Projektentwicklung im Immobiliengeschäft. Modul Prof. Dr. Michael Kuhn

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1 Projektentwicklung im Immobiliengeschäft Modul 6250 Prof. Dr. Michael Kuhn

2 Projektentwicklung im Immobiliengeschäft Prof. Dr. Michael Kuhn Modul 6250

3 Impressum DAM.Deutsche Akademie für Management GmbH Margaretenstraße Berlin Tel. 030/ Fax. 030/ Lektorat: Verfasser: Dr. Bernd Knappmann, Prof. Dr. Michael Kuhn ist seit dem Professor für Immobilienmanagement an der Hochschule Anhalt in Bernburg, nachdem er von schon die Stiftungsprofessur Immobilienmanagement und Controlling an der Technischen Hochschule Ingolstadt innehatte. Parallel dazu war er als Chief Financial Officer bei der SCHEVEN Financial Services GmbH in Berlin tätig, wo er die Bereiche Immobilienfinanzierung, Projektcontrolling und Investmentberatung verantwortete. Der berufliche Werdegang begann mit einer Banklehre und der praktischen Arbeit als Bankkaufmann bei der Deutsche Bank AG. Es folgte das Studium der Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Wirtschaftsinformatik, Finanzanalyse und Immobilienmanagement an der Universität Leipzig samt Auslandsaufenthalt, die Arbeit als wissenschaftlicher Mitarbeiter mit einer Vielzahl empirischer Forschungsprojekte im Bereich Immobilien-Portfoliomanagement, -controlling und Nachhaltigkeit sowie anschließend die Promotion zum Dr. rer. pol. über das Thema: Taktisches Immobilien-Portfoliomanagement. Als Senior Consultant bei der pom+consulting AG in Zürich leitete er Projekte im Bereich Immobilien-Portfoliomanagement, nachhaltige Immobilienbewertung und Kostencontrolling. 1. Version Januar DAM. Deutsche Akademie für Management GmbH, Berlin. Alle Rechte vorbehalten. Der gesamte Inhalt des vorliegenden Studienbriefs (Texte, Bilder, Grafiken, Design usw.) und jede Auswahl davon unterliegt dem Urheberrecht und anderen Gesetzen zum Schutze geistigen Eigentums der DAM. Deutsche Akademie für Management GmbH oder anderer Eigentümer. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts ist ohne Zustimmung des Eigentümers unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Zuwiderhandlungen werden zivil- und strafrechtlich verfolgt. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Text berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz- Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Sämtliche verwendete Handelsmarken oder Markenzeichen sind Eigentum der jeweiligen Rechteinhaber. Die DAM. Deutsche Akademie für Management GmbH und ihre Autoren haben höchste Sorgfalt bei der Erstellung des vorliegenden Studienbriefs angewandt. Dennoch übernehmen sie keinerlei Verantwortung oder Haftung für Richtigkeit oder Vollständigkeit, eventuelle Fehler oder Versäumnisse innerhalb des Studienbriefs. Die Inhalte und Materialien werden unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung zur Verfügung gestellt. Insbesondere erfolgt die Anwendung von im Studienbrief dargestellten Erkenntnissen auf Gefahr des Teilnehmenden. Zur besseren Lesbarkeit wird in diesem Studienbrief bei Personenbezeichnungen stets die männliche Form verwendet. Damit werden Frauen wie Männer gleichermaßen angesprochen. Umweltfreundlich gedruckt von MKM auf 100 % Altpapier ohne Folienschutzumschlag. 2 Projektentwicklung im Immobiliengeschäft

4 Inhaltsverzeichnis Symbolverzeichnis 4 Abkürzungsverzeichnis 4 Einleitung 5 1 Grundlagen der Projektentwicklung Begrifflichkeiten Rechtliche Grundlagen Baurecht Vertragsrecht Leistungsbilder der Projektentwicklung nach HOAI Projektentwicklungsprozess 18 2 Phasen der Projektentwicklung Projektinitiierung Idee Standort Kapital Einfache Projektentwicklerrechnung Projektkonzeption Standortanalyse Marktanalyse Nutzungskonzeptanalyse Wettbewerbsanalyse Risikoanalyse Rentabilitätsanalyse Machbarkeitsstudie Projektkonkretisierung Projektentscheidung Vertragspartner Projektfinanzierung Genehmigungsplanung Projektrealisierung Bauprojektmanagement Vermarktung 56 3 Projektcontrolling Budget Zeit Qualität 68 4 Aspekte internationaler Projektentwicklung 70 5 Fazit 74 Antworten zu den Kontrollfragen 75 Literaturverzeichnis 76 Stichwortverzeichnis 77 Inhaltsverzeichnis 3

5 Symbolverzeichnis Beispiel Definition Kontrollfrage Merksatz Studienziele Übungsaufgabe Zusammenfassung Abkürzungsverzeichnis Abs. ARGE Art. AVB BGB BKI B-Plan DCF DD Euribor FNP GG gif GÜ HOAI IRR LOI ÖPNV PDCA ROG SWOT VOB/A VOB/B Absatz Arbeitsgemeinschaft Artikel allgemeine Vertragsbedingungen Bürgerliches Gesetzbuch Baukosten-Informationssystem Bebauungsplan Discounted Cashflow Due Diligence EURo InterBank Offered Rate Flächennutzungsplan Grundgesetz Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung Generalübernehmer Honorarordnung für Architekten und Ingenieure Internal Rate of Return Letter of Intent öffentlicher Personennahverkehr Plan Do Check Act Raumordnungsgesetz Strengths/Weaknesses Objectives/Threads Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Allgemeine Bestimmungen Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Allgemeine Vertragsbestimmungen 4 Projektentwicklung im Immobiliengeschäft

6 Einleitung Das Thema Immobilienprojektentwicklung stellt im Rahmen des Immobilienmanagements die Königsklasse dar, denn hier findet man eine weites Themenfeld und vielfältige Aufgabenstellungen, für die viel unterschiedliches Know-how erforderlich ist. Die Bandbreite der Immobilienprojektentwicklung erstreckt sich von technischen Themen über rechtliche bis hin zu finanztechnischen Fragestellungen und Aufgabenschwerpunkten. Die Projektentwicklung hat damit von der Begrifflichkeit und von dem Umfang die größte Tragweite im Immobilienmanagement. Üblicherweise wird dieses breite Spektrum nicht von einer Person allein abgedeckt, da jedes Themenfeld spezielle Anforderungen an das Know-how stellt. Üblicherweise sind mehrere Personen unterschiedlicher Fachbereiche beteiligt. Klassisch spricht man hier von interdisziplinären Projektentwicklungsteams. Allgemeine Lernziele: Nach Studium dieses Moduls... Studienziele: sind Sie mit den Begrifflichkeiten der Immobilienprojektentwicklung vertraut; kennen Sie die Projektentwicklungsphasen im Detail; können Sie die Instrumente der Projektsteuerung, der Projektrealisierung, der Analyse, der Vermarktung anwenden; wissen Sie um die Aspekte der internationalen Projektentwicklung. Aufgrund des Umfanges kann an verschiedenen Stellen nur ein Überblick zu einem Themenschwerpunkt gegeben werden. Die wesentlichen Punkte werden weiter vertieft, sodass Sie nach dem Durcharbeiten des Studienbriefs in der Lage sein werden, darüber Auskunft zu geben, was eine Immobilienprojektentwicklung in der Praxis ausmacht. Sie wissen dann, welche Themenbereiche abgedeckt werden müssen, welches Know-how für eine erfolgreiche Umsetzung erforderlich ist und welche kritischen Fragen an den entsprechenden Stellen der Projektentwicklungsphasen zu stellen sind. Damit erhalten Sie einen fundierten Überblick über die Projektentwicklung inklusive Projektcontrolling. Literaturempfehlungen: Schulte, Karl-Werner; Bone-Winkel, Stephan; Schäfers, Wolfgang (Hrsg.)(2016): Immobilienökonomie I, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 5. Aufl., De Gruyter Oldenbourg, München. Einleitung 5

7 Schmoll, Fritz, genannt Eisenwerth (Hrsg.)(2015): Basiswissen Immobilienwirtschaft, 3. Aufl., Vahlen, München/Grundeigentum-Verlag, Berlin. Brauer, Kerry-U. (Hrsg.)(2013): Grundlagen der Immobilienwirtschaft, 8. Aufl., Springer, Wiesbaden. Alda, Willi; Hirschner, Joachim (2014): Projektentwicklung in der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl., Springer Fachmedien, Wiesbaden. Mayrzedt, Hans; Geiger, Norbert; Klett, Eckhardt; Beyerle, Thomas (Hrsg.)(2007): Internationales Immobilienmanagement, Vahlen, München. 6 Projektentwicklung im Immobiliengeschäft