Mietverträge gestalten

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1 Wissen und Erfahrung im Dialog Mietverträge gestalten Werte für Gewerbeimmobilien sichern Themen 18. und 19. Januar 2006 in Frankfurt am Main Besondere Schwerpunkte der Mietvertragsgestaltung aus der Praxis: Anbahnung, Form und Sicherung des Mietvertrages Miete, Betriebskosten und Wertsicherung Formularmietverträge, Schönheitsreparaturen Instandhaltung und Instandsetzung Gewährleistung, Minderung, Zurückbehaltung, Aufrechnung und Untervermietung Cash-Flow-Modellierung zur Mietvertragsprognose

2 Sehr geehrte Damen und Herren,. Partner Lovells der Aufschwung auf dem deutschen Immobilienmarkt nimmt deutlich Fahrt auf. Vorwort Wer jetzt Gewerbeimmobilien verkaufen möchte, muss wissen, welche Anforderungen nationale und internationale Investoren an marktfähige Gewerbeimmobilienprojekte haben. Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Investoren erfolgreiche Gespräche mit den finanzierenden Banken führen können? Die Mehrheit der Investoren kaufen nicht die Immobilien als solche, sondern deren Cash-Flow, d.h. den Mietvertrag. Die Banken finanzieren nicht die Grundstücke und Gebäude, sondern den Mittelzufluss, den eine Immobilie erwirtschaften kann. Die Bewertung der Immobilie hängt von den Mietverträgen und den Mietern ab. Umso wichtiger sind für Investoren, Banken und Projektentwickler die Wirksamkeit der abzuschließenden und abgeschlossenen Mietverträge sowie die Durchsetzbarkeit einzelner darin enthaltener Klauseln. Wenig hilfreich ist hierbei die gegenwärtige Rechtsprechung von verschiedenen Oberlandesgerichten in Deutschland. Bereits geringe Formfehler können dazu führen, dass langjährige Mietverträge plötzlich mit einer halbjährigen Kündigungsfrist kündbar sind. Sehr häufig kann dies ein Deal-Breaker für Investoren und Banken sein. Vor diesem Hintergrund ist der richtige Umgang mit besonderen Fragen innerhalb eines Mietverhältnisses unerlässlich. Welche Taktik verfolge ich bei Mietvertragsverhandlungen und welche Formerfordernisse habe ich zu beachten? Was ist bei der Verwendung von Formular-Mietverträgen zu berücksichtigen und wie gehe ich als Vermieter mit gesetzlichen Druckmitteln bei Gewährleistungsfällen um? Welche Betriebskosten sind umlegbar und wann muss ich als Mieter Betriebskostenrechnungen akzeptieren? Oder wie vermeide ich es, jedes Jahr Geld zu verlieren? Inwieweit ist die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen, Instandhaltung- und Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter übertragbar und was muss ich bei der vertraglichen Ausgestaltung beachten? Diese und weitere Fragen werden von Experten aus der Praxis anhand von Klauselvorschlägen und praktischen Beispielen beantwortet. Diskutieren Sie mit ihnen über Ihre Erfahrungen und gelangen Sie im Gespräch mit Ihren Kollegen zum richtigen Umgang mit Mietverträgen. Es würde mich sehr freuen, Sie bei unserem in Frankfurt begrüßen zu dürfen. Mit freundlichen Grüßen Partner Lovells

3 Mittwoch, 18. Januar 2006 Mittwoch, 18. Januar Januar 2006 Ab Uhr Check-in und Begrüßungskaffee Uhr Begrüßung durch den Veranstalter Andrea Vishers Projektmanagement Bernd Heuer Dialog Düsseldorf GmbH Begrüßung durch den Seminarleiter Partner, Lovells Uhr Darstellung der aktuellen Marktsituation Überblick über die praxisrelevanten Themen bei Mietverhältnissen Partner, Lovells Uhr Anbahnung, Form und Sicherung des Mietvertrages Letter of Intent, Vorvertrag Drafting-Hoheit, Taktik der Vertragsverhandlungen Formerfordernisse beim Mietvertrag und möglichen Nachträgen sowie Folgen von Formverstößen Mietvertragsparteien und ihre Nachfolger Dingliche Sicherung in Form von Dauernutzungsrechten Dr. Dirk Debald Rechtsanwalt, Lovells Uhr Zeit für Business und Kommunikation Uhr Miete, Betriebskosten und Wertsicherung Fest-, Staffel- und Umsatzmiete Wertsicherung der Miete Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten bei Betriebs- und Heizkosten, Abrechnung und Prüfung von Betriebskostenvorauszahlungen Christoph Flügel Rechtsanwalt, Lovells Uhr Ausklang des 1. Veranstaltungstages mit den Referenten. Für Ihr leibliches Wohl ist gesorgt! Ca Uhr Ende des 1. Veranstaltungstages

4 Donnerstag, 19. Januar Uhr Begrüßung durch den Seminarleiter Partner, Lovells Uhr Formularmietverträge, Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Instandsetzung Begriff und Umfang der Schönheitsreparatur-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung Formularverträge (Allgemeine Geschäftsbedingungen) Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten insbesondere im Hinblick auf Formularverträge Endrenovierung, Rückbauverpflichtung Dr. Dirk Debald Rechtsanwalt, Lovells Uhr Zeit für Business und Kommunikation Uhr Gewährleistung, Minderung, Zurückbehaltung, Aufrechnung und Untervermietung Konkurrenzschutz und Betriebspflicht Untervermietung Gewährleistungsrechte des Vermieters Voraussetzung, Ausübung und Beschränkung des Minderungs-, Zurückbehaltungs- sowie Aufrechnungsrechtes Durchsetzung von Ansprüchen Christoph Flügel Rechtsanwalt, Lovells Uhr Gemeinsames Mittagessen Uhr Instrumente und Methoden zur Prognose der Entwicklung wertgesicherter Mietverträge Eine möglichst realistische Abbildung der Mietverträge eines Objekts bildet die Grundlage für die Cash-Flow-Prognose. Zur Abbildung der Entwicklung von Mietverträgen sind viele Parameter zu berücksichtigen: Vertragskonditionen Annahmen bezüglich: der Entwicklung des/der zugrunde liegenden Indizes der zugrundezulegenden Marktzyklen der zukünftigen Anschlussver mietungen und -konditionen Der Einsatz differenzierter Mietprognosen führt zu z.t. erheblichen Abweichungen vom Ansatz Nachhaltiger Mieten. Die Modelle erlauben darüber hinaus einen systematischen Vergleich von Vertragskonditionen sowie die Steuerung der Vermietungsaktivitäten in einem Immobilienportfolio. Dr. Sven-Eric Ropeter-Ahlers Unternehmensberater Uhr Zeit für offene Fragen aus dem Teilnehmerkreis Uhr Ende des Fach-Dialoges Praxis Mietverträge gestalten Werte für Gewerbeimmobilien sichern Donnerstag, 19. Januar Januar 2006

5 REFERENTEN Referenten Dr. Sven-Eric Ropeter-Ahlers ist selbständiger Unternehmensberater. Er erhielt 1997 den Förderpreis der gif für seine Promotion zum Thema Investitionsanalyse für Gewerbeimmobilien an der European Business School. Seit 1994 ist er als Dozent für Investitions- und Risikoanalyse an der European Business School, der ebs Immobilienakademie GmbH und der ebs Finanzakademie tätig. Als freier Mitarbeiter verschiedener Beratungsgesellschaften leitet und betreut er diverse Beratungsprojekte im Immobilienbereich. Darüber hinaus beschäftigt er sich im Rahmen seiner Tätigkeit als selbständiger Unternehmensberater mit der Konzeption und Entwicklung von Immobilien-Controlling und Steuerungsinstrumenten sowie der Auswahl und systematischen Weiterentwicklung von datenbankgestützen Bewertungs- und Portfoliomanagementsystemen. Einen weiteren wichtigen Schwerpunkt seiner Arbeit bildet der Aufbau und die Betreuung von kundenindividuellen Softwarelösungen zur Investitions- und Risikoanalyse auf Einzelobjekt- und Portfolioebene. Dr. Dirk Debald ist Rechtsanwalt im Frankfurter Büro der internationalen Sozietät Lovells. Er berät in allen Bereichen des Immobilienwirtschaftsrechts mit Schwerpunkt gewerbliches Mietrecht und Maklerrecht und die sich daraus ergebende Prozessführung. Christoph Flügel ist Rechtsanwalt im Frankfurter Büro der internationalen Sozietät Lovells. Er berät insbesondere Banken, Investoren und Industrieunternehmen bei der Prüfung, Gestaltung und Verhandlung immobilienrechtlicher Verträge mit dem Schwerpunkt im gewerblichen Mietrecht. Daneben hat er sich auf Joint- Ventures im Immobilienbereich spezialisiert. ist Rechtsanwalt und Partner im Frankfurter Büro der internationalen Sozietät Lovells. Er berät in- und ausländische Mandanten im Immobilienwirtschaftsrecht und bei der Immobilienfinanzierung insbesondere Banken, Investoren und Betreiber von Spezial- Immobilien wie Logistik-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien. Weitere Schwerpunkte seiner Arbeit sind, neben dem gewerblichen Mietrecht, Portfolio-Transaktionen sowie Joint- Ventures im Immobilienbereich. Dr. Dirk Debald, Christoph Flügel und gehören zu der weltweiten Praxisgruppe Real Estate von Lovells. Im Jahr 2000 kürte die Redaktion des Rechtshandbuchs Global Counsel diese Praxisgruppe zum Legal Business Property Team of the Year, im Jahr darauf zu den Advisors of the Year Im Jahr 2004 wurde Lovells von der Branchenzeitung Legal Week zur Property Firm des Jahres gewählt. In Deutschland gehört die Kanzlei seit Jahren zu den Top 4 Kanzleien im Bereich Immobilienwirtschaftsrecht. Die gesamte Sozietät mit ihren rund Anwälten an 26 Standorten erhielt im Dezember 2001 den Titel Europäische Anwaltssozietät des Jahres Die Gründe waren hervorragender Mandantenservice und die strategische Entwicklung der Sozietät in der jüngsten Vergangenheit.

6 ANMELDUNG UND AUSKÜNFTE Bernd Heuer Dialog Düsseldorf GmbH Postfach Düsseldorf Telefon 02 11/ Telefax 02 11/ VERANSTALTUNGSORT Lovells Rechtsanwälte Untermainanlage Frankfurt am Main Telefon: Telefax: TERMIN 18. und 19. Januar 2006 PARKMÖGLICHKEITEN Parkplätze werden den Teilnehmern kostenlos zur Verfügung gestellt. Die Parkplätze befinden sich in der Tiefgarage unter dem Gebäude in der Untermainanlage 1. Bei dieser Tiefgarage handelt es sich um ein öffentliches Parkhaus, so dass Sie bei der Einfahrt ein Ticket ziehen müssen. Das Ticket können Sie am Empfang von Lovells im 6.OG entwerten lassen. Ein weiteres öffentliches Parkhaus: Am Theater, direkt gegenüberliegend des Haupteingangs Untermainanlage 1. Kosten: pro angefangene Stunde: 1,50 Euro Anmeldung Beide Parkhäuser sind Tag und Nacht geöffnet.

7 GEBÜHREN Anmeldung EUR 1.400,00 zuzüglich 16 % MwSt. inkl. Rahmenprogramm, Dokumentation, Mittagessen sowie Kaffee und Erfrischungsgetränke während der Veranstaltung. Bei gleichzeitiger Anmeldung mehrerer Mitarbeiter aus einem Unternehmen zur Gesamtveranstaltung (Komplettpreis) erhalten der zweite und jeder weitere Teilnehmer einen Rabatt in Höhe von 10% der Teilnahmegebühr. TEILNAHMEBEDINGUNGEN Sie erhalten nach Eingang der Anmeldung eine Bestätigung und eine Rechnung. Auf der Rückseite der Bestätigung erhalten Sie die AGB. Die Bedingungen sind wesentlicher Inhalt des zwischen uns zustande gekommenen Vertrages. Die aus der Rechnung ersichtliche Teilnahmegebühr ist sofort nach Erhalt der Rechnung fällig. Bei Stornierung bis zum 03. Januar 2006 wird eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von EUR 100,00 zuzüglich 16 % MwSt. erhoben. Wird die Anmeldung nach dem 03. Januar 2006 ohne Nennung eines Ersatzteilnehmers zurückgezogen, wird 50 % der Teilnahmegebühr berechnet. Bei Stornierung am Veranstaltungstag sowie Nichterscheinen wird die Teilnahmegebühr in voller Höhe fällig. Stornierungen müssen schriftlich erfolgen. Programmänderungen aus aktuellem Anlass behält sich der Veranstalter vor. (Auszug aus der AGB) ZIMMERRESERVIERUNG Sie haben die Möglichkeit bis einschließlich 07. Dezember 2005 unter dem Stichwort Heuer- Dialog Zimmer zu Vorzugspreisen abzurufen und zwar im Hotel Beethoven, Beethovenstraße 46, Frankfurt am Main, Tel.: , Fax: (ab EUR 99,- inkl. Frühstück) sowie im NH Hotel Frankfurt-City, Vilbeler Straße 2, Frankfurt am Main, Tel.: , Fax: (ab EUR 147,- inkl. Frühstück). Danach besteht ein Anspruch nur noch nach Verfügbarkeit. Beide Hotels liegen ca. 3 km vom Veranstaltungsort entfernt. Bitte nehmen Sie Ihre Zimmerbuchung und Hotelabrechung selbst vor. Erkundigen Sie sich bei der Zimmerreservierung auch nach aktuellen Angeboten des Hotels. IHRE ANSPRECHPARTNERINNEN: Gitta Rometsch Geschäftsleitung Telefon Andrea Vishers Projektmanagement Telefon vishers@heuer-dialog.de

8 FAXANMELDUNG AN: VERBINDLICHE ANMELDUNG zum FACH-DIALOG PRAXIS Mietverträge gestalten Werte für Gewerbeimmobilien sichern am 18. und 19. Januar 2006 in Frankfurt am Main. (1607-t) Ja, ich nehme am Get-together am Abend des 18. Januars 2006 teil. Kluge Köpfe kommunizieren Nein, ich nehme nicht am Get-together am Abend des 18. Januars 2006 teil (reduziert nicht die Teilnehmergebühr). Ich kann leider nicht an der Veranstaltung teilnehmen. Name Vorname Position Abteilung Branche Firma Straße PLZ/Ort Telefon Telefax Datum, Unterschrift, Firmenstempel Falls Rechnungsanschrift abweicht: Name Abteilung Straße/Postfach PLZ/Ort Anmeldung auch im Internet Oder senden Sie Ihre Anmeldung an: Die Teilnahmegebühr ist sofort nach Erhalt der Rechnung fällig. Bei Stornierung bis zum 03. Januar 2006 wird eine Bearbeitungsgebühr in Höhe von EUR 100,00 zuzüglich 16 % MwSt. erhoben. Wird die Anmeldung nach dem 04. Januar 2006 ohne Nennung eines Ersatzteilnehmers zurückgezogen, wird 50 % der Teilnahmegebühr berechnet. Bei Stornierung am Veranstaltungstag sowie Nichterscheinen wird die Teilnahmegebühr in voller Höhe fällig. Stornierungen müssen schriftlich erfolgen. Programmänderungen aus aktuellem Anlass behält sich der Veranstalter vor. (Auszug aus den AGB) Bernd Heuer Dialog Düsseldorf GmbH Postfach Düsseldorf Telefon Telefax booking@heuer-dialog.de