Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse auf dem Berliner Wohnungsmarkt

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1 Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse auf dem Berliner Wohnungsmarkt Seite 1 Liebe Teilnehmer und Teilnehmerinnen, im Rahmen meiner Diplomarbeit zum Thema "Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse auf dem Berliner Wohnungsmarkt", untersuche ich das Verhalten von Mietern in Bezug auf die Mietpreisbremse. Die Umfrage richtet sich ausschließlich an Menschen, die in Berlin eine Wohnung angemietet haben. Ich würde mich sehr über Ihre Teilnahme freuen! Die Bearbeitungszeit beträgt maximal 1520min. Ihre Angaben werden selbstverständlich anonym und streng vertraulich behandelt und dienen ausschließlich der wissenschaftlichen Forschung. Im Voraus herzlichen Dank für Ihre Unterstützung! Viele Grüße Jessica Hühn Diplom Student Wohnungs und Immobilienwirtschaft Hochschule Zittau/Görlitz Seite 2 1. Wann war der Zeitpunkt der Anmietung Ihrer aktuellen Wohnung? * In Berlin und anderen deutschen Großstädten steigen die Mieten bei Neuvermietungen von Bestandsimmobilien überdurchschnittlich stark an. Aus diesem Grund hat der Gesetzgeber im April 2015 das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten verkündet. Seit dem 1. Juni 2015 gilt die Mietpreisbremse in ganz Berlin. Sie haben bereits vor der Einführung der Mietpreisbremse am Ihre aktuelle Wohnung angemietet Sie haben nach der Einführung der Mietpreisbremse am Ihre aktuelle Wohnung angemietet Seite 3 2. Wie groß ist Ihre Wohnung? * bis unter 40m² 40m² bis unter 60m² 60m² bis unter 90m² 90m² und mehr Ich weiß es nicht

2 Seite 4 3. Wie alt ist das Gebäude indem Ihre Wohnung liegt? * Diese Information können Sie beispielsweise in Ihrem Mietvertrag wiederfinden. bezugsfertig bis bis 1918 bezugsfertig bezugsfertig bezugsfertig bezugsfertig West bezugsfertig Ost bezugsfertig bezugsfertig Ich weiß es nicht Seite 5

3 Wohnlagenkarte Berlin Bitte suchen Sie Ihre Adresse auf der Karte heraus um die nächste Frage beantworten zu können. Hierbei handelt es sich um die Frage, ob Ihre Wohnlage als überwiegend einfach, mittel oder gut bezeichnet wird. Dies ergibt sich aus dem Straßenverzeichnis. Falls das Bild zu klein ist finden Sie diese Karte unter folgendem Link mit einer größeren Ansicht. Seite 6 4. Wohnen Sie in einer überwiegend einfachen, mittleren oder guten Wohnlage? * überwiegend einfache Wohnlage überwiegend mittlere Wohnlage überwiegend gute Wohnlage Ich weiß es nicht

4 Seite 7 5. Wie hoch ist Ihre Nettokaltmiete Die Nettokaltmiete ist das, was Sie allein für den Gebrauch der Wohnung an Ihren Vermieter bezahlen, ohne Zahlungen der Betriebskosten (Heizungskosten und Warmwasserkasten). Sie finden diese in Ihrem Mietvertrag. Nettokaltmiete: Euro Seite 8 Nun folgen fünf Blöcke mit Fragen zu der Ausstattung Ihrer Wohnung. (Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld) Mit Hilfe dieser Antworten kann ich Ihre Vergleichsmiete ermitteln und somit Auskunft darüber geben, ob Ihre Miete über den zulässigen 10% der Vergleichsmiete liegt. Es dürfen so viele Kreuze in einem Block gemacht werden wie nötig. Auf der linken Seite befinden sich die Wohnwertmindernden Merkmale () und auf der rechten Seite befinden sich die Wohnwerterhöhenden Merkmale (+) Seite 9 Merkmalgruppe 1: Bad/WC Kein Handwaschbecken in Bad oder WC oder Bad nur ein kleines Handwaschbecken (Außenmaß 50x25cm oder kleiner) WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung Dielenfußboden im Bad Bad oder WC nicht beheizbar oder Holz/Kohleheizung oder Elektroheizstrahler Keine ausreichende Warmwasserversorgung (keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler>60 Liter) Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad Wände nicht ausreichend im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche gefliest Bad mit WC ohne Fenster Keine Duschmöglichkeit Kleines Bad (kleiner als 4m²); gilt nicht in der Baualtersklasse 1973 bis 1990 Ost Sehr großes Waschbecken (Außenmaß mindestens 80cm breit) oder Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken Besondere und hochwertige Ausstattung (z.b. hochwertige Sanitärausstattung, hochwertige Barmöbel, Eckwanne, Rundwanne) Innen liegendes Badezimmer mit moderner, gesteuerter Entlüftung (z.b. mittels Feuchtigkeitssensor Zweites WC in der Wohnung oder Bad und WC getrennt Mindestens ein Bad größer als 8m² Fußbodenheizung Wandbekleidung und Bodenbelag hochwertig Wandhängendes WC mit in der Wand eingelassenem Spülkasten Strukturheizkörper als Handtuchwärmer Von der Badewanne getrennte zusätzliche Duschtasse oder kabine

5 Seite 10 Merkmalgruppe 2: Küche Küche ohne Fenster und ohne ausreichende Entlüftung Keine Kochmöglichkeit oder Gas/Elektroherd ohne Backofen Keine Spüle Keine ausreichende Warmwasserversorgung (z.b. keine zentrale Warmwasserversorgung, kein Durchlauferhitzer, kein Boiler Küche nicht beheizbar oder Holz/Kohleheizung Geschirrspüler in der Küche nicht stellar oder anschließbar Hochwertige Fliesen, hochwertiges Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett, Terrazzo als Bodenbelag jeweils in gutem Zustand separate Küche mit mind.14m² Grundfläche Einbauküche mit Oberund Unterschränken sowie Herd und Spüle MeranKochfeld Dunstabzug Kühlschrank Seite 11 Merkmalgruppe 3: Wohnung Überwiegend Einfachverglasung Unzureichende Elektroinstallation, z.b. keine ausreichende Elektrosteigleitung und/oder VDE_gerechte Elektroinstallation (z.b. kein FISchalter, Potentialausgleich) Elektroinstallation überwiegend sichtbar auf Putz Be und Entwässerungsinstallation überwiegend auf Putz Waschmaschine weder in Bad noch Küche stellbar oder nicht abschließbar Schlechter Schnitt (z.b. gefangener Raum und/oder Durchgangsraum) Kein Balkon, (Dach)Terrasse, Loggia und Winter /Dachgarten (gilt nicht, wenn das Merkmal aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht zulässig ist) Einbauschrank oder Abstellraum innerhalb der Wohnung Großer, geräumiger Balkon, (Dach)Terrasse, Loggia oder Wintergarten (ab 4m²) Überwiegend Fußbodenheizung Aufwändige Deckenund/oder Wandverkleidung (z.b. Stuck,Täfelung) in gutem Zustand in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume Heizungsrohre überwiegend nicht sichtbar Rollläden Wohnungsbezogener Kaltwasserzähler in vor 1998 bezugsfertigen Gebäuden/Wohnungen, wenn der Mieter nicht die Kosten für Miete oder Leasing im Rahmen der Betriebskosten trägt

6 Seite 12 Fortsetzung Merkmalgruppe 3: Wohnung leer leer leer leer leer Ein Wohnraum größer als 40m² Barrierearme Wohnungsgestaltung (Schwellenfreiheit in der Wohnung, schwellenarmer Übergang zu Balkon/terrasse, ausreichende Bewegungsfreiheit in der Wohnung und/oder barrierearme Badgestaltung) Hochwertiges Parkett, Natur/Kunststein, fliesen oder gleichwertiger Boden/belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume Überwiegend Wärmeschutzverglasung (Einbau ab 1995) oder Schallschutzfenster für Wohngebäude/Wohnungen, die vor 1995 bezugsfertig geworden sind Zusätzliche Einbruchssicherung für die Wohnungstür (z.b. hochwertige Sperrbügel und/oder Türschlösser mit Mehrfachverriegelung) bei verstärkten Türen Seite 13 Merkmalgruppe 4: Gebäude Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand Kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum zur alleinigen Nutzung des Mieters vorhanden Hauseingangstür nicht abschließbar Schlechter Instandhaltungszustand (z.b.dauernde Durchleuchtung des Mauerwerksauch Keller, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung) Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung Wohnung ab fünftem Obergeschoss ohne Personenaufzug Keine Gegen/Wechselsprechanlage mit elektrischem Türöffner Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation vor 1988) Abschließbar leicht zugänglicher Fahrradabstellraum innerhalb des Gebäudes oder fahrradabstellplätzemit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück Zusätzliche und in angemessenem Umfang nutzbare Räume außerhalb der Wohnung in fußläufiger Entfernung (z.b. Partyraum) Repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus (z.b. Spiegel, Marmor, exklusive Beleuchtung, hochwertiger Anstrich/Wandbelag, Läufer im gesamten Flurund Treppenbereich) Überdurchschnittlich guter Instandhaltungszustand des Gebäude(teil)s, indem sich die Wohnung befindet (z.b. erneuerte Fassade, Dach) Gegen/Wechselsprechanlage mit Videokontakt und elektrischem Türöffner Personenaufzuges weniger als fünf Obergeschossen Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder EInbau/Installation einer modernen Heizanlage nach dem (wenn Bezugsfertig des Gebäudes/der Wohnung vor diesem Zeitpunkt)

7 Seite 14 Fortsetzung Merkmalgruppe 4: Gebäude Zur Ermittlung des Energieverbrauchskennwertes finden Sie hier eine Anleitung des Berliner Mietervereins: *Die Energieverbrauchskennwerte beziehen sich auf Energie für Heizung und Warmwasser. Für die Einordnung eines Energiebedarfskennwertes sin die unten angegebenen Energieverbrauchskennwertgrenzen um 20% zu erhöhen. für die dezentrale Warmwasserversorgung sind vor der Eingruppierung 20kWh/(m²a) auf den ausgewiesenen Energiekennwert aufzuschlagen. **Bei Wohnungen, die in denkmalgeschützten Gebäuden gelegen sind, werden die wohnwertmindernden Merkmale zur energetischen Beschaffenheit dann nicht berücksichtigt, wenn die Umsetzung von energetischen Sanierungen gegen denkmalschutzrechtliche Belange verstoßen würde oder deren Umsetzung durch denkmalschutzrechtliche Auflagen unverhältnismäßig (teuer) wäre. Energieverbrauchskennwert größer als 155 kwh/(m²a) Energieverbrauchskennwert größer als 195 kwh/(m²a) Energieverbrauchskennwert größer als 235 kwh/(m²a) Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kwh/(m²a) Energieverbrauchskennwert kleiner als 100 kwh/(m²a) Energieverbrauchskennwert kleiner als 80 kwh/(m²a) Seite 15 Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld Lage in stark vernachlässigter Umgebung in einfacher Wohnlage Besonders lärmbelastete Lage (ein Indiz hierfür kann die Ausweisung einer hohen Verkehrslärmbelastung gemäß Erläuterungen unter Nr.12 des Mietspiegelheftes sein) Besonders geruchsbelastete läge Keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück Bevorzugte Citylage (nahe repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs, Dienstleistungsund Wohnstandorten) Besonders ruhige Lage Aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück (z.b. Kinderspielplatz bei Bezugsfertigkeit des Gebäudes vor 2003, Sitzbänke oder Ruhezonen, gute Gehwegbefestügung mit Grünflächen und Beleuchtung) Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKWPArkplatzangebot in der Nähe Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender garten mit direktem Zugang

8 Seite Wurde Ihre Wohnung umfassend modernisiert? * Die Mietpreisbremse greift nicht, wenn eine Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert wurde ( 556e Absatz 2). Dies kann angenommen werden, wenn mindestens ein Drittel des für eine Neubauwohnung erforderlichen Aufwands in die Modernisierung geflossen ist und die modernisierte Wohnung mit einer Neubauwohnung vergleichbar ist. ja, der Vermieter hat in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses umfassende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt ja, es gab umfassende Modernisierungsmaßnahmen während meiner Mietlaufzeit nein, es wurden keine umfassenden Modernisierungsmaßnahmen in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses oder während meiner Mietlaufzeit durchgeführt Ich weiß es nicht Seite Wohnen Sie in einer Neubauwohnung? Neubauwohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgeschlossen. Als Neubau im Sinne des Gesetzes gilt eins Wohnung, die erstmals nach dem 1.Oktober 2014 genutzt und vermietet wurde. ja, die Wohnung in der ich wohne, wurde erstmals nach dem 1.Oktober 2014 genutzt und vermietet nein, die Wohnung in der ich wohne, wurde bereits vor dem 1.Oktober 2014 genutzt und vermietet Ich weiß es nicht Seite Haben Sie sich vor der Anmietung Ihrer Wohnung erkundigt wie hoch die Vergleichsmiete war? * Bei der ortsüblichen Vergleichsmiete handelt es sich um Mieten, die im gleichen Ort oder in einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren gezahlt worden sind und zwar für eine Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. In Berlin wird die Vergleichsmiete in dem Mietspiegel wiedergegeben. ja, ich habe mich erkundigt nein, ich habe mich nicht erkundigt

9 Seite Haben Sie sich vor der Anmietung erkundigt wie hoch die Vormiete war? * Mit der Mietpreisbremse dürfen Vermieter bei der Wiedervermietung einer Wohnung höchstens zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Ausgenommen ist die Höhe der Vormiete. Laut 556e Abs. 1 BGB kann der Vermieter die Vormiete weiter fordern, auch wenn diese über der "Vergleichsmiete plus 10 Prozent"liegt. ja, ich habe mich vor der Anmietung meiner Wohnung erkundigt wie hoch die Vormiete war nein, ich habe mich vor der Anmietung meiner Wohnung nicht erkundigt wie hoch die Vormiete war Seite Haben Sie sich nach der Anmietung Ihrer Wohnung bei Ihrem Vermiete erkundigt wie hoch die Vormiete war? * Mit der Mietpreisbremse dürfen Vermieter bei der Wiedervermietung einer Wohnung höchstens zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Ausgenommen ist die Höhe der Vormiete. Laut 556e Abs. 1 BGB kann der Vermieter die bisherige Miete weiter fordern, wenn die Vormiete genauso hoch oder höher war, auch wenn diese über der "Vergleichsmiete plus 10 Prozent"lag. ja, ich habe mich nach der Anmietung meiner Wohnung erkundigt wie hoch die Vormiete war nein, ich habe mich nicht nach der Anmietung meiner Wohnung erkundigt wie hoch die Vormiete war Seite Haben Sie die Aussage Ihres Vermieters bezüglich der Auskunft über Ihre Vormiete überprüft? * Überprüfung beispielsweise durch eine Befragung des Vormieters, eine Einsicht in den Mietvertrag des Vormieters, Einreichung einer Auskunftsklage etc. ja, ich habe die Aussage meines Vermieters überprüft (Ergebnis bereits erhalten oder noch kein Ergebnis erhalten) nein, ich habe die Aussage meines Vermieters nicht überprüft

10 Seite War die Aussage Ihres Vermieters bezüglich der Vormiete mit Ihrer Überprüfung übereinstimmend? ja, mein Vermieter hat die Wahrheit bezüglich meiner Vormiete gesagt nein, mein Vermieter hat nicht die Wahrheit bezüglich meiner Vormiete gesagt mein Vermieter wollte mir zu der Vormiete keine Auskunft geben Seite War die nachgeprüfte Vormiete höher/gleich oder niedriger als Ihre aktuelle Miete? die Vormiete war höher als meine aktuelle Miete die Vormiete war genauso hoch wie meine aktuelle Miete die Vormiete war niedriger als meine aktuelle Miete Seite Sind Sie der Meinung, dass Ihre Miete über der Mietpreisbremse (Vergleichsmiete zuzüglich 10% Prozent) liegt? ja, ich bin der Meinung, dass ich zu viel Miete zahle nein, ich bin nicht der Meinung, dass ich zu viel Miete zahle Seite Haben Sie ihrem Vermieter über die vermeintlich zu hohe Miete eine schriftliche Rüge erteilt und ihn um Auskunft über die Zulässigkeit der Miethöhe gebeten? Musterschreiben für eine schriftliche Rüge des Berliner Mietervereins finden Sie hier: ja, ich habe Kontakt mit meinem Vermieter aufgenommen ja, ich habe meinem Vermieter bereits eine schriftliche Rüge erteilt nein, ich habe mit meinem Vermieter noch kein Kontakt aufgenommen

11 Seite Wie hat Ihr Vermieter darauf reagiert? es gab keine Reaktion der Vermieter hat behauptet, es lägen Ausnahmetatbestände vor es gab nur sehr vage, allgemein gehaltene Erläuterungen des Vermieters, die angeblich bewiesen werden können garnicht, es wurde eine Auskunftsklage eingereicht garnicht, es wurde eine Zahlungsklage eingereicht Sonstiges Seite Was ist im Anschluss passiert? Sie haben aufgegeben Sie überlegen noch was sie tun Sie haben einen Anwalt eingeschaltet Sie haben Ihren Vermieter verklagt es gab einen teilweisen Erfolg durch eine außergerichtliche Einigung es gab einen gerichtlichen Erfolg es gab einen gesetzlichen Vergleich vor Gericht siegte der Vermieter Sonstiges

12 Seite Wie schätzen Sie die Wirksamkeit der Mietpreisbremse ein? * Verteilen Sie bitte Noten von 16 1=sehr wirksam, 6=nicht wirksam Ich habe keine Meinung zu der Wirksamkeit der Mietpreisbreme Seite 29 Vielen Dank für Ihre Teilnahme! Ich bedanke mich recht herzlich für Ihre Mithilfe. Gerne können Sie mir im nachfolgenden Feld Ihre Adresse hinterlassen, so dass ich Ihnen Auskunft über Ihre zulässige Miethöhe geben kann. Falls Sie Anmerkungen oder Fragen bezüglich des Fragebogens haben, können Sie mir gerne eine schreiben an umfragemietpreisbremse@web.de. Seite 30 Adresse:» Umleitung auf Schlussseite von Umfrage Online