Geschäftsbericht 2012

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1 Geschäftsbericht 2012 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg

2 2 Impressionen 2012

3 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Geschäftsbericht 2012 Inhalt Vorwort 4 Die Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg auf einen Blick 6 Organe der Genossenschaft 7 Bericht des Vorstands 8 Mitgliederversammlung 8 Kinderfest 10 Modernisierungen 12 Informationen rund ums Wohnen 14 Bericht des Aufsichtsrates 16 Lagebericht 17 Gesamtwirtschaftliche Lage 17 Rahmenbedingungen 19 Daten zur Hausbewirtschaftung 20 Beteiligung VEG Vereinigte Eigenheimbau GmbH 21 Entwicklung: Mitglieder und Geschäftsanteile 21 Wirtschaftliche Verhältnisse (Vermögens-, Finanz-, Ertragslage) 22 Finanz- und Erfolgsplan 25 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung 26 Jahresabschluss 29 Bilanz 30 GuV 32 Anhang 33 Allgemeine Angaben 33 Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 33 Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung 34 Sonstige Angaben 37 3

4 Vorwort Geschäftsbericht 2012 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Axel Schaefenacker hauptamtliches Vorstandsmitglied Sehr geehrte Mitglieder, Geschäftspartner und Freunde der Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg, das Jahr 2012 war nicht nur das Internationale Jahr der Genossenschaften, es war auch ein ereignisreiches Jahr im Hause der Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg. Gerade diese vielen Ereignisse haben wir zum Anlass genommen, unseren Geschäftsbericht ab sofort noch informativer zu gestalten. Wir freuen uns, wenn dieses Unterfangen gelungen ist. Das Internationale Jahr der Genossenschaften ein passender Anlass, um das Augenmerk einmal auf die Bedeutung der Mitgliedschaft und die daraus erwachsenden Vorteile zu legen. Zwischen Wohnen und Wohnen können sich mitunter sehr markante Unterschiede zeigen. Wir als Genossenschaft bieten unseren Mitgliedern ein Wohnumfeld, in dem sie sich wohl und sicher fühlen können. Zugleich versuchen wir auf die verschiedensten Wünsche einzugehen und die Mitglieder in ihren Vorstellungen zu unterstützen. So lebt die Genossenschaft durch ihre Mitglieder und letztlich auch mit ihnen. Das vergangene Jahr stand vor allem ganz im Zeichen der Mitgliederförderung. Es wurde darauf hingewirkt, den Mitgliedern aufzuzeigen, wie sie die Vorteile der Genossenschaft voll ausschöpfen können. Mit einer neu konzipierten Mitgliederversammlung gaben wir der Veranstaltungen einen originellen Rahmen und boten unseren Mitgliedern einen unterhaltsamen Mehrwert. Auch das erste Kinderfest der Genossenschaft sollte diesen Wert an mehr unterstützen. Der dort stattgefundene Malwettbewerb Mein Haus brachte zahlreiche Kunstwerke hervor. Das Bild der dreijährigen Nele Steinert, die den dritten Platz belegte, ziert aus diesem Grund den Titel unseres diesjährigen Geschäftsberichts. 4

5 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Geschäftsbericht 2012 Vorwort Neben den Service-Leistungen informierten wir Sie auch im Jahr 2012 mit Hilfe unserer Mieterzeitschrift WeitBlick über alle Neuerungen, geplante und abgeschlossene Aktionen sowie aktuelle Themen. Dieser Informationsfluss ist uns sehr wichtig und ermöglicht es uns, die Mitglieder immer auf dem neuesten Stand zu halten. Auch das Geschäftsjahr 2012 konnten wir erfolgreich abschließen. Mit einem Investitionsvolumen von TEuro 993,2 konnten wir an die Vorjahre anknüpfen und das Jahr mit einem Bilanzgewinn von TEuro 123,5 beenden. Den Erfolg des Unternehmens haben wir dem Engagement vieler zu verdanken. An dieser Stelle bedanken wir uns deshalb ganz herzlich bei all denen, die unserem Unternehmen auf verschiedenste Weise verbunden sind. Wir freuen uns auf viele weitere gemeinsame, genossenschaftliche und partnerschaftliche Umsetzungen und blicken freudig in die Zukunft. Der Vorstand A. Schaefenacker 5

6 Auf einen Blick Geschäftsbericht 2012 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Zahlen und Fakten: Gründungsjahr: 1928 Mitglieder: 335 Genossenschaftsanteile: 892 Mietwohnungen: 250 Geschäftssitz: Rottweiler Straße Stuttgart Mitgliedschaften: Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. Integrative Wohnformen e. V. Marketinginitiative Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaften In wirtschaftlich und politisch schwieriger Zeit fanden sich wie so oft Menschen in der Solidargemeinschaft einer Genossenschaft zusammen, um mit gemeinsamen Anstrengungen preiswerten Wohnraum für die Bevölkerung zu schaffen. So auch im Jahr 1919, als die Baugenossenschaft Vaihingen/F. GmbH mit etwa 400 Mitgliedern ins Leben gerufen wurde. Wie bei so vielen Genossenschaften zu dieser Zeit, waren der Selbsthilfegedanke und die Gemeinnützigkeit ein wichtiger Antriebsgrund. Nach der Fertigstellung von 16 Wohnungen kam es 1926 trotz des verheißungsvollen Beginns aus wirtschaftlichen Gründen zur Liquidation. Ab 1926 entstanden unter dem Namen Gemeinnützige Wohnungsfürsorge im Reichsbund Deutscher Mieter e. V. weitere Wohngebäude, ehe am 05. September 1928 mit Hilfe von 24 Mitgliedern die Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg gegründet wurde. Ab diesem Zeitpunkt ging es kontinuierlich bergauf. In der außerordentlich starken Entwicklungsphase der 30er Jahre, als die Gemeinden Vaihingen und Rohr zusammengelegt wurden und auf Einwohner angewachsen waren, leistete die Bauvereinigung Vaihingen einen wichtigen Beitrag zur Wohnraumversorgung. Nicht minder wichtig waren die Aktivitäten der Genossenschaft in der Nachkriegszeit des 2. Weltkriegs, als der Zustrom von Evakuierten, Flüchtlingen und Vertriebenen die Stadt Stuttgart vor Aufgaben stellte, die sie unmöglich alleine bewältigen konnte. Aus der großen Wohnungsnot heraus galt es, neues Leben aus den Ruinen zu erwecken. Mit der tatkräftigen Unterstützung der Mitglieder wurde der Wiederaufbau vorangetrieben. In den Folgejahren kamen viele weitere Bausteine hinzu: Seit der Gründung wurde Wohnraum für insgesamt 750 Menschen geschaffen. Bis zum heutigen Tag zählt die Genossenschaft 250 Wohnungen und 335 Mitglieder. Auch wenn sich die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen im Laufe der Zeit geändert haben, die Kernaufgabe, guten und bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu schaffen, ist geblieben. Seit 1998 ist die Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg neben der Vereinigte Filderbaugenossenschaft eg Mitgesellschafterin der VEG Vereinigte Eigenheimbau GmbH. Diese übernimmt mittlerweile die gesamte Geschäftsbesorgung für die Bauvereinigung Vaihingen. 6

7 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Geschäftsbericht 2012 Organe der Genossenschaft Vorstand Vorstandsvorsitzender Vorstand (nebenamtlich) Axel Schaefenacker Dipl. Betriebswirt Ingeburg Kelsch Kfm. Angestellte Aufsichtsrat (v.l.n.r.) Friedemann Hellenschmidt Hans-Joachim Jörg Volker Fernath (Aufsichtsratsvorsitzender) Manfred Mögle Jens Holzwarth (nicht abgebildet) Mitarbeiter Sekretariat und Mitgliederverwaltung Hausbewirtschaftung und Mietwohnungsverwaltung Helga Meyer Larissa Rotfuß-Stotz Immobilienfachwirtin (IHK) 7

8 Bericht des Vorstands Geschäftsbericht 2012 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Die Mitgliederversammlung bot ein unterhaltsames Rahmenprogramm. Mitgliederversammlung Eröffnung Herr Volker Fernath, Aufsichtsratsvorsitzender der Bauvereinigung Vaihingen/F. u. U. eg, eröffnete am 30. Mai 2012 um Uhr die Mitgliederversammlung in der Alten Kelter, zu der 59 stimmberechtigte Mitglieder erschienen waren. Nach der Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung sowie der Beschlussfähigkeit der Versammlung gedachte die Mitgliederversammlung der verstorbenen Mitglieder mit einer Schweigeminute. Unterhaltungsprogramm Der Genossenschaft war es besonders wichtig, den Mitgliedern einen unterhaltsamen Abend zu bieten. Daher gab es zum ersten Mal ein Rahmenprogramm: Das Galli Theater brachte das Publikum mit dem Theaterstück Ehekracher zum Lachen. Für das leibliche Wohl sorgte zudem die Firma Knoll mit einem leckeren Buffet. Bericht des Vorstands Im weiteren Verlauf der Veranstaltung erfolgte der Bericht des Vorstandsvorsitzenden, Herrn Axel Schaefenacker, über das Jahr Hier wurde vor allem die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens beleuchtet und die positive Bilanz hervorgehoben. fertiggestellt. Das Investitionsvolumen betrug insgesamt TEuro 2.678,2. Abschließend gab der Vorstandsvorsitzende noch einen Ausblick auf das folgende Geschäftsjahr. Bericht des Aufsichtsrates Ebenso wie der Vorstand, berichtete der Aufsichtsratsvorsitzende, Herr Volker Fernath, über die Tätigkeit des Aufsichtsrates im abgelaufenen Geschäftsjahr. Alle Aufgaben wurden pflichtgemäß erfüllt. Herr Fernath bedankte sich bei allen anwesenden Aufsichtsräten sowie den Vorständen für die gemeinsame Zusammenarbeit im Geschäftsjahr Bericht über die gesetzliche Prüfung Herr Friedemann Hellenschmidt, Vorsitzender des Prüfungsausschusses des Aufsichtsrates, stellte den Bericht über die gesetzliche Prüfung des Jahresabschlusses zum vor. Alle Angaben des Prüfungsberichts waren zutreffend und vollständig. Vorstand und Aufsichtsrat sind ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen insgesamt ordnungsgemäß nachgekommen. Erwähnenswert waren auch die Sanierungsmaßnahmen, die im Jahr 2011 umgesetzt wurden. Unter anderem wurden die beiden Liegenschaften Holderbuschweg 7/9 und Wörthstraße 2 6 einer umfassenden Sanierung unterzogen und die Kernsanierung in der Bachstraße 24/26 8

9 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Geschäftsbericht 2012 Bericht des Vorstands Vorstandsvorsitzender Herr Schaefenacker, Aufsichtsratsvorsitzender Herr Fernath und Vorsitzender des Prüfungsausschusses Herr Hellenschmidt berichteten über das Geschäftsjahr Entlastung und Wahlen Die Versammlung fasste die Beschlüsse zur Feststellung des Jahresabschlusses zum sowie zur Verwendung des Bilanzgewinnes des Geschäftsjahres Dem Vorstand und Aufsichtsrat wurde für ihre Tätigkeit im Geschäftsjahr 2011 Entlastung erteilt. Mit großem Bedauern mussten wir zur Kenntnis nehmen, dass das nachstehend genannte langjährige Mitglied im Jahr 2012 verstorben ist: Mit dem Schluss der Mitgliederversammlung des Jahres 2012 endete die Amtszeit der Aufsichtsräte Volker Fernath und Manfred Mögle. Beide Aufsichtsräte stellten sich zur Wiederwahl und wurden einstimmig für die Dauer von weiteren drei Jahren gewählt. Herr Hans-Georg Rahnfeld Zum Abschied und als Dankeschön für die Teilnahme an einer Umfrage bekam jedes Mitglied eine Sonnenblume zum selbst Einpflanzen geschenkt. 9

10 10 Bericht des Vorstands Geschäftsbericht 2012 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg

11 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Geschäftsbericht 2012 Bericht des Vorstands Kinderfest Am 30. Juni 2012 fand im Büsnauer Feuerwehrmagazin von bis Uhr das erste gemeinsame Kinderfest der Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg und der Vereinigte Filderbaugenossenschaft eg statt. Bei hochsommerlichen Temperaturen kamen ca. 30 Kinder mit ihren Familien, um einen tollen Tag mit der Genossenschaft zu verbringen. Zwei Clowns sorgten dabei für die passende Unterhaltung, indem sie das Fest in eine bunte Welt voller Spaß, Spannung und Magie verwandelten. Auch sonst blieben beim Kinderfest keine Wünsche offen: Es gab eine Hüpfburg, ein Meeresforscherquiz und selbstverständlich einen Schminkstand. Die Feuerwehr Büsnau unterrichtete die Kinder außerdem über den Brandschutz und brachte ihnen den Beruf des Feuerwehrmannes näher. Malwettbewerb Die Kinder waren an diesem Tag aufgerufen, ein Bild zu dem Thema Mein Haus zu gestalten. So entstanden zahlreiche Kunstwerke, die in der Geschäftsstelle noch immer zu bewundern sind. Die drei Erstplatzierten konnten sich außerdem über tolle Preise freuen. Wir haben diesen Anlass genutzt, um auch den Geschäftsbericht in diesem Jahr etwas anders zu gestalten: Das Titelbild wurde von der dreijährigen Nele Steinert gemalt. Ausblick Auch im Jahr 2013 soll es wieder ein Fest für die ganz Kleinen der Genossenschaft geben. Es liegt uns sehr am Herzen, unsere Mieter und Mitglieder auch schon in jungen Jahren für das Thema Genossenschaft zu sensibilisieren und zu zeigen, dass das Leben innerhalb dieser Gemeinschaft mit all ihren Aktivitäten und Angeboten interessant und abwechslungsreich ist. Wir möchten, dass sich unsere Mieter und Mitglieder in der Genossenschaft und vor allem in der Nachbarschaft wohlfühlen und austauschen. Eine Veranstaltung wie das Kinderfest kann vor allem dazu beitragen, neue nachbarschaftliche Beziehungen zu knüpfen und bestehende zu festigen. 11

12 Bericht des Vorstands Geschäftsbericht 2012 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Modernisierungen Das Geschäftsjahr 2012 war wieder einmal sehr investitionsstark. Insgesamt wurden für die reinen Instandhaltungen rund TEuro 367,4 aufgewendet, dies entsprach den Planzahlen. Davon waren zur kurzfristigen Wiedervermietung unserer Wohnungen notwendige Schönheitsreparaturen in Höhe von ca. TEuro 9,4 auszuführen. Darin enthalten waren weiterhin Modernisierungsmaßnahmen in einzelnen Wohnungen zur besseren Vermietbarkeit (Fußbodenbeläge, Zimmertüren, Verbesserung des Elektrostandards etc.) im Umfang von TEuro 99,9. Zahlreiche weitere Einzelmaßnahmen in Höhe von TEuro 258,1 komplettieren den Gesamtbetrag. Die Wörthstraße vor und nach der Sanierungsmaßnahme. Sanierungsmaßnahme Wörthstraße Die Hauptsanierungsmaßnahme im Jahr 2012 wurde in der Wörthstraße 2 6 durchgeführt. Die Arbeiten begannen im Jahr 2011 und dauerten bis Sommer 2012 an. Die intensive Sanierung beinhaltete vor allem: Einbau neuer Bäder mit dezentraler Warmwasser-Bereitung über Elektrodurchlauferhitzer Erneuerung der Trink- und Abwasserleitungen sowie Einbau von Wohnungswasserzählern Einbau einer mechanischen Lüftung mit automatischer Feuchtigkeitskontrolle Erneuerung der Elektro-Haus-Installation Einbau einer Gasbrennwert-Zentralheizung Isolierung der Dachflächen Anbringung eines Wärmedämmbundsystems an den Fassaden Anbringung eines Balkonsystems Komplette Treppenhaussanierung Einbau von Kunststofffenstern Installation neuer Hauseingangsportale, eines freistehenden Briefkastensystems und neuer Schließanlagen Einbau einer Gegensprechanlage Neugestaltung der Gartenanlage Gesamtinvestition in 2012: Euro ,00 Wohneinheiten: 22 Die Modernisierung der Wörthstraße beinhaltete auch das Anbringen von Balkonen. 12

13 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Geschäftsbericht 2012 Bericht des Vorstands Mieterfest Wörthstraße Am Mittwoch, den 18. Juli 2012 wurde in der Wörthstraße der Abschluss der Modernisierungsmaßnahme gefeiert. Zusammen mit den beteiligten Unternehmen wurde ein Grillfest organisiert. Die Mieter brachten selbstgemachte Salate mit, Getränke und Würstchen wurden von der Genossenschaft sowie den Handwerksbetrieben ausgegeben. Das Fest wurde rege von den Mietern besucht und zum Anlass genommen, sich über die Modernisierungsmaßnahmen auszutauschen. Sanierungsmaßnahme Zum Lauchwald 14 und 16 Einen weiteren Schwerpunkt im Jahr 2012 bildete die Sanierung Zum Lauchwald 14 und 16 mit folgenden Maßnahmen: Einbau von Kunststofffenstern Anbringung eines Wärmedämmbundsystems an der Fassade sowie eine neue Farbgestaltung Sanierung der Balkone Dämmung der Kellerdecken sowie der Dachböden Erneuerung der Hauseingangs- sowie der Wohnungsabschlusstüren samt Briefkastenanlage und Installation einer neuen Schließanlage Komplette Treppenhaussanierung Erneuerung der Elektro-Haus-Installation Gesamtinvestition in 2012: Euro ,00 Wohneinheiten: 13 Zum Lauchwald vor und nach der Sanierungsmaßnahme. Ausblick Für das Geschäftsjahr 2013 wird mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von ca. TEuro 573,4 geplant. Das Kernstück unserer Aktivitäten bildet die Modernisierung der Gebäude Schießmauerstraße 18 und Gartenstraße 56 mit insgesamt sechs Wohnungseinheiten. Hierfür sind ca. TEuro 200,0 vorgesehen. Neben den laufenden Instandhaltungen (TEuro 60,0) sind für Wohnungseinzelsanierungen TEuro 80,0 vorgesehen. Für Dachinstandsetzungen, Fassadenarbeiten, die Modernisierung von SAT-TV-Anlagen, die Ausführung von Schönheitsreparaturen, landschaftsgärtnerische Arbeiten, Verkehrssicherungsmaßnahmen und diverse Einzelprojekte mit kleineren finanziellen Umfängen sind weitere TEuro 233,4 bereitgestellt. 13

14 Bericht des Vorstands Geschäftsbericht 2012 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg w Mit Informationen rund ums Wohnen Mieterzeitung WeitBlick WeitBlick ist das Magazin für die Mitglieder, Mieter sowie Freunde und Geschäftspartner der Genossenschaft. Initiiert wurde dieses Projekt von zehn Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaften, die bei der Kooperation nunmehr seit vier Jahren an einem Strang ziehen. Dreimal jährlich werden die Mitglieder über Neues rund um die Genossenschaft informiert. Geplante Bauvorhaben, Modernisierungsmaßnahmen sowie aktuelle Aktionen stehen dabei im Mittelpunkt. eitblick Magazin der Bauvereinigung Vaihingen a.f. und Umgebung eg AUSGABE großen Preisen für kleine Rätselfreunde! Die Marketinginitiative der Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaften Die Marketinginitiative Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaften wurde von 15 Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaften gegründet, um der Öffentlichkeit das Thema Wohnen & Leben innerhalb einer Genossenschaft zugänglicher zu machen. Mit insgesamt Wohnungen sind die Wohnungsbaugenossenschaften eine der wichtigsten Wohnungsanbieter im Raum Stuttgart. Obwohl die Wohnungsbaugenossenschaften nicht nur gutes Wohnen anbieten, sondern ihren Mitgliedern darüber hinaus viele weitere umfangreiche Leistungen wie z.b. betreutes Wohnen für ältere oder behinderte Bewohner, Mehrgenerationenwohnen, Wohnen für junge Familien usw., wird dies in der Öffentlichkeit kaum wahrgenommen. Zeit für Frühlingsgefühle SEITE 3 Einer für alle, alle für einen SEITE 10 Wanderung auf den Monte Scherbelino SEITE 13 So klappt s auch mit den Nachbarn Bauvereinigung Vaihingen a.f. und Umgebung eg Die Mieterzeitschrift informiert die Leser über Wissenswertes aus der Region und über die gemeinsamen Aktivitäten der Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaften unter dem Dach der Marketinginitiative. Zusätzlich werden immer wieder neue Themen aus der Nachbarschaft aufgegriffen wie etwa Wohnjubiläen oder runde Geburtstage außerdem gibt es viele lesenswerte Tipps sowie Preisrätsel mit tollen Gewinnen. Deshalb unternimmt die Marketinginitiative in Sachen Öffentlichkeitsarbeit seit einigen Jahren zahlreiche Aktionen: So wird mittlerweile schon der zweite Werbespot in den Stuttgarter Kinos gezeigt, es werden Radiospots geschalten und das Logo samt Slogan ziert sogar einige Stuttgarter Straßenbahnzüge. Die Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaften sind dabei Teil eines deutschlandweiten Zusammenschlusses in dem 420 Wohnungsbaugenossenschaften mit über Wohnungen organisiert sind, um gemeinsam mit dem prägnanten Bauklötzchen-Logo das genossenschaftliche Wohnen bekannter zu machen und somit die Marke Genossenschaften zu stärken. Denn Wohnungsbaugenossenschaften bieten einfach ein nachhaltiges Geschäftsmodell, speziell für den Wohnungsmarkt und für ihre Mitglieder. 14

15 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Geschäftsbericht 2012 Bericht des Vorstands Pauline zieht ein: Das Pixi-Buch zum Thema Wohnungsbaugenossenschaft Inspiriert vom Internationalen Jahr der Genossenschaften entstand im letzten Jahr die Idee, ein Pixi-Buch zum Thema Wohnungsbaugenossenschaft zu erstellen. Die Marketinginitiative Deutschland setzte in Kooperation mit dem GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. und dem Carlsen Verlag diese Idee erfolgreich um. Pauline zieht ein handelt von einem Mädchen, das mit ihrer Familie in die Wohnung einer Wohnungsbaugenossenschaft zieht und dabei viel Spannendes erlebt. Bislang wurden insgesamt Exemplare produziert. Auch die Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg hat sich an diesem Projekt beteiligt und schon zahlreiche Bücher an die Kinder der Genossenschaft verteilt. Erhältlich ist das Buch am Empfang der Geschäftsstelle in der Rottweiler Straße. Die Homepage der Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Um unsere Mieter und Mitglieder zeitnah zu informieren, wurde im letzten Jahr eine eigene Homepage für die Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg erstellt. Alle aktuellen Informationen und Veranstaltungen können nun auch online eingesehen werden. Zusätzlich bietet die Homepage Informationen zu den aktuellen Unternehmensdaten und ermöglicht es, sich über derzeit freie Wohnungen zu informieren. Außerdem stehen allen Interessenten die drei letzten WeitBlick -Ausgaben zur Verfügung. Allgemeine Fragen können bequem über das Kontaktformular, spezifische Fragen per Verlinkung direkt an den Ansprechpartner gestellt werden. Ein Belegungsplan für die Gästewohnung der Vereinigte Filderbaugenossenschaft eg ermöglicht es zudem, schon im Vorfeld die noch verfügbaren Termine einzusehen. Die Homepage bietet somit jedem Interessenten die Möglichkeit, sich umfassend über die Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg zu informieren. 15

16 Bericht des Aufsichtsrates Geschäftsbericht 2012 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Bericht des Aufsichtsrates Nach den Bestimmungen der Satzung hat der Aufsichtsrat den Vorstand in seiner Geschäftsführung zu fördern und zu überwachen. Zur Erfüllung dieser Aufgaben wurde der Aufsichtsrat vom Vorstand in gemeinsamen Sitzungen durch schriftliche wie mündliche Berichte ausführlich über die aktuelle Lage der Genossenschaft unterrichtet. Die erforderlichen Beschlüsse wurden jeweils in getrennter Abstimmung gefasst und protokolliert. Im Jahr 2012 traten Aufsichtsrat und Vorstand zu vier gemeinsamen Sitzungen zusammen. Eine zusätzliche Sitzung des Aufsichtsrates ergab sich aus der konstituierenden Sitzung im Anschluss an die Wahlen durch die Mitgliederversammlung. Gegenstand der Beratungen der gemeinsamen Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand waren in 2012 der Prüfungsbericht der gesetzlichen Prüfung des Geschäftsjahres 2011, der Wirtschaftsund Finanzplan für das Geschäftsjahr 2012, die Planungen für die allgemeine Instandhaltung in 2012, die Durchführung der Bauvorhaben Wörthstraße 2 6 und Zum Lauchwald 14/16 in Stuttgart-Vaihingen, der Jahresabschluss über das Geschäftsjahr 2011 sowie Vorstandsangelegenheiten. Daneben waren die Ausschüsse des Aufsichtsrates entsprechend tätig und sind ihren Aufgabenstellungen im Jahr 2012 nachgekommen. Zu sämtlichen Beratungsgegenständen erfolgten entsprechende Beschlüsse. Die Sitzungen wurden ordnungsgemäß protokolliert. Die gesetzliche Pflichtprüfung des Prüfungsverbandes baden-württembergischer Wohnungsund Immobilienunternehmen e. V. für das Geschäftsjahr 2011 erfolgte vom 10. September bis 21. September Über das Ergebnis der Prüfung wurde der Aufsichtsrat in der Sitzung am 18. Oktober 2012 unterrichtet. Der Prüfungsbericht bestätigt, dass der Vorstand und der Aufsichtsrat ihren nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen insgesamt ordnungsgemäß nachgekommen sind. Das Rechnungswesen entspricht den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung. Der Jahresabschluss mit Anhang und Lagebericht des Geschäftsjahres 2011 entsprachen unter Beachtung einzelner Anmerkungen den gesetzlichen Erfordernissen. Den Jahresabschluss 2012 mit Anhang und den Lagebericht hat der Aufsichtsrat geprüft und in Ordnung befunden. Der vom Vorstand vorgeschlagenen Gewinnverteilung stimmt der Aufsichtsrat zu und bittet die Mitgliederversammlung, den Jahresabschluss und den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2012 zu genehmigen und den Bilanzgewinn wie vorgeschlagen zu verwenden. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie den Mitarbeitern der VEG Vereinigte Eigenheimbau GmbH für die im Jahr 2012 geleistete gute Arbeit und die vertrauensvolle Zusammenarbeit. Stuttgart, den 21. März 2013 Volker Fernath Vorsitzender des Aufsichtsrates 16

17 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Geschäftsbericht 2012 Lagebericht Lagebericht Gesamtwirtschaftliche Lage Das Jahr 2012 war wie bereits das Vorjahr von der schwelenden Staatsschuldenkrise in Europa und den USA geprägt. Die Europäische Zentralbank rechnet daher auch für 2013 mit einem weiteren Rezessionsjahr in der Eurozone. Deutschland konnte sich aber dank starker Exporte und guter Binnennachfrage von diesen rezessiven Tendenzen abkoppeln. Die deutsche Wirtschaft war am Jahresanfang 2012 gut gestartet, hatte aber im Jahresverlauf wegen der Eurokrise deutlich an Schwung verloren. Für das vierte Quartal 2012 rechnen die meisten Wirtschaftsforschungsinstitute mit einer Stagnation, viele sogar mit einem leichten Minus beim Wirtschaftswachstum. Dennoch erwartet die Bundesbank für 2013 ein Wirtschaftswachstum von 0,4 %, während es 2012 mit 1,1 % noch deutlich höher liegen soll. Das statistische Landesamt Baden-Württemberg rechnet für 2012 und auch für 2013 für Baden- Württemberg mit einem Wirtschaftswachstum von jeweils 1,25 %. Die etwas gedämpften wirtschaftlichen Perspektiven schlagen sich auch in den durchschnittlichen Arbeitslosenzahlen nieder. Im Jahresdurchschnitt gab es 2012 nach Angaben der Bundesagentur für Arbeit in Deutschland 2,9 Millionen Arbeitslose, was einer Arbeitslosenquote von 6,7 % entspricht. Im Jahresdurchschnitt wurde 2012 mit 41,5 Mio. Erwerbstätigen ein neuer Beschäftigungsrekord erzielt. Auch die Arbeitnehmer profitierten von der guten Beschäftigungslage, die Reallöhne erhöhten sich um 1 %. Die gute Lage auf dem Arbeitsmarkt führte auch zu einer Abnahme der Empfänger von Arbeitslosengeld II. Ende Juli 2012 bezogen in Baden-Württemberg nur noch rund Menschen Arbeitslosengeld II, während es 2006 noch waren. Für 2013 wird von Experten trotz der gedämpften wirtschaftlichen Entwicklung keine dramatische Veränderung der Beschäftigungssituation erwartet. 17

18 Lagebericht Geschäftsbericht 2012 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Die gute wirtschaftliche Lage Deutschlands führte auch dazu, dass nach einer Erhebung des Bundesfinanzministeriums bei einer Gesamtbetrachtung der Haushalte von Bund, Ländern, Gemeinden und Sozialversicherung das gesamtstaatliche Maastricht-Defizit 2012 vollständig abgebaut wird. Die Schuldenstandsquote wird für 2012 auf 81,5 % des BIP geschätzt und soll bis 2016 auf 73 % des BIP sinken. Die Verbraucherpreise sind in Deutschland 2012 um durchschnittlich 2,0 % gestiegen. Auch für 2013 erwartet man für Deutschland eine Inflationsrate im Bereich des Zielkorridors der EZB von 2 %. Die Preise rund ums Wohnen (Mieten, Nebenkosten und Haushaltsenergie) machen mit ca. 30 % den größten Posten im Verbraucherpreisindex aus. Die Kosten für das Wohnen lagen in Baden-Württemberg von Januar bis November 2012 um durchschnittlich 1,8 % über dem Vorjahresniveau. Die relativ hoch gewichteten Nettomieten stiegen nur um 0,9 %. Die Preise für Haushaltsenergie waren dagegen im Durchschnitt um 5,6 % höher als vor Jahresfrist, dabei waren die Preise für Heizöl um 9,4 %, für Gas um 5,8 % und für Strom um 2,3 % höher als im Vorjahr. Nach Feststellung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg stiegen im vierten Quartal 2012 die Preise für Bauleistungen für den Neubau von Wohngebäuden gegenüber dem Vorjahresquartal um 2,3 %. Seit Beginn des Jahres hat sich dabei der Preisanstieg merklich abgeschwächt und sich seit dem dritten Quartal auf dem gesteigerten Niveau stabilisiert. Bei den Rohbauarbeiten für Wohngebäude lag der Anstieg im vierten Quartal 2012 zum Vorjahresquartal bei 2,1 %. Deutlich angezogen haben hier insbesondere Klempnerarbeiten (10,6 %) und Dachdeckerarbeiten (3,9 %). Bei den Ausbauarbeiten zogen die Preise um 2,4 % an. Im Juli 2012 hat die EZB den Leitzins von 1,00 % auf 0,75 % gesenkt. Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) beflügelt auch den Immobilienmarkt. Da sich langfristige Geldanlagen kaum noch lohnen, erscheint die Kapitalanlage in Immobilien attraktiv. Dazu kommt, dass die Finanzierung günstig wie nie zuvor ist. Der Effektivzins für Hypotheken mit zehn Jahren Laufzeit lag Anfang Dezember 2012 nach Angaben der FMH-Finanzberatung bei 2,54 %, ein Jahr zuvor noch bei 3,24 % und vor fünf Jahren bei 4,92 %. Weil die Notenbanken in den USA und Japan eine Niedrigzinspolitik praktizieren und wegen der wirtschaftlichen Probleme in den europäischen Krisenländern wird erwartet, dass die ausgeprägte Niedrigzinsphase in den kommenden Jahren anhält. Nach Berechnungen des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) war selbstgenutztes Wohneigentum in Deutschland im dritten Quartal 2012 im Schnitt 4,1 % teurer als ein Jahr zuvor. Die große Nachfrage nach Immobilien habe vor allem in den Ballungszentren die Preise deutlich nach oben getrieben. Nach einer Veröffentlichung des Deutschen Mieterbundes fehlen in Deutschland, vor allem in den Großstädten Wohnungen. Diese Knappheit führe in den Ballungsräumen zu steigenden Mietpreisen. Der positive Konjunkturverlauf führte in den ersten acht Monaten 2012 in Baden-Württemberg zu einer Abnahme der unternehmerischen Insolvenzverfahren gegenüber dem Vorjahreszeitraum um rund 5 %. Mit rund Insolvenzverfahren in den ersten 8 Monaten 2012 waren dies 76 Konkursfälle weniger als im vergleichbaren Vorjah- 18

19 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Geschäftsbericht 2012 Lagebericht reszeitraum. Die meisten Konkursverfahren entfielen auf den Bereich Handel, der damit gut ein Fünftel aller zahlungsunfähigen Firmen stellte. In den ersten acht Monaten 2012 wurden in Baden-Württemberg Privatinsolvenzen beantragt, was einer Verminderung um 10 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Damit ging die Zahl der Privatinsolvenzen zum zweiten Mal in Folge zurück. Frauen ist auch in den kommenden Jahren mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten zu rechnen. Die Angaben für Baden-Württemberg geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung ergeben sich deutliche regionale Unterschiede. Rahmenbedingungen Die Einwohnerzahl Baden-Württembergs erreichte 2011 mit Personen einen neuen Höchststand. Baden-Württemberg verzeichnete 2011 mit Personen den höchsten Wanderungsgewinn seit 2002, der den negativen Geburtensaldo von Personen mehr als ausglich wurden in Baden-Württemberg rund Kinder geboren, so wenige wie noch nie seit Bestehen des Landes. Die dem Statistischen Landesamt für das erste Halbjahr 2012 vorliegenden Zahlen deuten darauf hin, dass sich der Bevölkerungsanstieg aufgrund verstärkten Zuzugs fortsetzt. Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist aber auch die Zahl der Haushalte. Auf Basis einer zwischen Statistischem Bundesamt und den Statistischen Landesämtern koordinierten Vorausrechnung der Haushalte hat das Statistische Landesamt Baden-Württemberg festgestellt, dass sich die Zahl der Privathaushalte in Baden- Württemberg ausgehend von annähernd 4,95 Mio. im Jahr 2007 (erstes Vorausrechnungsjahr) voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird. Ursächlich für diese Entwicklung ist vor allem der Trend zu kleineren Haushalten, der sich wahrscheinlich auch künftig fortsetzen wird. Durch die sinkende Alterssterblichkeit und die nach wie vor höhere Lebenserwartung der Die Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg ist als ehemals gemeinnütziges Wohnungsunternehmen den spezifischen Entwicklungen und Einflussfaktoren der Wohnungs- und Immobilienbranche, insbesondere am Standort Stuttgart, ausgesetzt. Dabei hat sie sich im Wesentlichen mit folgenden Gegebenheiten auseinanderzusetzen: Trotz Wanderungsgewinnen bei den Einwohnerzahlen wird die Anzahl der Bevölkerung langfristig schrumpfen. Die Anzahl der Haushalte wird sich jedoch aufgrund der demografischen Entwicklung der Bevölkerung und der damit einhergehenden zunehmenden Versingelung in der Landeshauptstadt Stuttgart erhöhen. Das verwaltete Immobilienportfolio wurde daher genau analysiert. Der bewirtschaftete Bestand verfügt baujahresbedingt großteils nicht über die heutzutage nachgefragten Komfortmerkmale. Es sind in den kommenden Jahren entsprechende Entscheidungen umzusetzen, um dem prognostizierten Bedarf gerecht zu werden und sich gleichzeitig an die sich verändernde Nachfragestruktur anzupassen. Weiterhin muss das Produkt Wohnung zukünftig mit weiteren Leistungsangeboten flankiert werden, um die Attraktivität als Anbieter von Wohnraum zu steigern. 19

20 Lagebericht Geschäftsbericht 2012 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Die gesetzlichen Vorgaben zur Energieeinsparung und zum Erreichen von Klimaschutzzielen (CO 2 -Einsparung) sind nur durch massive Modernisierungs- und Sanierungsinvestitionen in den Wohnungsbeständen zu realisieren. Dabei ist die Wirtschaftlichkeit nicht immer gegeben, da einerseits das restriktive Mietrecht und andererseits unsere satzungsmäßige Verpflichtung gegenüber den Mitgliedern der Genossenschaft Grenzen vorgeben bei der Gestaltung der Mietpreispolitik. Die Wirtschafts- und Finanzkrise, die von der Staatsschuldenkrise abgelöst wurde, scheint für das Unternehmen folgenlos geblieben zu sein. Im Gegenteil erleben wir seit drei aufeinanderfolgenden Jahren ständig neue historische Tiefststände bei der Verzinsung dinglich gesicherter Darlehen. Anstehende Prolongationen oder Neuvalutierungen können zur langfristigen Fixierung günstiger Darlehenskonditionen genutzt werden. Zinsänderungsrisiken für das Unternehmen können daher nahezu vollständig ausgeschlossen werden. Daneben verfügt die Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg über eine gute Ausstattung an liquiden Mitteln zur Mitfinanzierung größerer Investitionen. Beim Einkauf der Bauleistungen sind allerdings aktuell weiterhin deutliche Preisaufschläge zu beobachten Insgesamt sind die Rahmenbedingungen bezogen auf das Unternehmen als nach wie vor günstig einzustufen. Fördermittel öffentlicher Haushalte wurden zwar reduziert, was unser Haus jedoch nicht tangiert, da die Genossenschaft nicht auf den Neubau von öffentlich geförderten Objekten abzielt. Die permanente Verschärfung der Energieeinsparverordnungen seitens des Gesetzgebers wird die Ergebnisse unseres Unternehmens durch entsprechende zwingende Investitionen in der Zukunft erheblich belasten. Die notwendige konsequente ertragsorientierte Ausrichtung des Unternehmens samt der Anwendung betriebswirtschaftlicher Steuerungsund Analyseinstrumente steht im Fokus unserer Tätigkeit, um die Marktposition der Genossenschaft langfristig zu wahren. Daten zur Hausbewirtschaftung Benennung Jahr Kosten Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung ,57 EUR Nutzungsart ,70 EUR Sollmieterträge ,28 EUR ,53 EUR Wohnungen Anzahl 250 Gesamtwohnfläche qm Gewerbliche Einheiten Anzahl 1 Garagen, Einstellplätze und Einstellboxen in TG Anzahl 53 Abstellplätze Anzahl 18 20

21 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Geschäftsbericht 2012 Lagebericht Beteiligung VEG Vereinigte Eigenheimbau GmbH Entwicklung: Mitglieder und Geschäftsanteile Die Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg ist seit 2009 Mitgesellschafterin der VEG Vereinigte Eigenheimbau GmbH. Die VEG Vereinigte Eigenheimbau GmbH wickelt bereits seit etlichen Jahren die vollständige Geschäftsbesorgung des Bestandes von 250 Mietwohnungen für die Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg erfolgreich ab. Durch die Beteiligung wird die enge Zusammenarbeit der beiden Unternehmen unterstrichen. Zudem profitiert die Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg nun vom wirtschaftlichen Erfolg des Geschäftsbesorgers. Die Beteiligungsquote der Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg beträgt zum ,7 % des Stammkapitals der GmbH in Höhe von Euro ,00. Sämtliche weiteren Geschäftsanteile werden von der Vereinigte Filderbaugenossenschaft eg gehalten. Der Gesellschaftsvertrag der VEG Vereinigte Eigenheimbau GmbH wurde zuletzt am geändert und in dieser Fassung am im Handelsregister eingetragen. Das Jahresergebnis der VEG Vereinigte Eigenheimbau GmbH weist für 2012 einen Überschuss von Euro ,86 aus. Der Mitgliederbestand unserer Genossenschaft hat sich in den vergangenen Geschäftsjahren wie folgt entwickelt: Jahr Mitglieder Anteile Entwicklung der Geschäftsanteile seit

22 Lagebericht Geschäftsbericht 2012 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Wirtschaftliche Verhältnisse A. Vermögenslage Veränderungen TEUR % TEUR % TEUR Vermögensstruktur Anlagevermögen Sachanlagen 7.225,6 80, ,1 75,2 356,5 Finanzanlagen 293,6 3,3 308,2 3,4-14,6 Umlaufvermögen Unfertige Leistungen 157,5 1,8 156,0 1,7 1,5 Flüssige Mittel 1.148,8 12, ,1 17,9-484,3 Übriges Umlaufvermögen 139,2 1,5 130,4 1,4 8,8 Rechnungsabgrenzungsposten 30,1 0,3 33,8 0,4-3,7 Gesamtvermögen 8.994,8 100, ,6 100,0-135,8 Kapitalstruktur Eigenkapital 5.713,7 63, ,5 60,3 206,2 Fremdkapital Rückstellungen Übrige Rückstellungen 90,7 1,0 71,7 0,8 19,0 Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2.904,5 32, ,7 34,4-240,2 Erhaltene Anzahlungen 177,6 2,0 170,6 1,9 7,0 Übrige Verbindlichkeiten 108,3 1,2 236,1 2,6-127,8 Rechnungsabgrenzungsposten 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Gesamtkapital 8.994,8 100, ,6 100,0-135,8 Das Bilanzvolumen hat sich gegenüber dem Vorjahr um 1,49 % verringert. 22

23 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Geschäftsbericht 2012 Lagebericht Die Investitionen in das Sachanlagevermögen von TEuro 625,8 bei den Grundstücken mit Wohnbauten ließen bei gegenläufig wirkenden planmäßigen Abschreibungen auf die Sachanlagen den Anteil am Gesamtvermögen auf TEuro 7.225,6 oder 80,3 % ansteigen. Parallel dazu verringerten sich die Finanzanlagen sowie die flüssigen Mittel, die zur Finanzierung der Investitionen eingesetzt wurden. Per Saldo ergibt sich eine Reduzierung des Gesamtvermögens um TEuro 135,8 im Vergleich zum Vorjahr. Im Berichtsjahr wurde ein Jahresüberschuss erzielt, dadurch konnte das Eigenkapital gestärkt werden. Die Eigenkapitalquote zum stieg gegenüber dem Vorjahr und wird mit 63,5 % des Gesamtkapitals ausgewiesen. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten werden aufgrund der planmäßigen Tilgungen entsprechend geringer ausgewiesen und nehmen am Bilanzstichtag 2012 nunmehr 32,3 % des Gesamtkapitals ein. Die übrigen Verbindlichkeiten konnten überwiegend durch den Ausgleich von Lieferantenkrediten zum um TEuro 127,8 gesenkt werden. Passive Rechnungsabgrenzungsposten werden zum nicht bilanziert. Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet. Es war im Berichtsjahr jederzeit eine ausreichende Liquidität vorhanden, um sämtlichen Verpflichtungen nachzukommen. Stichtagsbezogen sind die lang- und mittelfristig zur Verwendung im Unternehmen bestimmten Vermögenswerte ausreichend durch Eigen- und langfristiges Fremdkapital finanziert. B. Finanzlage TEUR TEUR Jahresüberschuss 209,1 102,7 Abschreibungen auf Anlagevermögen 269,3 307,2 Abschreibungen auf Forderungen 1,7 0,3 andere nicht zahlungswirksame Vorgänge 3,8-69,0 Cashflow nach DVFA/SG 483,9 341,2 Veränderung kurzfristige Rückstellungen 19,0 28,0 Veränderungen kurzfristige Aktiva -12,1-170,5 Veränderungen kurzfristige Passiva -179,1 322,5 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 311,7 521,2 planmäßige Tilgungen -182,0-116,1 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgungen 129,7 405,1 Auszahlungen für Investitionen in das Sach-Anlagevermögen -625, ,0 Ein-/ Auszahlungen für Investitionen in das Finanz-Anlagevermögen 14,6 101,5 Cashflow aus Investitionstätigkeit -611, ,5 Auszahlungen für Dividenden -5,0-4,7 Veränderung der Geschäftsguthaben 2,1 14,6 Valutierung Darlehen 0, ,0 Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -2, ,9 Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestandes -484,4-469,5 Finanzmittelbestand zum , ,6 Finanzmittelbestand zum , ,1 23

24 Lagebericht Geschäftsbericht 2012 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Die finanzielle Entwicklung der Genossenschaft wird anhand einer Kapitalflussrechnung dargestellt. Sie bildet Zahlungsströme ab, die Auskunft darüber geben, wie das Unternehmen finanzielle Mittel erwirtschaftet hat und welche Investitions- und Finanzierungsmaßnahmen vorgenommen wurden. Der Finanzmittelbestand hat sich im Berichtszeitraum um TEuro 484,4 auf TEuro 1.148,7 verringert (Vorjahr: Senkung um TEuro 469,5 auf TEuro 1.633,1). Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit zeigt sich überwiegend durch Mittelzuflüsse aus dem erzielten Jahresüberschuss gestärkt. Er war im Berichtsjahr ausreichend, um die planmäßigen Tilgungen zu erwirtschaften. Die Finanzierungstätigkeit ist geprägt durch die Ausschüttung der Dividende und die geringfügige Zunahme der Geschäftsguthaben im Berichtsjahr. Zusammen mit dem Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach planmäßigen Tilgungen konnten die Ausgaben für die Investitionstätigkeit nicht kompensiert werden, was per Saldo zu einer Abnahme der liquiden Mittel um TEuro 484,4 führt. Für das Geschäftsjahr 2013 wird bei planmäßigem Geschäftsverlauf durch die kontrollierte Instandhaltungstätigkeit keine weitere Verringerung des Bestandes an liquiden Mitteln eintreten. Zusätzliche Darlehensvalutierungen sind nicht geplant. Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft ist jederzeit gegeben. Die Finanzverhältnisse sind geordnet. Die Investitionstätigkeit im Anlagevermögen führte in 2012 per Saldo zu einem kontrollierten Abschmelzen des Finanzmittelbestandes. Die Ertragslage wird ohne Verrechnung der Verwaltungskosten auf die einzelnen Betriebsbereiche dargestellt. Zur Analyse wird eine vereinfachte Kostenstellenrechnung herangezogen. C. Ertragslage Veränderung TEUR TEUR TEUR Betriebsbereiche Hausbewirtschaftung 242,9 61,3 181,6 Kapitaldienst 32,3 53,6-21,3 Summe 275,2 114,9 160,3 Verwaltungskosten -67,6-68,5 0,9 Betriebsergebnis 207,6 46,4 161,2 Übrige Rechnung 1,5 56,3-54,8 Jahresergebnis vor Steuern vom Einkommen und Ertrag 209,1 102,7 106,4 Steuern vom Einkommen und Ertrag 0,0 0,0 0,0 Jahresüberschuss 209,1 102,7 106,4 24

25 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Geschäftsbericht 2012 Lagebericht Der Überschuss aus der Hausbewirtschaftung fällt im Jahresvergleich deutlich höher aus, da eine geringere Ergebnisbelastung durch die Instandhaltungstätigkeit und die Inanspruchnahme der Geschäftsbesorgung zu verzeichnen war. Das Zinsergebnis ist aufgrund der Anlage geringerer liquider Mittel und einer einhergehenden Verschlechterung der Anlagekonditionen rückläufig. Gegenüber dem Vergleichsjahr ist ein leicht geringerer Verwaltungsaufwand zu verzeichnen. Die übrige Rechnung fällt im Berichtsjahr kaum ins Gewicht, da abweichend vom Vorjahr keine Sondereinflüsse angefallen sind. Die Ertragslage ist zufriedenstellend. Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinnes 2012 Der Vorstand schlägt die Verwendung des Bilanzgewinns wie folgt vor: 1. Ausschüttung von 4,00 % Dividende auf die am dividendenberechtigten Guthaben (Euro ,00) Euro 5.561,60 2. Der verbleibende Restbetrag wird auf das Geschäftsjahr 2013 vorgetragen Euro ,95 Euro ,55 Finanz- und Erfolgsplan Im Berichtsjahr 2012 wurde im Vergleich zum Vorjahr ein günstigeres Betriebsergebnis erzielt, was der reduzierten Instandhaltungstätigkeit im Berichtsjahr sowie damit verbunden geringeren Aufwendungen für die Inanspruchnahme der Geschäftsbesorgungstätigkeit der VEG Vereinigte Eigenheimbau GmbH geschuldet ist. Der Rückgang des Finanzmittelbestandes am Bilanzstichtag korrespondiert mit dem Saldo der den Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgungen und den Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit übersteigenden Investitionen im Anlagevermögen. Als Ergebnis der durchgeführten technischen Bestandsanalyse der Gebäude der Genossenschaft wurde ein Investitionsportfolio entwickelt, welches in den Folgejahren sukzessive abgearbeitet wird. Die kommenden Wirtschaftsjahre werden weiterhin von Aufwendungen bzw. Ausgaben für die Instandhaltung, Sanierung und Modernisierung des Wohnungsbestandes geprägt sein. Für das Geschäftsjahr 2013 sind Investitionen zu Lasten des Instandhaltungsaufwandes in Höhe von rund TEuro 516,4 vorgesehen. Daneben werden kalkulierte TEuro 57,0 als Vermögenszugang bei den Sachanlagen für den Abschluss der umfassenden Modernisierung der Liegenschaften Wörthstraße 2 6 und Zum Lauchwald 14/16 anfallen. Im Bereich der Mieterlöse wird mit Mehreinnahmen kalkuliert. Sie ergeben sich entweder aus der Neuvermietung, der Erhöhung nach Modernisierungen oder aus der Anpassung der pauschalen Zahlungen auf nicht abzurechnende Betriebskosten im Altbestand. Die Verwaltungskosten erwarten wir aufgrund eines Sonderprojektes um etwa TEuro 25,3 höher als das 25

26 Lagebericht Geschäftsbericht 2012 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Vorjahresniveau. Die Zinsaufwendungen werden durch Ersparnisse infolge fortschreitender Tilgungen um ca. TEuro 5,0 geringer kalkuliert. Die Inanspruchnahme der Baubetreuungstätigkeit der VEG Vereinigte Eigenheimbau GmbH im Rahmen des Geschäftsbesorgungsvertrages wird in 2013 ca. TEuro 16,0 unter dem Wert von 2012 liegen. Wir erwarten bei planmäßigem Geschäftsverlauf daher einen Jahresüberschuss von rund TEuro 51,7. Nach Verrechnung mit dem Gewinnvortrag aus 2012 wird ein Bilanzgewinn von circa TEuro 164,5 verbleiben, über dessen Verwendung die Mitgliederversammlung im Jahr 2014 zu beschließen hat. Der Aufsichtsrat hat in der gemeinsamen Sitzung vom dem Vorstand die Zustimmung zu den Wirtschafts- und Finanzplanungen für 2013 erteilt. Die Gremien sehen es auch weiterhin als unerlässlich an, die geplanten Investitionen im Bestand zur Stärkung der zukünftigen Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens konsequent umzusetzen. Im Geschäftsjahr 2013 und in den darauf folgenden Jahren gehen wir von jährlichen ergebnisbelastenden Investitionen in Höhe von maximal rund TEuro 550,0 p.a. aus. Weitere umfassende zu aktivierende Maßnahmen werden parallel dazu im Rahmen der finanziellen Möglichkeiten ausgeführt. Das Ziel bleibt weiterhin, den Bilanzgewinn so zu steuern, dass konstante Dividendenausschüttungen in gewohnter Höhe gewährleistet bleiben. Sämtliche darüber hinaus gehenden Erträge werden unmittelbar reinvestiert. Sollte die Innenfinanzierungskraft des Unternehmens nicht ausreichen, um diese geplanten Investitionen zu finanzieren, so werden ergänzende Fremdfinanzierungsmittel eingesetzt. Entsprechend der fortgeschriebenen Unternehmensplanung kalkulieren wir zum Ende des Geschäftsjahres 2013 mit einem Bestand an flüssigen Mitteln von rund TEuro 1.172,1. Bei planmäßigem Geschäftsverlauf ist die Zahlungsbereitschaft jederzeit gewährleistet. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung Das Risikomanagement der Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg ist der Betriebsgröße des Unternehmens angepasst und umfasst neben organisatorischen Vorkehrungen zur regelmäßigen Information der Geschäftsleitung entsprechende Controllingelemente, um frühzeitig Abweichungen von den vorgegebenen Planwerten zu erkennen. Wirtschafts-, Finanz- und Investitionsplan werden ebenso wie die Entwicklung der Wohnungsleerstände, der Erlösschmälerungen und der Mietforderungen in kurzen Zeitabständen regelmäßig einem Soll-Ist-Abgleich unterzogen, um frühzeitig Korrekturen hinsichtlich der voraussichtlichen Entwicklung einleiten zu können. Eine jährliche Überprüfung der Risikofelder dient dazu, bestehende Risiken zu identifizieren, Schwellenwerte festzulegen, ab wann diese Risiken an Relevanz gewinnen und Strategien zur Risikominimierung zu entwickeln. Die Chancen und Risiken der in unserem Hause vorhandenen Geschäftsfelder werden nachfolgend im Einzelnen beleuchtet. 26

27 Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg Geschäftsbericht 2012 Lagebericht Unser Kerngeschäft besteht in der Bewirtschaftung unseres eigenen Mietwohnungsbestandes am Standort Stuttgart. Die Ergebnisse der letzten Expertenbefragung zum Stuttgarter Wohnungsmarkt weisen die Vermietungssituation in Stuttgart, die nach wie vor von einer regen Nachfrage geprägt ist, als robust mit einer starken Anspannung besonders in den unteren und mittleren Preissegmenten aus. Als Beleg hierfür kann der aktuell gültige Stuttgarter Mietspiegel im Vergleich zu seiner Ausgabe 2011/2012 herangezogen werden. Die im Vergleich ausgewiesenen höheren Mietpreise bestätigen den ungebrochenen Trend einer weiterhin positiven Mietenentwicklung. Die Bauvereinigung Vaihingen/F. und Umgebung eg bewegt sich mit ihrer Mietenpolitik im unteren Drittel der nach Mietspiegel ausgewiesenen Spannen. Hier bestehen noch erhebliche Mieterhöhungspotenziale, die sukzessive und meist im Zuge von durchgeführten Bestandssanierungen ausgeschöpft werden. Unser Standort in Stuttgart-Vaihingen ist infrastrukturell hervorragend positioniert und erfreut sich bei den Nachfragern großer Beliebtheit. Die Fluktuationsquote sowie der stichtagsbezogene nicht vorhandene nachfragebedingte Leerstand gibt derzeit keinen Anlass zur Sorge. Das daraus resultierende Risikopotenzial ist zu vernachlässigen. Um die Produktqualität zu erhöhen und bestehende Modernisierungsstaus zu beseitigen, wurde auf der Basis einer in Vorjahren durchgeführten Untersuchung sämtlicher Liegenschaften ein Bestandsportfolio entwickelt, das zu Beginn eines jeden Geschäftsjahres aktualisiert fortgeschrieben wird. Hieraus wird sich ein unter Renditegesichtspunkten optimiertes Investitionsprogramm ableiten. Dieses aktiv betriebene Portfoliomanagement versetzt uns in die Lage, die richtigen Entscheidungen zur Verbesserung der Qualität unserer angebotenen Wohnungen zu treffen, um die Attraktivität der Genossenschaft für Neumitglieder zu erhöhen und die Mieterzufriedenheit zu stärken. Die Finanzierung der laufenden Investitionen wird überwiegend durch den jährlichen Cashflow sichergestellt. Bei umfangreichen geplanten Maßnahmen stehen ausreichende Beleihungsspielräume zur Verfügung, da der Verschuldungsgrad mit 32,3 % der Bilanzsumme als moderat bezeichnet werden kann. Das daraus erwachsende Zinsänderungsrisiko ist angesichts der derzeitigen Kapitalmarktsituation zu vernachlässigen. Der jährliche Zinsaufwand für die Zukunft ist langfristig kalkulierbar. Die Genossenschaft bewirtschaftet 21 eigene Wohnungen, die als öffentlich gefördert gelten. Durch die Einführung der Satzung der Stadt Stuttgart auf der Basis des LWoFG zum wurden für diesen Wohnungsbestand willkürlich Höchstmieten definiert, durch die sich zwangsweise Bewirtschaftungsverluste ergeben. Durch die Rückzahlung öffentlicher Mittel erlischt nach Ablauf der Nachwirkungsfrist zum die satzungsmäßige Deckelung der Mieterträge, sodass dieses dauerhafte Verlustrisiko dann entfällt. Ein gewisses Risiko erkennen wir langfristig in der Anpassung des Wohnungsbestandes an veränderte Nachfrageentwicklungen. Die zunehmende Überalterung der Gesellschaft betrifft auch unsere Genossenschaft. Wir sind Gründungsmitglied des Vereins Integrative Wohnformen e. V., der beratend zur Seite steht bei Fragen zur baulichen Gestaltung von alten- 27