Vorlesung 13NOV17 07 Projektentwicklung

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1 BauproZess: Ökonomie Vorlesung 13NOV17 07 Projektentwicklung Professur für Architektur und Bauprozess Prof. Sacha Menz Seite 1 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

2 Semesterprogramm HS17 25SEP17 01 Editorial 02OKT17 02 Die Ökonomie der Stadt 09OKT17 03 Renditen 16OKT17 04 Chancen & Risiken 23OKT17 - Seminarwoche 30OKT17 05 benotete Übung I 06NOV17 06 Kosten 13NOV17 07 Projektentwicklung 20NOV17 08 Die Genossenschaft 27NOV17 09 benotete Übung II 04DEZ17 10 Wrap-Up Seite 2 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

3 07 Projektentwicklung Aufhänger Seite 3 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

4 Aufhänger Quelle: Business Insider, One Hyde Park, London-Knightsbridge by Rogers Stirk Harbour + Partners Architects Seite 4 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

5 Aufhänger Quelle: the guardian Seite 5 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

6 Lesetipp Architecture is now a tool of capital, complicit in a purpose antithetical to its social mission 24 April 2015 By Reinier de Graaf Quelle: the architectural review Seite 6 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

7 Lesetipp «Architektur ist nun ein Werkzeug des Kapitalismus und in Komplizenschaft zu einem Zwecke, der ihrer sozialen Mission antiethisch entgegensteht.» «Einmal entdeckt als eine Form von Kapital, gibt es keine Wahl für Gebäude, als nach der Logik des Kapitals zu funktionieren. In diesem Sinne gibt es vielleicht gar keine Moderne und Postmoderne, sondern einfach Architektur vor und nach ihrer Annexion durch das Kapital.» «Durch die generelle Verwendung des Begriffs Immobilie wird die Definition des Architekten ersetzt durch die des Ökonomen.» «Eine seltsame Umkehrung der Prozesse folgte: Computer-Renderings gehen Zeichnungen voraus, der Verkauf von Appartements der Gestaltung des Gebäudes und der Verkäufer den Architekten.» Übersetzt aus: the architectural review Seite 7 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

8 Motivation smi vs. Immobilienindex SWX IAZI INVESTMENT REAL ESTATE PERFORMANCE INDEX Quelle: six-swiss-exchange.com Seite 8 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

9 Umfang der Bauinvestitionen (Hoch-, Tiefbau, Infrastruktur,...) Quelle: statista Seite 9 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

10 Umfang der Investitionen in den Wohnungsbau Quelle: Bundesamt für Statistik Seite 10 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

11 Akteure: Investoren (Nachfrage) Investoren- Kategorien Eigenschaften Banken, Pensionskassen, Versicherungen Genossenschaften Private Immobiliengesellschaften Öffentliche Hand Anforderungen Zielrendite, Cashflows, Risikominimierung Nachhaltige Entwicklungen, günstige Mieten Opportunistische Investoren, teilweise kleine Anlageobjekte Renditeerträge, Kapitalanlage Eigene Grundstücke, PPP.Modelle Charakteristik Anlagedruck (Opportunitäten), Risikoscheu hohe Bautätigkeit, tiefe Renditeerwartung (Kostenmiete) Unsicherheit, Risikoscheu Professionell, hohe Konkurrenz (nur wenige grosse Objekte) tiefe Renditeerwartung/ Eigennutzung nach: Th. Stauber, mobimo holding ag Seite 11 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

12 Akteure: Investoren, Sonderfall Crowd-Investing 50 % DER WOHNEINHEITEN DES PROJEKTS RIEHLUFER VERKAUFT ODER RESERVIERT Hilfe PROJEKTE SO FUNKTIONIERT'S NETZWERK ÜBER UNS MAGAZIN Anmelden Registrieren Direkt am Ufer des innerstädtischen Lietzensees im Berliner Ortsteil Charlottenburg wird unter dem Projektnamen "Riehlufer" eine bestehende Immobilie aus dem Jahr 1900 umgebaut und aufgewertet (Revitalisierung. Ende 2015 konnten sich Exporo-Investoren mit einer Verzinsung von 5,5 % im Jahr und einer kurzen Laufzeit bis zum an dem Berliner Immobilienprojekt beteiligen - heute wollen wir Ihnen einen kurzen Überblick zum aktuellen Stand der Immobilie geben. Quelle: exporo.de Nach nur 6 Monaten Vertriebszeit konnten 50 % der im Vertrieb befindlichen Wohneinheiten veräußert bzw. reserviert werden. Laut des verantwortlichen Projektentwicklers, der Fortis Wohnwert GmbH, herrscht allgemein ein hoher Andrang, sodass der Vertrieb der Wohnungen schon jetzt als Erfolg gewertet werden kann. Wir werden Sie in den Seite 12 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

13 Akteure: Entwickler (Angebot) Entwickler- Kategorien Eigenschaften Investorenentwickler Entwicklungsgesellschaften GU-/TU- Entwickler Entwickler ohne Kapital Vermittler Anforderungen Nachhaltige, renditestarke Anlageobjekte Abschöpfen v. PE- Gewinnen, Kapitalerträge Akq.-Instrument für Bauunternehmung, Abschüpfen v. PE- Gewinnen Dienstleister, Akq.-Instrument für Kerngeschäft Vermitteln v. Grundstücken und PE- Projekte, Marklerfee Charakteristik Hohe Finanzkraft Unabhängigkeit Hohe Risikobereitschaft, beschränkte Finanzkraft Teilw. hohe Risikobereitschaft, beschr. Finanzkraft Kein Risikokapital, Honorarerträge Einzelpersonen, oder Professionelle Beispiele - Mobimo - Allreal - Swisscanto Anlagest. - Helvetia Vers. - Genossenschaften Mettler2Invest - Odinga - Immokonzept AG - Fincasa Steiner - Allreal - Implenia - HRS - Losinger Marazzi - Priora - Halter Entw Nüesch Developm. - Colliers - Architekten div. Einzelpersonen - PWC - JLL -... nach: Th. Stauber, mobimo holding ag Seite 13 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

14 Ansätze: Kapital sucht Standort und Idee $ Seite 14 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

15 Ansätze: Standort sucht Idee und Kapital $ $ $ $ Seite 15 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

16 Ansätze: Idee sucht Standort und Kapital $ $ $ $ Seite 16 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

17 Marktsegmente- Risiko und Rendite Immobilienportfolio Marktsegmente (übertragen auf Immobilien) Rendite/ Wertsteigerung hoch STARS FRAGEZEICHEN I Geschäftsflächen in Top-Lagen I Wohnliegenschaften in Top-Lagen I Problematische Lagen mit evtl. Potential I Bauerwartungsland I Immobilien in Boomund Entwicklungsländern Risiko hoch Risiko tief I Geschäftsflächen an guten Lagen mit langjährigen Mietern I Familienwohnungen an beliebten, konfliktarmen Wohnlagen CASH COWS I Büroflächen in ZH- Agglomeration I Wohnliegenschaften in Randlagen/Agglomeration I Mietobjekte in Kleinstädten/ Dörfern ARME HUNDE Rendite/ Wertsteigerung tief Seite 17 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

18 Portfoliostrategien Portfoliostrategie Core-Strategie Strategie: I langfrstiges Investment I stabile Renditen I geringes Risiko I hoher Eigenkapitalanteil Investitionsfelder: I Einzelhandelsobjekte I Wohnungen (Miete) mit bonitätsstarken Mietern (DINKS, Familien) I Büros an guten Lagen mit bonitätsstarken Mietern Beispielhafte Akteure: I Pensionskassen I Projektentwickler I Banken, Versicherungen STARS FRAGEZEICHEN CASH COWS ARME HUNDE Seite 18 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

19 Portfoliostrategien Portfoliostrategie Value Added Strategie Strategie: I setzt auf Performance (Wertsteigerung vor Rendite) I spekuliert auf steigende Preise I hohe Renditen, oder moderate Renditen zugunsten Wertsteigerung I hohes Wertschöpfungspotential der Investition I Einsatz von Leverage / Fremdkapital Investitionsfelder: I Problemliegenschaften (z.b. ehem. Weststrasse) m. möglichem Veränderungspotential I Liegenschaften m. Gentrifizierungsaussichten (Langstrasse, etc.) I Knonauer Amt vor Uetlibergtunnel, ZH-West vor Entwicklung I Liegenschaften an Bahngleisen (z.b. EM2N a. Langstrasse) I jetzige arme Hunde Beispielhafte Akteure: I Private Investoren I Projektentwickler STARS? FRAGEZEICHEN CASH COWS ARME HUNDE Seite 19 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

20 Portfoliostrategien Portfoliostrategie Opportunistische Strategie Strategie: I antizyklischer Investmentansatz I ausnutzen v. Marktinneffizienzen u. wirtschaftlichen Notlagen I kurzfristiges Engagement I hohes Wertschöpfungspotential der Investition nach Entwicklung I Einsatz von Leverage / Fremdkapital I hohe Eingenkapitalrendite Investitionsfelder: I Investition bei wandelnden politischen, oder wirtschaftlichen Voraussetzungen I Zweitwohnungsinitiative Beispielhafte Akteure: I Internationale Investoren/Staatsfonds I Anlage in gewissen Immobilienfonds I div. Hedgefonds, private-equity-gesellschaften STARS FRAGEZEICHEN CASH COWS ARME HUNDE Seite 20 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

21 Portfoliostrategie -> Objektstrategie Portfoliostrategie Objektstrategie Klumpenrisiken: I Branchenkonzentration vermeiden / gleiche Mietergruppe I Bei Kippen eines bestimmten Marktes entsteht so kein hoher Leerstand I Regionale Konzentration vermeiden I Immobilienmärkte sind lokale Märkte, schwache mit starken Märkten kompensieren Einzelobjekt I homogene Baualtersklassen vermeiden I Erneuerungszyklen verlaufen in ähnlich langen Wellen I Massierung von Sanierungskosten vermeiden Portfolio-Objekte in verschiedenen Segmenten I Urbanisationsrisiko vermeiden I Tendenz zu Landflucht, keine Massierung von Liegenschaften in der ländlichen Peripherie Seite 21 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

22 Immobilien-Investment-Strategien Investment-Strategien I Kaufen & Halten I Optimieren von Kosten- und Kapitalstruktur I Kaufen, neu Positionieren & Verkaufen I Neue Nutzungs-, oder Vermarktungsidee für Immobilie finden I Kaufen, Renovieren, Verkaufen I Mieterhöhung nach Sanierung, Neubewertung, Verkauf I Kaufen, Umbauen & Verkaufen I Nutzungsart und/oder Struktur anpassen/modernisieren I Bauen, Vermieten & Verkaufen I Immobilien-Produktentwicklung I z.b. Bauen, 5 Jahre vermieten, um Steuern zu senken und dann Verkaufen $ $ $ $ $ $ $ $ TOLL! $ $ $ $ $ $ $ Seite 22 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

23 Der Schweinezyklus * Wachstum Aktienmarkt Immobilienmarkt Konjunktur Rentenmarkt * die grundsätzlich richtige Entscheidung zu vieler Marktteilnehmer t nach: L.-W. Schleiter, Historische, gesellschaftlich und ökonomiche Grundlagen der Immobilien-Projektentwicklung In der Vergangenheit ist die Immobilienkonjunktur der allgemeinen Konjunktur i.d.r. in zeitlichem Abstand von zwei bis fünf Jahren gefolgt. Seite 23 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

24 Lage- und Konjunkturreagibilität Hohe Aufschwungsreagibilität- und Abschwungresistenz für gute Lagen Wachstum Immobilienmarkt in guter Lage Konjunktur Immobilienmarkt in schlechter Lage t nach: L.-W. Schleiter, Historische, gesellschaftlich und ökonomiche Grundlagen der Immobilien-Projektentwicklung Gute Lagen geben später (oder nie) nach, legen früher wieder los. Schlechte Lagen geben zuerst nach und legen später wieder los. Gründe hierfür? Seite 24 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

25 Lage- und Konjunkturreagibilität Ausweichen auf (zukünftige) Wachstumsmärkte Financial Times v , Kate Allen: Why real estate investors should follow global population trends Seite 25 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

26 Konjunkturreagibilität nach Nutzung Wachstum Konjunktur z.b. Mietwohnungen an guter Lage z.b. Büroflächenmarkt in der Agglomeration t nach: L.-W. Schleiter, Historische, gesellschaftlich und ökonomiche Grundlagen der Immobilien-Projektentwicklung Seite 26 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

27 Rentabilität und Lage Birmensdorf Üetliberg Zürich CBD Hönggerberg Schwamendingen Überhang Eigentumsmarkt Überhang Mietmarkt AK hoch Mieten hoch Knappheit Überhang Mietmarkt Überhang Eigentumsmarkt Pendlerzeit Pendlerzeit BR AK AK BR EK EK NEB NEB LK LK Üetlibergtunnel Entfernung z. CBD Darstellung qualitativ Seite 27 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

28 Mischrechnung in schwachen Marktlagen 1. Versuch: reines Renditeobjekt LK Landkosten (unbebaute grüne Wiese ) Kaufpreis: m 2 à 1 150,- CHF/m 2 = ca. 3 Mio. CHF GK Gebäudekosten BKP 2 für beide Bauten, Tiefgarage ca. 6 Mio. CHF (entspricht ca. 85% der EK) EK Erstellungskosten BKP 1-9 ca. 7 Mio. CHF AK Anlagekosten BKP 0-9 LK + EK: 3 Mio. CHF + 7 Mio. = 10 Mio. CHF HAUS A HAUS B Der Markt Lage: Reusstal b. Bremgarten Mieterträge: Wohnungen: 16 x 4 1/2 Zi.-Wohnungen à 105 m2 HNF: 220,- CHF/m 2 : ,- CHF Parkplätze: n. VSS ca. 16 x 150,-/Monat: 16 x 150,- x 12M.: ,- CHF NEB total : ,- CHF BR Bruttorendite BR = NEB / AK: ,- / 10 Mio. CHF = 3.98% -> zu tief für Bauherrschaft (Opportunitäten, Risk) -> zu tief für Banken (Risk) Seite 28 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

29 Mischrechnung in schwachen Marktlagen 2. Versuch: Mischobjekt 50% Rendite, 50% Verkauf LK Landkosten (unbebaute grüne Wiese ) Kaufpreis: m 2 à 1 150,- CHF/m 2 = ca. 3 Mio. CHF GK Gebäudekosten BKP 2 für beide Bauten, Tiefgarage ca. 6 Mio. CHF (entspricht ca. 85% der EK) EK Erstellungskosten BKP 1-9 ca. 7 Mio. CHF AK Anlagekosten BKP 0-9 LK + EK: 3 Mio. CHF + 7 Mio. = 10 Mio. CHF HAUS A HAUS B Der Markt Lage: Reusstal b. Bremgarten Mieterträge Haus A: Wohnungen: 8 x 4 1/2 Zi.-Wohnungen à 105 m2 HNF: 220,- CHF/m 2 : ,- CHF Parkplätze: n. VSS ca. 8 x 150,-/Monat: 8 x 150,- x 12M.: ,- CHF NEB neu : ,- CHF Verkaufserlöse Haus B: Wohnungen: 8 x 4 1/2 Zi.-Wohnungen à 105 m2 HNF: 8 200,- CHF/m 2 : ,- CHF Parkplätze: n. VSS ca. 8 x ,- CHF: 8 x ,-: ,- CHF VEN total : ,- CHF AK red Anlagekosten reduziert BKP 0-9 AK red = AK alt - (VEN - ca. 15% Risiko/Gewinn VEN ) AK red = 10 Mio. - ( , ,- CHF) AK red = ,- CHF BR neu Bruttorendite neu BR neu = NEB neu / AK red : ,- / ,- CHF = 5.10% -> hoch genug für Bauherrschaft (Opportunitäten, Risk) -> hoch genug für Banken (Risk) Seite 29 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

30 Quelle: ABZ Seite 30 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

31 Projektentwicklung am Objekt Quelle: ABZ, Präsentation Projekt Toblerstrasse Seite 14 Seite 31 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie Information vom 24. März 2011

32 Quelle: ABZ, Präsentation Projekt Toblerstrasse 07 Projektentwicklung Projektentwicklung am Objekt

33 Projektentwicklung am Objekt Quelle: katasterauskunft.stadt-zuerich.ch Seite 33 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

34 Projektentwicklung am Objekt Bevölkerungsentwicklung G_1 Bis Anfang der 1950er-Jahre wuchs die Bevölkerung Personen im Quartier Fluntern stetig und erreichte im Jahr 1953 ihr Maximum mit Personen. Ab Mitte der er-Jahre nahm die Bevölkerung des Quartiers 6000 bis Anfang der 1990er-Jah re kontinuierlich ab und hat sich seitdem zwischen und 8000 Personen 0 eingependelt Wohnbevölkerung nach Herkunft, Geschlecht und statistischer Zone, 2014 Total Schweizerinnen und Schweizer Ausländerinnen und Ausländer zusammen Frauen Männer zusammen Frauen Männer T_1 Ausländer (innen) anteil (%) Quelle: Statistik Stadt Zürich, Quartierspiegel Fluntern, 2015 Lizenz: CC-BY-SA-3.0 Ganze Stadt ,9 Kreis ,0 Fluntern ,5 Heubeeriweg ,9 Sonnenbad ,4 Bethanien ,0 Universitätsspital ,2 Platte ,4 Zoo ,5 Seite 34 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

35 Projektentwicklung am Objekt Beschäftigte nach Wirtschaftszweig (Top 5) und statistischer Zone, 2012 T_19 Total Wirtschaftszweig Gesundheitswesen Erziehung und Unterricht Heime (ohne Erholungsund Ferienheime) Architektur- Interessenvertretungen und Ingenieurbüros, sowie kirchliche und technische, physikalische und giöse Vereini- sonstige reli- chemische gungen (ohne Untersuchung und Sozialwesen Sport) Übrige Fluntern Anteil der Beschäftigten im Quartier (%) 100,0 48,3 32,2 3,4 2,2 2,0 12,0 Heubeeriweg Sonnenbad Bethanien Universitätsspital Platte ( ) ( ) Zoo 359 ( ) 6 ( ) Arbeitslose und Arbeitslosenquote 2014 und 2010 T_20 Arbeitslose Arbeitslosenquote (%) / / Stadt Zürich ,0 3,9 0,1 Kreis ,4 2,3 0,1 Fluntern ,1 1,9 0,2 Quelle: Statistik Stadt Zürich, Quartierspiegel Fluntern, 2015 Lizenz: CC-BY-SA-3.0 Seite 35 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

36 07 Projektentwicklung Projektentwicklung am Objekt Toblerstrasse Parzelle m2 Parzelle m2 Parzelle m2 Parzellen Nord agf m2 agf m2 Parzelle Süd Total agf m2 Parzelle Nord agf max. nach Arealüberbauung 130% Parzelle Süd agf max. nach Regelbauweise 90% Parzelle m2 Seite 14 Berechnung max. agf Seite 36 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie Information vom 24. März 2011

37 07 Projektentwicklung Projektentwicklung am Objekt Toblerstrasse Parzelle 1852 Parzelle 1853 Parzelle 1854 GF max m2 HNF max m2 Parzellen Nord Arealüberbauung (130%) 7 Vollgeschosse Parzelle Süd Regelbauweise (90%) 3 Vollgeschosse Total GF max m2 HNF max m2 Berechnung max. GF und HNF Parzelle 2029 GF max m2 HNF max m2 Seite 14 Seite 37 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie Information vom 24. März 2011

38 07 Projektentwicklung Projektentwicklung am Objekt Toblerstrasse GV Gebäudevolumen (Nord + Süd) Geschosshöhe OK-OK 3m GK Gebäudekosten Mischwert UG/OG/DG ca CHF / m3 BKP2 GF Total m2 x 3m GV = m3 GV m3 x ca CHF GK = CHF BKP 2 Parzellen Nord Arealüberbauung (130%) 7 Vollgeschosse Parzelle Süd Regelbauweise (90%) 3 Vollgeschosse Abbruch / Bestand (Nord + Süd) (Angaben ABZ) CHF EK Erstellungskosten (GK / 0.85)+ Abbruch (BKP 1-9) EK = CHF Berechnung EK Erstellungskosten Seite 14 Seite 38 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie Information vom 24. März 2011

39 07 Projektentwicklung Projektentwicklung am Objekt Toblerstrasse NEB Wohnungen (NEB Whg.) (Nutzungserträge brutto) HNF x CHF / m2 / a NEB Whg. = CHF / a NEB Parkplätze (NEB PP) (Nutzungserträge brutto) 1PP / 120 m2 HNF = 153 PP CHF / Monat Miete 154 PP x CHF x 12 M NEB PP = CHF /a Parzellen Nord HNF m2 Parzelle Süd HNF m2 Mieten Marktrecherche Kreis 6 NEB / CHF / m2 HNF / a NEB Total NEB PP + NEB Whg CHF / a Berechnung NEB Nutzungserträge brutto Seite 14 Seite 39 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie Information vom 24. März 2011

40 07 Projektentwicklung Projektentwicklung am Objekt Toblerstrasse Bewirtschaftungskosten BWK = 1.5% Fremdkapitalverzinsung FKA = 1.50% 80% der Anlagekosten zu 1.87%, 10 Jahre fest bei ZKB Bruttorendite AB + BWK + FKA + EKA BR = 4.40% Eigenkapitalverzinsung EKA = 0.90% 20% der Anlagekosten zu 4.50% geforderter Eigenkapitalrendite Berechnung BR Bruttorendite Abschreibung AB = 0.5% Seite 14 Seite 40 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie Information vom 24. März 2011

41 07 Projektentwicklung Projektentwicklung am Objekt Toblerstrasse Anlagekosten AK = NEB / BR AK = CHF mögl. Landkosten (BKP 0) AK - EK = LK CHF mögl. Landkosten LK / m2 Grundstück = CHF/ m2 Erstellungskosten (BKP 1-9) EK = CHF Berechnung Landpreis pro m2 Bruttorendite BR = 4.40 % Seite 14 Seite 41 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie Information vom 24. März 2011

42 Projektentwicklung am Objekt Mietpreise / Investorenprojekt Wohnungsgrösse Zimmer (ca. 70m2) Zimmer (ca. 80m2) Zimmer (ca. 103m2) Zimmer (ca. 120m2) Zimmer (ca. 129m2) Investorenmieten (exkl. NK) 2'400.- CHF 2'700.- CHF 3'400.- CHF 4'000.- CHF 4'300.- CHF Seite 42 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

43 Projektentwicklung am Objekt Belastbarkeit Mietszenario Notwendiges Haushaltseinkommen für eine Standard- 4 1/2 -Zi.-Neubauwohnung an der Toblerstrasse Mietzins Toblerstrasse 4 1/2 Zimmer-Wohnung 3'400,- / Monat + 200,- NK ca. 3'600,- / Monat Median-Bruttoeinkommen 125'000,- / Jahr ca. 10'400,- / Monat Erforderliches Bruttoeinkommen lt. 25% - 30%-Regel 144'000,- bis 172'800,- / Jahr 12'000,- bis 14'400,- / Monat Median- Bruttoeinkommen i. ZH 10'400,- / Monat 14'400,- 12'000,- 3'600,- / Monat 25% bis 30% für Wohnkosten budgetierbar Seite 43 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

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