Vorlesung 25SEP17 01 Editorial

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1 BauproZess: Ökonomie Vorlesung 25SEP17 01 Editorial Professur für Architektur und Bauprozess Prof. Sacha Menz Seite 1 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

2 Semesterprogramm HS17 25SEP17 01 Editorial 02OKT17 02 Die Ökonomie der Stadt 09OKT17 03 Renditen 16OKT17 04 Chancen & Risiken 23OKT17 - Seminarwoche 30OKT17 05 benotete Übung I 06NOV17 06 Kosten 13NOV17 07 Projektentwicklung 20NOV17 08 Die Genossenschaft 27NOV17 09 benotete Übung II 04DEZ17 10 Wrap-Up Seite 2 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

3 Einstieg Bau- und Immobilienwirtschaft Schweiz und Zürich Wo für Wohnungen die höchsten Preise verlangt werden Immobilienpreise im Kanton Zürich sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Wir zeigen, wo Häuser und Wohnungen am meisten kosten. Alexandra Kohler , 08:42 Uhr Wer auf Wohnungsportalen nach Immobilien in der Agglomeration von Zürich sucht, dem werden «Wohlfühloasen», «Bijous» und «familienfreundliche Grundrisse» angeboten. Eine 4,5-Zimmer-Wohnung, Neubau, mit 121 Quadratmetern in Dietlikon zum Beispiel kostet nicht weniger als 1,2 Millionen Franken. Dieser Preis ist aber keinesfalls besonders hoch. Im Glatttal lag im Jahr 2015 der Medianpreis der 646 verkauften Eigentumswohnungen bei 865'000 Franken, das heisst: Die Hälfte aller Wohnungen war teurer, die Hälfte günstiger. Acht Jahre zuvor kosteten die Wohnungen im Mittel noch 550'000 Franken. Die Wohnungspreise stiegen in dieser Region seit 2007 um 57,5 Prozent. Das geht aus Daten zu Wohneigentum hervor, die seit kurzem beim Statistischen Amt des Kantons Zürich abrufbar sind.* Quelle: NZZ v Seite 3 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

4 Einstieg Bau- und Immobilienwirtschaft Schweiz und Zürich Wohneigentum wird zur Fata Morgana Äusserst attraktiv, aber unerreichbar: So präsentiert sich Wohneigentum mittlerweile für viele Haushalte. Erfüllen kann sich seinen Traum vom Eigenheim am ehesten noch, wer die eigenen Ansprüche zurückschraubt. Dafür wird Mieten günstiger. Andrea Martel , 20:08 Uhr 8170 Fr. bezahlten erwerbstätige Wohneigentümer 2015 in der Schweiz im Median an Hypothekarzinsen. Das sind gerade mal 680 Fr. im Monat eine Summe, die mehr als tragbar aussieht und die jeden Mieter eifersüchtig machen muss. Selbstverständlich entspricht dies nicht den vollen Kosten für Wohneigentum: Hinzu kommt beispielsweise das eingesetzte Eigenkapital sowie der Unterhalt. Aber die Zahl zeigt, dass es derzeit extrem günstig ist, sich die eigenen vier Wände finanzieren zu lassen. Quelle: NZZ v Seite 4 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

5 Einstieg Bau- und Immobilienwirtschaft Schweiz und Zürich Quelle: NZZ v Seite 5 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

6 Einstieg Bau- und Immobilienwirtschaft Schweiz und Zürich Quelle: NZZ v Seite 6 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

7 Einstieg Bau- und Immobilienwirtschaft Schweiz und Zürich Die Gefahr der Blase verlagert sich Trotz sinkenden Mieten ziehen Immobilien die Investoren weiterhin an wie das Licht die Motten. Besonders ein Segment droht heisszulaufen. Michael Schäfer , 07:00 Uhr Je mehr die mickrigen Anleiherenditen Anleger verzweifeln lassen, umso attraktiver erscheinen Immobilienanlagen. Im vergangenen Jahr ist die Differenz zwischen den Renditen am Kapitalmarkt und jenen, die sich mit dem Vermieten von Liegenschaften erzielen lassen, auf neue Höchstwerte gestiegen, zeitweise betrug die Differenz bis zu vier Prozentpunkte. Wie in den Vorjahren hat dies die Investoren scharenweise in das «Betongold» getrieben. Nachdem jahrelang von einer drohenden Blase beim Wohneigentum gesprochen worden ist, verlagert sich die Diskussion nun zu den Anlageobjekten. 40 Milliarden einfach «verbrannt» Es war Mitte der achtziger Jahre. Wir trafen uns zufällig auf der Chefetage einer Grossbank am Zürcher Paradeplatz: Fritz Kündig, ein ehemaliger Nachbar, und der Journalist. Er habe soeben das Bad Lostorf gekauft, erzählte ein stolzer Kündig. Meine Recherche Fritz Pfiffner Quelle: NZZ v / Die Es war Banken Mitte mussten der achtziger in den Jahre. neunziger Wir trafen Jahren uns insgesamt zufällig auf über der 40 Chefetage Mrd. Fr. an einer faulen Krediten abschreiben. Nikolaus Senn, Präsident des Verwaltungsrates der Schweizerischen Bankgesellschaft (heute: UBS), schrieb seinen Direktoren noch 1996 ins Stammbuch: «Immobilienkrise und Rezession haben in den letzten Jahren zu einem riesigen Rückstellungsbedarf geführt.» Seite 7 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

8 Einstieg Bau- und Immobilienwirtschaft Schweiz und Zürich Wohnungsbau erreicht Rekordniveau Im Jahr 2015 sind in der Stadt Zürich 3210 neue Wohnungen entstanden zwei Drittel mehr als im Vorjahr. 37 Prozent aller Neuwohnungen realisierten Genossenschaften. 16:38 Stichworte Wohnen Wohnen in Zürich Wohnungsnot Statistik Stadt Zürich Artikel zum Thema Keine günstigen Wohnungen mehr für Grossverdiener Quelle: TagesAnzeiger v Seite 8 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

9 Semester-Ausblick 02- Die Ökonomie der Stadt Château, Gironde (F) EFH, Seebach (CH) AUK TION! I Schloss, 19. Jhd. I HNF: 700 m 2 I Räume: 41 I Zimmer: 14 I Bäder: 9 I Grundstück: 17 ha ( m 2 ) I div. Nebengebäude, Pool I Reihenfamilienhaus, 1978 I HNF: 130 m 2 I Zimmer: 5 1/2 I Bad, WC I 1 Garagenstellplatz I 1 Aussenstellplatz I Grundstück: 253 m 2 Gebot:,- CHF Gebot:,- CHF Seite 9 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

10 Semester-Ausblick 02- Die Ökonomie der Stadt Birmensdorf Üetliberg Zürich CBD Hönggerberg Schwamendingen Überhang Eigentumsmarkt Überhang Mietmarkt AK hoch Mieten hoch Knappheit Überhang Mietmarkt Überhang Eigentumsmarkt Pendlerzeit Pendlerzeit BR AK AK BR EK EK NEB NEB LK LK Üetlibergtunnel Entfernung z. CBD Seite 10 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

11 Semester-Ausblick 03- Renditen Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 2: Projektentwicklung für ein MFH Leverage-Effekt mit 0.1% Eigenkapitalanteil Nutzungserträge brutto (NEB) 267'180,- CHF/a Kostenposition Anteil Zinssatz in % v. AK in % v. NEB Kosten in CHF/a Kapitalisierungszinssatz 3.08% 60.63% 161'991,- Fremdkapital Hypothek 99.9% 1.95% 1.95% - 102'457,- Eigenkapitalrendite 0.1% % 1.13% 59'534,- Unterhalt und Reparaturen 0.50% 9.84% 26'297,- Betriebskosten 0.30% 5.91% 15'778,- Verwaltungskosten 0.60% 11.81% 31'557,- Mietzinsrisiko Rückstellungen/Abschrieb 0.10% 0.50% 1.97% 9.84% 5'259,- 26'297,- Bruttorendite 5.08% 100% 267'180,- Anlagekosten 267'180,- / 5.08% 5'259'449,- * 1 Nettorendite ZKB Festhypothek m. 10 J. Laufzeit * 2 resultierende Eigenkapitalrendite bei wechselnder Leverage und gleichbleibenden Anlagekosten * 3 * 2 * 3 * 1 Seite 11 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

12 Semester-Ausblick 04- Chancen und Risiken LIEGENSCHAFTSBESITZER Landkaufvertrag Landanteile n. Wertquoten Szenario Eigentumswohnungen Rechts- und Zahlungsflüsse $ Grundstücksgewinnsteuer n. kt. Steuergesetz ggf. Vorvertrag Substitutionsklausel $ Kauf Landanteil n. Wertquote WOHNUNGSKÄUFER Hyp. Hyp. BANKEN ggf. Vorkaufsvertrag Hyp. Hyp. $ Akonto n. Zahlungsplan, Baufortschritt Lex Koller Kaufrechtsvertrag Land INVESTOR/PROJEKTENTWICKLER Werkverträge Lex Koller Stockwerkeigentümerreglement Hyp. Hyp. $ Differenz Erlöse - Kosten = Gewinn Akonto Rückzahlung n. Verkauf d. Wohnungen $ Zinsen Baukredit über die Bauzeit $ Baukredit wenn Quorum erfüllt BANK INVESTOR $ Akonto n. Zahlungsplan, Baufortschritt Seite 12 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

13 Semester-Ausblick 04- Chancen und Risiken CHF VEN 8.18 Mio. AK 6.5 Mio. Planung (SIA 102) Bewilligungen Baufortschritt Finanzierung 1. Jahr 3.33% LK 2.5 Mio. Rekurs -> Rekurskommission -> Kt. Baurekursgericht -> Bundesgericht -> Entscheid 5. Jahr 6. Jahr 7. Jahr 3.33% 3.33% total 20% ü. 6 Jahre Risko/Gewinn 1.68 Mio. EK 4 Mio Vergabe gest. Leitung Abschluss Vorprojekt Bauprojekt Ausschr. Planung Ausfühungspl. Bauleitung Inbetriebnahme Kauf(rechts)vertrag Bauentscheid Auflagen erl./ Lex Koller Baueingabe Rekursfrist Baufreigabe Abnahme Baube. Rohbau I Rohbau II Lift Ausbau II Umgebung Baugespann Abbruch/Aushub HLKS, Elektro Ausbau I Baureinigung/Schlüsselübergabe Landkauf/-reservation1. Anzahlungen 1. Rate 3. Rate letzte Whng. 5. Rate Zinsen f. LK Vermarktung/Verkauf, R hngn. 2. Rate verkauft 4. Rate Planerhonorare, Notariatskosten Quorum d. Bank erfüllt? Rückzahlen Baukredit ggf. Grundstücksgewinnsteuer Baukredit wird freigegeben t Seite 13 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

14 Semester-Ausblick 04- Chancen und Risiken Belastbarkeit Kaufszenario Notwendiges Haushaltseinkommen für eine Standard- 4 1/2 -Zi.-Neubauwohnung in der Stadt Zürich Median- Kaufpreis 4 1/2 Zimmer-Wohnung in ZH 1'050'000,- Median-Bruttoeinkommen 125'000,- / Jahr ca. 10'400,- / Monat Erforderliches Bruttoeinkommen lt. 25% - 30%-Regel 83'000,- bis 99'600,- / Jahr 6'900,- bis 8'300,- / Monat Median- Bruttoeinkommen 10'400,- / Monat Wohnkosten (o. Amortisation) 2'370,- / Monat 8'300,- 6'900,- + Bewirtschaftungskosten ca. 1% p.a. = 875- / Monat - - ca. Steuereffekt* = - ca / Monat + + Abschreibung ca. 0.5% p.a. = 437,- / Jahr FKA-Zins: 80% à ca. 1.52% p.a. = 1'060,- / Monat ca. Belastung = 2'076- / Monat * n. Berechnung Vermögenszentrum (Eigenmietwertversteuerung abzüglich Steuerersparnis d. Verschuldung, abhängig v. Einkommen, etc.) Seite 14 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

15 Semester-Ausblick 06- Kosten CHF 1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr 4. Jahr EK EK x Zins x a 2 = Zins EK LK LK x Zins x a = Zins LK t Baufortschritt Baugespann Landkauf/-reservation1. Anzahlungen Baubeginn Rohbau I Rohbau II Lift Ausbau II Umgebung Abbruch/Aushub HLKS, Elektro Ausbau I Baureinigung/Schlüsselübergabe Seite 15 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

16 Semester-Ausblick 07- Projektentwicklung $ $ $ $ Seite 16 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

17 Semester-Ausblick 07- Projektentwicklung Wachstum Aktienmarkt Immobilienmarkt Konjunktur Rentenmarkt * die grundsätzlich richtige Entscheidung zu vieler Marktteilnehmer t nach: L.-W. Schleiter, Historische, gesellschaftlich und ökonomiche Grundlagen der Immobilien-Projektentwicklung In der Vergangenheit ist die Immobilienkonjunktur der allgemeinen Konjunktur i.d.r. in zeitlichem Abstand von zwei bis fünf Jahren gefolgt. Seite 17 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

18 Toblerstrasse Seite 13 Seite 18 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie Information vom 24. März 2011

19 Semester-Ausblick 08- Die Genossenschaft Investorenprojekt AK = EK + LK Genossenschaft mit Landbesitz AK = EK ( + LK) Genossenschaft Land im Baurecht AK = EK + Baurechtszins AK = CHF EK = CHF LK = CHF NEB = CHF ca. 400 CHF/m2 AK = CHF EK = CHF LK = CHF (Annahme ABZ inkl. Abbruch) NEB = CHF ca. 215 CHF/m2 EK tats. + LK Markt = AK fiktiv = CHF AK = CHF EK = CHF LK = CHF (Annahme ABZ inkl. Abbruch) NEB = Kostenmiete + Baurechtszins Baurechtszins = (EK/84%) x 16% = LK fik CHF x 3.25% = CHF zus. NEB total = CHF ca. 236 CHF/m2 BR (Bruttorendite) 4.4 % BR fiktiv (m. LK z. Marktwert) 2.5 % BR fiktiv (m. LK z. Marktwert) 2.75 % Seite 19 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

20 Administratives I Vorlesung: Vertiefungsfach im Master I Credit-points: 2 I max. 40 Masterstudierende (primäre Zielgruppe) I Bestehen der zwei benoteten, schriftlichen Übungen I Anwesenheit (zwei mal Fehlen gestattet) FÜR VORLESUNG EINSCHREIBEN! ---> SONST KEINE PRÜFUNG, KEINE NOTE! I Wahlfacharbeit im Master I Credit-points: 6 (ca. 150 Semesterwochenstunden) I Erfolgreicher Besuch der Vorlesung erforderlich I Selbstständige Arbeit in schriftlicher Form I Abschlussgespräch 30 Min/Arbeit Seite 20 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

21 Vorlesungsfolien Seite 21 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

22 01 Editorial Wahlfacharbeiten Bauprozess: Ökonomie Seite 22 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

23 01 Editorial Auszüge Wahlfacharbeiten Analyse altes Steinhaus, Disentis Wahlfacharbeit Chasper Padrutt, Martin Caduff Seite 23 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

24 01 Editorial Auszüge Wahlfacharbeiten Analyse Oberengadiner Grand-Hotels 1965 Markante Zunahme in der Parahotellerie initiiert durch die Einführung des Stockwerkeigentums und die ansteigende Nachfrage nach Ferienwohnungen. (Ebd., S. 153) 1966/67 Ein InternationalesBadrutt s Höhentrainingsund entsteht. (Ebd., S. 153) Palace Hotel, St.Wettkampfzentrum Moritz Plansammlung Hotel Saratz, Pontresina 1984 Die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger von St. Moritz genehmigen die Totalrevision des Baugesetzes, eine Teilrevision des Zonenplanes und des generellen Gestaltungsplanes. So kann das ausufernde Wachstum des Ortes, das die Landschaft stark gefährdet, eingeschränkt werden. (Ebd., S. 153) 1987 Projekt für künstliche Beschneiung wird ausgearbeitet. Förderung der Musik durch ein Treffen mit Stardirigenten Claudio Abbado und jungen, talentierten Musikern. (Ebd., S. 154) Hotel Palace, Bleistiftzeichnung von Johann Weber, um 1890 Badrutt s Palace Hotel Quelle: Architektonische Rundschau 13 (1897) Taf.32 Quelle: Die Bergbahnen werden kontinuierlich ausgebaut und zahlreiche Sportanlässe durchgeführt. (Ebd., S. 154)Das Badrutt s Palace Hotel entstand aus einem bereits bestehenden Hotel. Der Gründer Caspar Badrutt ist der Sohn des erfolgreichen Hotelpioniers Johannes Badrutt Junior und war eigentlich gesetzter Nachfolger für das Familienunternehmen Kulm Hotel St. Moritz. Doch Caspar Badrutt ging mutig seinen eigenen Weg. Mit das der Erweiterung des damaligen Hotels 2001 Eines der frühsten entstandenen Grand Hotels, Hotel Chantarella wird Beaurivage baut er sich sein eigenes Imperium auf. Das Badrutt s Palace, wie es heute bekannt ist, wurde zum Ort der Inszenierung. abgebrochen. Wiedereröffnung der 9-Loch-Golfanlage im Kulmpark. (Ebd., S. 154) Wirtschaft & Tourismus als 2003 Es ﬁnden die Alpine Ski-Weltmeisterschaften im Gebiet Corviglia statt. (Ebd., S. 154) Transformatoren der Oberengadiner Grand Hotels 2005 Annahme der Zweitwohnungsinitiative in Graubünden Renommierte Architekten hinterliessen ihre Spuren an einem Bauwerk, das eine Mischung aus Burg und Schloss geworden ist. Das mit viel Engagement geführte Unternehmen gab nach fünf Generationen 2004 die Direktion an jemanden ausserhalb der Familie weiter. (Ruf, S. 5) Vom ursprünglichen Dorfzentrum abgesetzt, an der Ausfallstrasse gelegen, am Hang situiert, überblickt das Badrutt s Palace Hotel den St. Moritzersee. Grosse Fenster an der 2007 Gesetz für Rauchverbot ingestalteter Graubünden kunstvoll Park bis ans Wasser. Die Fassade zum Berg, entlang der Strasse zum Südfassade erlauben den Gästen diesen Genuss der Landschaft. Zu Beginn reichte ein Dorfzentrum, ist mit Läden hinter englisch-gotischen Spitzbogen am Sockelgeschoss Wahlfacharbeit in Bauprozess Ökonomie geschmückt und dazu ein prunkvoller Empfang. Zu grossem Wiedererkennungswert verhalf Debora Heitz der Eckturm, der Jugendstil Erker an der Westecke, und die zahlreichen Zinnen und ETH Zürich Departement Architektur Bauprozess: Ökonomie Wahlfacharbeit Debora Heitz Dozent: Daniel Sandro Ménar Assistent Hannes Reichel 7. Februar 2014 Wahlfacharbeit: Wirtschaft & Tourismus als Transformatoren der Oberengadiner Grand Hotels Zeitstrahl mit wirtschaftlichen und touristischen Faktoren. Seite 24 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie 29 Wahlfacharbeit: Wirtschaft & Tourismus als Transformatoren der Oberengadiner Grand Hotels 59

25 01 Editorial Seminarwoche FS 2017 Seite 25 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

26 Literaturempfehlungen I Drei Bücher über den Bauprozess Sacha Menz (Hrsg.) vdf Hochschulverlag an der ETH Zürich I Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaften Kaspar Fierz Schulthess I Die Immobilienbewertung Francesco Canonica Schulthess I The Ascent of Money Niall Ferguson Penguin Books I Capital in the Twenty-First Century Thomas Pikkety Harvard University Press Seite 26 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

27 01 Editorial Ausblick: Immobilien-App Seite 27 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

28 Ausblick: Immobilien-App 8 Seite 28 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

31 Bauökonomie im Bauprozess Intention Planung Ausführung Bewirtschaftung Buch 1 Baurecht und Akquisition Akquisition Baurecht Buch 2 Bauökonomie und Nachhaltigkeit Bauökonomie Strategien der Nachhaltigkeit Buch 3 Planungs- und Baukompetenz Kompetenz und Verantwortung Planung Ausführung Seite 31 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

32 Ordnung für Leistungen und Honorare- SIA 102 Phasen Teilphasen 1 Strategische Planung 4.11 Bedürfnisformulierung, besonders zu v ereinbarende Leistungen Lösungsstrategien Schätzen des Finanzbedarfes 2 Vorstudien 4.21 Definition des Vorhabens, besonders zu vereinba rende Leistungen Machbarkeitsstudie Schätzen des Finanzbedarfes 4.22 Auswahlverfahren besonders zu vereinbarende Leistungen 3 Projektierung 4.31 Vorprojekt Studium von Lösungsmöglichkeiten und Grobschätzung der Baukosten 3% Vorprojekt und Kostenschätzung 6% 9% 4.32 Bauprojekt Bauprojekt 13% Detailstudien 4% Kostenvoranschlag 4% 21% 4.33 Bewilligungsverfahren Bewilligungsverfahren 2,5% Leistungstabelle und Prozentwerte SIA Ordnung 102 Seite 32 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

33 Ordnung für Leistungen und Honorare- SIA Ausschreibung 4.41 Ausschreibung, Ausschreibungspläne 10% Offertvergleich, Ausschreibung und Vergabe 8% 18% Vergabeantrag 5 Realisierung 4.51 Ausführungsplanung Ausführungspläne 15% Werkverträge 1% 16% 4.52 Ausführung Gestalterische Leitung 6% Bauleitung und Kostenkontrolle 23% 29% 4.53 Inbetriebnahme, Inbetriebnahme 1% Abschluss Dokumentation über das Bauwerk 1% Leitung der Garantiearbeiten 1,5% Schlussabrechnung 1% 4,5% 6 Bewirtschaftung 4.61 Betrieb besonders zu vereinbarende Leistung en 4.62 Erhaltung besonders zu vereinbarende Leistungen Total Grundleistungen Phasen 3, 4 und 5 100% Leistungstabelle und Prozentwerte SIA Ordnung 102 Seite 33 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

34 Fokus der Vorlesung Beeinflussbarkeit des Projekts 1 Strategische Planung 2 Vorstudien 3 Projektierung 4 Ausschreibung 5 Realisierung 6 Bewirtschaftung Seite 34 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

35 Fokus der Vorlesung? Grundleistungen Beeinflussbarkeit des Projekts 1 Strategische Planung 2 Vorstudien 3 Projektierung 4 Ausschreibung 5 Realisierung 6 Bewirtschaftung Seite 35 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

36 Fokus der Vorlesung Banken Grundleistungen Makler Immobilenschätzer 1 Strategische Planung Bewirtschafter Projektentwickler Beeinflussbarkeit des Projekts 2 Vorstudien Immobilienvermarkter Unternehmensberater 3 Projektierung 4 Ausschreibung 5 Realisierung 6 Bewirtschaftung Seite 36 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

37 Grundlagen Immobilienökonomie Anlagekosten BKP 0 - Grundstück LK BKP 1 - Vorbereitungsarbeiten BKP 2 - Gebäude GK BKP 3 - Betriebseinrichtungen BKP 4 - Umgebung BKP 5 - Baunebenkosten BKP Reservepositionen BKP 9 - Ausstattung EK AK Seite 37 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

38 Grundlagen Immobilienökonomie Landkosten BKP 0 - Grundstück LK BKP 1 - Vorbereitungsarbeiten BKP 2 - Gebäude GK BKP 3 - Betriebseinrichtungen BKP 4 - Umgebung BKP 5 - Baunebenkosten BKP Reservepositionen BKP 9 - Ausstattung EK AK Seite 38 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

39 Grundlagen Immobilienökonomie Erstellungskosten BKP 0 - Grundstück LK BKP 1 - Vorbereitungsarbeiten BKP 2 - Gebäude GK BKP 3 - Betriebseinrichtungen BKP 4 - Umgebung BKP 5 - Baunebenkosten BKP Reservepositionen BKP 9 - Ausstattung EK AK Seite 39 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

40 Grundlagen Immobilienökonomie Gebäudekosten BKP 0 - Grundstück LK BKP 1 - Vorbereitungsarbeiten BKP 2 - Gebäude GK BKP 3 - Betriebseinrichtungen BKP 4 - Umgebung BKP 5 - Baunebenkosten BKP Reservepositionen BKP 9 - Ausstattung EK AK Seite 40 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

41 Grundlagen Immobilienökonomie Erlöse und Erträge Nutzungserträge I Miete einer Wohnung Bruttomiete - Nebenkosten = Nettomiete I Miete für einen PW-Stellplätz I ggf. weitere Nutzungserträge (Miete Hobbyraum, etc.) Verkaufserlöse I Kaufpreis einer Eigentumswohnung inkl. Landanteil I Kaufpreis eines PW-Stellplatzes I ggf. weitere zukaufbare Räume (Hobbyraum, etc.) Seite 41 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

42 Grundlagen Immobilienökonomie laufende Aufwendungen Abschreibung I Auffangen der Altersentwertung Amortisation I Ersatz von in der Immobilie gebundenem Fremdkapital durch Eigenkapital (i.d.s. keine eigentlichen Kosten) BANK Bewirtschaftungskosten I Verwaltungskosten I Unterhaltskosten I Betriebskosten I Risikoprämie Seite 42 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

43 Grundlagen Immobilienökonomie Kapitalisierung und Finanzierung Prinzip Kapitalisierung mögliche Nutzungserträge NEB (Marktmieten) = mögliche Anlagekosten AK (LK+EK) erforderliche Bruttorendite BR * -> Ansatz Projektentwickler * Elemente der Bruttorendite BR I Fremdkapitalzins FKA-Zins I Eigenkapitalzins EKA-Zins I Abschreibung Ab $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ I Bewirtschaftungskosten BWK Prinzip Finanzierung erforderliche Anlagekosten AK (LK+EK) erforderliche Bruttorendite BR * = mögliche Nutzungserträge NEB (Kostenmieten) -> Ansatz Genossenschaften Seite 43 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

44 Grundlagen Immobilienökonomie Fremd- und Eigenkapital Amortisation und Leverage Warum ist die Amortisation kein Element der Bruttorendite? Welche Faktoren beeinflussen die Amortisationsrate? Einfluss der Amortisation auf die Brutto- und Eigenkapitalrendite ( Anfangsrendite ) Fremdkapital z.b. 80% Amortisation Eigenkapital z.b. 20% Seite 44 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

45 Grundlagen Immobilienökonomie Ertrags- vs. Realwert Ertragswertermittlung Nutzungserträge NEB = Ertragswert Bruttorendite BR $ $ $ $ $ Realwertermittlung Seite 45 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie fiktiver Neubauwert (BKP 2) - Altersentwertung der Bausubstanz (BKP 2) = Substanzwert + Landkosten LK (BKP 0) + Vorbereitungs- u. Umgebungsarbeiten, Baunebenkosten (BKP 1,4,5) = Realwert

46 Grundlagen Immobilienökonomie Kennwerte und Bezugsgrössen 2 GESCHOSSFLÄCHE GF 2 Geschossfläche GF 2.1 Nettogeschossfläche NGF 2.2 Konstruktionsfläche KF Nutzfläche NF Verkehrsfläche VF Funktionsfläche FF Konstruktionsfläche tragend KFT Konstruktionsfläche nichttragend KFN Hauptnutzfläche HNF Nebennutzfläche NNF Quelle: SIA 416 / SN , 2003 Seite 46 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

47 Grundlagen Immobilienökonomie Kennwerte und Bezugsgrössen Figur 1 Figure 1 Figura 1 Geschossfläche und Aussen-Geschossfläche Surface de plancher et surface externe de plancher Superficie di piano e superficie di piano esterna Figur 2 Figure 2 Figura 2 Nettogeschossfläche und Aussen-Nettogeschossfläche Surface nette et surface externe nette Superficie netta e superficie netta esterna Schrank + Wand versetzbar Armoire + cloison mobile Armadi divisori + pareti mobili Luftraum Vide Vuoto 2 Geschossfläche GF Surface de plancher SP Superficie di piano SP 3 Aussen-Geschossfläche AGF Surface externe de plancher SEP Superficie di piano esterna SPE 2.1 Nettogeschossfläche NGF Surface nette SN Superficie netta SN 3.1 Aussen-Nettogeschossfläche ANGF Surface externe nette SEN Superficie netta esterna SNE -> ca. 10% der GF werden für die Aussenwände beansprucht (vgl. agf-regelung der BZO Stadt Zürich!) Quelle: SIA 416 / SN , 2003 Seite 47 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

48 Grundlagen Immobilienökonomie Kennwerte und Bezugsgrössen Figur 3 Figure 3 Figura 3 Gliederung der Konstruktionsflächen Subdivision des surfaces de construction Suddivisione delle superfici di costruzione Figur 4 Figure 4 Figura 4 Gliederung der Nettogeschossfläche Subdivision de la surface nette Suddivisione della superficie netta Schrank + Wand versetzbar Armoire + cloison mobile Armadi divisori + pareti mobili Luftraum Vide Vuoto Konstruktionsfläche tragend KFT Surface de construction porteuse SCP Superficie di costruzione portante SCP Konstruktionsfläche nichttragend KFN Surface de construction non porteuse SCN Superficie di costruzione non portante SCN -> Erfahrungswerte Wohnungsbau: I Aussenwände 10% I Wohnungstrennwände 2% I Innenwände 3% I Schächte 2% I Erschliessung 6% Anteil HNF a. GF ca. 75% Hauptnutzfläche HNF Surface utile principale SUP Superficie utile principale SUP Nebennutzfläche NNF Surface utile secondaire SUS Superficie utile secondaria SUS Verkehrsfläche VF Surface de dégagement SD Superficie di circolazione SCIR Funktionsfläche FF Surface d installations SI Superficie delle installazioni SI Nutzfläche NF Surface utile SU Superficie utile SU Quelle: SIA 416 / SN , 2003 Seite 48 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

49 Grundlagen Immobilienökonomie Kennwerte und Bezugsgrössen Figur 8 Figure 8 Figura 8 Gebäudevolumen Volume bâti Volume dell edificio Estrich Grenier Solaio Wohnen Combles habitables Mansarda Keller Cave Cantina Dicke Dach Épaisseur toiture Spessore tetto H 2.UG H 1.UG H EG H 1.OG H 2.OG H DG First Faîte Colmo DG Combles Piano mansardato 2. OG 2 e étage 2 o piano 1. OG 1 er étage 1 o piano EG Rez PT 1. UG 1 er sous-sol 1 o piano inferiore 2. UG 2 e sous-sol 2 o piano inferiore -> Erfahrungswerte: (n. BZO, PPV Stadt Zürich) I Anteil erforderliche UG-Flächen/Volumen ca. 30% - 40% d. oberirdischen GF/GV (m. Tiefgarage, in Wohnzonen W2 - W5) I Anteil Fläche im UG/PW-Stellplatz ca. 25 m 2 I Rechenhilfe: von GV zu HNF: GV / 3.8. Beispiel: (100m3 / 2.9m x ) -1 = Gebäudevolumen GV Volume bâti VB Volume dell edificio VE Quelle: SIA 416 / SN , 2003 Seite 49 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

50 Grundlagen Immobilienökonomie Kennwerte und Bezugsgrössen 120.0% HNFtot / GF.eg.og 100.0% 80.0% 60.0% 40.0% 20.0% 0.0% ZEL STK WWI MNH HEG BRH ZIA IBN WOW OSR HUR ECH UDH BUR KRO ROT EUL REFH MFH MFH MFH MFH MFH MFH MFH MFH REFH REFH MFH HYB HYB REFH REFH HYB HNF/GF.eg.og 53.6% 68.5% 69.3% 70.5% 71.5% 73.3% 74.7% 75.7% 76.8% 78.9% 79.4% 80.5% 82.8% 83.1% 84.9% 84.9% 85.4% Quelle: Professur-interne Forschungsarbeit (laufend) -> ca. 75% Anteil HNF a. oberirdischer GF Seite 50 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

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