rolle, während die Angebotspreise in den übrigen Bezirken v. a. in den Preisklassen bis EUR liegen. Abb. 34 Verteilung der Kaufpreisangebote für Ein-/Zweifamilienhäuser (in EUR) in den Bezirken und Anteil der Preisklasse Pankow Tempelhof/ Schöneberg Mitte Charlottenburg/ Wilmersdorf Neukölln Steglitz/ Zehlendorf Friedrichshain/ Kreuzberg Marzahn/ Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Treptow/ Köpenick Spandau Berlin über EUR bis unter EUR bis unter EUR bis unter EUR bis unter EUR unter EUR Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Alle Baujahre Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

34 Entwicklung des Wohnungsangebots 35 Abb. 35 Bereinigtes relatives Kaufpreisniveau für Ein-/Zweifamilienhäuser in Berlin und und darunter -50 bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter 0 0 bis unter bis unter bis unter 50 über 50 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Bereinigte Angebotskaufpreise, Referenzobjekt: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Hinweis: Zur Erläuterung der Methodik des bereinigten relativen Kaufpreisniveaus: siehe Glossar Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) Kleinräumige Differenzierung der Kaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser Die höchsten bereinigten relativen Kaufpreise (vgl. Glossar) für Ein-/Zweifamilienhäuser werden erwartungsgemäß im Südwesten und in den Zentrumsbereichen der Stadt erzielt. Auch beliebte Mikrolagen, wie zum Beispiel in Wassernähe oder in gewachsenen attraktiven Ortslagen, positionieren sich überdurchschnittlich. Dabei strahlen gute Lagen auch auf angrenzende Bereiche aus, wo die Preisniveaus dann sukzessive sinken. Dagegen sind gerade an den Rändern überwiegend unterdurchschnittliche Lagen zu finden Kaufpreise für Eigentumswohnungen Kaufpreisentwicklung für Eigentumswohnungen Die bereinigten inserierten Kaufpreise für Eigentumswohnungen (vgl. Glossar) in den Quartalen der Jahre 2004 bis einschließlich drittes Quartal 2010 sind in Berlin in den vergangenen Jahren gestiegen (vgl. Abb. 36). Während die Angebotspreise für Eigentumswohnungen von Beginn des Jahres 2004 bis Mitte des Jahres 2006 zunächst sanken oder stagnierten, steigen sie seit dem dritten Quartal 2006 deutlich. Seit Beginn des Jahres 2010 übersteigen die Kaufpreise sogar das Ausgangsniveau von Anfang 2004.

35 36 Abb. 36 Indizierte Entwicklung der bereinigten Angebotskaufpreise (in EUR/m 2 ) für Wohnungen in Berlin Index (1. Quartal 2004 = 100) I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III Bereinigte Angebotskaufpreise, Referenzwohnung: m 2, Baujahr ab 2000, gehobene Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) Situation in den Bezirken Die Auswertung der aktuellen Angebotspreise für Eigentumswohnungen in den Bezirken erfolgt anhand des Boxplots-Schemas und umfasst zwischen 856 und Angebote je Bezirk. Als Vergleichswert sind die Angebotspreise für Berlin dargestellt, die Angebotsmenge bilden insgesamt Angebote. Entsprechend der Auswertung der Kaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser werden auch bei den Eigentumswohnungen mehrfach auftretende Inserate nur ein Mal berücksichtigt. Im Median lagen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen in Berlin im analysierten Zeitraum bei EUR/m 2 Wohnfläche. 50 der Wohnungen wurden zwischen und EUR/m 2 Wohnfläche angeboten, bei 10 der Angebote betrug der inserierte Kaufpreis mehr als rund EUR/m 2 Wohnfläche bzw. bei 10 weniger als knapp 910 EUR/m 2 Wohnfläche. Die inserierten Kaufpreise für Neubauwohnungen (= jünger als drei Jahre) überschreiten dabei deutlich die Angebotspreise für Bestandswohnungen. So ist die Hälfte der Bestandswohnungen zu Kaufpreisen zwischen und EUR/m 2 Wohnfläche im Angebot (Median EUR/m 2 ), während die entsprechenden inserierten Preise für Neubauwohnungen zwischen und EUR/m 2 Wohnfläche liegen (Median EUR/m 2 ). Von den Bezirken waren die Angebotspreise in Mitte am höchsten (vgl. Abb. 37). Im Median wurden für eine Eigentumswohnung EUR/m 2 Wohnfläche angesetzt, ein Viertel der angebotenen Wohnungen wurde für Kaufpreise über EUR/m 2 Wohnfläche inseriert. Bei jeder zehnten Wohnung lag der Angebotspreis bei knapp EUR/m 2 Wohnfläche. Neben Mitte überschreiten die Angebotspreise für Eigentumswohnungen je m 2 Wohnfläche auch in Friedrichshain-Kreuzberg (2.200 EUR), Pankow (2.115 EUR) und in Charlottenburg-Wilmersdorf (2.000 EUR) deutlich den Berliner Durchschnitt (1.745 EUR). Alle übrigen Bezirke lagen preislich unter dem Durchschnitt, wobei die günstigsten Eigentumswohnungen im Median in Neukölln (1.017 EUR/m 2 Wohnfläche) im Angebot waren.

36 Entwicklung des Wohnungsangebots 37 Abb. 37 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen nach Bezirken und Höhe in EUR/m Pankow Tempelhof/ Schöneberg Mitte Charlottenburg/ Wilmersdorf Neukölln Steglitz/ Zehlendorf Friedrichshain/ Kreuzberg Marzahn/ Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Treptow/ Köpenick Spandau Berlin (9.248) (5.731) (8.010) (9.595) (2.561) (7.253) (5.746) (1.367) (856) (2.977) (3.266) (2.394) (59.296) Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Alle Baujahre. Die Zahlen in Klammern geben jeweils die Fallzahlen für die Bezirke bzw. Berlin an. Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) Im Vergleich waren die angebotenen Neubauwohnungen im Median je Quadratmeter Wohnfläche in Mitte (3.295 EUR) und Charlottenburg-Wilmersdorf (3.151 EUR) besonders teuer, während Marzahn-Hellersdorf (1.588 EUR), Spandau (1.596 EUR) und Lichtenberg (1.800 EUR/m 2 ) unterdurchschnittliche Werte erreichten. Bei einem Viertel der inserierten Neubauwohnungen in Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf lag der Angebotspreis über EUR/m 2 Wohnfläche. Die Verteilung der Kaufangebote in den Bezirken zeigt, dass in Spandau, Neukölln und Marzahn-Hellersdorf mehr als 70 der Eigentumswohnungen unter EUR/m 2 im Angebot waren, während es in Friedrichshain-Kreuzberg und in Pankow nur rund 18 bzw. 21 waren (vgl. Abb. 38). In beiden Bezirken, ebenso in Charlottenburg-Wilmersdorf, lag der Angebotspreis bei mehr als 30 der Eigentumswohnungen über EUR/m 2, in Mitte waren über 30 der Eigentumswohnungen sogar über EUR/m 2 im Angebot.

37 38 Abb. 38 Verteilung der Kaufpreisangebote für Wohnungen in den Berliner Bezirken und Anteil der Preisklasse Pankow Tempelhof/ Schöneberg Mitte Charlottenburg/ Wilmersdorf Neukölln Steglitz/ Zehlendorf Friedrichshain/ Kreuzberg Marzahn/ Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Treptow/ Köpenick Spandau Berlin EUR/m 2 und mehr bis unter EUR/m bis unter EUR/m bis unter EUR/m bis unter EUR/m 2 unter EUR/m 2 Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Alle Baujahre Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) Kleinräumige Differenzierung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen Noch deutlicher als bei den Kaufpreisen für Ein-/Zweifamilienhäuser zeigt die kleinräumige Differenzierung der Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen ein durchgängiges Band überdurchschnittlicher bis stark überdurchschnittlicher Preise, das sich ausgehend vom Prenzlauer Berg über Mitte, Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf bis an den südwestlichen Stadtrand zieht. Die Grenze in Prenzlauer Berg bildet der S-Bahn-Ring. Die Kaufpreise in diesem Band liegen in sehr attraktiven Mikrolagen teilweise bis zu 50 und mehr über städtischem Durchschnitt (z. B. Grunewald und Wasserlagen in Steglitz-Zehlendorf). Neben dem räumlichen Schwerpunkt hoher Angebotspreise existieren einzelne kleine Inseln mit überdurchschnittlichen Preisen in teilweise attraktiven Lagen (z. B. Kladow, Entwicklungsgebiet Alter Schlachthof im südöstlichen Pankow, Wasserlagen in Treptow-Köpenick). Eine Konzentration stark unterdurchschnittlicher Angebotspreise findet sich

38 Entwicklung des Wohnungsangebots 39 im nördlichen Marzahn-Hellersdorf. Einzelne kleinere Schwerpunkte stark unterdurchschnittlicher Kaufpreise gibt es im nordöstlichen Neukölln, im nördlichem Lichtenberg sowie auch wieder in Insellagen (z. B. in den Großwohnsiedlungen Neu- Hohenschönhausen und Märkisches Viertel sowie im nördlichen Oberschöneweide, nördlichen Rixdorf, nördlichen Hakenfelde, im Soldiner Kiez und östlich des S-Bahnhofes Frankfurter Allee). Abb. 39 Bereinigtes relatives Kaufpreisniveau für Wohnungen in Berlin und und darunter -50 bis unter bis unter bis unter bis unter bis unter 0 0 bis unter bis unter bis unter 50 über 50 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Bereinigte Angebotskaufpreise, Referenzobjekt: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

39 40 Abb. 40 Indizierte Entwicklung der bereinigten Angebotsmieten (EUR/m 2 ) für Wohnungen in Berlin Index (1. Quartal 2004 = 100) I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III Bereinigte Angebotsmieten, Referenzwohnung: m 2, Baujahr ab 2000, gehobene Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) Mietpreise Mietpreisentwicklung Die Entwicklung der Angebotsmietpreise für Wohnungen in Berlin erfolgt analog zur Darstellung der Entwicklung der Angebotskaufpreise anhand bereinigter Mieten. Ausgehend vom Index = 100 im ersten Quartal des Jahres 2004 sanken die Angebotspreise für Mietwohnungen in den Jahren 2004 und 2005 (vgl. Abb. 40) auf letztlich 92,4 Indexpunkte. Im folgenden Zeitraum bis zum Herbst 2007 stagnierten sie zwischen 92,7 und 94,3 Indexpunkten. Seit dem Herbst 2007 stiegen die Angebotsmieten jedoch spürbar an unterbrochen nur durch eine Stagnationsphase im Jahr Seit dem dritten Quartal liegen die Angebotsmieten nun deutlich über dem Ausgangswert des Jahresbeginns 2004 und erreichten im Herbst 2010 mit einem Indexwert von über 117 Punkten einen (vorläufigen) Höchststand. Verglichen mit den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen folgt die Entwicklung der inserierten Mietpreise dem Anstieg der Angebotskaufpreise für Wohnungen zeitversetzt um rund zwei Jahre Situation in den Bezirken Die Auswertung der aktuellen Mietangebote in den Berliner Bezirken beinhaltet zwischen und Angebote je Bezirk, insgesamt Angebote für Berlin. Entsprechend den Kaufpreisauswertungen werden auch bei den Mietwohnungen mehrfach auftretende Inserate nur einfach berücksichtigt. Im beobachteten Zeitraum ( bis 3. Quartal 2010) lagen die Angebotsmieten in Berlin im Median bei 6,17 EUR/m 2 Wohnfläche nettokalt. Die Hälfte der Wohnungen wurde zwischen 5,28 und 7,53 EUR/m 2 Wohnfläche nettokalt angeboten, 10 waren für mehr als 9,37 EUR/m 2 Wohnfläche nettokalt im Angebot, 10 für weniger als 4,64 EUR/m 2 Wohnfläche nettokalt. Die inserierten Nettokaltmieten für Neubauwohnungen (jünger als drei Jahre, n = 7.454) lagen deutlich über denen für Bestandswohnungen. Im Median wurden bei Neubauwohnungen 7,14 EUR/m 2 Wohnfläche nettokalt verlangt, bei Bestandswohnungen waren es 6,12 EUR/m 2.

40 Entwicklung des Wohnungsangebots 41 Die höchsten Angebotsmieten nettokalt erreichte im Median Charlottenburg-Wilmersdorf (7,53 EUR/m 2 ). Auch Steglitz-Zehlendorf (6,88 EUR/m 2 ), Friedrichshain-Kreuzberg (7,00 EUR/m 2 ) und Pankow (6,73 EUR/m 2 ) erreichten im Median überdurchschnittliche Angebotsmieten (vgl. Abb. 41). Hingegen liegen sie in Treptow-Köpenick (5,80 EUR/m 2 ), Lichtenberg (5,65 EUR/ m 2 ), Neukölln (5,57 EUR/m 2 ), Reinickendorf (5,49 EUR/m 2 ) und Spandau (5,28 EUR/m 2 ) z. T. sehr deutlich unter dem berlinweiten Durchschnitt von 6,17 EUR/m 2, wobei Marzahn-Hellersdorf (4,85 EUR/m 2 ) das Schlusslicht bildet. Die Angebotsmiete je Quadratmeter Wohnfläche nettokalt entsprach in Mitte (6,18 EUR/m 2 ) und Tempelhof-Schöneberg (6,23 EUR/m 2 ) dem Berliner Niveau, allerdings waren die inserierten Neubauwohnungen in Mitte im Median mit 9,26 EUR/m 2 Wohnfläche nettokalt deutlich teurer als der Berliner Durchschnitt (7,14 EUR/m 2 ). Günstige Wohnungen sind im Median sowohl im Ostteil der Stadt (Marzahn-Hellersdorf, Lichtenberg und Treptow-Köpenick) als auch im Westteil (Spandau, Reinickendorf und Neukölln) im Angebot. Ebenso werden teurere Wohnungen sowohl im Ostteil (Pankow) und als auch im Westteil (Charlottenburg- Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf) inseriert. Für Neubauwohnungen lagen die Angebotsmieten in den Bezirken insgesamt auf sehr unterschiedlichem Niveau. Während sie in Marzahn-Hellersdorf und Neukölln im Median rund 5,50 EUR/m 2 Wohnfläche nettokalt erreichten, waren es in Pankow rund 8 EUR/m 2, in Charlottenburg-Wilmersdorf rund 8,50 EUR/ m 2 und in Mitte rund 9,30 EUR/m 2. Angebotsmieten über 10 EUR/m 2 Wohnfläche waren im Neubau keine Seltenheit und wurden in Pankow, Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf bereits für ein Viertel der Wohnungen verlangt. Zehn Prozent der Angebotspreise in diesen Bezirken lagen über 12,50 EUR/m 2 Wohnfläche, Spitzenmieten von 14 EUR/m 2 bzw. 16,65 EUR/m 2 und darüber wurden in Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte für jede zehnte angebotene Wohnung registriert. Abb. 41 Angebotsmietpreise nettokalt für Wohnungen nach Bezirken und Höhe in EUR/m 2 nettokalt Pankow Tempelhof/ Schöneberg Mitte Charlottenburg/ Wilmersdorf Neukölln Steglitz/ Zehlendorf Friedrichshain/ Kreuzberg Marzahn/ Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Treptow/ Köpenick Spandau Berlin (15.734) (11.576) (18.434) (16.563) (9.181) (11.904) (8.528) (7.581) (4.673) (8.695) (9.870) (9.753) ( ) Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Alle Baujahre. Die Zahlen in Klammern geben jeweils die Fallzahlen für die Bezirke bzw. Berlin an. Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

41 42 Abb. 42 Verteilung der Mietpreisangebote für Wohnungen in den Berliner Bezirken und Anteil der Preisklasse Pankow Tempelhof/ Schöneberg Mitte Charlottenburg/ Wilmersdorf Neukölln Steglitz/ Zehlendorf Friedrichshain/ Kreuzberg Marzahn/ Hellersdorf Lichtenberg Reinickendorf Treptow/ Köpenick Spandau Berlin 10 EUR/m 2 und mehr 9 bis unter 10 EUR/m 2 8 bis unter 9 EUR/m 2 7 bis unter 8 EUR/m 2 6 bis unter 7 EUR/m 2 5 bis unter 6 EUR/m 2 unter 5 EUR/m 2 Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Alle Baujahre Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) Stadtweit wurden rund 44 der Wohnungen unter 6 EUR/m 2 Wohnfläche nettokalt angeboten. In Marzahn-Hellersdorf fielen mit rund 81 besonders viele der angebotenen Wohnungen in diese Preisklasse. Auch in Spandau und Neukölln ist das unterdurchschnittliche Preissegment unter 6 EUR/m 2 mit rund 75 bzw. 65 stark vertreten (vgl. Abb. 42). Demgegenüber nimmt diese Preisklasse in Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf und Friedrichshain-Kreuzberg mit bis zu einem Viertel der angebotenen Wohnungen einen deutlich geringeren Anteil ein. Jede fünfte Wohnung in Berlin wurde für mehr als 8 EUR/m 2 Wohnfläche nettokalt angeboten. In Steglitz-Zehlendorf, Pankow und Friedrichshain-Kreuzberg war es bereits jede vierte Wohnung, in Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf lagen die Angebote bei 30 bzw. 40 aller inserierten Wohnungen höher als 8 EUR/m 2. Hingegen übersteigen in Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf und Spandau weniger als 5 der Angebote Nettokaltmieten von 8 EUR/m 2 Wohnfläche.

42 Entwicklung des Wohnungsangebots Kleinräumige Differenzierung der Mieten Die Mieten fallen von einem stark überdurchschnittlichen Mietpreisniveau innerhalb des S-Bahn-Rings zu den eher unterdurchschnittlichen Stadtrandlagen ab (vgl. Abb. 43). Lediglich der Südwesten des Stadtgebiets erreicht ein ähnliches Niveau wie die Stadtmitte. Aber auch innerhalb des S-Bahn-Rings finden sich Zonen, in denen unterdurchschnittliche Mietpreise angeboten werden. Das betrifft insbesondere Friedrichshain- Kreuzberg mit den Bereichen Kottbusser Tor und Prinzenstraße. Das sogenannte Kreuzkölln hat dagegen zum Kreuzberger Niveau aufgeschlossen Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau In Berlin gibt es insgesamt Wohneinheiten im Sozialen Wohnungsbau. Knapp 69 der Wohnungen wurden im Rahmen des Wohnungsbauprogramms (WP) errichtet, 19 im Rahmen des WP sowie weitere rund 12 im Zuge des WP Die Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau beinhaltet die Entwicklung der Nettokaltmiete, der kalten Betriebskosten und der Heiz- und Warmwasserkosten. Zu berücksichtigen ist dabei, dass sich die Nettokaltmieten bis zum Jahr 2005 Abb. 43 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Berlin und und darunter -30 bis unter bis unter bis unter bis unter -5-5 bis unter 0 0 bis unter 5 5 bis unter bis unter 20 über 20 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Bereinigte Angebotsmietpreise, Referenzwohnung: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

43 44 auf die Durchschnittsmieten (Mittelwert aus tatsächlich geforderten Mieten, höchstzulässigen Mieten und geprüften Mieten) beziehen. Ab 2006 stellen die Nettokaltmieten ausschließlich die vom Vermieter oder Eigentümer tatsächlich geforderten Mieten (Ist-Mieten) dar. Von 2000 bis 2005 stiegen die Mieten im Sozialen Wohnungsbau um knapp 16 von 4,10 EUR auf 4,75 EUR nettokalt pro m 2. Auch nach Umstellung der Berechnungsmethode setzte sich der Mietanstieg ausgehend von 4,72 EUR im Jahr 2006 auf 5,20 EUR im Jahr 2008 weiter fort (+10,2 ). sanken die Nettokaltmieten mit 5,10 EUR erstmals wieder unter das Vorjahresniveau. Der Anstieg der Mieten im Sozialen Wohnungsbau steht in Zusammenhang mit dem Wegfall der Anschlussförderung sowie dem Auslaufen der Mietpreisbindung für besonders kostengünstige Objekte (insbes. bis Wohnungsbauprogramm 1968), während in den relativ kostenintensiven Baujahrgängen die Mietpreisbindung noch besteht. Das Mischungsverhältnis hat sich geändert. Die Heiz- und Warmwasserkosten im Sozialen Wohnungsbau stiegen in den vergangenen zehn Jahren um knapp 30 Cent pro m 2 bzw. 39 an. Hingegen blieben die kalten Betriebskosten mit Werten um 1,90 EUR/m 2 relativ stabil. Abb. 44 Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) in Berlin 2000-* in EUR/m 2 pro Monat 9,00 8,00 6,70 6,77 6,83 6,85 7,12 7,39 7,38 7,57 7,90 8,00 Höhe in EUR 7,00 6,00 5,00 4,00 0,69 1,91 0,70 1,93 0,71 1,93 0,73 1,87 0,79 1,85 0,79 1,85 0,80 1,86 0,82 1,90 0,80 1,90 0,96 1,94 3,00 2,00 4,10 4,14 4,19 4,25 4,48 4,75 4,72 4,85 5,20 5,10 1,00 0, Nettokaltmiete Kalte Betriebskosten Heiz- und Warmwasserkosten *Bis 2005 Durchschnittsmiete, ab 2006 Ist-Miete. Summe oberhalb der Balken = Bruttowarmmiete inklusive Warmwasserkosten Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

44 Entwicklung des Wohnungsangebots Wohnungsbestand Insgesamt gab es in Berlin im Jahr 1,89 Mio. Wohnungen in Gebäuden. Fast neun von zehn Wohnungen (1,7 Mio. WE) befinden sich in einem Geschosswohnungsbau (Hamburg: Wohnungen in Gebäuden, davon knapp acht von zehn Wohnungen in einem Geschosswohnungsbau). Seit der Wende und insbesondere in den letzten zehn Jahren wächst der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser, jedoch nur sehr langsam (seit 1996 um jährlich 0,1 ). Abb. 45 Wohnungsbestand nach Gebäudestruktur in Berlin ,7 Wohneinheiten in ,0 Einfamilien- Zweifamilien- Mehrfamilienhäuser (inkl. Nichtwohngebäude) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen ,3 Berlin ist bekannt für seine attraktiven Altbaubestände. Gut vier von zehn Wohnungen wurden vor 1948 errichtet, darunter etwa zwei Drittel vor 1918 und ein Drittel zwischen 1919 und Mehr als die Hälfte des Wohnungsbestandes (58 ) sind freifinanzierte Wohnungen, die nach dem Krieg gebaut wurden. Hierin sind auch ehemalige Sozialwohnungen enthalten. Fast jede vierte Wohnung ist eine Plattenbauwohnung in den östlichen Bezirken, überwiegend in Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg. Ein Fünftel der Wohnungen wurde durch die öffentliche Wohnungsbauförderung im 1., 2. und 3. Förderweg finanziert. Berlin ist eine Mieterstadt. Der Wohnungsbestand setzt sich zu rund 86 aus Mieteinheiten und zu 14 aus selbst genutztem Eigentum zusammen. In absoluten Zahlen entspricht dies etwa 1,63 Mio. Mietwohnungen und knapp Eigentumseinheiten. Unterstellt man, dass die rund Ein- und Zweifamilienhäuser, die es aktuell in der Stadt gibt, zu gut 70 (Mikrozensus 2006) selbst genutztes Eigentum sind, bedeutet dies eine Anzahl von gut selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern und etwa Eigentumswohnungen im Geschosswohnungsbaus in Berlin. Vor allem in den zentral gelegenen Bezirken Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg sowie in Lichtenberg ist der Anteil von Mietwohnungen mit rd. 94 bis 96 auffällig hoch. Im Gegensatz dazu ist in den westlichen Randbezirken Reinickendorf und Steglitz-Zehlendorf gut jede vierte Wohneinheit selbst genutzt. In Pankow, Marzahn-Hellersdorf und Neukölln entspricht der Anteil an Mietwohnungen in etwa dem Berliner Durchschnitt; in den übrigen Bezirken liegt er etwas darunter. Abb. 46 Wohnungsbestand nach Baualter in Berlin Abb. 47 Wohnungsbestand ab 1949 nach Art der Finanzierung in Berlin Altbau bis 1918 Altbau 1919 bis 1948 Neubau ab 1949 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung 1. Förderweg 2. und 3. Förderweg Industriell errichtete Wohnungen im Ostteil Berlins ( Plattenbau ) Freifinanzierter Neubau Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

45 46 Abb ,9 Anteil der Mietwohnungen am Wohnungsbestand in den Berliner Bezirken 73,7 83,4 73,4 93,6 83,6 88,6 96,4 88,2 93,8 87,8 90 und mehr 85 bis unter bis unter 85 unter 80 Berlin: 86,1 84,0 Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, eigene Berechnungen Rund 16 der Mietwohnungen in Berlin sind im Besitz der städtischen Wohnungsunternehmen, weitere 12 gehören Genossenschaften. Der Großteil von 65 der rd. 1,6 Mio. Mietwohnungen in Berlin entfällt auf Privateigentümer. Die Umwandlungsquote beschreibt den Anteil der Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, wobei eine Eigentumswohnung weiterhin vermietet werden kann. Im Jahr wurden in Berlin insgesamt Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt, was einer Quote von 0,42 aller Mietwohnungen entspricht waren es noch 0,28. Anteilig wurden die meisten Wohnungen (1.469) in Charlottenburg-Wilmersdorf umgewandelt. Das ist etwas weniger als eine von hundert Mietwohnungen im Bezirk. Eine ebenfalls vergleichsweise rege Umwandlung gab es in Steglitz- Zehlendorf und in Tempelhof-Schöneberg mit 0,77 bzw. 0,76. In Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg ging die Umwandlungsquote gegen null. Abb. 49 Mietwohnungen nach Eigentümergruppen und Art der Wohnungsbindung in Berlin ,7 5, , , ,8 Städtische Sozialmietwohnungen Städtische Belegungsbindungs-WE (BelBindG) Sonstige Städtische Mietwohnungen Genossenschaftliche Sozialmietwohnungen 9, Genossenschaftliche Belegungsbindungs-WE (BelBindG) Sonstige genossenschaftliche Mietwohnungen ,1 6, , Private Sozialmietwohnungen Private Belegungsbindungs-WE (BelBindG) Übrige Mietwohnungen bei sonstigen Eigentümern Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

46 Entwicklung des Wohnungsangebots 47 Abb. 50 Umwandlungsquote: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den Berliner Bezirken 0,13 0,49 0,70 und mehr 0,50 bis unter 0,70 0,30 bis unter 0,50 0,10 bis unter 0,30 unter 0,10 Berlin: 0,42 Der Bestand an Sozialwohnungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz hat sich in Berlin aufgrund auslaufender Bindungen seit 2000 von über Wohnungen bis um 35 auf rund verringert. Damit ist der Anteil der Sozialwohnungen am gesamten Wohnungsbestand innerhalb der letzten zehn Jahre von ca. 14 auf nunmehr 9 gesunken. Darüber hinaus gibt es allerdings noch eine größere Anzahl an 0,07 0,92 0,44 0,49 0,10 0,00 Wohnungen aus kommunalen Beständen im Ostteil Berlins, die auf Grundlage des Altschuldenhilfegesetzes im Rahmen des Berliner Belegungsbindungsgesetzes (BelBindG) im Jahr 0,77 0,76 0,17 0, neu zu belegungsgebundenen Wohnungen erklärt wurden. Aufgrund von Rückübertragungen hat sich dieser Wohnungsbestand innerhalb von zehn Jahren von rund auf im Jahr reduziert. Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, eigene Berechnungen Da die Rückübertragungen inzwischen abgeschlossen sind, wird der belegungsgebundene Wohnungsbestand bis zum Jahr 2012 stabil bleiben und voraussichtlich bis 2020 auf rund sinken. Der Anteil von Sozialwohnungen wird sich ebenfalls bis 2020 deutlich verringern nach aktuellen Prognosen reduziert sich dieser Bestand auf circa Abb. 51 Längerfristige Entwicklung des belegungsgebundenen Wohnungsbestands in Berlin und Prognose bis Anzahl der Wohnungen Sozialwohnungen (WoBindG) Belegungsgebundene Wohnungen nach BelBindG Sozialwohnungen (WoBindG) Prognose Belegungsgebundene Wohnungen nach BelBindG Prognose Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

47 Weiter stagnierende Wohnflächen Aktuell bewohnt jeder Einwohner in Berlin, wie auch bereits in den Jahren zuvor, durchschnittlich 38,8 m 2 Wohnfläche (zum Vergleich Hamburg 2007: 35,9 m 2 ). Dieser Wert entspricht in etwa dem Bezirk Pankow (38,4 m 2 ). In den Westberliner Bezirken Reinickendorf, Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz- Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg ist die Wohnfläche pro Einwohner mit rd. 40 bis 45 m 2 deutlich größer als der Berliner Durchschnitt. In den östlichen Bezirken, ausgenommen Pankow, ist sie dagegen meist unterdurchschnittlich. Abb ,4 Durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung in den Berliner Bezirken 75,3 74,0 65,6 66,3 68,5 63,6 69,6 72 m 2 und mehr 69 m 2 bis unter 72 m 2 66 m 2 bis unter 69 m 2 unter 66 m 2 Berlin: 70,4 m 2 Abb. 52 Durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner in den Berliner Bezirken 40,8 38,4 40,0 m 2 und mehr 38,0 m 2 bis unter 40,0 m 2 36,0 m 2 bis unter 38,0 m 2 unter 36,0 m 2 Berlin: 38,8 m 2 72,5 81,1 68,4 68,9 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen 37,7 35,0 37,6 36,7 44,9 36,0 40,2 43,5 36,2 36,8 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen In den beiden Randbezirken Spandau und Marzahn-Hellersdorf sind die Wohnungen durchschnittlich rund 70 m 2 groß. Das entspricht in etwa dem Durchschnitt der Gesamtstadt (70,4 m 2, zum Vergleich Hamburg 2008: 72,1 m 2 ). Spitzenreiter ist Steglitz- Zehlendorf, gefolgt von Charlottenburg-Wilmersdorf, Reinickendorf und Tempelhof-Schöneberg. In Lichtenberg, Mitte und Friedrichshain-Kreuzberg sind die Wohnungsgrößen deutlich unter dem Berliner Durchschnitt, in allen übrigen nur knapp darunter Leerstand Prinzipiell setzt ein funktionierender Wohnungsmarkt eine gewisse Anzahl freier Wohnungen als Fluktuationsreserve voraus, damit wohnungssuchende Haushalte überhaupt Wohnraum neu anmieten bzw. kaufen können. Darüber hinaus können in der Regel nur unbewohnte Wohnungen umfassend saniert, modernisiert oder neuen Anforderungen entsprechend umgebaut werden. Die erforderliche Fluktuationsreserve auf ausgeglichenen Wohnungsmärkten wird allgemein mit 3 angenommen, was beim derzeitigen Wohnungsbestand in Berlin rund Wohnungen entspricht. Allerdings liegt die Gesamtzahl leer stehender Wohnungen trotz rückläufiger Tendenz seit Jahren immer noch deutlich darüber. Seit 2003 führt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung regelmäßig Leerstandsuntersuchungen auf der Basis abgemeldeter Stromzähler des Berliner Netzbetreibers Vattenfall durch. Dabei werden sowohl die am Erhebungsstichtag insgesamt als auch die bereits länger als sechs Monate gekündigten Wohnungszähler als unbewohnte Wohnungen ermittelt. Wohnungen, die länger als sechs Monate unbewohnt bleiben, werden als kritische Leerstände betrachtet.

48 Entwicklung des Wohnungsangebots 49 Abb. 54 Längerfristiger Leerstand in den Prognoseräumen am unter 5,0 5,0 bis unter 6,0 6,0 bis unter 7,0 über 7,0 Bezirksgrenzen Grenze Prognoseraum unberücksichtigte Flächen Wasserflächen Berlin: 5,0 Stichtag: Anteil Stromzähleranschlüsse Wohnnutzung länger als 6 Monate ohne Vertrag auf Ebene der Prognoseräume in. Unberücksichtigte Flächen = unbesiedelte Bereiche bzw. Prognoseräume mit weniger als 100 Anschlüssen. Quelle: Vattenfall, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Dieser längerfristige Wohnungsleerstand war im Zeitraum 2003 bis 2006 von 5,0 auf 5,7 angestiegen, stagnierte danach auf diesem Niveau und ging erstmals auf 5,5 und 2010 weiter auf 5,0 zurück. Das entspricht einem Abbau des längerfristigen Leerstandes seit 2006 um rd auf rd Wohnungen. Deutlich stärker noch nahm der Stichtagsleerstand um rd auf nunmehr rd Wohnungen bzw. 6,9 ab. Das zu Beginn der Stromzähleranalysen 2003 sehr ungleiche Leerstandsniveau zwischen dem Ost- und Westteil der Stadt hat sich inzwischen vollständig angeglichen. Die folgenden Angaben beziehen sich ausschließlich auf den 6-Monats-Leerstand, die Veränderungen auf die Ergebnisse vom Juli 2008: Bis auf den Bezirk Reinickendorf (hier blieb der längerfristige Leerstand unverändert) ist der Leerstand in allen Bezirken weiter gesunken, durchschnittlich um 0,5 Prozentpunkte. Die deutlichsten Rückgänge gab es um 1,6 Prozentpunkte in Neukölln und um 1,4 Prozentpunkte in Mitte. Der Bezirk Mitte hat mit 6,7 aber noch immer das höchste Leerstandsniveau, obwohl sich auch hier die Quote um 0,6 Prozentpunkte verringert hat.

49 50 Abb. 55 Längerfristiger Leerstand in den Berliner Bezirken 2008 und 2010 im Vergleich Vattenfall-Leerstandserfassung langfristiger Leerstand (> 6 Monate) Mitte 6,70 8,04 Friedrichshain-Kreuzberg 5,90 6,34 Marzahn-Hellersdorf Charlottenburg-Wilmersdorf 5,50 5,30 5,43 6,42 Pankow 5,20 5,61 Neukölln 5,10 6,66 Tempelhof-Schöneberg 4,80 5,22 5,7 ( ) Spandau Steglitz-Zehlendorf 4,70 4,50 4,64 5,27 5,0 ( ) Treptow-Köpenick 4,40 5,39 Reinickendorf 4,40 4,35 Lichtenberg 3,20 4, Stand Stand Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung In 47 von insgesamt 60 Berliner Prognoseräumen (PGR) gingen die Leerstände um durchschnittlich 0,8 Prozentpunkte zurück, in 13 PGR haben sie i. d. R. um 0,1 bis 0,2 Prozentpunkte zugenommen. Sehr deutlich war der Anstieg in Frohnau-Hermsdorf um 1,0 Prozentpunkte und in Heiligensee-Konradshöhe um je 0,8 Prozentpunkte. Die 17 innerstädtischen PGR weisen ein durchschnittliches Leerstandsniveau knapp unter 6 und einen durchschnittlichen Rückgang um 0,8 Prozentpunkte aus. Vier davon liegen unter 5 (Kreuzberg-Nord, Kreuzberg-Ost, Friedrichshain-West und Wilmersdorf), hohe Leerstände um 7,5 gibt es dagegen in Friedrichshain-Ost, Zentrum, Prenzlauer Berg-Süd und Neukölln-Nord, wobei Neukölln-Nord mit 2,6 Prozentpunkten den größten Rückgang gegenüber 2008 hatte. In den Berliner Großsiedlungen ging der Leerstand weiter zurück. 30 von 55 Siedlungen haben inzwischen Leerstandsquoten von unter 3, 18 davon unter 2 und fünf unter 1. Zehn Großsiedlungen liegen über dem Berliner Durchschnittsniveau von 5, darunter fünf Siedlungen über 6 (Hellersdorf, Wollankstraße, Terrassen Schöneberg, Rollberg- und Werner-Düttmann-Siedlung). Außer deutlichen Anstiegen bei den Terrassen Schöneberg (+5,8 Prozentpunkte) und der Werner-Düttman-Siedlung (+8 Prozentpunkte) sind sonst kaum Zuwächse zu verzeichnen. Tendenziell ist bei anhaltend geringem Wohnungsneubau, weiterer Zunahme der Zahl der Haushalte durch Zuzüge und Haushaltsverkleinerungen sowie gewerblicher Umnutzung von Wohnraum mit einem weiteren Leerstandsrückgang zu rechnen.

50 Entwicklung des Wohnungsangebots 51 Ein direkter Vergleich der Leerstandsentwicklung größerer Wohnungsanbieter, die entsprechende Daten veröffentlichen, kann nur anhand von Stichtagsangaben erfolgen. Demzufolge ist der Leerstand bei den Mitgliedsunternehmen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) bis Ende weiter auf 3,5 zurückgegangen. Neben dem weiteren deutlichen Abbau der Vermietungsprobleme nahmen auch unternehmerisch beeinflussbare Leerstände (z. B. geplante Verkäufe, Abrisse) weiterhin ab. Nach Abzug dieser vermieterseitig bedingten Leerstandsquote von durchschnittlich insgesamt 0,9 betrug der Anteil freier Wohnungen beim BBU Ende 2008 noch 2,6. Insbesondere der Anteil der aufgrund von Mieterwechseln begründeten Leerstände am Gesamtleerstand des BBU nahm im Vergleich zum Vorjahr von 44 auf 37 ab. Gleichzeitig nahm der Anteil modernisierungsbedingter Leerstände von 12 auf 18 wieder zu. Das Leerstandsniveau der Mitgliedsunternehmen des BBU ist im Vergleich zum Berliner Durchschnitt insbesondere wegen des hohen Neubauanteils und der somit gut ausgestatteten sowie zuverlässig bewirtschafteten Wohnungsbestände regelmäßig niedriger. Bei den städtischen Wohnungsunternehmen hat der Gesamtleerstand im bewirtschafteten Eigenbestand in den letzten sechs Jahren bis Ende ebenfalls stetig bis auf 3,8 abgenommen. Abzüglich der unternehmerisch bedingten Leerstände hier gleichfalls bedingt durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verringerte sich die marktverfügbare Wohnungsreserve der Unternehmen auf durchschnittlich 2,3. Im preisgebundenen Wohnungsbestand sind weiterhin gegenläufige Leerstandstrends zu beobachten. In den Beständen der Vereinbarten Förderung (Berliner 2. Förderweg) hat der Anteil Abb. 56 Veränderung des längerfristigen Leerstands in Prozentpunkten in den Prognoseräumen zwischen dem und unter -2,5-2,5 bis unter -1,0-1,0 bis unter 0,0 über 0,0 Bezirksgrenzen Grenze Prognoseraum unberücksichtigte Flächen Wasserflächen Berlin: -0,7 Punkte Datenstand: Unberücksichtigte Flächen = unbesiedelte Bereiche bzw. Prognoseräume mit weniger als 100 Anschlüssen Quelle: Vattenfall, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

51 52 Abb. 57 Entwicklung des Stichtagsleerstandes in Berlin nach Wohnungsbeständen Berlin gesamt BBU gesamt Genossenschaften (BBU) Städtische Wohnungsunternehmen 1. Förderweg (Miet-WE) 2./3. Förderweg Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung der unbewohnten Wohnungen seit den Höchstwerten 2006 zunächst stärker, im letzten Jahr jedoch nur noch um 0,1 auf 8,1 Ende abgenommen. Im klassischen sozialen Wohnungsbau erhöhte sich der Stichtagsleerstand im selben Zeitraum von 2006 bis Ende von 6,6 weiter auf 7,3. In den einzelnen Bezirken schwanken die Quoten jedoch erheblich um diesen Durchschnittswert. Trotz des allgemein hohen Leerstandsniveaus hat in den letzten Jahren gerade in den Innenstadtbezirken diese soziale Wohnungsreserve deutlich abgenommen. So haben sich die entsprechenden Quoten in Pankow von 12 auf 4, in Lichtenberg von 10 auf 5, in Mitte von 8 auf 5 und in Treptow von 7 auf 4 verringert. Andere innerstädtische Bezirke wie in Friedrichshain-Kreuzberg (7 auf 10 ) und Charlottenburg-Wilmersdorf (4 auf 7 ) verzeichneten jedoch eine Leerstandszunahme. Insgesamt waren von den Ende ermittelten rd freien Sozialmietwohnungen mehr als die Hälfte (67 ) länger als sechs Monate nicht vermietet.

52 Entwicklung des Wohnungsangebots Fazit Auch im Jahr blieb die Wohnungsbautätigkeit auf einem sehr niedrigen Niveau und der Rückgang bei den Baugenehmigungen deutet keine Trendwende an. Auch wenn die im Rahmen des Wohnungsmarktbarometers befragten Wohnungsmarktexperten das Investitionsklima in allen Neubausegmenten (Eigenheime, Eigentumswohnungen, Mietwohnungen) in den nächsten drei Jahren als steigend beurteilen, halten sich die Investoren bis jetzt insgesamt zurück. Dabei verteilt sich die vorhandene Bautätigkeit sehr unterschiedlich innerhalb von Berlin. Es gibt zeitgleich Bezirke mit einer weit überdurchschnittlichen Investitionstätigkeit wie Pankow, Marzahn- Hellersdorf oder Treptow-Köpenick und solche, in denen seit Jahren nur sehr spärlich neu gebaut wird, allen voran Neukölln und Tempelhof-Schöneberg. Seit 2007 kommt es zu einer Verschiebung bei der Angebotsentwicklung. Erstmals seit der Boomphase Ende der neunziger Jahre steigen die Fertigstellungen im Geschosswohnungsbau wieder, sodass mittlerweile in diesem Segment praktisch genauso viele Wohnungen errichtet werden wie im individuellen Wohnungsbau. Diese Verschiebung resultiert sowohl aus steigenden Fertigstellungen im Mehrfamilienhausbau, als auch aus einem Rückgang bei den Ein-/Zweifamilienhäusern. Die Bezirke Pankow und Treptow-Köpenick spiegeln diese Entwicklung sehr typisch wider. Setzt sich dieser Trend fort, wird der Anteil des Geschosswohnungsbaus bereits 2010 über dem des individuellen Wohnungsbaus liegen. Das ist vor allem vor dem Hintergrund beachtlich, dass die Berliner Wohnungsmarktakteure laut den Ergebnissen des IBB Wohnungsmarktbarometers 2010 vor allem bei den Eigenheimen ein, gemessen an der Nachfrage, zu geringes Angebot sehen. Es ist davon auszugehen, dass viele dieser neuen Geschosswohnungen als Eigentumswohnungen realisiert werden und dies auch zukünftig so sein wird. In den innerstädtischen Lagen (innerhalb des S-Bahn-Rings) sind nur wenige reine Mietwohnungsprojekte zu finden. Allerdings wurden jüngst auch größere Bauvorhaben im Mietwohnungsbau mit Größenordnungen von 100 Wohneinheiten und mehr realisiert (z. B. Richards Garten in Friedrichshain, Avila-Carré in Prenzlauer Berg, Wohnpark Paradies in Treptow). Das Preisniveau für Wohnungen steigt in Berlin seit einigen Jahren deutlich an, insbesondere bei Neuvermietungen. Während die Preise für Eigentumswohnungen schon seit 2006 klettern, folgt der Mietpreisanstieg zwar zeitversetzt um etwa zwei Jahre, dafür aber mit noch größeren Steigerungen. Je nach Lage innerhalb des Stadtgebietes ist die Preisentwicklung unterschiedlich stark ausgeprägt. Ein Band überdurchschnittlicher Preise zieht sich dabei von Prenzlauer Berg über den Altbezirk Mitte, über Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf nach Steglitz-Zehlendorf. Auch bei Angebotskaufpreisen für Ein-/Zweifamilienhäuser zeigt sich ein ausgeprägtes West- Ost-Gefälle, bei dem die Preise für Eigenheime der westlichen Bezirke die im Osten deutlich übersteigen. Neben zahlreichen attraktiven kleinräumigen Lagen erzielen vor allem die traditionell höherwertigen Wohnstandorte Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf vergleichsweise hohe Preise.

53 54 4. Fazit: Wohnungsnachfrage und Angebotsentwicklung Die Wohnungsbautätigkeit ist gemessen an der Nachfrageentwicklung seit Jahren zu niedrig. Seit 2005 wächst die Berliner Bevölkerung um jährlich im Mittel rund Einwohner. Auch waren es rund Einwohner. Gleichzeitig stieg die Zahl der Haushalte zwischen 2000 und um jährlich durchschnittlich gut an. Demgegenüber wurden nur Wohnungen neu gebaut, das entspricht in etwa dem durchschnittlichen Niveau der letzten vier Jahre. Die anhaltend steigende Nachfrage bei gleichzeitig geringer Bautätigkeit hat dazu geführt, dass der Leerstand seit den letzten zwei Jahren leicht rückläufig ist. Da auch in den nächsten Jahren nicht mit einer gravierenden Änderung der Größenordnung des Wohnungsneubaus zu rechnen ist, wird für die Befriedigung der weiterhin positiven Nachfrageentwicklung eine zunehmende Aktivierung leer stehender Wohnungen aus dem Bestand notwendig werden. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass sich Haushalte nicht beliebig verschieben lassen. Sie haben Präferenzen für bestimmte Wohnstandorte und dehnen ihren Suchradius nur dann aus, wenn sie dort keine passenden Angebote vorfinden. Gleiches gilt für Objekte. Anspruchsvolle Haushalte suchen anspruchsvolle Objekte. Leer stehende Wohnungen werden nur dann am Markt akzeptiert, wenn sie entweder ihr Preis- Leistungs-Verhältnis deutlich verbessern oder sich konkret den Nachfragebedürfnissen anpassen. Die derzeit zu beobachtenden Preissteigerungen sind ein wichtiger Indikator für Knappheiten auf dem Wohnungsmarkt. Sie betreffen sowohl die Angebotsmieten als auch die Angebotskaufpreise und sind Ergebnis der steigenden Nachfrage bei geringer Bautätigkeit. Da davon auszugehen ist, dass die Nachfrageentwicklung aufgrund der Zuwanderung und der Haushaltsverkleinerung noch auf Jahre positiv bleiben wird und die Bautätigkeit voraussichtlich nicht in gleicher Weise anziehen wird, sind weitere Preissteigerungen sehr wahrscheinlich. Bei den Mietwohnungen werden Mieterhöhungen meist bei Neuvermietungen umgesetzt, seltener aber bei Bestandsmieten. Betroffen sind daher vor allem die Umzugshaushalte. Dazu zählen vor allem die jüngeren und mobileren Haushalte wie Studierende, Auszubildende und andere Starterhaushalte, die erstmals eine eigene Wohnung beziehen, junge Familien, die eine größere Wohnung suchen sowie alle, die beruflich bedingt umziehen müssen. Ältere Haushalte, vor allem Rentnerhaushalte, wohnen meist schon seit Jahrzehnten in derselben Wohnung und ziehen seltener noch einmal um. Bei den Eigentumswohnungen trifft es hingegen alle Erwerber. Während Nachfrager, die aus anderen höherpreisigen deutschen Großstädten nach Berlin ziehen, immer noch über das vergleichsweise gute Preis-Leistungs-Verhältnis in vielen Teilen der Stadt erfreut sind, bleibt bei den Berliner Haushalten abzuwarten, welchen Einfluss die Preissteigerungen auf das Nachfragerverhalten haben. Hierbei kann jedoch unterstützend wirken, dass in Berlin mit seiner niedrigen Eigentumsquote ein gewisser Aufholeffekt wahrscheinlich ist. Verharrt der Berliner Neubaumarkt quantitativ auch auf niedrigem Niveau, so hat er qualitativ in der Vergangenheit deutlich aufgeholt eine Entwicklung, von der trotz Knappheiten in bestimmten Segmenten zu wünschen ist, dass sie sich weiter fortsetzt. Die Vermarktungsschwierigkeiten bei Wohnungen in Standardqualität im vergangenen Jahrzehnt und die damit verbundenen Lerneffekte auf Seiten der Investoren haben zu einer sichtbaren Steigerung der Qualitäten geführt. Es entstehen zunehmend Projekte, die sowohl städtebaulich als auch architektonisch und konzeptionell neue Wege beschreiten und damit zu einer vielseitigen Ausdifferenzierung des Marktes beitragen. Die Bandbreite ist bereits beachtlich und reicht von kleinteiligen Lückenschließungen mit Altbauqualitäten über Baugruppen, Nachbarschaften für Jung und Alt, Nischenprodukte für spezifische Zielgruppen bis hin zu einem kleinen, aber sehr hochwertigen Premiumsegment. Bei der überwiegenden Mehrheit der Projekte legen die Anbieter mittlerweile weitaus mehr Wert auf die Akzeptanzkriterien der Nachfrager als dies in der Vergangenheit der Fall war. Dazu zählen beispielsweise besondere Identifikationsmomente bei der Gesamtgestaltung, überschaubare geschützte Erdgeschossbereiche, großzügig gestaltete und gut nutzbare private Freiflächen, Einflussmöglichkeiten auf Grundrisse und Ausstattung oder Alleinstellungsmerkmale. Gleiches gilt für Entwicklungen im Bestand. Auch dort kommt es in den letzten Jahren zu vielseitigen Entwicklungen. Dazu zählen z. B. Redevelopment-Projekte wie die Umnutzung ehemaliger Brauereien, Gerichte oder Haftanstalten oder großflächige Entwicklungen ehemaliger Krankenhausgelände in Verbindung mit alter und häufig denkmalgeschützter Bausubstanz. Ebenso sind viele Wohnungsunternehmen sehr aktiv bei der Qualifizierung ihrer Bestände, um sich so im innerstädtischen Marktgefüge erfolgreich zu positionieren

54 Schwerpunktthema: Mietbelastung Schwerpunktthema: Mietbelastung 5.1. Mietbelastung Bestandsmieten Die durchschnittliche Bruttokaltmiete im Bestand liegt in Berlin bei knapp 6,35 EUR/m 2. Das ist ein deutlich geringerer Wert als in den anderen drei deutschen Millionenstädten: In Hamburg und Köln werden im Durchschnitt jeweils gut 7,50 EUR gezahlt, in München sogar über 9,30 EUR. Lediglich in Dresden liegt die durchschnittliche Bruttokaltmiete mit 5,77 EUR noch niedriger als in Berlin. Aber nicht nur die Mieten in der Hauptstadt sind vergleichsweise niedrig, sondern auch die Einkommen. Das durchschnittlich verfügbare monatliche Haushaltsnettoeinkommen beträgt in Berlin EUR. Im Vergleich dazu hat ein Haushalt in Köln im Mittel EUR zur Verfügung, in Hamburg EUR und in München sogar EUR. Abb. 58 Bestandsmieten und Haushaltsnettoeinkommen in Berlin und ausgewählten Städten Abb. 59 Durchschnittliche Mietbelastung (Bestandsmieten) in Berlin und ausgewählten Städten 10, Bestandsmiete EUR/m 2 (bruttokalt) 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 München Hamburg Köln Berlin Dresden Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (EUR) Mietbelastung (in Prozent) München Hamburg Köln Berlin Dresden Bestandsmiete Quelle: Mikrozensus 2006 Haushaltsnettoeinkommen Quelle: Mikrozensus 2006 Die Mietbelastung wird im Mikrozensus definiert als der Anteil des Haushaltsnettoeinkommens, der für die Bruttokaltmiete ausgegeben wird. Das Haushaltsnettoeinkommen ergibt sich aus der Summe aller Einnahmen der Haushaltsmitglieder, abzüglich von Einkommens- und Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag und Pflichtbeiträgen zur Sozialversicherung. Es wird durch Selbstauskunft der Befragten erhoben, sodass es zu Verzerrungen durch fehlerhafte Angaben kommen kann. So wird das Einkommensniveau im Mikrozensus systematisch unterschätzt, da z. B. unregelmäßige Einkommenszuflüsse häufig nicht angegeben werden. Die Bruttokaltmiete setzt sich zusammen aus dem eigentlichen Entgelt für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung (Nettokaltmiete) und allen kalten Betriebsoder Nebenkosten, also z. B. Grundsteuer, Gebühren für Straßenreinigung, Hauswartung und Müllentsorgung. Nicht darunter fallen die Kosten für die Heizung, Strom und Warmwasserversorgung. Es werden Bestandsmieten abgefragt, sodass lange bestehende Mietverhältnisse mit relativ günstigen Mieten auch berücksichtigt sind. Alle Angaben beziehen sich auf Haushalte, die von Hauptmietern genutzt werden. Die Berechnung der Mietbelastung im Mikrozensus bietet den Vorteil, dass tatsächlich bezahlte Mieten und tatsächlich erzielte Einkommen in Relation zueinander gesetzt werden. Bei der Interpretation der resultierenden Mietbelastung ist zu beachten, dass im Mikrozensus keine exakten Einkommensbeträge, sondern lediglich Einkommensklassen erhoben werden, was zu einer gewissen Unschärfe führt. Die Mietbelastung wird im Rahmen des Mikrozensus nur alle vier Jahre erhoben, derzeit aktueller Datenrand ist 2006.

55 56 Somit ergibt sich in Berlin eine durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte von 23,6. Damit ist die Mietlastung genauso hoch wie in Köln und etwas niedriger als in München und Hamburg, wo sie bei 25,1 bzw. 24,3 liegt. In Dresden liegt die Mietbelastung mit 22,2 unter dem Berliner Wert. Berliner Haushalte verdienen im Durchschnitt zwar weniger als Münchner oder Hamburger, zahlen dafür aber auch weniger Miete und geben unterm Strich sogar einen etwas geringeren Anteil ihres Einkommens für die Miete aus Mietbelastung nach Einkommen Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte gibt nur Auskunft über die Belastung eines (fiktiven) durchschnittlichen Haushalts. Die Mietbelastung variiert allerdings deutlich in Abhängigkeit vom Einkommen. Generell sinkt in allen betrachteten Städten mit steigendem Haushaltsnettoeinkommen der Anteil des Einkommens, der für die Miete ausgegeben wird. In Berlin liegt die Mietbelastung für die Haushalte mit den niedrigsten Einkommen bei über 40 und sinkt auf unter 20 für Abb. 60 Mietbelastung nach Einkommensklassen in Berlin und ausgewählten Städten Mietbelastung Bruttokaltmiete München Hamburg Köln Berlin Dresden bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis bis und mehr Haushaltsnettoeinkommen in EUR Anmerkung: Mietbelastungen von weit über 50 sind wenig realistisch. Die Werte in den Einkommensklassen unter 700 EUR werden unter anderem durch fehlerhafte Selbstauskunft der Befragten verzerrt. Quelle: Mikrozensus 2006, eigene Berechnungen

56 Schwerpunktthema: Mietbelastung 57 Abb. 61 Mietbelastung nach Haushaltseinkommen in Berlin und ausgewählten Städten Mietbelastung Bruttokaltmiete München Hamburg Köln Berlin Dresden Haushaltsnettoeinkommen Anmerkung: Die absoluten Einkommensklassen wurden gemäß der entsprechenden Haushaltsverteilung in Dezile umgerechnet, um so der unterschiedlichen Einkommensstruktur gerecht zu werden. In München verfügen die unteren knapp 20 Prozent der Haushalte beispielsweise über ein Haushaltsnettoeinkommen von bis zu EUR, in Berlin sind es dagegen rund dreißig Prozent der Haushalte. Quelle: Mikrozensus 2006, eigene Berechnungen die Haushalte mit den höchsten Einkommen. Dennoch ist für Berliner Haushalte aller Einkommensklassen die Mietbelastung geringer als für Haushalte der gleichen Einkommensklasse in Hamburg oder München. Das gilt insbesondere auch für Haushalte mit einem geringen Einkommen. So liegt in Berlin die Mietbelastung der Haushalte, die zwischen 700 und 900 EUR im Monat zur Verfügung haben, bei 40. In München liegt die Mietbelastung in dieser Gruppe bei 47 und in Hamburg bei 45. Mit zunehmenden Einkommen werden die Unterschiede zwischen den Städten in der Höhe der Mietbelastung geringer. Allerdings gibt es in Berlin deutlich mehr Haushalte mit einem geringen Einkommen als in München, Köln oder Hamburg. Deshalb wird in der Abb. 61 die relative Haushaltseinkommensverteilung innerhalb der Städte berücksichtigt und nicht das absolute Einkommen wie zuvor. Auch in diesem Fall liegt die Berliner Kurve immer unter denen von München und Hamburg, d. h. in beiden Städten geben die Haushalte unabhängig vom Einkommen einen höheren Einkommensanteil für die Miete aus als in Berlin. Es profitieren also alle Berliner Mieter von den günstigen Mieten in der Stadt, egal ob sie ein hohes oder ein niedriges Einkommen beziehen. Anders gesagt: Die Wohnkaufkraft der Berliner ist höher als die der Hamburger und der Münchener. Die Mietbelastung nach Haushaltseinkommen gibt jedoch weder Auskunft über die Qualität noch über die Größe der gemieteten Wohnung. In der folgenden Abb. 62 ist deshalb die Mietbelastung der Haushalte nach Einkommen dargestellt, wenn sie eine 80 m 2 große Wohnung mieten würden. Es werden die Abweichungen der jeweiligen Mietbelastungsquote zu der entsprechenden Berliner Mietbelastungsquote dargestellt. Die Haushalte mit den niedrigsten Einkommen haben bei der Anmietung der Referenzwohnung eine Mietbelastung, die zwischen 4 Prozentpunkte (in Dresden) und knapp 11 Prozentpunkte (in Köln) höher ist als in Berlin. Für die Berliner Haushalte fast aller Einkommensklassen ist die Belastung geringer als für die Haushalte in den anderen Städten. Lediglich für die oberen Einkommensklassen ist die Belastung höher als in Dresden.

57 58 Abb. 62 Mietbelastung Abweichung in Prozentpunkten gegenüber einer Berliner 80-m 2 -Wohnung in ausgewählten Städten Abweichung der Mietbelastung in Prozentpunkten Anteil Haushaltsnettoeinkommen 90 München Hamburg Köln Dresden Lesebeispiel: Die Mietbelastungsquote der unteren 10 Prozent der Münchener Haushalte (gemessen am Haushaltseinkommen) liegt 10,6 Prozentpunkte höher als diejenige der entsprechenden Berliner Haushalte. Quelle: Mikrozensus 2006, eigene Berechnungen Es sind also aufgrund der höheren Wohnkaufkraft für Berliner Haushalte größere Wohnungen erschwinglicher als für die Haushalte in anderen Städten. Das Angebot folgt der höheren Wohnkaufkraft und hat sich über die Jahre durch Neubau und Zusammenlegungen angepasst. In Berlin werden im Durchschnitt größere Wohnungen als in den Vergleichsstädten zur Vermietung angeboten. Lediglich sechs Prozent der Wohnungen sind kleiner als 40 m 2, während es in Dresden zehn und in München sogar 14 Prozent sind. Eine höhere Wohnkaufkraft kann von den Haushalten unterschiedlich genutzt werden. Eine Möglichkeit ist, eine größere Wohnung anzumieten. Alternativ kann ein Haushalt die Ersparnis bei der Miete für den Konsum anderer Güter ausgegeben. In den mittleren und oberen Einkommensgruppen werden die relativen Vorteile des Berliner Wohnungsmarktes genutzt, um in einer größeren Wohnung zu leben, vgl. Abb. 64. Die Wohnfläche nach Haushaltseinkommen liegt für diese Gruppen merklich über den Werten von Hamburg, Köln, Dresden und München. Dagegen unterscheidet sich die durchschnittliche Wohnfläche bei den unteren Einkommensklassen kaum von der Wohnfläche in den Vergleichsstädten. Hier wird die Ersparnis durch die niedrigere Mietbelastung eher für anderweitigen Konsum genutzt Fazit Schwerpunktthema Die durchschnittliche Mietbelastung in Berlin liegt geringfügig unter der in den anderen deutschen Millionenstädten. Den vergleichsweise geringen Einkommen der Haushalte in der Stadt stehen auch vergleichsweise niedrige Mieten gegenüber. Berliner Mieterhaushalte müssen dabei unabhängig von ihrem Einkommen einen geringeren Einkommensanteil für die Miete ausgeben als die Mieterhaushalte in Hamburg oder München, ihre Wohnkaufkraft ist größer. Diese zusätzliche Wohnkaufkraft wird von den Haushalten mit mittleren und hohen Einkommen vor allem dazu genutzt, in größere Wohnungen zu ziehen.

58 Schwerpunktthema: Mietbelastung 59 Abb. 63 Kumulierte Verteilung der Wohnfläche je WE (Angebotsmieten) in Berlin und ausgewählten Städten München Hamburg Köln Berlin Dresden Wohnfläche je WE in m Anteil Wohneinheiten in Prozent Quelle: empirica-preisdatenbank Abb. 64 Wohnfläche nach Haushaltseinkommen (kumuliert) in Berlin und ausgewählten Städten München Hamburg Köln Berlin Dresden Wohnfläche je WE in m Anteil Haushaltseinkommen in Prozent Quelle: Mikrozensus 2006, eigene Berechnungen

59 60 6. Bezirksprofile 6.1. Eine Lagetypisierung Jeder der zwölf Berliner Bezirke umfasst die Bevölkerung einer ganzen Großstadt. Entsprechend differenziert ist der Wohnungsmarkt mit seiner Angebotsstruktur und dem Nachfrageverhalten. Die Vielfalt der Wohnungsmärkte innerhalb von Berlin führt dazu, dass die Akteure differenzierte Marktkenntnisse benötigen. Makro- und Mikrostandortfaktoren sind wichtiger als in angespannten Märkten, auf denen die Nachfrager eine weniger große Wahlfreiheit haben. Je nach gewünschtem Projekttyp (Preissegmente, Neubau/Entwicklung im Bestand, zielgruppenspezifische Angebote etc.) müssen Investoren und Wohnungseigentümer geeignete Lagekategorien und ihre spezifischen Potenziale daher sorgsam auswählen. Dabei gilt es immer mehr, auch kleinräumige Entwicklungstrends zu erkennen, weil sich einzelne kleinräumige Lagen zum Teil von der Entwicklung ihrer Umgebung abkoppeln und/oder Vorboten eines dauerhaften Aufwärtstrends sein können. Genaue Kenntnisse über die Zielgruppen und ihre Anforderungen sind bei jeder Investitionsart, sei es in Neubau, in den Bestand oder in das Umfeld, unerlässlich. Es gilt, nachfragegerechte Produkte zu entwickeln, abseits eines Standardangebotes. Insgesamt kann für die kleinräumigen Berliner Lagen die These formuliert werden: Je solider und bodenständiger der kleinräumige Wohnungsmarkt, desto solider und bodenständiger die Angebote je besonderer, desto differenzierter sind sie. Trotz aller Unterschiede haben sich auf dem Berliner Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten lokale Besonderheiten herauskristallisiert, die verschiedene Lagetypen erkennen lassen. Die folgende Typisierung soll einer groben Charakterisierung dienen, die typische Rahmenbedingungen der kleinräumigen Wohnungsmärkte und seiner Akteure widerspiegelt. Sie erhebt weder den Anspruch, wissenschaftlich fundiert noch abschließend zu sein. Vielmehr geht es darum, einige zentrale, empirisch ablesbare Besonderheiten darzustellen und mögliche Entwicklungstrends für die Zukunft zu skizzieren. Dabei bleibt natürlich nicht aus, dass kleinräumig erhebliche Unterschiede vorkommen, denen eine überblicksartige räumliche Betrachtung nicht überall gerecht werden kann. Traditionslagen Bei den Traditionslagen handelt es sich um traditionell überdurchschnittlich beliebte Wohnstandorte, die über viele Jahrzehnte ein positives, vergleichsweise gehobenes Image gewonnen haben. Hierzu zählen vor allem die Altbezirke Charlottenburg, Wilmersdorf, der Berliner Südwesten, Pankow und Teile von Schöneberg und von Köpenick. Ausschlaggebend für die Attraktivität ist die Kombination mehrerer Faktoren, wie eine attraktive Makrolage, eine attraktive Bausubstanz und eine stabile Sozialstruktur. Sehr stabile Wohnungsmärkte, insgesamt überdurchschnittliches Preisniveau, attraktive Makrolagen, Alleinstellungsmerkmale (Wald/Wasser, herrschaftliche Gründerzeitbebauung, villenartige Bebauung o. Ä.), vielerorts stabile Sozialstruktur Hohe und stabile Attraktivität bei lokalen (Bindung) bis überregionalen Nachfragern ( von Älteren bis Russen ) Trend: Bei den Traditionslagen handelt es sich um solide Märkte mit weiterhin positiver Entwicklungsdynamik. Sie folgen im Trend der Gesamtentwicklung in Berlin, werden sich aber, wie in der Vergangenheit, überdurchschnittlich positionieren. Als Investitionsstandorte sind sie mit einem geringeren Risiko behaftet als andere Lagen und stoßen bei einem breiten Spektrum an Zielgruppen auf hohe Akzeptanz. Typisch sind Neubauprojekte in klassischem Stil. In ausgewählten Mikrolagen werden Spitzenpreise erzielt. Aufgrund der Alterung eignen sie sich u. a. für zielgruppenspezifische Wohnungsangebote für Ältere.

60 Bezirksprofile 61 Nachwende-Etablierte Nach der Wende sind einzelne Bereiche, allen voran die Altbezirke Mitte und Prenzlauer Berg, auf dem besten Weg, sich zu neuen Traditionslagen zu entwickeln. Die dortige positive Entwicklung, im Sinne einer stetig hohen Akzeptanz der Nachfrager, ist nicht mehr nur temporär. Sie wird sich halten und weiter festigen. Die Erfolgsgeschichte dieser Nachwende-Etablierten ist jünger als die der Traditionslagen, was sich u. a. in einer dynamischeren Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt mit einer zum Teil hohen Bautätigkeit und neuartigen Wohnangeboten zeigt. Der hohe Anteil nationaler und internationaler Nachfrager ist Spiegel des besonderen Images, das diese Standorte weit über die Grenzen Berlins erlangt haben. Starkes Entwicklungspotenzial in der Vergangenheit (hohe Lagegunst, attraktive Bausubstanz u. Ä.) Hohe Attraktivität für überregionale und lokale Nachfrager, regional vor allem besondere Zielgruppen (z. B. weite Teile des Prenzlauer Bergs als sehr beliebter Familienstandort, Freiberufler, Zweitwohnsitzler/Ferienwohnungen) Viele Investitionen und Folgeinvestitionen (u. a. Aufwertung der Bausubstanz, im letzten Jahrzehnt auch verstärkt Neubau) Mittlerweile sehr etablierte Wohnungsmärkte (Zum Teil stark) Gestiegenes Preisniveau Hohe Wanderungsbewegungen Sehr aktive Gesamtmärkte, vergleichsweise mäßige kleinräumige Differenzierung Trend: Die Nachwendeetablierten mit ihrem spezifischen Image werden noch auf längere Sicht eine gewisse Sonderstellung auf dem Berliner Wohnungsmarkt einnehmen. Eine weiterhin überdurchschnittliche Positionierung in den attraktiven Bereichen kann als sicher gelten. Die Nachfrage ist differenziert und umfasst eine große Bandbreite an Herkunftsorten und Nachfragetypen (von Familien über rückkehrende Ältere bis internationale Berlinliebhaber mit Zweitwohnsitz). Entsprechend differenziert sind die Anforderungen an Lage und Objekt (Wohnungsgrößen, Grundrisse, Ausstattung etc.). Qualitativ bewegen sich neue Projekte meist auf einem hohen Niveau, vielfach mit innovativem Charakter. Trotz der hohen Nachfrage sind sie jedoch kein Selbstläufer. Das gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass in den vergangenen Jahren neue Angebote auch immer wieder preisliche Schallmauern durchbrechen wollten und dies vielfach auch gelungen ist. In jüngster Zeit scheint aber eine gewisse Grenze erreicht. Szenelagen und kleine Brüder Eine Besonderheit von Berlin und anderen Metropolen war immer schon, dass sich einzelne Bereiche zu ausgeprägten Szenelagen mit entsprechender Beliebtheit bei bestimmten Zielgruppen (z. B. Studierende, Subkultur, Kreative) entwickeln. In Berlin ist das wohl bekannteste Beispiel der Altbezirk Kreuzberg. Früher vor allem bekannt für soziale Probleme, einen hohen Ausländeranteil, Alternativ- und Subkultur, zieht er mittlerweile mit seinen sehr unterschiedlichen Quartieren eine große Bandbreite an Nachfragern an. Das Image hat sich in vielen Abschnitten verändert. So hat sich z. B. die Bergmannstraße zu einem hochfrequentierten Gastronomie- und Einzelhandelsstandort u. a. für Touristen entwickelt und der Wohnungsmarkt im gesamten Umfeld spürt den Aufwind bereits seit längerem. Die Nachfrage ist erheblich gestiegen und mit ihr die Preise. Können oder wollen die Nachfrager ihre Wohnbedürfnisse in einer solchen Lage nicht mehr zu dem gewünschten Preis realisieren, so weichen viele von ihnen auf umliegende Bereiche aus. Im Falle von Kreuzberg ist das allen voran das angrenzende Neukölln. Das führt auch dort zu einem Nachfrageanstieg und zu steigenden Preisen. Verläuft eine solche Entwicklung so dynamisch, wie in Nordneukölln (so genanntes Kreuzkölln ), verwandeln sich ganze Quartiere innerhalb weniger Jahre zu lebhaften Ablegern der Szenelagen. Bei diesen Ablegern ist noch offen, was aus ihnen wird. Sie nehmen daher die Rolle von kleinen Brüdern ein. Wird sich der Trend fortsetzen? Ziehen weiterhin Studierende dorthin? Bleiben diese auch bei steigender Kaufkraft? Festigen sich die zahlreichen Existenzgründungen in Form von Geschäften, Cafés, Bars, Ateliers oder dem kreativen Friseur? Etablieren sich die Künstler oder ziehen sie weiter? Kommt es, wie in den Szenelagen, zu Investitionen z. B. durch Neubau oder Sanierung? Im Falle Neuköllns hat der Nachfrageschub zu erheblichen Preissteigerungen geführt, die mit dem anhaltenden Nachfragedruck immer weiter südwärts wandern. Hier wird sich zeigen, ob die Studierenden von morgen neue Ausweichstandorte suchen bzw. welche Impulse in den Quartieren verbleiben. Neben der Szenelage Kreuzberg können Teile von Schöneberg (vor allem rund um den Winterfeldtplatz) und von Friedrichshain (z. B. rund um die Simon-Dach-Straße) ebenfalls als Szenelagen bezeichnet werden. Demgegenüber bleibt im Falle von Wedding abzuwarten, ob sich einzelne Mikrolagen als kleine Brüder entwickeln oder gar dauerhaft etablieren.

61 62 Traditionell eher vergleichsweise einfache Lagen, aber spezifische Qualitäten vorhanden (z. B. Gründerzeitbebauung) Angebots- und/oder preisbedingte Zuzüge durch Nachfragedruck in angrenzenden Bereichen Steigende Nachfrage, (beginnende) Bautätigkeit und Folgeinvestitionen Sukzessive Entwicklung eines Positivimages, hohe Attraktivität vor allem für lokale und regionale Nachfrager (z. B. Studierende, ausgewählte Branchen) Zum Teil stark steigendes Preisniveau, vor allem seit 2008 Starke kleinräumige Lagedifferenzierung Stabilität der Wohnungsmärkte u. a. abhängig von der Dauer der Nachfragetrends Trend: Die Szenelagen haben eine gewisse Stabilität. Zwar wandeln sie sich im langjährigen Verlauf, etwa mit der Alterung der dortigen Bevölkerung und ihrer beruflichen Etablierung, aber im Trend bleiben sie mit einer spezifischen Attraktivität für ausgewählte Bevölkerungsgruppen und Milieus bestehen. Bei den kleinen Brüdern ist die Entwicklung hingegen offen. Es ist kein Zufall, dass sich bestimmte angrenzende Gebiete als Ableger der Szenelagen herausbilden und andere nicht. Meist haben sie im Gegensatz zu anderen, räumlich ebenso nahen Gebieten spezifische Qualitäten. Das kann eine attraktivere Bausubstanz sein, attraktivere Umfeldqualitäten, eine bessere Verkehrsanbindung, eine gemischtere Bevölkerungszusammensetzung o. Ä. Dies spricht dafür, dass zumindest das Potenzial für eine Festigung des Trends vorhanden ist. Allerdings sind sie in stärkerem Maße von der Gesamtnachfrage in der Stadt abhängig. Stagniert oder steigt dort die Nachfrage, werden sie wahrscheinlich als solche erhalten bleiben, auch wenn andere Gebiete nachrücken. Bei einem schrumpfenden Markt wird hingegen viel davon abhängen, wie qualifiziert der dortige Wohnungsbestand ist und wie sich der Wohnstandort gegenüber anderen Standorten behaupten kann. Als Investitionsstandorte können sie interessante Nischen darstellen. Es erfordert jedoch sehr genaue Kenntnisse über die Marktsituation vor Ort, um passende Produkte (Zielgruppen, Preise, Konzeption) zu realisieren. In der Regel wird es sich dabei um kleinere und integrierte Vorhaben handeln, die preislich deutlich unter denen an anderen Standorten anzusiedeln sind. Im Eigentumssegment konzentriert sich die Nachfrage (zunächst) auf die lokale Nachfrage. Das sind Haushalte, die Eigentum bilden möchten, aber auch ihren Wohnstandort nicht verlassen möchten und/oder ihre Wohnqualität optimieren möchten. Ausnahmen bilden hier nur besondere Angebote wie Baugruppenprojekte, die oftmals als Pioniere einer zukünftigen Standortprofilierung betrachtet werden können. Kleinräumige Insellagen Relativ ungeachtet der Makrolagen innerhalb von Berlin verfügen einzelne Mikrolagen über Alleinstellungsmerkmale, durch die sie sich qualitativ von ihrem Umfeld abheben. Hierzu zählen z. B. Wasserlagen wie in Stralau und am Rummelsburger See oder Standorte in Tiergarten- oder in Spreenähe. Dort werden Wohnangebote realisiert, die von den Angeboten im Umfeld preislich und konzeptionell abweichen. Eine solche Insellage kann auch durch eine besondere Architektur und einen besonderen Städtebau neu geschaffen werden. Ein Beispiel hierfür ist die Siedlung Tempelhofer Feld (auch Fliegersiedlung genannt) nahe dem ehemaligen Flughafen Tempelhof. Die dortigen Häuser aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg bilden eine sehr beliebte und in sich abgeschlossene Nachbarschaft mit inselartigem Charakter. Häufig entstanden durch besondere Entwicklungsimpulse im direkten Umfeld Oftmals kaum oder nur geringe sozialräumliche Verbindung zum (oft einfachen) Umfeld Eigene kleinräumige Marktdynamik Trend: Die attraktiven Mikrolagen bieten aufgrund ihrer Alleinstellungsmerkmale sehr gute Voraussetzungen, um sich weiterhin positiv zu entwickeln. Je nach Größe und räumlicher Anbindung können diese Insellagen positiv auf das Umfeld ausstrahlen und auch dort zu einem Entwicklungsschub führen. Neue Wohnangebote müssen passgenau entwickelt werden, um die höheren Preise zu realisieren. Denn die Nachfrager stammen oft aus einem größeren Einzugsbereich und suchen weniger einen bestimmten Standort, als vielmehr ein passendes Objekt an einem generell sehr attraktiven Standort. Daher konkurrieren die kleinräumigen Insellagen meist mit vielen anderen Bereichen in der Stadt.

62 Bezirksprofile 63 Die Unauffälligen Die übrigen Bereiche (vor allem in Hohenschönhausen, Lichtenberg, Marzahn-Hellersdorf, im südlichen Neukölln, Reinickendorf, im überwiegenden Anteil von Schöneberg und Köpenick, Spandau, Tempelhof, Treptow, Wedding und Weißensee) nehmen zwar den Großteil der Stadtfläche ein und leisten damit auch den größten Teil der Wohnraumversorgung in Berlin, sind aber weniger prägend für das Image des Wohnstandortes Berlin als die oben genannten. So ist auch ihre Veränderungsdynamik weniger ausgeprägt. Ausschlaggebend hierfür sind auch eine geringere touristische Anziehungskraft und damit eine geringere Bekanntheit sowohl in der Außenwirkung als auch stadtweit. Dies zeigt sich u. a. in weniger Zuzügen von außerhalb oder weiter entfernten Stadtbereichen. Die Bewohner ziehen häufiger in ihrem Umfeld oder angrenzenden Bereichen um. Der Wohnungsmarkt ist damit stärker lokal orientiert. Eine Ausnahme bilden zum Teil junge Leute, die häufig bei Haushaltsgründung in zentralere Bereiche von Berlin ziehen. Die Gruppe der Unauffälligen ist aber keineswegs homogen. Im Gegenteil. Die meisten der Vertreter haben unverwechselbare Eigenheiten, die ihnen einen völlig eigenen Charakter verleihen. So umfasst Marzahn-Hellersdorf z. B. sowohl die größte zusammenhängende Plattenbausiedlung Europas als auch das größte zusammenhängende Siedlungsgebiet in Deutschland, und Köpenick ist Spitzenreiter bei den Wald-, Wasser- und Grünflächen. Nachfrageentwicklung in Berlin wirkt grundsätzlich noch positiv Geringere touristische Anziehungskraft, weniger ausschlaggebend für das Image Berlins Häufig weniger differenzierte Neubauangebote Zum Teil selektive Zu-/Abwanderung als Risiko Investitionen in den Bestand, um Position zu halten oder moderat zu verbessern Durch besondere Entwicklungen Profilierung einzelner Mikrolagen (möglich) Trend: Die unauffälligen Lagen folgen der Gesamtentwicklung von Berlin. Sie können sich innerhalb eines moderaten Rahmens auf dem Markt verändern, je nach Angeboten und Investitionen, u. a. in den Bestand. Der Einzugsbereich ist insgesamt wesentlich kleiner als bei anderen Lagen. Neubau ist daher hauptsächlich als Ergänzung für die lokale Nachfrage und angebotsbedingte Zuzügler interessant. Bestandshalter sollten die Entwicklung aufmerksam beobachten, um als Wohnstandort durch entsprechende Maßnahmen wettbewerbsfähig zu bleiben, aber auch möglichen Negativtrends in benachteiligten Lagen entgegenwirken zu können. Andernfalls können diese zu Verlierergebieten werden. Die einzelnen Bezirke mit ihren jeweiligen Rahmenbedingungen werden im Folgenden näher betrachtet. Dabei werden im Wohnungsmarktbericht jedes Jahr zwei Bezirke vertiefend dargestellt, in diesem Jahr sind es Treptow-Köpenick und Spandau (vgl. Kapitel 6.2). Beides sind Randbezirke mit einer im Berliner Vergleich niedrigen Bevölkerungsdichte. Nach der obigen Typisierung fallen sie, mit Ausnahme spezifischer Mikrolagen, in die Rubrik der Unauffälligen, sind also hinsichtlich des Wohnungsmarktes zunächst keine Standorte der Extreme. Es wird aber deutlich, wie groß die kleinräumigen Unterschiede sind, die den Wohnungsmarkt prägen. Einen Überblick über aktuelle Entwicklungen in allen weiteren Bezirken gibt Kapitel 6.3.

63 Vertiefende Betrachtungen zweier Bezirke Treptow-Köpenick Treptow-Köpenick nimmt fast ein Fünftel der Berliner Stadtfläche ein und ist damit der flächengrößte und gleichzeitig der am dünnsten besiedelte Bezirk in der Stadt. Er liegt im Südosten Berlins und ist durch die mehr als 50 Grün- und Wasserflächen auch als Naherholungsstandort bekannt (Berlin: rund 30 ). Vor allem die ausgedehnten Wälder, die Flüsse Spree und Dahme und der Müggelsee übernehmen aufgrund ihrer Größe praktisch für den gesamten (östlichen) Stadtbereich eine wichtige Naherholungsfunktion. In unmittelbarer Nähe zur Landesgrenze im Stadtteil Bohnsdorf entsteht in der brandenburgischen Gemeinde Schönefeld der internationale Flughafen Berlin Brandenburg International (BBI). Seine Eröffnung ist für 2012 geplant. Viele Investoren in Treptow-Köpenick erhoffen sich hiervon weitere positive Impulse für den Wohnungsmarkt vor Ort, der sich bereits in den letzten Jahren vielfach dynamisch gezeigt hat. Die Wohnungsbautätigkeit konzentrierte sich in den vergangenen Jahren vorrangig auf Ein-/Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Neben Nachverdichtungen an integrierten und gewachsenen Standorten entstanden vor allem in attraktiven Lagen, wie z. B. in Wasser- oder Waldnähe, neue Wohneinheiten. Eine Besonderheit ist aber, dass auch größere Mietwohnungsvorhaben erfolgreich realisiert werden, die mit Größenordnungen von bis zu hundert Wohneinheiten für aktuelle Berliner Verhältnisse außergewöhnlich sind. Investoren sind u. a. Wohnungsgenossenschaften, die durch die Angebote ihre eigenen Bestände qualitativ ergänzen (z. B. Wohnpark Paradies in Treptow-Bohnsdorf, Wohnanlage zur Wuhle in Köpenick). Lage und Struktur Treptow-Köpenick erstreckt sich vom S-Bahnring bis zum Berliner Stadtrand. Dementsprechend vielfältig ist die Bebauungs- und Siedlungsstruktur. Sie reicht von dicht bebauten Gründerzeitvierteln (z. B. in Alt-Treptow) bis hin zu Einfamilienhaussiedlungen mit beinahe dörflichem Charakter (z. B. in Müggelheim oder Schmöckwitz). Je näher die Wohnbereiche am Stadtforst liegen, desto aufgelockerter wird i. d. R. die Bebauung. Zum Teil kommt es dort zu einem Nebeneinander aus neuen Wohnangeboten und Bestandsobjekten, in denen jüngst der Generationenwechsel stattfand. In den Randlagen, aber auch immer wieder eingestreut, sind Gebiete mit Ein-/Zweifamilienhäusern zu finden. Dort sind auch Familien aus anderen Berliner Regionen zu finden, für die dort nicht zuletzt aufgrund der niedrigeren Bodenpreise gute Rahmenbedingungen bestehen. Charakteristisch für den Bezirk ist der hohe Anteil an Wald- und Wasserflächen, u. a. mit Naherholungsfunktion für den gesamten östlichen Stadtbereich. Aber auch (Brach-)Flächen aus der industriellen Vergangenheit prägen das Stadtbild, die sich vor allem vom nordwestlichen zentralen Bereich und entlang der Spree entwickelt hatte. Im Gegensatz zu vielen anderen Bezirken sind in Treptow-Köpenick auch die Grenzen zwischen den ehemaligen Vororten und den heutigen Stadtteilen meist noch sehr gut im Stadtbild erkennbar. Tab. 01 Kennzahl Fläche Einwohnerzahl Einwohnerentwicklung seit 2000 Bevölkerungsdichte Durchschnittsalter 0 bis unter 6 Jahre 6 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Natürlicher Bevölkerungssaldo Wanderungssaldo Haushalte Einpersonenhaushalte Personen je Haushalt Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) Arbeitslosenquote Wohnungen Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand Durchschn. Wohnfläche je Wohnung Durchschn. Wohnfläche je Einwohner Personen je Wohnung Angebotsmieten im Median Spanne der überwieg. Angebotsmieten (80 der Angebote) Kennzahlen zu Treptow- Köpenick Einheit ha Personen Index (2000=100) Pers./km 2 Jahre pro Einwohner pro Einwohner Anzahl Anzahl EUR Quote Anzahl m 2 m 2 Anzahl EUR/m 2 EUR/m 2 Bezirk , ,3 4,9 8,0 8,2 28,2 26,0 19,7 5,1-1,27 8, ,0 1, , ,0 68,9 36,8 1,87 5,80 4,69 7,54 Berlin , ,8 5,2 9,1 8,6 30,8 27,0 15,0 4,2 0,11 3, ,0 1, , ,1 70,5 38,8 1,82 6,17 4,64 9,37 Bezugszeitraum (bis einschl. 3. Quartal) (bis einschl. 3. Quartal)

64 Bezirksprofile Vertiefende Betrachtungen 65 Insgesamt bietet Treptow-Köpenick eine zwar wenig spektakuläre, aber heterogene Angebots- und Standortstruktur in überwiegend einfachen und mittleren Wohnlagen. Der Altbezirk Treptow hat kein eigenes Zentrum. Die verschiedenen Ortsteile sind durch großflächige Nutzungen wie die Parkanlagen und Gewerbe voneinander getrennt. Dadurch bilden sie, ähnlich wie in Köpenick, in sich weitgehend abgeschlossene Einheiten mit eigener Identität. Im Norden handelt es sich bei der Bebauung, ähnlich wie im angrenzenden Neukölln, überwiegend um dichtere gründerzeitliche Blockrandbebauung, gemischt mit Bauten der 1920er Jahre. Nach Süden nimmt die Dichte ab. Die südlichen Ortsteile wie Altglienicke oder Bohnsdorf sind vor allem Standorte für Einfamilienhäuser, wenngleich auch hier in einzelnen Bereichen Mehrfamilienhäuser neu entstanden sind. Eine Sonderstellung nimmt das Gebiet Adlershof ein. Dort entsteht auf dem 420 Hektar großen Gelände Johannisthal/ Adlershof seit Anfang der 1990er Jahre ein bedeutender Technologie- und Forschungsstandort mit überregionaler Bedeutung inklusive neuen Wohnangeboten. Auch im Altbezirk Köpenick sind die Siedlungsbereiche durch Flüsse und Wasserflächen, weitläufige Wald- und Grünflächen, Verkehrswege und (ehemalige) Industrie- und Gewerbestandorte (z. B. in Ober- und Niederschöneweide) in verschiedene Ortsteile gegliedert. Allerdings ist aufgrund des sehr attraktiven Naturraums auch der Anteil mittlerer und guter Wohnlagen deutlich höher. Köpenick verfügt über eine historische Altstadt und ein eigenes Zentrum. In den zentraleren Bereichen ist die Abb. 65 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in den Planungsräumen in Treptow-Köpenick Friedrichshain- Kreuzberg Elsenstr. 2 1 Köpenicker Landstraße Neukölln Lichtenberg Johannisthal- Ost Adlershof- West Adlershof- Ost Marzahn- Hellersdorf Kölln. Vorstadt Baum- Köpenick-Nord schulen- straße 3 Oberschöneweide-Ost Schnellerstr. Dammvorstadt Johannisthal- West Späthsfelde Oberspree Spindlersfeld 4 Altstadt- Kietz 5 Kietzer Feld/ Nachtheide Hirschgarten Bölschestraße Rahnsdorf/ Hessenwinkel 32 und mehr 24 bis unter bis unter 24 8 bis unter 16 unter 8 unbewohnte Flächen Wasserflächen Grenze Planungsraum Bezirksgrenze Dorf Altglienicke Wendenschloss Müggelheim 6 Kölner Viertel Bohnsdorf Grünau Karolinenhof Schmöckwitz/ Rauchfangswerder 1 Am Treptower Park-Süd 2 Am Treptower Park-Nord 3 Oberschöneweide-West 4 Allende I 5 Allende II 6 Wohngebiet II Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen

65 66 Abb. 66 Einwohnerentwicklung in den Planungsräumen in Treptow-Köpenick Friedrichshain- Kreuzberg Elsenstr. 2 1 Neukölln Köpenicker Landstraße Lichtenberg Johannisthal- Ost Adlershof- West Adlershof- Ost Marzahn- Hellersdorf Kölln. Vorstadt Baum- 3 Köpenick-Nord schulen- straße Oberschöneweide-Ost Schnellerstr. Dammvorstadt Johannisthal- West Späthsfelde Oberspree Spindlersfeld 4 Altstadt- Kietz Kietzer Feld/ Nachtheide Hirschgarten 5 Bölschestraße Rahnsdorf/ Hessenwinkel 20 und mehr 10 bis unter 20 5 bis unter 10 1,5 bis unter 5-1,5 bis unter 1,5-5 bis unter -1,5-10 bis unter bis unter -10 weniger als -20 unbewohnte Gebiete Wasserflächen Grenze Planungsraum Bezirksgrenze Dorf Altglienicke Wendenschloss 6 Kölner Viertel Bohnsdorf Grünau Karolinenhof Müggelheim Schmöckwitz/ Rauchfangswerder 1 Am Treptower Park-Süd 2 Am Treptower Park-Nord 3 Oberschöneweide-West 4 Allende I 5 Allende II 6 Wohngebiet II Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen bauliche und funktionale Dichte relativ hoch. Je nach Quartier gibt es Gebäude praktisch aller Baujahre u. a. von vorgründerzeitlichen Beständen über Gründerzeit, Reformwohnungsbau, Plattenbauten aus DDR-Zeiten bis hin zu aktuellen Neubauten. Die Ortsteile in Wald- bzw. Randlage sind meist lockerer bebaut mit zum Teil villenartigen Ursprüngen. So sind z. B. Schmöckwitz, Müggelheim, Rahnsdorf oder Hessenwinkel überwiegend Standorte für Einfamilienhäuser. Allerdings zeigen Siedlungen wie Friedrichshagen, mit einem etwas urbaneren Charakter, auch die kleinräumig sehr vielfältige Siedlungsstruktur. Sozialstruktur Das Durchschnittsalter im Bezirk liegt über dem Berliner Durchschnitt. Fast jeder vierte Bewohner ist 65 Jahre oder älter (Berlin: 19,2 ). Der natürliche Bevölkerungssaldo ist leicht negativ. Da der Wanderungssaldo aber deutlich positiv ist, ergibt sich in der Summe ein Bevölkerungswachstum für den Bezirk. Diesen Trend haben viele Akteure auf dem Wohnungsmarkt im Blick und gehen im Zuge der BBI-Eröffnung von einer weiteren Stärkung als Wohnstandort aus. Somit könnte sich der positive wirtschaftliche Trend im Bezirk weiter fortsetzen (entgegen der Entwicklung in der Gesamtstadt Anstieg der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Betrieben im Unternehmensregister zwischen 2001 und 2007 um 3 ). Der Ausländeranteil in Treptow-Köpenick liegt bei lediglich 3,2, dem niedrigsten Wert in Berlin (Berliner Durchschnitt: 13,7 ). Auch die Zahl der Einpersonen-Haushalte ist mit 44,8 fast zehn Prozentpunkte niedriger als im Berliner Durchschnitt.

66 Bezirksprofile Vertiefende Betrachtungen 67 Abb. 67 Binnenwanderungssaldo p. a. je Einwohner in den Planungsräumen in Treptow-Köpenick Friedrichshain- Kreuzberg Elsenstr. 2 1 Köpenicker Landstraße Neukölln Lichtenberg Oberschöneweide-Ost Schnellerstr. Johannisthal- West Oberspree Späthsfelde Johannisthal- Ost 3 Adlershof- West Marzahn- Hellersdorf Köpenick-Nord Dammvorstadt Kölln. Adlershof- Vorstadt Ost Altstadt- Kietz 4 Kietzer Feld/ Nachtheide 5 Baumschulenstraße Spindlersfeld Hirschgarten Bölschestraße Rahnsdorf/ Hessenwinkel 10 und darüber 5 bis unter 10 1,5 bis unter 5-1,5 bis unter 1,5 über -5 bis unter -1,5 über -10 bis unter und darunter unbewohnte Gebiete Wasserflächen Grenze Planungsraum Bezirksgrenze Dorf Altglienicke Wendenschloss 6 Kölner Viertel Bohnsdorf Grünau Karolinenhof Müggelheim Schmöckwitz/ Rauchfangswerder 1 Am Treptower Park-Süd 2 Am Treptower Park-Nord 3 Oberschöneweide-West 4 Allende I 5 Allende II 6 Wohngebiet II Eine farbige Gestaltung der abgebildeten Nachbarbezirke von Treptow-Köpenick ist nicht möglich, da im Rahmen des vorliegenden IBB Wohnungsmarktberichtes keine entsprechenden Daten vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg vorliegen. Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Für viele Zuziehende ist die vergleichsweise gute Sozialstruktur attraktiv: Das durchschnittliche Nettoeinkommen pro Haushalt liegt mit EUR 125 EUR über dem Berliner Durchschnitt von EUR und die Arbeitslosenquote mit 12,1 zwei Prozentpunkte niedriger. Dabei variiert die soziale Lage innerhalb des Bezirks relativ stark. Abb. 65 (vgl. Seite 65) zeigt den Anteil der Einwohner, die in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II leben. In den überwiegend von Einfamilienhäusern geprägten Planungsräumen am Stadtrand wie Müggelheim oder Bohnsdorf liegt dieser Anteil durchgehend unter 8, in den meisten anderen Gebieten dagegen bei 8 bis unter 16. Höhere Werte werden vor allem in Nieder- und Oberschöneweide erreicht, in den dichter bebauten Bereichen des Ortsteils Köpenick (Altstadt und Dammvorstadt), in Alt-Treptow sowie im Wohngebiet II in Altglienicke, das Ende der 1980er Jahre errichtet wurde. Einwohnerentwicklung und Wanderungen In den meisten Planungsräumen in Treptow-Köpenick ist die Einwohnerzahl von 2000 bis gestiegen, was auch der Entwicklung im Gesamtbezirk entspricht (plus rund bzw. 3,9 ). Die höchsten Zuwächse (10 bis 20 ) gab es naturgemäß zum einen in Ein- und Zweifamilienhausgebieten mit größeren Neubauflächen wie Späthsfelde, Johannisthal-Ost und Müggelheim. Zum anderen gewannen dicht bebaute Ortslagen wie Oberschöneweide und Elsenstraße (Alt-Treptow), in denen es in den 1990er Jahren zu Einwohnerverlusten gekommen war (vgl. Abb. 70). In den letzten zehn Jahren konzentrierten sich die Bevölkerungsrückgänge im Bezirk alterungsbedingt vor allem auf Gebiete mit einem hohen Anteil an Bauten aus den 1960er bis Ende der 1980er Jahre in Fertigteilbauweise. Dazu zählen das Allendeviertel und der Planungsraum Oberspree im Zentrum des Bezirkes sowie die Planungsräume Köpenicker Landstraße im Nordwesten und das Wohngebiet II im Süden.

67 68 Die Wanderungsbewegungen in den vergangenen zwei Jahren in den Planungsräumen mit Einwohnergewinnen von 2000 verliefen sehr unterschiedlich. Der Planungsraum Späthsfelde gewann vereinzelt Einwohner durch Außenwanderung hinzu, während sich Zu- und Fortzüge aus bzw. in den Bezirk die Waage hielten. Johannisthal-Ost verbuchte ein Einwohnerplus aus dem übrigen Treptow-Köpenick und hier vor allem aus den nordwestlich gelegenen Planungsräumen. Sehr hohe Zuzugsgewinne gab es von außerhalb des Bezirks und hier vorrangig aus dem übrigen Stadtgebiet. An das Berliner Umland verlor der Planungsraum jedoch Einwohner. Gleiche Entwicklungen wie in Johannisthal-Ost gelten für den Planungsraum Oberschöneweide-Ost, während Oberschöneweide-West auch starke Außenwanderungsgewinne erzielen kann, jedoch leicht Einwohner durch Binnenwanderung an den Bezirk verliert. Hingegen gewinnt Müggelheim vor allem Einwohner aus dem übrigem Treptow und nur wenige durch Außenwanderung. Im Planungsraum Elsenstraße verhält es sich mit Einwohnerverlusten an das übrigen Treptow-Köpenick bei Außenwanderungsgewinnen genau umgekehrt. Im Allendeviertel, einem der Gebiete mit hohen Einwohnerverlusten von 2000 bis, verlief die Wanderungsbewegung in den Planungsräumen Allende I und Allende II sehr unterschiedlich. Während Allende I in den vergangenen zwei Jahren sowohl Binnenwanderungs- als auch sehr hohe Außenwanderungsgewinne erreichte, verlor Allende II viele Einwohner an das übrige Bezirksgebiet und hatte nur ein ausgeglichenes Außenwanderungssaldo. Die Planungsräume Köpenicker Landstraße und Wohngebiet II gewinnen Einwohner stark bzw. leicht durch Außenwanderung, verlieren aber Einwohner an Planungsräume innerhalb Treptow-Köpenicks. In Oberspree ist das Binnenwanderungssaldo bei leichten Außenwanderungsverlusten ausgeglichen. Insgesamt konnten viele Planungsräume in den vergangenen zwei Jahren Einwohner durch Wanderungen gewinnen. Deutlich mehr Fort- als Zuzüge gab es nur in den Planungsräumen im äußersten Südosten sowie in einzelnen zentralen Lagen. Die höchsten Wanderungsgewinne (mehr als 20 Zuzüge je Einwohner) hatten die Planungsräume Johannisthal-Ost, Ober- Abb. 68 Gesamtwanderungssaldo in den Planungsräumen in Treptow-Köpenick Friedrichshain- Kreuzberg Elsenstr. 2 1 Köpenicker Landstraße Neukölln Lichtenberg Baumschulenstraße Oberschöneweide- Ost Schnellerstr. Johannisthal- West Späthsfelde Oberspree 3 Johannisthal- Ost Adlershof- West Adlershof- Ost Marzahn- Hellersdorf Dammvorstadt Köpenick-Nord Kölln. Vorstadt Altstadt- Kietz 4 5 Kietzer Feld/ Nachtheide Spindlersfeld Hirschgarten Bölschestraße Rahnsdorf/ Hessenwinkel 10 und darüber 5 bis unter 10 1,5 bis unter 5-1,5 bis unter 1,5 über -5 bis unter -1,5 über -10 bis unter und darunter unbewohnte Gebiete Wasserflächen Grenze Planungsraum Bezirksgrenze Dorf Altglienicke Wendenschloss 6 Kölner Viertel Bohnsdorf Grünau Karolinenhof Müggelheim Schmöckwitz/ Rauchfangswerder 1 Am Treptower Park-Süd 2 Am Treptower Park-Nord 3 Oberschöneweide-West 4 Allende I 5 Allende II 6 Wohngebiet II Eine farbige Gestaltung der abgebildeten Nachbarbezirke von Treptow-Köpenick ist nicht möglich, da im Rahmen des vorliegenden IBB Wohnungsmarktberichtes keine entsprechenden Daten vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg vorliegen. Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen

68 Bezirksprofile Vertiefende Betrachtungen 69 Abb. 69 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Treptow-Köpenick und 2010 Friedrichshain- Kreuzberg Lichtenberg Marzahn- Hellersdorf -30 und darunter -30 bis unter bis unter bis unter bis unter -5-5 bis unter 0 0 bis unter 5 5 bis unter bis unter 20 über 20 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen Neukölln Tempelhof- Schöneberg Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Bereinigte Angebotsmietpreise, Referenzwohnung: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) schöneweide-west und -Ost. Der Planungsraum Am Treptower Park-Nord verbuchte eine hohe Zuzugsrate je Einwohner, die aber aufgrund der geringen Einwohnerzahl im Planungsraum von unter 70 zu relativieren ist. Gleiches gilt für das hohe negative Wanderungssaldo in Adlershof-West. Mehr als 10 Personen je Einwohner verlor neben dem Planungsraum Allende II auch Schmöckwitz/Rauchfangswerder. Die Verluste entstanden sowohl durch ein negatives Binnen- als auch Außenwanderungssaldo. Angebotsmieten Ähnlich wie in Spandau ist das Niveau der Angebotsmieten in Treptow-Köpenick nur in einzelnen Teilräumen überdurchschnittlich (Abb. 69), überwiegend ist es durchschnittlich oder unterdurchschnittlich. Gebiete mit relativ hohen Mietpreisen finden sich naturgemäß in den exponierteren Mikrolagen wie in der Umgebung des Müggelsees (Friedrichshagen, Westend und Müggelheim), an der östlichen Stadtgrenze am Dämeritzsee und im Bereich des Langen Sees (Wendenschloss).

69 Spandau Spandau liegt im äußersten Westen von Berlin, als einziger Bezirk größtenteils westlich der Havel. Das Zentrum bietet umfangreiche infrastrukturelle Angebote. Durch die Wasserlagen als natürliche Hürden ist die städtebauliche Entwicklung weniger mit dem übrigen Berlin verknüpft als es in anderen Bezirken der Fall ist. Spandau ist u. a. wichtiger Industriestandort für Berlin, verfügt aber auch über viele Grün- und Wasserflächen. Lage und Struktur Das Zentrum bildet die historische Altstadt mit ihrer kleinteiligen Struktur. Darüber hinaus bestimmen zahlreiche Nachkriegsbauten und Großsiedlungen das Stadtbild. In der Spandauer Neustadt existiert dagegen noch eine weitgehend geschlossene gründerzeitliche Blockrandbebauung. Entlang von radial verlaufenden Ausfallstraßen schließen sich an den Ortsteil Spandau die weiteren Siedlungsbereiche an. In Richtung Süden folgt die Wilhelmstadt, zum einen mit gründerzeitlichen Mehrfamilienhäusern, zum anderen in Richtung Heerstraße mit Einfamilienhausgebieten. Weiter in Richtung Süden liegen die Ortsteile Gatow und Kladow, die aus Dörfern hervorgegangen sind und deren ländlicher Charakter erhalten blieb. Westlich der Altstadt entstand ab den 1960er Jahren die Großwohnsiedlung Falkenhagener Feld. Im angrenzenden Staaken gibt es nördlich der Heerstraße die Großwohnsiedlung Neu- Staaken aus derselben Zeit. Daneben finden sich im westlichen Staaken auch dörflich geprägte Einfamilien- und Reihenhausgebiete. Im nördlichen Hakenfelde liegen der Spandauer Forst sowie, entlang der Havel, die Wasserstadt Oberhavel. Dort entstehen seit den 1990er Jahren, ursprünglich im Rahmen einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, auf ehemaligen Industrie- und Gewerbeflächen neue Wohnquartiere in direkter Nähe zum Havelufer. Auch heute noch sind dort viele Flächen in der Entwicklung. In Richtung Innenstadt ändert sich das Wohnungsangebot. Dort liegen die beiden Ortsteile Haselhorst und Siemensstadt mit großflächigen Gewerbe- und Industrieflächen. Daneben wurden vor allem in den 1920er Jahren relativ locker bebaute und durchgrünte Werkssiedlungen errichtet. Tab. 02 Kennzahl Fläche Einwohnerzahl Einwohnerentwicklung seit 2000 Bevölkerungsdichte Durchschnittsalter 0 bis unter 6 Jahre 6 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Natürlicher Bevölkerungssaldo Wanderungssaldo Haushalte Einpersonenhaushalte Personen je Haushalt Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) Arbeitslosenquote Wohnungen Kennzahlen zu Spandau Einheit ha Personen Index (2000=100) Pers./km 2 Jahre pro Einwohner pro Einwohner Anzahl Anzahl EUR Quote Anzahl Bezirk , ,4 4,9 10,8 8,2 25,0 28,5 17,5 5,0-3,25 2, ,9 1, , Berlin , ,8 5,2 9,1 8,6 30,8 27,0 15,0 4,2 0,11 3, ,0 1, , Bezugszeitraum Sozialstruktur Spandau ist gemessen an der Bevölkerung der kleinste der Berliner Bezirke. Aufgrund seiner relativ großen räumlichen Ausdehnung ergibt sich somit die zweitniedrigste Bevölkerungsdichte nach Treptow-Köpenick. Die Bevölkerung ist im Schnitt etwas älter als in der Gesamtstadt, wobei insbesondere der Anteil der 25- bis unter 45-Jährigen unterdurchschnittlich ist. Dafür sind die Anteile der 6- bis unter 18-Jährigen sowie der über 65-Jährigen in Spandau höher als im Durchschnitt. Der natürliche Bevölkerungssaldo ist negativ und wird auch durch den leicht positiven Wanderungssaldo nicht ausgeglichen. Der Ausländeranteil liegt mit 11,9 unter dem Berliner Durchschnitt von 13,7. Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand Durchschn. Wohnfläche je Wohnung Durchschn. Wohnfläche je Einwohner Personen je Wohnung Angebotsmieten im Median Spanne der überwieg. Angebotsmieten (80 der Angebote) m 2 m 2 Anzahl EUR/m 2 EUR/m 2 84,9 71,4 37,7 1,89 5,28 4,16 6,79 86,1 70,5 38,8 1,82 6,17 4,64 9, (bis einschl. 3. Quartal) (bis einschl. 3. Quartal)

70 Bezirksprofile Vertiefende Betrachtungen 71 Die wirtschaftliche Lage der Bewohner entspricht weitgehend dem Berliner Durchschnitt: Sowohl das Haushaltsnettoeinkommen als auch die Arbeitslosenquote liegen auf dem Niveau der Gesamtstadt. Allerdings ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in Betrieben im Unternehmensregister zwischen 2001 und 2007 um 17 und damit weit mehr als im Berliner Durchschnitt zurückgegangen. Ausschlaggebend dürften vor allem Umstrukturierungen in den Großbetrieben sein. Innerhalb des Bezirkes kommt es allerdings zu einer deutlichen Differenzierung: In den Einfamilienhausgebieten im Süden und in Staaken leben weniger als 8 aller Einwohner in Bedarfsgemeinschaften. Dagegen liegt dieser Anteil in vielen Bereichen des Ortsteils Spandaus über 24, in der Neustadt und im Bereich Kurstraße sogar über 32. Gleiches gilt für die Großwohnsiedlungen nördlich der Heerstraße (Gebiete Pillnitzer Weg und Maulbeerallee) sowie im Bereich Darbystraße. Einwohnerentwicklung und Wanderungen In den vergangenen zehn Jahren blieb die Einwohnerzahl Spandaus relativ konstant. lebten knapp 560 Einwohner weniger im Bezirk als im Jahr 2000 ( 0,3 ). Betrachtet man die kleinräumige Einwohnerentwicklung von 2000 bis, so haben allerdings einzelne Planungsräume deutlich an Einwohnern gewonnen. Dies betrifft vor allem die Planungsräume am Abb. 70 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in den Planungsräumen in Spandau Abb. 71 Einwohnerentwicklung in den Planungsräumen in Spandau Hakenfelde-Nord Reinickendorf Hakenfelde-Nord Reinickendorf Goltzstraße Goltzstraße Griesingerstraße Amorbacher Weg Griesingerstraße Amorbacher Weg 7 Isenburger Weg Darbystr. Gütersloher Weg 3 An der Klappe 1 Staakener Spandauer Str. Str. Werkstr. Magistratsweg Döberitzer Weg Pillnitzer Weg Tiefenwerder Carl-Schurz- Str. Borkumer Str. Eiswerder Adamstr. Maulbeerallee 2 Weinmeisterhornweg Börnicker Str. Tiefenwerder Zitadellenweg Freiheit Gartenfelder Str. Rohrdamm Motardstr. Eiswerder Darbystr. 4 7 Gütersloher Weg Gartenfelder Str. Isenburger An der Weg 1 Klappe Carl-Schurz- Zitadellenweg Staakener Str. Spandauer Str. Str. Borkumer Freiheit Werkstr. Magistratsweg Str. Döberitzer Weg Pillnitzer Weg Adamstr. Maulbeerallee 2 Weinmeisterhornweg Börnicker Str. Rohrdamm Motardstr. Alt-Gatow Charlottenburg- Wilmersdorf Alt-Gatow Charlottenburg- Wilmersdorf Groß-Glienicker Weg Groß-Glienicker Weg Jägerallee Kafkastr. Kladower Damm Steglitz- Zehlendorf Jägerallee Kafkastr. Kladower Damm Steglitz- Zehlendorf 32 und mehr 24 bis unter bis unter 24 8 bis unter 16 unter 8 unbewohnte Flächen Wasserflächen Grenze Planungsraum Bezirksgrenze 1 Am Heideberg 2 Graetschelsteig 3 Germersheimer Platz 4 Eckschanze 5 Kurstraße 6 Ackerstraße 7 An der Tränke 20 und mehr -20 bis unter bis unter 20 weniger als bis unter 10 unbewohnte Gebiete 1,5 bis unter 5 Wasserflächen -1,5 bis unter 1,5 Grenze Planungsraum -5 bis unter -1,5 Bezirksgrenze -10 bis unter -5 Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen

71 72 Stadt- und Bezirksrand (vgl. Abb. 73), in denen die Zuwächse in diesem Zeitraum teilweise über 20 betragen. Im westlichen Staaken (Isenburger Weg und An der Tränke) und dem Gebiet Jägerallee in Kladow sind vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser neu entstanden, die zu entsprechenden Zuzügen führten. Darüber hinaus stieg die Bewohnerzahl in der Wasserstadt Oberhavel (Planungsraum Eiswerder) deutlich. In der Mehrzahl der Spandauer Planungsräume sank die Einwohnerzahl hingegen um 1,5 bis hin zu 10. Dies betraf vor allem Gebiete in den Ortsteilen Wilhelmstadt, Falkenhagener Feld und Spandau. Besonders stark war der Bevölkerungsrückgang im Planungsraum Motardstraße, der überwiegend von Gewerbeflächen geprägt ist. Vor allem in den südlichsten und nördlichsten Planungsräumen ziehen mehr Personen zu als fort (Binnenwanderung aus anderen Planungsräumen Spandaus plus Außenwanderungen von außerhalb Spandaus, vgl. Abb. 72). Auch in den zentralen Planungsräumen westlich der Havel kam es vielfach zu Wanderungsgewinnen. Die höchsten Gewinne (mehr als 20 Zuzüge je Einwohner) in den vergangenen zwei Jahren verbuchten Hakenfelde-Nord, Griesingerstraße und Eiswerder, die allesamt sowohl aus Spandau als auch von außerhalb Einwohner gewannen. Die größten Wanderungsverluste (mehr als 10 Fortzüge je Einwohner) hatten die Planungsräume Werkstraße und Motardstraße (Binnen- und Außenwanderung). Daneben verlor auch die Kurstraße mehr Einwohner durch Fortzüge als durch Abb. 72 Gesamtwanderungssaldo je Einwohner in den Planungsräumen in Spandau Abb. 73 Binnenwanderungssaldo p. a. je Einwohner in den Planungsräumen in Spandau Reinickendorf Reinickendorf Hakenfelde-Nord Hakenfelde-Nord Goltzstraße Goltzstraße Griesingerstraße Amorbacher Weg Griesingerstraße Amorbacher Weg Eiswerder Darbystr. 4 7 Gütersloher Weg Gartenfelder Rohrdamm Str. Isenburger Weg 1 An der Klappe Carl-Schurz- Zitadellenweg Str. Spandauer Staakener Motardstr. Str. Str. Borkumer Freiheit Werkstr. Magistratsweg Str. Tiefenwerder Döberitzer Weg Adamstr. Pillnitzer Weg Maulbeerallee 2 Weinmeisterhornweg Börnicker Str. Charlottenburg- Wilmersdorf Eiswerder Darbystr. 4 7 Gütersloher Weg 5 Rohrdamm 3 6 Gartenfelder Str. Isenburger An der Weg 1 Klappe Carl-Schurz- Str. Zitadellenweg Spandauer Staakener Motardstr. Str. Str. Borkumer Freiheit Werkstr. Magistratsweg Str. Tiefenwerder Döberitzer Weg Adamstr. Pillnitzer Weg Maulbeerallee 2 Weinmeisterhornweg Börnicker Str. Charlottenburg- Wilmersdorf Groß-Glienicker Weg Alt-Gatow Groß-Glienicker Weg Alt-Gatow Jägerallee Kafkastr. Kladower Damm Steglitz- Zehlendorf Jägerallee Kafkastr. Kladower Damm Steglitz- Zehlendorf 10 und darüber 5 bis unter 10 1,5 bis unter 5-1,5 bis unter 1,5 über -5 bis unter -1,5 über -10 bis unter -1,5-10 und darunter Eine farbige Gestaltung der abgebildeten Nachbarbezirke von Spandau ist nicht möglich, da im Rahmen des vorliegenden IBB Wohnungsmarktberichtes keine entsprechenden Daten vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg vorliegen. Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen unbewohnte Gebiete Wasserflächen Grenze Planungsraum Bezirksgrenze 1 Am Heideberg 2 Graetschelsteig 3 Germersheimer Platz 4 Eckschanze 5 Kurstraße 6 Ackerstraße 7 An der Tränke

72 Bezirksprofile Vertiefende Betrachtungen 73 Abb. 74 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Spandau und 2010 Reinickendorf Mitte -30 und darunter -30 bis unter bis unter bis unter bis unter -5-5 bis unter 0 0 bis unter 5 5 bis unter bis unter 20 über 20 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen Charlottenburg- Wilmersdorf Tempelhof- Schöneberg Steglitz- Zehlendorf Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Bereinigte Angebotsmietpreise, Referenzwohnung: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH) Zuzüge gewonnen werden konnten, allerdings zogen die Personen vor allem ins übrige Spandau, während das Außenwanderungssaldo sogar leicht positiv war. Auch im Planungsraum Gartenfelder Straße lag der Wanderungsverlust von 2008 bis bei mehr als 10 Personen je Einwohner. Der Planungsraum verlor dabei sowohl Einwohner an das übrige Spandau als auch darüber hinaus. In den Planungsräumen mit den größten Bevölkerungsgewinnen von 2000 bis kam es im Hinblick auf das Wanderungssaldo in den vergangenen zwei Jahren zu unterschiedlichen Entwicklungen. Die Planungsräume Jägerallee, Isenburger Weg und Eiswerder gewannen sowohl Einwohner aus Spandau (= Binnenwanderung) als auch von außerhalb des Bezirkes (= Außenwanderung). Zuwanderungsgewinne von außerhalb Spandaus resultierten vor allem durch Zuzüge aus den übrigen Berliner Bezirken, während der Wanderungssaldo mit dem Umland negativ war. Der an die Jägerallee angrenzende Planungsraum An der Tränke verlor im Saldo in den vergangenen zwei Jahren sowohl innerhalb des Bezirks als auch nach außerhalb, was vor dem oben beschriebenen Bevölkerungsgewinn in den vergangenen zehn Jahren zunächst verwundert. Allerdings sind die Einwohnerzuwächse in diesem Planungsraum vor allem auf die Jahre 2000 bis 2006 zurückzuführen, in denen die Einwohnerzahl um mehr als 22 stieg. Seit 2006 ist die Bevölkerungszahl konstant und der Gesamtwanderungssaldo leicht negativ. Der Planungsraum Motardstraße mit den höchsten Einwohnerverlusten ( 25,1 ) verlor sowohl Einwohner an andere Planungsräume Spandaus als auch an außerhalb. An das übrige Stadtgebiet verlor die Motardstraße allein in den vergangenen zwei Jahren mehr als Einwohner. Große Einwohnerzuwächse gab es hingegen aus dem Ausland, aus dem fast Personen zuzogen. Zurückzuführen ist diese hohe Anzahl an Zuwanderern aus dem Ausland auf die Zentrale Aufnahmestelle für Flüchtlinge im Planungsraum, die als Erstaufnahmeeinrichtung für Flüchtlinge und Asylsuchende, die in Berlin eintreffen, dient. Angebotsmieten In Spandau gibt es nur wenige Gebiete mit einem überdurchschnittlichen Niveau der Angebotsmieten (vgl. Abb. 74). Diese befinden sich im Süden des Bezirks (südliches Kladow), am Pichelssee, im Norden (nördliches Hakenfelde) sowie an der Grenze zu Charlottenburg-Wilmersdorf. In den übrigen Bereichen sind sie unterdurchschnittlich.

73 Die weiteren Bezirke im Überblick Charlottenburg-Wilmersdorf Charlottenburg-Wilmersdorf ist eine der typischen Traditionslagen. Bestehend aus den beiden Altbezirken Charlottenburg und Wilmersdorf, vereint der Bezirk die City-West mit all ihren Versorgungs- und Freizeitangeboten bis hin zu aufgelockerten Villengebieten in Waldnähe. Ausschlaggebend für die höherwertige Bebauung und die Attraktivität ist vor allem der hohe Anteil an Wasser- und Waldflächen, die rund die Hälfte von Wilmersdorf einnehmen. Im Westen und Süden von Charlottenburg überwiegt die Bebauung aus der Wilhelminischen Zeit seit Die nördlichen und östlichen Bereiche wurden vorwiegend in der Gründerzeit bebaut, wobei die dortige Bebauung vielfach herrschaftlicher gestaltet ist als in vielen anderen Bereichen von Berlin. Die Bebauung im Nordosten ist größtenteils nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet worden. Der östliche innerstädtische Teil von Wilmersdorf bietet Baujahre aus allen Epochen zwischen 1870 und heute, während die Bebauung im Westen überwiegend aus der Zeit vor 1945 stammt. Die stabile Nachfrage in Charlottenburg-Wilmersdorf führt zu regen Investitionen auf dem Wohnungsmarkt. Wo Flächen verfügbar sind, entstehen Neubauten, vorwiegend im Mehrfamilienhausbau. Darüber hinaus werden zahlreiche Altbauten saniert und Dachgeschosse ausgebaut oder aufgestockt. Oft handelt es sich um eine zahlungskräftige Klientel, die die Vorzüge einer etablierten urbanen Lage mit Wertsteigerungspotenzial schätzt. Der Einzugsbereich neuer Angebote reicht dabei über den Bezirk hinaus und umfasst praktisch alle Altersgruppen und Haushaltstypen. Der in weiten Teilen sehr urbane Charakter im Bezirk spiegelt sich in der überdurchschnittlichen Bevölkerungsdichte wider. Gleichzeitig wohnen auch viele Ältere dort, ebenfalls ein Charakteristikum der Traditionslagen. Das Durchschnittsalter sowie der Anteil der Bevölkerung mit 45 Jahren und älter ist höher als in gesamt Berlin. Der natürliche Bevölkerungssaldo fällt entsprechend negativ aus. Dagegen ist der Wanderungssaldo positiv und erreicht pro Einwohner den zweithöchsten Wert in Berlin nach Steglitz-Zehlendorf, einer weiteren Traditionslage. Der Anteil an Einpersonen-Haushalten liegt relativ hoch und wird nur von Friedrichshain-Kreuzberg übertroffen. Das Haushaltsnettoeinkommen entspricht dem Berliner Durchschnitt, die Arbeitslosenquote ist etwas geringer. Tab. 03 Kennzahl Fläche Einwohnerzahl Einwohnerentwicklung seit 2000 Bevölkerungsdichte Durchschnittsalter 0 bis unter 6 Jahre 6 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Natürlicher Bevölkerungssaldo Wanderungssaldo Haushalte Einpersonenhaushalte Personen je Haushalt Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) Arbeitslosenquote Wohnungen Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand Durchschn. Wohnfläche je Wohnung Durchschn. Wohnfläche je Einwohner Personen je Wohnung Kennzahlen zu Charlottenburg-Wilmersdorf Einheit ha Personen Index (2000=100) Pers./km 2 Jahre pro Einwohner pro Einwohner Anzahl Anzahl EUR Quote Anzahl m 2 m 2 Anzahl Bezirk , ,7 4,2 8,1 6,8 28,4 30,6 16,6 5,3-2,55 8, ,6 1, , ,4 75,3 44,9 1,68 Berlin , ,8 5,2 9,1 8,6 30,8 27,0 15,0 4,2 0,11 3, ,0 1, , ,1 70,5 38,8 1,82 Bezugszeitraum Angebotsmieten im Median EUR/m 2 7,53 6, (bis einschl. 3. Quartal) Spanne der überwieg. Angebotsmieten (80 der Angebote) EUR/m 2 5,68 11,59 4,64 9, (bis einschl. 3. Quartal)

74 Bezirksprofile Die weiteren Bezirke im Überblick 75 Abb Fortzüge Zuzüge Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Charlottenburg-Wilmersdorf Saldo Angebotsmieten Das Mietpreisniveau aktueller Angebote in Charlottenburg- Wilmersdorf ist entsprechend der attraktiven Lage und Bausubstanz in weiten Teilen überdurchschnittlich (vgl. Abb. 76). Durchschnittliche und leicht unterdurchschnittliche Mietpreise finden sich meist in einzelnen Gebieten mit spezifischen Belastungen, wie in der Nachbarschaft zur Stadtautobahn, im Bereich des an Mitte angrenzenden Spreebogens, um die Otto- Suhr-Allee und an der Kaiser-Friedrich-Straße sowie im Norden am S-Bahn-Ring und am Heckerdamm. Stark überdurchschnittlich ist das Mietpreisniveau vor allem im Band Grunewald, Schmargendorf und Dahlem, aber natürlich auch in Bereichen um den Kurfürstendamm und südlich der Hardenbergstraße Binnenfortzüge pro EW Binnenzuzüge pro EW Saldo Zu- und Fortzüge pro EW (rechte Achse) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Abb. 76 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf und 2010 Spandau Reinickendorf Mitte -30 und darunter -30 bis unter bis unter bis unter bis unter -5-5 bis unter 0 0 bis unter 5 5 bis unter bis unter 20 über 20 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen Tempelhof- Schöneberg Steglitz-Zehlendorf Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Bereinigte Angebotsmietpreise, Referenzwohnung: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

75 Friedrichshain-Kreuzberg Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg entstand durch die Zusammenlegung des ehemaligen Westbezirks Kreuzberg mit dem ehemaligem Ostbezirk Friedrichshain. In beiden Altbezirken überwiegt die gründerzeitliche Bebauung, die im südlichen und östlichen Kreuzberg (z. B. Chamisso- und Graefekiez bzw. Wrangelkiez) sowie im östlichen Teil Friedrichshains (z. B. um den Boxhagener Platz) als Blockrandbebauung nahezu durchgängig erhalten ist. U. a. bedingt durch Kriegsschäden und die Folgen der höchst umstrittenen Flächensanierungspolitik in den 1960er und 1970er Jahren, wurden jedoch auch weite Bereiche nach dem Zweiten Weltkrieg neu bebaut. Die Nachkriegsbebauung unterscheidet sich dabei je nach der ehemaligen Zugehörigkeit zum West- bzw. Ostteil der Stadt. Im Altbezirk Kreuzberg entstanden in der Nachkriegszeit und ab den 1960er Jahren vor allem einfache Zeilen- und Geschosswohnungsbauten, zum Teil auch Großwohnsiedlungen und Hochhäuser (z. B. rund um das Kottbusser Tor). Die Nachkriegsbebauung in Friedrichshain besteht ebenfalls aus Zeilenbauten, aber auch aus in Plattenbauweise errichteten Wohngebäuden und Hochhäusern mit mehr als 10 Geschossen (z. B. im Westen des Altbezirkes). Aber auch große Neubauprojekte entstanden in Kreuzberg und Friedrichshain seit Mitte/Ende der 90er Jahre (z. B. Halbinsel Stralau in Friedrichshain als attraktive Wasserlage und die Umwandlung und Ergänzung der ehemaligen Schultheiss-Brauerei im Viktoria-Quartier im südwestlichen Kreuzberg). Durch ihre ehemalige Randlage zu Zeiten der Teilung der Stadt führten beide Altbezirke bis zum Fall der Mauer ein gewisses Schattendasein. Nach dem Mauerfall bildeten die Bezirke zentrale Bereiche im Stadtgebiet mit stark steigender Attraktivität, vor allem in Kreuzberg entwickelten sich ausgeprägte Szenelagen, die zunächst bestimmte Zielgruppen wie z. B. Studierende und Kreative anzogen. In den vergangenen Jahren hat sich das Image zum Teil deutlich verändert. Besonders Kreuzberg erfreut sich enormer Beliebtheit bei einer großen Bandbreite an Nachfragern, die sich in einem dementsprechend hohen Nachfragedruck und vor allem seit 2008 auch stark steigenden Preisniveau niederschlägt. Entsprechend der Bebauungsstruktur und der Entwicklung des Bezirkes hat Friedrichshain-Kreuzberg die höchste Bevölkerungsdichte sowie den höchsten Anteil an Einpersonen-Haushalten (65 ) in Berlin und ist ein sehr junger Bezirk. Mehr als die Hälfte der Einwohner ist zwischen 18 und 44 alt entsprechend ist das natürliche Bevölkerungssaldo aufgrund der relativ geringen Anzahl an Sterbefällen stark positiv. Durch das positive Image zieht der Bezirk Nachfrager vor allem von außerhalb Berlins an, verliert jedoch Einwohner an das übrige Stadtgebiet. Die Arbeitslosenquote ist überdurchschnittlich, das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen ist das geringste aller Bezirke, was auch durch den hohen Anteil junger Bevölkerung sowie große Bereiche mit einem hohen Anteil sozial schwacher Bewohner zurückzuführen ist. Tab. 04 Kennzahl Fläche Einwohnerzahl Einwohnerentwicklung seit 2000 Bevölkerungsdichte Durchschnittsalter 0 bis unter 6 Jahre 6 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Natürlicher Bevölkerungssaldo Wanderungssaldo Haushalte Einpersonenhaushalte Personen je Haushalt Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) Arbeitslosenquote Wohnungen Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand Durchschn. Wohnfläche je Wohnung Durchschn. Wohnfläche je Einwohner Personen je Wohnung Angebotsmieten im Median Spanne der überwieg. Angebotsmieten (80 der Angebote) Kennzahlen zu Friedrichshain-Kreuzberg Einheit ha Personen Index (2000=100) Pers./km 2 Jahre pro Einwohner pro Einwohner Anzahl Anzahl EUR Quote Anzahl m 2 m 2 Anzahl EUR/m 2 EUR/m 2 Bezirk , ,2 5,9 8,5 10,0 44,3 21,2 8,0 2,1 5,70-11, ,1 1, , ,4 66,3 36,0 1,84 7,00 5,28 9,32 Berlin , ,8 5,2 9,1 8,6 30,8 27,0 15,0 4,2 0,11 3, ,0 1, , ,1 70,5 38,8 1,82 6,17 4,64 9,37 Bezugszeitraum (bis einschl. 3. Quartal) (bis einschl. 3. Quartal)

76 Bezirksprofile Die weiteren Bezirke im Überblick 77 Abb. 77 Fortzüge Zuzüge Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Friedrichshain-Kreuzberg Binnenfortzüge pro EW Binnenzuzüge pro EW Saldo Zu- und Fortzüge pro EW (rechte Achse) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Saldo Angebotsmieten Entsprechend der gestiegenen Attraktivität des Bezirkes erreichen weite Teile des Bezirkes Friedrichshain-Kreuzberg ein überdurchschnittliches und teilweise sogar stark überdurchschnittliches Niveau der Angebotsmieten (Abb. 78). Im Altbezirk Friedrichshain gibt es nur noch wenige Zonen, die z. B. aufgrund der weniger attraktiven Bausubstanz oder hohen Verkehrsbelastung ein relativ niedriges Mietpreisniveau aufweisen (z. B. an der Grenze zu Lichtenberg am S-Bahn-Ring, an der Grenze zu Treptow-Köpenick südwestlich des Bahnhofs Ostkreuz, im Bereich des Ostbahnhofes und südlich des Volksparks Friedrichshain). Im Altbezirk Kreuzberg weisen noch größere flächenhafte Gebiete unterdurchschnittliche Mietpreise auf. Betroffen ist vor allem der Bereich mit Geschoss- und Hochhausbauten um das Kottbusser Tor, die Prinzenstraße und der Moritzplatz im Norden des Bezirkes bis hin zur Kochstraße. Stark überdurchschnittliche Mietpreise erzielt derzeit nur der Bergmannkiez, in Gebieten mit hoher Dynamik, wie bspw. im Graefe- oder Wrangelkiez, ist das Preisniveau auch bereits überdurchschnittlich und in den vergangenen Jahren stark ansteigend. Abb. 78 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Friedrichshain-Kreuzberg und und darunter Mitte Pankow Lichtenberg -30 bis unter bis unter bis unter bis unter -5-5 bis unter 0 0 bis unter 5 5 bis unter bis unter 20 über 20 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen Treptow-Köpenick Tempelhof-Schöneberg Neukölln Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Bereinigte Angebotsmietpreise, Referenzwohnung: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

77 Lichtenberg Nach der Zusammenlegung der Altbezirke Lichtenberg und Hohenschönhausen zum Bezirk Lichtenberg erstreckt sich dieser in Nord-Süd-Ausdehnung bis an die nördliche Stadtgrenze. Trotz einem hohen Anteil an Plattenbauten in Lichtenberg ist die Bausubstanz insgesamt doch sehr heterogen. Neben den Plattenbaugebieten, bspw. an den großen Straßen wie der Frankfurter und Landsberger Allee, und den Großwohnsiedlungen in Plattenbauweise (z. B. Neu-Hohenschönhausen mit mehr als Einwohnern), existieren dörflich geprägte Ortsteile am nördlichen Stadtrand (z. B. Malchow und Wartenberg) mit Ein-/ Zweifamilienhausbebauung. Daneben gibt es ausgedehnte Gebiete mit Einfamilienhaus- und Villenbebauung vorrangig aus der Gründerzeit oder den 1920/30er Jahren, die zu beliebten und stark nachgefragten Wohnlagen zählen (z. B. Karlshorst sowie Oranke- und Obersee). Seit Mitte der 90er Jahre entsteht durch die Entwicklung der Rummelsburger Bucht ein für den Bezirk neuartiger Standort mit Mehrfamilienhäusern, Townhouses bis hin zu Bestandsentwicklungen an attraktiven Wasserlagen. Diese kleinräumigen Insellagen stoßen, wie es typisch für diese Lagetypen ist, auch bei Nachfragern aus anderen Stadtbereichen auf hohe Akzeptanz. Die Bandbreite reicht von verschiedenen Baugruppen bis hin zu abgeschlossenen hochpreisigen Projekten (z. B. Inselpalais auf Stralau auf der Treptower Seite). Durch den hohen Anteil an Plattenbau- und Großwohnsiedlungen ist die Bevölkerungsdichte trotz der dünneren Besiedlung in den nördlichen Bezirksteilen leicht überdurchschnittlich. Das Wanderungssaldo ist positiv, allerdings gewinnt der Bezirk nur aus dem übrigen Berlin Einwohner, während er an Gebiete außerhalb Berlins im Saldo Einwohner verliert. Insgesamt ist der Lichtenberger Wohnungsmarkt eher lokal orientiert. Der Anteil der Einpersonen-Haushalte liegt leicht unter dem Berliner Durchschnitt, während das Durchschnittsalter dem in Berlin fast entspricht. Gleiches gilt für die Arbeitslosenquote. Demgegenüber ist das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen leicht unterdurchschnittlich. Tab. 05 Kennzahl Fläche Einwohnerzahl Einwohnerentwicklung seit 2000 Bevölkerungsdichte Durchschnittsalter 0 bis unter 6 Jahre 6 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Natürlicher Bevölkerungssaldo Wanderungssaldo Haushalte Einpersonenhaushalte Personen je Haushalt Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) Arbeitslosenquote Wohnungen Kennzahlen zu Lichtenberg Einheit ha Personen Index (2000=100) Pers./km 2 Jahre pro Einwohner pro Einwohner Anzahl Anzahl EUR Quote Anzahl Bezirk , ,2 5,2 7,4 10,5 29,4 27,4 16,2 4,0 0,66 2, ,0 1, , Berlin , ,8 5,2 9,1 8,6 30,8 27,0 15,0 4,2 0,11 3, ,0 1, , Bezugszeitraum Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand 93,8 86,1 Durchschn. Wohnfläche je Wohnung m 2 63,6 70,5 Durchschn. Wohnfläche je Einwohner m 2 35,0 38,8 Personen je Wohnung Angebotsmieten im Median Anzahl EUR/m 2 1,82 5,65 1,82 6, (bis einschl. 3. Quartal) Spanne der überwieg. Angebotsmieten (80 der Angebote) EUR/m 2 4,56 7,11 4,64 9, (bis einschl. 3. Quartal)

78 Bezirksprofile Die weiteren Bezirke im Überblick 79 Abb Fortzüge Zuzüge Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Lichtenberg Saldo Angebotsmieten In Lichtenberg ist das Mietpreisniveau bei aktuellen Angeboten fast im gesamten Bezirk unterdurchschnittlich (vgl. Abb. 80). Ausnahmen mit leicht überdurchschnittlichen Mietpreisen finden sich in attraktiven Wohnlagen oder/und Neubaugebieten wie Karlshorst, am Oranke- bzw. Obersee und an der Rummelsburger Bucht. Vor allem in den Plattenbau- und Großwohnsiedlungsbereichen liegt das Mietniveau hingegen deutlich unter dem städtischen Durchschnitt Binnenfortzüge pro EW Binnenzuzüge pro EW Saldo Zu- und Fortzüge pro EW (rechte Achse) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Abb. 80 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Lichtenberg und 2010 Pankow -30 und darunter -30 bis unter bis unter bis unter bis unter -5-5 bis unter 0 0 bis unter 5 5 bis unter bis unter 20 über 20 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen Marzahn-Hellersdorf Mitte Friedrichshain-Kreuzberg Tempelhof- Schöneberg Neukölln Treptow-Köpenick Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Bereinigte Angebotsmietpreise, Referenzwohnung: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

79 Marzahn-Hellersdorf Marzahn-Hellersdorf erstreckt sich in Nord-Süd-Richtung entlang der Stadtgrenze. Die Siedlungsstruktur ist zweigeteilt. Während der Norden fast durchgängig aus Plattenbausiedlungen besteht (mehr als Wohneinheiten), befindet sich im Süden das größte zusammenhängende Ein-/Zweifamilienhausgebiet Berlins. Die ungefähre Trennlinie zwischen beiden Bereichen bildet die B 1/B 5. Die Bereiche südlich der Bundesstraße wie Biesdorf- Süd, Kaulsdorf-Süd und Mahlsdorf bestehen fast durchgängig aus Ein-/Zweifamilienhäusern und Kleingartenanlagen. Auch nördlich der B 1/B 5 schließen sich zunächst noch Ein-/Zweifamilienhausgebiete an (z. B. nördlich des S-Bahnhofs Biesdorf bis zum Erholungspark Marzahn sowie im gesamten Mahlsdorf-Nord). Bei diesen Gegenden handelt es sich um gewachsene, gering verdichtete Wohngebiete rund um die alten Ortskerne, in denen in den vergangenen Jahren Nachverdichtungen stattfanden und der Generationenwechsel deutlich sichtbar ist. Hingegen besteht nahezu der gesamte Norden aus Plattenbau- und Großwohnsiedlungen, die sich als Band östlich der Märkischen Allee bis zur nördlichen Stadtgrenze ziehen (z. B. Biesdorf-Nord, Marzahn, Hellersdorf, Kaulsdorf-Nord), vereinzelt ergänzen Ein-/Zweifamilienhausgebiete den Bestand (z. B. Siedlung Märkische Allee/ Landsberger Allee). Größere Neubauprojekte gibt es seit Ende der 1990er Jahre z. B. im ehemaligen Entwicklungsgebiet Biesdorf-Süd (rd Wohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser geplant und rd. 50 bisher realisiert) sowie im Wohngebiet Landsberger Tor. Seit der Wende zog mehr als jeder vierte Bewohner aus Marzahn- Hellersdorf fort. Die Einwohnerverluste konnten nicht durch Zuzüge aufgefangen werden, sodass ein Überangebot von Wohnungen vorhanden war. Daher wurden neben umfangreichen Aufwertungen und ergänzenden Neubauten auch Bestände (teil) rückgebaut. Das wohl bekannteste Projekt sind die Ahrensfelder Terrassen im Norden von Marzahn, wo ehemalige Hochhäuser abgestockt, grundlegend saniert und damit neue Qualitäten geschaffen wurden. Der Leerstand im nördlichen Marzahn-Hellersdorf liegt allerdings auch heute noch über dem städtischen Durchschnitt. Tab. 06 Kennzahl Fläche Einwohnerzahl Einwohnerentwicklung seit 2000 Bevölkerungsdichte Durchschnittsalter 0 bis unter 6 Jahre 6 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Natürlicher Bevölkerungssaldo Wanderungssaldo Haushalte Einpersonenhaushalte Personen je Haushalt Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) Arbeitslosenquote Wohnungen Kennzahlen zu Marzahn-Hellersdorf Einheit ha Personen Index (2000=100) Pers./km 2 Jahre pro Einwohner pro Einwohner Anzahl Anzahl EUR Quote Anzahl Bezirk , ,4 5,2 8,6 11,1 25,6 33,1 13,3 3,1 0,89-1, ,4 1, , Berlin , ,8 5,2 9,1 8,6 30,8 27,0 15,0 4,2 0,11 3, ,0 1, , Bezugszeitraum Als Wohnstandort ist vor allem der Altbezirk Marzahn bei der angestammten Bevölkerung beliebt, die Bewohner schätzen die ruhige und grüne Lage des Gebietes. Das Außenimage ist hingegen konträr zum Bild der Bewohner und vor allem im Westteil der Stadt oft negativ besetzt. Die Einwohnerverluste setzen sich wenn auch in abgeschwächter Form weiter fort und können auch nicht durch die Gewinne in Biesdorf-Süd aufgefangen werden. Dabei verliert Marzahn-Hellersdorf vor allem Einwohner an Gebiete außerhalb Berlins sowie junge Einwohner zwischen 18 und 30 Jahren. Die Bevölkerungsdichte liegt leicht über Berliner Durchschnitt, das Durchschnittsalter entspricht Berliner Durchschnitt. Die Arbeitslosenquote ist leicht unterdurchschnittlich, das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen liegt leicht über dem Berliner Durchschnitt. Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand Durchschn. Wohnfläche je Wohnung Durchschn. Wohnfläche je Einwohner Personen je Wohnung Angebotsmieten im Median Spanne der überwieg. Angebotsmieten (80 der Angebote) m 2 m 2 Anzahl EUR/m 2 EUR/m 2 87,8 69,6 36,7 1,90 4,85 3,85 6,79 86,1 70,5 38,8 1,82 6,17 4,64 9, (bis einschl. 3. Quartal) (bis einschl. 3. Quartal)

80 Bezirksprofile Die weiteren Bezirke im Überblick 81 Abb Fortzüge Zuzüge Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Marzahn-Hellersdorf Saldo Angebotsmieten Das Mietpreisniveau ist nahezu im gesamten Bezirk unterdurchschnittlich (vgl. Abb. 82). Besonders in den Gebieten mit einem hohen Anteil an Plattenbaugebieten und Großwohnsiedlungen sind die Mietpreise niedrig. Durchschnittliche und leicht überdurchschnittliche Mietpreise werden in den vergleichsweise beliebteren Gebieten zwischen den S-Bahnhöfen Kaulsdorf und Wuhletal erzielt sowie in dem an Treptow-Köpenick angrenzenden Kaulsdorf-Süd. Im Süden werden aufgrund der Bestände (Ein-/Zweifamilienhäuser) nur wenige Wohneinheiten zur Miete angeboten Binnenfortzüge pro EW Binnenzuzüge pro EW Saldo Zu- und Fortzüge pro EW (rechte Achse) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Abb. 82 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf und und darunter -30 bis unter bis unter bis unter bis unter -5-5 bis unter 0 0 bis unter 5 5 bis unter bis unter 20 über 20 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen Lichtenberg Treptow-Köpenick Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Bereinigte Angebotsmietpreise, Referenzwohnung: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

81 Mitte Mitte ist der wohl gegensätzlichste Bezirk nach der Bezirksfusion Hervorgegangen aus Mitte, Tiergarten und Wedding, sind auf relativ kleinem Raum Toplagen bis hin zu sehr einfachen Gebieten zu finden, inklusive dem Mauerstreifen und Tiergarten, einem der wichtigsten innerstädtischen Naherholungsgebiete. Der Altbezirk Mitte ist ein typischer Nachwendeetablierter. Er beherbergt nicht nur sämtliche Behörden, touristische Highlights, die City-Ost u. v. m., sondern boomt auch seit vielen Jahren als Wohnstandort, und eine Trendwende ist nicht zu erkennen. Die Nachfrager sind breit gestreut, von international bis hin zu Rückkehrern im Alter. Die neuen Wohnprojekte spiegeln dies wider und reichen von einem mittleren Preissegment bis hin zu Exklusivangeboten. Auch in Tiergartennähe sind gute Lagen zu finden, jedoch in geringerem Umfang, wenngleich dort in den letzten Jahren eine erhebliche Dynamik zu beobachten ist. Dies gilt auch für Bereiche am nördlichen Spreeufer. Daneben sind natürlich der Potsdamer Platz und seine Umgebung prägend für Tiergarten. Andere Bereiche sind eher einfach beschaffen, wenngleich insbesondere die zahlreichen Altbaugebiete für viele Nachfrager die preiswertere Alternative zu anderen Altbauquartieren darstellt. Wedding besteht überwiegend aus einfachen Wohnlagen, mit einem ebenfalls hohen Altbauanteil. Der ehemalige Arbeiterbezirk (auch heute ist der Ausländeranteil der höchste in Berlin) hat sich mittlerweile auch zu einem bedeutenden Dienstleistungs- und Gewerbestandort entwickelt und verfügt mit der Müllerstraße über einen eigenen Zentrumsbereich. Tab. 07 Kennzahl Fläche Einwohnerzahl Einwohnerentwicklung seit 2000 Bevölkerungsdichte Durchschnittsalter 0 bis unter 6 Jahre 6 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Natürlicher Bevölkerungssaldo Kennzahlen zu Mitte Einheit ha Personen Index (2000=100) Pers./km 2 Jahre pro Einwohner Bezirk , ,5 6,0 9,1 10,2 36,6 24,0 11,1 3,0 3,33 Berlin , ,8 5,2 9,1 8,6 30,8 27,0 15,0 4,2 0,11 Bezugszeitraum Der neue Bezirk Mitte ist in der Fläche der zweitkleinste Bezirk von Berlin, gleichzeitig ist die Bevölkerungsdichte unter den höchsten. Die Bevölkerung ist vergleichsweise jung, da der Anteil der 18- bis unter 45-Jährigen höher ist als in gesamt Berlin. Der insgesamt höchste Ausländeranteil ist vor allem auf Moabit (Tiergarten) und Wedding zurückzuführen. Der natürliche Bevölkerungssaldo sowie der Wanderungssaldo fallen positiv aus und sind im Vergleich der Berliner Bezirke relativ hoch. Der Anteil der Einpersonen-Haushalte ist überdurchschnittlich hoch. Das mittlere Haushaltsnettoeinkommen liegt unter dem Durchschnitt. Die Arbeitslosenquote liegt über dem Durchschnitt von Berlin. Wanderungssaldo Haushalte Einpersonenhaushalte Personen je Haushalt Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) Arbeitslosenquote Wohnungen Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand pro Einwohner Anzahl Anzahl EUR Quote Anzahl 8, ,8 1, , ,6 3, ,0 1, , ,1 Durchschn. Wohnfläche je Wohnung m 2 65,6 70,5 Durchschn. Wohnfläche je Einwohner m 2 37,6 38,8 Personen je Wohnung Anzahl 1,75 1,82 Angebotsmieten im Median EUR/m 2 6,18 6, (bis einschl. 3. Quartal) Spanne der überwieg. Angebotsmieten (80 der Angebote) EUR/m 2 4,53 12,04 4,64 9, (bis einschl. 3. Quartal)

82 Bezirksprofile Die weiteren Bezirke im Überblick 83 Abb Fortzüge Zuzüge Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Mitte Saldo Angebotsmieten Die Gegensätze spiegeln sich auch bei den Angebotsmieten mit einem deutlichen Süd-Nord-Gefälle wider. Stark überdurchschnittliche Mietpreise sind im Süden üblich, unterdurchschnittliche im Norden (vgl. Abb. 84). Die höchsten Preise konzentrieren sich auf das Gebiet zwischen Leipziger Straße und Torstraße bzw. Invalidenstraße und streuen auch bis zur Bernauer Straße bzw. Sellerstraße. Auch rund um den Tiergarten ist das Mietpreisniveau überdurchschnittlich. Im südlichen Bereich liegt einzig der an Tempelhof-Schöneberg angrenzende Bereich Tiergarten-Süd preislich unterdurchschnittlich. Dieses Gebiet könnte jedoch mit der Realisierung der Parkanlage am Gleisdreieck Rückenwind erlangen. Im gesamten Norden (Wedding, Gesundbrunnen und Moabit) ist das Mietpreisniveau unterdurchschnittlich, vor allem rund um die Bahnhöfe Osloer Straße, Pankstraße und im Stadtteil Wedding. Binnenfortzüge pro EW Binnenzuzüge pro EW Saldo Zu- und Fortzüge pro EW (rechte Achse) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Abb. 84 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Mitte und 2010 Reinickendorf Pankow -30 und darunter -30 bis unter bis unter bis unter bis unter -5-5 bis unter 0 0 bis unter 5 5 bis unter bis unter 20 über 20 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen Charlottenburg- Wilmersdorf Tempelhof- Schöneberg Friedrichshain-Kreuzberg Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Bereinigte Angebotsmietpreise, Referenzwohnung: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

83 Neukölln Neukölln lässt sich grob in einen nördlichen und einen südlichen Bereich gliedern. Der Norden liegt zentral und ist in hohem Maße urban und lebendig. Charakteristisch ist ein sehr hoher Ausländeranteil mit entsprechender Infrastruktur, die fast in dem gesamten Bereich nördlich umfangreich vorhanden ist. In jüngster Zeit gewinnt Nord-Neukölln, auch bekannt als sogenanntes Kreuzkölln, in bemerkenswertem Maße auch bei jungen Leuten aus anderen Stadtbereichen an Attraktivität. Vor allem aus Friedrichshain-Kreuzberg ziehen nicht zuletzt aufgrund dort steigender Preise viele nach Neukölln. Die Veränderungen im Straßenbild sind unübersehbar. Innerhalb weniger Jahre haben sich ganze Quartiere trotz zum Teil erheblicher sozialer Problemlagen zu lebendigen Ablegern der benachbarten Szenelagen ( kleine Brüder ) entwickelt. Diese noch sehr junge Entwicklung zeigt sich u. a. in einem vergleichsweise niedrigen Sanierungsstand der Häuser. Neben den sehr verdichteten Nachbarschaften gibt es eingestreut auch Gebiete mit kleinteiligem, idyllischem und beinahe kleinstädtischem Charakter (z. B. das sogenannte Böhmische Dorf in Rixdorf). Nach Süden wird die Bebauung insgesamt aufgelockerter, u. a. mit Einfamilienhausgebieten (z. B. in Rudow und Buckow), zum Teil in Gartenstadtcharakter. Eine Besonderheit stellt im Süden von Neukölln die Gropiusstadt dar, eine Trabantenstadt (Baujahre ). Umfangreiche wohnungswirtschaftliche und soziale Maßnahmen tragen dort zu einer Aufwertung bei. Neukölln ist ein junger Bezirk. Der Anteil der 6- bis unter 18- Jährigen ist so hoch wie in keinem anderen Bezirk. Der Ausländeranteil ist am höchsten unter den Berliner Bezirken. Auffällig sind außerdem die höchste Arbeitslosenquote in Berlin sowie ein unterdurchschnittliches mittleres Nettoeinkommen. Gleichzeitig sind sowohl der natürliche Bevölkerungssaldo als auch der Wanderungssaldo positiv. Tab. 08 Kennzahl Fläche Einwohnerzahl Einwohnerentwicklung seit 2000 Bevölkerungsdichte Durchschnittsalter 0 bis unter 6 Jahre 6 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Natürlicher Bevölkerungssaldo Wanderungssaldo Haushalte Einpersonenhaushalte Personen je Haushalt Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) Kennzahlen zu Neukölln Einheit ha Personen Index (2000=100) Pers./km 2 Jahre pro Einwohner pro Einwohner Anzahl Anzahl EUR Bezirk , ,5 5,5 10,8 9,1 30,9 25,8 14,2 3,7 0,77 7, ,4 1, Berlin , ,8 5,2 9,1 8,6 30,8 27,0 15,0 4,2 0,11 3, ,0 1, Bezugszeitraum Arbeitslosenquote Wohnungen Quote Anzahl 19, , Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand 88,2 86,1 Durchschn. Wohnfläche je Wohnung m 2 68,4 70,5 Durchschn. Wohnfläche je Einwohner m 2 36,2 38,8 Personen je Wohnung Anzahl 1,89 1,82 Angebotsmieten im Median EUR/m 2 5,57 6, (bis einschl. 3. Quartal) Spanne der überwieg. Angebotsmieten (80 der Angebote) EUR/m 2 4,42 7,38 4,64 9, (bis einschl. 3. Quartal)

84 Bezirksprofile Die weiteren Bezirke im Überblick 85 Abb Fortzüge Zuzüge Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Neukölln Saldo Angebotsmieten Das aktuelle Niveau der Angebotsmieten ist mehrheitlich unterdurchschnittlich (vgl. Abb. 86). Besonders im Norden bis zum S-Bahn-Ring bzw. zur Blaschkoallee/Späthstraße ist es nach wie vor vergleichsweise niedrig. Einzige Ausnahme ist der Reuterkiez, der zwar ebenfalls niedrig gestartet ist, wo mittlerweile aber als Szeneableger die Angebotsmieten kräftig gestiegen sind. So sind in den vergangenen Jahren die Angebotsmieten im Reuterkiez, aber auch rund um die Weserstraße im Median um bis zu 17 gestiegen. Diese Preissteigerungen schwappen allmählich auch auf weitere angrenzende Bereiche über. Andere Gegenden mit überdurchschnittlichen Angebotsmieten sind Britz, das Blumenviertel, nördlich der Britzer Gärten sowie Rudow Binnenfortzüge pro EW Binnenzuzüge pro EW Saldo Zu- und Fortzüge pro EW (rechte Achse) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Abb. 86 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Neukölln und 2010 Friedrichshain-Kreuzberg Lichtenberg Marzahn- Hellersdorf -30 und darunter -30 bis unter bis unter bis unter bis unter -5-5 bis unter 0 0 bis unter 5 5 bis unter bis unter 20 über 20 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen Tempelhof- Schöneberg Treptow-Köpenick Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Bereinigte Angebotsmietpreise, Referenzwohnung: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

85 Pankow Gemessen am Lagetyp (vgl. Kapitel 6.1.) vereinen sich im neuen Bezirk Pankow Wohnstandorte mit durchaus vergleichbaren Anknüpfungspunkten: die Traditionslage Pankow im Norden, das nachwendeetablierte Prenzlauer Berg im Süden und Weißensee im Norden. Weißensee ist in der Öffentlichkeit zwar nur wenig bekannt, bildet aber mit seinem aufgelockerten und zum Teil kleinstädtischen Charakter einen recht stabilen Wohnungsmarkt. Prenzlauer Berg ist in weiten Teilen dicht bebaut mit einem hohen Anteil an Altbausubstanz. Angrenzend an die City-Ost hat sich dort seit der Wende ein kreativer Wohnstandort entwickelt, der vor allem besserverdienende Haushalte, darunter viele Familien, uneingeschränkt anzieht. Zahlreiche Neubauprojekte, von Baulückenschließungen bis hin zu großen Vorhaben, wurden und werden realisiert. Die Sanierung im Bestand ist weit fortgeschritten und greift mittlerweile auch auf weniger exponierte Lagen über. Trotz vieler Altbaugebiete ist Pankow im Vergleich zu Prenzlauer Berg aufgelockerter und durchgrünter. Hier überwiegen großzügige Mietbestände, Einfamilienhäuser und kleinere Villenviertel. In den letzten Jahren ist die hohe Nachfrage aus Prenzlauer Berg auf Pankow übergeschwappt. Weißensee gliedert sich in einen südlichen Teil mit überwiegend Altbauten und dem Siedlungsbereich im Norden, wo nach der Wende zahlreiche Neubauten entstanden sind, vielfach als Einfamilienhäuser. In Karow-Nord wurden aber Mietwohnungsprojekte in großem Umfang neu gebaut. Insgesamt ist rund ein Drittel der Wohneinheiten in Weißensee nach 1990 entstanden. Pankow ist in der Altersstruktur etwas jünger als gesamt Berlin. Der Anteil der 25- bis unter 45-Jährigen ist deutlich höher, während die Altersgruppe der über 45-Jährigen etwas dünner besetzt ist. Der natürliche Bevölkerungssaldo fällt positiv aus und ist im Vergleich zu anderen Bezirken sehr hoch. Dagegen fällt der Wanderungssaldo im Vergleich stark negativ aus. Der Anteil der Einpersonen-Haushalte ist relativ hoch. Das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen entspricht dem Berliner Durchschnitt. Die Arbeitslosenquote ist niedriger als in gesamt Berlin. Tab. 09 Kennzahl Fläche Einwohnerzahl Einwohnerentwicklung seit 2000 Bevölkerungsdichte Durchschnittsalter 0 bis unter 6 Jahre 6 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Natürlicher Bevölkerungssaldo Wanderungssaldo Haushalte Einpersonenhaushalte Personen je Haushalt Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) Arbeitslosenquote Wohnungen Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand Kennzahlen zu Pankow Einheit ha Personen Index (2000=100) Pers./km 2 Jahre pro Einwohner pro Einwohner Anzahl Anzahl EUR Quote Anzahl Bezirk , ,7 6,3 7,9 7,8 39,2 22,6 12,6 3,5 3,77-7, ,9 1, , ,6 Berlin , ,8 5,2 9,1 8,6 30,8 27,0 15,0 4,2 0,11 3, ,0 1, , ,1 Bezugszeitraum Durchschn. Wohnfläche je Wohnung m 2 68,5 70,5 Durchschn. Wohnfläche je Einwohner m 2 38,4 38,8 Personen je Wohnung Anzahl 1,79 1,82 Angebotsmieten im Median EUR/m 2 6,73 6, (bis einschl. 3. Quartal) Spanne der überwieg. Angebotsmieten (80 der Angebote) EUR/m 2 5,12 9,66 4,64 9, (bis einschl. 3. Quartal)

86 Bezirksprofile Die weiteren Bezirke im Überblick 87 Abb Fortzüge Zuzüge Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Pankow Saldo Angebotsmieten Das Niveau der Angebotsmieten in Pankow zeigt ähnlich wie in Mitte ein deutliches Süd-Nord-Gefälle mit überdurchschnittlichen Mietpreisen im Süden und unterdurchschnittlichen im Norden (vgl. Abb. 88). Die höchsten Preise konzentrieren sich auf den Prenzlauer Berg und werden hier vor allem südlich der Danziger Straße und westlich der Prenzlauer Allee erzielt, wobei sie nach Norden bis zur Grenze von Prenzlauer Berg bzw. im westlichen Bereich auch bis zum S-Bahnhof Pankow ausstrahlen. Weitere kleinere Schwerpunkte mit überdurchschnittlichen Angebotsmieten finden sich in Rosenthal, im südlichen Weißensee und nördlich des S-Bahnhofes Pankow. Stark unterdurchschnittlich ist das Niveau hingegen in den südlich des Charité Campus Buch gelegenen Plattenbaugebieten und in Französisch Buchholz Binnenfortzüge pro EW Binnenzuzüge pro EW Saldo Zu- und Fortzüge pro EW (rechte Achse) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Abb. 88 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Pankow und und darunter -30 bis unter bis unter bis unter bis unter -5-5 bis unter 0 0 bis unter 5 5 bis unter bis unter 20 über 20 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen Reinickendorf Charlottenburg- Wilmersdorf Mitte Friedrichshain- Kreuzberg Lichtenberg Marzahn- Hellersdorf Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Bereinigte Angebotsmietpreise, Referenzwohnung: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

87 Reinickendorf Reinickendorf liegt im Nordwesten von Berlin, vom Flughafen Tegel bzw. der Grenze zu Wedding bis an die nördliche Stadtgrenze. Charakteristisch sind ausgedehnte Wald- und Seengebiete, großräumig vor allem im Nordwesten. Rund ein Viertel der Fläche ist Waldgebiet, rund ein Sechstel sind Park- und Wasserflächen. Größere Gewerbe- und Industrieflächen (z. B. in Alt- Reinickendorf und Borsigwalde) sind ebenfalls typisch. Derzeit sind viele Wohngebiete in Reinickendorf noch stark vom Fluglärm des Flughafens Tegel betroffen, der sich allerdings durch die geplante Schließung des Flughafens auflösen wird. Tab. 10 Kennzahlen zu Reinickendorf Gemessen an der Wohnlage lässt sich Reinickendorf grob in einen einfachen Süden, eine mittlere Mitte und einen guten Norden gliedern. Die größte Ausnahme in der Mitte bildet das Märkische Viertel, eine Großwohnsiedlung mit rund Wohneinheiten (Baujahre 1964 bis 1974). Frohnau im Norden gehört mit seinen Villen und Landhäusern zu den besten Wohnlagen Berlins. Angelehnt an das Gartenstadtmodell, wurde der Ortsteil bereits vereinzelt zu Beginn des 20. Jahrhundert, überwiegend aber zwischen den beiden Weltkriegen bebaut. Vor allem im Nordosten und -westen des Bezirks überwiegen durchgrünte und gewachsene Ein-/Zweifamilienhausgebiete, die teilweise in der Umgebung der historischen Ortskerne entstanden sind und ihren dörflichen Charakter erhalten haben (z. B. Lübars, Heiligensee, Schulzendorf) und teilweise auch attraktive Wassergrundstücke (z. B. Hermsdorf) oder Waldlagen (z. B. Konradshöhe) bieten. Aufgrund der unterschiedlichen Baustrukturen mit Ein-/Zweifamilienhausgebieten im Norden und vorwiegend Geschosswohnungsbauten mit vereinzelten Ein-/ Zweifamilienhauslagen im Süden (z. B. in Alt-Reinickendorf) steigt die Baudichte von Süd nach Nord deutlich an. Die aufgelockerte Bebauung sowie der hohe Anteil an Grün-, Wald- und Wasserflächen spiegelt sich auch in der geringen Bevölkerungsdichte des Bezirkes wider, die nur von Treptow-Köpenick und Spandau unterschritten wird. Das Durchschnittsalter ist vergleichsweise hoch. Dies ist sowohl auf einen hohen Anteil der 25- bis unter 45-Jährigen (Familiengründer) als auch auf die 65 Jahre und älteren Personen zurückzuführen (Erstbezieher der Häuser). Letztere machen fast ein Viertel der Bevölkerung aus. Dementsprechend ist das natürliche Bevölkerungssaldo negativ. Hingegen fällt das Wanderungssaldo leicht positiv aus. Der Anteil der Einpersonen-Haushalte ist auch aufgrund des hohen Durchschnittsalters und der vorherrschenden Baustruktur unterdurchschnittlich. Auch angesichts der teilweise guten bis sehr guten Wohnlagen mit entsprechender Bewohnerstruktur hat Reinickendorf das zweithöchste mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen Berlins. Die Arbeitslosenquote liegt knapp über dem Berliner Durchschnitt. Kennzahl Fläche Einwohnerzahl Einwohnerentwicklung seit 2000 Bevölkerungsdichte Durchschnittsalter 0 bis unter 6 Jahre 6 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Natürlicher Bevölkerungssaldo Wanderungssaldo Haushalte Einpersonenhaushalte Personen je Haushalt Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) Arbeitslosenquote Wohnungen Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand Durchschn. Wohnfläche je Wohnung Durchschn. Wohnfläche je Einwohner Personen je Wohnung Angebotsmieten im Median Spanne der überwieg. Angebotsmieten (80 der Angebote) Einheit ha Personen Index (2000=100) Pers./km 2 Jahre pro Einwohner pro Einwohner Anzahl Anzahl EUR Quote Anzahl m 2 m 2 Anzahl EUR/m 2 EUR/m 2 Bezirk , ,0 4,9 11,1 7,8 23,7 28,5 18,9 5,0-3,42 2, ,7 1, , ,4 74,0 40,8 1,82 5,49 4,34 7,72 Berlin , ,8 5,2 9,1 8,6 30,8 27,0 15,0 4,2 0,11 3, ,0 1, , ,1 70,5 38,8 1,82 6,17 4,64 9,37 Bezugszeitraum (bis einschl. 3. Quartal) (bis einschl. 3. Quartal)

88 Bezirksprofile Die weiteren Bezirke im Überblick 89 Abb Fortzüge Zuzüge Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Reinickendorf Saldo Angebotsmieten Das Mietpreisniveau in Reinickendorf zeigt ein West-Ost-Gefälle mit überdurchschnittlichen Mietpreisen in den beliebten Wohnlagen im Norden und Westen (vgl. Abb. 90). Hohe Mietpreise werden z. B. in Frohnau, Heiligensee, Hermsdorf, Wittenau, Lübars und am Tegeler See erzielt. Unterdurchschnittlich ist es hingegen in Waidmannslust, im Märkischen Viertel, am Flughafen Tegel und um den S-Bahnhof Schönholz im südlichen Altbezirk Reinickendorf Binnenfortzüge pro EW Binnenzuzüge pro EW Saldo Zu- und Fortzüge pro EW (rechte Achse) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Abb. 90 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Reinickendorf und und darunter -30 bis unter bis unter bis unter bis unter -5-5 bis unter 0 0 bis unter 5 5 bis unter bis unter 20 über 20 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen Pankow Spandau Mitte Charlottenburg-Wilmersdorf Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Bereinigte Angebotsmietpreise, Referenzwohnung: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

89 Steglitz-Zehlendorf Steglitz-Zehlendorf bildet den südwestlichen Rand von Berlin. Der Wohnstandort (Traditionslage) ist bekannt für seine aufgelockerte Siedlungsstruktur und die gehobenen, ruhigen und naturnahen Wohnlagen. Die Seen und Waldgebiete in Zehlendorf zählen zu den wichtigsten Naherholungsflächen in Berlin und sind ausschlaggebend dafür, dass dort in weiten Teilen eine sehr wohlhabende Klientel zu finden ist. Steglitz gilt weniger als Nobeladresse, sondern stärker als sehr beliebter gutbürgerlicher Wohnstandort. Insgesamt nimmt die Dichte von dem sehr urbanen Norden nach Süden hin ab, wo von Villengebieten bis hin zu einfachen Einfamilienhäusern alles vertreten ist. In einzelnen Bereichen (z. B. Lichterfelde-Süd) gibt es aber auch Großsiedlungen. Aufgrund des hohen Anteils an Freiflächen ist die Bevölkerungsdichte niedriger als im Berliner Durchschnitt. Gleichzeitig, und dies ist typisch für die Traditionslagen, erreicht die Bevölkerung neben Charlottenburg-Wilmersdorf das höchste Durchschnittsalter der Stadt. Zwar ist der Anteil der Familien vergleichsweise hoch, jedoch gehört der Anteil der 18- bis unter 45-Jährigen zu den geringsten in Berlin. Ein Viertel der Bevölkerung ist 65 Jahre und älter. So hoch ist der Anteil in Berlin nur in Treptow-Köpenick. In keinem Bezirk ist der natürliche Bevölkerungssaldo so stark negativ wie hier. Gleichzeitig erreicht Steglitz-Zehlendorf absolut und pro Einwohner das höchste Wanderungssaldo. Das mittlere Haushaltsnettoeinkommen ist hier ebenfalls am höchsten und die Arbeitslosenquote am niedrigsten von ganz Berlin. Tab. 11 Kennzahl Fläche Einwohnerzahl Einwohnerentwicklung seit 2000 Bevölkerungsdichte Durchschnittsalter 0 bis unter 6 Jahre 6 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Natürlicher Bevölkerungssaldo Wanderungssaldo Haushalte Einpersonenhaushalte Personen je Haushalt Kennzahlen zu Steglitz-Zehlendorf Einheit ha Personen Index (2000=100) Pers./km 2 Jahre pro Einwohner pro Einwohner Anzahl Anzahl Bezirk , ,7 4,7 10,3 7,1 24,8 28,9 18,4 5,8-4,23 10, ,9 1,85 Berlin , ,8 5,2 9,1 8,6 30,8 27,0 15,0 4,2 0,11 3, ,0 1,72 Bezugszeitraum Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) EUR Arbeitslosenquote Wohnungen Quote Anzahl 10, , Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand 73,7 86,1 Durchschn. Wohnfläche je Wohnung m 2 81,1 70,5 Durchschn. Wohnfläche je Einwohner m 2 43,5 38,8 Personen je Wohnung Anzahl 1,86 1,82 Angebotsmieten im Median EUR/m 2 6,88 6, (bis einschl. 3. Quartal) Spanne der überwieg. Angebotsmieten (80 der Angebote) EUR/m 2 5,28 9,52 4,64 9, (bis einschl. 3. Quartal)

90 Bezirksprofile Die weiteren Bezirke im Überblick 91 Abb Fortzüge Zuzüge Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Steglitz-Zehlendorf Saldo Angebotsmieten Das Niveau der Angebotsmieten ist im Großteil des Bezirkes überdurchschnittlich (vgl. Abb. 92). Das gilt vor allem für den Westen, wobei die höchsten Mieten aktuell an den Seen (Wannsee, Schlachtensee, Krumme Lanke und Nikolassee) und in Dahlem im Angebot sind. Preislich niedriger liegt dagegen der Osten, vor allem südlich der Stadtautobahn A 103, Lankwitz, Lichterfelde-West, die Thermometer-Siedlung in Lichterfelde-Süd und die Umgebung des Sandmeyerplatzes. Einzelne Bereiche im Osten des Bezirkes mit höheren Mietpreisen sind das östliche Lichterfelde-Süd an der Grenze zu Tempelhof-Schöneberg, der Bereich Südende sowie Gebiete am S-Bahnhof Lichterfelde-Ost und am Botanischen Garten Binnenfortzüge pro EW Binnenzuzüge pro EW Saldo Zu- und Fortzüge pro EW (rechte Achse) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Abb. 92 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Steglitz-Zehlendorf und und darunter -30 bis unter bis unter bis unter -10 Spandau Charlottenburg-Wilmersdorf Tempelhof- Schöneberg -10 bis unter -5-5 bis unter 0 0 bis unter 5 5 bis unter bis unter 20 über 20 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Bereinigte Angebotsmietpreise, Referenzwohnung: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

91 Tempelhof-Schöneberg Tempelhof-Schöneberg erstreckt sich in Nord-Süd-Ausdehnung von der zentralen City-West bis zum südlichen Stadtrand. Im Altbezirk Schöneberg im Norden finden sich neben den Einkaufs- und touristischen Bereichen (u. a. Tauentzienstraße) vor allem Altbauten aus der Gründerzeit und großflächige Areale aus der Nachkriegszeit und folgenden Jahrzehnten. Attraktive Altbaugebiete mit guten Wohnlagen sind entlang der Grenze zu Wilmersdorf im Nordwesten zu finden (z. B. Friedenau, Bayerisches Viertel, rund um den Viktoria-Luise-Platz, Szenegebiete rund um den Winterfeldtplatz). Einfache Wohnlagen finden sich v. a. im Nordosten. Im Altbezirk Tempelhof wechseln einfache und mittlere Wohnlagen. Die Bebauung reicht von dichtem Geschosswohnungsbau (überwiegend Altbau sowie 1930er bis 1970er Jahre) bis hin zu Ein-/Zweifamilienhausgebieten (z. B. in Marienfelde und Lichtenrade, südliches Alt-Mariendorf, Marienhöhe). Große Industrieflächen (z. B. in Marienfelde und Mariendorf), viele Grünflächen und Kleingartenkolonien prägen das Ortsbild. Die beste Wohnlage, eine kleinräumige Insellage, findet sich westlich des ehemaligen Flughafens Tempelhofs im sogenannten Tempelhofer Feld bzw. der Fliegersiedlung. Im südlichen Tempelhof entstand in den 1970er Jahren das Hochhausgebiet Waldsassener Straße. Tempelhof-Schöneberg ist einer der bevölkerungsreichsten Bezirke, die Bevölkerungsdichte übersteigt den Berliner Durchschnitt deutlich. Auch das Durchschnittsalter ist leicht überdurchschnittlich. Der Bezirk erzielt Wanderungsgewinne mit Gebieten außerhalb Berlins, verliert jedoch im Saldo Einwohner an das übrige Stadtgebiet, wobei sich der Trend in den vergangenen zwei Jahren abschwächt. Nach Steglitz-Zehlendorf hat Tempelhof-Schöneberg die geringste Arbeitslosenquote der Berliner Bezirke, das mittlere monatliche Haushaltsnettoeinkommen liegt nur gering über dem Berliner Durchschnitt. Tab. 12 Kennzahl Fläche Einwohnerzahl Einwohnerentwicklung seit 2000 Bevölkerungsdichte Durchschnittsalter 0 bis unter 6 Jahre 6 bis unter 18 Jahre 18 bis unter 25 Jahre 25 bis unter 45 Jahre 45 bis unter 65 Jahre 65 bis unter 80 Jahre 80 Jahre und älter Natürlicher Bevölkerungssaldo Wanderungssaldo Haushalte Einpersonenhaushalte Personen je Haushalt Mittleres monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Median) Kennzahlen zu Tempelhof-Schöneberg Einheit ha Personen Index (2000=100) Pers./km 2 Jahre pro Einwohner pro Einwohner Anzahl Anzahl EUR Bezirk , ,2 4,8 9,6 7,4 28,5 29,5 15,5 4,7-1,04 6, ,5 1, Berlin , ,8 5,2 9,1 8,6 30,8 27,0 15,0 4,2 0,11 3, ,0 1, Bezugszeitraum Arbeitslosenquote Wohnungen Quote Anzahl 11, , Anteil der Mietwohnungen am Gesamtbestand 83,6 86,1 Durchschn. Wohnfläche je Wohnung m 2 72,5 70,5 Durchschn. Wohnfläche je Einwohner m 2 40,2 38,8 Personen je Wohnung Anzahl 1,81 1,82 Angebotsmieten im Median EUR/m 2 6,23 6, (bis einschl. 3. Quartal) Spanne der überwieg. Angebotsmieten (80 der Angebote) EUR/m 2 4,96 8,53 4,64 9, (bis einschl. 3. Quartal)

92 Bezirksprofile Die weiteren Bezirke im Überblick 93 Abb Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Tempelhof-Schöneberg Angebotsmieten Das Mietniveau ist größtenteils unterdurchschnittlich (vgl. Abb. 94). Ausnahmen sind vor allem die attraktiveren Mikrolagen im Westen von Schöneberg, nahe dem Altbezirk Wilmersdorf. Im Süden von Tempelhof-Schöneberg erzielen vor allem das nördliche Marienfelde und nördliche Lichtenrade überdurchschnittliche Preise. Fortzüge Zuzüge Saldo Binnenfortzüge pro EW Binnenzuzüge pro EW Saldo Zu- und Fortzüge pro EW (rechte Achse) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, eigene Berechnungen Abb. 94 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Tempelhof-Schöneberg und 2010 Charlottenburg-Wilmersdorf Mitte Friedrichshain-Kreuzberg Lichtenberg Treptow- Köpenick -30 und darunter -30 bis unter bis unter bis unter bis unter -5-5 bis unter 0 0 bis unter 5 5 bis unter bis unter 20 über 20 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen Steglitz-Zehlendorf Neukölln Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich drittes Quartal). Bereinigte Angebotsmietpreise, Referenzwohnung: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

93 94 7. Erläuterungen und Glossar Arbeitslose Als arbeitslos gelten Personen, die Leistungen nach SGB III oder als erwerbsfähige Hilfebedürftige ALG-II-Leistungen nach SGB II beziehen sowie als arbeitssuchend gemeldet sind (ohne Leistungsbezug). Arbeitslosenquote Die Bundesagentur für Arbeit bezieht die Anzahl der Arbeitslosen für die Berechnung der Arbeitslosenquote auf die Erwerbspersonen (Erwerbstätige und Arbeitslose). Der Kreis der Erwerbstätigen kann unterschiedlich abgegrenzt werden: a) Abhängige zivile Erwerbspersonen (voll sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (einschl. Auszubildende), geringfügig Beschäftigte, Beamte (ohne Soldaten) b) Alle zivilen Erwerbspersonen (abhängige zivile Erwerbspersonen, Selbstständige, mithelfende Familienangehörige) Bauhauptgewerbe Gruppe der Bauwirtschaft (amtl. Statistik). Dem Bauhauptgewerbe gehören Unternehmen an, die sich vorrangig mit der Ausführung des Rohbaus in Hoch- und Tiefbau sowie Straßenund Landschaftsbau beschäftigen, sowie das Stuckateurgewerbe, der Gerüstbau und die Zimmerei. Baumaßnahmen Baumaßnahmen bezeichnen bauliche Veränderungen an bestehenden Gebäuden durch Umbau-, Ausbau-, Erweiterungsoder Wiederherstellungsmaßnahmen. Bedarfsgemeinschaft Gruppe von Personen, die im selben Haushalt lebt und gemeinsam wirtschaftet. Eine Bedarfsgemeinschaft hat mindestens einen erwerbsfähigen Hilfebedürftigen, außerdem können zur Bedarfsgemeinschaft z. B. weitere erwerbsfähige Hilfebedürftige, unverheiratete Kinder unter 25 oder die im Haushalt lebenden Eltern gehören. Von jedem Mitglied der Bedarfsgemeinschaft wird erwartet, dass es sein Einkommen und Vermögen zur Deckung des Gesamtbedarfs aller Angehörigen der Bedarfsgemeinschaft einsetzt. Belegungs-/Mietpreisbindung (Sozial-)Mietwohnungen, die mit öffentlichen Fördermitteln errichtet wurden, unterliegen einer Belegungs- bzw. Mietpreisbindung. Nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) in Verbindung mit dem Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) dürfen sie nur an berechtigte Mieter zu festgelegten Mietpreisen vermietet werden. Bereinigtes relatives Preisniveau Die Preise an einem Standort variieren nicht nur mit der Lage, sondern auch in Abhängigkeit von der Objektqualität. Das Wohnungsangebot kann sich sowohl zwischen verschiedenen Gebieten als auch im Zeitverlauf qualitativ unterscheiden (z. B. in einem Quartal viele Fertigstellungen im Hochpreissegment) und ist damit nicht direkt vergleichbar. Daher sind auch direkte Preisvergleiche nur bedingt aussagekräftig und können immer auch aus einer unterschiedlichen Angebotsstruktur resultieren. Um eine bessere Vergleichbarkeit der Preisstruktur zu gewinnen, dienen Regressionsrechnungen (Wie viel kostet die gleiche Wohnung an verschiedenen Standorten bzw. zu verschiedenen Zeitpunkten?): Dem hedonischen Ansatz folgend setzt sich der Preis einer Wohnung aus einem Bündel von Einzelmerkmalen zusammen (Fläche, Baualter, Ausstattung etc.). Aus der Summe der Preise aller Objektmerkmale ergibt sich der Preis für das angebotene Objekt. Für jedes dieser Merkmale lässt sich mithilfe einer Regression der jeweilige Preisauf- bzw. -abschlag berechnen. Auf diese Weise wird ein Preis für eine einheitlich definierte Referenzwohnung gleicher Qualität identifiziert, der somit direkt miteinander vergleichbar ist. Die Beschaffenheit der Angebote (z. B. mehr Luxusobjekte im Südwesten versus niedrigpreisige Objekte am östlichen Stadtrand) wird somit bei der Analyse berücksichtigt und hat keinen Einfluss auf den Preis der Referenzwohnung. Die bereinigten Preise geben damit echte (i. S. v. lagebedingte) Preisunterschiede für eine Wohnung in der gleichen Qualität wider. Die Referenzwohnung wird bei der Regressionsrechnung aus allen Angeboten statistisch als eine Art typische Wohnung des jeweiligen Marktsegmentes (Ein-/Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung, Mietwohnung) ermittelt. Sie stellt den Wohnungstyp mit den meisten gemeinsamen Nennern aller ausgewerteten Angebote dar. Sämtliche Angebote (unabhängig von Größe, Baualter etc.) werden in diesem Modell durch die oben erläuterten Zu- bzw. Abschläge in die Berechnung einbezogen. Für Orte mit einer zu geringen Fallzahl an Inseraten mit Adressangabe werden keine Preisaussagen getroffen. Im Falle der Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser werden so mit wenigen Ausnahmen zum Beispiel nur für die Stadtrandlagen Werte angegeben, da in den zentralen Lagen Ein-/Zweifamilienhäuser in der Regel unterrepräsentiert sind. Betriebskosten Betriebskosten sind neben der Grundmiete Bestandteile der Wohnungsmiete, deren Umlegung vom Vermieter auf den Mieter möglich ist. Zu Betriebskosten gehören beispielsweise die Grundsteuer, Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung, die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage, Kosten für Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Gartenpflege, Beleuchtung etc. Verbrauchsunabhängige Betriebskosten müssen nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt werden (z. B. Kosten für Müllentsorgung oder Grundsteuer). Für Betriebskosten, deren Höhe verbrauchs- oder verursachungsbedingt durch den Mieter entsteht, erfolgt die Umlegung unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Verbrauchs oder der Verursachung der Mieter (z. B. Heiz- und Warmwasserkosten). Bruttokaltmiete Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskosten wie Müllabfuhr, Wasser, Kanalisation, Straßenreinigung, Treppenhausbeleuchtung und Schornsteinreinigung; ohne Kosten für Heizung und Warmwasser.

94 G l o s s a r 95 Datengrundlage für Einwohnerzahlen Im Wohnungsmarktbericht werden kleinräumige Einwohnerentwicklungen auf der räumlichen Ebene der 447 Planungsräume des Landes Berlin dargestellt. Entsprechende Daten für die Planungsräume wie z. B. Bevölkerungsstand und Zahl der An- und Abmeldungen werden aus dem Berliner Melderegister generiert und können sich daher von den Daten zur fortgeschriebenen Bevölkerung in den Bezirken und der Gesamtstadt aufgrund der unterschiedlichen Datengrundlage unterscheiden. empirica-preisdatenbank empirica verfügt über die deutschlandweit umfangreichste Preisdatenbank auf Basis der IDN Immodaten GmbH. In die Preisdatenbank fließen regelmäßig und deutschlandweit Angebotspreise verschiedener Kauf- und Mietobjekte aus den Immobilieninseraten von rund 100 Anzeigenquellen ein (etwa 2 Mio. Objekte/Quartal). Die Preisdatenbank wird wöchentlich aktualisiert. Die Fülle der Angebotspreise erlaubt eine detaillierte Auswertung. Haushalt Als Haushalt (Privathaushalt) zählen jede zusammenwohnende und eine wirtschaftliche Einheit bildende Personengemeinschaft sowie Personen, die allein wohnen und wirtschaften. Zum Haushalt können verwandte und familienfremde Personen gehören (z. B. Lebenspartner). Als Familie zählen Ehepaare mit Kindern sowie Alleinerziehende und Lebensgemeinschaften mit ihren im gleichen Haushalt lebenden ledigen Kindern (Quelle: Amt für Statistik Berlin Brandenburg). Haushaltsnettoeinkommen Summe der Monatseinkommen aller Haushaltsmitglieder aus Erwerbstätigkeit, Renten, Pensionen, Arbeitslosengeld und -hilfe, Vermietung und Verpachtung, Sozialhilfe sowie weitere Einnahmen und Unterstützungen abzüglich Einkommens- und Vermögenssteuern und Pflichtbeiträge zur Sozialversicherung. Lebensweltlich orientierte Räume Die Lebensweltlich orientierten Räume (LOR) wurden 2006 gemeinsam zwischen den planenden Fachverwaltungen des Senats, den Bezirken und dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg auf der Grundlage der von der Jugendhilfe bereits definierten Sozialräume einheitlich abgestimmt. Die LOR sind am per Senatsbeschluss als neue räumliche Grundlage für Planung, Prognose und Beobachtung demografischer und sozialer Entwicklungen in Berlin festgelegt worden. Ziel der LOR ist die Abbildung lebensweltlicher Homogenität bei gleichzeitiger Wahrung einer Vergleichbarkeit der Planungsraumeinheiten. Kriterien für die Abgrenzung der Lebensweltlich orientierten Räume waren unter anderem die Baustruktur, Milieubildung, natürliche Barrieren und statistische Größen. Die neue Raum-hierarchie LOR ist eingebunden in das für alle Datenerhebungen und Planungen relevante Regionale Bezugssystem (RBS) des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg. Sie sind unterhalb der Bezirksebene angesiedelt und bestehen aus drei Ebenen: Prognoseräume (Anzahl 60) Bezirksregionen (Anzahl 138) Planungsräume (Anzahl 447) Über den einheitlichen Datenpool des Landes Berlin sind ausgewählte Strukturdaten auf der räumlichen Ebene der LOR verfügbar. Die Daten zum Einwohnerstand, An- und Abmeldungen, Durchschnittsalter etc. basieren auf dem Berliner Melderegister und weichen daher von den gesamtstädtischen Werten der fortgeschriebenen Bevölkerung ab (Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung). Miet- und Kaufpreise Sofern nicht anders angegeben, handelt es sich bei allen aufgeführten Miet- und Kaufpreisen um Angebotspreise der empirica-preisdatenbank. Nichtwohngebäude Als Nichtwohngebäude werden Gebäude bezeichnet, die nicht überwiegend für Wohnzwecke bestimmt sind. Der Anteil der Wohnfläche an der Gesamtnutzfläche liegt in Nichtwohngebäuden unter 50. Nichtwohngebäude sind bspw. Büro- und Verwaltungsgebäude mit einzelnen Wohnungen. Referenzwohnung Siehe bereinigtes relatives Preisniveau Umland Brandenburger Teil des engeren Verflechtungsraums Berlin- Brandenburg, der strukturell am engsten mit dem Land Berlin verbunden ist. Wohnfläche Summe aller Grundflächen in den Räumen, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Bestimmte Grundflächen, wie z. B. Balkone und Wintergärten, werden bei der Berechnung der Wohnfläche nur anteilig berücksichtigt. Wohnkaufkraft Die Wohnkaufkraft drückt das Verhältnis des durchschnittlich verfügbaren monatlichen Haushaltsnettoeinkommens zu den durchschnittlichen Mietausgaben (Bruttokaltmiete) für eine nach Größe und Qualität standardisierte Wohnung aus. Die Wohnkaufkraft in Berlin ist im Vergleich zu anderen Großstädten in Deutschland relativ hoch. Zwar ist das durchschnittlich verfügbare Haushaltsnettoeinkommen in Berlin relativ gering, die Differenzen bei den durchschnittlich zu zahlenden Bruttokaltmieten je m 2 Wohnfläche fallen nochmals größer aus. Berliner Haushalte können bei gleichen Mietbelastungsquoten mehr Wohnfläche nachfragen als in anderen Großstädten.

95 96 8. Abbildungs-/Tabellenverzeichnis 8.1. Abbildungsverzeichnis Abb. 01 Bruttoinlandsprodukt in Berlin und Deutschland (preisbereinigt, Veränderungen zum Vorjahr in Prozent) Abb. 02 Erwerbstätige je Einwohner in Berlin, Hamburg, Brandenburg und Deutschland Abb. 03 Arbeitslose (SGB II und III) und Arbeitslosenquote in Berlin Abb. 04 Kosten pro m 2 Wohnfläche (Neubau) in EUR in Berlin und Deutschland Abb. 05 Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden in Berlin und Deutschland Abb. 06 Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite in Prozent (Wert zum Quartalsbeginn) Abb. 07 Bevölkerungsentwicklung in Berlin absolut und indexiert (2000 = 100) 14 Abb. 08 Natürliche und wanderungsbedingte Bevölkerungsentwicklung in Berlin Abb. 09 Außenwanderungssaldo von Berlin nach Ziel-/Herkunftsgebieten Abb. 10 Zu- und Fortzüge von/nach Berlin nach Herkunfts- und Zielgebieten Abb. 11 Außenwanderungssaldo nach Altersgruppen von Berlin Abb. 12 Bevölkerungsentwicklung in Berlin nach Altersgruppen Abb. 13 Entwicklung der Zahl der Haushalte und Einwohner in Berlin und Prognose bis 2020 (Index 2000 = 100) 18 Abb. 14 Entwicklung der Haushaltsstruktur in Berlin und Prognose bis Abb. 15 Privathaushalte nach Haushaltsgröße in Berlin und ausgewählten Städten 19 Abb. 16 Bevölkerungsstand 2000 und sowie Bevölkerungsentwicklung in den Berliner Bezirken 20 Abb. 17 Bevölkerungsentwicklung in den Planungsräumen Abb. 18 Gesamtwanderungssaldo je Einwohner p. a. in den Berliner Bezirken Abb. 19 Binnenwanderungsvolumen in Berlin Abb. 20 Einwohner in den Planungsräumen mit einer Wohndauer von mindestens 10 Jahren 23 Abb. 21 Durchschnittsalter in den Planungsräumen 24 Abb. 22 Altersstruktur in den Berliner Bezirken 25 Abb. 23 Indizierte durchschnittliche Kaufkraft pro Einwohner in den Berliner Postleitzahlgebieten Abb. 24 Arbeitslosenquote in den Berliner Bezirken 27 Abb. 25 Anteil der Arbeitslosen (SGB II und III) an den Einwohnern im erwerbsfähigen Alter (15 bis unter 65 Jahren) in den Planungsräumen 27 Abb. 26 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in den Planungsräumen 28 Abb. 27 Neu gebaute Wohnungen insgesamt und pro Einwohner in Berlin Abb. 28 Anzahl der Baugenehmigungen in Berlin von Abb. 29 Neu gebaute Wohnungen in den Berliner Bezirken 32 Abb. 30 Neu gebaute Wohnungen pro Einwohner in den Berliner Bezirken 32 Abb. 31 Baugenehmigungen für Ein-/Zweifamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser in den Berliner Bezirken 32 Abb. 32 Angebotskaufpreise für Ein-/Zweifamilienhäuser nach Bezirken und Abb. 33 Erläuterung des Boxplot -Schemas 34 Abb. 34 Verteilung der Kaufpreisangebote für Ein-/Zweifamilienhäuser (in EUR) in den Bezirken und Abb. 35 Bereinigtes relatives Kaufpreisniveau für Ein-/Zweifamilienhäuser in Berlin und Abb. 36 Indizierte Entwicklung der bereinigten Angebotskaufpreise (in EUR/m 2 ) für Wohnungen in Berlin Abb. 37 Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen nach Bezirken und Abb. 38 Verteilung der Kaufpreisangebote für Wohnungen in den Berliner Bezirken und Abb. 39 Bereinigtes relatives Kaufpreisniveau für Wohnungen in Berlin und Abb. 40 Indizierte Entwicklung der bereinigten Angebotsmieten (EUR/m 2 ) für Wohnungen in Berlin Abb. 41 Angebotsmietpreise nettokalt für Wohnungen nach Bezirken und Abb. 42 Verteilung der Mietpreisangebote für Wohnungen in den Berliner Bezirken und Abb. 43 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Berlin und Abb. 44 Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau (1. Förderweg) in Berlin in EUR/m 2 pro Monat 44 Abb. 45 Wohnungsbestand nach Gebäudestruktur in Berlin 45 Abb. 46 Wohnungsbestand nach Baualter in Berlin 45 Abb. 47 Wohnungsbestand ab 1949 nach Art der Finanzierung in Berlin 45 Abb. 48 Anteil der Mietwohnungen am Wohnungsbestand in den Berliner Bezirken 46 Abb. 49 Mietwohnungen nach Eigentümergruppen und Art der Wohnungsbindung in Berlin 46 Abb. 50 Umwandlungsquote: Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in den Berliner Bezirken 47 Abb. 51 Längerfristige Entwicklung des belegungsgebundenen Wohnungsbestands in Berlin und Prognose bis Abb. 52 Durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner in den Berliner Bezirken 48 Abb. 53 Durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung in den Berliner Bezirken 48 Abb. 54 Längerfristiger Leerstand in den Prognoseräumen am Abb. 55 Längerfristiger Leerstand in den Berliner Bezirken 2008 und 2010 im Vergleich 50

96 A b b i l d u n g s - / Ta b e l l e n v e r z e i c h n i s 97 Abb. 56 Veränderung des längerfristigen Leerstands in Prozentpunkten in den Prognoseräumen zwischen dem und Abb. 57 Entwicklung des Stichtagsleerstandes in Berlin nach Wohnungsbeständen 52 Abb. 58 Bestandsmieten und Haushaltsnettoeinkommen in Berlin und ausgewählten Städten 55 Abb. 59 Durchschnittliche Mietbelastung (Bestandsmieten) in Berlin und ausgewählten Städten 55 Abb. 60 Mietbelastung nach Einkommensklassen in Berlin und ausgewählten Städten 56 Abb. 61 Mietbelastung nach Haushaltseinkommen in Berlin und ausgewählten Städten 57 Abb. 62 Mietbelastung Abweichung in Prozentpunkten gegenüber einer Berliner 80-m 2 -Wohnung in ausgewählten Städten 58 Abb. 63 Kumulierte Verteilung der Wohnfläche je WE (Angebotsmieten) in Berlin und ausgewählten Städten 59 Abb. 64 Wohnfläche nach Haushaltseinkommen (kumuliert) in Berlin und ausgewählten Städten 59 Abb. 65 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in den Planungsräumen in Treptow-Köpenick 65 Abb. 66 Einwohnerentwicklung in den Planungsräumen in Treptow-Köpenick Abb. 67 Binnenwanderungssaldo p. a. je Einwohner in den Planungsräumen in Treptow-Köpenick Abb. 68 Gesamtwanderungssaldo in den Planungsräumen in Treptow-Köpenick Abb. 69 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Treptow-Köpenick und Abb. 70 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an allen Einwohnern in den Planungsräumen in Spandau 71 Abb. 71 Einwohnerentwicklung in den Planungsräumen in Spandau Abb. 72 Gesamtwanderungssaldo je Einwohner in den Planungsräumen in Spandau Abb. 73 Binnenwanderungssaldo p. a. je Einwohner in den Planungsräumen in Spandau Abb. 74 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Spandau und Abb. 75 Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Charlottenburg-Wilmersdorf Abb. 76 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Charlottenburg-Wilmersdorf und Abb. 77 Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Friedrichshain-Kreuzberg Abb. 78 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Friedrichshain-Kreuzberg und Abb. 79 Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Lichtenberg Abb. 80 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Lichtenberg und Abb. 81 Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Marzahn-Hellersdorf Abb. 82 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf und Abb. 83 Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Mitte Abb. 84 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Mitte und Abb. 85 Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Neukölln Abb. 86 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Neukölln und Abb. 87 Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Pankow Abb. 88 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Pankow und Abb. 89 Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Reinickendorf Abb. 90 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Reinickendorf und Abb. 91 Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Steglitz-Zehlendorf Abb. 92 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Steglitz-Zehlendorf und Abb. 93 Binnenfort- und -zuzüge je Einwohner in Tempelhof-Schöneberg Abb. 94 Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Tempelhof-Schöneberg und Tabellenverzeichnis Tab. 01 Kennzahlen zu Treptow-Köpenick 64 Tab. 02 Kennzahlen zu Spandau 70 Tab. 03 Kennzahlen zu Charlottenburg-Wilmersdorf 74 Tab. 04 Kennzahlen zu Friedrichshain-Kreuzberg 76 Tab. 05 Kennzahlen zu Lichtenberg 78 Tab. 06 Kennzahlen zu Marzahn-Hellersdorf 80 Tab. 07 Kennzahlen zu Mitte 82 Tab. 08 Kennzahlen zu Neukölln 84 Tab. 09 Kennzahlen zu Pankow 86 Tab. 10 Kennzahlen zu Reinickendorf 88 Tab. 11 Kennzahlen zu Steglitz-Zehlendorf 90 Tab. 12 Kennzahlen zu Tempelhof-Schöneberg 92

97 98 Karte Mietpreisniveau für Wohnungen Bereinigtes relatives Mietpreisniveau für Wohnungen in Berlin und 2010 Die Karte des bereinigten relativen Mietpreisniveaus verdeutlicht die kleinräumige Differenzierung der Angebotsmieten im Berliner Stadtgebiet. Die Berechnung des bereinigten relativen Mietpreisniveaus folgt dabei dem hedonischen Ansatz: Die Mieten an einem Standort variieren nicht nur mit der Lage, sondern auch in Abhängigkeit von der Objektqualität. Das Wohnungsangebot kann sich sowohl zwischen verschiedenen Gebieten als auch im Zeitverlauf qualitativ unterscheiden (z. B. in einem Quartal viele Fertigstellungen im Hochpreissegment) und ist damit nicht direkt vergleichbar. Daher sind auch direkte Mietpreisvergleiche nur bedingt aussagekräftig und können immer auch aus einer unterschiedlichen Angebotsstruktur resultieren. Um eine bessere Vergleichbarkeit der Preisstruktur zu gewinnen, dienen Regressionsrechnungen (Wie viel kostet die gleiche Wohnung an verschiedenen Standorten bzw. zu verschiedenen Zeitpunkten?). Dem hedonischen Ansatz folgend, setzt sich der Mietpreis einer Wohnung aus einem Bündel von Einzelmerkmalen zusammen (Fläche, Baualter, Ausstattung etc.). Aus der Summe der Preise aller Objektmerkmale ergibt sich der Preis für das angebotene Objekt. Für jedes dieser Merkmale lässt sich mithilfe einer Regression der jeweilige Mietaufbzw. -abschlag berechnen. Auf diese Weise wird eine Miete für eine einheitlich definierte Referenzwohnung gleicher Qualität identifiziert, die somit direkt miteinander vergleichbar ist. Die Beschaffenheit der Angebote (z. B. mehr Luxusobjekte im Südwesten versus niedrigpreisige Objekte am östlichen Stadtrand) wird somit bei der Analyse berücksichtigt und hat keinen Einfluss auf den Mietpreis der Referenzwohnung. Die bereinigten Mieten geben damit echte (lagebedingte) Unterschiede für eine Wohnung in der gleichen Qualität wider. Die Referenzwohnung wird bei der Regressionsrechnung aus allen Angeboten statistisch als eine Art typische Mietwohnung (60 70 m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung) ermittelt. Sie stellt den Wohnungstyp mit den meisten gemeinsamen Nennern aller ausgewerteten Angebote dar. Für Orte mit einer zu geringen Fallzahl an Inseraten mit Adressangabe werden keine Preisaussagen getroffen. Sämtliche Berechnungen basieren auf Angebotsmieten der empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH). Legende -30 und darunter -30 bis unter bis unter bis unter bis unter -5-5 bis unter 0 0 bis unter 5 5 bis unter bis unter 20 über 20 keine Angaben Bezirksgrenzen Wasserflächen

98 Mietpreisniveau für Wohnungen A 10 A 111 B 96a A 114 Reinickendorf B 96 Pankow B 2 Spandau A 105 B 109 B 158 Mitte A 100 Lichtenberg B 5 B 1/5 B 2 Charlottenburg- Wilmersdorf B 2/5 Friedrichshain-Kreuzberg Marzahn- Hellersdorf Steglitz-Zehlendorf A 115 B 1 A 103 A 100 Tempelhof- Schöneberg B 96 B 101 Neukölln B 179 A 113 B 96a Treptow-Köpenick B 1 Zeitraum: Jahre und 2010 (bis einschließlich 3. Quartal). Bereinigte Angebotsmietpreise, Referenzwohnung: m 2, Baujahr , durchschnittliche Ausstattung Quelle: empirica-preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH)

99 Impressum Herausgeber Investitionsbank Berlin Bundesallee 210, Berlin Telefon: +49 (0) 30 / Telefax: +49 (0) 30 / Internet: Inhaltliche Konzeption und Bearbeitung Investitionsbank Berlin Betreuung Immobilienkunden Mathias Kämmer Telefon: +49 (0) 30 / [email protected] Unternehmenskommunikation Kristin Berndt Telefon: +49 (0) 30 / [email protected] empirica Forschung und Beratung AG Prof. Dr. Harald Simons Annamaria Schwedt Kristina Kröger Unter Mitarbeit von Sebastian Scholze, Lorenz Thomschke und Benjamin Otto Telefon: +49 (0) 30 / Telefax: +49 (0) 30 / [email protected] Internet: Gestaltung und Herstellung Runze & Casper Werbeagentur GmbH Telefon: +49 (0) 30 / Telefax: +49 (0) 30 / Internet: Druck: Schwarz Druck Auflage: Exemplare Wir danken der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung insbesondere Frau Petra Wilfert-Demirov und Herrn Stephan Egerer für ihre freundliche und umfassende Unterstützung. Der vorliegende Bericht und ein ergänzender ausführlicher Tabellenband sind als Download unter folgender Internetadresse abrufbar: Hier finden Sie auch eine Zusammenfassung in englischer Sprache. Der IBB Wohnungsmarktbericht 2010 wird der Öffentlichkeit ausschließlich zu Informationszwecken zur Verfügung gestellt. Alle zugrunde liegenden Angaben wurden sorgfältig recherchiert und gewissenhaft zusammengestellt. Eine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit wird nicht übernommen.

100 Investitionsbank Berlin Bundesallee Berlin Telefon: +49 (0) 30 / Telefax: +49 (0) 30 / [email protected] Stand: Februar 2011