Vorlesung 01OCT15 03 Renditen

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1 BauproZess: Ökonomie Vorlesung 01OCT15 03 Renditen Professur für Architektur und Bauprozess Prof. Sacha Menz Seite 1 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

2 Inhalt 17SEP15 01 Editorial 24SEP15 02 Die Ökonomie der Stadt 01OCT15 03 Renditen 08OCT15 04 Übung I 15OCT15 05 Chancen & Risiken 22OCT15 - Seminarwoche 29OCT15 06 Kosten 05NOV15 07 Projektentwicklung 12NOV15 08 Die Genossenschaft 19NOV15 09 Potential 26NOV15 10 Übung II 03DEC15 11 Kolloquium 10DEC15 - Prüfung (schriftl.) Seite 2 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

3 03 Renditen Einstieg Quelle: NZZ am Sonntag vom Seite 3 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

4 03 Renditen Einstieg Quelle: NZZ am Sonntag vom Seite 4 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

5 Bieterverfahren Verkaufsdokumentation Immobilien-Dienstleistungen Liegenschaft Bahnhaldenstrasse 2, 8052 Zürich-Seebach «Gut gelegen» Wohn- und Geschäftshaus mit Restaurant und 6 Wohnungen an zentraler Lage Seite 5 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

6 Bieterverfahren Ablauf- und Terminplan Liegenschaft, Bahnhaldenstrasse 2, 8052 Zürich 1. Phase Besichtigung gegen Voranmeldung unter Telefon Abgabe eines ersten verbindlichen Kaufgebotes mit folgenden Angaben: Name, Adresse und Telefon des Käufers Kaufpreis Übernahmezeitpunkt Vorgesehene Finanzierung Sichten der eingegangenen Angebote und Weiterleitung an die Eigentümerschaft zum Entscheid 2. Phase Allenfalls Durchführen einer zweiten und letzten Angebotsrunde Abgabe eines zweiten verbindlichen Kaufangebotes Sichten der eingegangenen Angebote und Weiterleitung an die Eigentümerschaft zum Entscheid am bis ab ab bis ab Abschlussphase Kommunikation des Entscheides ab Zuschlagsentscheid liegt bei Eigentümerschaft Angebotshöhe stellt wichtige Grösse dar Abschluss des Reservationsvertrages bis Vollzug des Kaufvertrages bis Kontakt Zürcher Kantonalbank Seite 6 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie 03 Renditen l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Immobilien-Dienstleistungen Reichel l 01OCT15 Markus Jeker Tel:

7 Bieterverfahren Ablauf- und Terminplan Liegenschaft, Bahnhaldenstrasse 2, 8052 Zürich 1. Phase Besichtigung gegen Voranmeldung unter Telefon Abgabe eines ersten verbindlichen Kaufgebotes mit folgenden Angaben: Name, Adresse und Telefon des Käufers Kaufpreis Übernahmezeitpunkt Vorgesehene Finanzierung Sichten der eingegangenen Angebote und Weiterleitung an die Eigentümerschaft zum Entscheid 2. Phase Allenfalls Durchführen einer zweiten und letzten Angebotsrunde Abgabe eines zweiten verbindlichen Kaufangebotes Sichten der eingegangenen Angebote und Weiterleitung an die Eigentümerschaft zum Entscheid am bis ab ab bis ab Wo. 4 Ta. 3 Ta. 1 Wo. 3 Ta. 2 Ta. Abschlussphase Kommunikation des Entscheides ab Zuschlagsentscheid liegt bei Eigentümerschaft Angebotshöhe stellt wichtige Grösse dar Abschluss des Reservationsvertrages bis Vollzug des Kaufvertrages bis Wo. Kontakt Zürcher Kantonalbank Seite 7 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie 03 Renditen l Prof. Sacha Menz l Doz. Hannes Immobilien-Dienstleistungen Reichel l 01OCT15 Markus Jeker Tel:

8 03 Renditen Bieterverfahren Seite 8 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

9 03 Renditen Bieterverfahren Seite 9 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

10 Bieterverfahren Gemeinde und Infrastruktur Öffentlicher Verkehr Gute Erschliessung Bahnhof Zürich Seebach ca. 250 m entfernt Tram- / Bushaltestelle "Seebacherplatz" der Tramlinie Nr. 14 mit Verbindung zum Bahnhof Zürich Oerlikon sowie der Buslinien Nr. 29, 75 und 768 mit Verbindungen zum Zürich Flughafen ca. 100 m entfernt Fahrzeiten nach: Baden ca. 28 Minuten Zürich HB ca. 13 Minuten Zürich Flughafen ca. 12 Minuten Individualverkehr Autobahnanschluss der A1 "Zürich-Seebach" ca. 1,5 Kilometer entfernt Fahrdistanzen nach: Baden ca. 24 Kilometer Zürich City ca. 6 Kilometer Zürich Flughafen ca. 6 Kilometer Infrastruktur Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf in Gehdistanz Kindergarten, Primar- und Sekundarschule in Zürich-Seebach Mittel- und Berufsschule in der Zürcher City Seite 10 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

11 Bieterverfahren Ausführung Konstruktion Kellerumfassung Massivbauweise Aussenwände Mauerwerk verputzt Decken Beton, teil mit Täfer verkleidet Innenwände Massiv Dach Steildach mit Ziegeleindeckung Ausbau Heizung Ölheizung (Bj. 1994); Öltank 10'000l erdverlegt Wärmeverteilung mittels Radiatoren Warmwasser Dezentrale Versorgung (Elektro Boiler) Küche Helle, moderne Einbauküchen Nasszellen Schöne, helle Ausstattungen Bodenbeläge Klinker, Keramikplatten, PVC, Parkett Fenster Wohnungen: Kunststoff-Fenster mit Isolierverglasung teils Holzfenster mit Isolierverglasung Restaurant: Holzfenster mit Doppelverglasung Storen Rollläden, Jalousieläden Zustand In den letzten Jahren wurden in 5 von 6 Wohnungen die Küchen und Nasszellen erneuert. Seite 11 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie Aufgrund des Umwelt- und Gesundheitsamtes Zürich muss die Lüftungsanlage des Restaurants erneuert/angepasst werden (Nachrüsten der Wärmerückgewinnung, Lüftungsführung).

12 Bieterverfahren Verwaltung HEV, Albisstrasse 28, 8038 Zürich Bauvorschriften Wohnzone W3 Nach unseren Abklärungen ist das Objekt im kommunalen Inventar des Natur- und Landschaftsschutzes mit "Landschaftsschutzobjekt Drumlin Buhn" inventarisiert. Grundbuch Grundbuchamt Zürich Oerlikon Stadtquartier Zürich Seebach Kontakt und Hinweis Altlasten Wohn- und Geschäftshaus, Grundbuch Blatt 1858, Kataster Nr. SE3473, Gebäude Vers.-Nr mit 667 m² Gebäudegrundfläche und Umgelände Nach unseren Abklärungen ist das Objekt nicht in einem der öffentlich zugänglichen Register vermerkt. Anfragen / Angebote Zürcher Kantonalbank Immobilien-Dienstleistungen Markus Jeker Tel: Postfach Fax: Zürich markus.jeker@zkb.ch Weitere Unterlagen Seite 12 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie Nach erfolgter Besichtigung können wir Ihnen gerne weitere Unterlagen zur Verfügung stellen: Grundbuchauszug Gebäudeversicherungs-Auskunft

13 Bieterverfahren Mieterspiegel per Mieterschaft Mietflächen- Bezeichnung Lage Mietbeginn MV-Art/-Dauer Hypo.-Zins Stand Miet- Fläche MZ netto m²/jahr MZ netto pro Mt. MZ netto pro Jahr HK/NK pro Jahr MZ brutto pro Jahr Bahnhaldenstr. 2 in m² in CHF in CHF in CHF in CHF in CHF Lager (Weltladen) UG unbefristet 2.00% ' '800 Lager (Züri Kurier) UG unbefristet 3.25% ' '800 Restaurant, Lager im UG EG fest bis '753 45'036 2'340 47'376 Laden (Weltladen) EG unbefristet 2.25% ' '840 Take-Away Laden EG unbefristet 2.25% '650 19'800 1'800 21'600 Büro (Fahrschule) EG unbefristet 2.25% '330 15' '800 2½-Zimmerwohnung 1. OG unbefristet 2.00% '180 14'160 2'640 16'800 3½-Zimmerwohnung 1. OG unbefristet 3.50% '899 22'788 2'256 25'044 2½-Zimmerwohnung 2. OG unbefristet 2.00% '750 21'000 2'280 23'280 4-Zimmerwohnung 2. OG unbefristet 2.00% '858 22'296 2'532 24'828 3½-Zimmer-Wohnung 3. OG unbefristet 2.00% '900 22'800 3'240 26'040 4-Zimmerwohnung 3. OG unbefristet 2.00% '577 18'924 2'772 21'696 Parkplatz Nr Parkplatz Nr Parkplatz Nr Parkplatz Nr Parkplatz Nr Parkplatz Nr Parkplatz Nr Parkplatz Nr Mietzinseinnahmen total ' '484 20' '424 Verkaufsdokumentation V mje Zürcher Kantonalb Bahnhaldenstrasse 2, 8052 Zürich-Seebach Seite 1 Seite 13 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

14 Bieterverfahren Verkaufsrichtpreis Lage Wohnfläche ca. 507 m² Grundstückfläche 667 m² CHF 4'240'000 zuzüglich der Hälfte der Notariats- und Grundbuchgebühren Gute, zentrale Lage Raumkonzept Untergeschoss Lager (Weltladen) Lager (Zürich Kurier) Mieterkeller Nutzfl. Wohnfl. 20 m² 20 m² m Erdgeschoss Restaurant mit 50 Sitzplätzen Laden (Weltladen) Take-Away Laden Büro (Fahrschule) 112 m² 15 m² 73 m² 52 m² 1. Obergeschoss 2½-Zimmer-Wohnung 3½-Zimmer-Wohnung 2. Obergeschoss 2½-Zimmer-Wohnung 4-Zimmer-Wohnung 3. Obergeschoss 3½-Zimmer-Wohnung 4-Zimmer-Wohnung 77 m 2 86 m 2 75 m² 97 m² 75 m 2 97 m² Total Nutzfläche ca. 292 m 2 Total Wohnfläche ca. 507 m 2 Mietwesen Jährliche Mietzinseinnahmen (Netto) CHF 215'484 (siehe separate Auflistung im Anhang) Heizkosten und Warmwasser werden pauschal abgerechnet Umgebung Zugangswege mit Hartbelag, im Innenhof mit Rasen und Bäumen Seite 14 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

15 Bieterverfahren Kaufobjekt Eckdaten Art Wohn- und Geschäftshaus mit Restaurant, 3 Geschäftsläden und 6 Wohnungen Parken 8 Aussenparkplätze Wohneinheiten 6 Wohnungen Baujahr 1946 Zustand Gut unterhalten Volumen (GVZ) 3'258 m³ Nutzfläche ca. 292 m² Wohnfläche ca. 507 m² Grundstückfläche 667 m² Verkaufsrichtpreis Lage CHF 4'240'000 zuzüglich der Hälfte der Notariats- und Grundbuchgebühren Gute, zentrale Lage Raumkonzept Untergeschoss Lager (Weltladen) Lager (Zürich Kurier) Mieterkeller Nutzfl. Wohnfl. 20 m² 20 m² m Erdgeschoss Seite 15 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie Restaurant mit 50 Sitzplätzen Laden (Weltladen) Take-Away Laden 112 m² 15 m² 73 m²

16 Prinzip Rendite Prinzip Rendite Investition zu einem ZeitPUNKT X in eine Anlage. Anlage (AK) Stetiger Ertragsfluss aus der Anlage über einen ZeitRAUM. % Erträge eines Jahres Anfangsinvestition = Rendite Seite 16 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

17 Bruttorendite Objekt Bruttorendite Objekt AK: 4'240'000,- CHF Stetiger Ertragsfluss aus der Anlage über einen ZeitRAUM. Investition zu einem ZeitPUNKT X in eine Anlage. % 215'484,- CHF 4'240'000,- CHF = 5% BR 5% Rendite... Seite 17 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

18 Herleitung des Begriffes «Rendite» I «Rendite, aus ital. rendita (Einkommen, Rente), zu ital. rendere (einbringen), unter Einfluss von ital. prendere (nehmen) und lat. reddere (wieder zurückgeben).» I «Ertrag einer Kapitalanlage/Investition» I «Verhältnis d. Ertrages einer Investition zu dieser Investition.» Definitionen n. div. Wirtschaftslexika Seite 18 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

19 Alternative Definitionen I historisch: «Geldzahlungen, oder Naturallieferungen im Rahmen eines Grundherrschaftssystems.» I «Ein Einkommen, welches ohne aktuelle Gegenleistung bezogen wird, z.b. aus angelegtem Kapital.» I «...die Teile von Erträgen und Zahlungen, die deren Opportunitätskosten übersteigen.» I «...eine regelmässige Zahlung.» Definitionen n. div. Wirtschaftslexika Seite 19 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

20 Historische Renditen 25% % Zins 20% 15% min. max. 10% 9% 8% 7% Darstellung qualitativ Daten aus: 1. M.I. Finley, The ancient economy, University of California Press, % 5% 4% 3% 2. S. Homer, R. Sylla, A History of Interest Rates, Rutgers University Press, M. Hudson, How Interest Rates Were Set, 2500 BC AD, Journal of the Economic and Social History of the Orient, % 1% 0% fr. Bronzezeit v.chr. Sumerer, Babylonier mittl. Bronzezeit v. Chr. Sumerer, Babylonier gr. Antike v. Chr. Griechen röm. Antike v. Chr. Römer Byzanz n. Konstantin ab 350 n. Chr. Römer Byzanz v. Justinian bis 500 n. Chr. Römer ZKB Festhypothek 10J Epoche Seite 20 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

21 Renditeformen Bruttorendite Wertänderungsrendite Anfangsrendite Fremdkapitalrendite Eigenkapitalrendite Zielrendite Gesamtrendite Nettorendite Return-on-equity (ROE) Return-on-investment (ROI) Netto-Chasflow-Rendite Seite 21 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

22 Renditeformen-Fokus Bruttorendite Wertänderungsrendite Anfangsrendite Fremdkapitalrendite Eigenkapitalrendite Zielrendite Gesamtrendite Nettorendite Return-on-equity (ROE) Return-on-investment (ROI) Netto-Chasflow-Rendite Seite 22 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

23 Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 1: Bieterverfahren für ein MFH Bekannt: I Erträge (tats. Mietspiegel, oder Marktrecherche) I Anlagekosten erf. (Mindestgebot) Unbekannt: I Bruttorendite Erträge Anlagekosten erf. Bruttorendite mögl.? Nettorendite mögl.? Eigenkapitalrendite mögl.? %?, Mindestgebot Nutzungserträge brutto (NEB) = 215'484,- CHF AK mind. = 4'240'000,- CHF BR = 5% Seite 23 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

24 Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 1: Bieterverfahren für ein MFH Kapitalisierung der Nutzungserträge brutto (NEB) 215'484,- CHF/a Kostenposition Anteil Zinssatz in % v. AK in % v. NEB Kosten in CHF/a Kapitalisierungszinssatz 3.08% 60.65% 130'684,- Fremdkapital Hypothek 80% 1.95% 1.56% 30.70% 66'144,- Eigenkapital 20% 7.61% 1.52% 29.95% 64'540,- Unterhalt und Reparaturen 0.50% 9.84% 21'200,- Betriebskosten 0.30% 5.90% 12'720,- Verwaltungskosten 0.60% 11.81% 25'440,- Mietzinsrisiko 0.10% 1.97% 4'240,- Rückstellungen/Abschrieb 0.50% 9.84% 21'200,- Bruttorendite 5.08% 100% 215'484,- Anlagekosten 215'484,- / 5.08% 4'240'000,- * 2 * 3 * 1 * 1 Nettorendite i. 1. Jahr * 2 aktuelle ZKB Festhypothek m. 10 J. Laufzeit * 3 Eigenkapitalrendite i. 1. Jahr Seite 24 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

25 Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 1: Bieterverfahren für ein MFH Evaluation der Renditen basierend auf: Risiken I Leerstandsrisiko I Lage (begehrt, problematisch, Lageklasse) I Mietermix (Saisoniers, Singles, Paare, Familien, Pensionäre) I Marktsegment (Wohnen, Gewerbe, high- vs. low-price) I Zustand (Alt-, oder Neubau, Konstruktion, Bauqualität, Unterhalt) Chancen I Wertsteigerung, Performance I Geldwertschutz / Inflationsschutz I Opportunitäten zur Eigenkapitalrendite I 10 Jährige CH-Bonds (sog. Eidgenossen) z.zt. 0.57% I Performance SMI 2014:+4.35%, 2013:+16.84%, 2012:+13.41%, 2011:-8.59%, :-33.47%, : % I sonst eine Anlageform I individuelle Risikobereitschaft / -aversion Seite 25 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

26 Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 1: Bieterverfahren für ein MFH aktuelle Opportunitäten zu 7.61% Eigenkapitalverzinsung SMI-Performance SNB- Eidgenossen Seite 26 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

27 Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 2: Projektentwicklung für ein MFH Bekannt: I Erträge (Marktrecherche) I Bruttorendite (ist zu definieren) Unbekannt: I Anlagekosten (Erstellungs- und Landkosten mögl.) Baurecht, ertrags- und kostenrelevante? Flächen und Volumen? Bruttorendite erf.? Nettorendite erf.? Eigenkapitalrendite erf.? %? Anlagekosten mögl.? Erstellungskosten erf.? Landkosten mögl.?, Höchstgebot Seite 27 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

28 Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich BZO 2014 Änderungen der Bauordnung (Synoptische Darstellung) 1. OKTOBER 2014 Seite 28 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

29 Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite Bauordnung rechtskräftig Änderungen der Bauordnung (Teilrevision 2014) (GRB vom 23. Okt mit Änderungen bis 16. Nov. 2011) Vollgeschosse max. W2 W W4b W3 W4 3 4 W4 W5 4 5 W5 W6 5 6 Kommentare, Hinweise auf Erläuterungsbericht chen eine bauliche Entwicklung, die sich an den quartiertypischen Bebauungs- und Freiraumstrukturen orientiert. Somit kann die Qualität dieser Wohnquartiere besser gesichert werden. s. Erläuterungsbericht Kap anrechenbares Untergeschoss max vorbehältlich vorbehältlich vorbehältlich Art. 8 Abs. 7 Art. 8 Abs. 7 Art. 8 Abs. 7 anrechenbares Dachgeschoss max. Gebäudehöhe max. (m) Grundgrenz- Abstand min. (m) Gebäudelänge inkl. besondere Gebäude max. (m) Ausnützungsziffer max. (%) ,5 11,5 14,7 18 9,5 12,5 12,5 15,5 18, In den im Zonenplan bezeichneten Gebieten mit erhöhter Ausnützung gelten: a) die kantonalen Abstandsvorschriften b) innerhalb eines 12 m breiten Grundstückstreifens, gemessen ab der Baulinie oder der Strassenabstandslinie, eine Ausnützungsziffer nach der Formel: Zahl der zulässigen Vollgeschosse mal 100%. Eine Übertragung der Mehrausnützung auf andere Parzellen oder Parzellenteile ist nicht zulässig. Überbauungsziffer Hauptgebäude max. (%) 2 In den im Zonenplan bezeichneten Gebieten mit erhöhter Ausnützung gelten: a) die kantonalen Abstandsvorschriften, rückwärtig jedoch ausgehend von einem Grundgrenzabstand von 5 m; b) innerhalb eines 12 m breiten Grundstückstreifens entlang den im Zonenplan bezeichneten Strassen, gemessen ab der Baulinie oder der Strassenabstandslinie, eine Ausnützungsziffer nach der Formel: Zahl der zulässigen Vollgeschosse mal 100 %. Eine Übertragung dieser Mehr Ausnützung auf andere Parzellen oder Parzellenteile ist nicht zu- Abs. 2 lit. b wird präzisiert wegen der abgesehen von prägnanten Eck- und Platzsituationen unerwünschten Interpretation in der Praxis, dass die erhöhte Ausnützung auch seitlich oder gegenüber rückliegenden Erschliessungsstrassen gelte und die erhöhte Ausnützung auf andere Parzellenteile ausserhalb des Teilrevision der Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich BZO 2014 Seite 17 Änderungen der Bauordnung (Synoptische Darstellung) Seite 29 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

30 Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 2: Projektentwicklung für ein MFH Baurecht: Parzelle m. 667 m 2 GSF (Grundstücksfläche) Bauzone neu W4, 120% Ausnützungsziffer Kostenrelevante Flächen und Volumen: EG/OG: 667 m 2 GSF x 120% = 800 m 2 agf (i. ZH o. Aussenwände), 800 m 2 agf / 0.9 = 889 m 2 GF EG/OG / 4 VG = 222 m 2 GF VG UG: ca. 30% v. GF EG/OG = 889 m 2 GF EG/OG x 30% = 266 m 2 GF UG DG: ca. 60% v. VG GF = 222 m 2 GF VG x 60% = 133 m 2 GF DG Bauvolumen: (889 m 2 GF EG/OG m 2 GF UG m 2 GF DG ) x 2.9 m 1 Geschosshöhe = 1'288 m 2 x 2.9 m 1 = 3'735 m 3 GV Ertragsrelevante Flächen: EG/OG: 889 m 2 GF EG/OG x 75% = 667 m 2 HNF EG/OG / 4 VG = 166 m 2 HNF VG -> 2-Spänner m. 2 x 3 1/2 -Zimmerwhng. / VG UG: ca. 1 PP/Whng. x Auslastung = 9 x 70% = 6 PP. DG: 133 m 2 GF DG x 75% = 99 m 2 HNF DG Erstellungskosten: GK UG/EG/OG/DG = 3'735 m 3 GV UG/EG/OG/DG x 727 CHF/m 3 BKP2 (z.b. ZH-Index d. Wohnbaupreise) = 2'715'345 CHF BKP2 (abzüglich ggf. Abbruchkosten Altbau) GK -> EK = 2'715'345 CHF/m 3 BKP2 / ca. 85% = 3'194'523 CHF (abh. v. Situation) Seite 30 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

31 UG: ca. 1 PP/Whng. x Auslastung = 9 x 70% = 6 PP. 03 DG: Renditen 133 m 2 GF DG x 75% = 99 m 2 HNF DG Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite Erstellungskosten: GK UG/EG/OG/DG = 3'735 m 3 GV UG/EG/OG/DG x 727 CHF/m 3 BKP2 (z.b. ZH-Index d. Wohnbaupreise) = 2'715'345 CHF BKP2 GK -> EK = 2'715'345 CHF/m 3 BKP2 / ca. 85% = 3'194'523 CHF (abh. v. Situation) Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 2: Projektentwicklung für ein MFH Marktrecherche: Durchschnittlicher Mietzins ca. 330 CHF/m 2 a: 766 m 2 HNF EG/OG/DG x 330 CHF/m 2 a = 252'780 CHF/a Durchschnittlicher Mietzins ca. 200 CHF/PP Monat : 6 PP x 200 CHF/PP Monat x 12 = 14'400 CHF/a Nutzungserträge brutto NEB total: 267'180 CHF/a Anlagekosten: AK = NEB / BR: 267'180 CHF/a / 5.08% = 5'259'449,- CHF AK max. LK max. = AK - EK = 5'259'449,- CHF - 3'194'523 CHF = 2'064'926 CHF LK maximales Gebot ( Residualwert ) Seite 31 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

32 Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 2: Projektentwicklung für ein MFH Festlegen der Renditen basierend auf: Risiken I Leerstandsrisiko I Lage (begehrt, problematisch, Lageklasse) I zu erwartender Mietermix (Saisoniers, Singles, Paare, Familien, Pensionäre) I angestrebtes Marktsegment (Wohnen, Gewerbe, high- vs. low-price) Chancen I Wertsteigerung, Performance I Geldwertschutz / Inflationsschutz I Opportunitäten zur Eigenkapitalrendite I 10 Jährige CH-Bonds (sog. Eidgenossen) z.zt. 0.57% I Performance SMI 2014:+4.35%, 2013:+16.84%, 2012:+13.41%, 2011:-8.59%, :-33.47%, : % I sonst eine Anlageform I individuelle Risikobereitschaft / -aversion Seite 32 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

33 Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 2: Projektentwicklung für ein MFH Festlegen der Bruttorendite/ Nutzungserträge brutto (NEB) 267'180,- CHF/a Kostenposition Anteil Zinssatz in % v. AK in % v. NEB Kosten in CHF/a Kapitalisierungszinssatz 3.08% 60.63% 161'991,- Fremdkapital Hypothek 80% 1.95% 1.56% - 82'047,- Eigenkapitalrendite 20% 7.61% 1.52% 79'944,- Unterhalt und Reparaturen 0.50% 9.84% 26'297,- Betriebskosten 0.30% 5.91% 15'778,- Verwaltungskosten 0.60% 11.81% 31'557,- Mietzinsrisiko 0.10% 1.97% 5'259,- Rückstellungen/Abschrieb 0.50% 9.84% 26'297,- Bruttorendite 5.08% 100% 267'180,- Anlagekosten 267'180,- / 5.08% 5'259'449,- - EK erf. = 3'194'523,- = LK max. = 2'064'926,- * 1 Nettorendite * 2 ZKB Festhypothek m. 10 J. Laufzeit * 3 geforderte Eigenkapitalrendite, basierend auf Evaluation Risiko/Chance * 2 * 3 * 1 Seite 33 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

34 Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 2: Projektentwicklung für ein MFH Alternative Finanzierung mit 3-Monats-Liborhypothek Langfristige Zinsentwicklung 10 8 Libor 3 Monate Swap 3 Jahre Swap 5 Jahre Swap 10 Jahre Quellen: Bloomberg, UBS AG Zinsprognose in Zahlen Libor 3 Monate 0.00 Swap 3 Jahre 0.10 Swap 5 Jahre 0.20 Swap 10 Jahre /15 09/15 03/ / Quellen: Bloomberg, UBS A G Bitte beachten Sie, dass es sich bei dem angegebenen Zinssatz teilweise um eine Progn ose handelt und dieser sich sowohl nach unten wie oben verändern kann. ZKB Liborhypothek, 3 Monate, z.zt. ca. 1.4% Seite 34 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

35 Brutto-, Netto-, Eigenkapitalrendite Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 2: Projektentwicklung für ein MFH Alternative Finanzierung mit Liborhypothek 267'180,- CHF/a (bei gleichbleibender Eigenkapitalrendite) Kostenposition Anteil Zinssatz in % v. AK in % v. NEB Kosten in CHF/a Kapitalisierungszinssatz 2.64% 56.92% 152'066,- Fremdkapital Hypothek 80% 1.40% 1.12% - 64'464,- Eigenkapitalrendite 20% 7.61% 1.52% 87'602,- Unterhalt und Reparaturen 0.50% 10.77% 28'779,- Betriebskosten 0.30% 6.46% 17'267,- Verwaltungskosten 0.60% 12.93% 34'534,- Mietzinsrisiko Rückstellungen/Abschrieb 0.10% 0.50% 2.15% 10.77% 5'756,- 28'779,- Bruttorendite 4.64% 100% 267'180,- Anlagekosten 267'180,- / 4.64% 5'755'709,- - EK erf. = 3'194'523,- = LK max. = 2'561'186,- * 1 Nettorendite * 2 ZKB Liborhypothek, 3 Monate * 3 geforderte Eigenkapitalrendite, basierend auf Evaluation Risiko/Chance * 2 * 3 * 1 ca ,- CHF höheres Gebot möglich. Seite 35 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

36 Prinzip Leverage I «Hebelwirkung der Kapitalstruktur» I «Hebelwirkung des Verschuldungsgrades» I «Hebelwirkung des Fremdkapitals» I «Änderung der erwarteten Eigenkapitalrendite aufgrund der Substitution von Eigen- durch Fremdkapital.» Seite 36 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

37 Beispiel Leverage mit 20% Eigenkapital Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 2: Projektentwicklung für ein MFH Festlegen der Bruttorendite/ Nutzungserträge brutto (NEB) 267'180,- CHF/a Kostenposition Anteil Zinssatz in % v. AK in % v. NEB Kosten in CHF/a Kapitalisierungszinssatz 3.08% 60.63% 161'991,- Fremdkapital Hypothek 80% 1.95% 1.56% - 82'047,- Eigenkapitalrendite 20% 7.61% 1.52% 79'944,- Unterhalt und Reparaturen 0.50% 9.84% 26'297,- Betriebskosten 0.30% 5.91% 15'778,- Verwaltungskosten 0.60% 11.81% 31'557,- Mietzinsrisiko 0.10% 1.97% 5'259,- Rückstellungen/Abschrieb 0.50% 9.84% 26'297,- Bruttorendite 5.08% 100% 267'180,- Anlagekosten 267'180,- / 5.08% 5'259'449,- - EK erf. = 3'194'523,- = LK max. = 2'064'926,- * 1 Nettorendite * 2 ZKB Festhypothek m. 10 J. Laufzeit * 3 geforderte Eigenkapitalrendite, basierend auf Evaluation Risiko/Chance * 2 * 3 * 1 Seite 37 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

38 Beispiel Leverage mit 10% Eigenkapital Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 2: Projektentwicklung für ein MFH Leverage-Effekt mit 10% Eigenkapitalanteil Nutzungserträge brutto (NEB) 267'180,- CHF/a Kostenposition Anteil Zinssatz in % v. AK in % v. NEB Kosten in CHF/a Kapitalisierungszinssatz 3.08% 60.63% 161'991,- Fremdkapital Hypothek 90% 1.95% 1.76% - 92'303,- Eigenkapitalrendite 10% 13.25% 1.32% 69'688,- Unterhalt und Reparaturen 0.50% 9.84% 26'297,- Betriebskosten 0.30% 5.91% 15'778,- Verwaltungskosten 0.60% 11.81% 31'557,- Mietzinsrisiko 0.10% 1.97% 5'259,- Rückstellungen/Abschrieb 0.50% 9.84% 26'297,- Bruttorendite 5.08% 100% 267'180,- Anlagekosten 267'180,- / 5.08% 5'259'449,- * 1 Nettorendite ZKB Festhypothek m. 10 J. Laufzeit * 2 resultierende Eigenkapitalrendite bei wechselnder Leverage und gleichbleibenden Anlagekosten * 3 * 2 * 3 * 1 Seite 38 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

39 Beispiel Leverage mit 1% Eigenkapital Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 2: Projektentwicklung für ein MFH Leverage-Effekt mit 1% Eigenkapitalanteil Nutzungserträge brutto (NEB) 267'180,- CHF/a Kostenposition Anteil Zinssatz in % v. AK in % v. NEB Kosten in CHF/a Kapitalisierungszinssatz 3.08% 60.63% 161'991,- Fremdkapital Hypothek 99% 1.95% 1.95% - 101'534,- Eigenkapitalrendite 1% % 1.15% 60'457,- Unterhalt und Reparaturen 0.50% 9.84% 26'297,- Betriebskosten 0.30% 5.91% 15'778,- Verwaltungskosten 0.60% 11.81% 31'557,- Mietzinsrisiko 0.10% 1.97% 5'259,- Rückstellungen/Abschrieb 0.50% 9.84% 26'297,- Bruttorendite 5.08% 100% 267'180,- Anlagekosten 267'180,- / 5.08% 5'259'449,- * 1 Nettorendite ZKB Festhypothek m. 10 J. Laufzeit * 2 resultierende Eigenkapitalrendite bei wechselnder Leverage und gleichbleibenden Anlagekosten * 3 * 2 * 3 * 1 Seite 39 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

40 Beispiel Leverage mit 0.1% Eigenkapital Fokus Bruttorendite, Nettorendite, Eigenkapitalrendite Szenario 2: Projektentwicklung für ein MFH Leverage-Effekt mit 0.1% Eigenkapitalanteil Nutzungserträge brutto (NEB) 267'180,- CHF/a Kostenposition Anteil Zinssatz in % v. AK in % v. NEB Kosten in CHF/a Kapitalisierungszinssatz 3.08% 60.63% 161'991,- Fremdkapital Hypothek 99.9% 1.95% 1.95% - 102'457,- Eigenkapitalrendite 0.1% % 1.13% 59'534,- Unterhalt und Reparaturen 0.50% 9.84% 26'297,- Betriebskosten 0.30% 5.91% 15'778,- Verwaltungskosten 0.60% 11.81% 31'557,- Mietzinsrisiko 0.10% 1.97% 5'259,- Rückstellungen/Abschrieb 0.50% 9.84% 26'297,- Bruttorendite 5.08% 100% 267'180,- Anlagekosten 267'180,- / 5.08% 5'259'449,- * 1 Nettorendite ZKB Festhypothek m. 10 J. Laufzeit * 2 resultierende Eigenkapitalrendite bei wechselnder Leverage und gleichbleibenden Anlagekosten * 3 * 2 * 3 * 1 Seite 40 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

41 03 Renditen Relevanz von Renditeaussagen? Quelle: NZZ am Sonntag v Seite 41 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

42 Wrap up I Verkaufsinstrument Bieterverfahren kennengelernt I BZO- Revision Stadt Zürich thematisiert I Investitions- Motivation von privaten und institutionellen Bauherren erkannt I Renditebegriff und -formen eingeführt und relativiert I Leverage- Effekt und seine Bedeutung für die Renditeformen verstanden Seite 42 l ETH Zürich l Professur für Architektur und Bauprozess l Bauprozess: Ökonomie

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