Gemeinnütziger Wohnungsbau in der Schweiz und in Deutschland

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1 Gemeinnütziger Wohnungsbau in der Schweiz und in Deutschland Aktuelle Herausforderungen und Zukunftsperspektiven Philipp Kuhlenkötter Leitung: Prof. Dr. Bernd Scholl Betreuung: Roman Streit, Rebecca Körnig-Pich Seminararbeit Studiengang Raumentwicklung und Infrastruktursysteme Mai 2016

2 Verwendung des generischen Maskulinums Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in dieser Seminararbeit die Sprachform des generischen Maskulinums verwendet. Es wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die Verwendung der männlichen Form geschlechtsunabhängig verstanden werden soll.

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4 Inhaltsverzeichnis Seite Inhaltsverzeichnis... i Abbildungsverzeichnis... iii Tabellenverzeichnis... iii Abkürzungsverzeichnis... iv 1 Einleitung Relevanz des Themas Zielsetzung und methodisches Vorgehen Thematische und theoretische Grundlagen Der klassische Wohnungsmarkt Gentrifizierung, Segregation und die Rolle der Stadtentwicklung Gemeinnütziger und genossenschaftlicher Wohnungsbau Auswahl der Fallstädte Zürich und München Die Rolle des gemeinnützigen Wohnungsbaus auf dem Wohnungsmarkt Der Wohnungsmarkt in Zürich und in München Status quo Entwicklung der Wohnnachfrage und des Wohnangebots Gemeinnütziger und genossenschaftlicher Wohnungsbestand Stadt Zürich Stadt München Zusammenfassung Gemeinnütziger Wohnungsbau in der Wohnungspolitik Wohnungspolitik der Stadt Zürich Wohnungspolitik der Stadt München Die Wohnungspolitik im Vergleich Wohnungsbaugenossenschaften in Zürich und in München Allgemeine Baugenossenschaft Zürich Toblerstraße (Kreis 7) Die Allgemeine Baugenossenschaft Zürich Der Kreis 7 und das Stadtquartier Fluntern Siedlung Toblerstraße Wohnungsbaugenossenschaft Wagnis - Wagnis 3 (Stadtbezirk 15 Trudering-Riem) Die Wohnungsbaugenossenschaft Wagnis Stadtbezirk 15 Trudering-Riem und die Messestadt Riem i

5 4.2.3 Wagnis Herausforderungen und Perspektiven in Zürich und München Schlussbetrachtung Herausforderungen und Zukunftsperspektiven Ausblick Literaturverzeichnis... I ii

6 Abbildungsverzeichnis Seite Abbildung 1 Kreise der Stadt Zürich Abbildung 2 Stadtbezirke der Stadt München Abbildung 3 Preis- /Mietenentwicklung 2006 bis 2015 Kanton ZH u. CH Abbildung 4 Entwicklung der Baulandpreise und Mieten in München Abbildung 5 Monatlicher Mietpreis in Franken (Zahlungsbereitschaft) Abbildung 6 Monatlicher Mietpreis in Euro/m² in der MUC Abbildung 7: Entwicklung und Prognose der Bevölkerungszahl in ZH u. MUC 16 Abbildung 8 Bevölkerungsgewinne in Zürich und in München Abbildung 9 Verteilung gemeinnütziger Wohnungen in Zürich Abbildung 10 Verteilung gemeinnütziger Wohnungen in München Abbildung 11 Genossenschaftlicher Wohnungsbau in München Abbildung 12 Quartiere in Zürich Abbildung 13 Wohnungsbestand nach Eigentümer in Zürich und Fluntern Abbildung 14 ABZ Wohnsiedlung Toblerstraße vor dem Umbau Abbildung 15 Schwarzplan Toblerstraße vor dem Umbau Abbildung 16 Grundrisse Toblerstraße nach dem Umbau Abbildung 17 Gebäudeanordnung Wagnis Tabellenverzeichnis Tabelle 1 Entwicklung des Wohnungsbestands in ZH und MUC Tabelle 2 Wohnungsgrößen, -mix, -mieten in der Siedlung Toblerstraße iii

7 Abkürzungsverzeichnis ABZ Art. BBSR Bzgl. GdW LHM Allgemeine Baugenossenschaft Zürich Artikel Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung bezüglich p. a. per anno Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen Landeshauptstadt München u. a. unter anderem WBG CH RV ZH WFG WFV VdW VMW z. B. zum Beispiel Wohnungsbaugenossenschaften Schweiz Regionalverband Zürich Wohnraumförderungsgesetz Wohnraumförderungsverordnung Verband bayerischer Wohnungsunternehmen Vereinigung Münchener Wohnungsunternehmen e.v. iv

8 1 Einleitung Die vorliegende Seminararbeit befasst sich mit der Thematik des gemeinnützigen Wohnungsbaus in der Schweiz und in Deutschland, die anhand der Fallstädte Zürich und München veranschaulicht wird. Im folgenden Kapitel wird die Relevanz des Themas erläutert und der zugrunde liegende Hintergrund dargestellt (siehe Kap. 1.1). Weiter wird die Zielsetzung der Seminararbeit und die gewählte Vorgehensweise vorgestellt (siehe Kap. 1.2). 1.1 Relevanz des Themas Auf den Wohnungsmärkten dynamischer Großstädte in der Schweiz und in Deutschland herrschen vermehrt angespannte Verhältnisse. Die Versorgung der Wohnbevölkerung mit preisgünstigem Wohnraum steht dabei häufig einem deutlichen Nachfrageüberhang entgegen. Phänomene wie die Gentrifizierung von ganzen Stadtquartieren und die Segregation von Bevölkerungsgruppen können oftmals mit diesen Entwicklungen einhergehen und stehen dem stadtplanerischen Ziel einer sozial durchmischten Stadt entgegen. Das Prinzip Stadt für alle ist zusehends bedroht. Die Wohnungsmärkte der Städte Zürich und München gelten in ihren Ländern mit als angespannteste. Beide Städte zeichnen sich durch ihre wirtschaftliche Stärke und eine hohe Anziehungskraft aus. Die extreme Steigerung der Wohnraumnachfrage führt bereits über längeren Zeitraum zu hohem Druck auf den städtischen Wohnungsmärkten. Beide Städte versuchen eine soziale Mischung in der Stadt zu bewahren und Wohnraum für jedermann zu bieten. Dabei sind in beiden Städten auch gemeinnützige Wohnbauträger aktiv, die hinsichtlich einer Versorgung der Bevölkerung mit preisgünstigem Wohnraum eine bedeutende Rolle spielen können. In Zürich prägen insbesondere die Wohnungsbaugenossenschaften den gemeinnützigen Wohnungsbau, währenddessen die Wohnungsbaugenossenschaften in München in der jüngeren Vergangenheit einen neuen Aufschwung erfuhren. Gemeinnützige Wohnbauträger, wie z.b. gemeinwohlorientierte Wohnungsbaugenossenschaften können ein Mittel darstellen um Verdrängungseffekte und hohen Mieten entgegenzuwirken, da sie nach dem Prinzip der Kostenmiete nicht renditeorientiert, sondern gemeinnützig agieren. In der Regel gewähren sie ein lebenslanges Wohnrecht. Soziale und ökologische Aspekte haben zudem häufig einen hohen Stellenwert. Als sogenannter dritter Weg im Wohnungsbau zwischen Eigentum und Miete können gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaften die Versorgung der Bevölkerung mit preisgünstigem Wohnraum herstellen und somit einen Beitrag zu einer sozial durchmischten Stadt leisten. 1

9 1.2 Zielsetzung und methodisches Vorgehen Das Ziel dieser Seminararbeit ist der länderübergreifende Vergleich des gemeinnützigen Wohnungsbaus als Mittel zur Wohnraumversorgung für die Breite auf angespannten Wohnungsmärkten in der Schweiz und in Deutschland. Anhand der beiden Fallstädte Zürich und München, die mit als die dynamischsten ihres Landes gelten und sich ähnlichen Problemen bzgl. des lokalen Wohnungsmarkts stellen müssen, soll dargelegt werden, welchen Stellenwert der gemeinnützige Wohnungsbau und insbesondere der genossenschaftliche Wohnungsbau in diesen beiden Städten hat. Der Vergleich soll veranschaulichen, inwiefern gemeinnütziger Wohnungsbau als Mittel verstanden und verfolgt wird, um Wohnraumversorgung für die allgemeine Breite sicherzustellen. Sowohl die Stadt Zürich als auch die Stadt München verfügen dabei über eine lange Tradition hinsichtlich angespannter Wohnungsmärkte und aktiver Wohnungspolitik, was einen Vergleich interessant macht. Grundlage für den Vergleich im Zuge dieser Seminararbeit bietet folgende Forschungsfrage, die zur logischen Strukturierung in drei Elemente untergliedert ist. Welche Rolle spielt gemeinnütziger Wohnungsbau in den Städten Zürich und München? 1. Wie sieht die Entwicklung der Wohnungsmärkte in den beiden Städten allgemein und hinsichtlich des gemeinnützigen Wohnungsbaus aus? 2. Welche wohnungspolitischen Ansätze werden in den beiden Städten hinsichtlich des gemeinnützigen Wohnungsbaus verfolgt? 3. Vor welchen Herausforderungen steht der gemeinnützige Wohnungsbau in den beiden Städten und wie wird diesen begegnet? Als Grundlage für die Beantwortung der Forschungsfrage erfolgt zunächst eine thematische und theoretische Einführung in die relevanten Themenbereiche (siehe Kap. 2). Anhand einer indikatorengestützten Bestandsaufnahme der Wohnungsmärkte der Städte Zürich und München mit zusätzlichem Fokus auf dem gemeinnützigen Wohnungsbau wird nachfolgend die Ausgangslage beider Städte und deren Hintergründe erläutert. Das erste Teilelement der Forschungsfrage wird hier aufgegriffen (siehe Kap. 3). In einem weiteren Schritt wird untersucht, inwiefern gemeinnütziger Wohnungsbau durch die jeweiligen Ansätze der Stadtentwicklung und die städtische Wohnungspolitik aufgenommen wird (siehe Kap. 3). Ein Hauptaugenmerk liegt dabei auch auf der Rolle gemeinwohlorientierter Wohnungsbaugenossenschaften. Des Weiteren wird der gemeinnützige Wohnungsbau in Zürich und München anhand zweier konkreter Projekte veranschaulicht (siehe Kap. 4). Schließlich erfolgt in Kapitel 5 eine Zusammenfassung und Gegenüberstellung der erarbeiteten Ergebnisse. Die Schlussbetrachtung umfasst ein Fazit und einen Ausblick hinsichtlich der Herausforderungen und Zukunftsperspektiven des gemeinnützigen Wohnungsbaus in der Schweiz und in Deutschland. 2

10 2 Thematische und theoretische Grundlagen Im folgenden Kapitel werden die thematischen und theoretischen Grundlagen dieser Seminararbeit erläutert. Das Kapitel dient der Einführung in das Thema des gemeinnützigen Wohnungsbaus und beleuchtet die für das Verständnis und die Einordnung relevanten Themen. Nach einer knappen Erläuterung der Funktionsweise des Wohnungsmarkts (siehe Kap. 2.1) folgt die Beschreibung der stadtsoziologischen Phänomene der Gentrifizierung und Segregation (siehe Kap. 2.2), die häufig im Zusammenhang mit angespannten Wohnungsmärkten genannt werden. Zudem wird die theoretische Rolle der Stadtentwicklung hinsichtlich der Wohnraumversorgung aufgegriffen. Schließlich erfolgt die Definition und Erläuterung des Begriffs des gemeinnützigen Wohnungsbaus mit besonderer Berücksichtigung der Wohnungsbaugenossenschaften (siehe Kap. 2.3). Im Abschluss werden die beiden Fallstädte Zürich und München kurz vorgestellt (siehe Kap. 2.4). 2.1 Der klassische Wohnungsmarkt Zur Einordnung des Themas des gemeinnützigen Wohnungsbaus ist zunächst eine Erläuterung des allgemeinen Wohnungsmarkts als theoretischer Rahmen notwendig. Kofner 1 definiert dazu zunächst den Markt als Gesamtheit der ökonomischen Beziehungen zwischen Anbietern und Nachfragern eines bestimmten Gutes an einem bestimmten Ort in einem bestimmten Zeitintervall (Kofner 2004, 19). Er weist auf die Unterscheidung vom Wohnungsmarkt für Wohnnutzungen und vom Wohnungsmarkt für Wohnimmobilien hin. Der Markt für Wohnnutzungen umfasst dabei die Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern und somit zeitlich limitierte Nutzungsrechte. Er kann auch als Mietwohnungsmarkt bezeichnet werden. Daneben beinhaltet der Markt für Wohnimmobilien Angebot und Nachfrage an Eigentumsrechten. Weiter werden Wohnungsmärkte durch einen Raumbezug und eine zeitliche Begrenzung bzw. ein zeitliches Intervall definiert. (vgl. Kofner 2004, 19) In einer Stadt wird die Wohnnachfrage durch die Anzahl der privaten Haushalte abgebildet, welche als Nachfrager auf dem Markt agieren. Die Anzahl der privaten Haushalte in einer Stadt ergeben sich wiederum aus der Bevölkerungszahl und der durchschnittlichen Haushaltsgröße. Dabei bestimmt das Wanderungssaldo (Zuzüge abzüglich Fortzüge) und das natürliche Saldo (Lebendgeburten abzüglich Sterbefälle) das Bevölkerungswachstum. Auf Seiten der Wohnnachfrage kommen zusätzliche Trends bzw. Entwicklungen, wie die individuelle 1 Prof. Dr. rer. pol.stefan Kofner ist Professor an der Hochschule Zittau/Görlitz. Er forscht und lehrt an der Fakultät Wirtschaftswissenschaften und Wirtschaftsingenieurwesen im Berufungsgebiet Immobilien- und Bauwirtschaft. 3

11 Wohnflächennachfrage in m² als Faktoren zum Tragen. Neben diesen demografischen Faktoren beeinflussen nach Just 2 außerdem Faktoren wie Einkommen, Zinsentwicklung und regulatorischen Aspekten (z. B. Mietrecht oder Umweltauflagen) sowie Bau- und Bodenkosten die Nachfrage. (vgl. Just 2013, 45-46) Auf der Angebotsseite steht der weniger elastische Wohnungsbestand, der sich aus den Wohneinheiten (Wohnungen) in einer Stadt ergibt. Dieses Wohnangebot kann durch neu fertiggestellte Wohneinheiten und Umwidmungen vergrößert und anderseits durch Abriss und Umwidmungen verkleinert werden. Wie auch auf dem allgemeinen Markt folgt das Angebot auch auf dem Wohnungsmarkt in der Regel der Nachfrage. Eine Besonderheit hierbei ist die bereits oben erwähnte Elastizität des Wohnangebots. Aufgrund langer Fertigstellungszeiten (Planungsverfahren, Entwurfsverfahren, Genehmigungsverfahren, Bauprozess) ist eine kurzfristige Angebotsanpassung schwer zu realisieren. (vgl. Just 2013, 45) Folglich benötigt es zur Entspannung angespannter Wohnungsmärkte Zeit, wobei anderseits aufgrund der Verschiebung von Nachfrage und Angebot die Gefahr besteht am tatsächlichen Bedarf vorbeizuplanen. Grob gesprochen wird von angespannten Wohnungsmärkten gesprochen, wenn eine starke Wohnnachfrage über längere Zeit nicht gedeckt werden kann, Preise bzw. Mieten stark steigen und ein geringer Wohnungsleerstand 3 vorherrscht. In Kapitel 2.2 werden die stadtsoziologischen Begriffe der Segregation und der Gentrifizierung erläutert, welche hinsichtlich angespannter Wohnungsmärkte in dynamischen Großstädten von Relevanz sind. 2.2 Gentrifizierung, Segregation und die Rolle der Stadtentwicklung Insbesondere in attraktiven und stark anwachsenden Städten ist das Phänomen der Gentrifizierung, welches mit Entwicklungen des Wohnungsmarkts verflochten ist, vermehrt zu beobachten. Unter Gentrifizierung werden Transformationsvorgänge innerhalb von Quartieren bzw. Stadtvierteln verstanden. Seinen Ursprung hat die Bezeichnung im Englischen. Es ist vom Begriff gentry abgeleitet, was so viel wie niedriger Adel heißt und bezieht sich auf den typischen Gentrifizierungsprozess: Alteingesessene Bewohner werden von besser betuchten Einwohnern (dem niedrigen Adel) verdrängt. (vgl. Difu 2011, 11) Die Gentrifizierung als stadtsoziologischer Begriff beschreibt einen Prozess, in dem sich die Bevölkerung eines Stadtviertels im Laufe einer bestimmten Zeit verändert. So wird die ursprüngliche und vom Status tiefer gestellte Bewohnerschaft durch eine im Status und finanziell höher gestellte Bewohnerschaft sukzessive 2 Prof. Dr. Tobias Just ist wissenschaftlicher und geschäftsführender Leiter der IREBS Immobilienakademie. Zudem hat er den Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg inne. Er forscht unter anderem zu den Themen Demografie und Immobilien, Auswirkungen wohnungs- und wirtschaftspolitischer Maßnahmen auf die Immobilienwirtschaft sowie Immobilien in der Stadtentwicklung. 3 Allgemein gilt ein Wohnungsleerstand von 1-2 % als natürlicher Leerstand, den es zwangsläufig gibt. 4

12 ausgetauscht. Dieser Veränderungsprozess geht in der Regel mit baulicher Aufwertung, Veränderung der Eigentümerstrukturen und steigenden Mietpreisen (Difu 2011, 11) einher. Häufig hat eine Gentrifizierung die Verdrängung von alteingesessenen und einkommensschwächeren Bewohnern und somit einer Zerstörung eines intakten Nachbarschaftsgefüges zur Folge. (vgl. Difu 2011, 11) Gentrifizierung kann in Bezug auf Stadtentwicklung nicht per se als negativ bezeichnet werden. So kann sie dazu beitragen, dass vormals runtergekommene Stadtviertel aufgewertet werden und soziale Probleme in diesen verschwinden. Kritisch zu betrachten ist jedoch, wenn es zu einer deutlichen Verdrängung von einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen kommt und soziale Probleme nicht gelöst, sondern lediglich in andere Stadtteile bzw. die Vorstädte verschoben werden. Diese negativen Auswirkungen können zu einer unfreiwilligen Segregation führen. In der allgemeinen Soziologie wird unter Segregation die Trennung von Personen[gruppen] mit gleichen sozialen (religiösen, ethnischen, schichtspezifischen u. a.) Merkmalen von Personen[gruppen] mit anderen Merkmalen, um Kontakte untereinander zu vermeiden (Website Duden 1) verstanden. Neben der funktionalen Segregation, also der bestimmten Verteilung unterschiedlicher Nutzungen auf unterschiedliche Räume, wird In der Stadtsoziologie unter der (sozialen) Segregation die räumliche Abbildung sozialer Ungleichheit in einer Gesellschaft (Difu 2006, 31) verstanden. Hierbei ist jedoch zwischen einer freiwilligen und einer nicht freiwilligen Art bzw. der freien Standortwahl einer Gruppe/eines Menschen und einem Wohnstandortzwang zu unterschieden. So kann es vorkommen, dass die Bewohnerschaft eines Stadtviertels gewisse soziale Merkmale teilt und hierdurch keine Nachteile, sondern eventuell gar Vorteile erfährt, wie z.b. durch ein gutes Netzwerk. Problematisch kann Segregation jedoch werden, wenn sie nicht auf der freien Wahl fußt und sogar eine Stigmatisierung der Bewohnerschaft eines Stadtviertels erfolgt. (vgl. Difu 2006, 31) Nach Häußermann 4 und Siebel 5 ist das stadtplanerische Leitbild der sozialen Mischung demnach differenziert zu betrachten. Eine klare Bewertung von sozialer Segregation ist häufig nicht möglich. Festzuhalten bleibt zudem, dass soziale Ungleichheit in einer Gesellschaft durch eine soziale Mischung in der Stadt nicht abgeschafft wird, schon aber, dass soziale Ungleichheit aufgrund von Segregation gehalten bzw. gar gestärkt werden kann. (vgl. Häußermann & Siebel 2004, 146) Angespannte Wohnungsmärkte sowie steigende Miet- und Immobilienpreise tragen vermehrt zur Gentrifizierung und unfreiwilligen Segregation in Städten bei. 4 Hartmut Häußermann war ein deutscher Soziologe und Stadtforscher. Als Professor lehrte und forschte er u.a. an der Universität Kassel, der Universität Bremen und der Humboldt-Universität zu Berlin. 5 Walter Siebel ist Universitätsprofessor für Soziologie mit Schwerpunkt Stadt- und Regionalforschung an der Carl von Ossietzky Universität Oldenburg. 5

13 Gemeinnütziger Wohnungsbau als nicht renditeorientierte Form der Wohnraumversorgung stellt neben einer Reihe an anderer Maßnahmen (wie z.b. Erhaltungssatzungen, Wohnraumförderung, etc.) ein Mittel dar, um den allgemeinen Marktmechanismen entgegenzuwirken und kann einen Beitrag zur Wahrung der sozialen Mischung einer Stadt leisten. Ein generelles Handlungsfeld der Stadtentwicklung ist die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum. Als konkrete Herausforderung stellt sich dabei insbesondere in den wirtschaftsstarken und attraktiven schweizerischen und deutschen Großstädten vermehrt die Versorgung mit bezahlbarem bzw. preisgünstigem Wohnraum heraus. In diesem Zusammenhang wird oftmals auch von der Wahrung der sozialen Mischung einer Stadt als Ziel der Stadtentwicklung gesprochen. Zur Behebung der Wohnungsengpässe ist eine Erhöhung des Wohnungsbestands notwendig, indem genügend Bauland für neue Wohnungen bereitgestellt und Baugenehmigungen erteilt werden. Hierbei kann es sich z.b. um neue Bauflächen an den Randzonen der Städte oder um Konversionsflächen und Baulücken in zentraler Lage handeln. Mit der Nachverdichtung urbaner Quartiere steht Städten ein weiteres Potenzial zur Verfügung, um Wohnraum in zentraler Lage zu erhöhen, wenn auch dieses Potenzial begrenzt ist. Angesichts dieser Ausgangslage auf der Angebotsseite und dem permanenten Nachfragedruck ist zur Wahrung einer gesunden sozialen Mischung einer Stadt (eine Stadt für Alle) aktives Handeln der Städte von Nöten. Der gemeinnützige Wohnungsbau kann dabei eine bedeutende Rolle einnehmen, indem Wohnimmobilien langfristig zur Kostenmiete und nicht renditeorientiert angeboten werden. 2.3 Gemeinnütziger und genossenschaftlicher Wohnungsbau Gemeinnütziger Wohnungsbau ist ein in der Schweiz und in Deutschland geläufiger Begriff zur Beschreibung eines Wohnungssegments, das bestimmte soziale und wirtschaftliche Kriterien erfüllt, welche im Folgenden erläutert werden. Eine einzige etablierte und länderübergreifende Definition des gemeinnützigen Wohnungsbaus gibt es in dieser Form nicht. Anders als gelegentlich vermutet handelt es sich bei gemeinnützigem Wohnungsbau nicht um sozialen Wohnungsbau, welcher sich an Bedürftige richtet, die auf Hilfsleistungen des Staats angewiesen sind (vgl. WBG CH RV ZH, o.j., 2). Im allgemeinen Sprachgebrauch ist etwas gemeinnützig, wenn es dem allgemeinen Wohl dienend (Website Duden 2) ist. Weiter wird insbesondere im Steuerrecht eine Handlungsweise als gemeinnützig verstanden, die nicht auf Gewinn ausgerichtet [ist], sondern sozialen Aufgaben dienend (Website Duden 2) ist. 6

14 Nach Häußermann und Siebel wird die gemeinnützige Wohnungswirtschaft durch die vier Elemente der Bauverpflichtung, der Gewinnbegrenzung, der Vermögensbindung und dem Prinzip der Kostenmiete charakterisiert. (vgl. Häußermann und Siebel, 1996: 119) Auch Bühlmann 6 und Spori 7 bezeichnen eine Tätigkeit als gemeinnützig, die zum Ziel hat das allgemeine Wohl zu fördern und im Zuge dessen keine Eigeninteressen verfolgt (vgl. Bühlmann & Spori 2010, 4). Sowohl in der Schweiz als auch in Deutschland taucht der Begriff der Gemeinnützigkeit in Gesetzestexten zum Steuerrecht und in Gesetzestexten, die sich auf den Wohnungsbau beziehen, auf. Während gemeinnütziger Wohnungsbau in der Schweiz bis heute im schweizerischen Bundesrecht verankert ist, ist die gesetzliche Grundlage für gemeinnützigen Wohnungsbau in Deutschland Ende der 1980er abgeschafft worden. Innerhalb des folgenden Kapitels wird der Hintergrund des gemeinnützigen Wohnungsbaus erläutert und schließlich eine Definition im Sinne dieser Seminararbeit aufgestellt. Gemeinnütziger Wohnungsbau ist in der Schweiz im Wohnraumförderungsgesetz (WFG) (SR 842) geregelt. Als zentrales Merkmal für gemeinnützige Wohnungsbau gilt demnach die Förderung von preisgünstigem Wohnraum (Art. 4 (2) WFG). Weiter heißt es im WFG, dass eine Tätigkeit, welche nicht gewinnstrebig ist und der Deckung des Bedarfs an preisgünstigem Wohnraum 8 dient (Art. 4 (3) WFG) als gemeinnützig bezeichnet wird. Wohnraum umfasst nach Art. 4 Abs. 1 WFG alle ständig dem Wohnen dienenden Räume. Oftmals wird in diesem Kontext auch von bezahlbarem Wohnraum gesprochen, wobei Bühlmann 9 und Spori 10 den Begriff des gemeinnützigen Wohnungsbaus präferieren, da er die langfristige Sicherstellung der Preisgünstigkeit im Sinne der Tragbarkeit der finanziellen Belastung für Wohnraum betont. Ein zentrales Merkmal von preisgünstigem Wohnraum ist der Grundsatz der Kostenmiete, der besagt, dass die monatlich zu entrichtende Miete lediglich so hoch ist, dass Aufwendungen (Kapitalkosten) für den Wohnraum und Unterhaltungs- bzw. Betriebskosten gedeckt werden. Es handelt sich also um eine Art kostendeckende Gebühr. Ziel ist nicht die Erwirtschaftung einer Rendite, sondern eine Wohnraumversorgung zu 6 Lukas Bühlmann ist Direktor der VLP-ASPAN, die sich als Informations- und Diskussionsplattform für Kantone, Gemeinden und Private in Raumplanungs- und Umweltfragen versteht. 7 Niklaus Spori ist Rechtsanwalt, arbeitete für die VLP-ASPAN und ist inzwischen für die Bau-, Verkehrsund Energiedirektion des Kantons Bern tätig. 8 Nach Bühlmann und Spori ist preisgünstiger Wohnraum relativ zu verstehen, da in attraktiven Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkte preisgünstiger Wohnraum hochpreisiger ist als in unattraktiveren Gebieten. So sei Preisgünstigkeit [ ] stets im Einzelfall und mit Blick auf die am fraglichen Ort bestehenden Standortfaktoren zu beurteilen. (vgl. Bühlmann & Spori 2010, 6) 9 Lukas Bühlmann ist Direktor der VLP-ASPAN, die sich als Informations- und Diskussionsplattform für Kantone, Gemeinden und Private in Raumplanungs- und Umweltfragen versteht. 10 Niklaus Spori ist Rechtsanwalt, arbeitete für die VLP-ASPAN und ist inzwischen für die Bau-, Verkehrsund Energiedirektion des Kantons Bern tätig. 7

15 möglichst günstigen Konditionen. Der langfristige Renditeentzug äußert sich insbesondere bei angespannten Wohnungsmärkten in moderaten Mietpreisentwicklungen. (vgl. Bühlmann & Spori 2010, 4-5) In Art. 37 der Wohnraumförderungsverordnung (WFV) sind die notwendigen Aspekte einer Organisation des gemeinnützigen Wohnungsbaus geregelt. Neben dem Zweck [ ] dauerhaft den Bedarf an Wohnraum zu tragbaren finanziellen Bedingungen zu decken (Art. 37 (1) (a) WFV) dürfen auch keine Tantieme ausgerichtet werden und Anteile maximal in der Höhe verzinst werden, wie im Bundesgesetz über die Stempelabgaben festgelegt ist (ca. 6 %). Mit Auflösung der Organisation muss das relevante Vermögen weiterhin dem ursprünglichen Verwendungszweck zufließen. Für die Bezeichnung als Organisation des gemeinnützigen Wohnungsbaus ist die Verankerung dieser Grundprinzipien in den eigenen Statuten notwendig. (vgl. Bühlmann & Spori 2010, 4) Die bundesrechtliche Grundlage wird mit der Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger ergänzt, welche vom Schweizerischen Verband für Wohnungswesen, vom Schweizerischen Verband für Wohnbau- und Eigentumsförderung, vom Schweizerischen Verband Liberaler Baugenossenschaften und dem Bundesamt für Wohnungswesen beschlossen wurde. Sie beinhaltet acht Grundsätze im Sinne eines detaillierten Leitbilds für gemeinnützige Wohnungsbauakteure in der Schweiz, die u. a. das Prinzip der Kostenmiete, den Spekulationsentzug, den Verzicht auf Gewinnstreben, die Ausrichtung für alle Bevölkerungskreise, das Ziel einer sozialen Durchmischung, eine besondere Berücksichtigung von sozial Benachteiligten wie Behinderten, Familien und Betagten sowie vielen weiteren Punkten umfasst. (vgl. Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger in der Schweiz) Auf städtischer Ebene ist das Prinzip der Kostenmiete im Mietzinsreglement geregelt. Die sogenannte Faustregel (Art. 2ff Städtisches Mietzinsreglement) schreibt eine Berechnung der jährlich höchstzulässigen Mietzinssumme vor, die sich aus Kapitalkosten (Anlagekosten) und Betriebskosten zusammensetzt. Die Rechtslage bzgl. des gemeinnützigen Wohnungsbaus in Deutschland bedarf eines Blickes in die Vergangenheit. Ähnlich wie in der Schweiz fußt die Gemeinnützigkeit auf der Gründung von Baugesellschaften und Baugenossenschaften zur Schaffung von Wohnraum für die breite Bevölkerung Mitte des 19. Jahrhunderts zunächst auf der freiwilligen Einhaltung ökonomischer und gesellschaftlicher Verpflichtungen. Die erste allgemeine rechtliche Basis für gemeinnützigen Wohnungsbau wurde 1930 mit der Gemeinnützigkeitsverordnung gelegt. Zur Zeiten des dritten Reichs wurde mit dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) ein Gesetz verabschiedet durch das die zuvor freiwillig eingehaltenen Grundsätze der Gemeinnützigkeit im Wohnungsbau als rechtliche Norm festgesetzt wurden. Neben dem Grundsatz der Kostenmiete wurde darin geregelt, dass die jährliche Gewinnbeteiligung der Eigentümer, Gesellschafter oder auch Genossen- 8

16 schaftler maximal 4 % betragen dürfe und weitere Überschüsse in die ursprünglichen Unternehmensaufgaben zu fließen haben. Anderseits profitierte der gemeinnützige Wohnungsbau von steuerlichen Erleichterungen. Dieses von den Nationalsozialisten etablierte Gesetz sollte auch im Nachkriegsdeutschland lange Zeit die rechtliche Basis des gemeinnützigen Wohnungsbaus darstellen. Im Kontext des Wiederaufbaus nach dem zweiten Weltkrieg stellte es ein wichtiges Element für die zügige Wohnraumversorgung dar. War die Bedeutung der Wohnungsgemeinnützigkeit lange Zeit politisch und gesellschaftlich anerkannt, mehrten sich ab den 1980er Jahren Kritik an der Praxis. Kritiker sahen im Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht eine staatliche Subventionierung durch Steuerbefreiung und eine Wettbewerbsverzerrung in der Wohnungswirtschaft ohne jedoch auf die sozialen und wirtschaftlichen Bindungen des gemeinnützigen Wohnungsbaus einzugehen. Vereinzelte Missbrauchsfälle des Gemeinnützigkeitsansatzes schadeten der Wohnungsgemeinnützigkeit zusätzlich. Schließlich wurde im Jahr 1988 das Steuerreformgesetz 1990 verabschiedet, welches u.a. die Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts regelte. Somit änderte sich für rund gemeinnützige Wohnungsunternehmen die rechtliche Grundlage weg von sozialen und wirtschaftlichen Bindungen hin zur allgemeinen Steuerpflicht. Seither gibt es hinsichtlich gemeinnützigen Wohnungsbaus keine rechtliche Grundlage in Deutschland, wenngleich die Idee der Wohnungsgemeinnützigkeit von teilweise freiwillig fortgeführt wurde. So haben die im Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) organisierten Wohnungsunternehmen eine nachhaltige Wohnraumversorgung als Ziel, welche unter den Gemeinnützigkeitsaspekten verstanden werden kann. Der GdW setzt sich aus unterschiedlichen Verbänden zusammen. Im Zuge dieser Seminararbeit ist der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW) zu nennen, welcher wiederum über dem Münchener Stadtverband steht. Die Vereinigung Münchener Wohnungsunternehmen e.v. (VMW) nimmt in dieser Seminararbeit eine zentrale Rolle ein. Gemeinsam mit den Beständen der Münchener Wohnungsbaugenossenschaften, die teilweise im Münchener Verband organisiert sind, stellt es die Datengrundlage des gemeinnützigen Wohnungsbestands dar. (vgl. Website Haufe 1 und Website VMW 1) Allgemein werden Akteure dem gemeinnützigen Wohnungsbau zugerechnet, soweit sie den oben genannten Bedingungen nachgehen. In der Regel sind dies insbesondere Wohnungsbaugenossenschaften, Stiftungen, Vereine aber auch gemeinnützige Aktiengesellschaften und kommunale Wohnungsunternehmen. (vgl. Bühlmann & Spori 2010, 4 sowie Schmid o.j., 7) Wie bereits erwähnt zählen Wohnungsbaugenossenschaften zur Kerngruppe der gemeinnützigen Wohnungsbauträger. In gewisser Weise tragen sie die Prinzipien der Gemeinnützigkeit in ihrer DNA. Der genossenschaftliche Wohnungsbau gilt als dritter Weg auf dem Wohnungsmarkt zwischen Mieten und Eigentum. Genossenschaftsmitglieder zeichnen Genossenschaftsanteile. Sie sind gleichzeitig 9

17 Miteigentümer und Mieter. Häufig zählt für Wohnungsbaugenossenschaften neben der Versorgung mit preisgünstigem Wohnraum die Einhaltung hoher sozialer und ökologischer Standards zu den Zielen. Gegenüber anderen Organisationsformen des gemeinnützigen Wohnungsbaus zeichnen sich Wohnungsbaugenossenschaften durch ihren demokratischen Grundsatz aus, der die Mitbestimmung aber auch Rechte und Pflichten aller Mitglieder bzw. Eigentümer umfasst. Wohnungsbaugenossenschaften werden durch die sogenannten fünf S der Genossenschaften beschrieben, welche die Selbstverantwortung, Selbstverwaltung, Selbstbestimmung, Selbsthilfe und Solidarität umfassen und als allgemeine Handlungsansätze gelten. Häufig gewähren Wohnungsbaugenossenschaften ein lebenslanges Mietrecht, was sie von anderen Wohnraumversorgern unterscheidet. (vgl. Website Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland) Für die Analyse des gemeinnützigen Wohnungsbaus in der Schweiz und in Deutschland, richtet sich diese Seminararbeit nach dem Prinzip der Kostenmiete und dem Ziel der Versorgung der Bevölkerung mit preisgünstigem bzw. bezahlbarem Wohnraum, der langfristig der Spekulation entzogen ist und trotz wirtschaftlichen Handelns nicht dem Ziel der Erwirtschaftung einer Rendite nachstrebt. Aufgrund der in Deutschland scharf betrachtet nicht mehr gegebene gesetzliche Grundlage ist eine gesicherte und klare Abgrenzung der gemeinnützigen Münchener Wohnungsbestände nicht so präzise zu gewährleisten wie in der Stadt Zürich. 2.4 Auswahl der Fallstädte Zürich und München Die Auswahl der Fallstädte Zürich und München fußt auf folgenden Überlegungen. Zunächst sind beide Städte durch eine starke wirtschaftliche und demographische Entwicklung geprägt. Die Wohnungsmärkte in Zürich und in München gelten als teuerste ihres Landes und weisen eine überdurchschnittlich hohe Dynamik auf. Weiter hat das Thema des gemeinnützigen Wohnungsbaus und insbesondere des genossenschaftlichen Wohnungsbaus in Zürich einen äußerst hohen Stellenwert. Zürich ist über die Landesgrenzen der Schweiz für seinen hohen Anteil an Genossenschaftswohnungen bekannt. Auch die Stadt München weist bzgl. der Versorgung der Bevölkerung mit preisgünstigem Wohnraum eine lange Geschichte vor und betreibt bereits seit den 1980er Jahren eine aktive Wohnungspolitik. Ein Vergleich der Rolle des gemeinnützigen Wohnungsbaus stellt demnach eine interessante Thematik dar. 10

18 Abbildung 1 Kreise der Stadt Zürich (Quelle: Website Alt Zürich) Die Stadt Zürich ist mit gut Einwohnern die größte Stadt der Schweiz. In der Agglomeration Zürich sind insgesamt 1,3 Mio. Menschen beheimatet. Die Stadtfläche beträgt rund 91,9 km², womit die Bevölkerungsdichte der Stadt Zürich Einwohner pro km² beträgt. Die Stadt Zürich gliedert sich in zwölf Kreise, welche sich wiederum aus 34 statistischen Quartieren zusammensetzen (siehe Abb. 1). München, die Landeshauptstadt Bayerns, ist mit ungefähr 1,5 Mio. Einwohnern nach Berlin und Hamburg die drittgrößte Stadt Deutschlands. Die Stadtfläche beträgt rund 310,7 km², womit die Bevölkerungsdichte der Stadt Einwohnern pro km² beträgt. Die Stadt München ist in 25 Stadtbezirke und 108 Stadtbezirksteile untergliedert (siehe Abb. 2). Abbildung 2 Stadtbezirke der Stadt München (Quelle: Website Stadt München) Obwohl beide Städte eine hohe Differenz bzgl. der Einwohnerzahl aufweisen, teilen sie verschiedene Merkmale. Dazu zählen zunächst ähnliche Bedingungen und Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt sowie die hohe Dynamik der Wirtschaft und Demografie. Die Bevölkerungsdichte beider Städte ist ähnlich und die Größe der Kreise bzw. Stadtbezirke und der statistischen Quartiere bzw. Stadtbezirksteile sind von ähnlicher Größe. 11

19 3 Die Rolle des gemeinnützigen Wohnungsbaus auf dem Wohnungsmarkt Im folgenden Kapitel erfolgt eine indikatorengestützte Bestandsaufnahme der Wohnungsmärkte beider Städte (siehe Kapitel 3.1) sowie ein Fokus auf den Status des gemeinnützigen Wohnungsbau in Zürich und in München (siehe Kapitel 3.2) und die wohnungspolitischen Ansätze hinsichtlich des gemeinnützigen und auch genossenschaftlichen Wohnungsbaus (siehe Kapitel 3.3). 3.1 Der Wohnungsmarkt in Zürich und in München Verschiedene Indikatoren zeigen die Anspannung des Zürcher und Münchener Wohnungsmarkts an. Zur Veranschaulichung der Situation auf den Wohnungsmärkten wird in diesem Kapitel zunächst ein Überblick der Marktsituation gegeben und schließlich ein Blick auf die Entwicklung der Wohnungsnachfrage und des Wohnungsangebots in beiden Städten geworfen. Neben einigen Parallelen zeichnen sich dabei auch kleinere Abweichungen ab Status quo Die für die im Kanton Zürich vorliegenden Veröffentlichung der Zürcher Kantonalbank zeigt, dass die Preise und Mieten für Wohnungen im Kanton Zürich im Zeitraum 2006 bis 2015 deutlich stärker als im schweizerischen Mittel angestiegen sind (siehe Abb. 3). Eine besonders starke Entwicklung erfolgte zwischen 2009 und Ab 2013 flachte diese starke Entwicklung leicht ab, stieg aber dennoch weiter. Abbildung 3 Preis- /Mietenentwicklung 2006 bis 2015 Kanton ZH und Schweiz (Index 2006=100%) (Quelle: Zürcher Kantonalbank, 2015) 12

20 Ähnlich wie in Zürich stiegen auch in München die Mieten seit dem Jahr 2006 stark an (siehe Abb. 4). Neben der Steigerung der Mietpreise entwickelten sich auch die Preise für Bauland in München äußerst dynamisch. Die beschriebenen Entwicklungen spiegeln die anhaltend starke Nachfrage nach Wohnraum wieder und lassen eine zunehmende Anspannung des Wohnungsmarkts vermuten. Hohe Preise für Bauland stellen insbesondere gemeinnützige Wohnungsbauträger vor Probleme, da sie in Konkurrenz zu anderen Wohnungsbauträger stehen, welche nicht nach dem Prinzip der Kostenmiete wirtschaften und daher höhere Preise zahlen können. Abbildung 4 Entwicklung der Baulandpreise und Mieten in München seit 1985 (Index 1985=100%) (Quelle: LHM 2012, 17) Die Studie Mietzinse und Einkommen (eine Auswertung der Schweizerischen Arbeitskräfteerhebung (SAKE) für die Stadt Zürich) thematisiert die Entwicklungen der Mietzinse in Kombination mit den Einkommen der Bevölkerung. Zunächst liefert die Auswertung die Notwendigkeit des gemeinnützigen und genossenschaftlichen Wohnungsbaus für die Stadt Zürich. Wie wohnungspolitisch erwünscht wohnten Personen aus den unteren Einkommensgruppen öfter in günstigen und auch gemeinnützigen Mietwohnungen als Personen mit höherem Einkommen. Gleichzeitig kommt die Auswertung zu der Feststellung, dass in einer Gesamtbetrachtung dennoch zu wenig erschwingliche Wohnungen auf dem Zürcher Wohnungsmarkt vorhanden sind. Das Angebot für die Gruppen der mittleren und höheren Einkommensgruppen hingegen sei ausreichend. Die Studie verweist zudem darauf, dass tiefere Einkommen sowohl in der Stadt als auch im Kanton Zürich weniger als im schweizerischen Schnitt ausgeprägt seien. Dementsprechend liegt die Zahlungskraft allgemein höher, wobei zu berücksichtigen ist, dass auch der Anstieg der Mietzinse im Zeitverlauf 2008 bis 2012 insbesondere in der Stadt Zürich stärker als im schweizerischen Mittel war. In Bezug auf die Entwicklung des Anteils preisgünstiger Mietwohnungen kam es im Zeitraum 13

21 von 2008 bis 2012 zu einer wenn auch geringen Abnahme bei gleichzeitiger Zunahme wenn auch geringer der hochpreisigen Wohnungen. Auch hierbei muss die Entwicklung der Einkommen in Zürich berücksichtigt werden, welche sich im besagten Zeitraum ebenfalls positiv entwickelten. Dennoch sind Verdrängungstendenzen nicht auszuschließen. Die Studie kommt zu dem Ergebnis, dass insgesamt zu wenige sehr günstige Wohnungen für die allertiefsten Einkommen und theoretische genügend Wohnungen für kleine und mittlere Einkommen (vgl. Stadt Zürich Stadtentwicklung, 2014: 4) vorhanden sind. Als entscheidender Faktor auf dem Zürcher Wohnungsmarkt wird der hohe Anteil gemeinnütziger Wohnungen und insbesondere genossenschaftlicher Wohnungen erwähnt. Insgesamt sei aber auch ein hoher Anteil der Bevölkerung mit tieferem Einkommen vorhanden, der mehr für Wohnen zahle, als für ihn eigentlich verkraftbar sei. Die Bedeutung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus wird durch das Studienergebnis unterstrichen. (vgl. Stadt Zürich Stadtentwicklung, 2014: 4, 13) Die Betrachtung der Mietpreise in räumlicher Dimension zeigt, dass die Wohnlagen entlang des Zürichsees, am Zürichberg und in Seefeld die höchsten Mieten generieren, Wohnlagen am Stadtrand erwartungsgemäß eher niedrigere Mieten (siehe Abb. 5). Abbildung 5 Monatlicher Mietpreis in Franken (Zahlungsbereitschaft) 110 m², 4,5 Zimmer (Quelle: Website Tagesanzeiger / Wuest & Partner) 14

22 In München werden die höchsten Mieten in den zentralen urbanen Stadtvierteln aufgerufen (siehe Abb. 6). Gebiete im Stadtrandgebiet mit niedrigeren Mieten weisen für deutsche Verhältnisse dennoch überdurchschnittlich hohe Mieten auf. Abbildung 6 Monatlicher Mietpreis in Euro/m² in der Stadt München 2015 (Quelle: Website Sueddeutsche nach IVD Marktforschung) Neben den Entwicklungen der Mieten und Preise gilt der Wohnungsleerstand als Indikator für die Anspannung von Wohnungsmärkten. Die Anzahl der Leerwohnungen in der Stadt Zürich betrug im Jahr 2015 lediglich knapp 500 Wohneinheiten. So belief sich die Leerwohnungsziffer in der Stadt Zürich im Jahr 2015 auf nur 0,22 %, was einen klaren Indikator für den vorherrschenden Nachfrageüberhang auf dem Zürcher Wohnungsmarkt darstellt. (Website Stadt Zürich 2) Auch in München ist ein äußerst geringer Anteil des Wohnungsbestands leerstehend. So betrug die Leerstandsquote der bayerischen Landeshauptstadt im Jahr ,4 %. Die Betrachtung der längeren Zeitreihe zeigt, dass der Anteil der leerstehenden Wohnungen am Wohnungsbestand seit 2008 (1,9 %) kontinuierlich kleiner geworden ist. Wie auch in Zürich bestätigt der Indikator des Wohnungsleerstands, dass in München ein geräumter Wohnungsmarkt vorherrscht und wohl ein deutlicher Nachfrageüberhang besteht. (vgl. Website Statista 1) Ein wichtiger Aspekt der Wohnungsmärkte Zürichs und Münchens stellen die noch offenen Bauflächen dar. In beiden Städten sind sie stark limitiert. Ökologische Aspekte und eine haushälterische Bodennutzung spielen hinsichtlich der Ausweisung neuer Flächen eine wichtige Rolle, weshalb der Nachverdichtung und Innenentwicklung eine bedeutende Rolle zugerechnet wird. Außerdem sind beide Städte hinsichtlich der Entwicklung von Konversionsflächen aktiv. (vgl. Stadt Zürich Stadtrat 2009, 9 u.19) 15

23 3.1.2 Entwicklung der Wohnnachfrage und des Wohnangebots Entwicklung und Prognose der Bevölkerungszahl (Index 2000=100) Ist-Entwicklung Stadt Zürich Stadt München Planungsprognose/mittleres Szenario +38,1% +37,0% ,9% ,7% Zürich München 1,25 Mio. 1,52 Mio. 1,72 Mio Quelle: Statistik Stadt Zürich (BVS und Bevölkerungsszenarien); Statistisches Amt München; Landeshauptstadt München (2015): Demografiebericht München Abbildung 7: Entwicklung und Prognose der Bevölkerungszahl in Zürich und München (Index 2000=100) (Eigene Darstellung; Quelle: Statistik Stadt Zürich; Statistisches Amt München) Bei Betrachtung der Indikatoren der Wohnnachfrage ist die Entwicklung der privaten Haushalte relevant. Da die statistische Größe der privaten Haushalte definitionsmäßig eine gewisse Unschärfe aufweist und längere Zeitreihen beider Städte schwierig zu ermitteln und zu vergleichen sind, werden innerhalb dieser Seminararbeit die beiden Größen der Bevölkerungsanzahl und der durchschnittlichen Haushaltsgröße betrachtet, um die Wohnnachfrage in beiden Städten darzustellen. Diese beiden Größen sind die Treiber der privaten Haushalte. Bei Betrachtung der Bevölkerungsentwicklung beider Städte wird die dynamische Entwicklung der Städte deutlich (siehe Abb. 7). Im Zeitraum von 15 Jahren ist die Bevölkerung in Zürich um 13,7 % und in München gar um 21,9 % angestiegen. Die Planungsprognose der Stadt München und auch das mittlere Szenario der Stadt Zürich gehen von einem weiter starken Wachstum bis zum Jahr 2030 aus. In München wird demnach von 2015 bis 2030 ein Wachstum von knapp 16 % prognostiziert. Die Stadt Zürich geht von einem weiteren Wachstum um gut 23 % aus. Folglich würden in der Stadt Zürich im Jahr 2030 eine halbe Million Menschen leben und Wohnraum nachfragen. In der Stadt München werden nach der Prognose im Jahr ,72 Mio. Menschen leben. Demnach werden in beiden Städten die dynamischen Bevölkerungsentwicklungen weitergehen. Die Prognose für die Stadt Zürich fällt dabei relativ gesehen noch ein Stück stärker aus. 16

24 Bei der näheren Betrachtung der Bevölkerungszuwächse wird deutlich, dass das Wachstum vor allem auf Zuwanderung fußt. Zwar verfügen beide recht jungen Städte auch über ein positives natürliches Saldo, den Großteil des Wachstums macht jedoch das ausgeprägte positive Wanderungssaldo aus (siehe Abb. 8). Mit einem positiven Wanderungssaldo von gut 17 Menschen (17,6) je Einwohner im Jahre 2015 war das Wanderungssaldo in München deutlich stärker ausgeprägt als in Zürich mit gut 9 Menschen (9,3) je Einwohner. Dieser Trend bestätigt sich auch bei Betrachtung der längeren Zeitreihe. Abbildung 8 Bevölkerungsgewinne in Zürich und in München nach natürlichem Saldo und Wanderungssaldo 2000 bis 2015 (Eigene Darstellung; Quelle: Statistik Stadt Zürich; Statistisches Amt München) Neben den Bevölkerungszuwächsen gilt die durchschnittliche Haushaltsgröße als entscheidender Treiber für die Wohnnachfrage. Entgegen der langjährigen Trends zu immer kleineren Haushalten hat sich diese Entwicklung in Zürich und in München in den letzten Jahren wieder umgekehrt. Die durchschnittliche Haushaltsgröße in der Stadt Zürich betrug im Jahr 2012 ungefähr 1,96 Personen (vgl. Website Statistik Kanton Zürich 1). In der Stadt München betrug die durchschnittliche Haushaltsgröße im Jahr ,78 Personen (vgl. LHM Referat für Stadtplanung und Bodenordnung, 2014: 53). In beiden Städten geht der Trend Richtung größerer Haushalte. Bei Betrachtung der Wohnnachfrage sind neben diesen Faktoren weitere Treiber zu berücksichtigen. So agieren neben privaten Haushalten verschiedene Investoren auf den Wohnungsmärkten, die in Immobilien sichere Anlage- und auch Renditeobjekte sehen. Die schweizerischen Wohnungsmärkte sind hierbei anders betroffen als die deutschen. Das sogenannte Lex Koller (BewG ) begrenzt den Kauf schweizerischer Liegenschaften durch Ausländer deutlich und bewahrt die schweizerischen Wohnungsmärkte vor Preissteigerungen, die durch 17

25 Investitionen und Anlagen ausländischer Investoren verschärft werden, wie es in Deutschland in attraktiven und sicheren Wohnungsmärkten der Fall ist. Dennoch gibt es auch in der Schweiz Akteure wie z.b. schweizerische Pensionskassen, die Immobilien als Anlageobjekte wahrnehmen und somit zur Verschärfung der Nachfrage beitragen. Der anhaltende Trend der Reurbanisierung und die wiedergewonnene Attraktivität der Stadt als Wohnort tragen ebenfalls dazu bei. (vgl. Stadt Zürich Stadtrat 2009, 9). Auf der Seite des Wohnungsangebots der Städte Zürich und München zeigen sich ähnliche Entwicklungen. Sowohl in Zürich als auch in München wird der Wohnungsbestand kontinuierlich erweitert und somit auf die starke Wohnungsnachfrage reagiert (siehe Tab. 1). Die kontinuierlich weitersteigenden Mieten und Preise lassen jedoch vermuten, dass die Bautätigkeit bzw. die Fertigstellungen zu niedrig sind (Nachfrageüberhang). Jahr Stadt Zürich Stadt München Wohnungen Zuwachs Wohnungen Zuwachs absolut absolut absolut absolut Durchschnitt Tabelle 1 Entwicklung des Wohnungsbestands in Zürich und München 2000 bis 2014 (Quelle: Statistik Kanton Zürich; Statistisches Amt München) Eine weitere Parallele der Städte Zürich und München sind die auf absehbare Zeit zur Neige gehenden Bauflächenreserven im Stadtgebiet. Diese Knappheit verschärft die ohnehin angespannte Situation zusätzlich und unterstützt die Preisentwicklung für Bauland. Insbesondere für gemeinnützige Wohnungsbauträger wie u.a. Wohnungsbaugenossenschaften, die das Ziel der Kostenmiete verfolgen, stellt dies ein zentrales Problem dar. Folglich wird im übernächsten Kapitel untersucht, welche Maßnahmen und Strategien von den Städten Zürich und München verfolgt werden, um den gemeinnützigen Wohnungsbau zu stärken. 18

26 3.2 Gemeinnütziger und genossenschaftlicher Wohnungsbestand Der Anteil von Wohnungen des gemeinnützigen Wohnungsbaus macht sowohl in Zürich als auch in München einen nicht unerheblichen Teil der allgemeinen Wohnungsbestände aus. Er bildet hinsichtlich der Versorgung mit preisgünstigem Wohnraum eine wichtige Stütze. Folglich wird der Status quo des gemeinnützigen Wohnungsbaus in der Stadt Zürich und in der Stadt München erläutert. Bei der Bestandsaufnahme der gemeinnützigen Wohnungen beider Städte stellte sich die Datenlage für die Stadt München als schwierig heraus. Dies mag auch damit zusammenhängen, dass die Wohnungsgemeinnützigkeit in Deutschland seit der Abschaffung des relevanten Gesetzes keine juristische Grundlage mehr hat. Infolgedessen ist in die Bestandsaufnahme der gemeinnützigen Wohnungen in München Kartenmaterial des VMW geflossen, welcher seinen Ursprung in der Wohnungsgemeinnützigkeit hat. Aufgrund der schwierigen Datenlage und auch zur Eingrenzung des Themas folgte schließlich eine Fokussierung auf den genossenschaftlichen Wohnungsbau als Teilelement der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft Stadt Zürich Insgesamt sind 25 % des Zürcher Wohnungsbestands und somit ca Wohneinheiten dem gemeinnützigen Wohnungsbau zugehörig. Der gemeinnützige Wohnungsbestand in der Stadt Zürich ist stark durch Wohnungsbaugenossenschaften geprägt. Mit 18 % des gesamten Wohnungsbestands und somit ca Wohneinheiten ist nahezu jede fünfte Wohnung im Besitz einer gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft. Bei Betrachtung der räumlichen Verteilung von gemeinnützigen Wohnungen in Zürich ist eine recht homogene Verteilung auffällig (siehe Abb. 9). In jedem Kreis sind gemeinnützige Wohnungen vorhanden, wobei die zentralen Kreise, die insbesondere durch Einzelhandel, Dienstleistungsgewerbe und hohe Landkosten geprägt sind, weniger gemeinnützige Wohnungen aufweisen. Kreise mit einer ausgeprägten Wohnnutzung, die um das Zentrum herum liegen, weisen allesamt einen gewissen Anteil an gemeinnützigen Wohneinheiten auf. Auffällig ist zudem, dass in den östlich des Zürichsees gelegenen Kreisen 7 und 8, verglichen mit den anderen Wohn - Kreisen recht wenig gemeinnütziger Wohnungsbau vorhanden ist. Dies könnte mit der hohen Attraktivität dieser beiden Kreise als Wohnstandort und der damit verbundenen Hochpreisigkeit von Bauflächen zusammenhängen. 19

27 Abbildung 9 Verteilung gemeinnütziger Wohnungen in Zürich (Eigene Darstellung; Datengrundlage GIS-Browser Kanton Zürich) Die Prägung Zürichs durch Wohnungsbaugenossenschaften zeigt sich auch in den Zahlen der Wohnungsfertigstellungen. Im Jahr 2015 wurden ca Wohneinheiten und somit 37 % aller Fertigstellungen durch Wohnungsbaugenossenschaften realisiert. 20

28 3.2.2 Stadt München Abbildung 10 Verteilung gemeinnütziger Wohnungen in München (Eigene Darstellung nach VMW Mietenatlas 2015) Die VMW ist hinsichtlich des gemeinnützigen Wohnungsbaus in München der zentrale Akteur. Die Vereinigung ist aus der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft hervorgegangen und agiert bis heute nach bestimmten ökonomischen und sozialen Richtlinien. Im Zusammenschluss sind 50 Unternehmen (Genossenschaften, Vereine, gemeinnützige Gesellschaften, etc.) vertreten, die zusammen über einen Wohnungsbestand von ca Wohneinheiten verfügen. Damit sind an die 18 % des Münchener Wohnungsbestands gemeinnützige Wohnungen. Die gemeinnützigen Wohnungen der Stadt München verteilen sich dabei über das gesamte Stadtgebiet (siehe Abb. 10). Der gemeinnützige Wohnungsbestand in der Stadt München ist durch einen kleineren Anteil an genossenschaftlichen Wohnungen gekennzeichnet. Insgesamt ungefähr 5 % des Wohnungsbestands der Stadt München (ca Wohneinheiten) befinden sich in der Hand von Wohnungsbaugenossenschaften (siehe Abb. 11). Im Vergleich zu Zürich, aber auch im Vergleich mit den deutschen Großstädten Berlin und Hamburg, ist der genossenschaftliche Wohnungsbau e- her weniger ausgeprägt. Nichtsdestotrotz erfuhr der genossenschaftliche Wohnungsbau in München im letzten Jahrzehnt einen deutlichen Aufschwung. So 21

29 wurden im Zeitraum 2004 bis Wohneinheiten durch Wohnungsbaugenossenschaften in sechs Vorhaben realisiert und im Zeitraum 2009 bis 2013 in vier Vorhaben 115 Wohnungen durch Genossenschaften erstellt. In Angesicht der Fertigstellungszahlen der Wohnungsbaugenossenschaften in Zürich, stellen sich die Münchener Zahlen als verschwindend gering heraus. Dabei muss jedoch auch der große Unterschied beider Städte hinsichtlich der Wohnbevölkerung berücksichtigt werden. Abbildung 11 Genossenschaftlicher Wohnungsbau in München - Bestand und Projekte (Quelle: LHM 2014, Wohnen in München) Zusammenfassung Sowohl die Stadt Zürich, als auch die Stadt München verfügt über einen nicht unwesentlichen Anteil gemeinnütziger Wohnungen. Dabei ist der Anteil in Zürich relativ gesehen mit 25 % gegenüber 18 % in München noch etwas höher. In beiden Städten sind die Bestände über das gesamte Stadtgebiet verteilt, so dass sie einen Teil zur sozialen Mischung leisten können. Vereinzelte Kreise bzw. Stadtbezirke weisen aber auch kaum gemeinnützigen Wohnraum auf. Bei Betrachtung der Zusammensetzung des gemeinnützigen Wohnungsbaus in Zürich und in München wird deutlich, dass ihm unterschiedliche Strukturen zugrunde liegen. Machen in Zürich Wohnungsbaugenossenschaften ungefähr 80 % des gemeinnützigen Wohnungsbestands aus, ist in München ca. ein Viertel des gemeinnützigen Wohnungsbestands Wohnungsbaugenossenschaften zugehörig. 22

30 3.3 Gemeinnütziger Wohnungsbau in der Wohnungspolitik Zum Vergleich der Situation des gemeinnützigen Wohnungsbaus in den Städten Zürich und München ist neben der indikatorengestützten Bestandsaufnahme der Wohnungsmärkte (siehe Kap. 3.1) und des gemeinnützigem Wohnungsbaus (siehe Kap. 3.2) eine Untersuchung der wohnungspolitischen Ansätze beider Städte hinsichtlich der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus notwendig. Dazu wird zunächst ein Blick auf die wohnungspolitisch relevanten Stadtentwicklungsansätze in beiden Städten geworfen. Schließlich wird die Rolle des gemeinnützigen Wohnungsbaus im Zuge der städtischen Wohnungspolitik anhand der Untersuchung relevanter wohnungspolitischer Dokumente dargelegt und gegenübergestellt Wohnungspolitik der Stadt Zürich Die Stadt Zürich geht das Ziel einer nachhaltigen Stadtentwicklung mit unterschiedlichen Programmen an. Die allgemeine Stadtentwicklungspolitik Zürichs ist durch das hohe Bevölkerungswachstum und begrenzte Flächenreserven geprägt. Eines der zentralen Themenfelder in der Zürcher Stadtentwicklung ist neben Themen wie Mobilität und Verkehr das Thema Wohnen. Im Bericht Strategien Zürich 2035 setzte der Zürcher Stadtrat 2015 unterschiedliche Perspektiven und Strategien der Stadtentwicklung fest. Der Bericht wird durch drei zentrale Fragestellungen gegliedert, wobei die zweite Frage Wie leben wir? auf das Thema Wohnen abzielt. Unter diesem Fragepunkt werden verschiedene strategische Ziele aufgeführt. In den Zielen, die u.a. eine sozial und umweltverträgliche bauliche Verdichtung und die Sicherung eines breiten Wohnraumangebots für alle Einwohner Zürichs umfassen, kommt der gesellschaftlichen Vielfalt der Stadt Zürich und ihrer Erhaltung eine große Bedeutung zu. Eine aktive Wohn- und Sozialpolitik wird damit gerechtfertigt, dass sie die Durchmischung der Wohnquartiere unterstütze und soziale Polarisierungen verhindern könne. Die im Jahr 2011 deutlich angenommene Initiative zur Steigerung des Anteils der gemeinnützigen Wohnungen Zürichs von 25 % auf 33 % im Jahr 2050, macht eine aktive Wohnungspolitik zudem zwingend erforderlich. (vgl. Stadt Zürich Stadtrat 2015, 6-8) Die feste Verankerung der gemeinnützigen Wohnungsbauträger in der Stadt Zürich fußt u.a. auf der länger als 100 Jahre währenden Geschichte der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Neben den Genossenschaften trugen sowohl die Stadt selbst als Bauträger, als auch Stiftungen dazu bei. (vgl. Website Stadt Zürich 3) Ein bedeutender Punkt der Zürcher Geschichte des gemeinnützigen Wohnungsbaus war der vorausschauende Blick hinsichtlich des Erwerbs von Bauland zwischen 1930 und 1950, der ein Kernelement für den gemeinnützigen Wohnungsbau darstellt. Mit der Baurechtschaffung auf diesen Gebieten und der Abgabe an gemeinnützige Wohnungsbauträger (Wohnungsbaugenossenschaften und Stiftungen), konnten diese schließlich einen bedeutenden Anteil an Wohnungen entwickeln. (vgl. Website Stadt Zürich 4) Neben der Abgabe von Bau- 23

31 rechtsland zu günstigen Konditionen förderte die Stadt Zürich den gemeinnützigen Wohnungsbau durch angepasste Darlehen und auch Kapitalbeteiligungen. (vgl. Website Stadt Zürich 3) Mit dem Ziel der Schaffung von neuen Wohnungen innerhalb von 10 Jahren wurde im Jahr 1998 ein Programm gestartet, welches im Jahr 2008 erfolgreich und sogar mit einem Überschuss abgeschlossen werden konnte. Mit dem Programm Wohnen für alle im Zeitraum 2002 bis 2006 verfolgte die Stadt Zürich neben der Förderung von mangelnden Wohnraumsegmenten (u.a. adäquate Wohnungen für größere Familien), die allgemeine Bestandserneuerung, Wohnraum für Junge und Alte sowie preisgünstigem und experimentellen Wohnraum. Außerdem fanden im Zuge dieser Wohnungspolitik die gemeinnützigen Wohnungsbauträger Berücksichtigung, indem sie durch Workshops und die Beratung der Förderstelle für gemeinnützigen Wohnungsbau bzgl. der Erneuerung ihrer Liegenschaften begleitet wurden. Aufgrund der anhaltend steigenden Wohnnachfrage in der Stadt, war eine Fortsetzung der kommunalen Wohnungspolitik unumgänglich. Im Zuge dessen erfolgte die Etablierung der querschnittsorientierten Arbeitsgruppe Plattform Wohnen als zentrale Leitung des Themas Wohnen in Zürich. (vgl. Website Stadt Zürich 5) Mit einem Positionspapier im Jahr 2009 nahm der Stadtrat das Thema Wohnen erneut auf, um die Rolle der Stadt als auch deren Grenzen bzgl. des Themas darzustellen. Der Stadtrat etablierte das zentrale Ziel Zürich als lebendiges urbanes Zentrum und attraktive Wohnstadt mit einer breit durchmischten Bevölkerung zu erhalten und weiterzuentwickeln. (Stadt Zürich Stadtrat 2009, 3). Zur Erreichung dieses Ziels entwickelte der Stadtrat acht zentrale Handlungsleitlinien, die u.a. den Ankauf von Land durch die Stadt zur Abgabe an gemeinnützige Wohnungsbauträger und die Sicherung der sozialen Mischung innerhalb der Stadt umfasste. (vgl. Stadt Zürich Stadtrat 2009, 4) Die soziale Mischung wird als wichtiger Faktor für die hohe Lebensqualität Zürichs angeführt. (vgl. Stadt Zürich Stadtrat 2009, 13) Außer der Förderung durch günstige Landverkäufe sind im genannten Positionspapier die Aktivität der Stadt selbst im Wohnungsbau sowie die Fortführung der bereits genutzten Instrumente bzgl. der Finanzierung und Förderung gemeinnütziger Wohnungsbauträger genannt. (vgl. Stadt Zürich Stadtrat 2009, 6-7) Als eine Herausforderung wird die Gefahr gesehen, dass durch Ersatzneubauten preiswerter Wohnraum verloren gehen könnte. (vgl. Stadt Zürich Stadtrat 2009, 11) Das genannte Positionspapier rechtfertigte bzw. forderte die Fortführung der aktiven Wohnungspolitik der Stadt Zürich, um Entwicklungen wie die anhaltend hohe Wohnraumnachfrage, schwindende grossflächige Wohnbaureserven, Verdrängungs- und Entmischungstendenzen anzugehen. So argumentierte der Stadtrat zu diesem Zeitpunkt für die dringende Erhaltung des Anteils von 25 % der gemeinnützigen Wohnungen am Gesamtbestand, was hinsichtlich der dynamischen Entwicklung in Zürich eine Steigerung der Anzahl der gemeinnützigen 24

32 Wohnungen in der Stadt bedeutete. Weiter sprach sich der Stadtrat für den Zukauf von Liegenschaften sowie die Verdichtung und Erneuerung durch Ersatzneubau aus. (vgl. Stadt Zürich Stadtrat 2009, 15) In einem Volksentscheid im November 2011 ist schließlich ein neuer wohnungspolitischer Grundsatzartikel mit einer deutlichen Mehrheit angenommen worden, der die Bedeutung der aktiven städtischen Wohnungspolitik anerkannte und verstärkte. Dieser Grundsatzartikel umfasst das Ziel bis zum Jahr 2050 den Anteil der gemeinnützigen Wohnungen von damals 25 % auf 33 % bzw. ein Drittel aller Mietwohnungen in Zürich anzuheben. Infolge dieser Abstimmung etablierte der Stadtrat schließlich im Jahr 2012 das Programm Wohnen. (vgl. Website Stadt Zürich 6) Hinsichtlich des Legislaturschwerpunkts Stadt und Quartiere gemeinsam entwickeln erfährt die Sicherung der Wohn- und Lebensqualität, der sozialen Mischung und das kooperative und partnerschaftliche Handeln der Wohnungsmarktakteure im Programm zentrale Beachtung. So umfassen die drei Hauptziele attraktive Wohnstadt, sozialpolitische Stabilität und Kooperation. Zur Erreichung der Hauptziele werden 21 unterschiedliche Maßnahmen aufgeführt, die auf folgende vier Stoßrichtungen abzielen. (vgl. Stadt Zürich Stadtrat 2012, 5-6) 1. Mehr gemeinnütziger und preisgünstiger Wohnungsbau 2. Klare Ausrichtung auf spezifische Zielgruppen 3. Sozialverträglicher, nachhaltiger Umgang mit der Bausubstanz 4. Kooperation mit den relevanten Akteuren auf dem Wohnungsmarkt Zur Sicherung der Wohnungspolitik ist ein kontinuierliches Monitoring vorgesehen. (vgl. Stadt Zürich Stadtrat 2012, 10) Die Stadt Zürich verfolgt seit langer Zeit eine aktive und erfolgreiche Wohnungspolitik. Dem gemeinnützigen Wohnungsbau und vor allem den Wohnungsbaugenossenschaften kommt dabei bereits seit Jahrzehnten eine zentrale Rolle zu. Die Stadt Zürich profitiert doppelt von der hohen Anzahl von Wohnungsbaugenossenschaften. Zum einen tragen sie in hohem Maße zur Versorgung mit preisgünstigen Wohnraum bei. Zum anderen verfügen die Wohnungsbaugenossenschaften aufgrund ihrer Bestände über große Potenziale hinsichtlich der Nachverdichtung ohne, dass der hemmende Faktor der hohen Landkosten entgegenwirkt, weil es bereits im Besitz der Genossenschaften ist. Durch die Annahme des wohnungspolitischen Grundsatzartikels im Jahr 2011 wurden die Bedeutung und auch die hohe Akzeptanz des gemeinnützigen Wohnungsbaus innerhalb der Zürcher Stadtgesellschaft nochmals unterstrichen. Die Stadt Zürich bemüht sich im Zuge ihrer Kompetenzen, die Zielvorgaben der Steigerung des Anteils der gemeinnützigen Wohnungen zu erreichen. Diese Aufgabe stellt sich in Anbetracht der hohen Baulandpreise und der begrenzten Flächenreserven als große Herausforderung heraus. Die Tatsache, dass bereits für den Erhalt der 25 % gemeinnütziger Wohnungen am Gesamtbestand eine hoher Aufwand betrieben werden 25

33 muss, da die Stadt so dynamisch wächst, macht deutlich, dass eine Steigerung des Anteils der gemeinnützigen Wohnungen eine äußerst große Herausforderung darstellt Wohnungspolitik der Stadt München Mit der Bekämpfung des Wohnungsmangels als zentrale Herausforderung der Stadtentwicklung zeigt sich auch in München die nachteilige Seite der Wirtschaftsstärke der Stadt. Die Stadt München verfolgt wie die Stadt Zürich bereits seit längerer Zeit eine aktive Wohnungspolitik, da die Problematik der Wohnraumknappheit ein Dauerthema ist. Die Langfristigkeit der Münchener Wohnungspolitik wird durch die politische Kontinuität in der Landeshauptstadt unterstützt 11, die sich im zentralen wohnungspolitischen Handlungsprogramm Wohnen in München widerspiegelt. Dieses befindet sich bereits in seiner 5. Auflage und beinhaltet diverse Aktivitäten der kommunalen Wohnungspolitik. Das Thema der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus wird dabei auch aufgegriffen, nimmt jedoch nicht eine solch zentrale Rolle wie in der Zürcher Wohnungspolitik ein. Das übergeordnete Stadtentwicklungsprogram der Landeshauptstadt München nennt sich Perspektive München und richtet sich nach dem städtebaulichen Leitmotiv kompakt-urban-grün. Die diversen strategischen Leitlinien umfassen u. a. die bzgl. des Themas Wohnen relevanten Aspekte der Wohnungsversorgung der Münchener Bevölkerung sowie der Erhaltung der sozialen Mischung bzw. der sogenannten Münchner Mischung. (vgl. WiM V Eckpunkte, 2) Mit der Sicherung der sozialen Mischung lässt sich eine Parallele zwischen den Wohnungspolitiken der Städte Zürich und München ziehen. Beide Städte sehen in ihr ein hohes Gut, das es zu schützen und fördern gilt. Das zentrale Handlungsprogramm Wohnen in München V stellt ein wichtiges Element des Münchener Stadtentwicklungsprogramms Perspektive München dar und beinhaltet unterschiedliche Instrumente zur Schaffung von neuem und preisgünstigem Wohnraum und zur Sicherung der sozialen Mischung. (vgl. WiM V Eckpunkte: 1) Im Februar 2012 beschlossen, gilt es für den Zeitraum 2012 bis 2016 und reiht sich nahtlos an die Vorgängerprogramme Wohnen in München I- IV 12 an. Mit dem Titelzusatz Wohnungsbauoffensive 2012 bis 2016 wird unterstrichen, dass die Schaffung von neuen und preisgünstigen Wohnungen ein zentrales Anliegen darstellt. (vgl. LHM 2012, 17) Im Handlungsprogramm werden konkrete Zielzahlen für die Baurechtschaffung in Höhe von Wohneinheiten 11 Bis auf eine kurze Periode von 1978 bis 1984 in der die CSU den Oberbürgermeister stellte, ist die Landeshauptstadt München seit der Nachkriegszeit von sozialdemokratischen Bürgermeistern der SPD regiert worden. 12 Das erste wohnungspolitische Handlungsprogramm der Stadt München ist im Jahr 1989 beschlossen worden. Im Zuge des Handlungsprogramms Wohnen in München ist die Baurechtschaffung von knapp Wohnungen, die Genehmigung von über Wohnungen und die Fertigstellung von über Wohnungen erfolgt. (vgl. LHM 2012, 15) 26

34 per anno (p.a.) insgesamt und Wohneinheiten p.a. im geförderten Wohnungsbau genannt. Anders als in der Stadt Zürich liegt der Fokus der Münchener Wohnungspolitik nicht so sehr auf der Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus, sondern führt diverse Ansätze wie das Konzept der Münchner Mischung, die sozialgerechte Bodennutzung, kommunale Wohnungsprogramme und Fördermittel sowie zahlreiche Bestandsschutzinstrumente an, um eine Versorgung mit preiswertem Wohnraum zu erreichen. Wohnungsbaugenossenschaften als gemeinnützige Wohnungsbauträger gewannen vor allem in der jüngeren Vergangenheit der Münchener Wohnungsbauprogramme wieder eine erhöhte Aufmerksamkeit. So erkannte die Stadt München das Potenzial von Genossenschaften für die Münchner Stadtentwicklung und etablierte zur Unterstützung des genossenschaftlichen Wohnungsbaus im Handlungsprogramm Wohnen in München V unterschiedliche Maßnahmen, die auf gemeinnützige bzw. genossenschaftliche Wohnungsbauträger abzielen. (vgl. LHM 2012, 17-18) Die wohl bedeutendste Maßnahme ist die Festschreibung einer Quote von 20 bis 40 % der städtischen Flächen für Wohnbauprojekte von Genossenschaften und Baugemeinschaften. Die bis heute gesammelten Erfahrungen zeigen, dass diese Flächenanteile stark nachgefragt sind und nicht alle Genossenschaften, die sich auf solche Flächen bewerben, berücksichtigt werden können. Eine weitere Maßnahme innerhalb des Handlungsprogramms ist die Schaffung einer städtischen Beratungsstelle für Wohnungsbaugenossenschaften. Ein zusätzlicher Aspekt, der sich konkret auf Wohnungsbaugenossenschaften bezieht ist eine Förderung von Genossenschaftsanteilen für Einwohner der Stadt München mit schwächerem Einkommen. (vgl. LHM 2012, 17-18) Eine zentrale Herausforderung der Stadt München ist wie in Zürich auch die hohen Preise für Bauland und Grundstücke. Zur Erreichung von niedrigen Mieten optimierte die Stadt München Vergabeverfahren. So wird die Vergabe von Bauland insbesondere für Baugenossenschaften nicht nach Bieterverfahren (höchster Preis), sondern nach Konzeptausschreibung vorgenommen, so dass Kriterien der Konzepte für das Land entscheidend sind. (vgl. LHM 2012, 24) Die Wohnungspolitik im Vergleich Sowohl die Stadt Zürich als auch die Stadt München verfügen über eine aktive Wohnungspolitik mit langer Geschichte und diverse wohnungspolitische Instrumente. Dem gemeinnützigen Wohnungsbau wird dabei unterschiedlich Beachtung geschenkt. In der Stadt Zürich kommt dem gemeinnützigen Wohnungsbau und den Wohnungsbaugenossenschaften die zentrale Rolle zu. Mit der angenommenen Initiative hat die Stadt Zürich das Ziel einen Anteil von einem Drittel gemeinnütziger 27

35 Wohnungen aller Mietwohnungen bis zum Jahr 2050 herzustellen rechtlich verankert. Die Prägung des Zürcher Wohnungswesens durch den genossenschaftlichen Wohnungsbau ist hierbei außerdem als Triebfeder zu nennen. In der Stadt München ist die Tradition der Wohnungsbaugenossenschaften nicht so stark wie in Zürich ausgeprägt. Des Weiteren ist der Begriff des gemeinnützigen Wohnungsbaus in der Stadt München nicht so etabliert wie in Zürich. Nichtsdestotrotz finden auch in München Wohnungsbaugenossenschaften Berücksichtigung in der Wohnungspolitik und erfahren seit kürzerer Vergangenheit eine neue Aufmerksamkeit. So hat die Stadt das Potenzial der Genossenschaften als Wohnungsbauträger (wieder)erkannt und im Handlungsprogramm unterschiedliche Maßnahmen zur Förderung aufgenommen. Die Etablierung der Mitbauzentrale als Anlauf- und Informationsstelle für Genossenschaften und auch Baugemeinschaften, die Festschreibung einer Quote von 20 bis 40 % städtischer Flächen für Wohnungsbaugenossenschaften und eine Förderung von genossenschaftlichen Wohnraum im Zuge des München Modells seien hier zu nennen. 28

36 4 Wohnungsbaugenossenschaften in Zürich und in München Zur Veranschaulichung der Herausforderungen und Zukunftsperspektiven des gemeinnützigen Wohnungsbaus, erfolgt in diesem Kapitel eine Betrachtung von zwei Fallbeispielen des genossenschaftlichen Wohnungsbaus aus Zürich und München. Dabei handelt es sich zum einen um das Projekt eines Ersatzneubaus (Toblerstraße/Zürich) und zum anderen um ein Projekt des kompletten Neubaus (Wagnis3/München). Die Auswahl der Fallbeispiele erfolgte unter Berücksichtigung des großen genossenschaftlichen Wohnungsbestands, dessen Umbau ein großes Potenzial zur Erhöhung des gemeinnützigen Wohnungsbestands darstellt. Das Beispiel Wagnis 3 in München wurde gewählt, da es sich um ein Projekt handelt, dass von einer recht jungen Wohnungsbaugenossenschaft realisiert wurde und den beschriebenen neuen Aufschwung der Wohnungsbaugenossenschaften in München charakterisiert. 4.1 Allgemeine Baugenossenschaft Zürich Toblerstraße (Kreis 7) Beim Fallbeispiel aus der Stadt Zürich handelt es sich um eine genossenschaftliche Wohnsiedlung der Allgemeinen Baugenossenschaft Zürich (ABZ) in der Toblerstraße im Kreis 7. Es stellt ein typisches Beispiel für eine Bestandserneuerung dar Die Allgemeine Baugenossenschaft Zürich Die Allgemeine Baugenossenschaft Zürich (ABZ) wurde im Juni 1916 durch 15 Personen gegründet. Anders als sonst meist üblich richtete sich die ABZ nicht nur an bestimmte Berufsgruppen, sondern öffnete sich für alle Interessierten. Die ersten Bautätigkeiten begannen im Jahr 1920 und bis zum Jahr 1936 konnte der Wohnungsbestand der ABZ jährlich um die 100 Wohnungen erhöht werden. Mit dem Beginn und während des 2. Weltkriegs erfuhr diese dynamische Entwicklung einen Stillstand. Kurz vor dem Ende des Krieges bis zum Ende der 1950er Jahre erhöhte sich die Bautätigkeit wieder, so dass der Bestand der ABZ Ende der 1950er Jahre fast Wohnungen betrug. Auf diesen Boom folgten schließlich wechselhafte Jahre, die durch verschiedene Einflüsse geprägt waren. Bis zur Jahrtausendwende wirkten sich diese Einflüsse mal positiv und mal negativ aus. Heute stellt die ABZ Wohnraum für über Menschen in 58 Siedlungen, wobei nur vereinzelte Siedlungen auch außerhalb der Stadtgrenzen Zürichs liegen. Die ABZ trägt folglich eine große Verantwortung für den Zürcher Wohnungsmarkt und die soziale Mischung in der Stadt bei, indem sie die Ziele Menschen mit Wohnraum zu versorgen, der gut, bezahlbar, zentral und sicher ist, verfolgt. (vgl. Website ABZ 1) Die ABZ stellt sich als Fallbeispiel im Zuge dieser Seminararbeit aufgrund unterschiedlicher Aspekte als geeigneter Untersuchungsgegenstand heraus. Ihre 29

37 lange Tradition des genossenschaftlichen Wohnungsbaus 13 geht parallel zur langen Geschichte der Wohnungsbaugenossenschaften in Zürich. Die ABZ als eine der größten Zürcher Wohnungsbaugenossenschaften verfügt über einen vielfältigen Bestand mit Projekten aus unterschiedlichen Jahrzehnten. Die Projektentwicklung bzw. die Sanierung und der Umbau des Bestands ist eine zentrale Herausforderung der ABZ. Im Jahre 2007 veröffentlichte der Vorstand der ABZ im Zuge einer Generalversammlung einen allgemeinen Erneuerungsplan, welcher vorsieht 26 Siedlungen mit Wohnungen sukzessive zu sanieren bzw. durch neue Wohnungen zu ersetzen. Eines dieser Projekte ist die genossenschaftliche Wohnsiedlung Toblerstraße. (vgl. Website ABZ 2) Der Kreis 7 und das Stadtquartier Fluntern Wie der Name der Wohnsiedlung andeutet liegt sie in der Toblerstraße/Hadlaubstraße im Kreis 7 im Quartier namens Fluntern (siehe Abb. 12). Beim Kreis 7 handelt es sich um einen Stadtteil im Osten des Zürcher Stadtgebiets, der direkt an das Stadtzentrum (Kreis 1) angrenzt. Er setzt sich aus den Quartieren Fluntern, Hottingen, Hirslanden und Witikon zusammen. An den Hängen des Zürichbergs gelegen ist das Abbildung 12 Quartiere in Zürich (Quelle Website Alt Zürich 2) Quartier Fluntern eine der beliebtesten und teuersten Wohnlagen Zürichs (siehe auch Kap ). Innerhalb seines Kreises liegt es am nördlichen Rand und grenzt an die Kreise 1, 6 und 12. Von den ca Einwohnern des Kreises 7 lebten 2015 ungefähr in Fluntern. Die Arbeitslosenquote Flunterns lag mit 2,1 % im Jahr 2014 unter der gesamtstädtischen in Höhe von 4,0 %. Auf dem Gebiet Flunterns liegen außerdem Gebäude der Universität Zürich sowie der ETH Zürich. (vgl. Stadt Zürich Statistik 2015, 4-6,10) Die Bauzonenfläche Flunterns umfasst mit 51 % der Gesamtfläche einen ähnlich hohen Anteil wie in der Stadt Zürich insgesamt mit 48 %. Bei Betrachtung der 13 Die ABZ feiert im Jahr 2016 ihr hundertjähriges Jubiläum. 30

38 Bauzonenart wird jedoch deutlich, dass Fluntern ein typischer Wohnstandort ist. Mit 97 % ist der Großteil Flunterns als Wohnzone ausgewiesen. In der Gesamtstadt beträgt dieser Anteil 71 %. (vgl. Stadt Zürich Statistik 2015, 23) Abbildung 13 Wohnungsbestand nach Eigentümer in Zürich und Fluntern im Jahr 2014 (Quelle: Stadt Zürich Statistik 2015, 25) Die Eigentümerstrukturen im Quartier Fluntern sind geprägt von natürlichen Personen als Eigentümer. Im Gegensatz zur Gesamtstadt mit 18 % machen in Fluntern Wohnungsbaugenossenschaften nur gerade mal 2 % der Eigentümer aus (siehe Abb. 13). Lediglich knapp 150 Wohnungen der ca Wohnungen in Fluntern gehören Wohnungsbaugenossenschaften. Andere gemeinnützige Wohnungsbauträger weisen in Fluntern eine noch geringere Anzahl als die Wohnungsbaugenossenschaften auf. Im Vergleich zur Gesamtstadt ist der gemeinnützige Wohnungsbau in Fluntern weniger präsent. Als hochpreisiges Quartier und hinsichtlich diesem Ziel der sozialen Mischung kommt dem geringen Anteil gemeinnütziger Wohnungen in Fluntern also eine hohe Bedeutung zu Siedlung Toblerstraße Abbildung 14 ABZ Wohnsiedlung Toblerstraße vor dem Umbau (Quelle: Eigene Darstellung, Kartengrundlage: Googlemaps) Die Wohnsiedlung Toblerstraße der ABZ ursprünglich mit dem Namen Wohnkolonie Tobler-/Hadlaubstraße wurde im Jahr 1929 erbaut und bezogen. Im ursprünglichen Zustand umfasste es 19 Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 112 Wohnungen (in einem jüngeren Dokument der ABZ ist die Rede von 114 Wohnungen) in aufgelockerter Bebauung (siehe Abb. 14 und 15). Neben den 59 Dreizimmerwohnungen und den 53 Vierzimmerwohnungen zu günstigen Konditionen umfasste das Konzept vier Atelierräume und drei Garagen. Von der gesamten Landfläche, die nach Angaben 31

39 aus dem Jahr 1956 ca m² betrug waren ca m² überbaut. (vgl. ABZ 1956, 86-88) Auf Basis des allgemeinen Erneuerungsplans der ABZ wurde auf einer Generalversammlung der ABZ im Jahr 2011 einem Ersatzneubau auf dem Gelände der Siedlung Toblerstraße in zwei Bauetappen zugestimmt. Nach einem fundierten Planungsprozess (Machbarkeitsstudie, Architekturwettbewerb), folgten die Baueingabe im Mai 2013 und der Baustart (erste Etappe) im Jahr Im Jahr 2015 haben schließlich die ersten Bewohner die neuen Wohnungen bezogen. Der Abschluss des zweiten Bauabschnitts ist Ende des Jahres 2017 vorgesehen. Entgegen der Planungen verschob sich die Realisierung des Ersatzneubaus aufgrund äußerer Einflüsse. Im Zuge des Bewilligungsprozesses kam es zu Einwendungen. Der Rekurs führte zu Verzögerungen und zur Verschiebung des angedachten Baustarts. (vgl. Website ABZ 3) Abbildung 15 Schwarzplan Toblerstraße vor dem Umbau (Quelle: ABZ 2011b, Präsentation Wettbewerb) Abbildung 16 Grundrisse Toblerstraße nach dem Umbau (Quelle: ABZ 2011b, Präsentation Wettbewerb) Im Sinne der Nachverdichtung sollte durch den Ersatzneubau mehr Wohnraum geschaffen werden. Gemäß Bauund Zonenordnung umfasst die mögliche Nettowohnfläche im besagten Gebiet ca m². Vor dem Umbau lag die Nettowohnfläche lediglich bei m². Die vorab angestellte Machbarkeitsstudie ermittelte eine Nettowohnfläche von ca m² aus. So wäre laut Bau- und Zonenordnung in Teilen des Gebiets eine siebengeschossige Bauweise zulässig gewesen. Aufgrund der Einpassung in die Umgebung kam die Machbarkeitsstudie zu dem Ergebnis, dass eine vier- bzw. fünfgeschossige Bebauung optimal erscheint. So war dennoch eine deutliche Steigerung des Wohnraums möglich. Der Ersatzneubau umfasst 163 Wohnungen in 13 solitären Gebäuden (siehe Abb. 16). Die Gebäude sind dabei so angelegt, dass sie sich in die Struktur des Quartiers einpassen und sich gleichzeitig ein genossenschaftstypisches Siedlungsgebilde ergibt. Auf der gleichen Fläche werden also gegenüber der Situation vor dem Umbau ca. 50 Wohnungen mehr geschaffen. (vgl. Website ABZ 3 und ABZ 2010, 1) 32

40 Bei der Planung der neuen Wohnsiedlung wurde der Mischung unterschiedlicher Wohnungsgrößen und -zuschnitte eine hohe Bedeutung zugerechnet. Anstatt der vormals vorhandenen 3,5- und 4,5-Zimmerwohnungen, ist im Ersatzneubau mit einem Spektrum von 2,5-Zimmerwohnungen bis 6,5-Zimmerwohnungen eine breite Nachfragegruppe (Single bis Großfamilie) abgedeckt (siehe Tab. 2). Tabelle 2 Wohnungsgrößen, -mix, -mieten in der Siedlung Toblerstraße im Ersatzneubau (Quelle: ABZ 2011a, 3) In Anbetracht der hohen Mieten im Quartier Fluntern, sind die ausgewiesenen Mieten der ABZ z.b. für Familienwohnungen mit 4,5 Zimmern und 110 m² Wohnfläche in Höhe von CHF inkl. Nebenkosten als preisgünstig zu bezeichnen. Anhand des Fallbeispiels ist gut zu beobachten, welch entscheidende Rolle das Bauland bzw. Landkosten hinsichtlich der Schaffung von preisgünstigem und gemeinnützigem Wohnraum einnimmt. Ohne den Grundbesitz der Genossenschaft an diesem Standort, wäre Mietwohnungsraum zu diesen Konditionen mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht realisierbar gewesen. 4.2 Wohnungsbaugenossenschaft Wagnis - Wagnis 3 (Stadtbezirk 15 Trudering-Riem) Die Wohnungsbaugenossenschaft Wagnis stellt für die Stadt München insofern ein interessantes Fallbeispiel dar, da sie als recht junge Genossenschaft den Aufschwung der Genossenschaftsbewegung im Wohnungsbau in München verkörpert. Das Projekt Wagnis 3 ist ein Neubau im jungen Stadtteil Messestadt Riem Die Wohnungsbaugenossenschaft Wagnis Die Wohnungsbaugenossenschaft Wagnis gründete sich im Jahr Mit anfangs 21 Mitgliedern wuchs diese Zahl bis ins Jahr 2015 auf über Mitglieder an. Typisch für Wohnungsbaugenossenschaften charakterisiert sich die recht junge Genossenschaft durch ihre Selbst- und Gemeinschaftsorganisation, Mitbestimmung und Selbstverwaltung sowie den demokratischen Aufbau. Sie bietet ein lebenslanges Wohnrecht sowie langfristig günstige Mieten und verfolgt keine 33

41 Spekulation. Zentrales Ziel von Wagnis ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine sozial und ökologisch verantwortbare Wohnungsversorgung (Website Wagnis 1). Die Wohnprojekte von Wagnis umfassen insgesamt sieben, von denen vier Projekte umgesetzt und sich drei in der Umsetzung befinden. Die Anzahl der Fertigstellungen von Wagnis beträgt knapp 240 Wohnungen. Darüber hinaus möchte die Genossenschaft weitere Projekte initiieren, indem sie sich auf unterschiedliche Bauflächen, die von der Stadt München für den genossenschaftlichen Wohnungsbau ausgeschrieben werden, bewirbt. (vgl. Website Wagnis 2) Stadtbezirk 15 Trudering-Riem und die Messestadt Riem Der 15. Stadtbezirk Trudering-Riem liegt am östlichen Rand des Münchener Stadtgebiets und grenzt im Westen an die Stadtbezirke Bogenhausen (13), Berg am Laim (14) und Ramersdorf-Perlach (16). Der Stadtbezirk setzt sich aus mehreren Unterbezirken wie auch der neuen Messestadt Riem zusammen. Trudering-Riem ist allgemein eher durch eine geringe Bau- und Einwohnerdichte geprägt. Viele Grünräume und vorwiegend Ein- und Zweifamilienhausbebauung charakterisieren den Stadtbezirk. Bis zur Eröffnung des neuen Münchener Flughafens im Jahr 1992 war er zudem Standort des Münchener Flughafens. Das Gebiet des ehemaligen Flughafens stellt in der jüngeren Vergangenheit der Münchener Stadtentwicklung eine zentrale Rolle als Konversionsfläche. So begann im Jahr 1996 und nach der Standortverlagerung des Flughafens die städtebauliche Entwicklung des neuen Stadtteils Messestadt Riem in drei bzw. vier Bauabschnitten, die inzwischen kurz vor dem Abschluss steht. Heute leben in Trudering-Riem insgesamt ca Menschen, wovon mehr als Menschen in den ungefähr Wohnungen der Messestadt Riem leben. Bei der Planung des jungen Stadtteils fanden ökologische und soziale Aspekte eine hohe Berücksichtigung. Neben der Wohnnutzung findet sich im Stadtteil der Standort der namensgebenden neuen Messe München. Im Jahr 2005 fand auf dem Gelände zudem eine Bundesgartenschau statt, die die städtebauliche Entwicklung und den grünen Park-Charakter des Stadtteils beeinflusste. (vgl. Website Stadt München 2) Die städtebauliche Entwicklung der Messestadt Riem wird vom heutigen Standpunkt unterschiedlich bewertet. Der schnell gewachsene Stadtteil verfügt über eine für Münchener Verhältnisse stark ausgeprägte kulturelle und soziale Vielfalt. Eine Studie des Sozialreferats der Stadt München zusammen mit der Ludwig- Maximilians-Universität München im Jahre 2012 kam zu dem Ergebnis, dass in der Messestadt Riem insbesondere Menschen mit schwächerem sozialen Hintergrund schlechter integriert seien. Außerdem komme es innerhalb des Stadtteils zu Segregationsentwicklungen. Weiter wird die Wichtigkeit sozialer Ange- 34

42 bote für eine funktionierende Integration genannt. Wohnungsbaugenossenschaften wie die Wagnis nehmen hinsichtlich der sozialen Bedürfnisse (zumindest ihrer Mitglieder) eine aktivierende Rolle ein. (vgl. LHM Sozialreferat 2012, 53-54) Wagnis 3 Das in der Messestadt Riem gelegene Projekt Wagnis 3 ist kein klassischer urbaner Standort, sondern eher ein peripherer Standort mit gutem Anschluss. Hierin spiegelt sich bereits eine Herausforderung der Münchener Wohnungsbaugenossenschaften. (vgl. Website Wagnis 3) Der Start der genossenschaftlichen Siedlung Wagnis 3 begann im Jahr 2006, nachdem sich eine Kerngruppe Interessierter gebildet hatte, welche das Projekt gemeinsam und aktiv mitentwickelte. Die Partizipation der zukünftigen Bewohner bildete von Beginn an einen zentralen Baustein des Projekts. Das Konzept sah eine Mischung aus Mehrgenerationenwohnen sowohl für Alleinlebende als auch Familien vor, wobei dem Aspekt der Gemeinschaft eine hohe Bedeutung zugeteilt ist. Im Laufe der Startphase des Projekts und durch Werbung, Informationsveranstaltungen sowie regelmäßige Ortsbegehungen und Exkursionen wuchs die Kerngruppe kontinuierlich an. (vgl. Becker et. al. 2015, 62-64) Das Projekt Wagnis 3 gehört zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme der Messestadt-Riem, im Zuge derer ein kompletter Stadtteil neu entwickelt worden ist. Im Zuge der Konversion des Geländes des ehemaligen Flughafens München- Riem versuchte die Stadt München innovative Elemente hinsichtlich ökologischer und sozialer Stadtentwicklung einzubringen. Zur Entwicklung der Messestadt- Riem schrieb die Stadt München schließlich Grundstücke für den genossenschaftlichen Wohnungsbau aus für welches die Wohnungsbaugenossenschaft Wagnis den Zuschlag erhielt. So konnte die Standortfindung der Wagnis im Jahr 2006 abgeschlossen werden. (vgl. Becker et. al. 2015, 62-64) Die bereits genannte hohe Bedeutung der Partizipation der Mitglieder spiegelt sich in der Teilnahme und Mitarbeit und regelmäßigen Plenen und Workshops sowie in verpflichtenden Aufgaben in Arbeits- und Projektgruppen wider. Zur Sicherung einer vielfältigen Bewohnerschaft sowie der sozialen Mischung erfolgte zur Finanzierung des Projekts ein Mix aus unterschiedlichen Finanzierungs- und Fördermodellen. Gleichzeitig wurde sichergestellt, dass die verschieden finanzierten Wohnungen gleich ausgestaltet nebeneinander verortet wurden. Der Grundstückserwerb erfolgte über ein Förderkonzept, das auf städtische Mittel (München Modell Genossenschaften) als auch teilweise auf freie Finanzierung zurückgriff. (vgl. Becker et. al. 2015, 62-64) 35

43 Abbildung 17 Gebäudeanordnung Wagnis 3 (Quelle: Website Wagnis 4) Das Projekt Wagnis 3 ist im Jahr 2009 fertiggestellt worden. Es umfasst insgesamt fünf Häuser, deren Grundrisse sich allesamt voneinander unterscheiden (siehe Abb. 17). Das Ensemble bildet zwei Innenhöfe und verstärkt den Gemeinschaftscharakter des Projekts. Insgesamt sind in der Siedlung 97 Wohnungen, drei Gästeapartments sowie diverse Gemeinschaftsräume und Plätze für Aktivitäten geschaffen worden. Die unterschiedlichen Häuser haben drei bis fünf Geschosse. Die gesamte Nutzfläche beträgt knapp m², wovon ca m² Wohnfläche sind. Insgesamt leben in der Siedlung 340 Personen. Die Projektkosten betrugen insgesamt rund somit rund pro m² Wohnfläche. Die Grundstückskosten in Höhe von ca machten ein gutes Viertel der Gesamtkosten aus. (vgl. Becker et. al. 2015, 62-64) Mit dem Projekt Wagnis konnte preisgünstiger Wohnraum für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen in München erstellt werden. Neben der Schaffung von neuem Wohnraum ist die stark ausgeprägte Beteiligung der neuen Bewohner im Planungs- und Realisierungsprozess zu nennen. 4.3 Herausforderungen und Perspektiven in Zürich und München Die Betrachtung der beiden Fallbeispiele der genossenschaftlichen Wohnsiedlung Toblerstraße in Zürich und des genossenschaftlichen Wohnprojekts Wagnis 3 in München zeigen verschiedene Herausforderungen aber auch Zukunftsperspektiven des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Die Bestandserneuerung stellt in Zürich aber auch in München eine gute Möglichkeit dar, um den gemeinnützigen Wohnungsbau durch eine höhere Ausnützung und Nachverdichtung, aber auch durch eine auf soziale und ökologische Bedürfnisse angepasste Bauweise zu stärken. Beide Städte verfügen über einen ausgeprägten gemeinnützigen Wohnungsbestand. Die Bestände von Wohnungsbaugenossenschaften sind dabei als großes Potenzial zur Vergrößerung der gemeinnützigen Wohnungsbestände hinsichtlich einer nachhaltigen Stadtentwicklung und einer sozialen Mischung einzuordnen. Gleichzeitig bestehen bei der Nachverdichtung und dem Ersatzneubau auch unterschiedliche Herausforderungen. Wie das Fallbeispiel der Toblerstraße verdeutlicht, können bei dem Abriss und Neubau von Immobilien unterschiedliche Probleme auftreten. So mussten im Zuge des Ersatzneubaus Toblerstraße diverse Punkte beachtet werden. Zunächst galt es das städtebauliche Erbe im 36