Immobilienbewertung im Landkreis Mansfelder Land Klaus Bechstein Arbeitskreis 1 : Erfassung und Bewertung des Vermögens Dezernat III Bauverwaltungsamt / Gebäudemanagement
Gebäudewertermittlung nach Normalherstellungskosten 2000 Inhalt 1. Gebäudebewertungsverfahren 2. Der Sachwert 3. Die Normalherstellungskosten 2000 4. Gebäudewertermittlung nach NHK
Gebäudebewertungsverfahren Für die Gebäudebewertung stehen grundsätzlich 3 Verfahren zur Verfügung Vergleichswertverfahren Wertermittlung auf der Basis von Vergleichspreisen Anwendung bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Garagen Da bebaute Grundstücke bei individueller Bauweise i.d.r. eine geringe Vergleichbarkeit aufweisen, hat das Verfahren hier allerdings keine dominante Bedeutung erlangen können. Ertragswertverfahren Wertermittlung auf der Basis von nachhaltig erzielbaren Erträgen eines Objektes Anwendung bei Objekten mit sicheren Einkünften, Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken Eine Ertragsbewertung kommunaler Immobilien führt selten zu sinnvollen Ergebnissen, weil es keinen Markt für derartige, nicht auf Ertragserzielung ausgerichtete Immobilien gibt. Sachwertverfahren Wertermittlung auf der Basis von Herstellungskosten und Alterswertabschreibung Anwendung bei Objekten bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht, Verwaltungsgebäuden, Schulen Das Verfahren ist anwendbar für Gebäude bei denen es nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt, sondern die HK wertbestimmend sind.
Der Sachwert Sachwert bauliche Anlagen Bodenwert sonstige Anlagen Gebäude besondere Betriebseinrichtungen nur gesondert zu ermitteln, wenn noch nicht in angesetzten NHK berücksichtigt bauliche Außenanlagen Wegebefestigungen Einfriedungen Grundleitungen
Berechnung des Herstellungswerts der Gebäude Ermittlung des Herstellungswertes eines Gebäudes 1. 1. )) nach den den tatsächlich entstandenen Herstellungskosten 10 10 Jahre rückwirkend 2. 2. )) Gutachten eines öffentlichrechtlich bestellten Gutachters z.b. z.b. bei bei Veräußerungsbestrebungen 3. 3. )) auf auf der der Grundlage von von Erfahrungssätzen = Normalherstellungskosten 4.) Ist für eine Gebäudeklasse der NHK 2000 wegen Alters kein Bruttogrundflächenpreis mehr ausgewiesen, wurde der Zeitwert geschätzt.
Die Normalherstellungskosten 2000 ( NHK 2000 ) Normalherstellungskosten Herausgegeben vom Bundesministerium für Verkehr, Bauund Wohnungswesen Bundesmittelwerte nach dem Preisstand des Jahres 2000 NHK = gewöhnliche Herstellungskosten für Ersatzbeschaffungsmaßnahmen auf Grundlage neuzeitlicher, wirtschaftlicher Bauweisen NHK setzen sich zusammen aus den reinen Baukosten und den Baunebenkosten
Die Normalherstellungskosten 2000 ( NHK 2000 ) Vorteile der Normalherstellungskosten erforderliche Ausgangsdaten lassen sich exakt erfassen bei den enthaltenen Daten handelt es sich um aktuelle Erfahrungswerte die Basis-Werte liegen für sehr viele Gebäudetypen vor und sind schnell zu ermitteln Gebäudewerte sind in ihrer Berechnung für alle Beteiligten nachvollziehbar (Projektmitarbeiter, externe Prüfer, Berater)
Die Normalherstellungskosten 2000 ( NHK 2000 ) auf Grundlage des Gebäudekatalogs NHK 2000 werden die gewöhnlichen HK nach folgenden Kriterien ermittelt : Gebäudetyp Wohnhäuser, Schulen, Kindergärten, Verwaltungsgebäude, u.a. Gebäudebaujahr / fiktives Baujahr Ausstattungsstandard des Gebäudes einfach / mittel / gehoben / stark gehoben Kosten der Brutto-Grundfläche in /m² (Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks)
Gebäudewertermittlung nach Normalherstellungskosten 2000 Berechnung des Gebäudewertes am Beispiel Gymnasium Benndorf Diesterweg- Str. 2 Tatsächliches Baujahr : 1955 fiktives Baujahr : 1975 grundhafte Sanierung : 1999 Brutto-Grundfläche (DIN 277) : 6 317 m² Ausstattungsstandard : mittel Vernachlässigte Instandhaltung / Baumängel : --- Wertermittlungsstichtag : 31.12.2003 Gesamtnutzungsdauerspanne: 50-80 Jahre konkrete Gesamtnutzungsdauer : 65 Jahre
Gebäudewertermittlung nach Normalherstellungskosten 2000 Verfahren für die Verlängerung der Restnutzungsdauer wegen grundhafter Sanierung am Beispiel des Gymnasiums Benndorf Baujahr 1955 Fiktives Baujahr 1975 Modernisierung 1999 2020 Restbuchwert 0 2040 Gesamtnutzungsdauer 65 Jahre ohne Sanierung Fiktives Alter Restnutzungsdauer Gesamtnutzungsdauer 65 Jahre bleibt gleich Restnutzungsdauer verlängert sich um 20 Jahre Bildung des fiktiven Baujahres
Gebäudewertermittlung nach Normalherstellungskosten 2000 Kosten der Brutto-Grundfläche für Schule aus Baukostenkatalog Fiktives Baujahr 1975, Ausstattungsstandard mittel = 1.158 /m² Ermittlung der Korrekturfaktoren für die NHK 2000 Für die Ortsgröße (bis 50.000 EW) Korrekturfaktor 0,90 0,95 1.158 /m² x 0,90 = 1.042,20 /m² Für das Bundesland S A Korrekturfaktor 0,90 0,95 1.042,20 /m² x 0,90 = 937,98 /m² = objektbezogene Normalherstellungskosten
Gebäudewertermittlung nach Normalherstellungskosten 2000 NHK = reine Baukosten + Baunebenkosten Architekten- und Ingenieurleistungen Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens Behördenleistungen Beschaffung Finanzierungsmittel sonstige Nebenkosten (u.a. Bauversicherung) objektbezogene NHK Bruttogrundfläche Baunebenkosten 937,98 /m² 6 317 m² 1,14 (14%) x x Baupreisindex Der aus den NHK ermittelte Herstellungswert ist auf den Wertermittlungsstichtag zu beziehen. Im Beispiel wurde auf eine Bauindexanpassung wegen geringfügiger Abweichung um nur 0,1 % verzichtet. Herstellungswert am Wertermittlungsstichtag = 6.754.750 entspricht dem Wert eines neu errichteten Gebäudes
Gebäudewertermittlung zum Stichtag 31.12.2003 nach NHK 2000 Neuherstellungswert - Alterswertminderung - Wertminderung wegen Baumängeln/ Bauschäden lineares Abschreibungsmodell gewählt Gebäudewert am Wertermittlungsstichtag 1. ) Alterswertminderung Gesamtnutzungsdauer ( GND ) = 65 Jahre Restnutzungsdauer zum Stichtag ( RND ) = 37 Jahre entspricht = 56,92 % Neuwert 6.754.750 x 56,92 % = 3.844.804 2. ) Wertminderung wegen Baumängeln/ Bauschäden im Beispiel nicht vorhanden Gebäudewert am Wertermittlungsstichtag = 3.844.804
Gebäudewertermittlung nach Normalherstellungskosten 2000 Wertminderung Baumängel Bauschäden Entstehung während Bauzeit Entstehung nach Fertigstellung mangelnde Isolierung Wasserschäden unzweckmäßige Baustoffe vernachlässigte Instandhaltung
Gebäudewertermittlung nach Normalherstellungskosten 2000 Wert der baulichen Außenanlagen - Beispiel Gymnasium Benndorf tatsächliche Herstellungskosten aus 1999 = 294 155 ( Parkplatz, Fahrradplatz, Beleuchtung, Sportplatz ) Gesamtnutzungsdauer der Außenanlagen = 20 Jahre Restnutzungsdauer der Außenanlagen = 16 Jahre - 20 % Alterswertminderung = 235 324 Wert der baulichen und sonstigen Anlagen am Wertermittlungsstichtag = 235 324 Sind die tatsächlichen Herstellungskosten der Außenanlagen nicht bekannt, sind ersatzweise die gewöhnlichen Kosten für vergleichbare Anlagen heranzuziehen oder es ist eine prozentuale Berechnung vom Gebäudewert möglich. Wertermittlung auf der Grundlage von Erfahrungswerten bei einfachen Anlagen ca. 2 4 % der HK des Gebäudes
Ermittlung der Wertes für Grund und Boden Der Bodenwert unterliegt gewöhnlich keiner regelmäßigen Abschreibung. Bodenwert Ermittlung grds. über Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke geeignete Bodenrichtwerte Zu- und Abschläge für wertbeeinflussende Merkmale Lage des Grundstücks Grundstückszuschnitt Bodenbeschaffenheit Rechte und Lasten Erschließungszustand Behördliche Auflagen
Gebäudewertermittlung am Beispiel des Gymnasiums Benndorf Bodenwert Grundstücksgröße 25 573m² x Bodenrichtwert 19 /m² = 485.887 Grund und Boden Wertminderung wegen Grundstücksgröße und Bebauung mit einer Schule um 30 % 485.887-30 % = 340.121 angepasster Bodenwert Ermittlung des Sachwertes : 1. ) Gebäudewert am Wertermittlungsstichtag : 3.844.804 2. ) Wert der Außenanlagen zum Wertermittlungsstichtag : 235 324 3. ) angepasster Bodenwert : 340.121 Grundstückssachwert zum Stichtag = 4.420.249 Der Wert der Sporthalle am Gymnasium Benndorf ist in gesondert erfasst.