Interpretation der gemeindespezifischen Auswertungen im strategischen Kontext: Gemeinde Malters

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1 Umzüger-Befragungen Interpretation der gemeindespezifischen Auswertungen im strategischen Kontext: Gemeinde Malters Jürg Inderbitzin Katia Delbiaggio Hochschule Luzern Wirtschaft Institut für Betriebs- und Regionalökonomie IBR Zentralstrasse 9, CH-6002 Luzern T , F

2 Management Summary Übersicht - Auffälligkeiten Die Zuzüger kommen nicht wegen Malters nach Malters, sondern wegen den Wohnungen und Häusern, die sie in Malters finden. Malters hat eine Ausweichfunktion für Haushalte, die arbeitsbedingt in der Stadt oder Agglomeration wohnen wollen, und nach Malters ziehen, weil sie in der Stadt keine für sie zahlbare oder passende Wohnung finden können Dies gilt in besonderem Masse für die Gruppe der jüngeren Einpersonenhaushalte, die in Malters als Zuzüger deutlich übervertreten sind und zahlenmässig die grösste Zuzügergruppe darstellen Familien sind bei den Zuzügern deutlich untervertreten und kommen auch primär wegen dem vorhandenen Angebot an Wohnungen / Wohneigentum nach Malters Folie 2

3 Management Summary Charakterisierung der Einpersonen-Haushalte (1) Aufgrund ihrer Konstellation von Präferenzen und Zufriedenheiten kann diese Gruppe wie folgt umschrieben werden: Junge Erwerbstätige, die in der Agglomeration Luzern eine Arbeitsstelle haben, mobil sind und einen städtischen Lebensstil pflegen. Für sie ist Malters Teil Luzerns mit dem Vorzug, dass sie hier ihre Ansprüche an die Wohnungen zu einem bezahlbaren Preis verwirklichen können. Folie 3

4 Management Summary Charakterisierung der Einpersonenhaushalte (2) Für die skizzierte Charakterisierung gibt es folgende Indizien Arbeit / Ausbildung und das Wohnobjekt sind für diese Gruppe wichtige Zuzugsgründe Verhältnismässig wenige Zuzüger im höheren Einkommensbereich Stockwerkeigentum steht weniger im Interesse Die in Malters gefundenen Wohnungen sind vergleichsweise günstig Steuern spielen spielen beim Zuzugsentscheid keine tragende Rolle Folie 4

5 Management Summary Charakterisierung der Einpersonenhaushalte (3) Für diese Zuzügergruppe stellt Malters eher ein Ausweichstandort dar: sie nehmen Verschlechterungen bezüglich der Erfüllung von Anliegen in Kauf, die ihnen grundsätzlich wichtig sind (ÖV und IV - Erschliessung) (Verbesserungen erzielen sie hingegen bezüglich Nähe zur Arbeit und bezüglich der Wohnung selber) Sie sind sowohl mit dem neuen Ort wie mit der neuen Wohnung nur mässig zufrieden. Folie 5

6 Management Summary Charakterisierung der zu- und wegziehenden Familien Junge Familien mit Kindern sind die bedeutendste Gruppe der Wegzüger aus Malters Der Wegzug ist überwiegend beurfsbedingt Bei den Familien, die zuziehen, spielt das Angebot an grossen Wohnungen eine zentrale Rolle Die zuziehenden Familien können ihre Wohnsituation praktisch in allen Punkten verbessern und weisen eine grosse Zufriedenheit aus. Folie 6

7 Management Summary Fragen bezüglich der Gemeindeentwicklung Ist das skizzierte Bild bei den Einpersonenhaushalten stark durch den Erstbezug einer bestimmten Siedlung geprägt? Was bedeutet die Rolle von Malters als Ausweichstandort von Luzern für das gesellschaftliche und politische Leben in der Gemeinde? Wie lässt sich das Potential der jungen zuziehenden Einpersonenhaushalte für die Gemeindeentwicklung nutzen? Folie 7

8 Vorgehen - Am 3. Mai 2012 hat eine Sitzung zwischen dem Gemeindepräsidenten, Ruedi Amrein, und den Projektverantwortlichen der Hochschule Luzern (Jürg Inderbitzin und Katia Delbiaggio) stattgefunden. - In dieser Sitzung wurden die Zielvorstellungen sowie die aktuellen strategischen Fragen in Zusammenhang mit der Entwicklung von Malters besprochen. - Dadurch konnte der breitere strategische Kontext ermittelt und die Eckwerte definiert werden zur zielgerichteten Identifikation der für Malters relevanten Auswertungen. - Anschliessend haben die Projektverantwortlichen der Hochschule Luzern anhand des Auswertungstool «Wohnpräferenzen» die relevanten Auswertungen generiert und interpretiert sowie nach weiteren Auffälligkeiten von Malters gesucht. - Dabei wurden die Daten von Malters - wo nötig und sinnvoll - mit denjenigen von Ruswil, Rothenburg und der Region Luzern Plus verglichen. Folie 8

9 Eckwerte zur Identifikation der relevanten Auswertungen (1/2) - Sozioökonomische Eigenschaften Haushaltstyp mit Fokus Familien («Wir dachten, für Familien besonders attraktiv zu sein») Einkommen mit Fokus Gutverdienende («Soziale Durchmischung verbessern») Alter mit Fokus Senioren («Wir wollen die Leistungen für Senioren verbessern») - Wohnobjekteigenschaften Gebäudeart mit Fokus Mehrfamilienhäuser vs. Einfamilienhäuser («Wir wollen wachsten via Verdichtung und einzelne Überbauungen. Einfamilienhäuser stehen weniger im Vordergrund») - Umzugsgründe (Push-Faktoren) Arbeitsplatz («Wir wollen Bauland für Arbeitsplätze schaffen») Zufriedenheit mit dem Wohnobjekt («Tendenziell sind die Baustandards tiefer in Malters») Folie 9

10 Eckwerte zur Identifikation der relevanten Auswertungen (2/2) - Wohnpräferenzen (Pull-Faktoren) Image/Ruf («Das Image von Malters hat sich verbessert, wir wissen aber nicht warum») DL-Angebot, Sport- und Kulturangebot («Zum Shoppen geht man in die Stadt, einige nice-to-have wie Sportanlage, Restaurants, Mehrzweckhalle wurden bereits realisiert») Ausländeranteil («Dies ist kein grosses Thema bei uns») Steuerfuss («Steuern sind der Bevölkerung wichtig, die Mehrheit wünscht sich einen tieferen Steuerfuss») - Zufriedenheit Wunsch vs. Erfüllung («Sind die Zuzüger nach Malters mangels Alternativen gekommen?») Folie 10

11 Bemerkungen zum Datensatz Anzahl Haushalte mit Adressänderung Anzahl retournierte Fragebogen Rücklaufquote Malters 401 Ruswil 384 Rothenburg 610 Malters 177 Ruswil 79 Rothenburg 136 Malters 44% Ruswil 21% Rothenburg 22% - Die Rücklaufquote von Malters ist mit 44% überdurchschnittlich, dies sowohl gegenüber der Gesamtstichprobe (ca. 17%, alle 87 Gemeinden, welche an der Umzüger-Befragung teilgenommen haben) als auch gegenüber den Vergleichsgemeinden Ruswil und Rothenburg. - Die weist auf eine überdurchschnittlich gute Aussagekraft der erhobenen Daten hin. - Es ist aber ausdrücklich zu betonen, dass die Aussagen des vorliegenden Berichtes sich ausschliesslich auf die Haushalte beziehen, welche an der Umfrage teilgenommen haben. Verzerrungen gegenüber der Gesamtstichprobe können aufgrund fehlender Daten in der offiziellen Statistik nicht überprüft werden. - Aussagen zur Zielgruppe «Senioren» ist leider nicht möglich, da die entsprechende Anzahl Beobachtungen zu klein ist. Folie 11

12 Wer sind unsere Wegzüger? Vor allem junge Familien haben Malters verlassen Haushaltsform Haushaltsform der Wegzüger von Malters andere HH mit Kindern Paare ohne Kinder EinPersonenHH 0% 20% 40% 60% 80% 100% Anteil der Haushalte Haushaltsform EinPersonenHH Paare ohne Kinder HH mit Kindern andere Total Anzahl Haushalte andere Haushaltsform Malters HH mit Kindern Ruswil Paare ohne Kinder Rothenburg EinPersonenHH LuzernPlus 0% 20% 40% 60% 80% 100% - Der Anteil Familien, welche Malters verlassen haben, ist auffallend gross (mehr als 50%). - Dies auch im Vergleich zu den Vergleichsgemeinden und LuzernPlus. - Eine zusätzliche Auswertung nach Altersgruppen zeigt, dass der grösste Teil aus jüngeren Familien besteht (25 Familien im Alter zwischen 18 und 39 vs. nur 6 Familien im Alter zwischen 40 und 65 Jahren). Anteil der Haushalte Gemeinde/Region Malters Ruswil Rothenburg LuzernPlus Anzahl Haushalte Folie 12

13 Familien: Warum ziehen sie weg? Familien ziehen nicht weg, weil Malters ihnen nicht gefällt Familien - Der wichtigste Grund für den Wegzug von Familien aus Malters war neben der Veränderung der Haushaltsform eine Veränderung der Arbeitssituation. - Die Veränderung der Eigentumsform (Kauf/Verkauf) sowie die Unzufriedenheit mit dem Wohnobjekt spielten dagegen nur eine untergeordnete Rolle. Folie 13

14 Wer sind unsere Zuzüger? Viele Zuzüger sind Paare ohne Kinder oder Einzelpersonen Haushaltsform Haushaltsform der Zuzüger nach Malters andere HH mit Kindern Paare ohne Kinder EinPersonenHH 0% 20% 40% 60% 80% 100% Anteil der Haushalte Haushaltsform EinPersonenHH Paare ohne Kinder HH mit Kindern andere Total Anzahl Haushalte andere Haushaltsform Malters HH mit Kindern Ru swil Paare ohne Kinder Rothenburg EinPersonenHH LuzernPlus 0% 20% 40% 60% 80% 100% Anteil der Haushalte Gemeinde/Region Malters Ruswil Rothenburg LuzernPlus Anzahl Haushalte Fast 80% der Zuzüger sind Paare ohne Kinder oder Einzelpersonen. - Bei Paare ohne Kinder ist dies allerdings in den Vergleichsgemeinden sogar noch ausgeprägter. - Die anteilsmässig starke Vertretung von Einzelpersonen ist dagegen vor allem in Malters gegeben. - Eine zusätzliche Auswertung nach Altersgruppen zeigt, dass es sich mehrheitlich um jüngere Einzelpersonen handelt (23 von 32). Folie 14

15 Einkommensklassen: Wer sind unsere Zuzüger? Verhältnismässig wenige Zuzüger im höheren Einkommensbereich Monatseinkommen Einkommen der Zuzüger nach Malters > 15'000 Fr. 10'-14'999 Fr. 5'-9'999 Fr. < 5'000 Fr. 0% 20% 40% 60% 80% 100% Anteil der Haushalte Einkommen < 5'000 Fr. 5'-9'999 Fr. 10'-14'999 Fr. > 15'000 Fr. Total Anzahl Haushalte > 15'000 Fr. Monatseinkommen Malters 10'-14'999 Fr. Ruswil 5'-9'999 Fr. Rothenburg LuzernPlus < 5'000 Fr. 0% 20% 40% 60% 80% 100% Anteil der Haushalte - Mehr als die Hälfte der Zuzüger ist im mittleren Einkommensbereich (CHF ). - Dies ist leicht mehr als in den Vergleichsgemeinden und in LuzernPlus. - Gutverdienende Haushalte (ab CHF ) sind dagegen etwas schwächer Vertreten als in den Vergleichsgemeinden oder in LuzernPlus. Rothenburg schneidet dabei am Besten ab. Gemeinde/Region Malters Anzahl Haushalte 86 Ruswil 29 Rothenburg 47 LuzernPlus 752 Folie 15

16 Einpersonenhaushalte: Warum ziehen sie zu? Arbeit/Ausbildung und Objekt als wichtige Zuzugsgründe für Einpersonenhaushalte Einpersonenhaushalte, Jhr. - Die Veränderung der Arbeits- und Ausbildungssituation spielt eine wichtige Rolle als Auslöser des Zuzugsentscheids von Einpersonenhaushalten. - Neben der Veränderung der Haushaltsform spielt auch die Unzufriedenheit mit dem Wohnobjekt eine wichtige Rolle. Folie 16

17 Familien: Warum ziehen sie zu? Familien ziehen nach Malters, weil sie hier Wohneigentum erwerben können Familien Alle - Bei zuziehenden Familien spielt der Kauf/Verkauf von Wohneigentum eine auffallend wichtige Rolle, auch im Vergleich zu allen Zuzügern. - Wie bereits gesehen, spielt Wohneigentum bei Familien als Wegzugsgrund dagegen eine geringe Rolle. Folie 17

18 Wie wohnen unsere Zuzüger? Insgesamt ist aber Wohneigentum nicht so verbreitet bei den Zuzügern andere Gewählte Wohneigentumsform der Zuzüger nach Malters - Mehr als 80% der Zuzüger waren Mieter Eigentumsform Miete Stockwerkeigentum Hauseigentum 0% 20% 40% 60% 80% 100% Anteil der Haushalte - Eigentum ist bei den Zuzügern etwas weniger verbreitet als in den Vergleichsgemeinden Ruswil und Rothenburg. Eigentumsform Hauseigentum Stockwerkeigentum Miete andere Total Anzahl Haushalte andere Eigentumsform Miete Malters Ruswil Stockwerkeigentum Rothenburg LuzernPlus Hauseigentum - Eine Analyse nach Haushaltsform zeigt jedoch, dass Wohneigentum bei zuziehenden Familien eine höhere Relevanz hat (ca. 30%) als bei Einpersonenhaushalte (ca. 10%) und Paare ohne Kinder (ca. 10%). 0% 20% 40% 60% 80% 100% Anteil der Haushalte Gemeinde/Region Malters Ruswil Anzahl Haushalte Rothenburg 48 LuzernPlus 746 Folie 18

19 Wie wohnen unsere Zuzüger? Einfamilienhäuser spielen vor allem für zuziehenden Familien eine wichtige Rolle Gebäudeart Einfamilienhaus 0% 20% 40% 60% 80% 100% Anteil der Haushalte Gebäudeart Einfamilienhaus Mehrfamilienhaus andere Total Anzahl Haushalte andere Gebäudeart Gewählte Gebäudeart der Zuzüger nach Malters andere Mehrfamilienhaus Mehrfamilienhaus Einfamilienhaus 0% 20% 40% 60% 80% 100% Anteil der Haushalte Gemeinde/Region Malters Ruswil Rothenburg LuzernPlus Anzahl Haushalte Malters Ruswil Rothenburg LuzernPlus - Ca. 70% aller Zuzüger wohnen in Mehrfamilienhäuser. - Einfamilienhäuser sind etwas weniger häufig als in den Vergleichsgemeinden. - Eine Analyse nach Haushaltstyp zeigt jedoch, dass die Dominanz von Mehrfamilienhäuser vor allem bei Einpersonenhaushalte (> 80%) und Paare ohne Kinder (>90%) gilt. - Bei zuziehenden Familien dagegen beträgt der Anteil Einfamilienhäuser fast 40%. Folie 19

20 Wie wohnen unsere Zuzüger? Die zuziehenden Haushalte finden in Malters vergleichsweise günstige Wohnungen Zimmer: Miete in Fr. Malters Ruswil Rothenburg LuzernPlus Minimum 500 Durchschnitt 1' Maximum 2' Anzahl Haushalte 21 n zu klein n zu klein Zimmer: Minimum 450 Durchschnitt 1'545 1'418 1'785 Maximum 2'500 2'000 2' '086 2'400 Miete in Fr. Malters Ruswil Rothenburg LuzernPlus 1'100 1'000 Anzahl Haushalte '612 5'000 - Für kleine Wohnungen sind die Mietpreise im Durchschnitt in Malters höher als in LuzernPlus. - Für mittlere und grosse Wohnungen dagegen sind sie tiefer als in LuzernPlus oder in Rothenburg. 5 Zimmer und grösser: Miete in Fr. Malters Ruswil Rothenburg LuzernPlus Minimum 400 1'800 Durchschnitt 1'700-2'189 Maximum 2'350-2'900 Anzahl Haushalte 7 n zu klein '862 4'200 Folie 20

21 Familien: Welche Wohnobjekt-Präferenzen haben sie? Das Angebot an grossen Wohnungen macht Malters für Familien interessant Familien - Das Angebot an grossen Wohnungen ist den zuziehenden Familien wichtig und wird in ganz ausgeprägten Masse geschätzt. - Auch mit der Besonnung und der Verfügbarkeit von Aussenräumen sind Familien sehr zufrieden. - Weitere wichtige Aspekte des Wohnobjektes sind für Familien die Ruhe und der Preis. Folie 21

22 Einpersonenhaushalte: Welche Wohnobjekt-Präferenzen haben sie? Einzelpersonen sind sehr preissensitiv Einpersonenhaushalte - Die höchste Preissensitivität ist im Haushaltstyp Einpersonenhaushalte zu finden. - In dieser Hinsicht jeoch ist die Zufriedenheit mittelmässig. Folie 22

23 Einkommensklassen: Welche Wohnobjekt-Präferenzen haben sie? Gutverdienende wollen und finden Grosse Wohnungen, der Preis spielt nicht so keine Rolle Einkommen > CHF Das Angebot an grossen Wohnungen ist gutverdienenden Zuzügern ausserordentlich wichtig. - Sie sind in dieser Hinsicht auch sehr zufrieden. - Die Preissensitivität der gutverdienenden Zuzügern nach Malters auffällig gering. In den Vergleichsgemeinden Ruswil oder Rothenburg ist es dagegen nicht der Fall. Folie 23

24 Welche Wohnort-Präferenzen haben unsere Zuzüger? Zuzüger nach Malters verschlechtern sich ausschliesslich bezüglich Steuern Malters Ruswil Rothenburg - Zuzüger nach Malters verschlechtern sich bezüglich Steuern, während Zuzüger nach Rothenburg sich dagegen in jeder Hinsicht verbessern. - Die Zuzüger nach Ruswil dagegen nehmen Verschlechterungen hinsichtlich mehrerer Standortfaktoren hin. Folie 24

25 Altersklassen: Welche Wohnort-Präferenzen haben sie? Wohnstandortfaktoren: Zuzüger nach Alter Jhr Jhr. 65+ Jhr. - Bei den Zuzügern ist es die Altersgruppe der jährigen, die mit dem Zuzug nach Malters eine hohe Verbesserung bezüglich Standort erzielen. - Die jüngeren Haushalte dagegen nehmen verschlechterungen in der PW- Erschliessung, in Freizeit/Sport/Kultur-Angebot sowie in den Steuern im Kauf. Folie 25

26 Familien: Welche Wohnort-Präferenzen haben sie? Familien ist der ÖV sehr wichtig - Auch für zuziehenden Familien ist eine passende Wohnung der wichtigste Standortfaktor. - Die ÖV-Erschliessung ist dieser Gruppe wichtiger als den anderen Zuzügern. - Schulwege spielen innerhalb des bildungsbezogenen Angebots die wichtigste Rolle. Familien - Steuern spielen eine untergeordnete Rolle, die Verschlechterung diesbezüglich ist somit wenig relevant für den Zuzugsentscheid. Folie 26

27 Einpersonenhaushalte: Welche Wohnort-Präferenzen haben sie? Einpersonenhaushalte nehmen eine Verschlechterung der Erschliessung in Kauf - Malters bietet jüngeren Einzelpersonenhaushalte eine Verbesserung hinsichtlich Wohnung und Nähe zu Arbeit/Ausbildung. - Weiter nehmen sie eine Verschlechterung der Erschliessung mit ÖV und PW in Kauf, obwohl sie ihnen wichtig ist. Einpersonenhaushalte, Jahre Folie 27

28 Gutverdienende: Welche Wohnort-Präferenzen haben sie? Passende Wohnung ist mit Abstand der wichtigste Standortfaktor aus Sicht der Gutverdienenden - Für gutverdienende Zuzüger ist die Verfügbarkeit von passenden Wohnobjekten der wichtigste Standortfaktor. - Nähe zu Familie, Erschliessung mit PW und ÖV, Umfeld und Nähe zur Arbeits sind ebenfalls besonders wichtig. Einkommen ab CHF Steuern sowie das Thema Ausländer dagegen sind nur von untergeordneter Bedeutung. Folie 28

29 Bedeutung des Wohnstandort-Faktors «Ausländeranteil» Malters hat keine Ausländerproblematik - Die Wegzüger von Malters verbessern sich nicht bezüglich Ausländeranteil. Ihnen ist diese Standorteigenschaft auch weniger wichtig als den Zuzügern. - Die Zuzüger erwarten in Malters eine Verbesserung in dieser Hinsicht. Folie 29

30 Bedeutung des Wohnstandort-Faktors «Freizeit-Kultur-Sport» Wegzüger verbessern sich bezüglich Freizeit-Kultur- Sport - Die Zuzüger nach Malters verbessern sich nicht bezüglich Freizeit/Sport/Kultur- Angebot. Ihnen ist diese Standorteigenschaft auch weniger wichtig als den Wegzügern - Die Wegzüger erwarten eine Verbesserung in dieser Hinsicht. Folie 30

31 Bedeutung des Wohnstandort-Faktors «Ruf» Das Image von Malters ist unproblematisch - Sowohl Zuzüger als auch Wegzüger verbessern sich im gleichen Ausmass bezüglich Ruf/Image der Gemeinde. - Den Zuzügern ist diese Standorteigenschaft allerdings wichtiger als den Wegzügern. Folie 31

32 Wie zufrieden sind unsere Zuzüger? Familien nach Zuzug sehr zufrieden, Paare ohne Kinder und Einzelpersonen deutlich weniger - Zuziehende Familien sind im Vergleich zum Gesamtdatensatz überdurchschnittlich stark zufrieden mit Malters als neuen Wohnort und verbessern sich massiv gegenüber der Situation am alten Wohnort (roter Pfeil). - Einpersonenhaushalte und Paare ohne Kinder dagegen sind mehr zufrieden mit dem Wohnort als vor dem Umzug, die Verbesserung ist aber klein und die Zufriedenheit mit dem neuen Wohnort unterdurchschnittlich. - Die Zufriedenheit mit dem Wohnobjekt ist bei Familien und Paare ohne Kinder überdurchschnittlich. - Einzelpersonen sind dagegen auch mit dem in Malters gefundenen Wohnobjekt deutlich weniger zufrieden als der Durchschnitt. - Für Einpersonenhaushalte scheint somit Malters in jeder Hinsicht eine Verlegenheitswahl zu sein. Folie 32

33 Wie zufrieden sind unsere Wegzüger? Nach einem Wegzug von Malters ist die Zufriedenheit mit dem Wohnobjekt für Familien tief, für Einzelpersonen hoch Neuer Ort Alter Ort Neues Objekt n= 67 Alle Haushalte Einpersonenhaushalte Paare ohne Kinder Familien - Familien ziehen von Malters nur dann weg, wenn sie eine hohe Verbesserung hinsichtlich des Wohnortes erwarten. - Dabei nehmen sie eine tiefe Zufriedenheit mit dem neuen Wohnobjekt im Kauf. - Bei Einzelpersonen und Paare ohne Kinder ist dagegen die Verbesserung bezüglich Wohnort- Eigenschaften kleiner, die erwartete Zufriedenheit mit dem neuen Wohnobjekt dagegen sehr hoch. - Malters scheint somit viele Einpersonenhaushalte aus Verlegenheit anzuziehen. Sobald sie ein besseres Objekt finden, sind sie dann aber auch schnell wieder weg. Folie 33