Bewertung von Entwicklungsszenarien mit dem Modul Wertermittlung

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1 Bewertung von Entwicklungsszenarien mit dem Modul Wertermittlung Stephan Bartke und Reimund Schwarze Konzeptioneller Hintergrund Überblick Wertermittlungsmodul Modellstandort Krampnitz Wertermittlung für Szenarien Fragen & Diskussion Inhalt 1. Konzeptioneller Hintergrund 2. Übersicht Wertermittlungsmodul 3. Modelstandort Potsdam-Krampnitz 4. Wertermittlung für Szenarien 5. Fragen und Diskussion Seite 2

2 Inhalt 1. Konzeptioneller Hintergrund 2. Übersicht Wertermittlungsmodul 3. Modelstandort Potsdam-Krampnitz 4. Wertermittlung für Szenarien 5. Fragen und Diskussion Seite 3 Basis der Wertermittlungsmethodik Expertenumfrage: internetbasierte und postalische Befragung von Wertermittlungssachverständigen Experteninterviews: persönliche Einzelinterviews und Workshops Literaturanalyse: deutsche und internationale Fachliteratur Seite 4

3 Bestandsaufnahme Defizite in praktischer Verkehrswertermittlung bei Vorliegen ökologischer Lasten (häufig nur verbale Berücksichtigung ohne Quantifizierung von Risiken) Konsens: Altlasten bedeuten eine Wertminderung von Grundstücken aufgrund Kosten einer Gefahrenabwehr und nachnutzungsadäquaten Sanierung. Für Investoren stellt ein Grundstückserwerb eine per se risikobehaftete Investition dar, deren Attraktivität durch ökonomische und psychologischen Unsicherheiten in Frage gestellt wird. Notwendigkeit einer Risikoquantifizierung und wirtschaftlichen Risikoabschätzung. Seite 5 Berücksichtigung relevanter Risiken Potentielle Käufer vornutzungsbelasteter Immobilien sehen sich einer Reihe von bewertungsrelevanten Risiken ausgesetzt Marktorientierter Risikoabschlag (MRA) Merkantiler Minderwert (i.e.s.) Seite 6

4 Wertermittlung von Brachflächen chen Marktwert Flächenaufbereitungs- und Sanierungs- Kosten Marktorientierter Risikoabschlag Stigma Marktwert Hypothetisches, unbelastetes Vergleichsgrundstück Kontaminiertes Grundstück Seite 7 Inhalt 1. Konzeptioneller Hintergrund 2. Übersicht Wertermittlungsmodul 3. Modelstandort Potsdam-Krampnitz 4. Wertermittlung für Szenarien 5. Fragen und Diskussion Seite 8

5 Das Modul Wertermittlung :: Grundlegende Charakteristika Wertermittlung ist zweck- und interessenbestimmt Sichtweise unabhängige Verkehrswertermittlung Das Wertermittlungstool soll vornehmlich Nichtfachleuten ermöglichen, die Bewertung von Grundstücken nachzuvollziehen und einen groben Kalkulationswert für den Marktwert zu bestimmen Grundlage sind verfügbare oder leicht zugängliche Informationen: Kenntnis wesentlicher Grundstückeigenschaften Nutzungsabhängige Bodenrichtwerte (Gutachterausschüsse) Entwicklungszustand / Baureife falls geboten sollen vorliegende Verkehrswertgutachten oder -schätzungen um die Dimension der Risikoberücksichtigung ergänzt werden können Seite 9 Das Modul Wertermittlung im MMS Zielstellung: Unterstützung einer transparente Einschätzung des Marktwertes von Brachflächen als wesentlicher Entscheidungsgrundlage in Brachflächenentwicklungsprojekten überschlägige Kalkulation der ökonomischen Folgen szenario- und layoutspezifischer Sanierungs- und Nutzungsplanungen Integration in MMS durch Berücksichtigung sanierungsbedingter Aufwendungen (Belastungssituation) und Freilegungskosten Kern: Transparente Konzeption zur Bestimmung des Minderwertes für am Markt wahrgenommene Risiken Seite 10

6 Das Modul Wertermittlung im Überblick Szenarien für Teilflächen als Ausgangslage werden näherungsweise bewertet mit BRW, Defaultwerte für Krampnitz hinterlegt Bewertung der Lagequalität mit Eingabehilfe Bewertung des Entwicklungszustandes mit Eingabehilfe Schätzung des Marktorientierten Risikoabschlags Automatische Verrechnung von Freilegungs- und Sanierungskosten Bestimmung des Marktwertes Seite 11 Inhalt 1. Konzeptioneller Hintergrund 2. Übersicht Wertermittlungsmodul 3. Modelstandort Potsdam-Krampnitz 4. Wertermittlung für Szenarien 5. Fragen und Diskussion Seite 12

7 Bewertungsrelevante Infos Vornutzung: Ehemalige Heeresreitschule, WGT-Kaserne Gebäudebestand: Mehrgeschossige Kasernen, Garagen, WBS, militärische Anlagen, Offizierskasino Besonderheiten: Denkmalschutz (Ensemble und Einzeldenkmal) Plan: Umgehungsbundesstraße über Gelände NSG-Gebiet Döberitzer Heide angrenzend Verkehrsanbindg.: Bundesstraße 2, 10 km bis BAB 115, 10km bis Potsdam-Zentrum, 25km bis Berlin-Z. Erschließung: ortsüblich bis Grundstücksaußengrenze Fläche: 112,5 ha Nachnutzung: FNP in Überarbeitung, kein B-Plan Altlasten: Bodenkontaminationen punktuell Grundwasser LCKW, BTEX, MKW Seite 13 Inhalt 1. Konzeptioneller Hintergrund 2. Übersicht Wertermittlungsmodul 3. Modelstandort Potsdam-Krampnitz 4. Wertermittlung für Szenarien 5. Fragen und Diskussion Seite 14

8 Ermittlung des vorläufigen Bodenwertes Ausgangsbasis: Das Modul liest die Szenariodaten vom Projekt (sowie das Ergebnis der Sanierungskostenanalyse). Diese Daten werden als Variablen direkt übergeben. Seite 15 Bsp. für ein Nachnutzungsszenario Ermittlung des vorläufigen Bodenwertes Teilflächenbewertung zu BRW Bewertung der Lagequalität mit Eingabehilfe Bewertung des Entwicklungszustandes mit Eingabehilfe Schätzung des Marktorientierten Risikoabschlags Seite 16

9 Methodik MRA Risiko-Scoring Definition O Z R Marktorientierter Risikoabschlag Definition: Marktorientierter Risikoabschlag (MRA) Dimension Ort (O): Risiko-Scoring lokaler Faktoren Dimension Zeit (Z): Informationelles Risiko Dimension Risikoüberwälzbarkeit (R): Marktdynamik Bestimmung des Bewertungsobjekt spezifischen Marktorientierten Risikoabschlags (MRA) Seite 17 Dimension Ort: Risiko-Scoring lokaler Faktoren O Mithilfe der Experteninterviews, -umfrage und der Literatur wurden Wertrelevanz und Einflussfaktoren assoziierter Unsicherheiten und ihr Einfluss auf den marktorientierten Minderwert erkundet. Höhe des merkantilen Minderwertes (5% 30%, Median 12,25%) für vornutzungsbelastetes Durchschnittsgrundstück bestimmt. Risiko-Scoring zur Quantifizierung marktorientierter Wertminderung des konkreten Bewertungsobjektes: Für Score-Card anzugeben, inwieweit jeder Faktor für das Bewertungsobjekt tatsächlich zutrifft, mittels einer Skala von 5 Trifft voll zu" bis 1 Trifft gar nicht zu. Das Vorliegen der Determinanten im Vergleich zum definierten Durchschnittsgrundstück bestimmt Ausmaß des lokalen marktorientierten Risikoabschlages. Seite 18

10 Dimension Ort: Risiko-Scoring lokaler Faktoren Öffentl. Diskussion um Entwicklung Grdstk. Herd der Belastung am Grdstk.srand Bewertungsgrdstk. nahe Wohngebiet Für Altlastrisiko hohe Medienaufmerksamkeit Langes Brachliegen (> 5a) Öffentl.-rechtl. Sanierungsvertrag Als Verdachtsfläche in Altlastenkataster Bekannte behördl. Sanierungsanforderungen Sichtbare Sicherungsmaßnahmen Kein sauberer Eindruck Grundwasserschaden Belastungsareal >15% Fläche 0,81 1 0,65 1 0,44 1 1,06 0,91 1 0,47 1 0,94 1,40 1,38 1, ,80 2 1,96 2,5 Median Mean 3 O Belastungsareal schlecht abgrenzbar 2 1,91 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 3,00 3,5 Seite 19 Dimension Zeit: Informationelles Risiko Z Unsicherheit hängt vom Maß verfügbarer Informationen ab. Im Zeitablauf stehen zunehmend bewertbare Informationen zur Verfügung. Unsicherheiten von Sanierungskostenprognosen in unterschiedlichen Phasen bis zum Sanierungsabschluss wurden von Kerth/Griendt empirisch ermittelt. Diese dienen als Proxys für die Unsicherheiten der Risikokomponenten des marktorientierten Risikoabschlags. Die Expertenumfrage ergab, dass das Stigma nach der Sanierung degressiv innerhalb von 10 Jahren bis auf Null sinkt. Mit diesen Rahmendaten wurde ein Risikofaktor zu Zeitpunkten vor (>1) und nach (<1) dem Sanierungsabschluss für das informationelle Risiko bestimmt. Seite 20

11 Dimension Zeit: Informationelles Risiko Z Seite 21 Dimension Risikoüberw berwälzbarkeit: Marktdynamik R Wie stark Kaufinteressenten Preisabschlag für die wahrgenommenen Unsicherheiten durchsetzen können, hängt von der Marktdynamik ab. Sie bestimmt die Überwälzbarkeit der Unsicherheiten vom Verkäufer (voller Abschlag) auf den Käufer (kaum oder kein Abschlag). In Boomregionen können Verkäufer Risiken fast voll abwälzen. Preisabschläge sind gering. In Schrumpfungsregionen mit Alternativflächen werden Käufer für die wahrgenommenen Unsicherheiten Wertabschläge in voller Höhe des marktorientierten Risikoabschlages fordern und durchsetzen können. Die Marktdynamik ist daher mit entsprechendem Faktor ]0,1] zu berücksichtigen, der für den Bewertungsstandort das relevante Marktumfeld (lokal, nachnutzungsbezogen) angibt. Seite 22

12 Dimension Risikoüberw berwälzbarkeit: Marktdynamik R Seite 23 Automatische Bestimmung des angepassten lokalen MRA O Z R B Für Marktakteure objektivierte Ermittlung der Risiken führt zur Reduktion der wahrgenommenen Unsicherheiten und zu erhöhten Zahlungsbereitschaften. Seite 24 Marktorientierter Risikoabschlag

13 Ergebnis Seite 25 Inhalt 1. Konzeptioneller Hintergrund 2. Übersicht Wertermittlungsmodul 3. Modelstandort Potsdam-Krampnitz 4. Wertermittlung für Szenarien 5. Fragen und Diskussion Seite 26

14 Notizen Seite 27 Vielen Dank und viel Freude am Testen! Kontakt: Dipl.-Volksw. Stephan Bartke: Prof. Dr. Reimund Schwarze: Helmholtz-Zentrum für Umweltforschung UFZ Department Ökonomie Permoserstraße Leipzig Seite 28