Perspektiven für die Weiterentwicklung der Stadt Soltau zum Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktionen

Größe: px

Ab Seite anzeigen:

Download "Perspektiven für die Weiterentwicklung der Stadt Soltau zum Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktionen"

Valentin Fromm
vor 6 Jahren
Abrufe

1 Perspektiven für die Weiterentwicklung der Stadt Soltau zum Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktionen im Auftrag der Stadt Soltau Hamburg, Oktober 2014

2 Perspektiven für die Weiterentwicklung der Stadt Soltau zum Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktionen Projektnummer: 14DLP1618 Exemplarnummer: Online-Dokument Gesamtverantwortung: Uwe Seidel Projektleitung: Sandra Emmerling im Auftrag der Stadt Soltau Citymanagement Poststraße Soltau erarbeitet durch Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh Friedrich-Ebert-Damm Hamburg Das Gutachten ist urheberrechtlich geschützt und unter der Projektnummer registriert. Die im Gutachten enthaltenen Karten und Daten sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten separiert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Ausschließlich der Auftraggeber ist berechtigt, das Gutachten im Rahmen der Zwecksetzung an Dritte außer an Mitbewerber der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh weiterzugeben. Ansonsten sind Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe von Texten oder Grafiken - auch auszugsweise - sowie die EDV-seitige oder optische Speicherung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Dr. Lademann & Partner Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung mbh erlaubt.

3 Inhalt Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis V VIII 1 Grundlagen Ausgangslage und Aufgabenstellung Untersuchungsdesign Vorgehensweise 9 2 Allgemeine Entwicklungstrends im Einzelhandel Demografischer Wandel Betriebsformenwandel Der Onlinehandel erobert die Märkte Entwicklungen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel Fazit 19 3 Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Soltau Lage im Raum und zentralörtliche Funktion Sozioökonomische Rahmenbedingungen 23 4 Nachfragesituation in Soltau Marktgebiet der Stadt Soltau Nachfragepotenzial der Stadt Soltau Ergebnisse der telefonischen Haushaltsbefragung Einkaufsorientierung der Verbraucher im Raum Veränderung der Einkaufsorientierungen Einkaufszufriedenheit und Standortimage der Einzelhandelslagen von Soltau 39 I

4 5 Angebotssituation des Einzelhandels in der Stadt Soltau Verkaufsflächenentwicklung Branchenstruktur Raumstruktur des Einzelhandels Betriebsgrößenstruktur Leerstandssituation Umsatzsituation des Einzelhandels in Soltau 47 6 Versorgungslage und Zentralitätsanalyse Verkaufsflächendichten in der Stadt Soltau Zentralitätsanalyse für den Einzelhandel in Soltau Analyse der Nachfrageverflechtungen 54 7 Einzelhandelsentwicklungskonzept für die Stadt Soltau Tragfähigkeitsrahmen für die Entwicklung des Einzelhandels bis Antriebskräfte der Einzelhandelsentwicklung Expansionsspielräume Strategische Orientierungsprinzipien für die Weiterentwicklung des Einzelhandels in Soltau insgesamt Abwägung gesamtstädtischer Strategieoptionen Strategieempfehlungen für die Weiterentwicklung des Einzelhandels in Soltau insgesamt 69 8 Zentrenkonzept für die Stadt Soltau Hierarchie und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Gesamtüberblick Zentrenkonzept für die Stadt Soltau Zur Zentrenrelevanz der Sortimente Soltauer Sortimentsliste 78 9 Strategien und Maßnahmen für die Stärkung der drei Soltauer Standortbereiche 81 II

5 9.1 Soltauer Innenstadt Beschreibung der Ausgangslage Angebotssituation in der Soltauer Innenstadt SWOT-Analyse zum Einzelhandelsstandort Innenstadt Szenarien zu den Entwicklungsperspektiven der Innenstadt Ergebnis für den Standort Innenstadt Fachmarktstandort Almhöhe (Gewerbegebiet Almhöhe mit dem FMZ Soltauer Alm) Beschreibung der Ausgangslage Angebotssituation Fachmarktstandort Almhöhe SWOT-Analyse zum Einzelhandelsstandort Almhöhe Szenarien zu den Entwicklungsperspektiven der Almhöhe Ergebnis für den Fachmarktstandort Almhöhe Designer Outlet Soltau Beschreibung der Ausgangslage Angebotssituation DOS SWOT-Analyse zum Einzelhandelsstandort DOS Szenarien zu den Entwicklungsperspektiven des Designer Outlet Soltau Empfehlungen für den Standort DOS Standortübergreifendes Fazit Vermarktung der Stadt Soltau und der Innenstadt Spielraum Soltau Konzept Praktische Umsetzung und Organisation Bekanntheit und Verankerung des Leitbilds Spielraum Soltau Leitbild Spielraum Soltau Submarke Spielraum für den Einzelhandel Submarke Spielraum für Gewerbe und Bildung Submarke Spielraum für Bürger und Gesundheit Submarke Spielraum für Erlebnisse Abschließende Empfehlungen Schlussbemerkungen 144 III

6 12 Glossar Anhang: Maßnahmenkatalog 150 IV

7 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Kommunikationsstruktur 10 Abbildung 2: Lebenszyklus der Betriebsformen 12 Abbildung 3: Marktanteilsverschiebung im deutschen Einzelhandel 14 Abbildung 4: Gesamtentwicklung deutscher Versandhandel 15 Abbildung 5: Lage im Raum 22 Abbildung 6: Marktgebiet des Einzelhandels 29 Abbildung 7: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Stadt 32 Abbildung 8: Einkaufsorientierung der Soltauer Bevölkerung 34 Abbildung 9: Einkaufsorientierung der Umlandbevölkerung (Nahbereich) 35 Abbildung 10: Veränderung der Einkaufsorientierung der Soltauer Bevölkerung 37 Abbildung 11: Veränderung der Einkaufsorientierung der Umlandbevölkerung 38 Abbildung 12: Stärken und Schwächen der Einkaufsstadt Soltau 39 Abbildung 13: Benotung der drei prägenden Einzelhandelslagen 40 Abbildung 14: Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Soltau seit Abbildung 15: Branchenstruktur des Einzelhandels 43 Abbildung 16: Räumlich-funktionale Struktur des Soltauer Einzelhandels 44 Abbildung 17: Aktive und inaktive Verkaufsflächen nach Standortlagen 47 Abbildung 18: Einzelhandelsrelevante Zentralitäten in der Stadt Soltau 53 Abbildung 19: Nachfragestromanalyse des Einzelhandels in Soltau 55 Abbildung 20: Hauptansatzpunkte der Flächenentwicklung in Soltau 58 Abbildung 21: Potenziale zur Weiterentwicklung des Einzelhandels in Soltau 59 V

8 Abbildung 22: Expansionsrahmen für die Weiterentwicklung des Einzelhandels 60 Abbildung 23: Strategieoption Verharren 64 Abbildung 24: Strategieoption Zersplittern 66 Abbildung 25: Strategieoption Spezialisieren 68 Abbildung 26: Strategische Orientierungsprinzipien 70 Abbildung 27: Strategieempfehlung: Stärken stärken 71 Abbildung 28: Zentren- und Standortstruktur 77 Abbildung 29: Sortimentsspezifischer Verkaufsflächenanteil der Innenstadt 78 Abbildung 30: Einzelhandelsstandort Innenstadt Status quo 82 Abbildung 31: Hagen, Innenstadt 84 Abbildung 32: Magnetbetrieb in der oberen Marktstraße, Innenstadt 84 Abbildung 33: Spielmuseum Soltau, Fliegendes Klassenzimmer (Bildnachweis; Architekturbüro Krampitz) 85 Abbildung 34: Sortimentsstruktur des Einzelhandels in der Soltauer Innenstadt 87 Abbildung 35: Szenario I - Die zergliederte Innenstadt 90 Abbildung 36: Szenario II Der starke Kern 92 Abbildung 37: Einzelhandelsstandort Innenstadt Potenzialflächen 93 Abbildung 38: Potenzialfläche untere Marktstraße 95 Abbildung 39: Potenzialfläche Am Alten Stadtgraben (links), Handelsnutzungen am Hagen (rechts) 95 Abbildung 40: Szenario III Die multifunktionale, lebendige Innenstadt 97 Abbildung 41: Schematische Darstellung der Zielperspektive Soltauer Innenstadt 2025/ Abbildung 42: Einzelhandelsstandort FMS Almhöhe 101 Abbildung 43: Sortimentsstruktur des Einzelhandels im FMZ Soltauer Alm 103 VI

9 Abbildung 44: Szenario I Der limitierte Fachmarktstandort 106 Abbildung 45: Szenario II Der kannibalisierende Fachmarktstandort 107 Abbildung 46: Szenario III - Der arbeitsteilige Fachmarktstandort 108 Abbildung 47: Sortimentsstruktur des Einzelhandels im Designer Outlet Soltau 113 Abbildung 48: Szenario I Das zurückfallende Outlet 117 Abbildung 49: Szenario II Das angreifende Outlet 119 Abbildung 50: Szenario III Das integrierte Outlet 121 Abbildung 51: Spielraum Soltau, Fokus Soltauer Innenstadt 129 Abbildung 52: Bekanntheit des Leitbilds Spielraum Soltau 131 Abbildung 53: Bewertung des Leitbilds Spielraum Soltau 132 Abbildung 54: Bekanntheitsgrad der Soltauer Aktionen und Einrichtungen 133 Abbildung 55: Teilnahme an Aktionen und Events in Soltau 134 Abbildung 56: Haupt- und Submarken des Leitbilds SpielraumSoltau Abbildung 57: Indikatoren zur Weiterentwicklung des Spielraums für den Einzelhandel 138 Abbildung 58: Indikatoren zur Weiterentwicklung des Spielraums für Gewerbe und Bildung 139 Abbildung 59: Indikatoren zur Weiterentwicklung des Spielraums für Bürger und Gesundheit 140 Abbildung 60: Indikatoren zur Weiterentwicklung des Spielraums für Erlebnisse 141 VII

10 Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Einwohnerentwicklung in Soltau im Vergleich 23 Tabelle 2: Ein- und Auspendler im Vergleich 26 Tabelle 3: Tourismusentwicklung im Vergleich 27 Tabelle 4: Marktgebiet des Einzelhandels 30 Tabelle 5: Betriebsgrößenstruktur des Einzelhandels in Soltau nach Standortbereichen 45 Tabelle 6: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur des Einzelhandels 48 Tabelle 7: Verkaufsflächen- und Umsatzstruktur nach Standortlagen 49 Tabelle 8: Verkaufsflächendichten im Vergleich 50 Tabelle 9: Zur Zentrenrelevanz von Sortimenten ( Soltauer Sortimentsliste ) 79 VIII

Ähnliche Dokumente

Endbericht. Einzelhandelskonzept. Stadt Moosburg a.d.isar. Juli 2009

Endbericht. Einzelhandelskonzept. Stadt Moosburg a.d.isar. Juli 2009 Einzelhandelskonzept Stadt Moosburg a.d.isar Endbericht Juli 2009 Vorgelegt von Department für Geographie iq-projektgesellschaft Luisenstraße 37 80333 München Einzelhandelskonzept Stadt Moosburg a.d. Isar