Mietpreisraster. August Statistisches Amt. Herausgeber Statistisches Amt des Kantons Basel-Stadt. Präsidialdepartement des Kantons Basel-Stadt

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1 August 2016 Mietpreisraster Herausgeber des Kantons Basel-Stadt Kanton Basel-Stadt Binningerstrasse 6 Postfach 4001 Basel Tel

2 Mietpreisraster Impressum Herausgeber des Kantons Basel-Stadt Postfach, Binningerstrasse 6, 4001 Basel Telefon , Fax Autoren Lukas Mohler, Peter Laube des Kantons Basel-Stadt, September 2016 Nachdruck unter Quellenangabe erwünscht

3 Mietpreisraster Basler Mietpreisraster Der Mietpreisraster Basel-Stadt wird seit 1997 zuhanden der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten erstellt. Er liefert eine statistisch fundierte Grundlage zur Abschätzung der Orts- und Quartiersüblichkeit von Wohnungsmieten. Datenbasis Gebäude- und Wohnungszählung 2000 Die Berechnung des Mietpreisrasters stützt sich auf die einzige verfügbare flächendeckende Datenbasis zum Wohnungsbestand mit den erforderlichen Angaben, d. h. auf die bisher alle zehn Jahre im Rahmen der Volkszählung stattfindende Gebäude- und Wohnungszählung. Die erste Berechnung wurde 1997 anhand der Daten des Jahres 1990 durchgeführt. Der jetzt vorliegende Mietpreisraster basiert auf der letzten Erhebung von Dezember Er wurde erstellt, weil mit der beschlossenen Neuausrichtung der Volkszählung keine flächendeckenden Mietpreisangaben mehr vorliegen werden. Eine neue verwertbare Datenbasis wird erst zur Verfügung stehen, wenn die ab 2012 jährlich vorliegenden Stichprobenauswertungen über mehrere Jahre gepoolt werden können. Von den insgesamt in Basel-Stadt erfassten Wohnungen fliessen rund Mietwohnungen in die Berechnung ein. Nicht berücksichtigt wurden Einfamilienhäuser und Wohnungen mit mehr als 6 Zimmern, Dienstwohnungen und andere Wohnungen mit besonderen Mietverhältnissen (Frei- oder Pachtwohnungen usw.). Unberücksichtigt blieben ausserdem Genossenschaftswohnungen, da deren meist relativ geringe Mieten die Durchschnittspreise in der einen oder anderen Kategorie verfälscht hätten. Die Mietpreise von Genossenschaftswohnungen liegen durchschnittlich um etwa 30% unter dem jeweils ausgewiesenen Wert. Berücksichtigte Merkmale Die Wohnungen wurden in einem ersten Schritt gemäss der offiziellen Wohnvierteleinteilung des Kantons Basel-Stadt klassifiziert. Es handelt sich dabei um 11 Wohnviertel in Gross- und 8 in Kleinbasel, die weitgehend den auch im Volksmund geläufigen Quartieren entsprechen. Die Landgemeinden und wurden für die Berechnung zu einem «Wohnviertel» zusammengefasst. Innerhalb eines jeden Viertels wurden die Wohnungen anschliessend nach den Merkmalen Zimmerzahl (1-6), Gebäudealter (8 Bauperioden) und Renovation seit 1971 (Ja/Nein) gruppiert. Pro Quartier sind das 96 mögliche Kategorien, insgesamt sind es Für jede dieser Kategorien wurde mittels eines Regressionsmodells die Netto-Miete pro m 2 geschätzt. Modellrechnung Für das Regressionsmodell wurde angenommen, dass die Mietpreise pro m 2 von der Anzahl Zimmer, der Bauperiode, dem Renovationsstatus und dem Wohnviertel abhängig sind. Geschätzt wurde der Basismietpreis einer Referenzwohnung (3-Zimmer-Wohnung, Bauperiode , renoviert, im Wohnviertel ) sowie Faktoren, um die der m 2 -Preis einer Wohnung in einer anderen Kategorie teurer oder günstiger ist. Der Basismietpreis und die erwähnten Faktoren wurden so geschätzt, dass die verbleibenden Abweichungen zu den tatsächlichen Mieten möglichst gering ausfallen. Geschätzte Mietpreise Bei nicht renovierten Wohnungen sinkt der m 2 -Preis mit zunehmendem Alter der Wohnung. Ähnlich ist der Verlauf für renovierte Wohnungen, wobei die Preise in den drei ältesten Kategorien wieder leicht steigen. Der Unterschied zwischen renovierten und nicht renovierten Wohnungen ist vor allem bei älteren Wohnungen recht deutlich. des Kantons Basel-Stadt 3

4 Mietpreisraster Nach Zimmerzahl sinkt die m 2 -Miete mit steigender Anzahl Zimmer bis zu 4-Zimmer-Wohnungen. Für grössere Wohnungen steigt diese wieder leicht an. Zusätzlich zur Struktur der Mietpreise wurde ein Faktor geschätzt, um den die Mietpreise nach Wohnviertel variieren (siehe Abb. 1). Die tiefsten geschätzten Mietpreise resultieren für das Wohnviertel, wo die m 2 -Mieten ca. 8% tiefer sind als im Referenz-Wohnviertel. Die höchsten Mietpreise müssen in der Grossbasel bezahlt werden. Diese Resultate entsprechen in der Tendenz den Schätzergebnissen, die unter Verwendung der Daten aus der Gebäudeund Wohnungszählung des Jahres 1990 berechnet wurden und die bis Februar 2010 für den Mietpreisraster Verwendung fanden. Einzig beim Vergleich der Mieten nach Bauperiode und Renovationsstatus zeigen sich einige Verschiebungen. Für ältere, nicht renovierte Wohnungen resultieren aus der aktuellen Schätzung mit Daten aus dem Jahr 2000 höhere m 2 -Mieten, während die m 2 -Miete neuerer Wohnungen tiefer ausfällt. Auch hat sich die Differenz zwischen der Miete renovierter und nicht renovierter Wohnungen verringert. Diese Entwicklung lässt sich teilweise mit dem Abbruch oder der Renovation älterer, nicht renovierter Wohnungen mit besonders tiefem Standard und entsprechend tiefer Miete erklären. Im Bereich der neueren Wohnungen könnte sich der vergleichsweise tiefe Hypothekarzins im Jahr 2000 mässigend ausgewirkt haben. Aktualisierung Basler Mietpreisindex Um eine Vergleichbarkeit mit aktuellen Mietpreisen herzustellen, werden die Schätzergebnisse aus dem Regressionsmodell quartalsweise mit Hilfe des Basler Mietpreisindexes hochgerechnet. Es handelt sich dabei um eine Stichprobenerhebung im Umfang von rund Wohnungen, die für den Wohnungsmarkt im Kanton repräsentativ sind. Auf diese Weise wird der Entwicklung des allgemeinen Mietpreisniveaus im Kanton Rechnung getragen. Mietpreisunterschiede nach Wohnviertel 1 km Durchschnittliche Abweichung vom Referenzwohnviertel < -5,0-5,0-0,6-0,5 0,4 0,5 4,9 5,0 9,9 10, Grossbasel Am Ring St. Alban Gundeldingen St. Johann Kleinbasel Quelle: Basel-Stadt, Mietpreisstatistik 4 des Kantons Basel-Stadt

5 Wohnungen und aktueller durchschnittlicher Netto-Quadratmeterpreis pro Monat im Kanton Basel-Stadt 1 1-Zimmer-Wohnung 2-Zimmer-Wohnung 3-Zimmer-Wohnung 4-Zimmer-Wohnung 5-Zimmer-Wohnung 6-Zimmer-Wohnung Renovation Anzahl Preis Anzahl Preis Anzahl Preis Anzahl Preis Anzahl Preis Anzahl Preis erstellt vor nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht renoviert renoviert erstellt nicht renoviert renoviert Zusammen nicht Nur Wohnungen mit Angabe der Fläche und der Miete. Ohne vermietete Einfamilienhäuser und Genossenschafts-, Dienst- oder Freiwohnungen sowie zeitweise belegte, leere Wohnungen und Kollektivhaushaltungen. Quelle: Volkszählung Mietpreisindex Dez. 2000: 95,2 Punkte.

6 Aktueller durchschnittlicher Netto-Quadratmeterpreis pro Monat für 1-Zimmer-Wohnungen nach Wohnviertel 1 Renovation Grossbasel Am Ring St. Johann Kleinbasel St. Gundeldingen Alban erstellt vor 1900 nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht renoviert renoviert erstellt nicht renoviert renoviert Ohne vermietete Einfamilienhäuser und Genossenschafts-, Dienst- oder Freiwohnungen sowie zeitweise belegte, leere Wohnungen und Kollektivhaushaltungen. Quelle: Volkszählung Mietpreisindex Dez. 2000: 95,2 Punkte.

7 Aktueller durchschnittlicher Netto-Quadratmeterpreis pro Monat für 2-Zimmer-Wohnungen nach Wohnviertel 1 Renovation Grossbasel Am Ring St. Johann Kleinbasel St. Gundeldingen Alban erstellt vor 1900 nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht renoviert renoviert erstellt nicht renoviert renoviert Ohne vermietete Einfamilienhäuser und Genossenschafts-, Dienst- oder Freiwohnungen sowie zeitweise belegte, leere Wohnungen und Kollektivhaushaltungen. Quelle: Volkszählung Mietpreisindex Dez. 2000: 95,2 Punkte.

8 Aktueller durchschnittlicher Netto-Quadratmeterpreis pro Monat für 3-Zimmer-Wohnungen nach Wohnviertel 1 Renovation Grossbasel Am Ring St. Johann Kleinbasel St. Gundeldingen Alban erstellt vor 1900 nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht renoviert renoviert erstellt nicht renoviert renoviert Ohne vermietete Einfamilienhäuser und Genossenschafts-, Dienst- oder Freiwohnungen sowie zeitweise belegte, leere Wohnungen und Kollektivhaushaltungen. Quelle: Volkszählung Mietpreisindex Dez. 2000: 95,2 Punkte.

9 Aktueller durchschnittlicher Netto-Quadratmeterpreis pro Monat für 4-Zimmer-Wohnungen nach Wohnviertel 1 Renovation Grossbasel Am Ring St. Johann Kleinbasel St. Gundeldingen Alban erstellt vor 1900 nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht renoviert renoviert erstellt nicht renoviert renoviert Ohne vermietete Einfamilienhäuser und Genossenschafts-, Dienst- oder Freiwohnungen sowie zeitweise belegte, leere Wohnungen und Kollektivhaushaltungen. Quelle: Volkszählung Mietpreisindex Dez. 2000: 95,2 Punkte.

10 Aktueller durchschnittlicher Netto-Quadratmeterpreis pro Monat für 5-Zimmer-Wohnungen nach Wohnviertel 1 Renovation Grossbasel Am Ring St. Johann Kleinbasel St. Gundeldingen Alban erstellt vor 1900 nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht renoviert renoviert erstellt nicht renoviert renoviert Ohne vermietete Einfamilienhäuser und Genossenschafts-, Dienst- oder Freiwohnungen sowie zeitweise belegte, leere Wohnungen und Kollektivhaushaltungen. Quelle: Volkszählung Mietpreisindex Dez. 2000: 95,2 Punkte.

11 Aktueller durchschnittlicher Netto-Quadratmeterpreis pro Monat für 6-Zimmer-Wohnungen nach Wohnviertel 1 Renovation Grossbasel Am Ring St. Johann Kleinbasel St. Gundeldingen Alban erstellt vor 1900 nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht erstellt nicht renoviert renoviert erstellt nicht renoviert renoviert Ohne vermietete Einfamilienhäuser und Genossenschafts-, Dienst- oder Freiwohnungen sowie zeitweise belegte, leere Wohnungen und Kollektivhaushaltungen. Quelle: Volkszählung Mietpreisindex Dez. 2000: 95,2 Punkte.

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