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Rechtsanwältin Iris Kappler Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Beratende Rechtsanwältin für Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Sindelfingen - Wohn- und Gewerberaummieterecht - Wohnungseigentumsrecht - Maklerrecht - Privates Baurecht - Öffentliches Baurecht - Schulung und Fachvorträge
I. Welche Nebenkosten kann man auf den Mieter abwälzen? II. Welche Voraussetzungen muss die Abrechnung erfüllen? III. Wann muss die Abrechnung spätestens erfolgen? IV. Wie steht es mit der Heizkostenabrechnung? V. Muss man eine Abrechnung machen? VI. Was kann man tun, wenn der Mieter nicht zahlt?
I. Welche Nebenkosten darf man auf den Mieter abwälzen? Gewerberaum: alle Wohnraum: die gem. BetrKV ausdrücklich erlaubt sind und nur die, die im Mietvertrag ausdrücklich genannt sind
Betriebskosten nach der Definition des 556 BGB und 1 BetrKV sind solche Kosten, - die durch das Eigentum am Grundstück oder - durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch - laufend - entstehen.
Laufend entstehen Betriebskosten, wenn sie relativ regelmäßig anfallen. Sie müssen nicht unbedingt jährlich entstehen. Ist der Intervall aber länger als 6 Jahre, wird das Kriterium laufend nicht mehr automatisch erfüllt sein. Bsp. Eichung Wohnungswasserzähler E-Check TÜV für Aufzug
1. Nicht umlagefähig: Verwaltungskosten, also: - Kosten der Hausverwaltung der WEG - Kosten der Mietverwaltung - Kosten der Geschäftsführung (eigener Zeitaufwand, Büromaterial, Porto, Telefon)
Ausnahme umlagefähige Verwaltungskosten: - Kosten der Berechnung und Aufteilung der Wasserkosten bei Einzelwasserzählern - Verbrauchsabhängige Berechnung von Heizund Warmwasserkosten - Kosten der Müllbeseitigung, wenn Müllmengenerfassungsanlagen vorhanden sind
2. Nicht umlagefähig: Instandsetzungskosten. Deren Kostenanteil ist aus den Wartungskosten herauszurechnen, z.b. für Ersatzteile.
3. Grundsätzlich nicht umlagefähig: Instandhaltungskosten. z.b. Instandhaltungsrücklage der WEG
Ausnahme: Wartungskosten für - Wassermengenregler - Heizung - Warmwassergeräte - Aufzug - Gartenpflege - Gemeinschaftsantenne - Gemeinschaftswaschmaschine
4. Nicht umlagefähig: Kapital- und Finanzierungskosten. Ausdrücklich umlagefähig: Leasingkosten für - Verbrauchserfassungszähler - Antennenanlagen
2 Betriebskostenverordnung Nr. 1 laufende öffentliche Lasten des Grundstücks, insbesondere die Grundsteuer
Nr. 2 Kosten der Wasserversorgung Wasserverbrauch Grundgebühren Kosten der Anmietung, Leasing von Zählern Kosten der Aufteilung und Berechnung Wartungskosten Wassermengenregler Hauseigene Wasserversorgung (z.b. Brunnen) Kosten der Wasseraufbereitungsstoffe (Kosten des Korrosionsschutzes nicht!!!)
Nr. 3 Kosten der Entwässerung Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung also auch: Oberflächenwasser Kosten des Betriebs einer nichtöffentlichen Entsorgungsanlage Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe
Nr. 7 Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs Kosten des Betriebsstroms Kosten der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung Kosten der Pflege Wartung, TÜV, regelmäßige Einstellung der Anlage Kosten der Reinigung der Anlage
Nr. 8 Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung Öffentliche Straßenreinigungsgebühren Kosten für Kehrwoche und Winterdienst Öffentliche Müllabfuhr Kosten der hauseigenen Müllerfassung, Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen
Nr. 9 Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung Kosten der Säuberung gemeinsam genutzter Gebäudeteile Personalkosten Reinigung der Fassade, auch Graffitis Motten, Ameisen aber nicht Wespen, Hornissen usw.
Nr. 10 Kosten der Gartenpflege Pflege und Erneuerung von Pflanzen Pflege von Spielplätzen Sach- und Personalkosten Streitig: Kosten der Beseitigung von Sturmschäden
Nr. 12 Kosten der Schornsteinreinigung Nr. 13 Kosten der Sachversicherung Gebäude-, Feuer-, Sturm-, Wasser-, Glas- Elementarschäden Nicht: Kosten der Rechtsschutzversicherung Kosten der Mietausfallversicherung Nr. 13 Kosten der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug
Nr. 14 Kosten für den Hauswart Vergütung und Sozialbeiträge, Kosten der Urlaubs- und Krankheitsvertretung Kosten einer unentgeltlich überlassenen Wohnung soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen und Hausverwaltung betrifft.
Nr. 17 sonstige Betriebskosten Blitzschutzanlagen Brandmeldeanlagen Dachrinnenreinigung Dachrinnenbeheizung Feuerlöscher Gegensprech- und Klingelanlagen usw.
Aber: All diese Betriebskosten können Sie nur dann auf den Mieter abwälzen, wenn sie im Mietvertrag einzeln aufgezählt sind!
Mietvertrag Im Mietvertrag steht: Die Kosten nach 2 Betriebskostenverordnung trägt der Mieter der Vermieter. Bamblhuber präsentiert seiner Mieterin die Nebenkostenabrechnung: Nachzahlung von 500
Mietvertrag Im Mietvertrag steht: Die Kosten nach 2 Betriebskostenverordnung trägt der Mieter Grundsteuer, Wasser, Strom, Heizung, sonstige Kosten. (handschriftlich eingefügt) Bamblhuber präsentiert seiner Mieterin die Nebenkostenabrechnung: Nachzahlung von 500. Bekommt er die?
Kommt drauf an Ja, wenn die ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführten Nebenkosten mit den in der Abrechnung aufgeführten Kosten identisch sind und die von der Mieterin geleisteten Vorauszahlungen nicht ausgereicht haben und
III. die Nebenkostenabrechnung den Anforderungen von Gesetz und Rechtsprechung genügt. Das ist dann der Fall, wenn die Abrechung formell und materiell richtig ist.
Formell ordnungsgemäß ist eine Abrechnung, wenn sie aufweist: Zusammenfassung der Gesamtkosten Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel Berechnung des Anteils des Mieters Abzug der Vorauszahlungen des Mieters Gedankliche und rechnerische Nachvollziehbarkeit
Hält die Abrechnung eines der Kritierien nicht ein, ist zu unterscheiden, ob der Fehler sich durch alle Positionen zieht. Ist dies der Fall, ist die Abrechnung insgesamt formell unwirksam.
Sind nur einzelne Positionen betroffen und können diese unschwer herausgerechnet werden, ist nachzurechnen, ob die verbleibenden Positionen die geltend gemachte Nachzahlung noch tragen. Wenn ja, verbleibt der formell richtig abgerechnete Restbetrag zu Gunsten des Vermieters. Wenn nein, ist die gesamte Abrechnung formell unwirksam.
Verwendung zu unbestimmter Kostenbegriffe wie Lieferungen und Leistungen ; Versicherungen (BGH: +) Zusammenfassung unterschiedlicher Kostenpositionen Strom und Schornsteinfeger alles unter Heizung Begriff im Gesetz nicht bekannt, wie z.b. Wasser, Müll, Strom und Gas unter Stadtwerke Ausnahmen!!! Straßenreinigung und Müllbeseitigung Heizungskosten, Warmwasser und Kaltwasser alles unter Heizung, aber die Belege waren schon beigefügt.
bei gemischt genutzten Gebäuden: Die gesamten Kosten sind aufzuführen. Vorheriges Herausrechnen macht die Abrechnung formell unwirksam! Es ist darzustellen, welche Kosten auf die gewerblich genutzten Einheiten entfallen (Läden, Büros, Pkw- Stellplätze, die an Dritte vermietet sind). Nur so kann der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil nachvollziehen.
Vorsicht bei gemischten Kosten! = die Fälle, in denen die dem Vermieter in Rechnung gestellten Kosten auch solche enthalten, die nicht zu den Betriebskosten gehören, z.b. - Vollwartungsverträgen für Aufzüge: Instandsetzung - Verwaltungskosten als Teil des Hausmeisterentgelts
Vorsicht bei Mieterwechsel!!! Innerhalb der Abrechnungsperiode ist dem Vor- und Nachmieter nicht nur das Ergebnis der Kostenaufteilung zwischen ihnen mitzuteilen, sondern die rechnerische Herleitung des jeweiligen Anteils.
Fehler bei der Angabe des Umlageschlüssels 1. Gesamtfläche des Mietobjekts ist nicht oder nicht richtig angegeben 2. Gesamtzahl der Personen nicht und nicht nach zeitlichen Abschnitten angegeben 3. Müllkosten in einer WEG nur nach MEA, aber nicht, wie die Müllgefäße zugeordnet werden 4. Keine Angabe bei Mehrhausanlagen, ob die Gesamtkosten nur ein oder alle Gebäude betreffen
Verwendung von Umlageschlüsseln, die aus sich heraus nicht verständlich sind, z.b. O3 Umlage nach qm/wohnfläche x Monate 3816,00 1176,00 12 366 Tage Gesamtfläche des Hauses im qm- Wohnfläche x Tage bewohnt Unterschiedliche Miteigentumsanteile (MEA)
Formelle Fehler bei Angabe der Vorauszahlungen: Vorauszahlungen sind vergessen worden. Abrechnungsergebnis ist nicht angegeben.
Streitig bisher: Angabe von Sollzahlungen Vermieter hat die Vorauszahlungen nicht alle erhalten, weil Mieter gekürzt hat, tut bei der Berechnung aber so, als hätte er sie erhalten und ermittelt ein hypothetisches Ergebnis. BGH: nur inhaltlicher Fehler. Mieter weiß doch selber, was er gezahlt hat und was nicht (BGH NZM 2009, 906).
Unproblematisch: Zahlendreher Erkennbare Rechenfehler Dies sind inhaltliche Mängel, betreffen also die materielle Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung.
Formell unwirksam ist auch eine Abrechnung, die wegen verwickelter Rechenschritte oder Fehlens rechnerischer Zwischenschritte unverständlich ist, so dass die Ergebnisse nicht nachvollziehbar sind.
Alle anderen denkbaren Fehler sind materielle, also inhaltliche Fehler. Ob ein Fehler als formell oder materiell eingeordnet wird, wird dann wichtig, wenn zu prüfen ist, ob der Vermieter die Abrechnung noch korrigieren kann.
Ist nämlich Ihre Abrechnung formell unwirksam und können Sie diese nicht mehr korrigieren bleiben Sie auf einem errechneten Nachzahlungsbetrag sitzen!!!
III. Wann muss die Abrechnung spätestens erfolgen? Innerhalb der Ausschlussfrist des 556 Abs. 3 Satz 3 BGB: 556 Abs. 3 Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; Dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
Ausnahme: Momentane Abrechnungsperiode vom 01.07 bis 30.06. des Folgejahres. Mit dem Einverständnis des Mieters können Sie einmalig die Abrechnungsfrist verlängern, wenn Sie auf eine kalenderjährliche Abrechnung umstellen wollen (BGH vom 27.07.2011- VIII ZR 316/10).
Grundsatz: Wenn ein formeller Fehler vorliegt, kann die Abrechnung bezüglich der fehlerhaften Einzelposition oder bei formeller Fehlerhaftigkeit der gesamten Abrechnung zwar nachgeholt werden. Ein dann noch verbleibender oder sich erst ergebender Nachzahlungsbetrag kann ggü. dem Mieter nicht mehr geltend gemacht werden!
Ausnahme: Der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nach Ablauf von 12 Monaten nicht zu vertreten. 1. Sammlung der notwendigen Unterlagen gehen trotz rechtzeitiger und intensiver Bemühung nicht beim Vermieter ein (hoch streitig!!!) Zuwarten und Anfordern in letzter Minute entschuldigt nicht genügend, auch wenn Behörden und Hausverwaltungen drauf sitzen.
Ausnahme: 2. Hausverwaltung und Abrechnungsdienste können nicht rechtzeitig abrechnen, z.b. unvorhersehbare Softwareprobleme, Programmabsturz hoher Krankenstand, Ausnahme von der Ausnahme: bei großen Firmen bzw. Verwaltungen ist dies kein Entschuldigungsgrund.
Ausnahme: 3. Streitigkeiten mit den Ausstellern der Rechnungen über deren Inhalt, aber nur dann, wenn der Mieter rechtzeitig vorher hierüber informiert worden ist. 4. Streit mit dem Mieter über die Grundlagen der Vorjahresabrechnung
Materielle Fehler können auch nach Ablauf des Zeitraums von 12 Monaten noch korrigiert werden. Voraussetzung ist jedoch, dass entweder die Abrechnung dem Mieter innerhalb des Zeitraums von 12 Monaten zugegangen ist oder die verspätete Abrechnung vom Vermieter nicht zu vertreten ist.
Eine Abrechnung ist dem Mieter zugegangen, wenn sie nachweisbar innerhalb der 12 Monate in seinen Machtbereich gelangt ist. Zustellung durch Übergabe und Quittung durch Gerichtsvollzieher durch Boten durch Einwurfeinschreiben durch Einschreiben/Rückschein nur, wenn sicher damit gerechnet werden kann, dass der Mieter das Schreiben bei der Post noch innerhalb des Abrechnungszeitraums abholt.
IV. Wie steht es mit der Heizkostenabrechnung? Die Heizkostenabrechung muss nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung vom 01.01.2009 erstellt worden sein. Sie verpflichtet zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten.
Dieser Verpflichtung kann man sich nicht durch Vertrag entziehen, es sei denn: Es handelt sich um ein Gebäude mit bis zu 2 Wohneinheiten, von der eine vom Eigentümer selbst bewohnt wird.
1. Heizkostenaufstellung Zusammenstellung der Energielieferungen Kosten der Bedienung, Wartung, Reinigung Schornsteinfegerkosten Kosten des Betriebsstroms Kosten für die Erstellung der Abrechnung Miete für Erfassungs- und Messgeräte (Heizkostenverteiler, Wärmezähler, Warmwasserzähler) Nicht: Reparaturkosten Treppenhausbeleuchtung!!!
2. Verbundene Anlagen d.h. Heizwärme wird produziert kaltes Wasser wird erwärmt Hier werden nur die Kosten der Warmwassererwärmung umgelegt, während die Kosten der Wasserbeschaffung und die Abwasserkosten in die Betriebskostenabrechnung eingesetzt werden.
3. Abtrennung der Kosten der Erwärmung von Warmwasser - notwendig, wenn Heizungsanlage auch das Warmwasser erwärmt - Idealfall: jeweils separate Energiezähler - Formel in 9 HeizkostenVO Achtung: 2013 muss auch der Energieanteil für die Warmwasseraufbereitung mit einem Wärmemengenzähler erfasst werden.
4. Aufteilung nach Verbrauch und Wohnfläche Grundsatz: Keine Heizungsanlage hat einen Wirkungsgrad von 100 %, denn - Wärme entweicht - Wärmeübertragung durch die Wand - Rohrwärmeverlust
Verteilung Grundkosten zu Verbrauchskosten 30% zu 70 % 40 % zu 60 % 50 % zu 50 %
5. Aufteilung bei Nutzerwechsel a) Mit Zwischenablesung Kosten trägt der Mieter, wenn er sie ausdrücklich wünscht. Aufteilung der Festkosten der Warmwasseraufbereitung nach Kalendertagen der Heizung nach Kalendertagen oder Gradtagszahlen Gradtagszahlen: Jeder Tag hat einen bestimmen Promilleanteil an den Kosten nach der Gradtagszahlentabelle.
b) ohne Zwischenablesung Genauso: Aufteilung der Festkosten der Warmwasseraufbereitung nach Kalendertagen der Heizung nach Kalendertagen oder Gradtagszahlen
c) Leerstand Dieser wird in der Heizkostenabrechnung wie ein eigenständiger Nutzer abgerechnet. Vermieter trägt hier sowohl die Festkosen als auch die Verbrauchskosten
Messgeräte Machen Sie sich beim Fachmann kundig! 5 Abs. 1, 12 Abs. 2 HeizkostenVO: Nach dem 31.12.2013 dürfen bestimmte Erfassungsgeräte nach dem Verdunstungsprinzip nicht mehr verwendet werden.
V. Muss man überhaupt eine Betriebskostenabrechung machen? Ja! Denn wenn Sie die Abrechnung jahrelang unterlassen, kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen zurück verlangen! (BGH Urteil vom 09.03.2005 - VIII ZR 57/04)
Zahlen Sie nicht, klagt der Mieter auf Rückzahlung. Sie können die Abrechnung im Prozess nachholen. Stellen Sie dann fest, dass Ihnen eine Nachzahlung zugestanden hätte, können Sie diese nicht mehr erhalten, 556 Abs. 3 BGB
Aber: Sie tragen die Kosten des Rechtsstreits, auch wenn Sie im Prozess abgerechnet haben, denn Sie haben Anlass zur Klageerhebung gegeben.
VI. Was kann man tun, wenn der Mieter die Nachzahlung nicht leistet? Ist die formell richtige Nebenkostenabrechnung dem Mieter beweisbar innerhalb des Abrechnungszeitraums von 12 Monaten zugegangen, ist sie zur Zahlung fällig. Wer auf eine fällige Rechnung nicht zahlt, befindet sich in Verzug.
Wer sich in Verzug befindet, trägt zudem den durch den Verzug entstandenen Schaden: Verzugszinsen 5 Prozentpunkte über dem Basiszins oder Überziehungszins Rechtsanwaltskosten und Gerichtskosten Gerichtsvollzieherkosten
Der Nachzahlungsbetrag aus einer Nebenkostenabrechnung verjährt innerhalb von 3 Jahren, gerechnet vom 31.12. des Jahres, in dem die Abrechnung dem Mieter zuging, 199 BGB Kosten des Abrechnungszeitraums 2010 Verjährungsbeginn: 31.12.2011 Verjährungsablauf: 31.12.2014
Sie können die Verjährung aber hemmen, d.h. den rechtlichen Zeiger der Uhr anhalten durch: Hemmung durch Rechtsverfolgung, 204 BGB - Klage - Zustellung eines Mahnbescheides (Gericht!) - Einleitung Streitschlichtungsverfahren oder - Verhandeln mit Ihrem Mieter, seinem Mieterverein seinem/seiner Anwalt/Anwältin
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