Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt. Tessin

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1 Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt Tessin Entwicklung 2012

2 Einleitung Seit der Mitte des vergangenen Jahrzehnts beeinflusst die Einführung der Personenfreizügigkeit die Einwanderungsrate in die Schweiz. Zu beobachten sind strukturelle Änderungen der Zuwanderung, einerseits was die Herkunft, andererseits was die Qualifikation der Ausländer betrifft. Immer mehr Zuwanderer stammen aus Ländern der europäischen Union und ihr Qualifikationsniveau ist höher als früher. Dies wirkt sich auch auf den Markt für Wohnimmobilien aus. Das Ziel dieses Berichts ist es, die Entwicklung der ausländischen Haushalte zu verfolgen und ihren Einfluss auf den Wohnungsmarkt darzustellen. Dabei wird der aktuelle Zustand des Marktes den sraten der Haushalte und ihrer Einkommensstruktur gegenübergestellt. Dazu wird der Wohnungsmarkt in zwei Teile unterteilt: Miete und Eigentum. Diese beiden Teile sind weiter unterteilt in drei Preissegmente: tiefes, mittleres und hohes Preissegment. Marktentwicklung Karte 1: Preisentwicklung (nominal) und Beitrag der in- und ausländischen Haushalte zum Haushaltswachstum* im Tessin in der Periode * Zuwachs der in- und ausländischen Haushalte geteilt durch den Bestand aller Haushalte 2005 BFS: SAKE, STATPOP; Meta-Sys: Adscan; eigene Berechnung Die Karte zeigt die Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt (Eigentum und Miete) in den einzelnen MS-Regionen und den sbeitrag der Haushalte in dieser Periode, aufgeteilt nach ausländischen und Schweizer Haushalten. Je dunkler die Farbe auf dem Grund ist, desto stärker war die Preissteigerung in den letzten sieben Jahren. Auf der anderen Seite zeigt die Höhe der Säule das Ausmass der Haushaltszunahme. Die Säule mit einer Höhe von 20 % in der Legende dient als Referenz zur Abschätzung der Grössenordnungen in der Karte. Die Karte weist für das Tessin für ein Preiswachstum von 20.1 % auf; ein Wert, der nur knapp unter dem schweizerischen Mittel liegt. Der sbeitrag der 1

3 ausländischen Bevölkerung zum Haushaltswachstum erreicht dabei insbesondere in den Agglomerationen Lugano und Chiasso/Mendrisio ein Ausmass, dass von einer Beeinflussung der Marktentwicklung ausgegangen werden muss. Die Karte aggregiert die Preisentwicklung der Miet- und Wohneigentumsmärkte. Die Zuwanderung seit 2005 hat einen starken strukturellen Einfluss auf den Wohnungsmarkt ausgeübt. Einerseits aufgrund der quantitativen Zunahme der ausländischen Haushalte, aber auch aufgrund der Veränderung der Einkommensstruktur (Abbildung 1). Abbildung 1: Veränderung der Lohneinkommen der nachfragenden Haushalte im Wohnungsmarkt nach Einkommensklasse der befragten Person Miete Eigentum BFS: SAKE, STATPOP; eigene Berechnung Lesebeispiel: Die Zahl der Schweizer Haushalte in Miete, in der eine befragte Person 14'000 und mehr Franken verdient, hat etwa um 300 abgenommen. Gleichzeitig stieg die Zahl der ausländischen Haushalte, in der eine befragte Person 14'000 und mehr Franken verdient, etwa um 200. Diese Zahlen sind ein Anhaltspunkt für die Veränderung der Einkommensstruktur durch die Einwanderung. Seit 2005 hat die Zahl der ausländischen Haushalte vor allem im Bereich des Mietwohnungsmarktes in den meisten Einkommensklassen stark zugelegt. Die Zuwachsrate liegt in diesem Segment sowohl in der höchsten wie in den beiden tiefsten Einkommensklassen über der schweizerischen, welche teilweise sogar Abnahmen aufweisen. Diese Zuwächse sind im Eigentumsmarkt eher bescheiden und liegen durchgehend deutlich unter den schweizerischen Werten. Gleich wie in der restlichen Schweiz dominieren auch im Tessin die Schweizer Haushalte beim Eigentum das Marktgeschehen deutlich, während im Mietwohnungssektor ein starker Einfluss der ausländischen Haushalte nicht abgestritten werden kann. Entwicklung 2012: Gesamter Wohnungsmarkt Die Marktsituation 2012 zeigt im Tessin gegenüber dem Vorjahr ein kaum verändertes Bild: Der Wohnungsmarkt insgesamt (Miete und Wohneigentum aggregiert) zeigt sich hier von der ausgeglichenen Seite. Die Entspannung des Vorjahres hält an und hat in der Zwischenzeit auch Bellinzona erfasst, das in der Vorperiode noch eine gewisse Anspannung auf dem Wohnungsmarkt gezeigt hatte. Entsprechend liegt auch die Preisentwicklung unter dem schweizerischen Mittel. Die Situation im Tessin bildet im gesamtschweizerischen Rahmen zusammen mit der Nordwestschweiz eine Ausnahme. Karte 2 zeigt diese Ausnahmesituation in flächendeckender grüner Farbe. Diese Entwicklung erstaunt umso mehr, als die Haushaltszahlen im Tessin fast doppelt so stark wie im schweizerischen Mittel zugenommen haben, die Bautätigkeit sich aber mit der 2

4 Tabelle 1: Entwicklung der quantitativen Anspannung* im Tessiner Wohnungsmarkt (Mietund Wohneigentumsmarkt) Quantitative Anspannung* Preisentwicklung (2004 = 100) seit 2005 Schw eiz Tessin Entspannung Schweiz % 22.0% Tessin % 20.1% Bellinzona Entspannung Lugano (CH) Entspannung Chiasso-Mendrisio (CH) Entspannung übrige Agglomerationsgebiete Entspannung ländliche Gebiete Bellinzona % 14.7% Lugano (CH) % 22.8% Chiasso-Mendrisio (CH) % 19.1% übrige Agglomerationsgebiete % 22.9% ländliche Gebiete % 12.1% *siehe Erläuterung am Ende des Textes Meta-Sys: Adscan; eigene Berechnung Restschweiz im Gleichschritt bewegt hat. Der Grund liegt einerseits darin, dass der Wohnungsmarkt schon in den Vorjahren relativ entspannt war und somit die recht starke Zunahme der Haushalte ohne weitere Probleme absorbieren konnte. Andererseits verhalten sich die einzelnen Preissegmente homogener, das heisst, die Divergenz sank sowohl im Miet- als auch im Wohneigentum. Dies kann sich im aggregierten Markt entspannend auswirken. Karte 2: Quantitative Anspannung im Tessiner Wohnungsmarkt (Miet- und Wohneigentumsmarkt) im Jahr 2012 Meta-Sys: Adscan; eigene Berechnung und Darstellung Die Karte zeigt die Anspannung auf dem Wohnungsmarkt (Miet- und Wohneigentumsmarkt) im Jahr 2012 in den einzelnen MS-Regionen. Je dunkler die Farbe auf dem Grund ist, desto stärker war die Anspannung im letzten Jahr. Schraffierte Flächen stellen einen entspannten Markt dar. 3

5 Entwicklung 2012: Mietwohnungsmarkt Die Entwicklung des Mietwohnungsmarkts im Tessin geht einen anderen Weg als in der Gesamtschweiz. Er hat sich aus einer bereits ausgewogenen Situation weiter entspannt, während in der Schweiz eine immer breitere Kreise ziehende Anspannung aus einer eher knappen Situation heraus zu beobachten ist. Einzig in Bellinzona zeigt der Mietwohnungsmarkt deutliche Verknappungstendenzen, da der Haushaltszuwachs deutlich über dem Angebotswachstum liegt. Tabelle 2: Übersicht über die Entwicklung im Mietwohnungsmarkt des Tessins Quantitative Anspannung* Preisentwicklung (2004 = 100) Marktindikatoren seit 2005 Schw eiz Schweiz % 16.1% Tessin Entspannung Tessin % 12.4% Bellinzona starke Verknappung Lugano (CH) Entspannung Chiasso-Mendrisio (CH) Entspannung übrige Agglomerationsgebiete Entspannung ländliche Gebiete Entspannung Bellinzona % 8.1% Lugano (CH) % 14.5% Chiasso-Mendrisio (CH) % 18.1% übrige Agglomerationsgebiete % 8.7% ländliche Gebiete % 6.2% Strukturelle Anspannung* Schw eiz Tessin Divergenz stark sinkend Bellinzona Divergenz stark sinkend Lugano (CH) Chiasso-Mendrisio (CH) Divergenz stark sinkend übrige Agglomerationsgebiete Divergenz stark sinkend ländliche Gebiete Divergenz stark sinkend Haushaltsentwicklung* Herkunft Schweiz Schweiz 1'521'122 1'631'257 1'609' % Schweiz Ausland 448' ' ' % Tessin Schweiz 59'936 58'080 56' % Tessin Ausland 23'169 27'737 27' % Bellinzona Schweiz 8'788 8'012 8' % Bellinzona Ausland 3'562 4'215 3' % Lugano (CH) Schweiz 24'043 23'912 24' % Lugano (CH) Ausland 10'186 12'726 13' % Chiasso-Mendrisio (CH) Schweiz 9'675 8'976 8' % Chiasso-Mendrisio (CH) Ausland 2'954 3'520 3' % übrige Agglomerationsgebiete Schweiz 11'993 12'114 10' % übrige Agglomerationsgebiete Ausland 4'148 4'388 4' % ländliche Gebiete Schweiz 5'438 5'066 4' % ländliche Gebiete Ausland 2'318 2'888 2'611 *siehe Erläuterung am Ende des Textes -9.6% BFS: SAKE, STATPOP; Meta-Sys: Adscan; eigene Berechnung Die Bautätigkeit scheint in diesem Segment praktisch vollständig zum Erliegen gekommen zu sein. Dies gilt übrigens nicht nur für Bellinzona, sondern für das ganze Tessin. 4

6 Die Preise entwickeln sich in den Städten trotz Angebotsstagnation unterdurchschnittlich. Der Nachfragedruck hat in allen Preissegmenten nachgelassen, am stärksten im untersten, sodass die Divergenz zwischen den Segmenten abnimmt. Eine Ausnahme bildet auch hier Bellinzona, wo sich das mittlere Preissegment deutlich verknappt hat, was sich aber nicht in besonderen Preissteigerungen niedergeschlagen hat. Wurde im Vorjahr noch von einer rasanten Einflussnahme der ausländischen Haushalte auf den Mietwohnungsmarkt von Bellinzona berichtet, so kehrt sich die Entwicklung dieses Jahr ins Gegenteil: Die ausländischen Haushalte ziehen Locarno, Lugano und Mendrisio/Chiasso für eine Wohnsitznahme vor. Karte 3: Quantitative Anspannung im Tessiner Mietwohnungsmarkt und Beitrag des in- und ausländischen Haushaltswachstums* zur Situation im Jahr 2012 * Zuwachs der in- und ausländischen Mieterhaushalte 2012 geteilt durch den Bestand aller Mieterhaushalte 2011 Meta-Sys: Adscan; eigene Berechnung Die Karte zeigt die Anspannung auf dem Mietwohnungsmarkt im Jahr 2012 in den einzelnen MS-Regionen und den sbeitrag der Bevölkerung in dieser Periode, aufgeteilt nach ausländischen und Schweizer Haushalten. Je dunkler die Farbe auf dem Grund ist, desto stärker war die Anspannung im letzten Jahr. Auf der anderen Seite zeigt die Höhe der Säule das Ausmass der Haushaltszunahme. Die Klasse 3 repräsentiert einen Beitrag von über 4%. Die Säulen können auch die Längen 2 (2% bis 4%), 1 (0% bis 2%), -1 (0% bis -2%), -2 (- 2% bis -4%) und -3 (weniger als -4%) aufweisen. Die überdurchschnittliche Divergenz zwischen den Preissegmenten im Tessin, wie sie im letzten Jahr zu beobachten war, hat sich aufgelöst. Auch günstigere Wohnungen sind wieder eher auf dem Markt zu finden, wodurch eine Angleichung an die teureren Objekte zustande gekommen ist. Die scheinbar stagnierende Wohnbautätigkeit im Mietwohnungssektor wird vermutlich teilweise durch Vermietung von Stockwerkeigentum kompensiert. Interessant ist die Einkommensentwicklung (Abbildung 2). War letztes Jahr noch eine starke Abnahme der Schweizer Haushalte in den untersten Einkommensklassen zu verzeichnen, so 5

7 ist die Entwicklung im Berichtsjahr wenig markant. Die Abnahme der ausländischen Haushalte in der untersten Einkommensklasse wird durch die Zunahme in der zweituntersten wettgemacht. Abbildung 2: Veränderung der Lohneinkommen der Haushalte in Mietwohnungen nach Einkommensklasse der befragten Person im Tessin BFS: SAKE, STATPOP; eigene Berechnung Lesebeispiel: Die Zahl der Schweizer Haushalte in Miete, in der eine befragte Person 14'000 und mehr Franken verdient, hat um 300 abgenommen. Gleichzeitig hat die Zahl der ausländischen Haushalte, in der eine befragte Person 14'000 und mehr Franken verdient, um rund 50 zugenommen. Diese Zahlen sind ein Anhaltspunkt für die Veränderung der Einkommensstruktur durch die Einwanderung. Entwicklung 2012: Eigentumsmarkt Das Tessin weist seit 2005 ein der Preise unterhalb des schweizerischen Mittels auf ein Zeichen der entspannten Situation. Der Anteil der ausländischen Eigentümerhaushalte blieb mit 8.9 % aller Eigentümer weiterhin über dem Schweizer Mittel, ohne aber stark zugenommen zu haben. Der Markt startete 2011 aus einer guten Versorgungslage, die weiterhin spürbar ist. Mit dieser Ausgangslage war auch die relativ starke Zunahme der Haushalte, und zwar der Schweizer wie der ausländischen, im Jahre 2012 recht gut zu absorbieren, insbesondere weil die Bautätigkeit Schritt hielt. In Bellinzona konnte die letztjährige Verknappung sogar abgebaut werden, nicht zuletzt auch wegen der Abnahme der Ausländerhaushalte in dieser Region. In Chiasso/Mendrisio konnte der starke Rückgang der Schweizer Haushalte vollständig durch ausländische kompensiert werden, was eine marktstabilisierende Wirkung hatte. Die abnehmenden Divergenzwerte in Lugano zeigen, dass in der vergangenen Periode auch mehr Objekte im untersten Segment auf dem Markt angeboten wurden, was sich auch in einer über alle Segmente ausgeglichenen Preisentwicklung niederschlug. Der Tessiner Markt für Wohneigentum hinterlässt 2012 einen entspannten Eindruck. Ausser in den übrigen Agglomerationsgebieten und im ländlichen Raum haben sich die Preise in allen Regionen denn auch unter dem Schweizer Mittel entwickelt. Die im Vorjahr eher knappe Situation im untersten Segment hat sich im Berichtsjahr verbessert und in der Folge 6

8 ist denn auch die Divergenz in den grösseren Agglomerationen und im Gesamtkanton gefallen. Einzig in den ländlichen Gebieten und in den übrigen Agglomerationsgebieten hat diese zugenommen, weil im untersten Segment die Nachfrage sich relativ stärker bemerkbar machte, was sich dann auch in überdurchschnittlichen Preissteigerungen in diesem Segment niederschlug. Tabelle 3: Übersicht über die Entwicklung im Eigentumsmarkt des Tessins Quantitative Anspannung * Preisentwicklung (2004 = 100) seit 2005 Schw eiz starke Verknappung Schweiz % 32.0% Tessin Verknappung Bellinzona Entspannung Lugano (CH) starke Verknappung Chiasso-Mendrisio (CH) starke Verknappung übrige Agglomerationsgebiete starke Verknappung ländliche Gebiete starke Verknappung Tessin % 29.4% Bellinzona % 23.1% Lugano (CH) % 34.4% Chiasso-Mendrisio (CH) % 19.4% übrige Agglomerationsgebiete % 42.2% ländliche Gebiete % 15.9% Strukturelle Anspannung * Schw eiz Tessin Divergenz stark sinkend Bellinzona Lugano (CH) Divergenz stark sinkend Chiasso-Mendrisio (CH) übrige Agglomerationsgebiete Divergenz stark steigend ländliche Gebiete Divergenz stark steigend Haushaltsentwicklung * Herkunft Schweiz Schweiz 1'211'210 1'179'740 1'227' % Schweiz Ausland 83'561 80'718 84' % Tessin Schweiz 54'713 58'466 59' % Tessin Ausland 6'113 5'213 5' % Bellinzona Schweiz 7'887 8'421 8' % Bellinzona Ausland % Lugano (CH) Schweiz 18'701 21'102 21' % Lugano (CH) Ausland 2'643 2'314 2' % Chiasso-Mendrisio (CH) Schweiz 7'702 9'087 8' % Chiasso-Mendrisio (CH) Ausland ' % übrige Agglomerationsgebiete Schweiz 8'874 8'329 10' % übrige Agglomerationsgebiete Ausland 1' % ländliche Gebiete Schweiz 11'549 11'528 10' % ländliche Gebiete Ausland *siehe Erläuterung am Ende des Textes 7.6% BFS: SAKE, STATPOP; Meta-Sys: Adscan; eigene Berechnung Das der Lohneinkommen ausländischer Eigentümerhaushalte fiel 2012 wie schon im vergangenen Jahr bescheiden aus, so dass der Einfluss der Ausländer auf den Wohneigentumsmarkt praktisch inexistent blieb (Abbildung 3). Frappant ist der starke Zuwachs der 7

9 Schweizer Haushalte vor allem in der untersten Einkommensklasse. Er erklärt vielleicht auch die oben beschriebene starke Nachfrage im untersten Wohnungssegment. Hier stellt sich die Frage nach der langfristigen Finanzierbarkeit solcher Investitionen. Karte 4: Anspannung im Tessiner Markt für Wohneigentum und Beitrag des in und ausländischen Haushaltswachstums* zur Situation im Jahr 2012 * Zuwachs der in- und ausländischen Eigentümerhaushalte 2012 geteilt durch den Bestand aller Eigentümerhaushalte 2011 Meta-Sys: Adscan; eigene Berechnung Die Karte zeigt die Anspannung auf dem Markt für Wohneigentum im Jahr 2012 in den einzelnen MS-Regionen und den sbeitrag der Bevölkerung in dieser Periode, aufgeteilt nach ausländischen und Schweizer Haushalten. Je dunkler die Farbe auf dem Grund ist, desto stärker war die Anspannung im letzten Jahr. Schraffierte Flächen stellen einen entspannten Markt dar. Auf der anderen Seite zeigt die Höhe der Säule das Ausmass der Haushaltszunahme. Die Klasse 3 repräsentiert einen Beitrag von über 4%. Die Säulen können auch die Längen 2 (2% bis 4%), 1 (0% bis 2%), -1 (0% bis -2%), -2 (-2% bis -4%) und -3 (weniger als -4%) aufweisen. 8

10 Abbildung 3: Veränderung der Lohneinkommen der nachfragenden Haushalte in Eigentum nach Einkommensklasse der befragten Personen im Tessin Lesebeispiel: Die Zahl der Schweizer Haushalte in Eigentum, in der eine befragte Person 14'000 und mehr Franken verdient, hat um 200 zugenommen. Gleichzeitig hat die Zahl der ausländischen Haushalte, in der eine befragte Person 14'000 und mehr Franken verdient, nur leicht zugenommen. Diese Zahlen sind ein Anhaltspunkt für die Veränderung der Einkommensstruktur durch die Einwanderung. Fazit Anders als in der Gesamtschweiz hat sich der Wohnungsmarkt 2012 im Tessin weiter entspannt. Einzig in Bellinzona war eine Verknappung im Mietwohnungsmarkt zu beobachten. Das Augenmerk muss im Moment auf die unteren Preissegmente des Wohneigentums in ländlichen Gebieten und den kleineren Agglomerationen gerichtet werden, die offensichtlich einer starken Nachfrage von Schweizer Haushalten mit eher tieferen Einkommen ausgesetzt sind. Allenfalls etwas zu denken gibt die Tatsache, dass zum zweiten Mal in Folge die Zuwachsrate im Mietwohnungsangebot nahe bei Null liegt, was bei stärkerem Nachfragewachstum zu Knappheit führen könnte. Nachdem das Interesse der ansässigen Ausländer an Wohneigentum im Vorjahr eher gesunken war, ist es 2012 wieder markant gestiegen. Das Angebot wuchs im Wohneigentumsbereich auch 2012 gegenüber den schon recht starken Vorjahren weiter an, sodass sich daraus keine Engpässe ergaben. Ein dämpfender Einfluss auf die Preisentwicklung 2013 ist trotz Entspannung jedoch noch nicht abzusehen. 9

11 Erläuterungen zu den Indikatoren in den Tabellen, Abbildungen und Karten Quantitativer Indikator Die Marktlage bemisst sich anhand der Differenz zwischen der tatsächlichen Insertionsdauer und dem regionalen Gleichgewichtswert (= Dauer, bei der keine Preissteigerungen auftreten). Ein Wert > 1 führt zu einer Entspannung, ein Wert < -1 zur einer Anspannung. In den Karten und Tabellen ist die Knappheit nach Quintilen gegliedert: Das dunkelste Rot zeigt Regionen, deren Knappheit zu den 20 % knappsten regionalen Marktsituationen der letzten 7 Jahre zählt. Das dunkelste Grün steht analog für die 20 % entspanntesten Regionen. Struktureller Indikator Ein Wert von 0 gibt eine ausgeglichene Anspannung über alle drei Segmente wieder. Eine Zunahme des Wertes zeigt in Bezug auf die nach Preissegmenten gegliederten Teilmärkte (oberes, mittleres, unteres Segment) eine unausgewogene Nachfrage an (bspw. einen sehr knappen Teilmarkt und einen sehr entspannten). Dieser Wert berechnet sich als Standardabweichung des quantitativen Indikators nach einzelnen Regionen und Segmenten. Haushaltsentwicklung Die Entwicklung der Zahl der Haushalte wird anhand der Stichprobenerhebung der SAKE ermittelt (siehe unten). Bei der Berechnung von sraten können sich dabei aufgrund des Stichprobenfehlers insbesondere bei Segmenten mit kleinen Anteilen (insbesondere bei Wohneigentum ausländischer Haushalte) starke Schwankungen ergeben. Anmerkungen zur Methodik Die Marktsituation der einzelnen Märkte wird anhand von Daten zur Insertionsdauer sowie der Preisentwicklung aus dem Marktinformationssystem Adscan beurteilt. Die Miet- und Eigentumsmärkte werden zu diesem Zwecke in ein unteres, mittleres und oberes Marktsegment unterteilt, das je ein Drittel des Angebots enthält. Verknappt sich ein Marktsegment und werden die Angebote teurer, wandern auch die Segmentsgrenzen nach oben. Die aktuelle Knappheit wird mit der Insertionsdauer und zwar im Verhältnis zur Gleichgewichtsinsertionsdauer einer Region gemessen, während über längere Zeitperioden die Preisentwicklung das primäre Mass für die Knappheit ist. Es kann nämlich sein, dass ein Markt aktuell nicht knapp ist, weil er in der Vergangenheit durch Preisanstiege ins Gleichgewicht gebracht wurde. Das aktuelle Gleichgewicht soll also nicht darüber hinwegtäuschen, dass im Zeitablauf Veränderungen stattgefunden haben. Die Indikatoren über den Miet- und Kaufmarkt resp. über die regionale Gliederung werden mit der Anzahl der Haushalte gewichtet und so zu Gesamtindikatoren aggregiert. Die Entwicklung der Haushaltszahlen, der Einkommenssituation und des Besitzstatus wird über die SAKE und die Bevölkerungsstatistik STATPOP vorgenommen. Die regionale Bevölkerungsprognose für das vergangene Jahr wird (solange nicht vom BFS vorliegend) über das zentrale Ausländerregister geschätzt. Über die SAKE lassen sich auch Umzugsraten, Haushaltsgrössen usw. ermitteln. Im Jahre 2010 wurde die SAKE revidiert, weshalb Vergleiche mit Haushaltsdaten nach Eigentum / Miete vor 2010 problematisch sind. 10

12 Die Entwicklung der Immobilienbestände erfolgt über die Baustatistik des BFS sowie über die Daten von DocuMedia (Baublatt), wobei verschiedene Umrechnungen und Schätzungen erfolgen, da insbesondere der Eigentumsstatus nicht in der Baustatistik erfasst wird. Die Grösse der Wohnungen wird im Monitorsystem nicht separat betrachtet. Bei der Berechnung der Indizes wird aber der Grössenstruktur des Wohnungsbestandes Rechnung getragen. Eine teure 1-Zimmer-Wohnung fällt also ins obere Segment, eine günstige 5- Zimmer-Wohnung ins tiefe. Die Art der Berechnung der Indikatoren impliziert in allen Bereichen leichte Revisionen der Werte von Jahr zu Jahr, welche die Interpretation aber nicht verändern. 11