Handlungskonzept Wohnen der Stadt Herne Ausgangslage, Prozess, Sachstand

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1 Handlungskonzept Wohnen der Stadt Herne Ausgangslage, Prozess, Sachstand Peter Rogge Stadt Herne, Generelle Planung und interkommunale Kooperation KomWob AG Konzepte, Gelsenkirchen

2 Handlungskonzept Wohnen 1. Rahmenbedingungen des Herner Wohnungsmarkts 2. Prozess a) Ausgangslage b) Initiative c) Ablauf d) Produkte 3. Fazit

3 Gebäude- und Wohnungsbestand Relativ alter Gebäudeund Wohnungsbestand Hohes Anpassungserfordernis in Hinblick auf energetische Optimierung und Demografiefestigkeit Relativ geringer Anteil von Ein- und Zweifamilienhäusern (EZFH) am Gebäudeund Wohnungsbestand Wohnungsbestand nach Baualtersklassen im Wohnungsmarkt Ruhr Quelle: 3. Regionaler Wohnungsmarktbericht

4 Eigentümer Relativ kleinteilige Eigentümerstruktur, dennoch starke lokale Wohnungswirtschaft (bes. Genossenschaften) Herne Verbandsgebiet RVR Nordrhein-Westfalen Deutschland 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Gemeinschaft von Wohnungseigentümern/-innen Wohnungsgenossenschaft Privatwirtschaftliches Wohnungsunternehmen Privatperson/-en Kommune oder kommunales Wohnungsunternehmen Anderes privatwirtschaftliches Unternehmen Wohnung nach Eigentumsform des Gebäudes nach Zensus 2011 Eigene Darstellung auf Grundlage

5 Wohnungsleerstände und verwahrloste Immobilien Wohnungsleerstandsquote bei 6,7% (eigene Ermittlung durch Stromzählerauswertung) bzw. 5,6% (Zensus 2011) im regionalen Kontext leicht überdurchschnittlich Bei Leerständen und verwahrlosten Immobilien keine übermäßige Konzentration in bestimmten Stadtteilen entspricht der rel. geringen sozialräumlichen Segregation in Herne Wohnungsleerstand gemäß Zensus 2011 gesamtgemeindlich und in 1*1-km-Raster Quellen: 3. Regionaler Wohnungsmarktbericht und RVR

6 Mieten, Bauland- und Immobilienpreise Vergleichsweise niedriges Niveau der Immobilien- und Baulandpreise (hier zuletzt positive Entwicklung) sowie der Mieten als Investitionshemmnis (besonders im Geschosswohnungsbestand) und gleichzeitig als positiver Standortfaktor Angebotsmieten im Wohnungsmarkt Ruhr 2013 Quelle: 3. Regionaler Wohnungsmarktbericht Preisniveau erschließungsbeitragsfreier Baugrundstücke für EZFH

7 Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung Bevölkerungsentwicklung Herne (heutiger Gebietsstand) seit 1962

8 Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung Starke Zuwanderung der letzten Jahre hat Auswirkungen auf die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsprognosen des Landes für Herne Vorausberechnung 2012: -10,9% im Zeitraum Vorausberechnung 2015: -3,8% im Zeitraum (-14,0% durch Sterbefallüberschüsse, +10,2% durch Wanderungsgewinne starke Unsicherheiten Jährliche Bevölkerungsentwicklung Herne und Vorausberechnung nach Ursachen

9 Bautätigkeit / Baulandentwicklung Geringe Bauintensität (Verhältnis Neubautätigkeit zum Wohnungsbestand) Geringe Bauflächenpotenziale Gleichzeitig intakte Nachfrage bes. nach höherwertigen Baugrundstücken und Wohnungen Wohnungs- und Wohnbauflächenbedarf resultiert in Herne nicht mehr aus steigenden Haushaltszahlen, sondern aus qualitativem Bedarf Nachfrage nach Wohnqualitäten, die im Bestand nicht realisierbar sind, z.b. Barrierefreiheit, Selbstverwirklichung durch Neubau etc. Erfordernis Baulandbereitstellung Wohnbauflächenreserven pro EW gemäß RuhrFIS 2014 Quelle: RVR

10 Fazit Herne kann als Wohnstandort besonders auf diesen Standortqualitäten aufbauen: Zentrale Lage in der Metropole Ruhr (gute Erreichbarkeit diverser Oberzentren) Gute infrastrukturelle Ausstattung (Bildung / Kultur, Gesundheit, ÖPNV, Nahversorgung) Relativ geringes Miet- und Preisniveau Gut und preiswert wohnen im Herzen der Metropole Ruhr Räumliche Erreichbarkeit von Lebensmittelmärkten in Herne

11 Prozess: Ausgangssituation Lange bestehende AG der Wohnungswirtschaft Unübersichtliche Zuständigkeiten und Abstimmungsschwierigkeiten bei der Stadt zu Beginn des Prozesses (Stadtentwicklung, Stadtplanung, Wohnungswesen) Bspl: VV-Beschluss zur Zuständigkeitsverteilung für verwaltungsinterne AG Wohnen: organisatorische Federführung bei Dez. II und FB 22, inhaltliche Federführung bei Dez. V und FB 51 Misslungene Versuche, eine Kommunikationsplattform zwischen Stadt und Wohnungswirtschaft zu initiieren gewachsenes Mistrauen

12 Prozess: Initiative Initiative aus der Verwaltung (Fachbereich Stadtplanung) Strategische Ziele: Dialog Stadt Wohnungsmarktakteure (wieder) etablieren Gewicht / Präsenz des Themas Wohnen in der Stadtentwicklung erhöhen Insbesondere Problematik Nachfragerückgang / strukturelle Leerstände ins Bewusstsein rücken und Lösungsansätze finden Zuständigkeiten in der Verwaltung klären Fördermittelzugänge (Öffnungsklauseln WoFP) erschließen Beauftragung per Beschluss des Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung

13 Prozess: Ablauf I Ende 2012: Konstituierung einer Lenkungsgruppe (Wohnungswirtschaft, weitere Wohnungsmarktakteure (Verband Wohneigentum, IHK, Sparkasse ), Verwaltung, Vorsitzende des Planungsausschusses) Wichtige Akteure konnten nicht in den Prozess integriert werden (Mieterverein, Haus und Grund, einzelne Wohnungsunternehmen) 2013: Wohnungsmarktanalyse Vergabe an externen Dienstleister (keiner der großen Anbieter) Grundlegende bzw. strukturelle Analyse Auswertung vorhandener Quellen, Befragung Wohnungsunternehmen (durch Stadt), Interviews (durch Auftragnehmer), keine weitere Empirie Ableitung von Handlungsfeldern Quartiersentwicklung Aktivierung Einzeleigentümer Bestandsentwicklung (energetische Optimierung, Demografiefestigkeit) Leerstand / verwahrloste Immobilien Baulandpolitik Optimierung der Zusammenarbeit

14 Prozess: Ablauf II 2013/2014: Diskussion der Handlungsfelder in der Lenkungsgruppe Themenveranstaltungen mit Einbindung interner und externer Referenten überwiegend rel. geringe Resonanz Ende 2014: Ableitung Thesen Diskussion wohnungspolitischer Strategien für Herne (gemeinsame Veranstaltung Lenkungsgruppe HK Wohnen und Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung) 2015: Erarbeitung / Diskussion Maßnahmenprogramm, Formulierung Handlungskonzept, Vorbereitung Bündnis für Wohnen Einbringung HKW in Gremien zur Beschlussfassung mehrfach verschoben Aushandlung Bündnis für Wohnen erweist sich als kompliziert Zusätzliche Probleme durch erneute Verschiebung von Zuständigkeiten bei der Stadt

15 Produkte / Bausteine Handlungskonzept Wohnen Wohnungsmarktanalyse Wohnungspolitische Strategie Maßnahmenprogramm Bündnis für Wohnen

16 Vorgesehene Produkte I Handlungskonzept Wohnen INHALTE Kernaussagen Wohnungsmarktanalyse + Aktuelle Entwicklungen (Zensus-Ergebnisse, Bevölkerungsprognose, Flüchtlinge) Wohnungspolitische Strategie Maßnahmenprogramm FORMAT Vom Rat zu beschließendes Planungskonzept

17 Vorgesehene Produkte II Bündnis für Wohnen INHALTE Präambel / Strategische Ziele und Handlungsfelder Vereinbarungen: Allgemeine Ziele (barrierearmer Umbau im Bestand, Erprobung von Modellen zur Beseitigung verwahrloster Immobilien etc.) Spezifische Ziele ( Kümmerer, Modifikation Baumschutzsatzung, Gestaltungsbeirat + Mehrfachbeauftragung bei größeren Vorhaben ) Verfügungsfonds Wohnen in Herne FORMAT LOI, zu unterschreiben durch Wohnungsmarktakteure Verwaltungsspitzen Politik (Fraktionsvorsitzende)

18 Fazit Prozess sollte kompakt gehalten und inhaltlich nicht überfrachtet werden. Politische Verankerung und Commitment der Verwaltungsspitzen sind erforderlich. Externe Prozessmoderation sollte in Erwägung gezogen werden. Die Diskussionsbereitschaft der Wohnungswirtschaft von Stadtentwicklungsthemen ohne direkten Bezug zu den Alltagsproblemen der Unternehmen ist (zumindest in Herne) gering. Die Verankerung konkreter Maßnahmen im Konzept und die Verknüpfung mit einer gegenseitigen Selbstverpflichtung erscheinen sinnvoll und erfolgversprechend, erhöhen die Komplexität aber deutlich.