Kolloquium 28JUL16 Sessionsprüfung 19AUG16

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1 bauprozess Kolloquium 28JUL16 Sessionsprüfung 19AUG16 Professur für Architektur und Bauprozess Prof. Sacha Menz Seite 1 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

2 Prüfung Stoff I Skript "Drei Bücher über den Bauprozess" I Vorlesung Bauprozess I & II Inhalt I Vier thematische Fragestellungen I Machbarkeitsstudie I Artikel zu einem aktuellen Thema mit Fragen Vorbereitung I Beispiele 1-5 im Buch I Beispiele Vorlesung ( Seite 2 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

3 Prüfung Hilfsmittel I Schreibzeug I Notizpapier I Rechner mit Grundoperationen inkl. Potenzfunktion (y x ) I keine Mobiltelefone I ev. Wörterbuch I Dossier mit den notwendigen Formeln und Unterlagen liegt der Prüfung bei Dauer 14:00-17:30 I 60 min. pro Block I 30 min. Reserve Fragen I Beantwortung von Verständnisfragen während der ersten Stunde Seite 3 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

4 Prüfungsstoff: SIA Normen und Ordnungen (S. 345) I SIA 112 Modell Bauplanung, Verständigungsnorm I SIA 112/1 Nachhaltiges Bauen Hochbau (Empfehlung) I SIA 102 Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten (SIA 103, SIA 105, SIA 108, SIA 110) I SIA 118 Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten (Norm) I SIA 142 Ordnung für Architektur- und Ingenieurwettbewerbe I SIA 143 Ordnung für Architektur- und Ingenieurstudienaufträge I SIA 144 Ordnung für Architektur- und Ingenieurleistungsofferten I SIA 421 Raumplanung Nutzungsziffern I SIA 423 Gebäudedimensionen und Abstände I SIA 416 Flächen und Volumen von Gebäuden Seite 4 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

5 Wettbewerbswesen Seite 5 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

6 Berater / Vertreter (S.195) Bauherrschaft Berater Auftraggeber Auftragnehmer Gesamtleiter Planer Unternehmer 1 Weitere Spezialisten Weitere Unternehmer Planung Ausführung Seite 6 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

7 Generalunternehmer (S.201) Bauherrschaft Auftraggeber Auftragnehmer Architekt / PL? Generalunternehmer Bauingenieur Unternehmer 1 Einzelleistungsnehmer Heizungsplaner Lüftungsplaner Sanitärplaner Elektroplaner Weitere Spezialisten Planung Unternehmer 2 Unternehmer 3 Unternehmer 4 Unternehmer 5 Weitere Unternehmer Ausführung Seite 7 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

8 Baukostengliederungen (BKP 2009, S.106) BKP Baukostenplan 2001 Ablauf / Arbeitsgattungen ebkp-h Baukostenplan Hochbau 2009 Ablauf / Bauelemente EKG Elementkostengliederung 1995 Bauelemente 0 GRUNDSTÜCK A GRUNDSTÜCK MA ROHBAU GEBÄUDE BIS OK 1 VORBEREITUNGSARBEITEN B VORBEREITUNG BODENPLATTE 2 GEBÄUDE C KONSTRUKTION MB AUSSENWÄNDE 3 BETRIEBSEINRICHTUNGEN D TECHNIK MC DÄCHER 4 UMGEBUNG E ÄUSSERE WANDBEKLEIDUNG ME HAUSTECHNIK 5 BAUNEBENKOSTEN F BEDACHUNG MF AUSBAU 6 RESERVE G AUSBAU 7 RESERVE H NUTZUNGSSPEZIFISCHE ANLAGEN 8 RESERVE I UMGEBUNG 9 AUSSTATTUNG J AUSSTATTUNG V PLANUNGSKOSTEN W NEBENKOSTEN Y RESERVE, TEUERUNG Z MEHRWERTSTEUER CRB 2009, Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung Seite 8 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

9 Bauökonomie - Finanzierung Anlagekosten AK Landkosten LK + Erstellungskosten EK Bruttorendite BR Kapitalverzinsung (Bsp. 3%) Abschreibung (0.5%) Bewirtschaftungskosten (1.5%) Eigenkapital: mind. 20% Fremdkapital: max. 80% I AK = FK + EK (üblich für Wohnen ist max. 80/20) Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig oder NEB möglich (Miete) I Kapitalverzinsung = FK% x FKZinssatz + EK% x EKZinssatz EKZinssatz = (Kapitalverzinsung FK% x FKZinssatz) : EK% I I Finanzierung (S.122) 1. und 2. Hypothek noch immer gebräuchlich Seite 9 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

10 Bauökonomie (S. 128) 34 beispiel 4 Beispiel einer einfachen Kostenschätzung mit Machbarkeitsprüfung (Kostenschätzung nach Volumen) Ausgangslage Ein Bauherr plant ein Mehrfamilienhaus zu bauen. Das 2 000m 2 -Grundstück hat er für 600 CHF/m 2 gekauft (2 000m CHF = CHF). Gemäss einer ersten strategischen Klärung hat er herausgefunden, dass er insgesamt acht Wohneinheiten als 4.5-Zimmer-Wohnungen erstellen kann. Die Marktmiete solcher Objekte vor Ort beträgt CHF exkl. Nebenkosten. Über die Kapitalisierung will er die Machbarkeit seines Vorhabens durch die Kosten pro Kubikmeter überprüfen. Ermittlung der Erstellungskosten über die Marktmiete I CHF 8 Wohnungen 12 Monate = CHF Nutzungsertrag brutto im Jahr I Kapitalisierung: Kapitalverzinsung 5%, Abschreibung 0.5% (Richtwert), Bewirtschaftungskosten 1.5% (Richtwert) CHF 7% = CHF I Erstellungskosten: CHF CHF Landkosten = CHF Rückwärtsrechnung zur Kontrolle: Berechnung des Kostenkennwerts CHF/m I Quantität: 4.5-Zimmer-Wohnungen entsprechen etwa 125m 2, mit Erschliessung etwa 140m 2 (geschätzt) 140 m 2 3m Geschosshöhe = 420m 3 8 Wohnungen + Keller (entspricht Volumen von 2 Wohnungen) = 420m 3 10 = m 3 I Berechnung BKP 2: CHF Erstellungskosten 80% (Richtwert BKP 2) CHF Gebäudekosten CHF : m CHF/m 3 BKP 2 I Das Gebäude kostet 590 CHF/m 3 BKP 2 Fazit nach dem Vergleich mit einer möglichen Referenz: Das Projekt ist durchführbar. Skizze: Ausschnitt einer möglichen skizzenhaften Berechnung, Professur für Architektur und Bauprozess Seite 10 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

11 Männedorf - Referenzwerte 1. Rahmenbedingungen / Ziele I Neubauvolumen auf Baulandparzelle I min. 1.Untergeschoss 2. Quantität I Gebäudevolumen Total: 1 858m 3 MFH Hohenrain, 3. Qualität Kilchberg, ZH: I Mietwohnungen im gehobenen Preissegment I eine Wohnung pro Geschoss GV: 6 799m 3 4. Kennwert: I Kubikmeterpreis: 900 CHF/m BKP2/m 3 : 924 CHF/m 3 Index: 04/1998 = 100% 04/2006 = 111.9% Wohnhaus in Teufen, AR: GV: 8 685m BKP2/m 3 : 476 CHF/m 3 Index: 04/1988 = 100% 04/2004 = 107.6% Wohnhaus Segantini Zürich-Höngg: GV: 3 450m BKP2/m 3 : 787 CHF/m 3 Index: 04/2005 = 100% 04/2009 = 110.9% Auszug Werk-Material Quelle: Zeitschrift werk, bauen + wohnen Kennwert: Index: 4/2015 = 124.8% BKP2/m 3 : CHF/m 3 Kennwert: Index: 4/2015 = 124.8% 615 BKP2/m 3 : 552 CHF/m 3 Kennwert: Index: 4/2015 = 113.9% BKP2/m 3 : 994 CHF/m 3 Seite 11 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

12 Attikageschoss Stadt Zürich Auszug aus der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich Art. 7a Dachgestaltung bei Attikageschossen 15 1 Dachgeschosse über Flachdächern (Attikageschosse) müssen mit Ausnahme der nach 292 PBG zulässigen Dachaufbauten ein Profil einhalten, das auf den fiktiven Traufseiten unter Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe maximal einen Meter über der Schnittlinie zwischen der Aussenkante der Fassade und der Oberkante des fertigen Fussbodens des Attikageschosses unter 45 angelegt wird. Erläuterungsskizze nach BZO Stadt Zürich, Art. 7a Seite 12 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

13 Fragen Auftrag Honorierung nach Baukosten, nach Effektivem Zeitaufwand oder Pauschal- resp. Globalhonorar? 0.7 "g to Effektiver Zeitaufwand Architektur ^ 0.6 ja m Honorierung nach Baukosten 0.5 x» Komplexität 3 oo " " Pauschal- oder Globalhonorar (3 0.1 Baukosten Werte der erhobenen Objekte sj '50 "%'JA Px ^S»«** * * x *xx *^**Ä?* xx *x x"w '«%" * * xx x x ** *a H x x x>t yhx>5 50 % ftf üjcü * *«*** svv"fri CHF / ' 0.2 SIA Z-Werte 2003 o eg Regression der KOF-Erhebung 2004 SIA Z-Werte für 2005 Mio. Seite 13 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II Mio. 10 Mio