ANALYSE KONZEPTE & - Dokumentation

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1 ANALYSE KONZEPTE & - Dokumentation Februar 2012

2 - 2 - ANALYSE KONZEPTE & Einleitung Im Mittelpunkt der 4. Veranstaltung der Fachgespräche Wohnungsbau des Bezirksamtes Hamburg- Nord stand das Wohnungsbauprogramm 2012 des Bezirks Hamburg-Nord, welches im Rahmen der Veranstaltung der Öffentlichkeit vorgestellt wurde. Darüber hinaus wurde über die aktuellen Förderprogramme der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt und die Modalitäten der Konzeptvergabe von Wohnbaugrundstücken informiert. Diese beiden Instrumente bilden wichtige Rahmenbedingungen für den anstehenden umfangreichen Wohnungsneubau. Weiterhin wurde eine Zwischenbilanz der bisherigen Fachgespräche Wohnungsbau der Jahre 2010 und 2011 gezogen. Die Bezirksversammlung hat am 15. Dezember 2011 das Wohnungsbauprogramm für Hamburg- Nord verbindlich beschlossen. Darin sind zum einen die übergeordneten Ziele und Schwerpunktsetzungen für den Wohnungsneubau im Bezirk dargelegt, zum anderen enthält das Programm eine differenzierte Übersicht über die zur Verfügung stehenden Wohnbauflächen. In seiner Begrüßung hob der Leiter des Bezirksamtes, Herr Rösler, die mit dem Senat im Rahmen des "Vertrag für Hamburg Wohnungsneubau" getroffene Vereinbarung als wichtige Gemeinschaftsaufgabe aller am Wohnungsbau beteiligten Akteure hervor. Die Bedingungen im Bezirk Hamburg-Nord sind sehr gut, um durch die Verwaltung für Projektträger und Bauherren die vereinbarten Baugenehmigungen für jährlich 900 Wohnungen zu erteilen. Wichtige Ziele des Wohnungsbauprogramms sind dabei zum einen die Errichtung von preiswerten und mittelpreisigen Wohnungen und zum anderen die Herstellung von altersgerechten bzw. barrierearmen Wohnungen im Bezirk. Ein weiteres zentrales Ziel ist die Beibehaltung gut durchmischter Bewohnerstrukturen.

3 - 3 - ANALYSE KONZEPTE & Rückblick und Wohnungsbauprogramm 2012 Anschließend gab Herr Klupp (Analyse & Konzepte) einen kurzen Rückblick auf die ersten drei Veranstaltungen der "Fachgespräche Wohnungsbau", die eine sehr positive Resonanz hervorgebracht haben. Das Themenspektrum reichte dabei von der lokalen Wohnungsmarktentwicklung über planungsrechtlichen Fragestellungen bis hin zum Umgang mit Protesten bei Neubauvorhaben. Darüber hinaus zeigte Herr Klupp anhand der Stadtteile Barmbek-Nord und Groß Borstel auf, wie unterschiedlich die sozio-demographischen Strukturen innerhalb des Bezirks sind und wie wichtig es daher ist, den jeweiligen Wohnungsneubau möglichst gut auf die Situation in den einzelnen Stadtteilen zuzuschneiden. Herr Boltres, Leiter des Fachamtes Stadt- und Landschaftsplanung, stellte dann die Schwerpunkte und Ziele des Wohnungsbauprogramms 2012 vor. Als zentrale Aspekte des Programms wurden hervorgehoben: Es soll Wohnungsneubau insbesondere für die Nachfragergruppen realisiert werden, die auf günstigeren und mittelpreisigen Wohnraum angewiesen sind. Der Anteil der Mietwohnungen soll zwei Drittel betragen, davon rund die Hälfte mit öffentlicher Förderung; ein Drittel soll auf Wohneigentum entfallen, wobei der Anteil der Baugemeinschaften bei 20 % und ggf. mehr liegen soll. Es wird eine adäquate Dichte im jeweiligen örtlichen Zusammenhang angestrebt; vor dem Hintergrund der bestehenden Gebäudestrukturen handelt es sich entsprechend i.d.r. um Geschosswohnungsbau (inkl. Sondertypen wie gestapelte Maisonetten und Stadthäuser). Beim Wohnungsneubau soll eine deutliche Zielgruppenorientierung erfolgen. Hierzu gehören insbesondere auch die Berücksichtigung der Haushalts- und Wohnungsstrukturen des Umfeldes, eine gute soziale Durchmischung, familiengerechte Wohnungen - auch in höherer Verdichtung - sowie altersgerechter, barrierearmer Wohnungsneubau. Die Präsentationen sind der Dokumentation als Anlagen beigefügt. Im Rahmen des anschließenden Austausches im Plenum über das bezirkliche Wohnungsbauprogramm wurden folgende Punkte thematisiert: Die bezirklichen Planungen sind als integraler Bestandteil der gesamtstädtischen Wohnungspolitik zu verstehen. Daher wurden bei der Erstellung des Programms auch die Planungen der anderen, insbesondere der benachbarten Bezirke berücksichtigt. Es besteht auch eine gute Zusammenarbeit zwischen den Bezirken. Bei den Neubauplanungen müssen auch Fragen der Infrastrukturausstattung berücksichtigt werden, insbesondere, da es sich bei einigen Flächen im Bezirk Nord um sehr große Areale mit viel Neubaupotenzial handelt. Es werden diesbezüglich jeweils Analysen angestellt, in deren Rahmen die zusätzliche Nachfrage nach unterschiedlichen Infrastrukturangeboten

4 - 4 - ANALYSE KONZEPTE & (z.b. Schulen, Kitas, Einzelhandel) ermittelt wird. Die Planungen haben verschiedene Aspekte im Blick und erfolgen ämterübergreifend. Bei größeren Wohnungsbauvorhaben werden diese Leistungen teilweise auch vom Investor bzw. Projektentwickler erbracht. Die Bezirksverwaltung hat diesbezüglich auch ein Netzwerk mit anderen Gruppen initiiert, hier ist z.b. der Seniorenbeirat vertreten. Die Anforderungen und Vorschläge der unterschiedlichen Gruppen, die für die Planungen wichtige Impulse geben können, werden bei den Planungen berücksichtigt. Das Ziel, beim Wohnungsneubau das Verhältnis von etwa zwei Drittel Miet- und einem Drittel Eigentumswohnungen zu erreichen, bildet eine gesamtbezirkliche Orientierungsgröße. Welche Relationen dann beim konkreten Objekt realisiert werden sollen oder können, ist dann Gegenstand der individuellen Planungen und Abstimmungen zwischen Bezirk und Bauherrn. Die Beteiligungsverfahren für Betroffene und andere Bürger werden intuitiv, individuell und ergebnisoffen für die jeweiligen Planungen für Neubauvorhaben konzipiert. Diese können aber nicht generell vom Bezirk übernommen werden. Ausschlaggebend dürfte hier in den meisten Fällen die Größenordnung des Projekts sein. Während z.b. beim sehr großen Vorhaben "Hebebrandquartier" der Bezirk Hamburg-Nord ein umfangreiches und intensives Beteiligungsverfahren durchführt, kann dieses etwa bei einzelnen Baulückenschließungen oder Nachverdichtungen nicht geleistet werden. Bei derartigen kleineren Projekten obliegt diese Rolle, wenn erforderlich, dem Bauherrn. Auf jeden Fall ist es wichtig, dass auf Seiten des Bauherrn frühzeitig die Situation im Hinblick auf Proteste bzw. Beteiligung sensibel analysiert und ggf. betroffenen Gruppen in die Planungen einbezogen bzw. frühzeitig über diese informiert werden.

5 - 5 - ANALYSE KONZEPTE & Wohnungsbauförderung 2012 und Konzeptvergabe von Wohnbaugrundstücken Im zweiten Teil der Veranstaltung gab Herr Razum von der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt (WK) einen Überblick über die verschiedenen Programme und die Modalitäten der Wohnungsbauförderung Die Nachfrage nach Fördermitteln ist derzeit sehr groß, sodass es für Bauherrn sinnvoll ist, sich frühzeitig mit der WK in Verbindung zu setzen. Weiterhin stellte Herr Sonnenschein vom Immobilienmanagement der Finanzbehörde die Anforderungen und Kriterien der Konzeptvergabe von städtischen Wohnbaugrundstücken vor. Dieses Verfahren wird nunmehr im Bereich des Geschosswohnungsbaus in den meisten Fällen zum Einsatz kommen. In der der anschließenden Diskussion wurden folgende Punkte thematisiert: Es wird derzeit diskutiert, ob in den Kriterienkatalog der Konzeptvergabe weitere Aspekte aufgenommen werden, etwa das langfristige Halten von Mietwohnungen. Der Kriterienkatalog für die Konzeptvergabe (Bewertungsmatrix) wird nicht vollständig veröffentlicht, es erfolgt vielmehr nur die Benennung der Schwerpunkte einer Entscheidungsfindung. Ansonsten wäre das Risiko zu groß, dass alle Angebote konzeptionell gleichlautend wären.

6 - 6 - ANALYSE KONZEPTE & Schlusswort Frau Wiedemann, Vorsitzende der Bezirksversammlung Hamburg-Nord, hob in ihrem Schlusswort hervor, dass das neue Wohnungsbauprogramm des Bezirks in der lokalen Politik den vollen Rückhalt habe und mit einer überwältigenden Mehrheit beschlossen worden sei. Dieses sei auch ein Resultat der guten Zusammenarbeit zwischen Politik und Verwaltung. Die zentralen Ziele des Programms - gerade auch im Hinblick auf die Errichtung geförderten Wohnungsbaus - werden von der Politik voll mitgetragen. Frau Wiedemann sprach sich dafür aus, den Dialog zwischen allen Beteiligten weiter zu intensivieren und unterstrich in diesem Zusammenhang die Gesprächsbereitschaft der bezirklichen politischen Gremien. Sie appellierte abschließend an die Wohnungswirtschaft, die ehrgeizigen Ziele auch umzusetzen und sagte hierbei die Unterstützung der Politik zu. Anlagen: Programm Teilnehmerliste Präsentation Matthias Klupp, Analyse & Konzepte: Rückblick Der Wohnungsmarkt in Hamburg-Nord Präsentation Hans-Peter Boltres, Fachamtsleiter, Fachamt für Stadt- und Landschaftsplanung: Das Wohnungsbauprogramm Ziele, Schwerpunkte und Beispiele Präsentation Frank Razum, Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt: Wohnungsbauförderung Programme und Modalitäten Präsentation Albrecht Sonnenschein, Finanzbehörde Hamburg Immobilienmanagement: Konzeptvergabe von Wohnbaugrundstücken - Anforderungen und Kriterien

7 Bezirk Hamburg-Nord: Fachgespräche Wohnungsbau 4. Sitzung am Bezirk Hamburg-Nord: Das Wohnungsbauprogramm 2012 Programm 17:30 h Begrüßung Harald Rösler Komm. Bezirksamtsleiter 17:40 h Fachgespräche Wohnungsbau: Rückblick 2011 Der Wohnungsmarkt in Hamburg-Nord 17:55 h Das Wohnungsbauprogramm Ziele, Schwerpunkte und Beispiele Matthias Klupp Analyse & Konzepte Hans-Peter Boltres Fachamtsleiter 18:15 h Fragen und Anmerkungen zum Programm Diskussion im Plenum 18:45 h Pause 19:00 h Wohnungsbauförderung Programme und Modalitäten 19:10 h Konzeptvergabe von Wohnbaugrundstücken - Anforderungen und Kriterien Frank Razum Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt Albrecht Sonnenschein, Finanzbehörde Hamburg Immobilienmanagement 19:20 h Fragen und Anmerkungen Diskussion im Plenum 19:45 h Schlusswort Das Wohnungsbauprogramm des Bezirks aus Sicht der Bezirkspolitik Dagmar Wiedemann Vorsitzende der Bezirksversammlung Hamburg-Nord 20:00 h Veranstaltungsende

8 Teilnehmer 4. Fachgespräch Wohnungsbau Anrede Name Organisation Herrn Behrens, Tobias Stattbau Hamburg GmbH Frau Bergemann, Yvonne Bezirksamt Hamburg Eimsbüttel Herrn Bielenberg, Gerd Finanzbehörde Hamburg Immobilienmanagement Herrn Bigdon, Michael Bezirksamt Hamburg-Nord Herrn Birwe, Frank KBNK ARCHITEKTEN GMBH Herrn Boden, Jörg NEUE LÜBECKER Norddeutsche Baugenossenschaft eg Frau Böhm, Monika Wohnungsgenossenschaft von 1904 e. G. Herrn Boltres, Hans-Peter Bezirksamt Hamburg-Nord Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung Herrn Chychla, Siegmund Mieterverein zu Hamburg von 1890 r. V. Herrn Claussen-Seggelke, Jo Büro Claussen-Seggelke Herrn Domres, Thomas SPD Fraktion Hamburg-Nord Herrn Dudda, Kai-Michael GESA-BAU GmbH Frau Ernsing, Cordula Bezirksamt Hamburg-Nord Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung Frau Göller-Meier, Gabriele Bezirksamt Hamburg Eimsbüttel Herrn Haarbach, Dirk NEUE LÜBECKER Norddeutsche Baugenossenschaft eg Frau Hansen, Angela Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Herrn Harbart, Götz Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG Herrn Hinzpeter, Dirk Hansa Baugenossenschaft eg Frau Hoyer, Nina Robert C. Spies Gewerbe und Investment GmbH & Co. KG Herrn Ibel, Andreas BFW Landesverband Nord e.v. Herrn Jochumsen, Ole Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Herrn Kalisch, Marco BEHRENDT WOHNUNGSBAU KG (GmbH & Co.) Herrn Klupp, Matthias Analyse & Konzepte GmbH Herrn Kock, Matthias Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Herrn Kuhlwein, Henning PPL Architektur und Stadtplanung GmbH Herrn Lütjens, Lasse SITE Projektentwicklungsgesellschaft mbh & Co. KG Herrn Menzel, Jochen Zukunftsrat Hamburg Herrn Müller, Holger Allgemeine Deutsche Schiffszimmerer-Genossenschaft eg Frau Müller, Maike Bezirksamt Hamburg-Nord Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung Frau Müller, Ute Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt Herrn Pawils, Burkhard Baugenossenschaft Fluwog-Nordmark eg Herrn Polmann, Torsten Quantum Immobilien AG Frau Quast, Anette polis aktiv Herrn Rathje, Volker ELBBERG Stadt-Planung-Gestaltung Kruse-Schnetter-Rathje-GbR Herrn Razum, Frank Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt Herrn Rösler, Harald Bezirksamt Hamburg-Nord Herrn Seithe, Andreas Otto Wulff Bauunternehmung GmbH & Co. KG Herrn Sell, Torben Büro Claussen-Seggelke Herrn Sonnenschein, Albrecht Finanzbehörde Hamburg Immobilienmanagement Frau Sparr, Ulrike BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN GAL Nord Herrn Speeth, Thomas Allgemeine Deutsche Schiffszimmerer-Genossenschaft eg Frau Tribian, Tanja Analyse & Konzepte GmbH Frau von Kuick, Elke Bezirksamt Altona Herrn Voss, Ekkehard nps tchoban voss Hamburg Herrn Waiblinger, Georg Schenk + Waiblinger Architekten Frau Weber, Karin PPL Architektur und Stadtplanung GmbH Herrn Weise, Klaus Wohnungsgenossenschaft von 1904 e. G. Herrn Wessling, Bernd WESSLING + WALKENHORST Herrn Wicher, Klaus Sozialverband Deutschland e.v. (SoVD) Landesverband Hamburg Frau Wiedemann, Dagmar SPD Fraktion Hamburg-Nord

9 Bezirk Hamburg-Nord Fachgespräche Wohnungsbau 4. Sitzung am Rückblick 2011 Wohnungsmarkt im Bezirk Hamburg-Nord Das neue Wohnungsbauprogramm Fachgespräche Wohnungsbau - ein Rückblick Bisher sehr positive Resonanz auf den Dialog Informationen zur Wohnungsmarktsituation in HH-Nord Hemmnisse und Hindernisse aufzeigen und diskutieren Thema: Widerstand und Beteiligung bei Bauvorhaben Informationen des Bezirks und Diskussion über - inhaltliche Schwerpunktsetzungen des Neubaus - Wohnbauflächen Ergebnisse in Wohnungsbauprogramm 2012 eingeflossen

10 Der Bezirk Hamburg-Nord hat im Vergleich zu Hamburg insgesamt eine überdurchschnittliche Nachfrageattraktivität eine stärkere Bevölkerungszunahme seit 2009/bis 2015 einen geringeren Anteil an Ein-/und Zweifamilienhäuser (10 %) etwas kleinere Wohnungen, aber mehr Wohnfläche pro Person weniger Sozialwohnungen einen geringeren Anteil an Bedarfsgemeinschaften deutlich mehr kleine Haushalte Haushaltsgrößenstruktur PHH 2 PHH 3 PHH 4 u. m. PHH Alsterdorf Barmbek-Nord Barmbek-Süd Dulsberg Eppendorf Fuhlsbüttel Groß Borstel Hoheluft-Ost Hohenfelde Langenhorn Ohlsdorf Uhlenhorst Winterhude Hamburg-Nord Gesamt Hamburg Angaben in % Quelle: Statistikamt Nord

11 Altersstruktur 2010 Unter 18-Jährige Quelle: Statistikamt Nord Langenhorn Ohlsdorf Fuhlsbüttel Winterhude Alsterdorf Groß Borstel Eppendorf Barmbek-Süd Uhlenhorst Dulsberg Hohenfelde Hoheluft-Ost Barmbek- NordStadteilgrenzeBezirksgrenzeunter6%6-8%8-10%über10%Anteilderunter18-Jährigen2010Langenhorn Ohlsdorf Fuhlsbüttel Winterhude Alsterdorf Groß Borstel Eppendorf Barmbek-Süd Uhlenhorst Dulsberg Hohenfelde Hoheluft-Ost Barmbek- NordStadteilgrenzeBezirksgrenzeunter6%6-8%8-10%über10%Anteilderunter18-Jährigen Angebotsmieten 2010/2011 Entwicklung Quelle: IDN; Zeitraum Langenhorn Ohlsdorf Fuhlsbüttel Winterhude Alsterdorf Groß Borstel Eppendorf Barmbek-Süd Uhlenhorst Dulsberg Hohenfelde Hoheluft-Ost Barmbek- NordDurchschnitl.Netokaltmietenk.A.bis8,50 /m²8,50-9,00 /m²9,00-10,00 /m²10,00-11,00 /m²über11,00 /m²bezogen auf Wohnungen zwischen m²

12 Barmbek-Nord Überdurchschnittliche Bevölkerungszunahme (+5,7 % bis 2020) HH mit Kindern: 43 % Alleinerziehende Bedarfsgemeinschaften: 10 % der Haushalte Sehr geringer Anteil Sozialwohnungen (2 %) Großes Wohnbauflächenpotenzial Familiengerechter, preisgünstiger Wohnungsneubau wichtig Groß Borstel Leichte Einwohnerverluste Sehr hoher Seniorenanteil (22 %) HH mit Kindern: 17 % Sehr viele EFH/ZFH (43 %) Relativ großes Wohnbauflächenpotenzial Schwerpunkte Wohnungsneubau - Alters- und familiengerechte Wohnungen - Geförderter Wohnungsbau

13 Bezirk HH-Nord: Ausblick Innere Stadtteile weiter mit besonders hohem Nachfragedruck Barmbek-Nord; Dulsberg, Ohlsdorf: Zunahme der Marktdynamik Fuhlsbüttel, Langenhorn: vergleichsweise stabile Marktlage Räumliche Differenzierung nimmt weiter zu (Lage, Image) Mehr familiengerechter und preisgünstigerer Wohnungsbau wichtig Sehr starke Bautätigkeit im Bezirk zu erwarten Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien und Tourismus mbh Gasstraße 10, Hamburg Telefon: 040 / info@analyse-konzepte.de

14 Dieses Bild kann durch ein eigenes Bild ersetzt werden oder löschen Sie diesen Hinweis Wohnungsbauprogramm 2012 Bezirk Hamburg-Nord Ziele, Schwerpunkte und Beispiele 4. Fachgespräch Wohnungsbau 25. Januar 2012 Gliederung 1. Aufbau des Wohnungsbauprogramms 2. Ziele für den Wohnungsneubau im Bezirk Hamburg-Nord 3. Entwicklungsschwerpunkte im Wohnungsbauprogramm 4. Beispiele Entwicklung größerer Wohnbauflächen 1

15 Aufbau Wohnungsbauprogramm Analytische Grundlagen (u.a. auch Panelbefragung Wohnungswirtschaft) Ziele für den Wohnungsneubau im Bezirk Hamburg-Nord Stadtteilprofile Wohnbauflächen: Projektsteckbriefe, Liste, Plan Ziele für Wohnungsneubau in Hamburg-Nord Wohnungsneubau insbesondere für die Nachfragergruppen, die auf günstigeren und mittelpreisigen Wohnraum angewiesen sind Anteil Mietwohnungen zwei Drittel (davon rund die Hälfte mit öffentlicher Förderung), ein Drittel Eigentum (Baugemeinschaften: Anteile von 20 % und ggf. mehr) Adäquate Dichte im jeweiligen örtlichen Zusammenhang Geschosswohnungsbau (inkl. Sondertypen wie gestapelte Maisonetten und Stadthäuser). Deutliche Zielgruppenorientierung: Berücksichtigung der Haushaltsund Wohnungsstrukturen des Umfeldes, gute soziale Durchmischung familiengerechte Wohnungen auch in höherer Verdichtung, altersgerechter, barrierearmer Wohnungsneubau 2

16 Wohnungsbaupotenziale Knapp 60 größere Flächen Gut zu bauende Wohneinheiten davon knapp 50 % auf städtischen Flächen Grundlage: größere Potenzialflächen, kein Baulückenprogramm Anteile der Wohneinheiten auf Flächen von. 11% 17% 28% 32% 12% Krankenhäusern und Pflegeheimen Kleingärten (Anzahl KG wird ersetzt) Gewerbe/Güterbahnhöfen Siedlungen/Blockinnenbereichen Sonstige Wohnungsbaupotenziale - Gut 95 % Geschosswohnungsbau - Knapp 40 % öffentlich gefördert - Knapp 60 % Mietwohnungsbau - Baupotenzial* in 2012 für rund Wohneinheiten * Baupotenzial : Baurecht vorhanden bzw. Vorweggenehmigungsreife 3

17 Themen bei der Entwicklung von. Flächentausch Investoren Gestaltung Fachbehörden Gremien Baumschutz Klimaschutz Wirtschaftlichkeit Finanzierung Stadtbild Bodenschutz Gesundheitsschutz TÖB (Wohnungs-) Bauvorhaben Artenschutz Naturschutz Öffentlichkeit Denkmalschutz Gewässerschutz Lärmschutz Biotopschutz Architektur Nachbarn Dieselstraße / Ivensweg 4

18 Hebebrandquartier Tarpenbek Greens 5

19 Wulff sche Siedlung Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung Übergeordnete Planung Bebauungsplanung Landschaftsplanung Integrierte Stadtteilentwicklung im Dezernat Wirtschaft, Bauen und Umwelt 12 6

20 Wohnbauflächen Diskussion Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Die Broschüren können Sie im Anschluss an die Veranstaltung mitnehmen oder von unserer Homepage runterladen: 7

21 NEUES AUS DER WOHNUNGSBAUFÖRDERUNG Fachgespräche Wohnungsbau Zwischenbilanz im Januar 2012 Mittwoch, den Großer Sitzungssaal des Bezirksamtes Hamburg-Nord Frank Razum Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt Inhalt Förderbilanz 2011 Förderung für den Neubau von Mietwohnungen Finanzierungsbeispiel: 1. und 2. Förderweg Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar

22 Förderbilanz 2011 Neubau Mietwohnungs-Neubau mit Mietpreis- und Belegungsbindungen Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar 2012 Förderbilanz 2011 Mietwohnungsbau mit Belegungsrechten Aufteilung nach Bauherrengruppen 211 WE 276 WE 710 WE 941 WE Wohnungsbaugenossenschaften städtisches Wohnungsunternehmen Private/Personenhandelsund Kapitalgesellschaften Stiftungen/Vereine Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar

23 Inhalt 1 Förderbilanz Förderung für den Neubau von Mietwohnungen 3 Finanzierungsbeispiel: 1. und 2. Förderweg Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar 2012 Rahmenbedingungen des Senats Wohnungsbau hat wichtigen Stellenwert! Vertrag für Hamburg zwischen Senat und Bezirken Bündnis für das Wohnen zwischen Senat und Wohnungswirtschaft Mehr Neubau von Wohnungen Klimaschutz und Energieeffizienz zu sozialen Konditionen Städtebau / Erhalt der Backsteinfassaden Integrative Wohnungspolitik / Versorgung von Wohnungsnotfällen Anpassung Wohnungsbauprogramme 2011 und 2012 Anpassung der Neubau-Förderung Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar

24 Förderung Mietwohnungsneubau Einführung gesetzlicher Energie-Standard als Einstiegsstandard Juli 2011 Energieeinsparverordnung (EnEV09) in Verbindung mit dem Hamburgischen Klimaschutzgesetz und Klimaschutzverordnung (HmbKliSchVO) WK-Effizienzhaus Einzuhaltende Kennwerte orientieren sich an KfW Programm Energieeffizient Bauen WK-Effizienzhaus Einzuhaltende Kennwerte orientieren sich an KfW Programm Energieeffizient Bauen Einstiegstandard ohne Baukostenzuschüsse Erhöhte energetische Anforderungen mit Baukostenzuschüssen Passivhaus Einzuhaltende Kennwerte orientieren sich an Anforderungen des Passivhausinstituts Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar 2012 Förderung Mietwohnungsneubau Einführung 2. Förderweg Einführung 2. Förderweg Ab Grundstückswert 400 je m 2 Wohnfläche auch Wohnungen im 2. Förderweg mind. ein Drittel aller insgesamt geförderten Wohnungen müssen im 1. Förderweg gebaut werden Erhöhung förderfähige Grundstückskosten Höchstgrenze 800 je m 2 Wohnfläche (inkl. grundstücksbezogener Sonderkosten) Höchstgrenze auf städtischen Grundstücken 600 je m 2 Wohnfläche (inkl. grundstücksbezogener Sonderkosten Erhöhung laufende Zuschüsse Laufende Zuschüsse werden nach Grundstückskosten gestaffelt erhöht Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar

25 Mietwohnungsneubauförderung 2011 Finanzierungsbausteine Programm WK-Baudarlehen Baukostenzuschuss KfW-Durchleitung Energiesparendes Bauen Pauschaliertes Darlehen ca. 50% der Gesamtkosten Erhöhung: Tiefgarage Zinssatz: deutlich unter Marktniveau Bindung 15 bzw. 30 Jahre Barrierefreier Wohnraum Aufzugsanlagen Gemeinschaftsräume Max / Wohneinheit Konditionen gemäß KfW Im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung (Zuschüsse) WK-Effizienzhaus, angelehnt an KfW oder Passivhaus Auszahlung über 10 Jahre Finanzierungskonzept: Kombination, Kalkulation seitens WK mit VoFi-Methode Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar 2012 Förderrichtlinien 2011 Mietwohnungsbauförderung Bestandteile WK-Baukostenzuschüsse Barrierefrei Basis-Standard je Wohnung Barrierefreie Wohnungen DIN Teil je Wohnung DIN Teil je Wohnung (für 2-Pers. WE mit Bindung an Menschen ab 60. Lebensjahr) Gemeinschaftsräume je m² Gemeinschaftsfläche (3,5 m² < 60 WE / 3,0 m² <100 WE / 2,5 m² >100 WE) Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar

26 Förderrichtlinien 2011 Mietwohnungsbauförderung Bestandteile WK-Baukostenzuschüsse Aufzüge 1. Förderstufe Gebäude mit einer Höhe von mehr als 13 m und/oder Gebäude mit mindestens einer Barrierefrei-Basis-Standard - Wohnung auf jedem Wohngeschoss Für die ersten 3 Geschosse je Für jedes weitere Geschoss je Förderstufe Alle Gebäude mit mindestens 3 Geschossen Für die ersten 3 Geschosse je Für jedes weitere Geschoss je Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar 2012 Einführung unterschiedlicher Aufwendungszuschüsse (AWZ) Fallgruppen Grundstückswert AWZ (anfänglich) I.* II. III. IV. V. bis 400 /m² Wohnfläche 401 bis 500 /m² Wohnfläche 501 bis 600 /m² Wohnfläche 601 bis 700 /m² Wohnfläche Über 700 /m² Wohnfläche 1,20 /m² Wfl. mtl. 1,40 /m² Wfl. mtl. 1,60 /m² Wfl. mtl. 1,80 /m² Wfl. mtl. 2,00 /m² Wfl. mtl. * nur im 1. Förderweg Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar

27 Konditionen 1. und 2. Förderweg im Vergleich Darlehen Darlehen max ,- je m 2 Wfl. Zuschlag Grundstückskosten Zuschlag Tiefgarage Zuschlag Parkpalette max. 640,- je m 2 Wfl ,- je Platz 5.500,- je Platz 1. Förderweg 2. Förderweg Anfängl. Zins 1,2% Tilgung mind. 2,0% Subventionsabbau durch Erhöhung Zinssatz alle 2 Jahre 0,20 /m² mtl. Zins 2,6% Tilgung mind. 2,2% Subventionsabbau über Abbau AWZ alle 2 Jahre 0,20 /m² mtl Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar 2012 Zuschussförderung im Vergleich Zuschüsse Laufende Zuschüsse Aufwendungszuschüsse (Auszahlung über den Förderzeitraum) 1. Förderweg 2. Förderweg 1,20 2,00 /m² Wfl. mtl., abhängig von Grundstückspreis 1,40 2,00 /m² Wfl. mtl., abhängig von Grundstückspreis Zuschuss für energiesparendes Bauen (Auszahlung über 10 Jahre) WK-Effizienzhaus 70 WK-Effizienzhaus 40 WK-Passivhaus Einmalige Zuschüsse Rollstuhlbenutzer-Wohnungen Senioren-Wohnungen Aufzüge 100,- /m 2 Wfl. 120,- /m 2 Wfl. 120,- /m 2 Wfl ,- je Wohnung 5.300,- je Wohnung Pauschale Zuschüsse Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar

28 Bindungen im Vergleich Einstiegsmieten und Einkommensgrenzen Bindungszeitraum Mietbindung Belegungsbindung 1. Förderweg 2. Förderweg Entspricht dem Förderzeitraum 5,90 /m² Mieterhöhung alle 2 Jahre um 0,30 /m² mtl. Einkommensklasse HambWoFG + 30 % 8,00 /m² Mieterhöhung alle 2 Jahre um 0,30 /m² mtl. Einkommensklasse HambWoFG + 60 % Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar 2012 Einkommensgrenzen Hamburger Wohnraumförderungsgesetz Haushaltsgröße (ein Einkommensbezieher) Einkommensgrenze gem. 8 Abs. 2 HambWoFG Ungefähres Brutto- Jahreseinkommen zzgl. 30% zzgl. 60% zzgl. 30% zzgl. 60% 1 Erwachsener Erwachsene Erw. + 1 Ki Erw. + 2 Ki Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar

29 Inhalt 1 Förderbilanz Förderung für den Neubau von Mietwohnungen 3 Finanzierungsbeispiel: 1. und 2. Förderweg Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar 2012 Förderbeispiel Ausgangssituation Ausgangssituation 30 Wohnungen m² Wohnfläche WK-Effizienzhaus Tiefgaragenplätze Grundstück 500 /m² Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar

30 Förderbeispiel Kosten Kosten Gesamt pro m² Wohnfläche Grundstückskosten Baukosten Wohnungen Baukosten Tiefgarage Finanzierungskosten Gesamtkosten Rechenmodelle Alternativen 1. Förderweg 30 Wohnungen 1. Förderweg Kombination 20 Wohnungen 2. Förderweg 10 Wohnungen 1. Förderweg Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar 2012 Förderbeispiel Finanzierung im Vergleich Förderung Bestandteile Darlehen Darlehen 1. FW und Kombination Baudarlehen Tiefgarage Grundstück FW: 1,2% Zins / 2% Tilg. 2. FW: 2,6% Zins / 2,2% Tilg ,3% Zuschüsse Aufzüge, Barrierefreiheit ,7% KfW Energieeffizient Bauen 1,85% Zins / 4,40% Tilg. (Stand 12/2011) 1. FW Kombi ,1 % ,7% Eigenkapital ,9 % ,3% Gesamt % Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar

31 Förderbeispiel Cash Flow im Vergleich 1. Förderweg Kombination Zinsanpassung KfW, Neuberechnung der Annuität auf Basis Rest-Valuta Auslaufen Zuschüsse Energiesparendes Bauen Auslaufen Förderung und Bindungen Laufende Zuschüsse In Cashflow eingerechnet: Aufwendungszuschüsse (Laufzeit 15 Jahre) Zuschüsse Energiesparendes Bauen /Jahr, Laufzeit 10 Jahre) Definition Cashflow: Ergebnis aus Erträgen (Miete, lfd. Zuschüsse) abzgl. Aufwendungen (Bewirtschaftungskosten, Kapitalkosten) Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar 2012 Fragen? Wenden Sie sich gerne an uns. Vielen Dank! Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt Besenbinderhof Hamburg Tel Monika Poth Tel m.poth@wk-hamburg.de Gerhard Schmidt Tel g.schmidt@wk-hamburg.de Frank Razum Tel f.razum@wk-hamburg.de Fachgespräch Wohnungsbau - Zwischenbilanz im Januar

32 Hamburg hat Platz für Ihre Visionen Hamburg, a place for your visions Konzeptausschreibung Herr Albrecht Sonnenschein, Abteilungsleiter Vertrieb Hamburg, den Konzeptausschreibung bezieht sich nicht auf alle Veräußerungsverfahren der Stadt sondern nur auf Veräußerungsverfahren im Geschosswohnungsbau kein Ersatz für städtebauliche Verfahren kein Ersatz für Architekturwettbewerbe kein Ersatz für Fassadenwettbewerb 1

33 Konzeptausschreibung Verfahren in dieser Form erst seit Sommer 2010 Konzept 70% Preis 30% Verwertungen seit Sommer 2010 hauptsächlich aus der Vergangenheit laufende Verfahren der Wohnungsbauoffensive I und II (anderes Konzept- Verfahren) IBA/IGS Bauausstellung Konzeptausschreibung Veräußerungen an stadteigene SAGA zwecks Realisierung öffentlich geförderter Wohnungsneubauten in der vom Senat angedachten Zielvorgabe Veräußerungsverfahren im Geschosswohnungsbau Verfahren findet dabei keine Anwendung bei Baugemeinschaften Verfahren findet auch keine Anwendung bei der Veräußerung von Einfamilien-, Reihen Doppelhäusern 2

34 Konzeptausschreibung Das Verfahren und die Vorgaben einer Ausschreibung werden: Anhand der konkreten Fläche, des geltenden Baurechts, des städtebaulichen Kontextes und der lagebedingten Möglichkeiten vorab von den zuständigen Behörden und dem jeweiligen Bezirksamt definiert. Die Konzeptqualität eines Gebotes wird durch die Summe der nachfolgenden Kriterien bestimmt: Wohnungs- und sozialpolitische Kriterien Familien- und Seniorenfreundlichkeit Integrationsleistungen Öffentlich geförderte Wohnungen Energetische Kriterien Mindeststandard : Primärenergiebedarf höchsten 40 kwh/m² und Jahr Bessere energetische Konzepte werden besser bewertet. Konzeptausschreibung Städtebauliche Kriterien ggf. Forderung eines inhaltlichen und städtebaulichen Konzepts ggf. Durchführung eines vom Bieter durchzuführenden Wettbewerbsverfahrens mit mind. 3 5 Teilnehmern Die Festlegung des Veräußerungsverfahrens erfolgt in der Dispositionsrunde Wohnungsbau. Die vom Bieter zu erfüllenden konzeptionellen Vorgaben werden konkret mit Schwerpunkten in der Ausschreibung benannt. 3

35 Konzeptausschreibung Bewertung: Für das Immobilienmanagement bedeutet das Verfahren grds. nichts Neues. Wunsch der Kunden zur Erhöhung der Transparenz der Verwertungsentscheidung Wunsch zur Offenlegung der Bewertungsmatrix Benennung nur der Schwerpunkte einer Entscheidungsfindung Gefahr: Konzeptionell gleichlautende Gebote Risiko: Der Anteil 30% Kaufpreis wird damit der ausschlaggebende Faktor Konzeptausschreibung Beispiel 1 Konzept max. 70 Pkt. Preis max. 30 Pkt. Punkte Punkte gesamt Bieter A 67 Pkt ,- 25,5 92,5 Bieter B 65 Pkt , Bieter C 63 Pkt , Beispiel 2 Bieter A 68 Pkt ,- 25,5 93,5 Bieter B 65 Pkt , Bieter C 63 Pkt ,