Sachverständige Stellungnahme

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1 Dipl.-Ing. Klaus Richter von der IHK Heilbronn-Franken Hörnlesweg 14 öffentlich bestellter Niedernhall und vereidigter Fon Sachverständiger für Fax Schäden an Gebäuden Mail Gutachten # Erstattet am 12. Juli 2009 Sachverständige Stellungnahme Thema: Zustandsuntersuchung Honigzipfel Gebäude Gerbhausweg 16 in Künzelsau Auftraggeberin: Stadtverwaltung Künzelsau Stuttgarter Straße Künzelsau

2 I. Auftrag und Zweck der Stellungnahme Von der Stadtverwaltung Künzelsau wurde ich beauftragt eine Zustandsuntersuchung von 4 Gebäuden im Bereich "Honigzipfel" zu machen. Zweck der Sachverständigen Stellungnahme ist die Aussage, ob es bei dem von mir festgestellten Zustand eine sinnvolle bzw. wirtschaftliche Möglichkeit gibt das betreffende Gebäude zu sanieren, also zu erhalten. II. Sachverhalt Die Stadt Künzelsau hat die Gebäude im Bereich Honigzipfel erworben und denkt an eine Umgestaltung des Bereichs. Damit verbunden könnte auch der Abbruch einzelner oder aller 4 Gebäude sein. Unter der Bevölkerung kam gegen den Abbruch Widerstand auf. Es wird vorgetragen, dass unter den Fassadenverkleidungen schöne Fachwerke seien, die freigelegt werden könnten. Es wird versucht mit der Stellungnahme eines Sachverständigen mehr Klarheit zu schaffen. III. Ortsbesichtigung Am fand eine Ortsbesichtigung statt. Bei dieser waren außer mir auch Herr Schmetzer, von der Stadtverwaltung Künzelsau, anwesend. Dabei wurden die im Folgenden dargelegten Feststellungen gemacht und die in der Anlage gezeigten Farbfotos aufgenommen. Seite 2

3 IV. Feststellungen Bei dem Gebäude handelt es sich um ein freistehendes 3 geschossiges Bauwerk, mit Erd-, Ober- und Dachgeschoss sowie dem Dachspitz (Bild ). Nördlicher Giebel In der linken Wandhälfte wurde ein Anbau abgebrochen (Bild 4). Hier ist nur noch das Anschlussblech an die Eternitverkleidung vorhanden (Bild 5). Die Fachwerkwand vom Erdgeschoss sitzt auf einem Bruchsteinmauerwerk auf. Es kann davon ausgegangen werden, dass bei der Erbauung des Gebäudes dieser Wandabschnitt als Sichtfachwerk ausgebildet wurde. Im Erdgeschoss sind zwei Holzpfosten vorgestellt. Beide sind lose und tragen nichts mehr (Bild 5 + 6). Die nachträglich untergestellten Pfosten wurden vermutlich notwendig, da sich die darüberliegende Fußschwelle enorm durchgebogen und an der Ecke verdrehte hat (Bild 5 ). Direkt an der Ecke ist auch zu sehen, dass sich der Balken in Längsrichtung verdreht hat (Bild 6). An der Ecke wurde von mir der Putz abgeschlagen. Beim Freilegen wird klar, dass die Gefache nicht als Sichtgefache ausgebildet sind (Bild ). Die Putzschichten sind nicht abgerundet bzw. das Mauerwerk ist bündig mit den Hölzern. Die rechte untere Ecke des rechten Fensters im ersten Obergeschoss wird freigelegt (Bild 10). Hier ist eine kritische Stelle, da der Übergang von der Fensterbank zum Wandputz immer eine Schwachstelle ist. Es wird festgestellt, dass der Querbalken unter dem Fenster um über die Hälfte verfault ist (Bild ). Auch der Pfosten rechts des Fensters ist erheblich angefault. Es kann davon ausgegangen werden, dass hier trotz Eternitverkleidung große Mengen an Wasser über lange Zeit eingedrungen sind. Auch die Unterkonstruktion der Verkleidung ist fast ganz weg gefault. Das Vorgenannte gilt auch für die linke untere Ecke (Bild ). Seite 3

4 In Höhe der Decke über dem Obergeschoss wird von mir der Deckenbalken freigelegt (Bild 15). Es wird festgestellt, dass hier ein Wandversatz von ca. 10 cm vorhanden ist (Bild 16). Dieser Wandversatz wurde mehrfach aufgedoppelt. Hier ist außen ein Kantholz senkrecht gestellt, damit die Verkleidung in einer Flucht zum Obergeschosse angebracht werden konnte (Bild 16). Die Fachwerkhölzer an der Ecke sind aus Nadelholz (Bild 17). Darüber liegt ein Holz schräg auf einer Strebe (Bild 18). Vermutlich wurde das Gebäude aufgestockt. An der Fensterbrüstung am rechten Fenster im Dachgeschoss werden ähnliche Feststellungen gemacht wie schon vorher im Obergeschoss. Auch hier ist das Holz großräumig verfault (Bild ). Die Fußschwelle vom Dachstuhl wird besichtigt und freigelegt (Bild ). Es sind hier keine verfaulten Stellen erkennbar. Die Hölzer sind aus Nadelholz. Mitten im Wandabschnitt wird eine Fachwerkstrebe freigelegt (Bild 26). Auch hier wird festgestellt, dass es sich um ganz normales Nadelholz handelt. Erdgeschoss Im Erdgeschoss ist an der nördlichen Giebelseite nachträglich eine Backsteinwand eingezogen worden (Bild 28). Diese verläuft über die gesamte Wandbreite und ist an der Decke angeschlossen. Es wurde ein Betonfundament eingebaut. Die Decke beschreibt die typische Schmetterlingsform von alten Gebäuden. Die Mittelpfette hat sich gesenkt (Bild ). Hier sind auch schon Ertüchtigungen vorgenommen worden, denn die Mittelpfette ist neben dem alten Holzpfosten mit einem Backsteinpfeiler unterfangen (Bild 30). Seite 4

5 An der Mittelpfette ist eine Deckenhöhe von ca. 2,17 m vorhanden. An der Hauslängsseite, in Richtung Kocher, ist eine Deckenhöhe von ca. 2,45 m (Bild 31). An der westlichen Längswand ist eine Stockwerkshöhe von ca. 2,05 m vorhanden. Im rückwärtigen Bereich ist die Treppe ins Obergeschoss, welche jedoch nur von außen begangen werden kann (Bild 32). Hier ist der Öllagerbereich und es ist eine große Öffnung im Boden vorhanden. Obergeschoss Über den überdachten Zugang (Laubengang) gelangt man zur Haustüre (Bild ). Die Haustüre geht nach außen auf, denn innen ist unmittelbar der Antritt der Treppe ins Obergeschoss. Die im Erdgeschoss festgestellte Deckendurchbiegung ist im Obergeschoss ausgeglichen worden. Die Böden sind dennoch uneben. Es kann davon ausgegangen werden, dass diese direkt auf den jeweiligen abschnittsweise eingebauten Ausgleichshölzern der Decke aufgebracht sind. Es ist eine Stockwerkshöhe von ca. 2,27-2,29 m vorhanden. Die geradläufige Treppe hat ein mittleres Steigungsmaß von 22 cm. Die Auftrittsbreite ist 26 cm, wobei ein Überstand von ca. 6 cm vorhanden ist, was ein Nettoauftritt von ca. 20 cm ergibt (Bild 35). Die Treppe vom Obergeschoss ins Dachgeschoss hat ein Steigungsmaß von 19 cm und eine Auftrittsbreite von ca. 28 cm, bei ebenfalls ca. 6 cm Überstand. Das ergibt einen Nettoauftritt von ca. 22 cm (Bild 36). Im Treppenhaus ist im Obergeschoss am Fenster der rechte Ständer freigelegt. Es handelt sich hier um ein Eichenholz (Bild 37). Seite 5

6 Dachgeschoss Hier ist eine Stockwerkhöhe von ca. 2,48 m vorhanden. In einigen Räumen ist die Decke abgehängt (Bild ). An den Längsseiten ist die Ecke an der Decke abgeschrägt. Hier ist die Dachschräge ca. 45 cm breit. Dachspitz Zum Dachspitz führt eine ganz einfache Treppe (Bild ). Das Treppenhaus ist nur mit einer einfachen Brettschalung abgetrennt. Der Dachspitz ist nicht gedämmt (Bild ). Die Hölzer im Dachgebälk sind an vielen Stellen von Holzschädlingen befallen (Bild ). Es sind viele Fraßmehlhäufchen zu sehen (Bild ), was darauf hindeutet, dass von Lebendbefall ausgegangen werden kann. Das von der Innenseite sichtbare Fachwerk ist hauptsächlich mit Nadelholz hergestellt (Bild 48). Auch die Holzteile vom Fachwerk sind größtenteils vom Holzwurm befallen (Bild ). Der Dachspitz ist nochmals unterteilt. Ganz oben ist eine schmale Abstellfläche, welche jedoch nur eine geringe Höhe hat. Die Treppe in den oberen Bereich (Bild ) ist zu gefährlich zum Begehen, weshalb diese nicht begangen wird (Bild 55). Ein Betreten dieses Zwischenbodens ist so und so nicht zu empfehlen, da die Kehlbalken ganz erheblich beschädigt und in ihrer Tragwirkung vermindert sind (Bild ). Am Treppenloch wird festgestellt, dass auch hier die Balken links und rechts von Holzschädlingen befallen sind (Bild ). Seite 6

7 An vielen Stellen wird festgestellt, dass Hölzer wiederverwendet wurden. Damit ist gemeint, dass Bauholz aus einem Rückbau (Abbruch) gewonnen und hier neu verbaut wurde. Deutlich ist das an den vorhandenen Zapfenlöcher oder Abblattungen zu sehen, die nicht belegt sind, also nicht für dieses Gebäude abgerichtet wurden. (Siehe z.b. Bild ). Seite 7

8 V. Beurteilung Es kann davon ausgegangen werden, dass das Gebäude mehrere Umbauten und / oder auch eine Aufstockung hinter sich hat. Vor allem wechselt in Höhe vom Dachgeschoss die Holzart. Auch hat das Dachgeschoss hat eine ganz außergewöhnlich hohe Stockwerkshöhe im Vergleich zu den beiden unteren Geschossen. Bei der Aufstockung oder Dachstuhlerneuerung wurden Hölzer verwendet, welche mit hoher Wahrscheinlichkeit aus einem Rückbau eines anderen Gebäudes stammen. Die an der Giebelseite untersuchten Hölzer ab dem Obergeschoss waren mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit nie als Sichtfachwerk gedacht. Die Hölzer sind weder an der Oberfläche noch an den Anschlüssen dafür zugerichtet. Die Gefachausmauerungen sowie der Putz waren ebenfalls mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit noch nie als Sichtgefache gedacht. Die geforderte Standsicherheit vom Nordgiebel und vom Dachstuhl ist mit hoher Wahrscheinlichkeit im Moment nicht mehr gegeben. Das Kehlgebälk ist viel zu schwach ausgelegt und ein begehen wäre lebensgefährlich. Der Unterzug im Erdgeschoss ist ganz erheblich durchgebogen. Die zusätzlichen Holzpfosten im Erdgeschoss sind lose, da sie kein ausreichendes Fundament haben. Die Ständer an den Fenstern sowie die Riegel an den Fensterbänken sind ganz erheblich verfault. Die Erdgeschosstreppe ist zu steil. Auftrittsbreiten unter 21 cm sind nicht zugelassen. Die vorhandene Steigung ist nur für Treppen erlaubt, welche nicht zu einem Aufenthaltsraum führen (Keller- oder Bodentreppen). Die Treppe kann jedoch nicht flacher ausgeführt werden, da dafür kein Platz vorhanden ist. Seite 8

9 Die Stockwerkshöhen im Erd- und im Obergeschoss sind zu gering, sie sind geringer als 2,30 m. Ein Ausgleich der Böden sowie der Einbau von Trittschalldämmung würde die Höhe weiter verringern. Der Schallschutz kann nicht annähernd an normale Vorgaben angepasst werden, da dafür weder die Innenwände noch die Decken gemacht sind. Diese Sachverständige Stellungnahme wurde ausschließlich zur Verwendung durch die Auftraggeberin erstellt. Nur bei gesetzlicher Auskunftspflicht darf deren Inhalt von Dritten ohne meine Einwilligung weitergegeben werden. Diese Sachverständige Stellungnahme darf, außer von die Auftraggeberin, weder gänzlich noch auszugsweise vervielfältigt, gespeichert oder veröffentlicht werden. Diese Sachverständige Stellungnahme besteht aus 9 Seiten Schriftteil, 1 Seiten Anlage Lageplanskizze und 30 Seiten Anlage Bildnachweise. Sie wird in einfacher Ausfertigung der Auftraggeberin übersandt und eine verbleibt bei meinen Unterlagen Niedernhall, 12. Juli 2009 Klaus Richter, Dipl.-Ing. für Bauwesen Seite 9