Erläuterungen zum Muster-Zonenreglement Siedlung 2001 (MZRS)

Transkript

1 Erläuterungen zum Muster-Zonenreglement Siedlung 200 (MZRS) VORBEMERKUNGEN Am. Januar 999 ist das Kantonale Raumplanungs- und Baugesetz vom 8. Januar 998 (RBG) zusammen mit der darauf basierenden Verordnung zum Raumplanungsund Baugesetz vom 8. Januar 998 (RBV) in Kraft getreten. Gemäss 39 RBG müssen die Gemeinden ihre Vorschriften innert 5 Jahren ab Inkrafttreten des Gesetzes anpassen d.h. bis am. Januar Alleine schon die neuen Terminologien machen eine Anpassung der entsprechenden Gemeindereglemente erforderlich. 52 RBG bestimmt, dass der Regierungsrat Musterreglemente für die Nutzungsund Erschliessungsplanung vorsieht. Die Bau- und Umweltschutzdirektion hat die Erarbeitung eines entsprechenden Muster-Zonenreglements in Angriff genommen, und nach zwei Vernehmlassungsrunden, in welche insbesondere auch die Gemeinden und spezialisierte Planungsbüros miteinbezogen wurden, hat der Regierungsrat mit Beschluss Nr. 402 vom 4. September 200 das vorliegende Musterreglement verabschiedet. Das Muster-Zonenreglement Siedlung basiert auf der eidgenössischen und der kantonalen Gesetzgebung, d.h. es steht im Einklang mit der übergeordneten Gesetzgebung und Rechtsprechung im Zeitpunkt der Verabschiedung des Musterreglements durch den Regierungsrat. Das Muster-Zonenreglement Siedlung hat nicht den Stellenwert einer verbindlichen Anordnung, sondern es soll lediglich eine Arbeitshilfe und Empfehlung für die Gemeinden sein. Die Gemeindeautonomie soll durch das Musterreglement in keiner Art und Weise eingeschränkt werden. Die dem Muster-Zonenreglement Siedlung zugrunde liegende Konzeption ist somit unverbindlich, ebenso wie sämtliche im Reglement eingesetzten ziffernmässigen Angaben, welche nur Beispielcharakter haben. Das Musterzonenreglement Siedlung widerspiegelt lediglich eine von mehreren Möglichkeiten, und die Gemeinden sind nicht davon entbunden, das Muster-Zonenreglement Siedlung kritisch, insbesondere auch in Bezug auf die spezifischen lokalen Gegebenheiten, zu hinterfragen.

2 2 Bei der Überarbeitung von Zonenreglementen ist allgemein zu empfehlen, dass durch eine Reglementsrevision nicht zufolge eines völlig neu gewählten Konzepts ein Grossteil der bestehenden Bauten reglementswidrig wird. Aus diesem Grund ist das Musterzonenreglement Siedlung auch nicht zu einem revolutionären Dokument geworden, sondern orientiert sich an Bestehendem, versucht möglichst schlank zu sein und berücksichtigt die aktuelle Gesetzgebung und Rechtsprechung. ZUM KONZEPTIONELLEN AUFBAU DES MUSTER-ZONENREGLEMENTS SIED- LUNG Bei der Erarbeitung eines kommunalen Reglements stellt sich immer die Frage, inwieweit zwecks besserer Lesbarkeit übergeordnetes Recht wiederholt werden soll. Bezüglich des vorliegenden Musterzonenreglements Siedlung hat man sich entschieden, im Sinne des besseren Verständnisses einzelne Bestimmungen des kantonalen Rechts wörtlich zu übernehmen, insbesondere wo es sich um Definitionen für bestimmte Begriffe handelt. Diese Passagen sind im Muster-Zonenreglement kursiv gedruckt und unterstrichen. Im Sinne der Einheitlichkeit der Begriffe und der Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht sind solche Passagen, soweit sie in ein kommunales Reglement überführt werden, wörtlich zu übernehmen. Generell hat man sich bemüht, das Musterzonenreglement Siedlung als aus sich selbst verständliches Dokument auszugestalten und trotzdem möglichst kurz zu halten. Vom Aufbau her erscheint es richtig, zuerst den Geltungsbereich des Reglements abzustecken, dann die im Siedlungsgebiet liegenden Zonen zu definieren, um danach zu den allgemeinen Bauvorschriften überzugehen. Bei letzteren wurde im Muster-Zonenreglement Siedlung für die Berechnung der Nutzung auf die Bebauungsziffer abgestellt; aber in den nachstehenden Erläuterungen werden auch Textvorschläge für die Variante "Bebauungsziffer und Nutzungsziffer" sowie für die Variante "Ausnützungsziffer nach ORL/Verordnung zum RBG" wiedergegeben. Konzeptionell wird auf die Variante mit der Vollgeschosszahl abgestellt, um das Gebäude vertikal zusammen mit der Fassadenhöhe und der Gebäudehöhe zu definieren. Bei den Vorschriften über die Gestaltung der Bauten und der Umgebung handelt es sich im Muster-Zonenreglement Siedlung nur um beispielhafte Formulierungen, je

3 3 nach konkretem Ortsbild können die Gestaltungsvorschriften ausführlicher oder weniger ausführlich oder inhaltlich anders erfolgen. Im Interesse der Übersichtlichkeit ist eine Zonentabelle sinnvoll, und eine Regelung der Ausnahmen von den Zonenvorschriften ist unabdingbar. Nachstehend werden nun die einzelnen Bestimmungen des Muster- Zonenreglements Siedlung soweit erforderlich kurz erläutert und teilweise mit Skizzen veranschaulicht. Es werden dabei folgende Abkürzungen verwendet: - RBG: Raumplanungs- und Baugesetz vom 8. Januar 998, in Kraft seit..999 (SGS 400). - RBV: Verordnung zum Raumplanungs- und Baugesetz 27. Oktober 998, in Kraft seit..999 (SGS 400.). - MZRS: Muster-Zonenreglement Siedlung 200. ZU DEN EINZELNEN BESTIMMUNGEN DES MZRS Zweck, Geltungsbereich Die Zonenvorschriften Siedlung bestehen aus dem Zonenplan und dem Zonenreglement. Sie bezwecken eine geregelte Bodennutzung und Bautätigkeit im Siedlungsgebiet. 2 Das Siedlungsgebiet der Gemeinde ist abgegrenzt durch den Perimeter im Zonenplan Siedlung. Es gliedert sich in verschiedene Zonen. Das RBG verlangt in 8, dass die Gemeinden Zonenvorschriften für das ganze Gemeindegebiet erlassen, wobei die Zonenvorschriften aus Zonenplänen und Zonenreglementen bestehen. Durch das Muster-Zonenreglement Siedlung erfolgt eine Regelung für das Siedlungsgebiet einer Gemeinde, und der zugehörige Zonenplan Siedlung hat anzugeben, durch welchen Perimeter das Siedlungsgebiet von anderen Nutzungszonen abgetrennt ist. Der früher häufig verwendete Ausdruck "Baugebietsperimeter" wird heute nicht mehr verwendet. Obwohl nach Gesetz die Lärmempfindlichkeitsstufen in den Zonenplänen zugeordnet werden sollen ( 8 Abs. 2 RBG), erfolgt diese Zuordnung im vorliegenden Fall der Übersichtlichkeit halber auch in der Zonentabelle (siehe 26 des MZRS).

4 4 Aus 8 Abs. RBG ergibt sich, dass der Zonenplan auch aus Teilzonenplänen bestehen kann und Teilzonenreglemente erlassen werden können. Im MZRS wird davon ausgegangen, dass die Zonenvorschriften Siedlung aus einem Zonenplan und einem Zonenreglement bestehen. A. Zonen im Siedlungsgebiet Bei den unter diesem Titel wiedergegebenen Zonen handelt es sich um diejenigen, welche in 20 RBG unter lit. a. bis i. aufgeführt sind. Zusätzlich wurde in des Muster-Zonenreglements Siedlung noch auf die Schutz- und Schonzonen des kantonalen Rechts verwiesen, wobei insbesondere die Ortsbildschutzzonen und Denkmalschutzzonen ( 29 RBG und 6 ff. RBV) sowie Uferschutzzonen ( 3 RBV) im Perimeter des Zonenplans Siedlung vorkommen können. Nicht behandelt werden im MZRS sog. Spezialzonen, welche zulässig sind und jeweils eine spezifische Nutzung näher regeln (z.b. für Reitsport, Kleintierhaltung, Familiengärten, Bauernhäuser; vergl. auch 28 RBG). In der Praxis gibt es immer wieder Probleme, weil von einer Zone Emissionen auf eine angrenzende Zone ausgehen. Dem kann z.b. dadurch Rechnung getragen werden, dass zwischen Industriezonen mit Gefahrenpotentialen (oder immissionsträchtigen Gewerbezonen) und Wohnzonen spezielle Zonen gelegt werden (z.b. in Form von Grünzonen o.ä.) oder dass bei Gewerbe- und Industriezonen in der Zonendefinition Ergänzungen vorgenommen werden (z.b. Vorschrift zur Rücksichtnahme auf angrenzende Wohnzonen oder Vorschrift zur abschirmenden Schutzbepflanzung gegenüber angrenzender Wohnzone). Für solche Probleme müssen stets massgeschneiderte Lösungen gefunden werden. 2 Wohnzonen Wohnzonen umfassen Gebiete, die in erster Linie der Wohnnutzung vorbehalten sind. Zugelassen sind nicht störende Betriebe, deren Bauweise der Zone angepasst ist. Zugelassen sind namentlich kleinere emissionsarme Geschäfte und Dienstleistungsbetriebe mit geringem Zubringerverkehr.

5 5 Hier wurde die Definition von 2 Abs. RBG übernommen, wobei zur Verdeutlichung, was unter den zugelassenen "nicht störenden Betrieben" zu verstehen ist, noch beispielhaft auf bestimmte Betriebe hingewiesen wurde. 3 Wohn- und Geschäftszonen Wohn- und Geschäftszonen umfassen Gebiete, die der Wohnnutzung und wenig störenden Betrieben vorbehalten sind. Zugelassen sind namentlich Läden, Büroräumlichkeiten, Dienstleistungsbetriebe, Gaststätten sowie kleinere Handwerksbetriebe mit wenig störenden maschinellen Einrichtungen. 2 In den im Zonenplan Siedlung markierten Teilgebieten der Wohn- und Geschäftszonen sind auch mässig störende Betriebe zugelassen. Zugelassen sind namentlich publikumsintensivere Geschäftsbetriebe sowie ähnliche Kleinbetriebe mit mässig störenden maschinellen Einrichtungen. Hier wurde die Definition von 2 Abs. 2 RBG übernommen, ergänzt um Beispiele der zugelassenen "wenig störenden Betriebe". Es ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass es an sich "wenig störende Betriebe" gibt, die gerade in dicht besiedelten Gebieten gleichwohl Störungen verursachen können (z.b. geruchsbelastete Abluft eines Restaurationsbetriebes und zusätzlich Nachtlärm). Je nach konkreter Situation kann es sich deshalb aufdrängen, bestimmte Betriebsarten explizit auszuschliessen, wenn das Risiko erheblicher Störungen besteht. Mit Abs. 2 von 3 des MZRS wurde noch beispielhaft eine Bestimmung angehängt, welche Gemeinden übernehmen können, die von der ihnen in 2 Abs. 3 RBG eingeräumten Kompetenz Gebrauch machen wollen, innerhalb einer Wohn- und Geschäftszone in Einzelgebieten mässig störende Betriebe zuzulassen. Gemeinden, welche von dieser Kompetenz nicht Gebrauch machen wollen, können 3 Abs. 2 des MZRS ersatzlos streichen. 4 Kernzonen Kernzonen umfassen architektonisch und städtebaulich wertvolle Stadt- und Ortskerne, die in ihrem Charakter erhalten oder saniert werden sollen. Zugelassen sind Wohnnutzung sowie mässig störende Betriebe wie namentlich publikumsintensivere Geschäftsbetriebe, Gaststätten und Kleinbetriebe mit mässig störenden maschinellen Einrichtungen. 2 In der Kernzone sind erhöhte Anforderungen an die architektonische Gestaltung zu erfüllen. Bauten und Anlagen müssen sich in ihre Umgebung einfügen und auf geschützte und schützenswerte Objekte Rücksicht nehmen, so dass eine gute Gesamtwirkung erreicht wird.

6 6 Hier wurde für die Definition die Bestimmung von 22 Abs. RBG übernommen, ergänzt um Beispiele der zugelassenen "mässig störenden Betriebe". Zusätzlich wurde die Bestimmung um einen Absatz 2 ergänzt, in welchem dargestellt wird, dass in der Kernzone erhöhte Anforderungen an die architektonische Gestaltung gelten (die Kompetenz zum Erlass einer solchen Gestaltungsbestimmung leitet sich aus 8 Abs. 4 RBG ab). Es geht in 4 lediglich um die Kernzonendefinition, weiterführende Gestaltungsvorschriften finden sich dann unter dem Titel C. "Gestaltung der Bauten und der Umgebung" in den 20 ff. des MZRS Siedlung. 5 Zentrumszonen Zentrumszonen umfassen Gebiete, die zur Entwicklung von Orts- oder Quartierzentren bestimmt sind. Zugelassen sind Wohnnutzung sowie mässig störende Betriebe. Zugelassen sind insbesondere publikumsintensivere Geschäftsbetriebe, Gaststätten und Kleinbetriebe mit mässig störenden maschinellen Einrichtungen. Hier wird die Definition dieser Zone gemäss 22 Abs. 2 RBG widergegeben, ergänzt um eine konkretere Bestimmung, was unter den zugelassenen "mässig störenden Betrieben" zu verstehen ist. 6 Gewerbezonen Gewerbezonen umfassen Gebiete, die insbesondere der Aufnahme von mässig störenden Betrieben vorbehalten sind. Zugelassen sind namentlich Werkhöfe, Werkstätten, Lagerhäuser, Fabriken, Garagebetriebe und weitere mässig störende Betriebe. Die Zonendefinition wurde aus 23 Abs. RBG übernommen, und es wurde zusätzlich beispielhaft aufgelistet, was unter den zugelassenen "mässig störenden Betrieben" zu verstehen ist. Es ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass 23 Abs.5 RBG verbindlich vorschreibt, in welchem (beschränkten) Umfang in Gewerbezonen (und in Industriezonen) Wohnungen zulässig sind. Diese Restriktion ist zu beachten.

7 7 7 Industriezonen Industriezonen sind insbesondere für Betriebe bestimmt, die wegen ihrer stark störenden Einflüsse nicht in anderen Zonen zugelassen sind. 2 Es sind auch andere Bauten oder Anlagen wie Vergnügungsparks zulässig, die mit grösserem Verkehrsaufkommen verbunden sind, sofern der bereits angesiedelten Industrie daraus kein unverhältnismässiger Nachteil erwächst. Hier wurde die Definition aus 23 Abs. 2 RBG übernommen. In einem zweiten Absatz wurde eine Möglichkeit aufgezeigt, wie weitere Bauten und Anlagen mit grösserem Verkehrsaufkommen zonenmässig behandelt werden können. Es ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass 5 Abs. 2 RBG für Verkaufseinheiten mit mehr als '000 m 2 Nettoladenfläche generell und für alle Bauzonen eine Quartierplanpflicht vorsieht, d.h. die beispielhafte Bestimmung von 7 Abs. 2 des Muster- Zonenreglements ist nicht spezifisch auf Verkaufsgeschäfte bezogen, sondern auf andere Einrichtungen wie Vergnügungsparks, Spielcasinos etc. Bei der Beurteilung der Nachteile eines Vergnügungsparks in einer Industriezone ist stets auch dem Gefahrenpotential, das von den Industrien ausgeht, Rechnung zu tragen (z.b. bei Betrieben der Chemie). Es kann sich deshalb in bestimmten Situationen aufdrängen, Vergnügungsparks in Industriezonen nur über ein Quartierplanverfahren zuzulassen, in welchem auch die Sicherheitsaspekte geregelt werden müssen. Vergnügungsparks können selbstverständlich statt in einer Industriezone auch in einer Zone für Sport- und Freizeitanlagen geregelt werden (vergl. 0 MZRS). 8 Zonen für öffentliche Werke und Anlagen Zonen für öffentliche Werke und Anlagen umfassen Gebiete, die zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt werden. In beschränktem Umfang sind andere Nutzungen zulässig, sofern sie mit der Erfüllung der öffentlichen Aufgaben verträglich sind. 2 Die Nutzung richtet sich nach dem für das Werk oder die Anlage vorgegebenen Zweck. Die Bauweise richtet sich nach der Funktion der Anlage, und es sind die öffentlichen und privaten Interessen zu berücksichtigen. 3 Aus dem Zonenplan Siedlung ergibt sich, für welche öffentlichen Aufgaben eine bestimmte Zone für öffentliche Werke und Anlagen vorgesehen ist. Hier wurde inhaltlich die Definition aus 24 RBG übernommen. Weil es für solche Zonen in der Regel keine spezifischen Gestaltungs- und Nutzungsvorschriften gibt,

8 8 wurde der Zonendefinition noch beispielhaft eine Bestimmung über die Bauweise und die Rücksichtnahme auf andere öffentliche und private Interessen angehängt. Generell gilt für die Festlegung von Zonen für öffentliche Werke und Anlagen, dass die benötigten Flächen auf weite Sicht mit entsprechenden Zonenfestsetzungen gesichert werden dürfen (Art. 5 des Eidg. Raumplanungsgesetzes spricht bezüglich der Grösse von Bauzonen von einem voraussichtlichen Bedarf für die kommenden 5 Jahre). Voraussetzung zur Festsetzung einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist stets, dass das geltend gemachte zukünftige Bedürfnis genügend konkretisiert ist. Das Bedürfnis ist vom Gemeinwesen so genau wie möglich anzugeben, und die Errichtung der öffentlichen Baute oder Anlage muss mit einiger Sicherheit zu erwarten sein. Es ist insbesondere unzulässig, Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen schaffen zu wollen, mit denen sich eine Gemeinde zwecks möglichst grosser raumplanerischer Gestaltungsfreiheit ausgedehnte Landflächen sichern will. Im Sinne einer Plausibilisierung des Bedarfsnachweises sieht das Musterzonenreglement Siedlung in Abs. 3 von 8 vor, dass für die einzelnen Zonen für öffentliche Werke und Anlagen definiert ist, für welche öffentlichen Aufgaben sie ausgeschieden sind. 9 Zonen mit Quartierplanpflicht Zonen mit Quartierplanpflicht umfassen Gebiete, in denen nur aufgrund eines Quartierplans gebaut werden darf. Es gelten die Bestimmungen des kantonalen Raumplanungs- und Baugesetzes vom 8. Januar 998, insbesondere die RBG. In dieser Bestimmung geht es um den Hinweis, dass im Zonenplan Siedlung als quartierplanpflichtig ausgeschiedene Gebiete nur aufgrund eines Quartierplans überbaut werden dürfen. Zur Quartierplanung sei angemerkt, dass ein Quartierplan auf verschiedene Art und Weise entstehen kann: Es können im Zonenplan quartierplanpflichtige Gebiete ausgeschieden sein, ohne dass die Zonenvorschriften dazu Bestimmungen über die Art und das Mass der Nutzung, der Gestaltung und der verkehrsmässigen Erschliessung enthalten. Solche Quartierpläne in quartierplanpflichtigen Gebieten werden von der Einwohnergemeinde erlassen ( 4 RBG).

9 9 Sind für ein quartierplanpflichtiges Gebiet in den Zonenvorschriften bereits Art und Mass der quartierplanmässigen Nutzung und die Gestaltung sowie die verkehrsmässige Erschliessung definiert, so erlässt der Gemeinderat den Quartierplan ( 42 RBG, sog. vereinfachtes Verfahren). In Zonen ohne Quartierplanpflicht können auf Initiative der GrundeigentümerInnen oder der Gemeinde Quartierpläne veranlasst werden ( 43 Abs. 2 RBG). Solche Quartierpläne werden von der Einwohnergemeinde erlassen ( 4 lit. b RBG). Quartierpläne bedürfen zu ihrer Gültigkeit stets der regierungsrätlichen Genehmigung ( 46 RBG). 0 Zonen für Sport- und Freizeitanlagen Zonen für Sport- und Freizeitanlagen umfassen Gebiete, in denen insbesondere private Bauten und Anlagen für Sport und Freizeit errichtet werden dürfen. Insbesondere zulässig sind Sportplätze, Reitsportanlagen, Klubhäuser und Versammlungsräume. 2 Die Bauweise richtet sich nach der Funktion der Anlage, und es sind die öffentlichen und privaten Interessen zu berücksichtigen. Hier wurde zunächst die Zonendefinition von 26 RBG wiedergegeben. Anschliessend sind beispielhaft einige mögliche Nutzungen aufgeführt, wobei es in einem konkreten Fall auch möglich und sogar empfehlenswert sein kann, entweder nur Anlagen für bestimmte Zwecke als zulässig zu erklären oder bestimmte Anlagen ausdrücklich von der Zulässigkeit auszunehmen, wenn gewisse Anlagen für das vorgesehene Gebiet innerhalb der Gemeinde unpassend wären (z.b. Anlagen mit grösserem Publikumsverkehr, wenn die Erschliessung über eine Wohnzone erfolgt). Weil für Zonen für Sport- und Freizeitanlagen in der Regel keine näheren Gestaltungsund Nutzungsbestimmungen im voraus definiert werden, wurde in Absatz 2 von 0 noch der Hinweis auf die funktionale Bauweise angebracht und ausdrücklich die Rücksichtnahme auf öffentliche und private Interessen stipuliert.

10 0 Schutz- und Schonzonen Das kantonale Recht enthält Bestimmungen für Schutz- und Schonzonen und für schützenswerte Einzelobjekte. Solche Schutz- und Schonzonen sowie Schutzobjekte sind im Zonenplan Siedlung eingezeichnet, und die Legende zum Zonenplan bezeichnet die Zonen bzw. Einzelobjekte. Es wurde hier darauf verwiesen, dass das kantonale Recht in 29 RBG und den 0 ff. RBV Schutzzonen und schützenswerte Einzelobjekte vorsieht. Im Musterzonenreglement Siedlung wurde die Lösung getroffen, dass diesbezüglich auf den Zonenplan Siedlung verwiesen wird, wo solche Schutz- und Schonzonen sowie schützenswerte Einzelobjekte eingezeichnet sind und die Legende entsprechende Details enthält. Dies deshalb, weil es praktisch unmöglich ist, beispielhafte Regelungen in einem Musterzonenreglement zu treffen. Selbstverständlich ist es den Gemeinden unbenommen, die entsprechenden Regelungen nicht im Zonenplan vorzunehmen (ausser der räumlichen Definition der Zonen), sondern im Reglement selbst Bestimmungen aufzustellen über die Funktionen, die Schutzziele und die zulässige Nutzung in solchen Zonen. Nachfolgend lediglich beispielhaft einige Formulierungsmöglichkeiten: Naturschutzzonen und Naturschutzeinzelobjekte: Die im Zonenplan eingetragenen Naturschutzzonen und Naturschutzeinzelobjekte sind zu erhalten und zu pflegen. Massnahmen, die geeignet sind, die Objekte in ihrem Bestand, in ihrem Wert und in ihrer Eigenheit zu gefährden, sind grundsätzlich nicht zulässig. Bauliche Veränderungen, Abgrabungen und Aufschüttungen im Wurzelbereich sind grundsätzlich untersagt. Uferschutzzonen: Uferschutzzonen bezwecken den Schutz der Uferbereiche als Lebensraum für Pflanzen und Tiere. In dieser Zone sind neue Bauten, Anlagen und Einrichtungen sowie Massnahmen, die dem Schutzzweck widersprechen, grundsätzlich untersagt. Die bestehende, standortgerechte Uferbestockung ist geschützt. Grünzonen: Grünzonen sind von Bauten, Anlagen und Einrichtungen grundsätzlich freizuhalten. Sie dienen der Erholung, der Gliederung des Siedlungsgebietes sowie dem ökologischen Ausgleich und dem Biotopverbund. Nutzung, Pflege und Unterhalt haben naturnah und im Sinne des ökologischen Ausgleichs zu erfolgen.

11 B. Allgemeine Bauvorschriften Bei den entsprechenden Bestimmungen des MZRS wird vom gewählten System her davon ausgegangen, dass sich der Kubus einer Baute nach der Bebauungsziffer und dem Gebäudeprofil definiert. Es sind hier auch andere Möglichkeiten denkbar, die nachfolgend bei den Erläuterungen zu 3 kurz dargestellt werden. Gerade das Gebäudeprofil ist sehr wesentlich für das Erscheinungsbild einer Baute in ihrer Umgebung, und es ist folglich von grosser Bedeutung, dass jede einzelne Gemeinde darauf achtet, dass sich die Baukuben aufgrund der gewählten Bauvorschriften, insbesondere auch des Gebäudeprofils, harmonisch in die Topografie eingliedern können. 2 Parzellenfläche für bauliche Nutzung Für die Berechnung der baulichen Nutzung ist die im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vorhandene Parzellenfläche massgebend. 2 Liegen Parzellenteile nicht in einer Bauzone, so dürfen diese Teile nicht in die Berechnung der baulichen Nutzung miteinbezogen werden. 3 Liegen Parzellenteile in verschiedenen Bauzonen, so ist die zulässige bauliche Nutzung gesondert zu ermitteln; die bauliche Nutzung kann in einem Baukörper erfolgen. Für die Baute gelten diejenigen Vorschriften, welche für die Zone gelten, in welcher der grössere Teil der Baute zu liegen kommt. 4 Der Gemeinderat gestattet den Einbezug von abgetretenem Land für Strassen und Anlagen bei der Nutzungsberechnung, sofern dies bei der Festlegung der Höhe der Landentschädigung berücksichtigt wurde. Dies gilt auch, wenn im Rahmen von Baulandumlegungen Land kostenlos für Verkehrsflächen oder andere öffentliche Aufgaben an die Gemeinde abgetreten wurde. In Absatz wird der Inhalt von 46 RBV wiedergegeben, wonach für die berechnete bauliche Nutzung grundsätzlich die Parzellenfläche im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung massgebend ist. In Absatz 2 wird vorgesehen, dass nicht in einer Bauzone liegende Parzellenteile nicht in die Berechnung der baulichen Nutzung miteinbezogen werden dürfen. Hier können die Gemeinden für Parzellenteile, die nicht in der Bau-, in der Landwirtschaftszone oder im Waldareal liegen, gemäss 46 Abs. 3 RBV eine andere Regelung treffen. Zonenvorschriften können beispielsweise vorsehen, dass Parzellenteile, welche in einer Uferschutzzone liegen, ganz oder teilweise in die Nutzungsberechnung einbe-

12 2 zogen werden. Wenn dies allerdings so sein soll, ist dies ausdrücklich im Reglement vorzusehen. In Absatz 3 wurde eine Regelung für den Fall getroffen, dass Parzellenteile in verschiedenen Bauzonen liegen. Dabei wurde bestimmt, dass die bauliche Nutzung in einem Baukörper erfolgen kann. Gemäss 50 RBV wäre es möglich, dass die Gemeinden eine abweichende Regelung treffen, d.h. die Zusammenfassung der Nutzung in einem Baukörper nicht gestatten. Treffen Gemeinden keine Regelung, so ist die Zusammenfassung der Nutzung in einem Baukörper nicht erlaubt (vgl. 50 Abs. 2 RBV). Nur wenn bei der Landentschädigung die Nutzungsberechnung von abgetretenem Land für Strassen und Anlagen berücksichtigt worden ist und die Zonenvorschriften eine entsprechende Möglichkeit vorsehen, gestattet der Gemeinderat den Einbezug des abgetretenen Landes bei der Nutzungsberechnung. Es ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass derjenige, welcher Land an das Gemeinwesen abtreten muss, Anspruch auf volle Entschädigung hat. Wenn eine Gemeinde somit die Anrechnung des abgetretenen Landes bei der Nutzungsberechnung nicht gestatten möchte und folglich auf 2 Abs. 4 des Muster-Zonenreglements Siedlung verzichtet, so hat sie dem abtretenden Grundeigentümer die volle Landentschädigung zu leisten. 3 Bebauungsziffer Die Bebauungsziffer gibt in Prozenten an, wieviel von der massgebenden Parzellenfläche überbaut werden darf. Für die Berechnung gilt der äussere Umriss der Bauten über dem gewachsenen Terrain. 2 Nicht zur überbauten Fläche werden gerechnet: a. nicht zu Wohnzwecken dienende Nebenbauten wie Unterstände, gedeckte Sitzplätze und Schöpfe bis zu 8% der massgebenden Parzellenfläche; b. vorspringende Dächer bis m Ausladung; c. Aussentreppen ohne Haupterschliessungstreppen für Obergeschosse, Stützmauern, Pergolen, äussere Lichtschächte usw.; d. Bauten unter dem gewachsenen Terrain, die gegen aussen nicht oder nur geringfügig in Erscheinung treten; e. in den Hang gebaute Garagen und Einstellhallen, die nur geringfügig in Erscheinung treten und deren Decken als natürlicher Bestandteil der Aussenraumgestaltung dienen, wie Kinderspielplätze und Extensivflächen.

13 3 Wie bereits erwähnt, wird im vorliegenden MZRS die Bebaubarkeit eines Grundstücks hauptsächlich definiert durch die Bebauungsziffer und das Gebäudeprofil. Dieses Konzept wird als empfehlenswert qualifiziert, weil es eine optimale Freiheit für den Grundeigentümer ermöglicht und den praktischen Vollzug insofern vereinfacht, als die stets zu Diskussionen Anlass gebenden Regelungen der Nutzung von Sockelund Dachgeschossen hinfällig werden. Für die Definition der Bebauungsziffer in 3 Abs. des Musterzonenreglements Siedlung wurde auf 47 RBV zurückgegriffen, welcher in Absatz eine entsprechende Definition auf kantonaler Ebene bereits enthält. Gemäss Absatz 2 von 47 RBV haben die kommunalen Zonenvorschriften festzulegen, welche Bauten oder Bauteile nicht zur überbauten Fläche gerechnet werden. Absatz 2 von 3 des Musterzonenreglements enthält eine beispielhafte Aufzählung, was nicht zur überbauten Fläche gerechnet wird. Es handelt sich hier um eine Aufzählung, welche auf Erfahrungswerten beruht, was auch für die genannten Zahlenangaben gilt. Es ist selbstverständlich den Gemeinden überlassen, eine solche Aufzählung zu verlängern, zu verkürzen und/oder andere Zahlen einzusetzen. Es sei explizit darauf hingewiesen, dass unbeheizte Wintergärten bewusst nicht als Freifläche bezeichnet werden: Es hat sich nämlich in der Vergangenheit als unmöglich erwiesen, zuverlässig zu kontrollieren, ob nun ein Wintergarten unbeheizt ist o- der (häufig nachträglich) mit einer Heizung versehen wird. Es wird deshalb die Auffassung vertreten, dass solche Gesetzesumgehungen nicht noch mit einem Freiflächenbonus belohnt werden sollen. Demnach "belasten" auch unbeheizte Wintergär-

14 4 ten nach dem vorliegenden Konzept, das in diesem Punkt empfohlen wird, die Bebauungsziffer. Dies ist bei der Festlegung der Bebauungsziffer zu berücksichtigen. Möchten Gemeinden nicht allein auf die Bebauungsziffer abstellen, sondern diese mit der Nutzungsziffer kombinieren, so müsste im Anschluss an 3 ein separater Paragraph ins Reglement aufgenommen werden, für welchen folgender Formulierungsvorschlag unterbreitet wird:...berechnung der Nutzungsziffer Die Nutzungsziffer bestimmt in Prozenten das Verhältnis der Nutzfläche zur massgebenden Parzellenfläche. Als Nutzfläche gilt die Summe der Vollgeschossflächen zuzüglich aussenliegender Haupterschliessungstreppen für Obergeschosse. 2 Nicht zur Nutzfläche werden gerechnet: a. offene Bauteile und Balkone; b. nicht Wohnzwecken dienende Nebenbauten wie Garagen, Unterstände, gedeckte Sitzplätze, Schöpfe usw. bis zu 8% der massgebenden Parzellenfläche. Für die Definition der Nutzungsziffer wurde auf 48 RBV zurückgegriffen, und entsprechend dessen Absatz 2 wurde auch im vorstehenden Paragraphen festgelegt, was nicht zur Nutzfläche gerechnet wird. Gemeinden, welche nicht die Varianten "Bebauungsziffer" oder "Bebauungsziffer/Nutzungsziffer" wählen wollen, können auch auf die Ausnützungsziffer nach ORL (Institut für Orts-, Regional- und Landesplanung der ETH Zürich) zurückgreifen, wobei für die Definition auf 49 RBV zurückgegriffen werden muss, welcher eine gegenüber dem ursprünglichen Wortlaut leicht modifizierte Formulierung enthält. Die alternative Bestimmung von 3 würde bei der Wahl der Variante "Ausnützungsziffer nach ORL" wie folgt lauten.... Ausnützungsziffer nach ORL Die Ausnützungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der anrechenbaren Bruttogeschossfläche der Gebäude und der anrechenbaren Parzellenfläche. 2 Als anrechenbare Bruttogeschossfläche gilt die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte. 3 Nicht zur anrechenbaren Bruttogeschossfläche zählen alle dem Wohnen und dem Gewerbe nicht dienenden oder hierfür nicht verwendbaren Flächen wie insbesondere zu Wohnungen gehörende Keller-, Estrich- und Trockenräume, Waschküchen, Heiz-, Kohlen- und Tankräume, Maschinenräume für Fahrstühle und Klimaanlagen, Gemeinschafts-Bastelräume in Mehrfamilienhäusern, nicht gewerblichen Zwecken dienende Einstellräume für Motorfahrzeuge, Velos und Kinderwagen, Korridore, Trep-

15 5 pen und Aufzugsschächte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen, offene Erdgeschosshallen, überdeckte offene Dachterrassen sowie offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen. 4 Als anrechenbare Parzellenfläche gilt die im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vorhandene Parzellenfläche. Die Definition der Ausnützungsziffer nach ORL (ORL ist die Abkürzung für das Institut für Orts-, Regional- und Landesplanung der ETH Zürich) wurde grundsätzlich von 49 RBV übernommen, aber bei der Festlegung der nicht anrechenbaren Bruttogeschossfläche in Absatz 2 der RBV ist materiell auf eine detailliertere Regelung zurückgegriffen worden, als sie die ursprüngliche Formulierung der Ausnützungsziffer nach ORL enthält. Bei der Definition der anrechenbaren Parzellenfläche in Absatz 3 wurde auf die bereits in 2 des MZRS für die Berechnung der baulichen Nutzung stipulierte Definition zurückgegriffen. 4 Freiflächen für Garagen Nicht zur überbauten Fläche bzw. nicht zur Nutzfläche werden gerechnet: a. bei Ein- und Zweifamilienhäusern die Garagen und Autounterstände (Carports) bis 36 m 2 Grundfläche. Ist die Garage in einem Vollgeschoss untergebracht, so erhöht sich die überbaubare Fläche um die Garagenfreifläche, dividiert durch die projektierte Vollgeschosszahl; b. bei Mehrfamilienhäusern pro 220 m 2 Wohnnutzfläche sowie eine allfällige Restfläche je eine Garage bis 20 m 2 Grundfläche, sofern die Garage in einem Vollgeschoss integriert ist und sich deren Unterbringung unterhalb eines Vollgeschosses aus ästhetischen oder topographischen Gründen nicht rechtfertigen lässt. Die überbaubare Fläche erhöht sich um die Garagefreifläche, dividiert durch die projektierte Vollgeschosszahl. Im Musterzonenreglement Siedlung wurde die Variante gewählt, bestimmte Garagenflächen als Freiflächen zu erklären. Es wurde dabei von der sehr häufig anzutreffenden Normgrösse von 8 m 2 pro Garage ausgegangen, wobei auch andere realistische Zahlen eingesetzt werden können. Es wäre auch möglich, auf solche Freiflächen für Garagen zu verzichten und dafür die Bebauungsziffer, die Nutzungsziffer oder die Ausnützungsziffer nach ORL (je nach gewählter Variante) entsprechend zu erhöhen. Das Ergebnis ist allerdings nicht ganz dasselbe, weil bei einer Erhöhung z. B. der Bebauungsziffer die entsprechende Fläche auch für andere Zwecke als Garagen verwendet werden kann, die Abstellplatzpflicht gemäss 06 RBG und 70

16 6 RBV (und Anhang / zur RBV) aber besteht und deshalb die Parzelle zusätzlich mit entsprechenden baulichen Anlagen belastet wird. 5 Ermittlung des Gebäudeprofils Die Fassadenhöhe wird gemessen ab dem Schnittpunkt der Fassade mit dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains bzw. des abgegrabenen Terrains bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Oberkante der Sparren (rohe Dachkonstruktion). 2 Die Gebäudehöhe wird gemessen ab dem Schnittpunkt der Fassade mit dem tiefsten Punkt des gewachsenen Terrains bzw. des abgegrabenen Terrains bis zum höchsten Punkt der rohen Dachkonstruktion. 3 Bei Abgrabungen des gewachsenen Terrains am Gebäude darf die zulässige Fassadenhöhe nicht überschritten werden; solche Abgrabungen sind bis zu einem Drittel des Gebäudeumfangs zulässig. Nur für Garagen und Eingänge sind Abgrabungen ohne Aenderung des Messpunktes für Fassaden- und Gebäudehöhe auf einer Fassadenlänge von maximal 8 m gestattet. 4 Bei versetzter Geschossbauweise muss für jeden versetzten Teil die Fassadenund die Gebäudehöhe separat eingehalten werden. Die Fassadenhöhe wird beim Gebäudeversatz ab dem gewachsenen bzw. dem abgegrabenen Terrain gemessen. Die Versatzhöhe darf maximal 2 m betragen. 5 Sind einzelne erhöhte Bauteile technisch bedingt und bezüglich Abmessungen von untergeordneter Bedeutung, so können sie die zulässige Fassaden- und Gebäudehöhe überschreiten. 6 Als Gebäudelänge gilt die grösste Seitenlänge des kleinsten umschriebenen Rechtecks eines Gebäudes. Bei mehrgeschossiger Bauweise werden eingeschossige Anbauten und Zwischenbauten bei der Berechnung der Gebäudelänge nicht mitgerechnet. Bei eingeschossiger Bauweise werden Anbauten und Zwischenbauten bei der Berechnung der Gebäudelänge nicht mitgerechnet, wenn sie eine wesentlich kleinere Gebäudehöhe und eine wesentlich kleinere Grundfläche als der Hauptbaukörper aufweisen.

17 7 7 Bei einer zusammengebauten Gebäudegruppe darf die Gesamtlänge von...m nicht überschritten werden; Anbauten und Zwischengebäude werden nicht mitgerechnet. Ist der Raum zwischen zwei oder mehreren Gebäuden oder Gebäudegruppen geringer als 3 m, so bestimmt sich die Gebäudelänge aufgrund der Summe der einzelnen Gebäudelängen zuzüglich der Zwischenräume. Gemäss 9 RBV legen die kommunalen Zonenvorschriften u. a. Bestimmungen ü- ber die Bemessung des Gebäudeprofils fest. In Absatz von 5 des MZRS wird die Fassadenhöhe definiert. Nachdem im vorliegenden Musterzonenreglement Siedlung auf eine Definition des Sockelgeschosses verzichtet wird, ist Bezugspunkt der tiefste Punkt des gewachsenen bzw. abgegrabenen Terrains, während der höchste Punkt sich beim Schnittpunkt der Fassade mit der Oberkante der Sparren befindet. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass sich in 8 RBV eine Definition für das gewachsene Terrain findet, welche wie folgt lautet: " Als gewachsenes Terrain gilt: a. der natürliche, ursprüngliche Geländeverlauf des Baugrundstückes oder b. der Geländeverlauf wie er seit mindestens 30 Jahren vor der Baueingabe besteht. 2 Wurde das Terrain innert den letzten 30 Jahren verändert und ist eine genaue Bestimmung des gewachsenen Terrains aufgrund von künstlichen Terrainveränderungen (Bauten und Anlagen) auch nach Einsicht in die früheren Baubewilligungsakten nicht mehr oder nur mit unverhältnismässigem Aufwand möglich, wird der für das Bauvorhaben massgebende Geländeverlauf nach Anhörung der Gemeinde von der Baubewilligungsbehörde festgelegt." In Absatz 2 von 5 des MZRS wird die Gebäudehöhe definiert. Auch hier ist Bezugspunkt der tiefste Punkt des gewachsenen bzw. abgegrabenen Terrains an der Fassade, während sich der höchste Punkt am oberen Ende der rohen Dachkonstruktion befindet. In Absatz 3 von 5 des MZRS werden die zulässigen Abgrabungen am Gebäude definiert. Eine solche Bestimmung dient sowohl dem Ortsbildschutz als auch der Geländeeinpassung, und es soll damit vermieden werden, dass durch unbegrenzte zulässige Abgrabungen Gebäude mit zonenmässig unverhältnismässigen Kubaturen entstehen.

18 8 In Absatz 4 von 5 des MZRS werden versetzte Geschosse geregelt, d. h. Gebäude, welche in aller Regel auf geneigtem Gelände stehen und deren Geschosse im Inneren versetzt angeordnet sind. Mit der hier getroffenen Regelung soll sichergestellt werden, dass die Häuser in Hanglagen nicht unverhältnismässig in den Hang vergraben werden müssen. In Absatz 5 von 5 MZRS geht es um eine spezielle Regelung z.b. für Liftaufbauten auf dem Dach. Solche technischen Einrichtungen sollen, sofern sie optisch nicht wesentlich in Erscheinung treten, die zulässigen Höhenmasse nicht "belasten". Absatz 6 von 5 des MZRS definiert die Gebäudelänge, wobei eine Spezialregelung für eingeschossige Anbauten und Zwischenbauten getroffen worden ist. Es geht hier konkret um das Erscheinungsbild eines Gebäudes in seiner Umgebung. In Absatz 7 von 5 des Musterzonenreglements Siedlung wurde eine besondere Regelung für zusammengebaute Gebäudegruppen, denen man mittlerweile häufig begegnet, getroffen. Es geht hier darum, dass vom Erscheinungsbild her nicht zu gross und zu wuchtig dimensionierte Baukubaturen an einem Stück entstehen sollen. Es soll ein positives Erscheinungsbild gefördert werden, das sich auf die umliegenden Liegenschaften vorteilhaft auswirken soll. Es ist letztlich von der Topografie, der lokalen Möglichkeit der Durchlüftung und des Kaltluftabflusses sowie der Zone abhängig, welche maximale Gebäudelänge für Hauptbauten inkl. allfälliger Zwischenräume sinnvollerweise festgesetzt wird. Alternativ könnten Gemeinden auch vorsehen, dass Anbauten und Zwischengebäude zur Gebäudelänge gerechnet werden, dass Abstände zwischen Gebäuden oder Gebäudegruppen von weniger als 3 m nicht eingerechnet werden, dass diese 3 m als Massstab grösser oder kleiner festgesetzt werden etc. Nachstehend finden sich Skizzen für die Bestimmung der Fassadenhöhe, der Gebäudehöhe und der Abgrabungen, eine Darstellung der Regelung von versetzten Geschossen sowie Skizzen für die Bestimmung der Gebäudelänge und der Länge einer zusammengebauten Gebäudegruppe.

19 9 a) Fassadenhöhe und Gebäudehöhe b) Abgrabungen

20 20 c) Versetzte Geschosse d) Gebäudelänge e) Zusammengebaute Gebäudegruppe

21 2 6 Vollgeschosszahl Die zulässige Vollgeschosszahl jeder Nutzungszone ergibt sich aus der Zonentabelle gemäss Als Vollgeschosse gelten alle diejenigen Geschosse, welche in der Fassade wesentlich in Erscheinung treten. Nicht als Vollgeschosse gelten Geschosse unter dem Dach, deren Kniestockhöhe weniger als.20 m beträgt sowie Geschosse im Gebäudesockel, welche talseits nicht mehr als.5 m und bergseits nicht mehr als m in Erscheinung treten. Gemessen wird an der Fassade am tiefsten Punkt des gewachsenen bzw. des abgegrabenen Terrains. Nach dem Konzept des vorliegenden MZRS sind weder Sockelgeschosse noch Dachgeschosse definiert, vielmehr wird auf die zulässige Vollgeschosszahl abgestellt. Die Definition der Vollgeschosse erübrigt Definitionen von Dach- und Sockelgeschossen, und die maximal mögliche Nutzung wird grundsätzlich durch die Vollgeschosszahl zusammen mit den Bestimmungen über das Gebäudeprofil definiert (und durch die Mindestraumhöhen nach 74 RBV). Nachstehend finden sich zwei beispielhafte Skizzen für die Vollgeschosszahl, ein Beispiel in der Ebene und eines am Hang: a) Vollgeschosszahl bei Baute in der Ebene b) Vollgeschosszahl bei Baute am Hang

22 22 7 Nutzungsübertragung Es ist zulässig, innerhalb derselben Bauzonenart nicht beanspruchte bauliche Nutzung auf ein benachbartes Grundstück zu übertragen. Die Nutzungsübertragung erfolgt durch eine Dienstbarkeit, über deren Bestellung vor Erteilung der Baubewilligung der Baubewilligungsbehörde ein Grundbuchauszug beizubringen ist. 2 Die Nutzungsübertragung unterliegt der gemeinderätlichen Genehmigung, die vorgängig der Bestellung der Dienstbarkeit einzuholen ist. Der Gemeinde ist zu Handen des Ausnützungskatasters eine beglaubigte Kopie des Dienstbarkeitsvertrages einzureichen. 88 RBG sieht vor, dass Gemeinden in ihren kommunalen Zonenvorschriften eine Nutzungsübertragung einführen können. 7 des MZRS enthält einen entsprechenden Formulierungsvorschlag. Gemäss dem Vorschlag ist die Übertragung nicht beanspruchter baulicher Nutzung innerhalb derselben Bauzonenart möglich, d.h. es kann nur Nutzung z. B. innerhalb der Wohnzone oder innerhalb der Wohn- und Geschäftszone übertragen werden, nicht aber Nutzung von einer Wohn- und Geschäftszone in eine Wohnzone. Das Gebäudeprofil und die Abstandsvorschriften müssen aber stets eingehalten werden. Gemeinden, welche die Nutzungsübertragung vorsehen wollen, haben zwingend einen Ausnützungskataster zu führen, welcher Auskunft über die grundstückseigene und die erworbene bzw. übertragene Ausnützung gibt ( 88, Abs. 3 RBG). Die Nutzungsübertragung erfolgt durch die Bestellung einer Dienstbarkeit, und die Grundbuchämter verlangen grundsätzlich, dass eine konkrete Zahl der übertragenen Nutzung in m 2 angegeben wird. Aus dem Dienstbarkeitsvertrag muss eindeutig ersichtlich sein, wie sich die übertragenen m 2 genau ermitteln (Auswirkung auf die überbaubare Fläche oder auf eine Anzahl m 2 pro Vollgeschoss). Nachstehend ein Beispiel, wie eine Nutzungsübertragung rein schematisch vorgenommen werden kann:

23 23 Das vorliegende Muster-Zonenreglement Siedlung geht davon aus, dass ausschliesslich eine Bebauungsziffer definiert ist. Wenn sowohl eine Bebauungs- als auch eine Nutzungsziffer vorgesehen sind (vgl. die entsprechende Variante unter 3 der vorliegenden Erläuterungen), so sieht 89 RBG vor, dass die Gemeinden eine Nutzungsumlagerung einführen können. Bei der Nutzungsumlagerung geht es inhaltlich darum, dass die nicht beanspruchte Nutzfläche eines Obergeschosses in Form von zusätzlicher Gebäudefläche realisiert werden kann, d.h. die in den Zonenvorschriften eigentlich festgesetzte Bebauungsziffer kann so überschritten werden. Das Bauprofil und die Abstandsvorschriften müssen aber eingehalten werden. In einer allfälligen kommunalen Bestimmung über die Nutzungsumlagerung muss definiert werden, um welchen Prozentsatz von der maximal zulässigen Gebäudefläche gemäss Bebauungsziffer abgewichen werden darf. Das kantonale Recht sieht vor, dass die Zonenvorschriften die Voraussetzungen für die Nutzungsumlagerung regeln. Es dürfte sich hier als sinnvoll erweisen, Nutzungsumlagerungen nur bei wohnhygienisch und aesthetisch befriedigenden Projekten für zulässig zu erklären und eine Nutzungsumlagerung der gemeinderätlichen Genehmigung zu unterstellen. C. Gestaltung der Bauten und der Umgebung I. Allgemeine Vorschriften Gerade im Bereich der Gestaltungsvorschriften bestimmen die jeweiligen örtlichen Gegebenheiten massgeblich Art, Umfang und Dichte der erforderlichen Bestimmungen. Insofern handelt es sich bei den im MZRS wiedergegebenen Vorschriften um Beispiele, und jede Gemeinde muss sich vertieft Gedanken darüber machen, welche Regelungen für ihr Gebiet sinnvoll und richtig sind. Während für die eine Gemeinde detaillierte Kernzonenbestimmungen stipuliert werden müssen (ev. in separaten Teilzonenvorschriften für den Ortskern, vergl. 20 Abs.2 RBG), kann sich eine andere Gemeinde für ihr Zentrum auf den Erlass relativ rudimentärer Vorschriften beschränken. Geht es um Vorschriften zur Erhaltung von schutzwürdigen Ortsbildern, so ist dem nicht nur mit vereinzelten Gestaltungsvorschriften Rechnung zu tragen, sondern

24 24 es ist gemäss 6 des kantonalen Gesetzes über den Denkmal- und Heimatschutz (DHG, SGS 79) zur Erhaltung des schutzwürdigen Ortsbildes und der wertvollen Bausubstanz eine Ortsbildschutzzone oder eine Ortsbildschonzone gemäss 6 und 7 der RBV zu erlassen, eventuell eine Denkmalschutzzone gemäss 8 RBV. 8 Allgemeine Gestaltungsvorschriften für geschützte Objekte Sind Bauten im Zonenplan Siedlung als geschützte Bausubstanz qualifiziert, so kommt ihnen als Einzelobjekt und als Bestandteil des gewachsenen Dorfbildes hoher Stellenwert zu. Bei solchen Gebäuden sind bauliche Massnahmen und Unterhaltsarbeiten nur unter Wahrung der geschützten Substanz zulässig. 2 Sind Bauten im Zonenplan Siedlung als geschütztes Bauvolumen qualifiziert, so hat deren Lage und Volumen als wichtiges Merkmal des gewachsenen Dorfbildes einen hohen Stellenwert. Im Falle eines Umbaus oder Neubaus sind die Situierung und der Gebäudekubus sowie die Dachform und Firstrichtung des ursprünglichen Gebäudes beizubehalten. Die Bestimmung von 8 MZRS gilt nicht für solche Kulturdenkmäler, welche vom Regierungsrat in das Inventar der geschützten Kulturdenkmäler nach kantonaler Denkmalschutzgesetzgebung aufgenommen worden sind. Für bauliche Massnahmen an solchen Objekten bestimmt das Inventar, bzw. der entsprechende Regierungsratsbeschluss, was zu beachten ist, was zulässig bzw. was unzulässig ist und welche Bewilligungen bei wem und wofür einzuholen sind. Die Gemeinden können aber in ihren Zonenplänen weitere Bauten ausscheiden, welche von den Gemeinden als schützenswert qualifiziert werden. Für solche Kulturdenkmäler baulicher Art sieht das MZRS in 8 für bauliche Massnahmen und Unterhaltsarbeiten gewisse Vorschriften vor. Je nach konkreter Situation können die in 8 Abs. 2 dargestellten Vorschriften noch ausführlicher, konkreter oder aber einfacher gestaltet werden. Ein stark prägendes Element des Ortsbildes ist die Dachlandschaft. Auf die Wahl der zulässigen Dachformen ist deshalb besondere Sorgfalt zu verwenden. Es sei darauf hingewiesen, dass insbesondere die Freigabe der Dachform sowie auch einzelne Dachformen wie das Kreuzgiebeldach geeignet sind, das Ortsbild massgebend zu beeinflussen und massive Ausnützungen zu ermöglichen (z.b. kann in einer dreigeschossigen Zone praktisch eine fünfgeschossige Baute entstehen). Werden solche

25 25 Dachformen zugelassen, so kann es deshalb zweckmässig sein, bestimmte Massbeschränkungen einzuführen. Nachstehend werden die gängigsten Dachformen skizzenhaft dargestellt: a) Flachdach b) Pultdach c) Sheddach d) Satteldach e) Krüppelwalmdach f) Walmdach

26 26 g) Satteldach mit Wiederkehr h) Kreuzgiebeldach i) Mansarddach j) Zeltdach k) Kuppeldach l) Tonnendach

27 27 9 Dachaufbauten und Dacheinschnitte Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur auf Dächern mit einer Mindestneigung von 35 zulässig und müssen ästhetisch befriedigen. 2 Die Summe der Breiten der Dachaufbauten und Dacheinschnitte darf die halbe Fassadenlänge nicht überschreiten. Der Mindestabstand von den Fassadenenden beträgt,5 m, der Mindestabstand von Gräten und Kehlen m. 3 Die Fronthöhe der Dachaufbauten darf max..6 m betragen. Bei Dachaufbauten mit Satteldach wird die Fronthöhe bis zur Oberkante der Dachaufbau-Traufe gemessen. Messebene ist in diesem Fall die Aussenkante der Dachaufbau- Seitenwand. Für Dacheinschnitte gilt diese Bestimmung sinngemäss. Gemäss 9 RBV werden Bestimmungen über Dachaufbauten in den kommunalen Zonenvorschriften festgelegt. In 9 des Musterzonenreglements Siedlung wurde eine mögliche Regelung für Dachaufbauten und -einschnitte getroffen, wobei die gewählten Masse als Beispiele zu verstehen sind und auf praktischen Erfahrungen beruhen. Die Gemeinden sind völlig frei, andere taugliche Masse festzulegen ( z.b. für die Mindestneigung eines Daches, die Fronthöhe von Dachaufbauten oder den Mindestabstand von Dachenden), oder aber nur eine allgemeine Regelung des Inhalts zu treffen, wonach sich Dachaufbauten gut in die Umgebung einpassen müssen. Eine konkrete Regelung hat den Vorteil, dass sie zu weniger Konfliktfällen führt und subjektive Empfindungen weniger Stellenwert haben. Wichtig erscheint, dass Dachaufbauten und Dacheinschnitte letztlich zu einem ästhetischen Gesamtbild der Dachlandschaft führen, weshalb sie in ihrer Ausgestaltung näher definiert werden sollten. Nachstehend finden sich zwei Beispiele für Dachaufbauten, wie sie gemäss der Formulierung in 9 des Musterzonenreglements zulässig sind: a) Dachgestaltung mit zwei Dachaufbauten

28 28 b) Dachaufbau mit Darstellung der Fronthöhe beim Satteldach II. Gestaltungsvorschriften in der Kernzone 20 Einfügung in die Umgebung Gebäulichkeiten in der Kernzone haben sich in der Massstäblichkeit, Gliederung und Gestaltung in die traditionelle bauliche Umgebung einzufügen. Erfüllen Dachaufbauten diese Anforderung, so kann in der Kernzone von den allgemeinen Massvorschriften in 9 hievor abgewichen werden. 2 Das Einfügungsgebot gilt auch bezüglich der Verwendung von Materialien und Farben. 3 Dachaufbauten, Glasziegel sowie vereinzelte Dachflächenfenster mit einer maximalen Glasfläche von 0.3 m 2 sind zulässig. Solche Glasflächen sind nur auf der strassenabgewandten Seite erlaubt. Eine Mischung von Dachaufbauten, Glasziegeln und Dachflächenfenstern auf derselben Dachfläche ist nur gestattet, wenn sie sich harmonisch in die Umgebung einfügt. Auch technische Aufbauten haben sich harmonisch in die Dachlandschaft einzuordnen. 4 Offene Dacheinschnitte sind nicht zulässig. Sonnenenergieanlagen dürfen nur auf wenig einsehbaren Dachflächen angebracht werden. In der Kernzone sollte der Grundsatz gelten, dass sich die Gebäulichkeiten nach Massstäblichkeit, Gliederung und Gestaltung in die traditionelle bauliche Umgebung einfügen müssen. Auch Materialien und Farben sollten sich an der traditionellen baulichen Umgebung orientieren. In 20 wird versucht, solchen Grundsätzen durch eine entsprechende Formulierung gerecht zu werden. Durch die lediglich beispielhaft formulierten Absätze 3 und 4 von 20 des MZRS wurde ein Versuch unternommen, dem Verunstaltungsverbot für Ortsbilder gemäss 7 des Gesetzes über den Denkmal- und Heimatschutz nachzu-

29 29 leben. Es muss jeweils individuell pro Gemeinde beurteilt werden, wie weit sie mit ihren Regelungen gehen will, um dem Verunstaltungsverbot genügend Rechnung zu tragen. Was für die eine Gemeinde zuviel ist, ist für die andere zu wenig. Es sei an dieser Stelle noch auf die "Grundsätze der Dachlandschaft im Ortskern" des damaligen Amtes für Orts- und Regionalplanung (heute Amt für Raumplanung) aus dem Jahr 993 hingewiesen. Diese Grundsätze sollen sinnvollerweise für die Dachgestaltung im Dorfkern wegleitend sein. 2 Vorplatzbereich In der Kernzone ist der Vorplatzbereich von Gebäuden aller Art freizuhalten. 2 Zugelassen sind Erschliessungs-, Parkierungs- und Grünflächen. 3 Einfriedungen und Geländer haben sich in das Ortsbild einzufügen. 4 Offene Garagenrampen sind gestattet, wenn sie das Ortsbild nicht beeinträchtigen. Vorplatzbereiche sind in der Regel ortsbildprägende Elemente des Strassenraums und sollten in Kernzonen wenn immer möglich frei gehalten werden. Die gesamte Gestaltung und Nutzung hat sich dem Ortsbild unterzuordnen. Die vorliegende Bestimmung enthält einen entsprechenden Formulierungsvorschlag. 22 Hofstattbereich In der Kernzone ist der Hofstattbereich in seinem Charakter als Freiraum zu erhalten. 2 Zugelassen sind Erschliessungs-, Parkierungs- und Grünflächen, Garteneinrichtungen sowie eingeschossige Nebenbauten. Die Hofstatt in der Kernzone ist analog dem Vorplatz in der Regel ebenfalls als Freiraum zu erhalten. Die Bestimmung von 22 enthält eine entsprechende Regelung mit Auflistung der zulässigen Bauten und Anlagen. Auch hier sind je nach Gemeinde abweichende Regelungen sehr wohl denkbar.