1.6.9 Die Umsetzung der Option im Grundstückskaufvertrag

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1 1.6 Die Option zur Umsatzsteuerprflicht gemäß 9 UStG 53 der Einspruch inhaltlich in keinem Zusammenhang mit der Grundstückslieferung steht, hält er doch die Umsatzsteuerfestsetzung für das Jahr 01 grundsätzlich vollumfänglich offen. 253 Somit kann der Veräußerer während dieser Zeitspanne jederzeit auch die Option zur Umsatzsteuerpflicht noch widerrufen. Hinweis! Zu beachten ist das Formerfordernis des 9 Abs. 3 Satz 2 UStG, gemäß dem die Option bzw. der Widerruf in dem gemäß 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell zu beurkundenden Kaufvertrag zu erklären ist. Sie ist somit nur dann rechtzeitig ausgeübt, wenn sie bis zum Eintritt der formellen Bestandskraft der Festsetzung für den betreffenden Veranlagungszeitraum in dem Kaufvertrag, bzw. in einer Ergänzungs- oder Änderungsvereinbarung zu dem ursprünglichen Kaufvertrag, erklärt wurde Die Umsetzung der Option im Grundstückskaufvertrag Gemäß dem unter bis Ausgeführten sollten in dem Kaufvertrag die folgenden Punkte beachtet werden, wenn der Veräußerer gemäß 9 Abs. 1, 3 UStG zur Umsatzsteuerpflicht der Grundstückslieferung bzw. der sonstigen Leistung eines Miteigentumsanteils oder sonstigen grundstücksgleichen Rechts optiert. Hinweis! Die aufgeführten Punkte sind Vereinbarungen, die bezogen auf die jeweilige Partei mit aufgenommen werden sollten, um die jeweilige Partei bestmöglich abzusichern, bzw. Rechtssicherheit zu verschaffen. Sie sind aber nicht zwingend, sofern sie sich nicht durchsetzen lassen. Die zusätzlichen Checklisten für den Leistenden und für den Leistungsempfänger enthalten teilweise gegensätzliche Positionen, da sie für die jeweilige Partei konzipiert sind. Checkliste für Verkäufer und Käufer Geprüft Ja Nein Die Option muss in dem notariell zu beurkundenden Rechtsgeschäft erklärt werden. Ansonsten ist die Option gemäß 9 Abs. 3 UStG formunwirksam. Andere Formen der Option z.b. durch Behandlung des Umsatzes in der Umsatzsteuer-Voranmeldung als umsatzsteuerpflichtig sind bei Grundstücksgeschäften nicht zulässig. Sofern eine vorsorgliche Option im Falle einer Geschäftsveräußerung im Ganzen ausgesprochen wird, ist diese ohne eine Bedingung auszusprechen. Formulierungen wie für den Fall, dass die Finanzverwaltung das Vorliegen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen verneint gefährden die Option, weil diese möglicherweise verspätet eintritt. Vereinbarung eindeutiger Bestimmungen darüber, ob sich der vereinbarte Kaufpreis zuzüglich oder inklusive der durch die Option ausgelösten Umsatzsteuer versteht. Ist keine Regelung getroffen, stellt der Kaufpreis einen Bruttokaufpreis inklusive Umsatzsteuer dar. 254 Zusätzliche Checkliste für den Verkäufer Geprüft Ja Nein Klarstellung, dass die Umsatzsteuer gemäß 13b UStG von dem Leistungsempfänger im Wege der umgekehrten Steuerschuldnerschaft direkt an dessen Finanzamt abzuführen ist. 253 Vgl. Tipke/Kruse, Abgabenordnung, Kommentar, Lfg. 125, 367 Rz BGH vom , NJW 2002, 2312; Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, Kommentar, 157, Rz _HDS_Coelln_Inhalt_DRUCK.indd :52:28

2 54 1. Veräußerung einer Immobilie Sofern ein Nettokaufpreis vereinbart ist, sollte klargestellt werden, dass der Leistungsempfänger nicht berechtigt ist, die Umsatzsteuer von dem Kaufpreis einzubehalten oder von dem Leistenden zurück zu verlangen. Dies ist zwar bereits zwingende Folge aus der Vereinbarung eines Nettokaufpreises. Gleichwohl ist eine Ausformulierung dieser Rechtsfolge empfehlenswert. Vereinbarung, dass der Leistungsempfänger der Option des Leistenden zustimmt. Die Zustimmung stellt klar, dass der Leistungsempfänger im Falle eines vereinbarten Nettokaufpreises mit der zusätzlichen Umsatzsteuerbelastung einverstanden ist. Daraus wiederum folgt, dass der Leistungsempfänger keinen Regress bei dem Leistenden nehmen kann, wenn er die Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer abziehen kann oder im Rahmen des 15a UStG abgezogene Vorsteuer zurückvergüten muss. Auch dies kann neben der Zustimmung weiter klarstellend noch ausdrücklich festgehalten werden. Vereinbarung, dass bzw. unter welchen Umständen der Veräußerer berechtigt ist, die Option zu widerrufen. Vereinbarung einer Verpflichtung des Käufers, im Falle des Widerrufs an der gemäß 9 Abs. 3 UStG i.v.m. 311b BGB erforderlichen Änderung des notariellen Kaufvertrages mitzuwirken. Klarstellung, wer die Kosten einer Vertragsänderung zu tragen hat. Alternativ: Vereinbarung, dass der Käufer Vorsteuerverluste zu tragen hat, die der Veräußerer bei Widerruf der Option gemäß 15a UStG nebst Zinsen erleidet. Klarstellung, dass im Falle des Widerrufs die Vorsteuer auf den Kaufpreis, die der Käufer an sein für ihn zuständiges Finanzamt zurückzuzahlen hat, nicht von dem Verkäufer an den Käufer zu erstatten ist. Alternativ im Falle eines Bruttopreises: Vereinbarung, dass der Käufer die von dem Bruttopreis einbehaltene und gemäß 13b UStG abgeführte Umsatzsteuer an den Verkäufer im Falle des Widerrufs der Option auszuzahlen hat. Idealerweise sollte dies davon unabhängig sein, dass der Käufer den Umsatzsteuerbetrag seinerseits von seinem Finanzamt erstattet erhält. Zusätzliche Checkliste für den Käufer Geprüft Ja Nein Sofern ein Bruttokaufpreis vereinbart ist, sollte klargestellt werden, dass der Leistungsempfänger berechtigt ist, die Umsatzsteuer von dem Kaufpreis einzubehalten oder von dem Leistenden zurück zu verlangen. Dies ist zwar bereits zwingende Folge aus der Vereinbarung eines Bruttokaufpreises. Gleichwohl ist eine Ausformulierung dieser Rechtsfolge empfehlenswert. Vereinbarung, dass der Veräußerer nicht berechtigt ist, die Option zu widerrufen. Alternativ: Festlegung, unter welchen Voraussetzungen der Veräußerer berechtigt ist, die Option zu widerrufen, z.b. nur mit vorher erteilter Zustimmung des Käufers _HDS_Coelln_Inhalt_DRUCK.indd :52:28

3 1.6 Die Option zur Umsatzsteuerprflicht gemäß 9 UStG 55 Alternativ: Festlegung, dass der Veräußerer verpflichtet ist, die Option auf Wunsch des Käufers zu widerrufen. Vereinbarung, dass der Käufer Vorsteuerverluste nicht zu tragen hat, die der Veräußerer bei Widerruf der Option gemäß 15a UStG erleidet. Alternativ: Vereinbarung, unter welchen Bedingungen und wie weit, ggf. bis zu welchen Höchstgrenzen, der Käufer die Vorsteuerverluste des Veräußerers zu tragen hat. Klarstellung, wer die Kosten einer Vertragsänderung zu tragen hat. Klarstellung, dass die im Falle des Widerrufs von dem Finanzamt zurückerstattete Umsatzsteuer dem Käufer zusteht Die Teiloption Gesetzlich nicht ausdrücklich erwähnt, aber allgemein anerkannt ist, dass eine Option zur Umsatzsteuerpflicht i.s.d. 9 Abs. 2 UStG auch teilweise ausgeübt werden kann, obwohl sie sich auf eine einzelne, einheitliche Leistung bezieht Wesen der Teiloption Die Option zur Umsatzsteuerpflicht einer Grundstückslieferung bzw. der sonstigen Leistung eines Miteigentumsanteils oder sonstigen grundstücksgleichen Rechts gemäß 9 Abs. 1, 3 UStG kann auch für einen räumlich abgrenzbaren Teil des Grundstücks ausgesprochen werden. 256 Die betreffende Lieferung bzw. sonstige Leistung bleibt dadurch eine einheitliche Leistung und zerfällt nur für die Zuordnung zur Umsatzsteuerpflicht in einen umsatzsteuerpflichtigen und in einen umsatzsteuerfreien Teil. Bei der Lieferung eines Grundstücks kann die Teiloption nicht auf das Gebäude einerseits und den Grund und Boden andererseits aufgeteilt werden. 257 Die Option kann stattdessen nur einheitlich für das Gebäude und den dazugehörigen Grund und Boden ausgeübt werden Gründe für eine Teiloption Unternehmerisch genutzte Gebäude sollen bzw. werden vielfach gemischt genutzt. Hierbei sind zwei hauptsächliche Fallgruppen zu unterscheiden: Das Gebäude wird teilweise für unternehmerische, teilweise für nicht unternehmerische Zwecke genutzt oder/und das Gebäude wird unternehmerisch genutzt, jedoch teilweise für umsatzsteuerfreie und teilweise für umsatzsteuerpflichtige Ausgangsumsätze. Zwar wäre in diesen Fällen eine Option zur Umsatzsteuerpflicht des gesamten Grundstücksgeschäfts nicht ausgeschlossen, weil mit Ausnahme der Übertragung eines Erbbaurechts gemäß 9 Abs. 1 UStG nicht Voraussetzung ist, dass der Erwerber das Objekt für umsatzsteuerpflichtige Ausgangsumsätze (weiter-)nutzt. 259 Der Erwerber wird sich hierauf jedoch nicht einlassen, weil dies einen Vorsteuerschaden bei ihm auslöste. 255 A 9.1. Abs. 1 UStAE. 256 Rau/Dürrwächter, Umsatzsteuergesetz, Kommentar, Lfg. 114, 9, Rz. 35; A 9.1. Abs. 6 Satz 1, 2 UStAE. 257 A 9.1. Abs. 6 Satz 4 UStAE; EuGH vom , C-400/98, Rs. Breitsohl, Rz A 9.1. Abs. 6 Satz 4 UStAE. 259 Anders aber im Rahmen der Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung und Verpachtung gemäß den 4 Nr. 12a); 9 Abs. 2 UStG _HDS_Coelln_Inhalt_DRUCK.indd :52:28

4 56 1. Veräußerung einer Immobilie Beispiel: Der Erwerber E beabsichtigt, das leerstehende Bürohaus zu sanieren und 60 % der Flächen umsatzsteuerpflichtig, 40 % umsatzsteuerfrei zu vermieten. Optierte der Veräußerer V bei einem Kaufpreis i.h.v insgesamt zur Umsatzsteuer, fiele Umsatzsteuer an, von denen der E aber nur 60 % als Vorsteuer abziehen könnte. Die restlichen 40 % blieben als nicht abziehbare Definitivbelastung zurück. V andererseits hat bei der Errichtung des Gebäudes die Vorsteuer auf seine damaligen Herstellungskosten i.h.v vollständig abgezogen, weil er eine zu 100 % vollständige Vermietung beabsichtigte. Verkaufte er das Objekt zu Beginn des 4. Jahres nach der erstmaligen Nutzung ohne Option zur Umsatzsteuerpflicht, würde er gemäß 15a Abs. 9 UStG so gestellt, als nutzte er das Gebäude die restlichen 7 Jahre des Berichtigungszeitraums vollständig umsatzsteuerfrei. Er müsste mithin 7 / 10 der , somit an sein Finanzamt zurückzahlen. V wird daher nicht auf eine Option zur umsatzsteuerpflichtigen Veräußerung verzichten wollen. Denn durch die vollständige Option wäre er so gestellt, als nutzte er das Gebäude die restlichen 7 Jahre vollständig umsatzsteuerpflichtig. Er müsste die abgezogene Vorsteuer somit nicht berichtigen und an das Finanzamt zurückzahlen. Die gegensätzlichen Positionen des Veräußerers und des Erwerbers lassen sich jedenfalls teilweise durch eine Teiloption zur Umsatzsteuerpflicht auflösen. Dass eine solche grundsätzlich möglich ist, ist unstreitig und anerkannt. 260 Beispiel: Optierte Veräußerer V in dem obigen Beispiel durch entsprechende Zuordnung der einzelnen Einheiten des Bürogebäudes zu 60 % zur umsatzsteuerpflichtigen Veräußerung, erleidet E hieraus keinen Vorsteuerschaden, weil er das Gebäude zu 60 % für umsatzsteuerpflichtige Vermietungen einzusetzen beabsichtigt. Er kann diesen Umsatzsteuerbetrag i.h.v (60 % von ) daher vollständig als Vorsteuer abziehen. V andererseits wird durch die Teiloption gemäß 15a Abs. 9 UStG so gestellt, als nutzte er das Gebäude die restlichen 7 Jahre seines Berichtigungszeitraumes zu 60 % umsatzsteuerpflichtig, zu 40 % umsatzsteuerfrei weiter. Er muss daher statt , die anfielen, wenn er umsatzsteuerfrei veräußerte, lediglich ( 7 / 10 der und von diesem Betrag wiederum 40 %) an sein Finanzamt erstatten. Durch die Teiloption erleidet E folglich statt gar keinen Vorsteuerschaden, V erleidet statt lediglich Vorsteuerschaden. Hinweis! Der Veräußerer sollte versuchen, seinen erwarteten Vorsteuerschaden (hier: ) in den Nettokaufpreis vollständig oder teilweise mit einzupreisen. Dies muss regelmäßig verdeckt geschehen. Denn zum einen wird der Erwerber regelmäßig nicht bereit sein, einen Vorsteuerschaden des Veräußerers zu tragen, der völlig unabhängig von dem Grundstückserwerb dadurch entsteht, dass der Veräußerer bei seiner eigenen Anschaffung bzw. Herstellung eine umsatzsteuerpflichtige Nutzung beabsichtigte, die er nicht hat verwirklichen können. Zum anderen legte der Veräußerer mit dem Vorsteuerschaden zugleich auch seine eigenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und damit seine Marge offen. Hinweis! Grundsätzlich sollte der Erwerber sich nur darauf einlassen, dass der Veräußerer eine Teiloption zur Umsatzsteuer insoweit ausübt, als der Erwerber das Objekt zu Ausgangsumsätzen verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. 260 A 9.1. Abs. 1 UStAE; Birkenfeld, Das große Umsatzsteuerhandbuch, Lfg. 36, 113, Rz _HDS_Coelln_Inhalt_DRUCK.indd :52:29

5 1.6 Die Option zur Umsatzsteuerprflicht gemäß 9 UStG 57 Ist ihm dies nicht möglich und muss er sich auf eine Option in voller Höhe einlassen, kann es trotz des durch 15 Abs. 1b UStG beendeten Seeling-Modells aus umsatzsteuerrechtlicher Sicht Sinn machen, das Objekt soweit möglich 261 bei Anschaffung oder Herstellung dennoch vollständig dem Unternehmen zuzuordnen. Zwar kann für einen privat, also unternehmensfremd genutzten Teil trotz seiner Zuordnung zum Unternehmen gemäß 15 Abs. 1b UStG der Vorsteuerabzug insoweit nicht mehr geltend gemacht werden. Die Zuordnung zu dem Unternehmen verhindert 15 Abs. 1b UStG aber nicht. 262 Sollte innerhalb des 10jährigen Berichtigungszeitraums i.s.d. 15a UStG eine Nutzung des unternehmensfremd genutzten Teils für unternehmerische und vorsteuerunschädliche Zwecke beabsichtigt werden, kann die auf diesen Teil entfallende Vorsteuer aus Herstellungs- oder Anschaffungskosten teilweise dann noch zum Abzug gebracht werden. 263 Dies ist aber nicht möglich, wenn der Unternehmer den unternehmensfremd genutzten Teil bei Anschaffung oder Herstellung des Objekts nicht dem Unternehmen zugeordnet hat Voraussetzungen der Teiloption Die Voraussetzungen der Teiloption sind zunächst dieselben der vollständigen Option. Im Folgenden werden daher nur die für eine Teiloption zusätzlichen Voraussetzungen dargestellt. Die unterschiedlichen Nutzungsarten müssen sich innerhalb des Gebäudes räumlich abgrenzen und zuordnen lassen. 265 Nicht erforderlich ist, dass die Flächen durch Wände vollständig getrennt sind. Entscheidend ist aber, dass eine eindeutige physische Abgrenzung und Zuordnung der Flächen zu der jeweiligen Nutzungsart möglich ist. Beispiele: Das Gebäude besteht aus mehreren Büro- und Wohneinheiten. Auf dem Grundstück befinden sich mehrere Gebäude oder Gebäudeflügel. 266 Ein Großraumbüro beherbergt in einem Bereich Arbeitsplätze, an denen umsatzsteuerfreie Leistungen erbracht werden und in einem anderen Bereich Arbeitsplätze, an denen umsatzsteuerpflichtige Ausgangsleistungen erbracht werden. Nicht ausreichend ist hingegen, dass die verschiedenen Nutzungen quotal anhand der Ausgangsumsätze oder zeitlich getrennt werden. 267 Beispiele: Ein Operationssaal wird jeweils bezogen auf die erwirtschafteten Honorare hälftig für umsatzsteuerfreie Heilbehandlungen und für medizinisch nicht indizierte, umsatzsteuerpflichtige Schönheitsoperationen genutzt. Der Operationssaal wird vormittags für umsatzsteuerfreie Heilbehandlungen und nachmittags für medizinisch nicht indizierte, umsatzsteuerpflichtige Schönheitsoperationen genutzt. 261 Vgl Checkliste der Zuordnungsmöglichkeiten eines Grundstücks zu dem Unternehmen. 262 A 15.6a. Abs. 1 Satz 3 UStAE. 263 A 15.6a. Abs. 5 Satz 3 i.v.m. Satz 1, 2 UStAE. 264 Vgl A 9.1. Abs. 6 Satz 2, 3 UStAE; BFH vom , BStBl II 1997, EuGH vom , C-291/92, Rs. Armbrecht. 267 A 9.1. Abs. 6 Satz 3 UStAE _HDS_Coelln_Inhalt_DRUCK.indd :52:29

6 58 1. Veräußerung einer Immobilie Für die Lieferung eines Grundstücks mit aufstehendem Gebäude kann nur einheitlich für Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits optiert werden. 268 Es besteht also nicht die Möglichkeit, eine Option für Grund und Boden und eine andere Option für das Gebäude auszuüben. Wird das Objekt teilweise unternehmerisch, teilweise nicht unternehmerisch genutzt, muss das Gebäude gemäß 9 Abs. 1 UStG jedenfalls für den Teil, für den optiert werden soll, sowohl dem Unternehmen des Veräußerers zugeordnet sein, als auch dem Unternehmen des Erwerbers zugeordnet werden. 269 Das wiederum setzt voraus, dass das Gebäude mindestens zu 10 % unternehmerisch genutzt wird, weil nur dann eine teilweise oder vollständige Zuordnung zu dem unternehmerischen Bereich überhaupt möglich ist Rechtsfolge der Teiloption Die Rechtsfolge der Teiloption besteht darin, dass der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung gemäß 9 Abs. 1 UStG nur für den gewählten Teil des Grundstücksgeschäfts wirkt. Die Aufteilung bezieht sich aber allein auf die Umsatzsteuerpflicht und die Umsatzsteuerfreiheit. Die Leistung bleibt ansonsten eine einheitliche Leistung i.s.d. 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG und zerfällt nicht in zwei Leistungen. Sie ist beispielsweise einheitlich zu beurteilen hinsichtlich des Zeitpunkts der Leistung oder einer Rückabwicklung. Auch besteht nur eine einheitliche Bemessungsgrundlage gemäß 10 Abs. 1 Satz 1, 2 UStG Berechnung der Umsatzsteuer Die Berechnung der Umsatzsteuer bei einer Teiloption ist in folgenden Schritten vorzunehmen: Zunächst wird die Bemessungsgrundlage für die einheitliche Leistung gemäß 10 Abs. 1 Satz 1, 2 UStG ermittelt. Dies ist der Nettokaufpreis für das gesamte Grundstück bzw. grundstücksgleiche Recht. 271 Danach ist die gewählte Aufteilung des Gebäudes in den umsatzsteuerfreien zu dem umsatzsteuerpflichtig genutzten Teil in eine Quote zu übersetzen. 272 Der auf den umsatzsteuerpflichtigen Teil entfallende Prozentsatz ist auf die für die gesamte Leistung ermittelte Bemessungsgrundlage anzusetzen. Auf den sich daraus ergebenden Betrag ist dann die Umsatzsteuer zu berechnen. Beispiel: Veräußerer V und Erwerber E vereinbaren für das Grundstück mit aufstehendem, vollständig leerstehendem Gebäude einen Nettokaufpreis i.h.v V optiert für die Räume im Erdgeschoss, in denen sich Ladengeschäfte befinden, zur umsatzsteuerpflichtigen Veräußerung. Für die Einheiten im ersten bis dritten Stock, die nur als Wohnräume vermietet werden können bzw. sollen, verbleibt es bei der Umsatzsteuerfreiheit gemäß 4 Nr. 9a) UStG. Das Verhältnis der Einheiten im Erdgeschoss zu den Einheiten der darüber liegenden Stockwerke beträgt 25 % zu 75 %. E berechnet daher die Bemessungsgrundlage für die im Wege der umgekehrten Steuerschuldnerschaft geschuldete Umsatzsteuer mit (25 % von ), die Umsatzsteuer darauf mit (19 % von ). 268 A 9.1. Abs. 6 Satz 4 UStAE. 269 Zur Zuordnung eines gemischt genutzten Gebäudes zum Unternehmen vgl. die vor dem Bundesverfassungsgericht anhängige Verfassungsbeschwerde 1 BvR 2025/12 vom A Abs. 21 Satz 2 Nr. 2 Satz 3 UStAE; Rau, Dürrwächter, Umsatzsteuergesetz, Kommentar, Lfg. 114, 9, Rz. 35. Etwas missverständlich jedoch, weil eine Zuordnung zum Unternehmen auch dann möglich ist, wenn die umsatzsteuerpflichtige Vermietung weniger als 10 % beträgt, sofern diese zusammen mit der restlichen unternehmerischen Nutzung insgesamt mindestens 10 % beträgt. Diese restliche unternehmerische Nutzung kann durchaus in einer umsatzsteuerfreien Nutzung, z.b. einer umsatzsteuerfreien Vermietung beruhen, denn auch diese ist eine unternehmerische Tätigkeit. 271 Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage im Detail vgl Zum Aufteilungsschlüssel vgl _HDS_Coelln_Inhalt_DRUCK.indd :52:29

7 1.6 Die Option zur Umsatzsteuerprflicht gemäß 9 UStG Der Aufteilungsschlüssel bei einer Teiloption Die Aufteilung der Bemessungsgrundlage kann Anlass für unterschiedliche Auffassung oder gar Streit mit der Finanzverwaltung bieten. Denn eine vergleichbare Vorschrift zu 15 Abs. 4 UStG, der die Aufteilung von Vorsteuerbeträgen bei gemischt genutzten Eingangsleistungen regelt, gibt es bei 9 UStG, in dessen Wortlaut sich noch nicht einmal etwas über die Teiloption selbst findet, nicht. Wie oben ausgeführt 273, muss sich die Teiloption auf räumlich abgrenzbare Bereiche eines Gebäudes beziehen. Damit ist aber noch nicht klargestellt, wie die einheitliche Bemessungsgrundlage auf diese aufgeteilt wird. Mit anderen Worten: Es findet sich in 9 UStG kein Anhaltspunkt, wie der Prozentsatz zu ermitteln ist, den der räumliche Teilbereich, für den zur Umsatzsteuerpflicht optiert wurde, innerhalb der einheitlichen Bemessungsgrundlage ausmacht. Zivilrechtlich ist es zwar allein Sache der Parteien des Vertrages festzulegen, wie sie den vereinbarten Kaufpreis ermittelt haben. Die Finanzbehörde wird sich jedoch mit willkürlich festgelegten Schlüsseln schwertun. Bereits aus der Rechtsprechung zur Vorsteueraufteilung gemäß 15 Abs. 4 UStG ergibt sich, dass einer gewählten Kaufpreisaufteilung, die nicht auf dem Flächenverhältnis aufsetzt, nicht zu folgen ist, wenn sie willkürlich festgelegt wurde, sondern nur, wenn sie auf einer sachgerechten Schätzung beruht. 274 Beispiel: Im vorhergehenden Beispiel gehen Veräußerer V und Erwerber E bei der Ermittlung des Kaufpreises aufgrund der höheren Ertragskraft der zu vermietenden Ladengeschäfte im Verhältnis zu den vermieteten Wohneinheiten davon aus, dass die Flächen des Erdgeschosses zu einem Teilkaufpreis i.h.v führen, die Wohnraumflächen zu einem weiteren Teilkaufpreis von , obwohl die Flächen des Erdgeschosses nach dem Anteil ihrer Quadratmeter lediglich 25 % ausmachen. V und E halten dies auch entsprechend in dem Grundstückskaufvertrag fest. E berechnet die im Wege der umgekehrten Steuerschuldnerschaft geschuldete Umsatzsteuer mit (50 % von , darauf wiederum 19 %). Das Finanzamt des E dürfte im Ergebnis wenig Anstoß an dieser Aufteilung nehmen. Denn wenn es den Vorsteuerabzug des E teilweise versagen wollte, weil es statt der nur eine Vorsteuer i.h.v berechnet nach der Quadratmeterfläche (25 % von , darauf wiederum 19 %) für korrekt hält, müsste es gleichzeitig auch die von E entrichtete, gemäß 13b Abs. 5 UStG geschuldete Umsatzsteuer ebenso von auf senken. Das Finanzamt des V andererseits hätte dagegen Anlass, an dieser Aufteilung Anstoß zu nehmen. Denn V ist gemäß 15a Abs. 9 UStG des mit E ermittelten Aufteilungsschlüssels so zu stellen, als nutzte er das Grundstück für den restlichen Berichtigungszeitraum zu 50 % umsatzsteuerpflichtig. Sofern aber ein Flächenschlüssel anzunehmen ist, stünde V so, als nutzte er das Grundstück für den restlichen Berichtigungszeitraum lediglich zu 25 % umsatzsteuerpflichtig. Diese 25 %-Punkte Differenz haben entsprechende Auswirkungen auf die Vorsteuerquote des V im Rahmen seiner eigenen Anschaffung bzw. Herstellung des Gebäudes und somit auf seine Berichtigungsbeträge gemäß 15a Abs. 9 UStG. 273 Vgl BFH vom , BStBl II 1998, 525; BFH vom , BStBl II 1998, _HDS_Coelln_Inhalt_DRUCK.indd :52:29

8 Vorwort VII Vorwort Um klar zu sehen, genügt oft ein Wechsel der Blickrichtung lautet ein Zitat des Schriftstellers Antoine de Saint-Exupéry. Üblicherweise beginnen Einleitungen damit zu erläutern, wie wichtig die Umsatzsteuer ist, welche enorme Bedeutung sie im Bereich der Immobilien hat und wie viele Probleme, Schwierigkeiten und Risiken sie birgt. Das alles ist richtig. Das alles ist Ihnen als mit der Umsatzsteuer vertrautem Leser aber bereits bewusst. Interessanterweise liest man in Einleitungen für umsatzsteuerrechtliche Bücher eines hingegen selten: Welche Chancen sich bieten, wenn der Umgang mit der Umsatzsteuer im Bereich der Immobilien beherrscht wird. Denn häufig können durch die richtigen Weichenstellungen nicht nur umsatzsteuerliche Nachteile verringert, sondern zuweilen auch mögliche Vorteile genutzt werden. Das Buch ist in der Weise aufgebaut, dass zu beachtende Punkte, drohende Risiken aber auch die bestehenden Chancen den jeweiligen Bereichen zugeordnet sind, z.b. dem Erwerb und der Veräußerung, der Vermietung und der Nutzungsänderung einer Immobilie. Innerhalb der jeweiligen Bereiche werden die zu beachtenden Themen, Rechtsfolgen und mittelbare Auswirkungen vorgestellt, sowie sofern vorhanden die Möglichkeiten, die sich ergeben bzw. ergeben können. Die Themen werden mit vielfältigen Beispielen und Berechnungen erläutert. Checklisten helfen, einerseits einzugrenzen, welche Rechtsfolge zu ziehen ist, z.b. ob der Steuerpflichtige die umgekehrte Steuerschuldnerschaft auf Bauleistungen anzuwenden hat oder nicht. Andererseits sind Checklisten beigefügt, die aufzeigen, welche Punkte und Themen beim Abfassen eines Vertrags, z.b. einem Kauf- oder Mietvertrag, zu berücksichtigen sind. Weiterhin wurde auf Aktualität Wert gelegt. Die Anforderungen der EU-Rechnungsrichtlinie, die eigentlich bis Ende 2012 im UStG hätten umgesetzt werden müssen, sind ebenso berücksichtigt, wie der Umsatzsteuer-Anwendungserlass in seiner jüngsten Fassung aus November 2012 und relevante Rechtsprechung, die bis Januar 2013 veröffentlicht wurde. Streitstände oder ungeklärte und daher risikobehaftete Punkte werden aufgezeigt. Insgesamt aber wird weitestgehend auf der Auffassung der Finanzverwaltung aufgesetzt. Zwar ist diese nicht unbedingt immer die richtige oder die einzig vertretbare. Aber für ein Buch, in dem die Themen möglichst umfassend und für jeden Leser gleichermaßen nützlich bearbeitet werden sollen, helfen Mindermeinungen oder von der Finanzverwaltung abgelehnte Ansätze wenig weiter. Derartiges ist bei einer Analyse und Beratung des Einzelfalls besser aufgehoben. Das Buch hilft Ihnen dabei, innerhalb des jeweiligen Bereichs die auftretenden Themen, Problemfelder, Risiken und Möglichkeiten zu erfassen und damit die Weichen für die umsatzsteuerliche Behandlung des Ihnen vorliegenden Falles richtig zu stellen. Denn nur wer den Hafen kennt, kann beurteilen, ob ihm der Wind günstig steht. Oder, um das mit einem Zitat begonnene Vorwort auch mit einem Zitat diesmal des Schriftstellers Franz Kafka zu beschließen: Verbringe die Zeit nicht mit der Suche nach einem Hindernis. Vielleicht ist keines da. Berlin, im Januar 2013 Hans-Hinrich von Cölln _HDS_Coelln_Inhalt_DRUCK.indd :52:24