Investitionsstau mit Folgen

Transkript

1 Revitalisierung von Einkaufszentren: Investitionsstau mit Folgen Studie der GMA und Sonae Sierra zur Shopping-Center-Revitalisierung in Deutschland Stephan Austrup Forum Einzelhandel, , Düsseldorf

2 Dead Malls auch in Deutschland aus IZ Fotostrecke Deutsche Einkaufszentren eine Geschichte in Bildern, Christoph von Schwanenflug,

3 auch Warenhausstandorte haben Revitalisierungsbedarf Wir reden somit über: ca. 200 Einkaufszentren (davon ca. 39% in Stadtteillagen und ca. 33 % in Innenstadt-/Innenstadtrandlagen) sowie zahlreiche Warenhausstandorte (vor allem in Klein- und Mittelstädten) mit erheblichem Investitionsstau und den entsprechenden Folgen für die Städte und Gemeinden.

4 AGENDA 1. STUDIE SHOPPINGCENTER-REVITALISIERUNG 2. ENTWICKLUNGSTRENDS IM HANDEL 3. HERAUSFORDERUNGEN DER REVITALISIERUNG

5 STUDIE: SHOPPINGCENTER REVITALISIERUNG Arbeitsgemeinschaft: GMA / Sonae Sierra

6 Shoppingcenter in Deutschland bis Einkaufszentren etwa 13 Mio. m² Fläche Flächenzuwachs auf fast 14 Mio. m² Verschiedene Generationen von Einkaufszentren Typ/ Generation Hauptmerkmal Vorwiegender Zeitraum 1 Eingeschossige Großobjekte auf der grünen Wiese Mehrgeschossige, überwiegend städtische Standorte Innerstädtische Passagen für umfassenden Tagesbedarf Revitalisierung bestehender Center Fachmarktzentren in den neuen Bundesländern Kleinere, mehrgeschossige City-Galerien heute Quelle: EHI Shopping-Center-Report 2009, S. 33

7 Entwicklung der Shoppingcenter Jahr Anzahl der Gesamtfläche Fläche/Center Center in m² in m² Quelle: EHI Shopping-Center 2009, S. 34 moderates Wachstum bis in 80er Jahre hohes Expansionstempo nach Wiedervereinigung ab 2000 leichter Rückgang mit Finanzkrise Delle vor 2000 errichtet: 280 Center - 70 % des Gesamtbestandes - rund 9 Mio. m² vor 2002 errichtet: fast 320 Center - 10 Mio. m²

8 Methodische Vorgehensweise Grundgesamtheit: 414 Shoppingcenter in Deutschland 1. Filterung nach vier Kriterien Kritische Masse/Mindestgröße > m² Eröffnungsjahr/letztes Refurbishment vor 2003 Frequenz < 0,7 Besucher/m²/Tag Bewertung der Ankermieterqualität: mindestens zufriedenstellend/ durchschnittlich 2. Plausibilitätscheck besatzstrukturelle Schwächen konzeptionelle Mängel Leerstände Instandhaltungsrückstau fehlender Baustart etc.

9 Revitalisierungsbedarf Deutschland Enormes Revitalisierungspotential fast 200 Center 48 % der deutschen Einkaufszentren Mietfläche ca. 5,24 Mio. m² 41 % Gesamtmietfläche aller deutschen Shopping- Center (gesamt rd. 13 Mio. m²)

10 West- und Ostdeutschland 118 Center (ca. 2,9 Mio. m²) in Westdeutschland 81 Center (ca. 2,3 Mio. m²) in Ostdeutschland Bundesländer Anzahl GLA in m² Größe in m² Flächenanteil in % Westdeutschland ,3 Ostdeutschland ,7 Gesamt Quelle: GMA 2010, eigene Darstellung. Ca.-Werte, Rundungsdifferenzen möglich.

11 Bundesländer Center mit Revitalisierungsbedarf GLA Center insgesamt Bundesländer gesamt in % in m² in % von Gesamt von Gesamt in % Bayern 21 10, , ,7 Berlin 11 5, , ,6 Brandenburg 19 9, , ,9 Baden-Württemberg 13 6, , ,1 Bremen 6 3, ,9 9 66,7 Hessen 7 3, , ,0 Hamburg 4 2, , ,2 Mecklenburg-Vorpommern 10 5, , ,8 Nordrhein-Westfalen 23 11, , ,9 Niedersachsen 17 8, , ,7 Rheinland-Pfalz/Saarland 8 4, , ,7 Sachsen 26 13, , ,4 Sachsen-Anhalt 19 9, , ,6 Schleswig-Holstein 8 4, , ,0 Thüringen 7 3, , ,4 Gesamt , ,4 Quelle: GMA 2010, eigene Darstellung. Ca.-Werte, Rundungsdifferenzen möglich

12 Ortsgröße Klein- und Mittelstädte Metropolen Großstädte 55 % (110 Objekte) ca. 20 % ( 40 Objekte) ca. 50 Objekte mit fast 30 % Fläche

13 Lage Stadtteil: 77 Center (ca. 38,7 %) Grüne-Wiese: 57 Center (ca. 28,6 %) Innenstadt- / Innenstadtrand: 65 Center (ca.32,7 %) Lagekategorie Shoppingcenter Anteil in % abs. in m² abs. in % in m² in % Innenstadt / -rand ,66 24,23 Stadtteil ,69 40,05 auf der grünen Wiese ,64 35,73 Gesamt Quelle: GMA 2010, eigene Darstellung. Ca.-Werte, Rundungsdifferenzen möglich.

14 Centergröße Klein bis m² 86 Center (rd. 43,2 %) Mittel bis m² 60 Center (rd. 12,6 %) Groß m² m² & Sehr groß ab m² 53 Center (rd. 26,7 %)

15 Eigentümer Center ausländischer Investoren & geschlossener Immobilienfonds haben hohen Bedarf rd. 20,6 % & 19,1 % Geringerer Bedarf bei Versicherungen, Pensionskassen, offenen Immobilienfonds, Immobilien-AGs und anderen institutionellen Investoren

16 Centertyp Multifunktionale EKZ Fachmarktzentren klassische EKZ 47 Objekte (rd. 47,8 % der Center dieses Typs) 68 Objekte (rd. 71,3 % der Center dieses Typs) 84 Objekte (rd. 37,8 % der Center dieses Typs) Centertyp klassisches EKZ / Shoppingcenter Einkaufszentren absolut in % Von Gesamt von Gesamt in % 84 42, ,8 multifunktionales EKZ 47 23, ,8 Fachmarktzentrum 68 34, ,3 Gesamt , ,1 Quelle: GMA 2010, eigene Darstellung. Ca.-Werte, Rundungsdifferenzen möglich.

17 SHOPPINGCENTER-REVITALISIERUNG IN DEUTSCHLAND

18 Revitalisierungsvolumen Potenzielles Revitalisierungsvolumen rd. 5,2-7,8 Mrd.. rund 200 Objekte & rd. 5,2 Mio. m² GLA durchschnittliche Baukosten rd /m² GLA Tatsächliche Ausgaben für Revitalisierungen weichen stark ab zwischen 250 und über /m² GLA Kostentreiber Eingriffe in Bausubstanz, technische Installationen, Verlust Bestandsschutz Die identifizierten 5,2 Mio. m² werden wahrscheinlich nicht revitalisiert abhängig von Know-how, Eigentümerstruktur, baulichen Möglichkeiten, Verfügbarkeit der Flächen, Mietvertragslaufzeiten etc. Wahrscheinliches Investitionsvolumen in den nächsten 3 Jahren Cirka 2,5-3,5 Milliarden EUR

19 Thesen 1-6 These 1: These 2: These 3: These 4: These 5: These 6: Der Revitalisierungsbedarf in deutschen Shoppingcentern wird in den nächsten Jahren enorm an Bedeutung gewinnen Awareness für den Revitalisierungsbedarf in deutschen Shopping-Centern ist noch gering Revitalisierungen von Shoppingcentern werden angesichts des demographischen Wandels anspruchsvoller Der Revitalisierungsdruck steigt mit den wettbewerblichen Herausforderungen Ostdeutschland weist ein überproportional hohes Revitalisierungsvolumen auf Kleine Center sind eher revitalisierungsbedürftig als große Shoppingcenter

20 Thesen 7-12 These 7: These 8: These 9: These 10: These 11: These 12: Klein- und Mittelstädte haben einen überproportional hohen Revitalisierungsbedarf Der Revitalisierungsbedarf ist maßgeblich von der Eigentümerstruktur abhängig Stadtteillagen weisen einen höheren Bedarf an Revitalisierungen auf, Citylagen in geringerem Umfang Multifunktionale Center und Fachmarktzentren sind primär von Revitalisierungen betroffen - multifunktionale Center haben Akzeptanzprobleme Den Revitalisierungsstau von Shopping-Centern auszusitzen, löst nicht das Problem, sondern wirkt wie ein Teufelskreis Nicht nur das Center und dessen Eigentümer, sonder auch die Umgebung und die Kommune sind vom Abwärtstrend eines Centers betroffen

21 Fazit Revitalisierung von Einkaufszentren in Deutschland gewinnt stark an Bedeutung Für rund 200 Center mit 5,2 Mio. m² Fläche steht in den nächsten Jahren Revitalisierung an - fast 50 % Nur ein Teil wird umgesetzt wegen fehlendem Know-how, Eigentümerstruktur, baulichen Gegebenheiten, Verfügbarkeit von Flächen, Mietvertragslaufzeiten, Renditeanforderungen etc. Erfolgreiche Neupositionierung von Centern stellt sich nicht kurzfristig ein, auch Rückschläge sind zu erwarten Center sind nachhaltig erfolgreich und adäquat im Markt positioniert, wenn sie auf Basis aller relevanten Rahmenbedingungen stets überprüft werden Eigentümer von Einkaufszentren müssen 10-Jahres-Planungen erstellen Fehlende Investitionen lösen Teufelskreis aus mangelnder Umsatzperformance, Auszug von Mietern, Leerständen, Mietausfällen und Wertverlust aus

22 GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbh Poststraße 25, Hamburg T. +49 (40) Sonae Sierra Peter-Müller-Straße Düsseldorf T (211) Die Studie Shoppingcenter-Revitalisierung in Deutschland ist per Mailanfrage unter c.boerger@sonaesierra.com erhältlich.

23 ENTWICKLUNGSTREND IM HANDEL von der Bedarfsdeckung zum Freizeitvergnügen Aufenthaltsqualität (Raumgefühl und Gestaltung) Service (Parken, Info-Desk, Kinderbetreuung) Sicherheit- und Sauberkeit Ruhezonen Attraktive und vielfältige Gastronomie (stetig steigender Anteil an der Gesamtmietfläche) Kultur- und Freizeitangebote (Kino, Fitness-Club, Bücherei, Theater, etc.) Community (ein Ort des sozialen Lebens)

24 ENTWICKLUNGSTRENDS IM HANDEL Ein Center altert mit seinen Mietern Vertikalisierung des Einzelhandels Neue Brands / Mieter Neue Shop-Konzepte (Inszenierung der Marke und der Waren) Veränderte Flächenzuschnitte (tendenziell steigender Flächenbedarf bei sinkender Flächenproduktivität) Berechnung der Gfk Geomarketing, Bruttoumsätze

25 HERAUSFORDERUNGEN DER REVITALISIERUNG für die Städte und Gemeinden die notwendigen Voraussetzungen schaffen die Zielvorgaben klar definieren den Dialog zwischen Bürgern, Interessensverbänden und Politik moderieren und steuern für die Entwickler und Investoren das markt- und standortadäquate Produkt entwickeln das richtige (städtebauliche) Konzept finden eine neue Identität für den Standort kreieren

26 DAS MARKT- UND STANDORTADÄQUATES PRODUKT Markt- und Standortanalyse / Prognose der Umsatzpotentiale Theoretisches Einzugsgebiet Wettbewerbsanalyse Kundenbefragung / Frequenzanalysen Tatsächliches Einzugsgebiet SWOT-Analyse => Identifikation zusätzlicher Umsatzpotentiale BEISPIEL: NORTESHOPPING Between Porto Braga and Guimarães 4 (6%) 2 (20%) 10 min. Isolates NS and its main competitor 1(52%) 3 (7%) 20 min. 30 min. South Douro Competitors Competitors belt 5 (6%) Pull In THEORETISCHES EINZUGSGEBIET (FAHRZEIT) ANALYSE DER WETTBEWERBER TATSÄCHLICHES EINZUGSGEBIET

27 DAS MARKT- UND STANDORTADÄQUATES PRODUKT Definition Branchen- und Mietermix Analyse der Umsätze / Umsatzmietbelastungen (wirtschaftliche Tragfähigkeit der Shops, Mietsteigerungspotential) Benchmarking innerhalb der Branchen (Vergleichszahlen aus dem Portfolio) Zieldefinition des zukünftigen Branchen- und Mietermixes (Abgleich Soll-Ist) => Commercial programm als Grundlage für die Konzeption TENANT MIX before TENANT MIX after BEISPIEL: VALE CENTER

28 DAS RICHTIGE KONZEPT ggf. Neu-Positionierung der Anker Mallführung (mgl. race-track-mall / loop) Sichtbarkeit zwischen den Verkaufsebenen Mallbereiche verschiedener Atmosphäre / Clustering von Shops vorher nachher BEISPIEL: ARRÁBIDA SHOPPING 1. ETAGE

29 DAS RICHTIGE KONZEPT Food Court mit Ankerfunktion vorher Before After nachher BEISPIEL: VALE CENTER

30 DAS RICHTIGE KONZEPT Städtebauliche Integration GÖPPINGEN: STAUFEN GALERIE (BESTAND UND ZUKUNFT)

31 DAS RICHTIGE KONZEPT Städtebauliche Integration GÖPPINGEN: STAUFEN GALERIE (INTEGRATION IN DEN STADTGRUNDRISS / GEGLIEDERTE BAUKÖRPER)

32 EINE NEUE IDENTITÄT Thematisierung eines Shoppingcenter Eigene Identität des Centers Thematisierung und Design mit lokalem Bezug Stärkung der Loyalität und Identifikation der Kunden mit dem Center GÖPPINGEN: STAUFEN GALERIE (BESTAND UND ZUKUNFT)

33 EINE NEUE IDENTITÄT

34 EINE NEUE IDENTITÄT

35 EINE NEUE IDENTITÄT

36 EINE NEUE IDENTITÄT

37 EINE NEUE IDENTITÄT

38 Stephan Austrup Manager New Business Sierra Developments Germany GmbH Peter-Müller-Straße Düsseldorf T (211) F (211) Mail: s.austrup@sonaesierra.com