Ganzheitliche Bewertung von Nutzungsstrategien für Brachflächen

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1 Kurzfassung eines Vortrags Task-Symposium 2010 von Nutzungsstrategien für Brachflächen Michael Finkel, Maximilian Morio, Sebastian Schädler Universität Tübingen, Zentrum für Angewandte Geowissenschaften, Sigwartstraße 10, Tübingen Kontakt: Dr. Michael Finkel, Vornutzungsbedingt belastete Brachflächen werden häufig als nicht wettbewerbsfähig angesehen, wenn hohe Kosten für die Sanierung oder Beseitigung der Lasten (z.b. Abriss und Flächenaufbereitung sowie Boden- und Grundwasserverunreinigungen) und geringe Bodenwerte nach der Sanierung erwartet werden. Sind zusätzliche Grundstücksmängel vorhanden (z.b. eine marode Infrastruktur, denkmal- oder naturschutzbedingte Beschränkungen) oder liegt der Standort in einer wirtschaftlich oder infrastrukturell schwach entwickelten Region, ergeben sich besonders erschwerte Bedingungen für das Brachflächenrecycling. Vor diesem Hintergrund zielen die Aktivitäten in den Forschungsverbundvorhaben SINBRA (Förderschwerpunkt REFINA) und SAFIRA II (Helmholtz Zentrum für Umweltforschung Leipzig) u.a. auf die Entwicklung eines Entscheidungsunterstützungssystems ab, das den besonderen Anforderungen der Revitalisierung großskalig und komplex kontaminierter Brachflächen Rechnung trägt (Rügner et al., 2007, Schädler et al., 2009). Unterstützt wird die Suche nach einem bestmöglichen Kompromiss zwischen nachhaltigkeitskonformer Standortnutzung, dem finanziellem Aufwand für die erforderliche Sanierung und Aufbereitung der Brachfläche, und dem resultierenden Marktwert. Anforderungen aus den Bereichen "Gefahrenmanagement" und "nachhaltige Planung" werden sollen gegeneinander abgewogen werden. Eine transparente und objektive ganzheitliche von Standortentwicklungsmöglichkeiten soll bereits bei der Vorplanung und Strategiefindung die Grundlage für den Diskurs aller Beteiligten bilden und den Entscheidungsprozess fördern. Im Falle sogenannter C-Flächen soll möglichst frühzeitig eine Einschätzung getroffen werden können, ob durch Wertsteigerung und Kostenminimierung eine Konversion in eine B-Fläche möglich ist. Vorhandene Spielräume hinsichtlich einer zukünftigen Nutzung sollen unter Beachtung einer nachhaltigen Kommunalentwicklung optimal genutzt werden. Präsentiert werden die Kernpunkte der ssystematik sowie Ergebnisse einer Demonstrationsanwendung am Standort Krampnitz in Potsdam. Hermann Rügner, Rainer Henzler, Martin Bittens, Holger Weiß, Carsten Leven, Peter Bayer, Michael Finkel (2007): SAFIRA II Revitalisierungskonzepte für großskalige Boden- und Grundwasserverunreinigungen. altlastenspektrum 01/2007, Sebastian Schädler, Michael Finkel, Maximilian Morio, Stephan Bartke, Reimund Schwarze, Ruth Rohr-Zänker, Martin Bittens, Andreas Bielke, Martina Freygang (2009): Integrierte von Wiedernutzungsoptionen für vornutzungsbedingt belastete Brachflächen. altlastenspektrum 06/2009,

2 Zentrum für Angewandte Geowissenschaften (ZAG) Forschungszentrum an der Universität Tübingen 2. TASK Symposium in Leipzig, 30. Juni 2010 Auf Altlasten bauen Flächen erkunden, sanieren, inwertsetzen von Nutzungsstrategien für Brachflächen Ein kurzer Einblick in die SAFIRA II Megasite Management Toolsuite (MMT) Michael Finkel, Maximilian Morio, Sebastian Schädler, Andreas Justen, Bhaskar Reddy Pulsani Hintergrund Revitalisierung von Brachflächen führt Akteure/Interessensgruppen mit unterschiedlich(st)en Absichten zusammen: Wirtschaftlichkeit, Stadtentwicklung, neue Arbeitsplätze, Umwelt-und Naturschutz, Denkmalschutz, etc. Akteure vertreten nicht selten eindimensionale Perspektiven. Inwertsetzung v.a. von "schwierigen" Flächen (Lage, Größe, Belastungen aus Vornutzung) unterbleibt. Möglicher Gesamt-Gewinn einer Revitalisierung bleibt häufig unbeachtet. 1

3 Kosten (K) Nutzungsorientierte Ermittlung der der Kosten für für Flächensanierungund aufbereitung und Nachhaltigkeit (N) Einordnung in in Bezug auf auf eine eine nachhaltige (Stadt-) Entwicklung?? Marktwert (W) auf auf der der Grundlage eines marktorientierten Risikoabschlags Welche Nachnutzung ist am besten geeignet? 2

4 Welche Nachnutzung ist am besten geeignet? MMT unterstützt durch: Frühzeitige integrierte der der Konsequenzen verschiedener Entwicklungsbzw. Wiedernutzungsmöglichkeiten. Klare, nachvollziehbare und und objektive Informationen für für die die beteiligten Akteure/Interessensgruppen. Variantenbetrachtung: Bestmögliche Ausnutzung des des gegebenen Planungsspielraums. bzw. MMT im Überblick: Die wichtigsten Schritte Iteratives Vorgehen Optimierung 3

5 MMT im Überblick: Integrierte Toolsuite Iteratives Vorgehen Optimierung Integrierte Toolsuite MMT im Überblick: Benutzerführung 4

6 MMT im Überblick: Benutzerführung MMT im Überblick: Benutzerführung TCE (GW) 5

7 MMT im Überblick: Benutzerführung MMT im Überblick: Benutzerführung 6

8 MMT im Überblick: Benutzerführung MMT im Überblick: Benutzerführung 7

9 Methoden: Ziel: flexible für Grundwasser- und Bodensanierung sowie Gebäuderückbau auf Basis der GIS-Daten Vier unterschiedliche Berechnungsansätze ROCO: rein empirisch, auf der Basis kontaminierter Volumina und s.g. Erschwernisfaktoren PROSIDE Tool: semi-empirisch, nur für GW implementiert: Pump&Treat als Referenzmethode KONUS: schadstoff- und technologiespezifische Schätzung von Bodensanierungskosten EUGEN-KS: Eigenentwicklung: Schätzung von Fließrichtung und Schadensherdbreite target oriented cleanup Bemessung von Standardsanierungsverfahren als Grundlage für die Q Q Q Berücksichtigung von Parameterunsicherheiten: Kostenspannen Methoden: Schätzung der nutzungsabhängigen Sanierungskosten (Boden und Grundwasser) Gebäuderückbaukosten Im MMT berücksichtigte Kostenelemente und Kostenmodelle Kostenelement ROCO KONUS PROSIDE EUGEN-KS Grundwassersanierung X - X X Bodensanierung X X - - Gebäuderückbau - X - - Berücksichtigung der "Sowieso"-Kosten (für ggf. erforderliche Maßnahmen zur Kontrolle des Schadstoffabstroms in angrenzende Liegenschaften) 8

10 Methoden: Ermittlung des Marktwertes Zielstellung: transparente Einschätzung des Marktwertes von Brachflächen überschlägige Kalkulation der ökonomischen Folgen in Frage kommender Nutzungsvarianten Kern: Transparente Konzeption zur Bestimmung des Minderwertes für am Markt wahrgenommene Risiken Basis der Methodik: Expertenumfrage, Experteninterviews, Literaturanalyse Präsentation von Stephan Bartke Donnerstag Vormittag: Session V Methoden: Vergleich von Entwicklungsvorstellungen hinsichtlich ihres Beitrags für eine nachhaltige Entwicklung Bestimmung der Effekte, die durch die Ansiedlung baulicher Nutzungen zu erwarten sind 1. Integratives Konzept der Helmholtzgemeinschaft (HGF Konzept) Entwicklung eines auf den Standort und die gegebene Situation angepassten Nachhaltigkeitsrahmens Präsentation von Alena Bleicher u. Matthias Groß Donnerstag Vormittag: Session IV 2. Im Rahmen des Projekts SINBRA entwickeltes Konzept anhand eines festen Zielgerüsts und vorgegebenen Indikatoren anhand von Flächenmerkmalen und Nutzungstypen Quantitatives Ergebnis: Erreichungsgrade 9

11 Methoden: Ziele nachhaltiger Stadtentwicklung Methoden: anhand Ausprägung von Merkmalen/Indikatoren 10

12 Modellstandort: Krampnitz bei Potsdam Vornutzung: Ehemalige Heeresreitschule, WGT-Kaserne Gebäudebestand: Mehrgeschossige Kasernen, Garagen, WBS, militärische Anlagen, Offizierskasino Besonderheiten: Denkmalschutz (Ensemble und Einzeldenkmal) NSG-Gebiet Döberitzer Heide angrenzend Verkehrsanbindg.: Bundesstraße 2, 10 km bis BAB 115, 10km bis Potsdam-Zentrum, 25km bis Berlin-Z. Erschließung: ortsüblich bis Grundstücksaußengrenze Fläche: 112,5 ha Nachnutzung: FNP in Überarbeitung, kein B-Plan Altlasten: Bodenkontaminationen punktuell Grundwasser LCKW, BTEX, MKW Modellstandort: Krampnitz bei Potsdam 11

13 Nutzungsszenarien [Schädler et al., eingereicht] sergebnis Redevelopment Options A A' B C C' D E F G H Land Use Type [ha] Econmoic Evaluation Sustainability Evaluation Housing Area (HA) Trade/Industry (TI) High Tech Industry (HT) Recreational (RE) no use (NU) V L,theor [Mio ] 8,7 8,7 8,9 9,8 9,8 11,5 16,7 14,1 11,4 8,8 BDC 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 4,1 GW remediation costs 0,0 0,0 0,8 0,8 0,8 0,9 0,9 0,9 0,7 0,7 Soil remediation costs 0,9 0,6 7,2 7,8 8,2 10,6 10,6 5,2 1,8 1,8 Costs for reducing risks to neighbours 0,5 0,4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Preliminary land value 3,1 3,6-3,2-2,9-3,3-4,2 1,0 3,9 4,7 2,1 MVR 0,6 0, ,2 0,7 0,9 0,4 Market value 2,6 2,9 (-3,2) (-2,9) (-3,3) (-4,2) 0,8 3,2 3,9 1,7 Housing Area Trade/Industry High Tech Industry Recreational Sustainability Rating E tot , Sustainability Ranking [Schädler et al., eingereicht] 12

14 Wirtschaftlichkeit vs. Nachhaltigkeit [Schädler et al., eingereicht] [Schädler et al., subm.] Gestern, heute, morgen Verbundvorhaben SINBRA bis 2009 SINBRA - BMBF-Forschungsprogramm REFINA Verbundvorhaben im BMBF-Fördersdchwerpunkt REFINA - Planungs- u. Entscheidungshilfe EUGEN - Modellstandort: Krampnitz/Potsdam Forschungsvorhaben SAFIRA II bis Erweiterung/Weiterentwicklung von EUGEN Megasite Management Toolsuite MMT Cooperative Research UFZ - U.S. EPA bis Integration: Internet-Plattform: DE.SMARTe EU-Projekt TIMBRE bis 'tailored improvements': Web-basiert, flexibel 13

15 MMT goes public... In-House Präsentationen/Schulungen Nächster Workshop im kommenden Herbst Beta-User 14