Kolloquium 14JAN16 Sessionsprüfung 28JAN16

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1 bauprozess Kolloquium 14JAN16 Sessionsprüfung 28JAN16 Professur für Architektur und Bauprozess Prof. Sacha Menz Seite 1 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

2 Prüfung Stoff I Skript "Drei Bücher über den Bauprozess" I Vorlesung Bauprozess I & II Inhalt I Vier thematische Fragestellungen I Machbarkeitsstudie I Artikel zu einem aktuellen Thema mit Fragen Vorbereitung I Beispiele 1-5 im Buch I Beispiele Vorlesung ( Seite 2 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

3 Prüfung Hilfsmittel I Schreibzeug I Notizpapier I Rechner mit Grundoperationen inkl. Potenzfunktion (y x ) I keine Mobiltelefone I evt. Wörterbuch I Dossier mit den notwendigen Formeln und Unterlagen liegt der Prüfung bei Dauer 14:00-17:30 I 60 min. pro Block I 30 min. Reserve Fragen I Beantwortung von Verständnisfragen während der ersten Stunde Seite 3 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

4 Vergaberecht Wie unterscheiden sich das Bauhaupt- und Baunebengewerbe? I Bauhauptgewerbe: Arbeiten für die tragende Struktur des Bauwerks I Baunebengewerbe: Arbeiten für die mit dem Bauwerk fest verbundene Ausstattung und Ausrüstung des Bauwerks sowie die technischen Installationen Schwellenwerte und Verfahren im von Staatsverträgen nicht erfassten Bereich Verfahrensarten Lieferungen (Auftragswert CHF) Dienstleistungen (Auftragswert CHF) Bauarbeiten (Auftragswert CHF) Baunebengewerbe Bauhauptgewerbe Freihändige Vergabe unter unter unter unter Einladungsverfahren unter unter unter 250'000 unter offenes / selektives Verfahren ab ab ab ab Schwellenwerte 2016 / 2017, Quelle: INÖB Seite 4 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

5 Bauwerkserhaltung 70% - Regel I Faustregel zur Schätzung der Instandsetzungskosten bei Totalsanierung. Schema Strategien der Bauwerkserhaltung Ersatz 25 bis 80 Jahre Neubau Dauerhaftigkeit Instandsetzung Erneuerung Instandhaltung 0 bis 25 Jahre Umbau Tief (Werterhalt) Hoch (Bedarf Nutzer) Strategien der Bauwerkserhaltung und des Ersatzes Stadt Zürich, 2006 Relative Eingrifftiefe Werterhalt Bedarf Nutzer Werterhalt und Bedarf Nutzer Seite 5 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

6 Kompetenz und Verantwortung Unterschied Gesamtleiter - Bauleiter - Projektleiter I Gesamtleiter: «erfasst die Probleme eines Bauvorhabens in ihrem Gesamtzusammenhang» > Motor, Zirkusdirektor... > beraten, berichten, vertreten, organisieren, koordination, delegieren... Ein Gesamtleiter pro Projekt I Bauleiter: leitet die Baustelle I Projektleiter: Leitet das Projekt innerhalb eines Unternehmens Seite 6 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

7 Bauökonomie BKP 2009 (S. 108) I BKP 2009 = ebkp-h I nach Elementen gegliedert Seite 7 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

8 Fragen Auftrag Honorierung nach Baukosten, nach Effektivem Zeitaufwand oder Pauschal- resp. Globalhonorar? 0.7 "g to Effektiver Zeitaufwand Architektur ^ 0.6 ja m Honorierung nach Baukosten 0.5 x» Komplexität 3 oo " " Pauschal- oder Globalhonorar (3 0.1 Baukosten Werte der erhobenen Objekte sj '50 "%'JA Px ^S»«** * * x *xx *^**Ä?* xx *x x"w '«%" X * * xx x x ** *a H x x x>t yhx>5 50 % ftf üjcü * X X*«*** svv"fri X X X. X CHF / X ' 0.2 SIA Z-Werte 2003 X o eg Regression der KOF-Erhebung 2004 SIA Z-Werte für 2005 Mio. Seite 8 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II Mio. 10 Mio X

9 Fallbeispiel Schöneggstrasse Geschossflächen GF: 1.-4-OG: je 15m 2 Balkon (Aussengeschossfläche AGF) Restliche Flächen sind GF Nettogeschossfläche NGF: Konstruktionsfläche KV =ca. 15% > 85% Nettogeschossflächen Verkehrsfläche VF: OG: Treppenhaus mit Lift ca. 20m 2 EG: Eingangsbereich ca. 30m 2 UG: Treppenhaus u. Korridor Nutzfläche NF: GF: NGF: VF: NF: 5.OG: 120m 2 102m 2 20m 2 82m OG: 170m 2 145m 2 20m 2 125m 2 EG: 170m 2 145m 2 30m 2 115m 2 UG: 170m 2 145m 2 45m 2 100m 2 Total: 1140m 2 972m 2 175m 2 797m 2 Seite 9 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

10 Fallbeispiel Schöneggstrasse 2. Quantität: GF h V Dach: 120m m 3 5.OG: 120m 2 3.0m 360m OG: 170m 2 3.0m 510m 3 EG: 170m 2 3.0m 510m 3 UG: 170m 2 2.8m 476m 3 Gebäudevolumen SIA 416 Total: 3446m 3 Seite 10 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

11 Fallbeispiel Schöneggstrasse 1. Rahmenbedingungen / Ziele: ff I 5 Geschosswohnungen I 1 Laden im Ergeschoss 2. Quantität: Gebäudevolumen Total: 3450m 3 öl m c 1 UM * s X i ^ lil TF1 3. Qualität: I urbanes Zielpublikum > Wohnüberbauung Hagenbuchenrein, Zürich: Mehrfamilienhaus am Höhenweg, Luzern: Wohnhaus Neptunstrasse, Zürich: geringer Ausbau, dafür viel Flexibilität. GV: m 3 GV: 3276m 3 GV: 4912m 3 4. Kennwert: BKP2/ m 3 : CHF/m 3 BKP2/ m 3 : CHF/m 3 BKP2/ m 3 : CHF/m 3 I Kubikmeterpreis: 740 CHF/m3 Index: (04/1998) Index: (04/1998) Index: (04/2005) Kennwert (4/2013): Kennwert (4/2013): Kennwert (4/2013): BKP2/ m 3 : 704 CHF/m3 BKP2/ m 3 : 647 CHF/m3 BKP2/ m 3 : 824 CHF/m3 Quelle: Werkmaterial Seite 11 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

12 Fallbeispiel Schöneggstrasse Seite 12 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

13 Fallbeispiel Schöneggstrasse 1. Rahmenbedingungen / Ziele: ff I 5 Geschosswohnungen I 1 Laden im Ergeschoss 2. Quantität: Gebäudevolumen Total: 3450m 3 öl m c 1 UM * s X i ^ lil TF1 3. Qualität: I urbanes Zielpublikum > Wohnüberbauung Hagenbuchenrein, Zürich: Mehrfamilienhaus am Höhenweg, Luzern: Wohnhaus Neptunstrasse, Zürich: geringer Ausbau, dafür viel Flexibilität. GV: m 3 GV: 3276m 3 GV: 4912m 3 4. Kennwert: BKP2/ m 3 : CHF/m 3 BKP2/ m 3 : CHF/m 3 BKP2/ m 3 : CHF/m 3 I Kubikmeterpreis: 740 CHF/m3 Index: (04/1998) Index: (04/1998) Index: (04/2005) Kennwert (4/2013): Kennwert (4/2013): Kennwert (4/2013): BKP2/ m 3 : 704 CHF/m3 BKP2/ m 3 : 647 CHF/m3 BKP2/ m 3 : 824 CHF/m3 Kennwert (4/2015) CHF/m x = CHF/m 3 Kennwert (4/2015) CHF/m x = CHF/m 3 Kennwert (4/2015) 767- CHF/m x = CHF/m 3 Quelle: Werkmaterial Seite 13 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

14 Fallbeispiel Schöneggstrasse 2 Anlagekosten AK = CHF Landkosten LK CHF + Erstellungskosten EK CHF 1 Bruttorendite BR:?% Kapitalverzinsung 3% Abschreibung 0.5% Bewirtschaftungskosten 1.5% 3 Kapitalverzinsung? I AK = FK + EK (üblich für Private ist max. 80/20) Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig: NEB möglich:? CHF/Jahr? CHF/Jahr I Kapitalverzinsung = FK% x FKZinssatz + EK% x EKZinssatz EKZinssatz = (Kapitalverzinsung FK% x FKZinssatz) : EK% Kapitalverzinsung - Werte? I Seite 14 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

15 Fallbeispiel Schöneggstrasse Seite 15 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

16 Fallbeispiel Schöneggstrasse 2 Anlagekosten AK = CHF Landkosten LK CHF + Erstellungskosten EK CHF 1 Bruttorendite BR:?% Kapitalverzinsung 3% Abschreibung 0.5% Bewirtschaftungskosten 1.5% 3 I Mio. CHF Eigenkapital notwendig! I Renditeerwartung Eigenkapital 3% I Hypothek für 3% Zins 1.8% Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig: NEB möglich:? CHF/Jahr? CHF/Jahr I Kapitalverzinsung = FK% x FKZinssatz + EK% x EKZinssatz I 0.8 x 1.8% x 3%= 2.0% Seite 16 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

17 Fallbeispiel Schöneggstrasse Anlagekosten AK: Landkosten LK * Erstellungskosten EK CHF 0 CHF CHF A Bruttorendite BR 6.4% A A B C D *Baurechtszins 3.25% CHF x 3.25% = CHF + *Rückstellung Heimfall: 0.50% CHF x 0.50% = CHF 34% Hypothek Pensionsk. Zins: 2.20% CHF x 2.20% = CHF 60% Hypothek Bank Zins: 2.7% CHF x 2.7% = CHF 6% Eigenkapitalanteil Zins: 1.85% CHF x 1.85% = CHF Abschreibung 0.5% CHF x 0.5% = CHF Bewirtschaftungskosten 1.5% CHF x 1.5% = CHF Baurechtszins I Für Private verhandelbar I Für gemeinnützige Bauträger gilt: LK = 7-20% AK (angepasst je nach Lage) Zins = mietrechtl. relev. Referenzzinssatz - 1/4% I LK und Zins im Beispiel von 2008 Nutzungserträge brutto NEB NEB notwendig Kostenmiete: CHF = Seite 17 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

18 Fallbeispiel Seebach Minimaler Gebäudeabstand bei zwei Gebäuden auf einer Parzelle? I Als wohnhygienisch und feuerpolizeilich einwandfrei gelten 7m (PBG) Muss eine Parkgarage geplant werden? I Es gilt in der Stadt Zürich: Verordnung über private Fahrzeugabstellplätze (Parkplatzverordnung) PPV Seite 18 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess I + II

19 1.) Berechnung Ausnützung agf = agsf x AZ = 384m 2 x 130% = 499m 2 2.) Skizze Abstände 3.) Kommentar: Geschosswohnung = 91m 2 +Erker (PBG 260 Abs. 3) - KF - VF (SIA 416) > eher kleine Wohnungen, schlechtes Verhältnis HNF / VF, Attika fraglich Seite 4 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie

20 4.) Art. 15 Herabsetzung des Grenzabstandes Der Grenzabstand gemäss Art. 13 und 14 verringert sich für jedes weggelassene Vollgeschoss um 1 m bis höchstens auf das kantonale Mindestmass, sofern auch die der reduzierten Vollgeschosszahl entsprechende Gebäudehöhe gemäss Art. 13 der jeweiligen Zone nicht überschritten wird. aus Bauordnung Stadt Zürich * * * Achtung max. Gebäudelänge! Seite 5 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie

21 5.) Skizze Volumen Seite 6 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Übung l Machbarkeitsstudie

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